第三者管理方式について

[匿名さん]

まさに両刃の・・・です。少数ながら「本当に必要としている」マンションはあります。だから、厄介なのですが。

それで、こんな方式はどうでしょうか？

「素性を明かした区分所有者であれば、委託管理契約の詳細、修繕記録の詳細および当該費用の詳細を、いつでも閲覧できる。」つまり、Ａマンションの区分所有者がＢマンションの状況を閲覧できる、というものです。もちろん、滞納者氏名や関連業者名等は伏せ字にします。

問題点等、専門家や経験に基づく「つっこみ」大歓迎です。

[1701: 匿名さん]

根本的な問題は、管理規約に管理者として固有名詞が記載されていることだと思います。
このままでは、管理者の解任ができません。

[1702: 匿名さん]

>>1700 周辺住民さん

修繕委員会設置については、管理規約に何か書いてありますか。
悪徳管理会社は善管注意義務違反で訴えるのがベストだと思いますが、
国土交通省ガイドラインを相変わらず無視し続けているとは
あきれてものが言えません。

[1703: 周辺住民さん]

1702様

何も書いてありません。

[1704: 匿名さん]

>>1703 周辺住民さん

国土交通省の標準管理規約では「理事会は、その責任と権限の範囲内において、専門委員会を設置し、特定の課題を調査又は検討させることができる。」と記載されていますが、理事会廃止されているので、削除されてしまっているのでしょうね。

しかし、マンション標準管理規約　第34条の専門的知識を有する者の活用に値するものが残っているのであれば、それを根拠にして専門家の活用を主張する以外にないのでしょうね。悪徳管理会社のやり方を熟知している専門家もいれば、知っているのに
とぼけている専門家もいましたけどね。管理会社の担当はマンション管理士の資格を持ってますか？うちのフロントはほとんどが持っていなかったから、専門家とみなせるレベルでは全くありませんでした。議事録も誤字だらけで解読するのに苦労しました。こんな悪徳管理会社が野放しのまま暴利をむさぼっているなど、日本のマンション行政は異常としかいいようがない。

[1705: 匿名さん]

>>1703 周辺住民さん

説明会で【マンション標準管理規約の第55条】?復活を主張してみたらどうですか。

【マンション標準管理規約の第55条】
理事会は、その責任と権限の範囲内において、専門委員会を設置し、特定の課題を調査又は検討させることができる。

この条文を解釈すると、理事会の決議によって修繕委員会を設置できることがわかります。?理事会が悪徳管理会社の陰謀によって廃止されているので、「総会決議」に変更されるべきであることを主張してみたらいかがでしょうか。
同調してくれる人がいるのであればまだ希望があるでし引っ越すべき」ければ、10年以内に引っ越されたほうがいいかもしれません。

うちの親戚も何も知らずして悪徳管理会社が管理している新得マンションを購入してしまいました。うちのマンションが経験したことや知っていることを全部話したら、真っ青になっていました。自分のアドバイスは「できれば5年以内、遅くとも10年以内に引っ越すべき」というもので、親戚は深いため息をついていましたが、「そうするしかない」と、うなづいていました。
多くのマンション管理士や何十年もこの悪徳管理会社がやって来たことを追跡してきたという専門家からもすさまじい話をいろいろと電話で聞きました。
他の区分所有者の協力が得られないのであれば、そこから引っ越すことも選択肢の一つかと思います。数人のマンション管理士さんたちが「あの悪徳管理会社だけは別格」と、はっきりと言い切っていたのが印象的でした。自分自身が経験したことで一番驚いたのは、マンションの老朽化を早めるような工事を提案してきたことです。わざと老朽化を早めておいて工事を増やすなんて、おそろしすぎます。大地震が起きたら、それが原因で倒壊して多くの住民の命が奪われる可能性だってあるわけです。

[1706: 匿名さん]

修繕委員会を組織できるようなマンションなら、管理会社管理者方式を承認しないんじゃないかと思ってしまいます。

[1707: 匿名さん]

