第三者管理方式について

[匿名さん]

まさに両刃の・・・です。少数ながら「本当に必要としている」マンションはあります。だから、厄介なのですが。

それで、こんな方式はどうでしょうか？

「素性を明かした区分所有者であれば、委託管理契約の詳細、修繕記録の詳細および当該費用の詳細を、いつでも閲覧できる。」つまり、Ａマンションの区分所有者がＢマンションの状況を閲覧できる、というものです。もちろん、滞納者氏名や関連業者名等は伏せ字にします。

問題点等、専門家や経験に基づく「つっこみ」大歓迎です。

[1683: 匿名さん]

>>1682 匿名さん

そもそもの話です。
第三者管理者管理方式の場合、管理者（業務執行権者）の諮問機関としての「修繕委員会」は設置できると思いますが、あなたは、これとは別の「修繕委員会」を設置することが可能であるかのように書かれています。

① どのような条項が根拠になるのか？
② どのような組織に属する諮問機関なのか？
③ 設置するための手続きは？

[1684: 1683]

>>1683 の「第三者管理者管理方式」とは「外部管理者総会監督型の管理方式」のことです。

[1685: 匿名さん]

『名ばかり第三者管理方式』と、
変えたほうが、判りやすいかも・・

[1686: 匿名さん]

>>1678 匿名さん

>フランスドイツのように＜諮問委員会＞の設置を義務化するべきだ。

ある論説によると、ドイツ住居所有権法（ＷＥＧ）には、設置が義務ではなく任意で、管理者を援助及び監視する「管理顧問会（Verwaltungsbeirat）」というのがあるそうです。

（ある論説）
２０２０年ドイツ住居所有権法（ＷＥＧ）改正
― 管理顧問会（Verwaltungsbeirat）を中心に ―
土 居 俊 平
ttp://repo.komazawa-u.ac.jp/opac/repository/all/MD40140347/klj017-06-doi.pdf#Page=3

２８条では管理者、旧ＷＥＧ２９条では管理顧問会について規定がある。注意すべきは、管理者は法律上設置することが義務付け（ＷＥＧ２０条２項）られた必要的常置機関であるものの、

管理顧問会は設置するのか否かは任意であるという点である。なお、２０２０年ＷＥＧ改正により旧ＷＥＧ２０条に相当する条文は削除されたが、改正後も同様に管理顧問会の設置が任意である点に変わりはない。

[1687: 匿名さん]

>>1686 匿名さん

>>1686 は、ご自身が投稿した >>1678 の一部を訂正するための投稿ですか？

[1688: 匿名さん]

2011年頃、法務省が委託した調査研究によると、フランスでは、管理者の管理業務執行を補佐、監督する「管理組合理事会」という機関があり、総会で置かない旨を決議できるそうです。

・「老朽化した区分所有建物の建替え等に関する諸外国法制等に関する調査研究」
（研究代表　鎌野邦樹　早稲田大学教授)
ttps://www.moj.go.jp/MINJI/minji07_00110.html

フランス
ttps://www.moj.go.jp/content/000083983.pdf#page=10

⑤管理組合理事会
　管理組合理事会は、管理者の管理業務執行を補佐、監督する機関として、全ての管
理組合においておくことが予定されている（第２１条第１項、ただし、総会での決議
によって管理組合理事会を置かない旨を決議することができる　同第９項）。

[1689: 匿名さん]

>>1683 匿名さん

『マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドライン』や概要を最初から最後まできちんと読まれてますか？
【国交省HPからダウンロード可】
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000...
そう言えば、うちのマンションの悪徳管理会社のフロントも、このマンションには管理不全や理事のなり手不足の問題などないのにしつこく無理やり『第三者管理方式』を押し付けてきたにもかかわらず、ガイドラインの存在すら知らなくて、心の底からビックリしました。

昨年6月の改訂版のガイドラインにおいても、第三者管理方式に大規模修繕工事に際して、修繕委員会（区分所有者及び監事から構成）を設置し、これを主体として検討することが望ましいとして明記されていますよね。

