第三者管理方式について

[匿名さん]

まさに両刃の・・・です。少数ながら「本当に必要としている」マンションはあります。だから、厄介なのですが。

それで、こんな方式はどうでしょうか？

「素性を明かした区分所有者であれば、委託管理契約の詳細、修繕記録の詳細および当該費用の詳細を、いつでも閲覧できる。」つまり、Ａマンションの区分所有者がＢマンションの状況を閲覧できる、というものです。もちろん、滞納者氏名や関連業者名等は伏せ字にします。

問題点等、専門家や経験に基づく「つっこみ」大歓迎です。

[351: 匿名さん]

>>350 匿名さん
＞理組合と管理会社のいがみ合いは解消されないですね。
適度ないがみ合いは、むしろ健全だと思うよ。

[352: 匿名さん]

>>350 匿名さん
おいおい、管理会社による第三者管理方式が利益相反関係？
利益誘導の談合関係の何物でもない。
組合管理を管理会社以外の第三者を介入させることでバランスが保てる。
管理会社による第三者管理を行政が認めたのは納得できない。

[353: 匿名さん]

行政は認めてはいないが禁止もしないあいまいな状態。
民法では利益相反行為の禁止事項にはならないか。

[354: eマンションさん]

>>352 匿名さん
第三者管理の第三者の必要性ですね。
ややこしいですけど。

[355: eマンションさん]

>>353 匿名さん
国交省お墨付きですから

[356: マンション検討中さん]

監査は外部に依頼するらしい。賃貸用購入者多数を見据えての第三者管理かもしれません。なんだか一気に買う気がそがれました。

[357: 検討板ユーザーさん]

>>356 マンション検討中さん
投資用マンションなら仕方ないですね。

[358: マンション掲示板さん]

>>357 検討板ユーザーさん
ファミリー向けから単身向けまである混雑型です。ある程度の駐車場や駐輪場もありますので投資と実需半々かもしれません。管理組合の煩わしさから解放されますよなんていわれましたが内心複雑でした。

[359: 匿名さん]

第三者管理のタワマンや投資向けマンションで、どういう怖いことが待っているか
この記事読めばよーくわかるよ　

相談を受けた弁護士も絶句…駅近なのになかなか売れないタワマンの「異常な実態」
https://gendai.media/articles/-/99483

理事会の無いタワマンを購入するとこうなる
管理会社の口車に乗って
理事会廃止しちゃ絶対ダメ

[360: マンション検討中さん]

>>352 匿名さん
おいおい、　第三者管理の利益相反について勘違いしていないか
下記サイトで、マンション管理士がわかりやすく説明してるから
読んでみて
https://manshion.runkodaira.com/third-pary-management/

[361: 検討板ユーザーさん]

>>360 マンション検討中さん
このブログよく記事がまとまってるけど、
筆者はマンション管理士の資格は持ってません。
自分の住んでいる築古マンションの理事会経験を元に書いているだけです。

[362: マンコミュファンさん]

>>359 匿名さん
もう少し記事をしっかり読んだ方がいいよ。
公的組織が4割、地権者企業が2割の特殊なマンションの話。

[363: マンション検討中さん]

>>362 マンコミュファンさん
特殊だけど、理事会が存在しないとこうなる
異常な管理費の値上げに対して区分所有者は為すすべがなくない
そこも第三者管理で生じる結果として全く同じ

[364: 匿名さん]

マンションに管理組合は当然存在するけど、
理事会がないと管理はどうなるか分からない。

[365: 幻の爺]

第三者管理が悪いとは思えないが、その第三者に当事者である管理会社が居座るからそこに諸悪の根源が生まれる。
管理会社が管理者になる場合、どちらかというと第三者管理ではなく、利益誘導型当事者管理と表現した方が分かりやすい。

[366: 口コミ知りたいさん]

>>365 幻の爺さん
管理会社利益最優先型管理と表現するともっとわかりやすい

[367: 匿名さん]

これだけ管理会社が批判され、敵認定されているのに、フロントマンの給料が安いのが理不尽。

[368: マンション検討中さん]