＞１７０５

住民による管理組合の物件でも、管理会社が理事を飲み食いさせて傀儡化、好き勝手にやってるところもあるから第三者管理が問題の本質ってわけではないんだけどね。

[1708: 匿名さん]

>>1705 匿名さん
マンションの老朽化を早めるような工事というのは、耐震スリット（壁と柱の間などを削って隙間を作る）ですか？

[1709: 匿名さん]

>>1707 匿名さん

いや、第三者管理方式にもいろいろなパターンがあるわけで、区分所有者が自らのマンション資産の保全や修繕工事のひとつひとつを誠実で信頼できる外部専門家（管理会社でなく個人）のサポートを得て十分に監視でき、管理組合の利益がすべて反映・実現されていればまったく問題がないわけです。

このスレでよく問題になっているのは、悪徳管理会社の理事会廃止・監事廃止型の第三者管理方式です。それは管理組合側の利益を全く無視する形で、あらゆる監視を排除しつつ企業の自己利益を最大化する仕組みをすでに作り上げているわけです。
うちのマンションはこの悪徳管理会社による第三者管理方式導入を総会で完全に否決して阻止できましたが、それにいたるまでに元理事長を傀儡化というか内通者として活用していました。そいつは次から次へと起きるフロントの不祥事をもみ消すためにあらゆる手段を使っていました。おそらく”カネ”で動いていたのだと推測します。

とにかく、ガイドライン無視の悪徳管理会社の「第三者管理方式」の被害者はすべてを録音し、悪事の証拠を集めてください。重要事項も専門家に精査してもらい、虚偽記載があれば、国土交通省の地方整備局にその善管注意義務違反を通報することです。告訴の場合も時効は5年です。

[1710: 匿名さん]

>>1708 匿名さん

いや違います。
詳しく書くと、うちがどこのマンションなのかわかってしまうので書けません。
基礎部分に関わる重大な工事と書けば、専門家にはわかるかもしれません。

[1711: 検討板ユーザーさん]

>>1708 匿名さん
うちもかの有名な悪徳管理会社から工事を提案されました。

排水管洗浄をするのに建物本体に穴をいくつも開けるという意味不明な提案。

建物を弱らせる&工事で金稼ぎが目的

[1712: 検討板ユーザーさん]

金のためなら何でもありなんですよね↓

このスレでよく問題になっているのは、悪徳管理会社の理事会廃止・監事廃止型の第三者管理方式です。それは管理組合側の利益を全く無視する形で、あらゆる監視を排除しつつ企業の自己利益を最大化する仕組みをすでに作り上げているわけです。

多くのマンション管理士や何十年もこの悪徳管理会社がやって来たことを追跡してきたという専門家からもすさまじい話をいろいろと電話で聞きました。
他の区分所有者の協力が得られないのであれば、そこから引っ越すことも選択肢の一つかと思います。
数人のマンション管理士さんたちが「あの悪徳管理会社だけは別格」と、はっきりと言い切っていたのが印象的でした。
自分自身が経験したことで一番驚いたのは、マンションの老朽化を早めるような工事を提案してきたことです。
わざと老朽化を早めておいて工事を増やすなんて、おそろしすぎます。

[1713: 匿名さん]

国のガイドラインを知れば、ガイドライン遵守に反対する区分所有者は、そう多くないと思います。多数の区分所有者が賛同すれば、管理会社も無視できなくなる。

一区分所有者ができる運動は、昨年６月に管理業者管理者方式についてのガイドラインが第３章に整理されたことをより多くの区分所有者に十分周知徹底させることでしょう。総会で独り、意見を言っても、ガイドライン３章（６５～１２５ページ。全６１ページ）を読んで下さい、と言っても無駄なこと。

ガイドライン（第３章）の概要（全２ページ）をＡ４サイズ１枚に両面プリントし、掲示したり、全戸配布するのが良いでしょう。自治会のような集まりがあれば、口頭で説明するも、尚良し。ガイドラインを守りましょうの賛同者を増やすこと。

> 外部管理者方式等に関するガイドラインの概要（PDF形式）
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001747039.pdf

[1714: 匿名さん]

>>1713 匿名さん

あなただれ？

[1715: 匿名さん]

>>1714 匿名さん

>>1713 匿名さん ＝ >>1694 匿名さん

[1716: 匿名さん]

周辺住民さんが心配だったので...

