第三者管理方式について

[匿名さん]

まさに両刃の・・・です。少数ながら「本当に必要としている」マンションはあります。だから、厄介なのですが。

それで、こんな方式はどうでしょうか？

「素性を明かした区分所有者であれば、委託管理契約の詳細、修繕記録の詳細および当該費用の詳細を、いつでも閲覧できる。」つまり、Ａマンションの区分所有者がＢマンションの状況を閲覧できる、というものです。もちろん、滞納者氏名や関連業者名等は伏せ字にします。

問題点等、専門家や経験に基づく「つっこみ」大歓迎です。

[448: もはや神]

再三、言ってるのだが、第三者管理方式に問題があるのであれば、理事会、総会の議論で淘汰されるはずなんだよね。
それができないのは、痴呆、無能だからなんだよ。

[449: 名無しさん]

>>447 24時間ポチさん
デマなどとひとことも言っていない。あほ

[450: 24時間ポチ]

そういうのを盗人猛々しいというんだよ。
合人社のポチさんたちよ、悔しかったら反論してみな。

[451: 24時間ポチ]

>>449 名無しさん
つまり、本当のことなんだ。
であれば、名誉棄損には当たらない。
おまえはeマンションか？あほ

[452: 匿名さん]

名指しされた会社が相応の対応をするだろう、との見通しを書いているだけであるw

[453: マンション検討中さん]

>>451 24時間ポチさん

↑ネットを甘く見るアホ。
ここの投稿は便所の落書きではない。
あまりに無知すぎてたまけだw

[454: 24時間ポチ]

>>443 eマンションさん
＞通報してみる
おまえにその勇気があるのか？
人一倍小心者のくせに・・・
悔しかったら通報してみろ！

[455: 24時間ポチ]

>>453 マンション検討中さん
↑合人社の24時間ポチ。
必死だわ。あほ

[456: 24時間ポチ]

>>452 匿名さん
＞名指しされた会社が相応の対応をするだろう
そこに期待してんだよ。あほ

[457: マンション検討中さん]

合人社の問題って合人社のスレがあるけどね。
一般的な話ではないんだよ。
合人社と戦ってるたしかタムラさんっていう
広島のマンション管理士の先生に相談したらどう？
日ハウは議決権行使書の改竄とかさすがにやってないと思う。なぜかというとそれほどやる気はないと思うからw

[458: 24時間ポチ]

>>448 もはや神さん
何を寝ぼけたことを言ってんだよ。ぼけ
HNも、もはやボケにしときな。

[459: マンション検討中さん]

>>454 24時間ポチさん
合人社のホームページのご意見の投稿欄に貴殿の投稿を貼り付けて送信ボタン押してみるよw
事実と証拠があるなら公益に資する立派な投稿だ！
何ら恐れることはあるまいw

[460: 評判気になるさん]

>>458 24時間ポチさん
　　　　　↑通報されると言われて焦っているアホ

[461: 24時間ポチ]

>>457 マンション検討中さん
やってる奴ほどこちらが言っていないのに否定する。
つまり、やってるという事だよ。
合人社はあちこちで煙を立てる。
火のないところに・・・
で、通報はもう済んだのかい。小心者！

[462: 24時間ポチ]

>>460 評判気になるさん
↑HNをあれこれ変えなければ反論できない小心者。

[463: 評判気になるさん]

社内規約だと言って書いてるから
いろいろな問題あるよね。
コピーを持ってる、とかじゃないとなかなか
厳しい裁判になるだろうw

[464: 24時間ポチ]

>>459 マンション検討中さん
それを期待してるのがお前には読み取れないのかアホ

[465: 24時間ポチ]

>>463 評判気になるさん
グタグタ言わずに早く通報しな！
何をもったいぶってんだよ。

[466: 評判気になるさん]

合人社ホームページ
https://man-kanri.com/lp/sp/?utm_source=google&utm_medium=cpc&utm_camp...