>>367 匿名さん
工事報酬いっぱいもらえるように頑張って頑張って頑張らないと、生活できないように
わざとフロントマンの給料が安く設定されてるんじゃないの

[369: 匿名さん]

理事会なしの第三者管理（総会監督型）は、理事会支援業務を省いて、フロントマンを減らすためでしょう。
元々、定着率が悪かったのが、いよいよ深刻な人手不足で、減らさざるを得ないのでは？

[370: 匿名さん]

>>369 匿名さん
フロントマンの人手不足は深刻みたいですね。
一人10件以上の組合を担当して、理事会出席は毎週夜間＆土日。
クレーマーがいると業務が停滞。
しかも給料が安いから人気はないよね。
今後は利益の出ないマンションからはどんどん撤退していき、管理組合は新たな管理会会社を探そうにも第三者管理方式が前提条件となっていく。
そんな状況になっていく可能性がありますね。
嫌なら自主管理へ。

[371: 通りすがり]

＞第三者管理方式が前提条件となっていく。
管理会社によらない専門家による第三者管理であればそれもよし。
自主管理なら、自主管理サポートアプリ「クラセル」がいいですよ。
管理会社による第三者管理はやめといたほうがいい。
ボロボロになるまで吸い取られそう。

[372: 匿名さん]

自主管理は第三者管理よりも恐ろしい。
暴走理事長の誕生、建物・設備の劣化、スラム化、滞納増加。。
絶対に買いたくないマンション。
売買仲介会社からも嫌煙される。

[373: ご近所さん]

>>372 匿名さん
自己責任だからそれでいいんじゃない？
専門家のサポートを受ければそれなりによくなるよ。
暴走理事長は首にすればいい。

[374: 匿名さん]

第三者に管理を委託するのと、自主管理、それから
理事長を永遠に続けているマンションのどれがいいんだろう。

[375: マンション検討中さん]

>>374 匿名さん
投資型マンション・リゾートマンション除いて
絶対に避けるべきは悪徳管理会社による第三者管理
次に避けるべきは専門家に頼らない自主管理
理事長を永遠に続けているマンションって何？

[376: マンション検討中さん]

理事やりたくない人だらけで理事長やりたい人がやりたいようにずっっとやるとか元地権者で票沢山あるとか。独裁者みたいなのも嫌だし。
ストッパーがあるなら第三者は気楽なんだが。誤魔化されたらブラックボックス。

[377: ご近所さん]

>>376 マンション検討中さん
組合運営の基本は民主化だ。
民主化のためには組合内でブラックボックスを設けないことだ。
その為には、すべての組合情報を組合員に対してデジタル公開すればいい。
組合員にオンブズマンになってもらえばいい。
民主化を阻害するするものがあれば、すべて削除すればいい。
区分所有法では民主化が守られている。
標準管理規約の議決方法は欠陥があるから無視すればいい。
区分所有法にのっとった組合運営には専門家が必要だ。
その為には、理事以外に、「管理会社に変わる専門家」を有償で雇えばいい。
第三者とは「管理会社に変わる専門家」のことです。

[378: 匿名さん]

>>377さん
標準管理規約の議決方法には欠陥があるとのことですが、
具体的には何なのでしょう。

[379: 匿名さん]

標準管理規約に欠陥があるとすれば、全国のほとんどのマンションは
それを基に管理されていますからね。

[380: ご近所さん]

>>378 匿名さん
標準管理規約では47条1項に「議決権総数の半数以上を有する組合員が出席しなければならない。」と規定されている。
つまり、出席しなかった組合員の意思（白票）は無視されている。
一方で、区分所有法3条には「区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び付属施設の管理を行うための団体を構成する。」と定めている。
組合運営の全員参加を義務化している。
区分所有法に従えば、組合の最高意思表示決定機関である総会での議決には全員参加が前提となっている。
議決権を行使しない者の意思表示は白票として捉え、カウントすべきだと区分所有法3条で謳っている。
区分所有法3条では意思表示のない組合員の存在は認めていない。