別のパソコンでアクセスしたので、1715のカキコミは非表示になっていませんでした。自分のパソコンでは、1715は非表示になっています。
読む価値がないと思ったからです。

[1717: 評判気になるさん]

恐怖のマンション“乗っ取り”制度「第三者管理方式」の導入が静かに進んでいる…！
https://gendai.media/articles/-/125401
“高かろう悪かろう”のマンション「第三者管理方式」！“毒薬条項”で一度、契約したら最後、解約もできず泥沼化へ
https://gendai.media/articles/-/125409
マンション「第三者管理方式」で、 管理会社は自社グループへの工事発注もやり放題…！修繕積立金がどんどん足りなくなる「必然」
https://gendai.media/articles/-/125447

　

[1718: 匿名さん]

第三者管理というのは、分譲マンションの賃貸マンション化にすぎません。所有権があっても所有権を実感できない方式ですよ。仔細に検討したことはないけど、所有者にとってはデメリットが大きいでしょうね。管理会社が第三者管理で管理者になるケースが多いのでしょう。これはとりもなおさず、一生、管理会社のエサになるということですね。

[1719: 匿名さん]

>>1700 周辺住民さん

＞③監事の設置の必要性について総会で議論。

とても稀なケースですが、悪徳管理会社が監事設置を認めるケースもあるそうです。
しかし、この場合の監事は外部専門家ではなく、区分所有者の”代表”です。
外部専門家の監事だけは頑なに拒絶するようです。
監事は区分所有者が選ぶべきであるのに、悪徳管理会社が連れてきた監事や悪徳管理会社と内通する監事ではもちろん意味がありません。
理事会が廃止されてしまった第三者管理方式のマンション管理において、最悪の状況を打破できるのは有能な外部専門家の監事だけです。（出来れば行政の顧問や全国マンション管理士連合会などの地位の高い方などが理想。）

＞それをせず、要望を黙殺したり、管理会社都合の理論で封じたりするのであれば、その管理会社は社会的信用のない企業であり、キツ言い方をすれば反社だと思います。

批判的な区分所有者について、デマを流すのも悪徳管理会社の常套手段ですから、気を付けてください。反社は一般市民にはふつう迷惑をかけないものでしょう。
だから、悪徳管理会社は反社以下のクズだということです。

[1720: 周辺住民さん]

皆様ありがとうございます。
なお、1700で書いたようなことは管理会社に改めて相談しましたが、すべて拒否されました。

[1721: 匿名さん]

>>1720 周辺住民さん
①再度、管理会社による第三者管理方式のメリット、デメリットを丁寧に区分所有者に説明。
②マンション管理士など第三者関与の必要性について総会で議論。
③監事の設置の必要性について総会で議論。
④1/5印鑑証明を規約から外すことの総会議論。


管理会社にとってメリットがないからとりあえずやらないでしょうね。
しかし、法的な問題をクリアすれば何をしてもいいという姿勢が半グレそのものですね。

区分所有者の意見を聞かないなど利益を逸する行為を善管注意義務違反で解約できないかとか弁護士に相談するぐらいしか対応策思い付かないです。ここにいる一般の人よりかはマシな答え出してくれるはずです。

[1722: 匿名さん]