↑ここから通報しました

[467: 24時間ポチ]

>>466 評判気になるさん
お疲れさん！
楽しみ。

[468: 評判気になるさん]

自身の投稿の削除依頼を推奨しておくw

[469: 評判気になるさん]

戦う相手は私ではなく問題企業だ！本望だろう、アホ

[470: 匿名さん]

>>24時間ポチさん
捕まるから逃げたほうがいいよ。

[471: 匿名さん]

たかがマンションのお金を狙っても大した額には
ならないだろう。

[472: 匿名さん]

>>471 匿名さん
　　　　↑マンション管理適正化法の出来たきっかけを知らないアホ
大規模マンションでは予算規模は数億円になる。

[473: 匿名さん]

うちは数十億円になる、
百億円単位もあるよ。

[474: 買い替え検討中さん]

総会で理事会の廃止と管理会社を新たな管理者とする議案が上程されている。この議案の内容にちょっと疑問があるので総会に立ち会ってほしいとの相談がありました。しかも総会は翌日と・・・。このただごとならぬ緊迫した状況にマンション管理士として、ひとまず総会に立ち会うことになりました。

いわゆる理事会でない第三者を管理者とする制度への移行には規約改定が必要で、これには区分所有者と議決権の3/4以上の賛成が必要な特別決議となります。総会を前にこの管理組合の規約をチェックすると様々な問題が見えてきました。まず保管口座の通帳と印鑑両方を管理者である管理会社が保管すること。「書面投票」という区分所有者へのアンケートにより、総会決議なしに管理費の改定やその他の業務執行が可能であること。「書面投票」をするかしないかの判断は管理者が「書面投票」が「適当」と認めた場合に限ること、予算の２０％超の変更は「書面投票」を必要とするものの、それ以下では、「書面投票」も総会決議もなく変更が可能になっていること。会計帳簿は開示しても区分所有者名簿の開示はできないこと。さらには現行の「監事」が廃止され、それに代わるチェック機能がないこと。また議事録も管理者の署名のみで議事録署名人もないという、まさに管理者が何でもできてしまう、管理者こと管理会社に都合よくできている規約改定でした。このまま、このマンションに第三者管理方式が導入されたならば管理組合と区分所有者には大きな問題です。

規約上は管理者の任期を1年とし、その都度、選任するとされており、これでも一定の抑止効果があると思われますが、実際には、理事会もなく、区分所有者の連携もできない投資用物件の場合、委任状で管理者が再任される可能性が極めて高く、よほどのことがない限り管理者の解任は難しいことになるでしょう。従って、万一管理者に不正があったとしてもそれを抑えることが難しくなるのです。このような第三者管理方式では監事（または監査人）にあたるチェック機能は不可欠で、特に理事会を廃止して第三者管理方式に移行するのであれば、監事（または監査人）は必須です。

第三者管理方式には、役員のなり手がない中で、役員に負担をかけなくて済むというメリットがあるものの、それ以上にリスクもあるのです。管理者方式は信頼できる機関等に管理を任せていくものですが、たとえ、現在は良好な信頼関係があったとしても将来にわたってこの関係が継続するとは限りません。だからこそ、信頼関係が崩れた場合のことを想定しておかなければならないのです。第三者管理方式のリスクも踏まえてこの方式を導入するか否かについて、区分所有者間でよく議論をしたうえで判断されることが望まれます。

★総会の結果がどうなったかというと、規約改定に必要な3/4に達せず、この第三者管理方式への移行案は否決されました。それにより上記の懸念は一旦なくなりました。また総会出席者の中から、立候補があり現行の理事会方式で理事長が選任されることになり、管理組合にいつもの平穏が戻ってきました。

[475: 匿名さん]

>>474 買い替え検討中さん
当たり前。立ち会ってくれと言われてマンション管理士のおたくさん、総会で問題点を指摘したのかい？
依頼したのは誰？
輪番の監事なんかいなくても民法の組合の規定、区分所有法の規定を根拠にやろうと思えば区分所有者は何でもできます。

[476: 匿名さん]

> 会計帳簿は開示しても区分所有者名簿の開示はできないこと

登記簿見たらいいだけでしょ。何の問題もない。

> 理事会もなく、区分所有者の連携もできない投資用物件の場合、

理事会は対立を生むだけ。区分所有者の連携は理事会がない方が楽なはずだよ

[477: マンション検討中さん]

長谷工のsmooth-eはどうですか？

[478: 口コミ知りたいさん]

