第三者管理方式について

[匿名さん]

まさに両刃の・・・です。少数ながら「本当に必要としている」マンションはあります。だから、厄介なのですが。

それで、こんな方式はどうでしょうか？

「素性を明かした区分所有者であれば、委託管理契約の詳細、修繕記録の詳細および当該費用の詳細を、いつでも閲覧できる。」つまり、Ａマンションの区分所有者がＢマンションの状況を閲覧できる、というものです。もちろん、滞納者氏名や関連業者名等は伏せ字にします。

問題点等、専門家や経験に基づく「つっこみ」大歓迎です。

[282: 評判気になるさん]

>>267 評判気になるさん
管理者が単独でできることはそんなにないですよ。但し、管理者が総会に議案書を出して住人が無関心なら普通決議は簡単にとおるから、ほとんどやりたいようにはできるでしょうが、結局は住人の問題。あと、よくある横領などは管理者が管理会社だと損害賠償されるから心配いらないです。

[283: 匿名さん]

>>281 検討板ユーザーさん
どうしてですか？

[284: マンコミュファンさん]

>>283 匿名さん
フロントのレベルが下がるから。

[285: 匿名さん]

>>275
合人社を攻撃するのはMASSGのシマクン？ＢＳ君？

[286: 匿名さん]

>>279 口コミ知りたいさん
なにも。
荒れそうな議案は予めアンケートを取るし、役員は理事会の温度感で賛否は分かる。改竄してるなら察知はできる。

[287: 評判気になるさん]

>>285 匿名さん
合人社が今後MASSGを注視するらしいから合人社に聞けば？

[288: 匿名さん]

>>284 マンコミュファンさん
フロントのレベルはデべ系でも低いし、かなり悪質だ。
何を判断基準にしてるの？

[289: 評判気になるさん]

>>285 匿名さん
弁護士の段取りしといたほうが良いよ。
合人社は裁判好きだからね。

[290: 匿名さん]

＜参考記事＞
週刊ダイヤモンド 2022年6/4号、特集「住人も購入検討者も必読！マンション管理」、p59

　実は、管理会社側にも第三者管理方式を進めたい理由がある。

「フロントマンが土日や夜間に管理組合理事会と打ち合わせを行わなくてよくなり、担当者の労務状況が大きく改善する」と■■の■■営業本部次長は指摘する。

管理会社の人手不足は業界全体でも深刻化しているが、第三者管理方式ならこれを解決できるのだ。

[291: 口コミ知りたいさん]

>>288 匿名さん
デベ系でフロントのレベルが低いとしたら管理組合のレベルが低いからだね

[292: 匿名さん]

>>284 マンコミュファンさん
フロントのレベルはどこも同じだよ。
分譲管理業業界には地頭のいいのは元々いない。
三井、住友、三菱、野村、あたりの不動産業は
それなりの地頭を持った人材はいるので望みは
ある。それ以外はドンブリの背比べ。

[293: 評判気になるさん]

>>292 匿名さん
どっちなんだよ？支離滅裂のアホ

[294: 評判気になるさん]

29２みたいなのが理事長だとどこの会社でもまともなフロントを割り当てないだけのことだ。

[295: 匿名さん]

優秀な人材がいる理事会に対しては
それなりのフロントをつけているね。

[296: 口コミ知りたいさん]

>>295 匿名さん
そそ。実感できないときは自分のマンションの理事長の顔みてみよう。

[297: 匿名さん]

50世帯弱の規模のマンションのオーナーさんから相談がありました。

猛烈に第三者管理者方式を推し進めている管理会社を採用している管理組合からの相談です。

通常総会の直前に、組合員アンケートを行うと言い出して、多数を占めたら、理事会を説得して、総会に第三者管理者方式への切替と3/4以上の組合員による規約の変更を上程するという進め方です。

管理会社による第三者管理者方式で委託するのは本当に危険です。私のメルマガ読者の皆様は、どんなに理事会活動が大変でも絶対に切り替えるのはやめてください。

マンション管理組合目線　メルマガより

[298: 匿名さん]