そもそもガイドラインはガイドラインであって、法的効力や厳格な法的定義から解放されているので、管理組合員の”意志”において管理組合の利益（＝マンション資産）を守るために修繕委員会を常設化することに違法性はないはずです。
修繕委員会の常設化を法的に禁じる条項などありえません。
また、修繕委員会や常設修繕委員会が、管理者でなく管理組合直属であるとすることを法的に禁じる条項もありえません。管理者＝理事長である場合にも理事会が存在しなければ、民法で定義された利益相反の禁止条項にかんがみても、修繕委員会は管理組合に直属して当たり前でしょう。

マンション学会会員の論文を読むと、フランスやドイツの管理組合に設置される組織は、諮問機関、諮問委員会、顧問会などとさまざまに翻訳されていますが、いずれも管理組合を代表する組織です。フランス語とドイツ語を勉強して自分で調べてください。常設の修繕委員会と同じ役割を担っています。フランスやドイツは、日本のようにばらばらでなく一本化された法体制で読みやすくわかりやすい内容で面白いですよ。日本のマンション管理関連法案がいかに利益相反禁止を無視し、フランスやドイツの法案が利益相反禁止を根本原理として構築されているのかが理解できることでしょう。

修繕委員会の設置方法を御存知ないのですか？
大規模修繕に向けて立ち上げる修繕委員会の発足の手順は「1．メンバーの公募」「2．理事会・総会での決議」「3．運営細則の制定」の主に3つです。
理事会が無ければ、総会決議です。標準管理規約にもあるような専門家をアドバイザーとして迎え入れることが出来るのであれば、修繕委員会にも適用できるはずでしょう。もし管理者である管理会社が管理組合員による修繕委員会設置を拒否するのであれば、弁護士保険に加入して善管注意義務違反として訴えてみるのもひとつの手なのではないでしょうか。

同じようなことを過去に書いていますので、これ以上の繰り返しはしません。自分はマンション管理にはこれ以上関わりたくないないので、もう二度と書き込みません。
しかし、こんな闇の深い業界は、日本の”恥”に他ならないと思っています。
日本のマンション関連法が穴だらけであるのを悪徳管理会社は利用しようとしていますが、理事会なしの第三者管理方式という最悪の窮地から、管理組合を救うために利用できる”穴”も残っていることを示したかっただけです。

[1690: 匿名さん]

4.第三者管理者方式でも修繕委員会が登場
　マンション管理会社か?管理者となる場合の外部管理者方式カ?イト?ラインか?国土交通省から示された。理事のなり手不足の解消のために、第三者て?ある管理会社に管理者を委託する場合に留意すへ?き点なと?か?まとめられている。この方式においては、理事会を設置せす?に管理組合を運用することになる。しかし、大規模修繕工事については修繕委員会か?検討するものとして位置付けられている。理事会の機能か?専門委員会に残されているのた?。
　管理組合の業務を第三者に委託しても、修繕に関する業務は当事者て?ある区分所有者により判断されるへ?きた?と言うことなのた?ろう。

マンションみらい価値研究所
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/231887/

[1691: 匿名さん]

>>1670 匿名さん
>第三者管理方式において理事会復活が難しければ、総会決議の不要な常設の修繕委員会設置と専門家アドバイザーの参加をまず可能にして、そこに消えた理事会機能をひそかに復活させ、～

総会決議の不要な常設の修繕委員会設置 ⇒ 意味不明です。

[1692: 匿名さん]

>>1660 匿名さん
>この条項がマンション管理規約にない場合、まず管理規約改正のための総会決議を開き、それが可決されてから再び総会決議で「マンション管理士等の専門家の活用」を可決しなくてはならないからです。（それらを同時に行うことが可能かどうかの判断は専門家に問い合わせてください。）

「規約の変更」は特別決議であり、総会案内には「会議の目的たる事項」と「その議案の要領」が通知されています。
当然のことながら、１個の議案ですから採決は１回です。

[1693: 匿名さん]

>>1691 匿名さん

そちらのカキコミも意味不明ですが、説明能力在りますか？

[1694: 匿名さん]

このスレは悪徳管理会社関係者が貼りつき、奇妙なカキコミがなされます。
管理会社中心の第三者管理方式導入のせいで、重大な問題に直面している方は
信頼できるマンション管理士などの専門家に直接ご相談くださるようにお願い申し上げます。自分はもう悪徳管理会社とは一切関わらないことに決めたので、
このスレからも失礼します。