>>477 マンション検討中さん
476は管理会社社員ではないでしょうか
どこぞのでたらめ管理会社よりはマシかもしれませんが、
長谷工のsmooth-eも理事長と理事会廃止前提です。
組合員の意見を組合員の利益の最重視して取りまとめる人が消えてしまうと、
絶対にトラブルになると思います。一度理事会廃止してしまうと、
再結成は困難をきわめますから、注意が必要です。

[479: eマンションさん]

>>478 口コミ知りたいさん
理事会は輪番制の場合が多くて管理会社の傀儡であることが多い。
そもそも理事会が立派なら第三者管理方式など議案になるはずも無かろう

[480: マンション検討中さん]

理事会が管理会社の傀儡になるかどうかはケースバイケースだと思う
うちのマンションはさすがにそれはない
＞そもそも理事会が立派なら第三者管理方式など議案になるはずも無かろう
うちはエリートが多いけど、分野が違えばシロウトはシロウト
将来を見据えて、マンション管理士らを二人管理者として雇い入れて
形式的に理事長と理事会も縮小して残す方向へ向かおうとしている
管理会社の第三者管理の危険性を早くに見抜いたので良かった

[481: 匿名さん]

理事会を廃止する第三者管理方式は、なり手が少ないフロントの理事会支援業務を省くため。

[482: 匿名さん]

>>481 さん
理事のなり手がないからだ。
似たような話で全国の地方議会の3割が無投票当選である。
日本人に民主主義は無理だ。

[483: 匿名さん]

理事会も高齢化して新規購入者や賃借人が多くなると
理事の成りて不足がでてきて、最終的には第三者管理方式を
取らざるをえなくなる。

[484: 匿名さん]

所謂マンション管理の投げ出しなのかな。

[485: 匿名さん]

第三者管理は管理会社でなく、マンション管理士のほうがずっとベター
利益相反問題が生じないからね

[486: 匿名さん]

マンション管理士に任せるとしたら、報酬は、１戸当たり、幾らくらいなら許容できますか？

[487: 匿名さん]

>>486 匿名さん
1戸でなく、1棟辺り月5万前後が相場だと思っているけど、
戸数が増えれば、もっと上がるだろうけど...
でも、これまで管理会社に支払わされてきたマージンも払わなくて済むようになるわけだし...

[488: 匿名さん]

全日本マンション管理士協会に相談したら管理者を引き受けてくれるはずだ。

[489: 匿名さん]

多数決で決める民主主義は、実際には少数派を弾圧する武力がないと機能しないんだよ。
国、又は地方公共団体の場合は機動隊を使えるが、管理組合では武力行使が不可能だ。
だからそもそも管理組合での民主主義は無理なんだよ

[490: 匿名さん]

理事会、総会で下手に発言すると対立が先鋭化して怒号が飛び交うようになる。
憎悪の対象を一元化し第三者たる管理者の責任追及で住人が団結しやすい第三者管理方式は実は管理組合には最適の制度かもしれないんだよね。
実際のところ、理事会廃止、第三者管理方式移行は総会の特別決議の結果だからね。自分たちが望んだ結果なんだ。
第三者管理方式導入議案を採決する総会で、私が責任持って管理者になって管理するから第三者管理方式には反対する！とか反対演説するような気骨のある人がいたら、絶対に第三者管理にはならないと思うよw
第三者管理方式とは人任せにしたい組合の総意でなりたつんだよ。

[491: 匿名さん]

>>490 匿名さん
専門家の活用は重要で、シロウトはシロウト
第三者管理に移行しなくても、専門家を良き相談相手として活用することは重要
管理会社による第三者管理は、管理会社に対するあらゆる監視体制を撤廃するところから始まるから絶対にやめたほうがいい
PRの時点ではすべてが伏せられていて、総会決議の時に突然事実を明かすが、
それまでに内通者を活用して根回ししてあるし、
一般管理組合員はそれらの結果がどんな危機的状況を作り出すのか
予測できず、総会決議は管理会社に有利に働く
優秀なマンション管理士（これがまた希少）やNPO団体を上手く活用してゆく以外に
途はない　東京都豊島区レベルの管理組合支援体制になって欲しいね

[492: マンション検討中さん]

