第三者管理方式について

[匿名さん]

まさに両刃の・・・です。少数ながら「本当に必要としている」マンションはあります。だから、厄介なのですが。

それで、こんな方式はどうでしょうか？

「素性を明かした区分所有者であれば、委託管理契約の詳細、修繕記録の詳細および当該費用の詳細を、いつでも閲覧できる。」つまり、Ａマンションの区分所有者がＢマンションの状況を閲覧できる、というものです。もちろん、滞納者氏名や関連業者名等は伏せ字にします。

問題点等、専門家や経験に基づく「つっこみ」大歓迎です。

[403: 匿名さん]

>>397 ご近所さん
＞第三者管理は、マンション管理に専門知識を持った管理会社以外の第三者に委ねるべきです。
第三者管理自体、次善の策ではありますが、おっしゃることは当然のことです。

ですが、国が第三者管理方式を打ち出したいきさつは、区分所有者の高齢化で理事会が機能しなくなった管理組合の運営を任せる機関が必要になると考えたからです。
しかも、適正化法を見てもわかる通り、国が恐れているのは、ボッタクリなどではなく、横領などの金銭事故です。

よって、第三者管理方式は、管理会社に都合の良い規定になって行くでしょう。

[404: 匿名さん]

[No.398～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[405: ご近所さん]

>>400 口コミ知りたいさん
＞べつにそれでいいのでは？
良くない。
議決権行使書があるから委任状は禁止すればいい。
その為にも、現在の議決権行使書ではダメだという事です。
白票欄を賛否欄の横に置かなければならない。
現議決権行使書の欠陥は白票欄がないことです。
白票欄を置くことで、態度を決められない組合員の意思表示の場ができることになります。
現議決権行使書は、態度を決められない組合員の「組合員としての義務と権利」を奪っている。
＞ポチって何のこと？
飼い犬のことですよ。
主体性を持たず、餌にありつくために誰彼構わずキャンキャン吠える飼い犬のことです。
このスレのポチの特徴は、七変化が得意で声色使って何度も登場してはキャンキャン吠えまくる。
適当にスルーするのが大人の対応かな。

[406: ご近所さん]

>>403 匿名さん
＞よって、第三者管理方式は、管理会社に都合の良い規定になって行くでしょう。
そうは思わない。
いずれは統一教会がそうであるように、国全体の問題となる。
そうなる前の手当てが必要で、そのためには、国の規制であったり、いい意味での第三者が活躍できる枠組みを知恵を使って作り上げていくべきです。

[407: 匿名さん]

結論ありきの他社の意見を一切聞かないバカがいるな。
何一つ根拠を出せない。法の独自解釈。判例一つない。

標準管理規約が区分所有法に違反しているなら国交省に言って変えさせればいいのに、喚き散らすだけ。まさに＊＊＊の遠吠え笑
ポチに負けたのがよほど悔しいようだ

[408: もはや神]

区分所有法の原則は管理者管理方式であり、管理者は区分所有者に限定していない。
だから第三者管理方式は区分所有法の原則と言えるものである。
国土交通省が標準管理規約で採用して輪番制による理事会方式は古代ギリシャのアテナイで衆愚政治を招き失敗した方式であるから、区分所有法の原則に戻るのは好ましいことだ。
第三者管理方式は管理者の責任追及が容易になる多大なメリットがあることを見逃してはならない。

[409: 口コミ知りたいさん]

>>408 もはや神さん
かなりめちゃくちゃな主張ですね
区分所有法の原則は理事会管理方式ですよ
だから、第三者管理方式との矛盾が多く生じているわけです

[410: マンション検討中さん]

>>409 口コミ知りたいさん
　　　　　↑区分所有法に理事会なんかないよ。あほ

[411: 匿名さん]

　標準管理規約コメント別添１、外部専門家の活用のパターンで、理事会なしの「③外部管理者総会監督型」では、外部の管理者を監視する、区分所有者の監事、監査法人等の外部監査の義務付けが想定されているが、実際は、そうなっているのでしょうか？