[1695: 匿名さん]

>>1670 匿名さん
>第三者管理方式において理事会復活が難しければ、総会決議の不要な常設の修繕委員会設置と専門家アドバイザーの参加をまず可能にして、そこに消えた理事会機能をひそかに復活させ、～
　↓
>>1689 では、
>修繕委員会の設置 ～ 理事会が無ければ、総会決議です。
>～ もし管理者である管理会社が管理組合員による修繕委員会設置を拒否するのであれば、～

総会招集権は、管理者だけに認められているものではありません。

[1696: 周辺住民さん]

「総会招集権は、管理者だけに認められているものではありません。」
　→　某管理会社の標準規約を受け入れてしまった場合、区分所有者側から総会招集するには、区分所有者の印鑑証明1/5以上を求めれますので、実質不可能です。なお、管理会社に都合の悪くなりそうな内容の議案は、通常総会の議案にあげてくれません。

[1697: 匿名さん]

>>1696 周辺住民さん

この件ですね。

＜マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドライン＞
【抜粋】
・ 管理組合によっては、総会招集の請求が区分所有者本人によって適正に行われていることを管理者が確認するため、特定の公的書面を要求する管理規約を定めている事例があります。組合員による総会招集を実質的に困難にする可能性がある要件を規定するかどうかについて、その必要性があるのか、そのような規定を設ける前において、管理者と管理組合との間で十分に協議するべきと考えられますし、そのような規定を設けている場合においても、その必要性について十分に検討するべきと考えられます。

大変ですが、これを乗り越えないと前に進まないと思います。

[1698: 周辺住民さん]

捕捉します。

「総会招集権は、管理者だけに認められているものではありません。」
　→　某管理会社の標準規約を受け入れてしまった場合、区分所有者側から総会招集するには、区分所有者の印鑑証明1/5以上を求められますので、実質不可能です。
なお、管理会社に都合の悪くなりそうな内容の議案は、通常総会の議案にあげてくれません。
おそらくですが、修繕委員会を設置することについても提案したとして、「総会決議がいる。我々が専門家なので不要」と、管理会社は言ってくると思います。
マンション管理士関与についても、総会前に提案しましたが「我々が専門家で一番マンションのことをわかっている。不要。」と、議題にも上げてもらえませんでした。

管理会社の固有名詞を管理者として規約に記載し、監事を置くこともせず、「区分所有者側からの総会招集には区分所有者の印鑑証明1/5以上」と規約に書き、理事会不要のメリットのみをことさら強調して、管理会社による第三者管理方式への移行を進め、移行後は管理会社に都合の悪そうな区分所有者の提案を総会で取り上げない管理会社が、万一あるとすれば、それは詐欺会社であり、反社だと思うのですが、いかがでしょうか？

私のマンションの管理会社が反社でないことを願います。

[1699: 周辺住民さん]

1697様

そういうことです。返信ありがとうございます。

[1700: 周辺住民さん]

確かに管理会社による第三者管理方式の危険性をよく調べず、
甘い言葉に乗せられて管理会社の案に同意した区分所有者側の落ち度もある。

しかしながら、世間で管理会社による第三者管理方式の問題がより大きくなり、
当マンションの第三者管理方式移行後に、国交省ガイドラインまでもできた現在の状況で、
以下のような区分所有者側からの要望（総会等で議題にすること、周知・説明することの要求）があれば、応えるのが、倫理上健全な企業。
①再度、管理会社による第三者管理方式のメリット、デメリットを丁寧に区分所有者に説明。
②マンション管理士など第三者関与の必要性について総会で議論。
③監事の設置の必要性について総会で議論。
④1/5印鑑証明を規約から外すことの総会議論。
総会などの場で、区分所有者に広く丁寧に説明し、きちんとした議論をしたうえで、今のままでよいと、他の区分所有者の過半が言うならそれでよい。

それをせず、要望を黙殺したり、管理会社都合の理論で封じたりするのであれば、その管理会社は社会的信用のない企業であり、キツ言い方をすれば反社だと思います。

[1701: 匿名さん]