周辺住民さんはあきらめないように。
他の区分所有者の同意と専門家のサポートを得て、
数少ないですが、何とか悪徳管理会社の魔の手から逃れられた
管理組合も存在します。
弁護士はそれぞれ専門分野があるので、
相談するのであれば、マンション管理士と弁護士のW資格を持つ方が良いと思います。
管理会社にメリットはなくても、管理組合にメリットがあるので
打開策を考えているわけです。1721は正直言わせてもらって、一般以下ですね。
（笑）善管注意義務違反については、もうすでに他の方のアドバイスにもありました。

[1723: 匿名さん]

周辺住民さんのカキコミは他のマンション管理組合にとって
警鐘を鳴らしてくれているという意味でも重要です。
日本史上最悪の悪徳管理会社と縁を切るには
弁護士やマンション管理士の協力が不可欠です。
自分が知るある管理組合はマンション管理士の協力でリプレイスしました。
いくつかの管理会社にリプレイスを打診した時、この悪徳管理会社からのリプレイスは引き受けたくないという本音を吐いた管理会社もいくつかありました。
こことは、一切関わりを持たないというのがベストなんですけどね。
関わってしまえば、マンション資産が毀損されていつか管理不全マンションになってしまいます。最悪の場合は借金まで負わされます。

悪徳管理会社や悪人フロントらがやらかしていることをこのまま黙認していると、
そのうちにもっと大きな社会問題に発展するでしょうね。
社会が黙認すると、悪徳管理会社のやり方をマネする愚かな管理会社が出て来ます。
現在はもうその段階に達している気がします。

[1724: 匿名さん]

管理者に対して善管注意義務違反を問えるのではないかとの意見がありますが、管理者としての義務は「共用部分等を保存し、集会の決議を実行し、並びに規約で定めた行為をする義務」です。
周辺住民さんのマンションの場合、管理者にどのような義務違反があるというのでしょうか？

[1725: 匿名さん]

>>1720 周辺住民さん

管理組合の総会は最高意思決定機関ですから、区分所有法では３４条において、総会招集権を管理者に与えるだけではなく、一定の要件を満たした区分所有者にも認めています(※）。
つまり、管理者が何と言おうと、区分所有者でも一定の要件を満たせば合法的に総会を招集できるということです。
管理者にすべて拒否されているのであれば、今後の対応として考えられるのは、ハードルは高いですが、賛同者を集めて上記の区分所有者による総会を招集するか、引き下がるかのどちらかです。
弁護士に相談するのもよいですが、同じことを言うと思います。

※ 区分所有法第３４条（集会の招集）
第１項　集会は、管理者が招集する。
第３項　区分所有者の五分の一以上で議決権の五分の一以上を有するものは、管理者に対し、会議の目的たる事項を示して、集会の招集を請求することができる。ただし、この定数は、規約で減ずることができる。
第４項　前項の規定による請求がされた場合において、二週間以内にその請求の日から四週間以内の日を会日とする集会の招集の通知が発せられなかつたときは、その請求をした区分所有者は、集会を招集することができる。

[1726: 検討板ユーザーさん]

>>1724 匿名さん
専門家に相談しろって

[1727: 匿名さん]

善管注意義務違反はどのような行為がそれにあたるのか
弁護士のHPで判例をあげて説明をしていますので、
一瞥してみられたらどうでしょうか。
https://izawa-law.com/blog/3315.html
専門家に相談してみないと何ともシロウトには言い難いような感じですね。
うちのマンションの場合、需要事項に虚偽の記述が二件ほどあり、
判例に照らし合わせて、善管注意義務にあたりそうなものが
四件ほどありますので、そのうちマンション管理に詳しい弁護士に
相談する予定です。

[1728: マンション検討中さん]

シロウトが自分で調べて違反だなんだと騒いでプロの領分に口出しする事ほど迷惑なことはない
オレイッパイシラベタスゴイダロアヘアヘ

[1729: 匿名さん]

>>1727 匿名さん

　↓　こちらも参考になると思います。

虎ノ門桜法律事務所
＜【損害賠償】マンション管理について、理事や管理会社の善管注意義務違反が認められないケース＞
https://izawa-law.com/blog/3314.html