最初から第三者管理を謳ってるマンションはやめるべきですかね…今後増えそうですが

[493: マンション検討中さん]

>>492 マンション検討中さん
小規模マンションでは昔からあるみたい。

[494: マンコミュファンさん]

>>492 マンション検討中さん
第三者管理のマンションを購入できるのは富裕層だけで、それ以外は検討しちゃだめですね。
お金を払いたく無ければ少なからず組合活動に関心を持たないとですね。

[495: eマンションさん]

>>491 匿名さん
規約改正案は配ってるんでしょ。読んでないだけの人が多いだけ

[496: マンション掲示板さん]

>>494 マンコミュファンさん
それは将来的に修繕費や管理費がどんどん値上がりする懸念があるからでしょうか？

[497: マンコミュファンさん]

>>496 マンション掲示板さん
そうです。

[498: 匿名さん]

第三者管理を選択せざるをえないのは
小規模マンションでしょうね。

[499: eマンションさん]

そんなに心配なら賃貸に住んで、値上がりしたら引っ越したらよい

[500: 匿名さん]

>>498 匿名さん
管理会社の第三者管理は法的に禁じるべき
優秀で良心的なマンション管理士を活用するのがベスト

[501: 匿名さん]

>>500 匿名さん
前半は賛成だけど、後半は現実的ではないね。
優秀かどうか良心的かどうかどうやって判断するのか？

[502: 名無しさん]

>>500 匿名さん
民法で禁じられてますよ。例外は本人の同意がある場合。
管理組合が依頼してるんだよ。あほ

[503: 名無しさん]

第三者管理を管理会社に依頼する管理組合は制限能力者なんだよ。裁判所に自分たちでは管理できません、と申し立てすればよい。

[504: 名無しさん]

管理組合を法人化すれば成年後見人の申し立ては可能だと思う。
法人が成年後見人になれないという規定はないからね。

[505: 匿名さん]

>>502 名無しさん
しったかぶりはやめなさい
動民法で禁じられているかせつめいしてごらん、あほさん

[506: 名無しさん]

>>505 匿名さん
民法108条しらんのか？あほ

[507: 名無しさん]

よく似た例で建設業法で大規模修繕の丸投げは禁止なんだけど、例外は発注者の管理組合が同意したらオッケーだ。

[508: 匿名さん]

>>506 名無しさん
もちろん、知っているよ　あほあほさん
あなたは優越感を感じるために他人はみなあほだと思いたがっているだけ
その先が聞きたい　話を続けてごらん
長文を書いてくれれば、あなたがアタマがいいかどうか
稚拙な知ったかぶり屋でないか　判断できる

[509: 匿名さん]

第三者管理者方式での管理は管理会社にさせないのが上策である。

[510: マンション掲示板さん]

>>508 匿名さん
　　　　↑日本語が怪しいあほw

[511: eマンションさん]

>>509 匿名さん
　　　　↑管理組合が総会で決めることだ。

[512: eマンションさん]

私が実際に目撃した例では、
大規模修繕工事のときに８５歳のおばあさんが理事長をやっていた。
決裁印をもらう前に資料でいろいろ説明しても、すぐに内容を忘れてしまうので、とにかく、ここにハンコおせー！と業者がおばあさんに言っていた。
第三者管理方式にすれば責任の所在が明確になり、責任追及もやり易くなる。
誰も理事長をやりたくないから外注するのだ。わからんのか？あほ

[513: 買い替え検討中さん]

>>512 eマンションさん
あほあほさんの言うとおりにしてしまうと、
「第三者管理方式にすれば責任の所在が明確になり、責任追及もやり易くなる」
のではなく、責任所在は明確でも、理事長も理事も廃止されていれば、
責任追及が非常に難しくなる　あほあほさんは悪徳管理会社に雇われているのかな　爆笑

[514: マンション掲示板さん]

>>513 買い替え検討中さん
　　　　↑区分所有法25条2項を知らないアホ

[515: マンション掲示板さん]

無知は恥ずかしいことではない。

[516: マンション掲示板さん]

区分所有法には会社法の責任追及の訴え(株主代表訴訟)制度がないので、区分所有者単独で管理者の責任を追及する方法は解任に限られている。
第三者管理方式はこれをやりやすくする制度である。