根本的な問題は、管理規約に管理者として固有名詞が記載されていることだと思います。
このままでは、管理者の解任ができません。

[1702: 匿名さん]

>>1700 周辺住民さん

修繕委員会設置については、管理規約に何か書いてありますか。
悪徳管理会社は善管注意義務違反で訴えるのがベストだと思いますが、
国土交通省ガイドラインを相変わらず無視し続けているとは
あきれてものが言えません。

[1703: 周辺住民さん]

1702様

何も書いてありません。

[1704: 匿名さん]

>>1703 周辺住民さん

国土交通省の標準管理規約では「理事会は、その責任と権限の範囲内において、専門委員会を設置し、特定の課題を調査又は検討させることができる。」と記載されていますが、理事会廃止されているので、削除されてしまっているのでしょうね。

しかし、マンション標準管理規約　第34条の専門的知識を有する者の活用に値するものが残っているのであれば、それを根拠にして専門家の活用を主張する以外にないのでしょうね。悪徳管理会社のやり方を熟知している専門家もいれば、知っているのに
とぼけている専門家もいましたけどね。管理会社の担当はマンション管理士の資格を持ってますか？うちのフロントはほとんどが持っていなかったから、専門家とみなせるレベルでは全くありませんでした。議事録も誤字だらけで解読するのに苦労しました。こんな悪徳管理会社が野放しのまま暴利をむさぼっているなど、日本のマンション行政は異常としかいいようがない。

[1705: 匿名さん]

>>1703 周辺住民さん

説明会で【マンション標準管理規約の第55条】?復活を主張してみたらどうですか。

【マンション標準管理規約の第55条】
理事会は、その責任と権限の範囲内において、専門委員会を設置し、特定の課題を調査又は検討させることができる。

この条文を解釈すると、理事会の決議によって修繕委員会を設置できることがわかります。?理事会が悪徳管理会社の陰謀によって廃止されているので、「総会決議」に変更されるべきであることを主張してみたらいかがでしょうか。
同調してくれる人がいるのであればまだ希望があるでし引っ越すべき」ければ、10年以内に引っ越されたほうがいいかもしれません。

うちの親戚も何も知らずして悪徳管理会社が管理している新得マンションを購入してしまいました。うちのマンションが経験したことや知っていることを全部話したら、真っ青になっていました。自分のアドバイスは「できれば5年以内、遅くとも10年以内に引っ越すべき」というもので、親戚は深いため息をついていましたが、「そうするしかない」と、うなづいていました。
多くのマンション管理士や何十年もこの悪徳管理会社がやって来たことを追跡してきたという専門家からもすさまじい話をいろいろと電話で聞きました。
他の区分所有者の協力が得られないのであれば、そこから引っ越すことも選択肢の一つかと思います。数人のマンション管理士さんたちが「あの悪徳管理会社だけは別格」と、はっきりと言い切っていたのが印象的でした。自分自身が経験したことで一番驚いたのは、マンションの老朽化を早めるような工事を提案してきたことです。わざと老朽化を早めておいて工事を増やすなんて、おそろしすぎます。大地震が起きたら、それが原因で倒壊して多くの住民の命が奪われる可能性だってあるわけです。

[1706: 匿名さん]

修繕委員会を組織できるようなマンションなら、管理会社管理者方式を承認しないんじゃないかと思ってしまいます。

[1707: 匿名さん]

＞１７０５

住民による管理組合の物件でも、管理会社が理事を飲み食いさせて傀儡化、好き勝手にやってるところもあるから第三者管理が問題の本質ってわけではないんだけどね。

[1708: 匿名さん]

>>1705 匿名さん
マンションの老朽化を早めるような工事というのは、耐震スリット（壁と柱の間などを削って隙間を作る）ですか？

[1709: 匿名さん]

>>1707 匿名さん

いや、第三者管理方式にもいろいろなパターンがあるわけで、区分所有者が自らのマンション資産の保全や修繕工事のひとつひとつを誠実で信頼できる外部専門家（管理会社でなく個人）のサポートを得て十分に監視でき、管理組合の利益がすべて反映・実現されていればまったく問題がないわけです。