[1730: 匿名さん]

>>1728 マンション検討中さん
蟻地獄におちいっていると認識した時の恐怖。
自分の大切なマンション資産を守るため素人の区分所有者達は必死。
プロの領分だろうが自分の資産を守るために口出しするのは当然。
迷惑でも何でも無い。

区分所有者達を蟻地獄に引き入れる本当に恐ろしい悪徳管理会社

[1731: 匿名さん]

>>1723 匿名さん
その通り！
悪徳管理会社は既に社会問題となっています！

[1732: 匿名さん]

管理者に善管注意義務違反があり、管理組合が損害を被った場合は、管理組合（区分所有者全員）が管理者に対して損害賠償請求をすることになります（個々の区分所有者では請求不可）。
請求をするにあたっては、まず、管理者をその地位から降ろす必要がありますが、管理規約に管理者として固有名詞が記載されている場合、管理規約の変更から始めなければなりません（管理規約変更は特別決議）。

[1733: 匿名さん]

>>1732 匿名さん

失礼ですが、弁護士の方でしょうか？
士業は”偽称”すると法的に罰せられますから気を付けられたほうがいいです。

自分が高名な弁護士の先生にたずねた時、
マンション管理組合ならば　総戸数分の1の損害賠償額が請求できると伺いましたが、あなたのおっしゃることとかなり矛盾してますね。
自分は賠償金額などどうでもよいのですが、あなたの「個々の区分所有者では請求不可」とする法的根拠をあきらかにしていただけますか。

あなたの主張の後半部分はまさに悪徳管理会社の目論見通りです！

[1734: 匿名さん]

>>1733 匿名さん
>自分は賠償金額などどうでもよいのですが、あなたの「個々の区分所有者では請求不可」とする法的根拠をあきらかにしていただけますか。

以下でもお読みください。

新銀座法律事務所
＜マンション管理組合における理事の責任＞
https://www.shinginza.com/db/01942.html

[1735: 匿名さん]

>>1733 匿名さん
>自分は賠償金額などどうでもよいのですが、あなたの「個々の区分所有者では請求不可」とする法的根拠をあきらかにしていただけますか。

　↓　こちらもお読みください。

川崎フォース法律事務所
＜区分所有者が管理者を訴える際の当事者適格の問題＞
https://www.scs-mansion.com/qa2/post_38.html

[1736: 匿名さん]

>>1733 匿名さん
>自分は賠償金額などどうでもよいのですが、あなたの「個々の区分所有者では請求不可」とする法的根拠をあきらかにしていただけますか。

　↓　こちらもお読みください。

虎ノ門桜法律事務所
＜マンションについて、こんなトラブルはありませんか？＞
マンションのトラブルに関する主なケース
【Case２ 理事の善管注意義務違反】
https://izawa-law.com/real_estate/mansion_trouble/

[1737: 匿名さん]

>>1736 匿名さん

法的根拠という概念も知らないらしいですね。（苦笑）

[1738: 匿名さん]

>>1737=>>1732 匿名さん
>法的根拠という概念も知らないらしいですね。（苦笑）

大丈夫ですか？
個々の区分所有者が請求できるということについて「法的根拠」がないから、裁判所は訴え自体が不適法として却下するのですよ。
>>1734-1736 は、それについての解説です。

[1739: 匿名さん]

>>1738 匿名さん

弁護士と話し合ったケースは、それらの判例とは全く異なるケース。
詳しいことはここにはちょっと書けないので、
これ以上議論を続けるつもりはありません。”法的根拠”は区分所有法の中にあるのが自分で調べて分かりました。

弁護士に相談するとかなりカネがかかりますから、
第三者管理方式の罠から動けなくなった方たちのための
無料法律相談などの法的サポートが緊急に必要だと思います。
国土交通省やマン管センターや管理業協会や全国管理組合連合会や日弁連などが
ここまで被害が広がっているならば、とっくに動くべきなのですが…