[412: 通りがかりさん]

>>411 匿名さん
監査法人に頼むのはカネがかかりすぎるから無理だろう。

[413: ご近所さん]

>>407 匿名さん
＞結論ありきの他社の意見を一切聞かないバカがいるな。
聞くほうがマヌケなんじゃないの？
＞標準管理規約が区分所有法に違反しているなら国交省に言って変えさせればいいのに
ポチは忠実だから、ひな形であっても四角四面で守っているんだ。
さすがポチだ。

[414: ご近所さん]

>>408 もはや神さん
第三者の意味も分からないポチがアホな屁理屈こいてる。

[415: eマンションさん]

>>414 ご近所さん
　　　　　↑第三者とは区分所有者以外のことだよ。あほ

[416: ご近所さん]

>>415 eマンションさん
当事者とはなんぞな。

[417: 口コミ知りたいさん]

管理組合は民主的な運営が規約、法律で保障されている。
管理組合にとって不利な第三者管理方式があるとして、
その第三者管理方式が総会議案として提案された場合、
総会で否決するように周囲を説得する弁論をすべきである。
また、第三者管理方式が採用された場合でも、運営に疑義があれば管理者を総会決議、または裁判で解任することも可能だ。
いったい何が問題だと言うのか？自分たちが痴呆、無能なだけだろう。あほ

[418: 口コミ知りたいさん]

迂遠な議論は不要である。あほ

[419: 口コミ知りたいさん]

マンション管理業協会は委託業者である管理会社が管理者管理方式の管理者になることは利益相反になるから引き受けないと言っていたけどね。
最近、合人社が推進しているみたいだけど、その詳細は合人社のスレで議論してね。
一般的な管理会社の場合、責任追及される管理者になるよりも、輪番制理事会を操るほうが遥かに楽で儲かると認識しているはずである。

[420: 匿名さん]

今になって、分譲マンションで第三者管理を始める最大の理由は、フロントの人手不足が深刻だからでしょう。
理事会がない第三者管理なら、フロントの理事会支援業務がなくなり、フロントが要らなくなる。

自主管理アプリをリリースした、大手の管理会社も、同じ理由でしょう。

[421: 匿名さん]

>>410 マンション検討中さん
区分所有法には管理者管理方式はないよあほ、

[422: 口コミ知りたいさん]

>>421 匿名さん
頭脳もないくせに、投稿者をアホと呼ぶのはやめるべきです。
だれもそんな馬鹿な主張はしていませんよ
あなたが書き込んだすべての投稿に対して削除依頼いたします。

[423: 通りがかりさん]

>>421 匿名さん
　　　　↑区分所有法は管理者管理方式だよ。読んだことないんだねw.
区分所有法には理事会も理事長も監事もいない。登場人物は管理者と区分所有者だけだ。
管理組合法人には監事いるけどね。

[424: マンション掲示板さん]

>>422 口コミ知りたいさん
　　　　　↑正当な主張に削除依頼するあほ

[425: 名無しさん]

>>420 匿名さん
週刊ダイヤモンドとか掲示板をみて値引き要求ばかりするからだ。

[427: 購入経験者さん]

>>419 口コミ知りたいさん
自社グループのトンネル会社や修繕会社使っているところは、自己契約の禁止に引っかかる可能性なしとは言い切れるか疑問
だれかが最高裁で争って、白黒決着付けてくれればいいのに
民法108条のほうが絶対上位なわけだから、争って決着つくまでは
グレーな印象がいつまでも消えない

[428: マンション検討中さん]

>>427 購入経験者さん
病院のとなりにある薬局って、トンネル会社ですか？

[429: 匿名さん]

>>417 口コミ知りたいさん
管理者を解任じゃなくて決議無効だろう。

[430: 通りがかりさん]

>>429 匿名さん
区分所有法25条2項を知らんのか？あほ

[431: 通りがかりさん]