このスレでよく問題になっているのは、悪徳管理会社の理事会廃止・監事廃止型の第三者管理方式です。それは管理組合側の利益を全く無視する形で、あらゆる監視を排除しつつ企業の自己利益を最大化する仕組みをすでに作り上げているわけです。
うちのマンションはこの悪徳管理会社による第三者管理方式導入を総会で完全に否決して阻止できましたが、それにいたるまでに元理事長を傀儡化というか内通者として活用していました。そいつは次から次へと起きるフロントの不祥事をもみ消すためにあらゆる手段を使っていました。おそらく”カネ”で動いていたのだと推測します。

とにかく、ガイドライン無視の悪徳管理会社の「第三者管理方式」の被害者はすべてを録音し、悪事の証拠を集めてください。重要事項も専門家に精査してもらい、虚偽記載があれば、国土交通省の地方整備局にその善管注意義務違反を通報することです。告訴の場合も時効は5年です。

[1710: 匿名さん]

>>1708 匿名さん

いや違います。
詳しく書くと、うちがどこのマンションなのかわかってしまうので書けません。
基礎部分に関わる重大な工事と書けば、専門家にはわかるかもしれません。

[1711: 検討板ユーザーさん]

>>1708 匿名さん
うちもかの有名な悪徳管理会社から工事を提案されました。

排水管洗浄をするのに建物本体に穴をいくつも開けるという意味不明な提案。

建物を弱らせる&工事で金稼ぎが目的

[1712: 検討板ユーザーさん]

金のためなら何でもありなんですよね↓

このスレでよく問題になっているのは、悪徳管理会社の理事会廃止・監事廃止型の第三者管理方式です。それは管理組合側の利益を全く無視する形で、あらゆる監視を排除しつつ企業の自己利益を最大化する仕組みをすでに作り上げているわけです。

多くのマンション管理士や何十年もこの悪徳管理会社がやって来たことを追跡してきたという専門家からもすさまじい話をいろいろと電話で聞きました。
他の区分所有者の協力が得られないのであれば、そこから引っ越すことも選択肢の一つかと思います。
数人のマンション管理士さんたちが「あの悪徳管理会社だけは別格」と、はっきりと言い切っていたのが印象的でした。
自分自身が経験したことで一番驚いたのは、マンションの老朽化を早めるような工事を提案してきたことです。
わざと老朽化を早めておいて工事を増やすなんて、おそろしすぎます。

[1713: 匿名さん]

国のガイドラインを知れば、ガイドライン遵守に反対する区分所有者は、そう多くないと思います。多数の区分所有者が賛同すれば、管理会社も無視できなくなる。

一区分所有者ができる運動は、昨年６月に管理業者管理者方式についてのガイドラインが第３章に整理されたことをより多くの区分所有者に十分周知徹底させることでしょう。総会で独り、意見を言っても、ガイドライン３章（６５～１２５ページ。全６１ページ）を読んで下さい、と言っても無駄なこと。

ガイドライン（第３章）の概要（全２ページ）をＡ４サイズ１枚に両面プリントし、掲示したり、全戸配布するのが良いでしょう。自治会のような集まりがあれば、口頭で説明するも、尚良し。ガイドラインを守りましょうの賛同者を増やすこと。

> 外部管理者方式等に関するガイドラインの概要（PDF形式）
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001747039.pdf

[1714: 匿名さん]

>>1713 匿名さん

あなただれ？

[1715: 匿名さん]

>>1714 匿名さん

>>1713 匿名さん ＝ >>1694 匿名さん

[1716: 匿名さん]

周辺住民さんが心配だったので...

別のパソコンでアクセスしたので、1715のカキコミは非表示になっていませんでした。自分のパソコンでは、1715は非表示になっています。
読む価値がないと思ったからです。

[1717: 評判気になるさん]

恐怖のマンション“乗っ取り”制度「第三者管理方式」の導入が静かに進んでいる…！
https://gendai.media/articles/-/125401
“高かろう悪かろう”のマンション「第三者管理方式」！“毒薬条項”で一度、契約したら最後、解約もできず泥沼化へ
https://gendai.media/articles/-/125409
マンション「第三者管理方式」で、 管理会社は自社グループへの工事発注もやり放題…！修繕積立金がどんどん足りなくなる「必然」
https://gendai.media/articles/-/125447