[1740: 匿名さん]

『第三者管理方式トラブルに見舞われた管理組合専用の法律相談窓口』の設置を急ぐべきだ。社会もまた”合法的”なマンション資産の毀損をこのまま黙認すべきではない。

事前説明さえあれば、それを同意があったものとみなして利益相反を免れるなどという甘い論理が、資産の毀損があった場合、世界的に通用するのかなあ。資産の毀損が生じるということは”説明不十分な証拠”であるはずだ。

それにしても、悪徳管理会社はマンション管理法体制の不完全性を利用し、管理組合に理事会と監事を廃止させて、よくもまあほぼ無敵の第三者管理方式をつくりだしたものだ。よほど悪知恵の利く法律専門家を集めたんだねえ。標準管理規約第34条に準ずるものをマンション管理規約に取り入れておきながら、周辺住民さんが明かしたような方法で、換骨堕胎できると入れ知恵した法律専門家がおそらくその中にいるんだな。

あまりに無力な管理組合の立場に立つならば、おそらくその解決策として二つの変更が絶対に必要だと思う。”管理組合の意思による管理者を解約するための特別決議を現行の4分の3から過半数に引き下げていつでも理由をあげることなく解約できる”とすることと、”第三者管理方式における監事設置の法的義務化”の二つだ。
この二つは相互補完的なので、いずれかが欠けてはならない。

まず、フランスとドイツの2020年以降のマンション法のように「管理組合は過半数の同意をもって理由なく管理者（＝外部専門家）をいつでも解雇できる」という一文を日本の区分所有法にも盛り込むことだ。現在では、管理委託契約解約のための特別決議は4分3で、妨害者（＝内通者）がいれば解約が成立しにくい。いくら稀代の悪徳管理会社でも管理組合内部に過半数に達する大量の内通者をつくり出すことは出来ない。バレないようにするにはせいぜい数人レベルだろう。（悪徳管理会社によって内通者候補として狙われやすい管理組合員には共通性がある。プライドだけがやたら高いが劣等感が強く、超ヒマ人で知性がなく悪口やデマが大好きな人たちだ。世の中の人たちはふつうはとても忙しく内通者なんかやってる時間がないものだ。）しかしながら、周辺住民さんの実例のように、管理組合の意思で総会を開けないように”管理者”が画策して妨害するだろうから、第三者管理方式における”監事設置義務”は絶対に法文化すべきだ。その際にも、監事が管理会社の”傀儡”である（となる）ことを防ぐために、（専門家）監事は管理者の関与なく、管理組合によって選出されるべきだ。

このような民主主義社会とは本質的に相容れないものの存在を放置して、好き勝手にさせておくなど、日本は根底から三流国化しつつあるような気がする。

周辺住民さんはそれでも説明会で正しい意見を述べるべきだと思う。
あなたが正しかったことが、他の区分所有者にも、あとになって”骨身に沁みるように”理解できるはず。でも、そうなってからでは本当は遅すぎる…

朝日が美しく見えるマンションの一室から、周辺住民さんにエールを送ります！
うちのマンションは間一髪で悪徳管理会社から逃れられたから、
もう二度と関わりたくないです。周辺住民さんのお話を聞いて、背筋が凍り付きました。
GOOD　LUCK.

[1741: 匿名さん]

来月上旬に国交省が国会提出するマンション管理適正化法の改正法案で、（外部管理者方式の）監事設置の義務化はしないでしょう。

ドイツの「管理顧問会」やフランスの「管理組合理事会」のように、設置が義務でなくても、監事の設置ができる、と法律に（権限などを）明記してほしいですね。

[1742: 匿名さん]

>>1740 匿名さん
>管理組合の意思による管理者を解約するための特別決議を現行の４分の３から
　～
>現在では、管理委託契約解約のための特別決議は４分の３で、

上記の「特別決議」や「４分の３」はどこに書いてあるのでしょうか？