[517: 匿名さん]

>>516 マンション掲示板さん
そのとおりです。どうしても第三者管理導入しなければいけないマンションは法人化すべきです。管理会社の第三者管理はやめたほうがいいと思います。

[518: 口コミ知りたいさん]

>>517 匿名さん
法人かどうかは関係ない。なんか勘違いしてるね。
第三者管理方式のほうが、区分所有者単独で管理者の責任追及可能だから区分所有者には望ましいのだよ。
他方、理事会方式の場合は輪番の理事、理事長は管理会社の傀儡で解任しても意味がないんだ。わからんのか？

[519: 口コミ知りたいさん]

輪番で嫌々理事長やってる人を裁判所に解任請求なんかしたら大喜びするだけ。

[520: 匿名さん]

第三者管理方式はだめ。
自分のマンションは自分たちで管理すべきだよ。

[521: 匿名さん]

>>518 口コミ知りたいさん
＞他方、理事会方式の場合は輪番の理事、理事長は管理会社の傀儡で解任しても意味がないんだ。わからんのか？
オタクの理事長は傀儡かもしれないけど、うちの理事長たちはいつも闘う理事長だし、決めつけは無意味だよ
第三者管理と言っても、三パターンのどれを指しているのか不明だから、
オタクの意図がつかみにくい

[522: 匿名さん]

>>520 匿名さん
管理組合員がしっかりしていれば、もちろんそれが最も経費が掛からずベスト
悪徳管理会社の第三者管理がワースト

[523: 匿名さん]

>>519 口コミ知りたいさん
大爆笑！座布団5枚！

[524: 匿名さん]

国土交通省が想定した理事会がない第三者管理方式（③外部管理者総会監督型）は、高経年で組合員の高齢化、賃貸化が進んで理事(長)のなり手が本当にいないマンションを支援するため。

(一部の)管理会社が高経年ではないどころか、新築マンションでも導入を進める理事会がない第三者管理方式は、国土交通省の指針に反している。

[525: マンション検討中さん]

>>524 匿名さん
でも、検討会で三井さんの発言力大きかったよね
天下りとか癒着とか
第三者管理方式の強引な導入はいずれ社会問題化しそうだね

[526: マンション検討中さん]

>>523 匿名さん
ありがとうございます?

[527: 通りがかりさん]

>>521 匿名さん
理事長しっかりしてるなら第三者管理など議論の必要はあるまい。あほ

[528: 検討板ユーザーさん]

>>524 匿名さん
別にいいでしょ。管理規約の同意書に署名してマンションを買うんだから。
おたくは何か勘違いしてるよ。国土交通省の思慮不足でマンションのライフサイクルが確立できていないんだよ。
そんなアホ官僚の指針を信じるのは相談スレパート3スレ主レベルのあほ

[529: 検討板ユーザーさん]

まもなく起きる首都圏の大地震で旧耐震基準のマンションは倒壊するだろう。
そんなマンションを建て替えできないから
永年維持管理してビンテージマンションにしよう、
とか言ってるやつはひとごろしだよね
いまにわかるよ

[530: 検討板ユーザーさん]

なんで昭和56年に耐震基準が変わったのか？
新潟地震でたくさんマンションが倒壊したからだ。
わからんのか？

[531: マンション検討中さん]

>>530 検討板ユーザーさん
ここは第三者管理についてのスレなのに
わからんのか？

[532: 匿名さん]

>>531 マンション検討中さん
国土交通省のガイドラインの話がわからないあほ

[533: マンション検討中さん]

>>532 匿名さん
第三者管理方式から理事会方式へ戻せずに
大変なことになっていること知らないあほは黙っていて欲しい
1行しか書か（け）ないのは、長文を書くと知ったかぶりがばれるから　

[534: 匿名さん]

お互い批判はせず、建設的な書き込みをして皆さんに
役に立つ情報流してね。

[535: 通りがかりさん]

>>533 マンション検討中さん

戻せないのは人数が足らないからだ。少数派だということ

[536: マンション検討中さん]

面倒で金出しても第三者管理のほうが楽でいいって考える人が多いって事？

[537: マンション検討中さん]

