第三者管理方式について

[匿名さん]

まさに両刃の・・・です。少数ながら「本当に必要としている」マンションはあります。だから、厄介なのですが。

それで、こんな方式はどうでしょうか？

「素性を明かした区分所有者であれば、委託管理契約の詳細、修繕記録の詳細および当該費用の詳細を、いつでも閲覧できる。」つまり、Ａマンションの区分所有者がＢマンションの状況を閲覧できる、というものです。もちろん、滞納者氏名や関連業者名等は伏せ字にします。

問題点等、専門家や経験に基づく「つっこみ」大歓迎です。

[451: 24時間ポチ]

>>449 名無しさん
つまり、本当のことなんだ。
であれば、名誉棄損には当たらない。
おまえはeマンションか？あほ

[452: 匿名さん]

名指しされた会社が相応の対応をするだろう、との見通しを書いているだけであるw

[453: マンション検討中さん]

>>451 24時間ポチさん

↑ネットを甘く見るアホ。
ここの投稿は便所の落書きではない。
あまりに無知すぎてたまけだw

[454: 24時間ポチ]

>>443 eマンションさん
＞通報してみる
おまえにその勇気があるのか？
人一倍小心者のくせに・・・
悔しかったら通報してみろ！

[455: 24時間ポチ]

>>453 マンション検討中さん
↑合人社の24時間ポチ。
必死だわ。あほ

[456: 24時間ポチ]

>>452 匿名さん
＞名指しされた会社が相応の対応をするだろう
そこに期待してんだよ。あほ

[457: マンション検討中さん]

合人社の問題って合人社のスレがあるけどね。
一般的な話ではないんだよ。
合人社と戦ってるたしかタムラさんっていう
広島のマンション管理士の先生に相談したらどう？
日ハウは議決権行使書の改竄とかさすがにやってないと思う。なぜかというとそれほどやる気はないと思うからw

[458: 24時間ポチ]

>>448 もはや神さん
何を寝ぼけたことを言ってんだよ。ぼけ
HNも、もはやボケにしときな。

[459: マンション検討中さん]

>>454 24時間ポチさん
合人社のホームページのご意見の投稿欄に貴殿の投稿を貼り付けて送信ボタン押してみるよw
事実と証拠があるなら公益に資する立派な投稿だ！
何ら恐れることはあるまいw

[460: 評判気になるさん]

>>458 24時間ポチさん
　　　　　↑通報されると言われて焦っているアホ

[461: 24時間ポチ]

>>457 マンション検討中さん
やってる奴ほどこちらが言っていないのに否定する。
つまり、やってるという事だよ。
合人社はあちこちで煙を立てる。
火のないところに・・・
で、通報はもう済んだのかい。小心者！

[462: 24時間ポチ]

>>460 評判気になるさん
↑HNをあれこれ変えなければ反論できない小心者。

[463: 評判気になるさん]

社内規約だと言って書いてるから
いろいろな問題あるよね。
コピーを持ってる、とかじゃないとなかなか
厳しい裁判になるだろうw

[464: 24時間ポチ]

>>459 マンション検討中さん
それを期待してるのがお前には読み取れないのかアホ

[465: 24時間ポチ]

>>463 評判気になるさん
グタグタ言わずに早く通報しな！
何をもったいぶってんだよ。

[466: 評判気になるさん]

合人社ホームページ
https://man-kanri.com/lp/sp/?utm_source=google&utm_medium=cpc&utm_camp...

↑ここから通報しました

[467: 24時間ポチ]

>>466 評判気になるさん
お疲れさん！
楽しみ。

[468: 評判気になるさん]

自身の投稿の削除依頼を推奨しておくw

[469: 評判気になるさん]

戦う相手は私ではなく問題企業だ！本望だろう、アホ

[470: 匿名さん]

>>24時間ポチさん
捕まるから逃げたほうがいいよ。

[471: 匿名さん]

たかがマンションのお金を狙っても大した額には
ならないだろう。

[472: 匿名さん]

>>471 匿名さん
　　　　↑マンション管理適正化法の出来たきっかけを知らないアホ
大規模マンションでは予算規模は数億円になる。

[473: 匿名さん]

うちは数十億円になる、
百億円単位もあるよ。

[474: 買い替え検討中さん]

総会で理事会の廃止と管理会社を新たな管理者とする議案が上程されている。この議案の内容にちょっと疑問があるので総会に立ち会ってほしいとの相談がありました。しかも総会は翌日と・・・。このただごとならぬ緊迫した状況にマンション管理士として、ひとまず総会に立ち会うことになりました。