パチンコ屋のとなりにある景品交換所ってトンネル会社ですか？

[432: 購入経験者さん]

>>431 通りがかりさん
うるさいから、下請法でもしっかり勉強して
冬のあいだは冬眠してから、またこのスレに春になったら遊びに来て

[433: 匿名さん]

>>430 通りがかりさん
知らないよ、そんなもん。教えてちょうだい。( ´艸｀)

[434: 匿名さん]

法律の話題になってから、一気に荒れましたね。
第三者管理方式の是非を議論してんのに。

[435: 東急ポチ]

>>434 匿名さん
色々とまずいこともあるからね。

[436: 購入経験者さん]

>>434 匿名さん
第三者管理方式は法律と無関係だと思われますか？
もしそうならば、あなたが第三者管理方式について深い知識が何もないということの
あかしですよ

[437: 評判気になるさん]

>>436 購入経験者さん
あなたの、そのような煽りが荒れる理由と言いたいのでしょう。

[438: 匿名さん]

>>430 通りがかりさん
ひとをアホと呼ぶ人はアホアホさんです
ところで、その実際の判例を御存知ですか？

[439: 匿名さん]

>>438 匿名さん
上から目線やめたら？

[440: 匿名さん]

>>439 匿名さん
下から目線で書きました

[441: 24時間ポチ]

合人社の第三者管理に対する社内規約。
1，通帳預金先はすべて広島支店とすること。
2，組合印鑑は作らず、ネットバンキングによる通帳とすること。
3，通帳の中身は組合員には見られないようにすること。
4，通帳のパスワードは組合員には知らせないこと。
4，議決権行使書は絶対に組合員には見せないこと。
5，議決権行使書改竄行為後はすぐに破棄すること。
6，でっちあげ修繕工事には専門家を立ち会わせないこと。
これさえ遵守すれば、第三者管理は合人社の思いのままです。

[442: eマンションさん]

↑ホント？
合人社はかつて理事長を名誉毀損で訴えて
最高裁まで争ったことあるよ。
おかしなこと書いたらまじで訴えられるよ

[443: eマンションさん]

ためしに合人社ホームページに通報してみるw

[444: eマンションさん]

掲示板は匿名ではないからね。
441 24時間ポチさんは
終わったねw

[445: 24時間ポチ]

>>444 eマンションさん
どうかな？
君たちも合人社のポチなの？

[446: 匿名さん]

>>445 24時間ポチさん
まー、自宅に郵便がくるから楽しみにしといたらw

[447: 24時間ポチ]

>>442 eマンションさん
どこがデマなのか、具体的に番号で答えてよ。
折角、番号ふってんだからさ。
それとも合人社のポチなの？
もしかして、名誉棄損の意味知らないのでは？

[448: もはや神]

再三、言ってるのだが、第三者管理方式に問題があるのであれば、理事会、総会の議論で淘汰されるはずなんだよね。
それができないのは、痴呆、無能だからなんだよ。

[449: 名無しさん]

>>447 24時間ポチさん
デマなどとひとことも言っていない。あほ

[450: 24時間ポチ]

そういうのを盗人猛々しいというんだよ。
合人社のポチさんたちよ、悔しかったら反論してみな。

[451: 24時間ポチ]

>>449 名無しさん
つまり、本当のことなんだ。
であれば、名誉棄損には当たらない。
おまえはeマンションか？あほ

[452: 匿名さん]

名指しされた会社が相応の対応をするだろう、との見通しを書いているだけであるw

[453: マンション検討中さん]

>>451 24時間ポチさん

↑ネットを甘く見るアホ。
ここの投稿は便所の落書きではない。
あまりに無知すぎてたまけだw

[454: 24時間ポチ]

>>443 eマンションさん
＞通報してみる
おまえにその勇気があるのか？
人一倍小心者のくせに・・・
悔しかったら通報してみろ！

[455: 24時間ポチ]

>>453 マンション検討中さん
↑合人社の24時間ポチ。
必死だわ。あほ

[456: 24時間ポチ]