[381: 匿名さん]

>>380 ご近所さん
つまり、総会での有効議決成立には組合員議決権数の100％参加が前提であり、それ以外の議決結果は無効だという事ですね。
標準管理規約47条2項は区分所有法3条違反だという事ですね。
参加しなかった組合員票は白票として受け入れるという事なのですね。

[382: 匿名さん]

>>377 ご近所さん
まさに。これからの管理運営に必要な要素ですよね。
・デジタル化による情報公開、透明化、可視化
・管理会社＋外部監査

[383: ご近所さん]

>>381 匿名さん
そうですね。
区分所有法では区分所有者は強制的に組合員参加を課せています。
組合員が組合員として認められる最低ラインの義務と権利は、組合員の最高意思決定機関である通常総会による議決参加ではないでしょうか。
ところが、標準管理規約47条2項では白票参加の意志を持つ組合員の存在を無視し、票数に数えることをしません。
明らかに、区分所有法3条違反であることは明白です。
白票意志も組合員の意志として捉え、票数にカウントしなければならない。
数え方として、賛成票0.5票、反対票0.5票として参加させるべきです。
ある議案に対して全員が白票なら、総数の過半数には届かず、否決されたことになります。
ある議案が流れるという事態はなくなります。
組合員の最高意思決定機関である総会の形骸化を避けることができます。
議案事項が流れないとなると、組合活動無関心層も少しは関心持つのではないでしょうか。

[384: ご近所さん]

>>382 匿名さん
うまく要約していただきありがとうございます。
特に、デジタル化による情報公開、透明化、可視化は民主化を維持するためにも必要条件ではないでしょうか。

[385: ご近所さん]

現状はと言うと、利益相反する管理会社に大切な組合員の情報をブラックボックス化されている。
そこに味をしめ、管理会社による第三者管理に接客的になっている。
ますます、管理会社によるブラックボックス化を容易にさせている。

[386: 匿名さん]

白票の扱いは賛成ですか反対てで扱うのですか。

[387: ご近所さん]

白票は各人の判断において賛成か反対かを判断できない票です。
そういう彼らの組合員としての権利を尊重すべきです。
当然のごとく、賛成0.5票、反対0.5票でカウントすべきです。
立派な意思表示だと思いますよ。

[388: 匿名さん]

しかし、管理規約に規定がなければ勝手に判断は
できないのでは。
選挙でも白票は０．５にあつかうのですか。

[389: ご近所さん]

>>388 匿名さん
選挙はどんなに投票数が少なくても流れることはない。
暗黙の裡に白票を認めている。
＞管理規約に規定がなければ勝手に判断はできないのでは。
勿論です。
管理規約に定めればいい。
区分所有法3条を生きた法律にすべきです。
そのことで、総会議案が流れることがなくなる。
つまり、総会が活性化するという事です。
そういう意味では、標準管理規約の47条1項は総会活動を停滞させるものであり、欠陥規約です。
一刻も早く訂正すべきです。

[390: 名無しさん]

>>389 ご近所さん
標準管理規約が気に入らなかったら採用しなかったらいいだけです。あほ

[391: ご近所さん]

>>390 名無しさん
よく知っていましたね。
あんたは賢い。
ポチの鏡だ。

[392: ご近所さん]

残念なことは、現実には多くの管理組合がそのことに気づかず、標準管理規約をコピペして使っている。
特に47条第一項に関しては。

[393: 匿名さん]

第４７条 総会の会議（WEB会議システム等を用いて開催する会議を含む。）は、前条第１項に定める議決権総数の半数以上を有する組合員が出席しなければならない。

６ 前５項の場合において、書面、電磁的方法又は代理人に
よって議決権を行使する者は、出席組合員とみなす。

標準管理規約４７条６項の規定の意義
（１）みなし規定
　標準管理規約４７条６項は、「書面」、電磁的方法が利用可能な場合は「電磁的方法」又は「代理人」によって議決権を行使する者は、「出席組合員とみなす」と規定しています。