いわゆる理事会でない第三者を管理者とする制度への移行には規約改定が必要で、これには区分所有者と議決権の3/4以上の賛成が必要な特別決議となります。総会を前にこの管理組合の規約をチェックすると様々な問題が見えてきました。まず保管口座の通帳と印鑑両方を管理者である管理会社が保管すること。「書面投票」という区分所有者へのアンケートにより、総会決議なしに管理費の改定やその他の業務執行が可能であること。「書面投票」をするかしないかの判断は管理者が「書面投票」が「適当」と認めた場合に限ること、予算の２０％超の変更は「書面投票」を必要とするものの、それ以下では、「書面投票」も総会決議もなく変更が可能になっていること。会計帳簿は開示しても区分所有者名簿の開示はできないこと。さらには現行の「監事」が廃止され、それに代わるチェック機能がないこと。また議事録も管理者の署名のみで議事録署名人もないという、まさに管理者が何でもできてしまう、管理者こと管理会社に都合よくできている規約改定でした。このまま、このマンションに第三者管理方式が導入されたならば管理組合と区分所有者には大きな問題です。

規約上は管理者の任期を1年とし、その都度、選任するとされており、これでも一定の抑止効果があると思われますが、実際には、理事会もなく、区分所有者の連携もできない投資用物件の場合、委任状で管理者が再任される可能性が極めて高く、よほどのことがない限り管理者の解任は難しいことになるでしょう。従って、万一管理者に不正があったとしてもそれを抑えることが難しくなるのです。このような第三者管理方式では監事（または監査人）にあたるチェック機能は不可欠で、特に理事会を廃止して第三者管理方式に移行するのであれば、監事（または監査人）は必須です。

第三者管理方式には、役員のなり手がない中で、役員に負担をかけなくて済むというメリットがあるものの、それ以上にリスクもあるのです。管理者方式は信頼できる機関等に管理を任せていくものですが、たとえ、現在は良好な信頼関係があったとしても将来にわたってこの関係が継続するとは限りません。だからこそ、信頼関係が崩れた場合のことを想定しておかなければならないのです。第三者管理方式のリスクも踏まえてこの方式を導入するか否かについて、区分所有者間でよく議論をしたうえで判断されることが望まれます。

★総会の結果がどうなったかというと、規約改定に必要な3/4に達せず、この第三者管理方式への移行案は否決されました。それにより上記の懸念は一旦なくなりました。また総会出席者の中から、立候補があり現行の理事会方式で理事長が選任されることになり、管理組合にいつもの平穏が戻ってきました。

[475: 匿名さん]

>>474 買い替え検討中さん
当たり前。立ち会ってくれと言われてマンション管理士のおたくさん、総会で問題点を指摘したのかい？
依頼したのは誰？
輪番の監事なんかいなくても民法の組合の規定、区分所有法の規定を根拠にやろうと思えば区分所有者は何でもできます。

[476: 匿名さん]

> 会計帳簿は開示しても区分所有者名簿の開示はできないこと

登記簿見たらいいだけでしょ。何の問題もない。

> 理事会もなく、区分所有者の連携もできない投資用物件の場合、

理事会は対立を生むだけ。区分所有者の連携は理事会がない方が楽なはずだよ

[477: マンション検討中さん]

長谷工のsmooth-eはどうですか？

[478: 口コミ知りたいさん]

>>477 マンション検討中さん
476は管理会社社員ではないでしょうか
どこぞのでたらめ管理会社よりはマシかもしれませんが、
長谷工のsmooth-eも理事長と理事会廃止前提です。
組合員の意見を組合員の利益の最重視して取りまとめる人が消えてしまうと、
絶対にトラブルになると思います。一度理事会廃止してしまうと、
再結成は困難をきわめますから、注意が必要です。

[479: eマンションさん]

>>478 口コミ知りたいさん
理事会は輪番制の場合が多くて管理会社の傀儡であることが多い。
そもそも理事会が立派なら第三者管理方式など議案になるはずも無かろう

[480: マンション検討中さん]

理事会が管理会社の傀儡になるかどうかはケースバイケースだと思う
うちのマンションはさすがにそれはない
＞そもそも理事会が立派なら第三者管理方式など議案になるはずも無かろう
うちはエリートが多いけど、分野が違えばシロウトはシロウト
将来を見据えて、マンション管理士らを二人管理者として雇い入れて
形式的に理事長と理事会も縮小して残す方向へ向かおうとしている
管理会社の第三者管理の危険性を早くに見抜いたので良かった