>>452 匿名さん
＞名指しされた会社が相応の対応をするだろう
そこに期待してんだよ。あほ

[457: マンション検討中さん]

合人社の問題って合人社のスレがあるけどね。
一般的な話ではないんだよ。
合人社と戦ってるたしかタムラさんっていう
広島のマンション管理士の先生に相談したらどう？
日ハウは議決権行使書の改竄とかさすがにやってないと思う。なぜかというとそれほどやる気はないと思うからw

[458: 24時間ポチ]

>>448 もはや神さん
何を寝ぼけたことを言ってんだよ。ぼけ
HNも、もはやボケにしときな。

[459: マンション検討中さん]

>>454 24時間ポチさん
合人社のホームページのご意見の投稿欄に貴殿の投稿を貼り付けて送信ボタン押してみるよw
事実と証拠があるなら公益に資する立派な投稿だ！
何ら恐れることはあるまいw

[460: 評判気になるさん]

>>458 24時間ポチさん
　　　　　↑通報されると言われて焦っているアホ

[461: 24時間ポチ]

>>457 マンション検討中さん
やってる奴ほどこちらが言っていないのに否定する。
つまり、やってるという事だよ。
合人社はあちこちで煙を立てる。
火のないところに・・・
で、通報はもう済んだのかい。小心者！

[462: 24時間ポチ]

>>460 評判気になるさん
↑HNをあれこれ変えなければ反論できない小心者。

[463: 評判気になるさん]

社内規約だと言って書いてるから
いろいろな問題あるよね。
コピーを持ってる、とかじゃないとなかなか
厳しい裁判になるだろうw

[464: 24時間ポチ]

>>459 マンション検討中さん
それを期待してるのがお前には読み取れないのかアホ

[465: 24時間ポチ]

>>463 評判気になるさん
グタグタ言わずに早く通報しな！
何をもったいぶってんだよ。

[466: 評判気になるさん]

合人社ホームページ
https://man-kanri.com/lp/sp/?utm_source=google&utm_medium=cpc&utm_camp...

↑ここから通報しました

[467: 24時間ポチ]

>>466 評判気になるさん
お疲れさん！
楽しみ。

[468: 評判気になるさん]

自身の投稿の削除依頼を推奨しておくw

[469: 評判気になるさん]

戦う相手は私ではなく問題企業だ！本望だろう、アホ

[470: 匿名さん]

>>24時間ポチさん
捕まるから逃げたほうがいいよ。

[471: 匿名さん]

たかがマンションのお金を狙っても大した額には
ならないだろう。

[472: 匿名さん]

>>471 匿名さん
　　　　↑マンション管理適正化法の出来たきっかけを知らないアホ
大規模マンションでは予算規模は数億円になる。

[473: 匿名さん]

うちは数十億円になる、
百億円単位もあるよ。

[474: 買い替え検討中さん]

総会で理事会の廃止と管理会社を新たな管理者とする議案が上程されている。この議案の内容にちょっと疑問があるので総会に立ち会ってほしいとの相談がありました。しかも総会は翌日と・・・。このただごとならぬ緊迫した状況にマンション管理士として、ひとまず総会に立ち会うことになりました。

いわゆる理事会でない第三者を管理者とする制度への移行には規約改定が必要で、これには区分所有者と議決権の3/4以上の賛成が必要な特別決議となります。総会を前にこの管理組合の規約をチェックすると様々な問題が見えてきました。まず保管口座の通帳と印鑑両方を管理者である管理会社が保管すること。「書面投票」という区分所有者へのアンケートにより、総会決議なしに管理費の改定やその他の業務執行が可能であること。「書面投票」をするかしないかの判断は管理者が「書面投票」が「適当」と認めた場合に限ること、予算の２０％超の変更は「書面投票」を必要とするものの、それ以下では、「書面投票」も総会決議もなく変更が可能になっていること。会計帳簿は開示しても区分所有者名簿の開示はできないこと。さらには現行の「監事」が廃止され、それに代わるチェック機能がないこと。また議事録も管理者の署名のみで議事録署名人もないという、まさに管理者が何でもできてしまう、管理者こと管理会社に都合よくできている規約改定でした。このまま、このマンションに第三者管理方式が導入されたならば管理組合と区分所有者には大きな問題です。