まともな組合であれば第三者管理者方式などは
採用はしません。
組合員の中にマンション管理士等が存在してい
るのならその者の知恵を拝借しましょう。
マンション外のものは避けましょう。

[299: 匿名さん]

自分マンションは自分たちで守るんだね。

[300: 匿名さん]

マンション管理士にもいろんなものがいるからね。

[301: 匿名さん]

>>300 匿名さん
そう、だから組合員の中にいればそのものにさせて
みようね。まず、お試し( ´艸｀)。

[302: 匿名さん]

そうだね、マンション管理を全然知らない者より有資格者の方が
いいだろうから。

[303: 匿名さん]

>>302 匿名さん
マンション管理士はピンキリだから、選ぶ時には気を付けなくちゃダメ
あと、エリート脳を持っている人はマンション管理士にはならないということも
知っておくべき　組合員の管理士資格を持ってい人や取ろうとしている人も
その人が本当に信用出来ればいいけど、それによってその人の発言権のみが
強くなった場合、それでいいのかどうかということだ

[304: 口コミ知りたいさん]

うちは大型マンションで自治会活動で住民との
コミュニケーションは盛んにおこなっている者だが、
マンション管理士試験に挑戦している者は相当数いるよ。勿論吾輩も有資格者であるが管理士会にも入会したし
理事も務めた。
受験者を見てみると曲者が多いのも事実でしょう。
昨年合格した者はいるがサラリーマンで窓際族で定年を
迎えていた。総会等での発言を聞いたことはあるが、
この人大丈夫かなと思える発言が多いように思える。
最近管理士会に入会して当マンションの理事になった。
様子を見るしかない。前身は地方の建設会社出である。

[305: 匿名さん]

>>304 口コミ知りたいさん
管理会社による第三者管理は危険すぎる
ファミリー向けは合人社と長谷工だけだけど、前者は特に...
組合員のマンション管理士が理事であっても監視は重要
とりわけ大型マンションは巨額が動くわけだから

[306: 匿名さん]

第三者管理方式を利害関係のない別の専門会社が監査する方式があればいいのに。
いい加減、理事会が面倒すぎる。
第三者管理方式で賃貸のように住みたい。

[307: 職人さん]

大手のマンションなら人材も豊富でしょう。
そういうところは第三者監理方式はなじまない。

[308: 匿名さん]

2022.09.26
分譲マンション管理の新たな選択肢 第三者管理受託サービス「TAKSTYLE（タクスタイル）」
https://www.daiwalifenext.co.jp/news/197.html

管理組合役員（理事）になることは負担だと思いますか？

　　９２％

上記の問いに対して「管理組合役員（理事）になることを負担に感じる」と回答した人の割合です。その中で最も多かった回答は「煩わしい、面倒くさい」でした。管理組合役員（理事）。特に理事長がなかなか決まらないという話はよく聞かれるところですが、やはり管理組合役員（理事）になることを負担に感じている方は多いようです。

第三者に理事会業務を委託することに賛成ですか？

　　８２％

総会で、理事会を廃止し、第三者（管理会社やその関連会社）に理事会業務を委託するという議案が上程されたら？という問いに対して「賛成する」と回答した人の割合です。全てを任せてしまうことに抵抗を感じる人がいるのも事実ですが、管理会社を信頼し「プロに任せた方がうまくいく」と考えている人がこれほどいるというのは驚きした。

※2020年12月 当社調べ

[309: eマンションさん]

>>308 匿名さん
社内の部署間で牽制機能作っても、牽制にならないでしょ

[310: 匿名さん]

第三者に全てを任せるということは、工事や管理費、修繕積立金の値上げ、
規約や細則の改正等全てを任せるということですか。
その報酬も提案は第三者が行いますよね。

[311: 匿名さん]