>>535 通りがかりさん
やはり知ったかぶりですね
違いますよ　総会開催の邪魔をしてきます
全員の印鑑証明提出しろとか　あらゆる手段で。。。

[538: 匿名さん]

多いらしい。当社調べ、誰に何人にきいたのか気になるが。

2022.09.26
分譲マンション管理の新たな選択肢 第三者管理受託サービス「TAKSTYLE（タクスタイル）」
https://www.daiwalifenext.co.jp/news/197.html

管理組合役員（理事）になることは負担だと思いますか？

　　９２％

上記の問いに対して「管理組合役員（理事）になることを負担に感じる」と回答した人の割合です。その中で最も多かった回答は「煩わしい、面倒くさい」でした。管理組合役員（理事）。特に理事長がなかなか決まらないという話はよく聞かれるところですが、やはり管理組合役員（理事）になることを負担に感じている方は多いようです。

第三者に理事会業務を委託することに賛成ですか？

　　８２％

総会で、理事会を廃止し、第三者（管理会社やその関連会社）に理事会業務を委託するという議案が上程されたら？という問いに対して「賛成する」と回答した人の割合です。全てを任せてしまうことに抵抗を感じる人がいるのも事実ですが、管理会社を信頼し「プロに任せた方がうまくいく」と考えている人がこれほどいるというのは驚きした。

※2020年12月 当社調べ

[539: 検討板ユーザーさん]

>>537 マンション検討中さん
印鑑証明なんかマイナンバーカードがあればコンビニで取れる。

[540: マンション検討中さん]

管理会社は信頼できるところと信頼出来ないところがある
信頼できないところは第三者管理を強引に押し付けて来る
理事廃止・理事会廃止・監事廃止されれば、監視機能がほぼゼロになる
信頼できるマンション管理士を行政の相談窓口で紹介してくれるように
頼む方が安全　第三者管理は管理委託金にさらに上乗せになることを
忘れないように　「うちは上乗せしない」とか言うところは
こっそり工事費に忍び込ませるのでは？

[541: eマンションさん]

>>540 マンション検討中さん

区分所有法25条2項があるから区分所有者単独での責任追及が容易になる。
輪番理事の理事会、理事長より第三者管理の外部管理者のほうが責任追及しやすいのは自明だろう。
あほ

[542: 匿名さん]

忖度がしにくくなるよ( ´艸｀)。

[543: マンション検討中さん]

>>541 eマンションさん
>>541 eマンションさん
他人をアホという奴はつねに自分がアホ
責任追及には証拠が必要となる
第三者管理で予測される責任追及は工事発注の多発と高額マージン
高額マージンであることを証明するのには、他社の見積もりだけでは十分でない
一行しか書けない奴は、しょせん知ったかぶり屋

[544: 匿名さん]

>>543 マンション検討中さん
本当だ、あほは余計だ( ´艸｀)。

[545: 通りがかりさん]

>>543 マンション検討中さん
自分のマンションで決めたことなんだから誰のせいでもあるまい。あほ

[546: 匿名さん]

>>543 マンション検討中さん
一行で締める能力はマンション管理を知り尽
くしているからできるよ( ´艸｀)
侮るではない。わかりやすい。
総会などでながながと持論を唱えるあほ理事長もいる
からね。夜が明けたよ。困ったもんだ。

[547: 匿名さん]

第三者管理方式では、管理者（代理人）と本人（区分所有者）との利益が相反する行為について、民法第１０８条の許諾や、第１１３条の追認の総会決議が行われるのでしょうか？


民法

（自己契約及び双方代理等）
第百八条　同一の法律行為について、相手方の代理人として、又は当事者双方の代理人としてした行為は、代理権を有しない者がした行為とみなす。ただし、債務の履行及び本人があらかじめ許諾した行為については、この限りでない。

２　前項本文に規定するもののほか、代理人と本人との利益が相反する行為については、代理権を有しない者がした行為とみなす。ただし、本人があらかじめ許諾した行為については、この限りでない。

（無権代理）
第百十三条　代理権を有しない者が他人の代理人としてした契約は、本人がその追認をしなければ、本人に対してその効力を生じない。

２　追認又はその拒絶は、相手方に対してしなければ、その相手方に対抗することができない。ただし、相手方がその事実を知ったときは、この限りでない。