規約上は管理者の任期を1年とし、その都度、選任するとされており、これでも一定の抑止効果があると思われますが、実際には、理事会もなく、区分所有者の連携もできない投資用物件の場合、委任状で管理者が再任される可能性が極めて高く、よほどのことがない限り管理者の解任は難しいことになるでしょう。従って、万一管理者に不正があったとしてもそれを抑えることが難しくなるのです。このような第三者管理方式では監事（または監査人）にあたるチェック機能は不可欠で、特に理事会を廃止して第三者管理方式に移行するのであれば、監事（または監査人）は必須です。

第三者管理方式には、役員のなり手がない中で、役員に負担をかけなくて済むというメリットがあるものの、それ以上にリスクもあるのです。管理者方式は信頼できる機関等に管理を任せていくものですが、たとえ、現在は良好な信頼関係があったとしても将来にわたってこの関係が継続するとは限りません。だからこそ、信頼関係が崩れた場合のことを想定しておかなければならないのです。第三者管理方式のリスクも踏まえてこの方式を導入するか否かについて、区分所有者間でよく議論をしたうえで判断されることが望まれます。

★総会の結果がどうなったかというと、規約改定に必要な3/4に達せず、この第三者管理方式への移行案は否決されました。それにより上記の懸念は一旦なくなりました。また総会出席者の中から、立候補があり現行の理事会方式で理事長が選任されることになり、管理組合にいつもの平穏が戻ってきました。

[475: 匿名さん]

>>474 買い替え検討中さん
当たり前。立ち会ってくれと言われてマンション管理士のおたくさん、総会で問題点を指摘したのかい？
依頼したのは誰？
輪番の監事なんかいなくても民法の組合の規定、区分所有法の規定を根拠にやろうと思えば区分所有者は何でもできます。

[476: 匿名さん]

> 会計帳簿は開示しても区分所有者名簿の開示はできないこと

登記簿見たらいいだけでしょ。何の問題もない。

> 理事会もなく、区分所有者の連携もできない投資用物件の場合、

理事会は対立を生むだけ。区分所有者の連携は理事会がない方が楽なはずだよ

[477: マンション検討中さん]

長谷工のsmooth-eはどうですか？

[478: 口コミ知りたいさん]

>>477 マンション検討中さん
476は管理会社社員ではないでしょうか
どこぞのでたらめ管理会社よりはマシかもしれませんが、
長谷工のsmooth-eも理事長と理事会廃止前提です。
組合員の意見を組合員の利益の最重視して取りまとめる人が消えてしまうと、
絶対にトラブルになると思います。一度理事会廃止してしまうと、
再結成は困難をきわめますから、注意が必要です。

[479: eマンションさん]

>>478 口コミ知りたいさん
理事会は輪番制の場合が多くて管理会社の傀儡であることが多い。
そもそも理事会が立派なら第三者管理方式など議案になるはずも無かろう

[480: マンション検討中さん]

理事会が管理会社の傀儡になるかどうかはケースバイケースだと思う
うちのマンションはさすがにそれはない
＞そもそも理事会が立派なら第三者管理方式など議案になるはずも無かろう
うちはエリートが多いけど、分野が違えばシロウトはシロウト
将来を見据えて、マンション管理士らを二人管理者として雇い入れて
形式的に理事長と理事会も縮小して残す方向へ向かおうとしている
管理会社の第三者管理の危険性を早くに見抜いたので良かった

[481: 匿名さん]

理事会を廃止する第三者管理方式は、なり手が少ないフロントの理事会支援業務を省くため。

[482: 匿名さん]

>>481 さん
理事のなり手がないからだ。
似たような話で全国の地方議会の3割が無投票当選である。
日本人に民主主義は無理だ。

[483: 匿名さん]