[481: 匿名さん]

理事会を廃止する第三者管理方式は、なり手が少ないフロントの理事会支援業務を省くため。

[482: 匿名さん]

>>481 さん
理事のなり手がないからだ。
似たような話で全国の地方議会の3割が無投票当選である。
日本人に民主主義は無理だ。

[483: 匿名さん]

理事会も高齢化して新規購入者や賃借人が多くなると
理事の成りて不足がでてきて、最終的には第三者管理方式を
取らざるをえなくなる。

[484: 匿名さん]

所謂マンション管理の投げ出しなのかな。

[485: 匿名さん]

第三者管理は管理会社でなく、マンション管理士のほうがずっとベター
利益相反問題が生じないからね

[486: 匿名さん]

マンション管理士に任せるとしたら、報酬は、１戸当たり、幾らくらいなら許容できますか？

[487: 匿名さん]

>>486 匿名さん
1戸でなく、1棟辺り月5万前後が相場だと思っているけど、
戸数が増えれば、もっと上がるだろうけど...
でも、これまで管理会社に支払わされてきたマージンも払わなくて済むようになるわけだし...

[488: 匿名さん]

全日本マンション管理士協会に相談したら管理者を引き受けてくれるはずだ。

[489: 匿名さん]

多数決で決める民主主義は、実際には少数派を弾圧する武力がないと機能しないんだよ。
国、又は地方公共団体の場合は機動隊を使えるが、管理組合では武力行使が不可能だ。
だからそもそも管理組合での民主主義は無理なんだよ

[490: 匿名さん]

理事会、総会で下手に発言すると対立が先鋭化して怒号が飛び交うようになる。
憎悪の対象を一元化し第三者たる管理者の責任追及で住人が団結しやすい第三者管理方式は実は管理組合には最適の制度かもしれないんだよね。
実際のところ、理事会廃止、第三者管理方式移行は総会の特別決議の結果だからね。自分たちが望んだ結果なんだ。
第三者管理方式導入議案を採決する総会で、私が責任持って管理者になって管理するから第三者管理方式には反対する！とか反対演説するような気骨のある人がいたら、絶対に第三者管理にはならないと思うよw
第三者管理方式とは人任せにしたい組合の総意でなりたつんだよ。

[491: 匿名さん]

>>490 匿名さん
専門家の活用は重要で、シロウトはシロウト
第三者管理に移行しなくても、専門家を良き相談相手として活用することは重要
管理会社による第三者管理は、管理会社に対するあらゆる監視体制を撤廃するところから始まるから絶対にやめたほうがいい
PRの時点ではすべてが伏せられていて、総会決議の時に突然事実を明かすが、
それまでに内通者を活用して根回ししてあるし、
一般管理組合員はそれらの結果がどんな危機的状況を作り出すのか
予測できず、総会決議は管理会社に有利に働く
優秀なマンション管理士（これがまた希少）やNPO団体を上手く活用してゆく以外に
途はない　東京都豊島区レベルの管理組合支援体制になって欲しいね

[492: マンション検討中さん]

最初から第三者管理を謳ってるマンションはやめるべきですかね…今後増えそうですが

[493: マンション検討中さん]

>>492 マンション検討中さん
小規模マンションでは昔からあるみたい。

[494: マンコミュファンさん]

>>492 マンション検討中さん
第三者管理のマンションを購入できるのは富裕層だけで、それ以外は検討しちゃだめですね。
お金を払いたく無ければ少なからず組合活動に関心を持たないとですね。

[495: eマンションさん]

>>491 匿名さん
規約改正案は配ってるんでしょ。読んでないだけの人が多いだけ

[496: マンション掲示板さん]

>>494 マンコミュファンさん
それは将来的に修繕費や管理費がどんどん値上がりする懸念があるからでしょうか？

[497: マンコミュファンさん]

>>496 マンション掲示板さん
そうです。

[498: 匿名さん]

第三者管理を選択せざるをえないのは
小規模マンションでしょうね。

[499: eマンションさん]

そんなに心配なら賃貸に住んで、値上がりしたら引っ越したらよい

[500: 匿名さん]

>>498 匿名さん
管理会社の第三者管理は法的に禁じるべき
優秀で良心的なマンション管理士を活用するのがベスト