このような規定があれば、書面等により議決権を行使する人も出席組合員【※】とみなされることは明らかです。

[394: 匿名さん]

>>387 ご近所さん
＞当然のごとく、賛成0.5票、反対0.5票でカウントすべきです。
標準管理規約では半数以上の議決権が行使されて総会が成立します。

白票を賛成0.5、反対0.5と数えた場合、議決権は行使された事になりますから、総会は無条件に成立します。

議案が承認されたという事は、行使された議決権の過半数が賛成したという事です。
これに、白票の賛成0.5と反対0.5を足しても、同じ数を足すのですから、過半数が賛成という構図は変わりません。

白票を賛成0.5、反対0.5と計算する事は、無条件に総会を成立させるだけで、無意味だとわかりますね。

[395: マンション掲示板さん]

総会は組合の最高の意思決定機関である。
意思表示ではなく、意思を決定するのだから意思表示すらしていないものを勝手に参加とみなすことはできないと分かると思うが…

義務であるなら絶対に議決権行使書を提出するような仕組みを検討すべきで、意思の捏造は許されない。

[396: 匿名さん]

>>383 ご近所さん
＞ある議案に対して全員が白票なら、総数の過半数には届かず、否決されたことになります。
管理者は、年１回集会を開催する義務があります。
管理者は、自分が上程した議案には賛成するでしょうから、管理者以外の全員が白票（賛否が表明されない）なら、議案は否決されるべきです。

白票を賛成0.5、反対0.5に数えた場合、管理者以外の全員が白票なら、管理者の賛成１票で議案は承認されます。
管理者以外、誰も知らないところで、何かが決まるなどという事態は、あってはならないことです。

＞ある議案が流れるという事態はなくなります。
賛否が表明されないのに、全ての議案が承認される方が危険です。

＞組合員の最高意思決定機関である総会の形骸化を避けることができます。
むしろ、総会の形骸化を招きます。
理事さんたちから、総会に出て下さい、委任状を出して下さいなどと、面倒なことを言われなくなるのですから、総会の議案書も読まなくなります。

＞議案事項が流れないとなると、組合活動無関心層も少しは関心持つのではないでしょうか。
無関心を加速させるでしょう。
総会資料がゴミ箱に直行しても、総会の議決に影響がないなら、理事会は半数の議決権を集める事に努力を払う必要がなくなります。

多くの人が総会で何が決議されたか知らないまま、管理費を税金の様に払うという事態が加速するでしょう。

[397: ご近所さん]

>>396 匿名さん
長文ご苦労さん。
＞議案は否決されるべきです。
賛成票1票で可決でしょ。
そんなことも理解できないの？
＞管理者以外、誰も知らないところで、何かが決まるなどという事態は、あってはならないことです。
誰も知らない？
誰もが分かるようにすればいい。
ポチにはそういう知恵がない。
＞賛否が表明されないのに、全ての議案が承認される方が危険です。
白票と言う形で組合員は賛否を表明している。
組合員の総意だから民主的な理想的な形ですよ。
むしろ、組合員の総意が反映されていない総会での議決は区分所有法代条違反です。
＞総会の議案書も読まなくなります。
ポチの考えそうなこと。
自分の白票が票数に反映されるとなると、逆に総会に興味を持つようになる。
そこは意見の分かれるところだ。
読まなくなるというより、すでに読んでいない。
＞多くの人が総会で何が決議されたか知らないまま、管理費を税金の様に払うという事態が加速するでしょう。
さすがポチだ。
現状把握はできている。
だからといって、当事者であるポチに管理者を任せるわけにもいかない。

本題の第三者管理に戻ろう。
＞365幻の爺さんが言っているように、組合によっては第三者管理は悪い制度ではない。
管理組合とは利益相反する、ポチの飼い主である管理会社が管理者となり、利益誘導型当事者管理ではダメだという事です。
第三者管理は、マンション管理に専門知識を持った管理会社以外の第三者に委ねるべきです。
ポチの立場としての意見はどうなの？
答えは分かっているから聞くのも野暮か。