第三者にまかせれば任せたでいろんな問題がでてきます。
できれば、自分たちでマンション管理は行っていった方が
いいでしょう。

[312: 匿名さん]

業者主導、管理会社主導ではなく、管理組合主導で
行うべきです。

[313: 匿名さん]

小規模マンションや理事の成りて不足に対応するには
第三者管理方式も仕方ないか。

[314: 匿名さん]

第三者管理方式の第三者は、管理会社、マン管士、会計士、
弁護士、建築士、医師のどれがいいのか。

[315: 匿名さん]

結局この掲示板に書き込むような非常に意識が高い管理組合員がいれば良いけど、ほとんどが無関心で理事会なんて参加したくない人ばかり。
逆にやる気を出し過ぎて暴走する理事も問題。

[316: 匿名さん]

第三者管理は、マンション管理士に頼みなはれ。

[317: 匿名さん]

やはりマンション管理士かあ。

[318: 匿名さん]

>>316 匿名さん
管理組合や理事会の法的な進行方法を適切に行いたいだけなら、ペーパーテスト受かっただけのマンション管理士に頼んだらいいけど。
お金のかかる修繕や建物の診断、今後の修繕計画など資産価値に影響する業務を頼みたいなら業界経験者じゃないと全く役に立たない。

[319: 匿名さん]

>>318さん
大規模修繕工事については、その進め方についてはマンション管理士で
いいが、技術的なことは作業員とかに任せるよね。

[320: 匿名さん]

例え建築士であっても、電気の配線や塗装、シート貼り等は
できないしね。

[321: 匿名さん]

工事の進め方と技術は別だね。

[322: 匿名さん]

>>319 匿名さん
実際の実務を外注先に任せるのは当然でしょう。
そうではなく、業界経験のないマンション管理士に任せても、見積もりや施工内容が適切かなど全くわからないということ。
その判断で数百万、数千万違ってきますよ。結局お金の面が心配なんですよね？
マンション管理士は、管理業務主任者の難易度を上げたような法令関係の単なる試験。

[323: 管理担当]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[324: 購入経験者さん]

>>310 匿名さん
それだけじゃないですよ。
理事長が第三者になると、口座名義が管理会社社長の個人名義になってしまいます。
第三者管理のタワマンが駅近でも購入検討者に敬遠されるらしいです。
週刊現代のオンライン版の榊 淳司氏の記事で読みました。そこでは管理費が異常な額に値上げされても理事会がないから、どうすることも出来ずに途方に暮れているそうです。

[325: 匿名さん]

>>322さん
やり方が理解されていませんね。
マンション管理士は実際の工事（塗装とか電気配線とか防水工事等）は
やりませんが、工事の進め方、つまり相見積もりの取り方、工事業者の
選定方法、設計コンサルタントの共通仕様書作成の依頼、資金計画、工期、
業者のプレゼンの計画、提出された見積金額の検討・比較、修繕個所やその
範囲の検討等を専門委員と一緒に検討してくれますよ。
共通仕様書で相見積もりを取った場合、同じ条件つまり同じ修繕個所、
同じ材料、同じ仕様、同じ平米数で業者には単価だけを記入してもらう
やり方で見積もりを取った場合でも、１億のところもあるだろうし、１.5億
の見積りのところもあります。
それをどこにするかを選定するのが専門委員会です。
そういったやり方が分からないのでマンション管理士を活用するのはありです。

[326: 通りがかりさん]

>>325 匿名さん
だからそれが、経験のあるマンション管理士ということでしょ。

[327: 匿名さん]

>>326さん
そこを飛ばしていました。
経験のあるマン管士なら問題はないと思います。

[328: 匿名さん]

工事の進め方の基本ぐらいは理事が勉強しておく
必要はありますね。

[329: 匿名さん]

業者から合い見積もりを取るときは、同じ条件で
相見積を取る必要があります。

[330: 匿名さん]

その共通の仕様書を作成するのはプロの建築士です。

[331: 匿名さん]

素人では共通仕様書は作成できませんから。