理事会も高齢化して新規購入者や賃借人が多くなると
理事の成りて不足がでてきて、最終的には第三者管理方式を
取らざるをえなくなる。

[484: 匿名さん]

所謂マンション管理の投げ出しなのかな。

[485: 匿名さん]

第三者管理は管理会社でなく、マンション管理士のほうがずっとベター
利益相反問題が生じないからね

[486: 匿名さん]

マンション管理士に任せるとしたら、報酬は、１戸当たり、幾らくらいなら許容できますか？

[487: 匿名さん]

>>486 匿名さん
1戸でなく、1棟辺り月5万前後が相場だと思っているけど、
戸数が増えれば、もっと上がるだろうけど...
でも、これまで管理会社に支払わされてきたマージンも払わなくて済むようになるわけだし...

[488: 匿名さん]

全日本マンション管理士協会に相談したら管理者を引き受けてくれるはずだ。

[489: 匿名さん]

多数決で決める民主主義は、実際には少数派を弾圧する武力がないと機能しないんだよ。
国、又は地方公共団体の場合は機動隊を使えるが、管理組合では武力行使が不可能だ。
だからそもそも管理組合での民主主義は無理なんだよ

[490: 匿名さん]

理事会、総会で下手に発言すると対立が先鋭化して怒号が飛び交うようになる。
憎悪の対象を一元化し第三者たる管理者の責任追及で住人が団結しやすい第三者管理方式は実は管理組合には最適の制度かもしれないんだよね。
実際のところ、理事会廃止、第三者管理方式移行は総会の特別決議の結果だからね。自分たちが望んだ結果なんだ。
第三者管理方式導入議案を採決する総会で、私が責任持って管理者になって管理するから第三者管理方式には反対する！とか反対演説するような気骨のある人がいたら、絶対に第三者管理にはならないと思うよw
第三者管理方式とは人任せにしたい組合の総意でなりたつんだよ。

[491: 匿名さん]

>>490 匿名さん
専門家の活用は重要で、シロウトはシロウト
第三者管理に移行しなくても、専門家を良き相談相手として活用することは重要
管理会社による第三者管理は、管理会社に対するあらゆる監視体制を撤廃するところから始まるから絶対にやめたほうがいい
PRの時点ではすべてが伏せられていて、総会決議の時に突然事実を明かすが、
それまでに内通者を活用して根回ししてあるし、
一般管理組合員はそれらの結果がどんな危機的状況を作り出すのか
予測できず、総会決議は管理会社に有利に働く
優秀なマンション管理士（これがまた希少）やNPO団体を上手く活用してゆく以外に
途はない　東京都豊島区レベルの管理組合支援体制になって欲しいね

[492: マンション検討中さん]

最初から第三者管理を謳ってるマンションはやめるべきですかね…今後増えそうですが

[493: マンション検討中さん]

>>492 マンション検討中さん
小規模マンションでは昔からあるみたい。

[494: マンコミュファンさん]

>>492 マンション検討中さん
第三者管理のマンションを購入できるのは富裕層だけで、それ以外は検討しちゃだめですね。
お金を払いたく無ければ少なからず組合活動に関心を持たないとですね。

[495: eマンションさん]

>>491 匿名さん
規約改正案は配ってるんでしょ。読んでないだけの人が多いだけ

[496: マンション掲示板さん]

>>494 マンコミュファンさん
それは将来的に修繕費や管理費がどんどん値上がりする懸念があるからでしょうか？

[497: マンコミュファンさん]

>>496 マンション掲示板さん
そうです。

[498: 匿名さん]

第三者管理を選択せざるをえないのは
小規模マンションでしょうね。

[499: eマンションさん]

そんなに心配なら賃貸に住んで、値上がりしたら引っ越したらよい

[500: 匿名さん]

>>498 匿名さん
管理会社の第三者管理は法的に禁じるべき
優秀で良心的なマンション管理士を活用するのがベスト