　

[1718: 匿名さん]

第三者管理というのは、分譲マンションの賃貸マンション化にすぎません。所有権があっても所有権を実感できない方式ですよ。仔細に検討したことはないけど、所有者にとってはデメリットが大きいでしょうね。管理会社が第三者管理で管理者になるケースが多いのでしょう。これはとりもなおさず、一生、管理会社のエサになるということですね。

[1719: 匿名さん]

>>1700 周辺住民さん

＞③監事の設置の必要性について総会で議論。

とても稀なケースですが、悪徳管理会社が監事設置を認めるケースもあるそうです。
しかし、この場合の監事は外部専門家ではなく、区分所有者の”代表”です。
外部専門家の監事だけは頑なに拒絶するようです。
監事は区分所有者が選ぶべきであるのに、悪徳管理会社が連れてきた監事や悪徳管理会社と内通する監事ではもちろん意味がありません。
理事会が廃止されてしまった第三者管理方式のマンション管理において、最悪の状況を打破できるのは有能な外部専門家の監事だけです。（出来れば行政の顧問や全国マンション管理士連合会などの地位の高い方などが理想。）

＞それをせず、要望を黙殺したり、管理会社都合の理論で封じたりするのであれば、その管理会社は社会的信用のない企業であり、キツ言い方をすれば反社だと思います。

批判的な区分所有者について、デマを流すのも悪徳管理会社の常套手段ですから、気を付けてください。反社は一般市民にはふつう迷惑をかけないものでしょう。
だから、悪徳管理会社は反社以下のクズだということです。

[1720: 周辺住民さん]

皆様ありがとうございます。
なお、1700で書いたようなことは管理会社に改めて相談しましたが、すべて拒否されました。

[1721: 匿名さん]

>>1720 周辺住民さん
①再度、管理会社による第三者管理方式のメリット、デメリットを丁寧に区分所有者に説明。
②マンション管理士など第三者関与の必要性について総会で議論。
③監事の設置の必要性について総会で議論。
④1/5印鑑証明を規約から外すことの総会議論。


管理会社にとってメリットがないからとりあえずやらないでしょうね。
しかし、法的な問題をクリアすれば何をしてもいいという姿勢が半グレそのものですね。

区分所有者の意見を聞かないなど利益を逸する行為を善管注意義務違反で解約できないかとか弁護士に相談するぐらいしか対応策思い付かないです。ここにいる一般の人よりかはマシな答え出してくれるはずです。

[1722: 匿名さん]

周辺住民さんはあきらめないように。
他の区分所有者の同意と専門家のサポートを得て、
数少ないですが、何とか悪徳管理会社の魔の手から逃れられた
管理組合も存在します。
弁護士はそれぞれ専門分野があるので、
相談するのであれば、マンション管理士と弁護士のW資格を持つ方が良いと思います。
管理会社にメリットはなくても、管理組合にメリットがあるので
打開策を考えているわけです。1721は正直言わせてもらって、一般以下ですね。
（笑）善管注意義務違反については、もうすでに他の方のアドバイスにもありました。

[1723: 匿名さん]

周辺住民さんのカキコミは他のマンション管理組合にとって
警鐘を鳴らしてくれているという意味でも重要です。
日本史上最悪の悪徳管理会社と縁を切るには
弁護士やマンション管理士の協力が不可欠です。
自分が知るある管理組合はマンション管理士の協力でリプレイスしました。
いくつかの管理会社にリプレイスを打診した時、この悪徳管理会社からのリプレイスは引き受けたくないという本音を吐いた管理会社もいくつかありました。
こことは、一切関わりを持たないというのがベストなんですけどね。
関わってしまえば、マンション資産が毀損されていつか管理不全マンションになってしまいます。最悪の場合は借金まで負わされます。

悪徳管理会社や悪人フロントらがやらかしていることをこのまま黙認していると、
そのうちにもっと大きな社会問題に発展するでしょうね。
社会が黙認すると、悪徳管理会社のやり方をマネする愚かな管理会社が出て来ます。
現在はもうその段階に達している気がします。

[1724: 匿名さん]

管理者に対して善管注意義務違反を問えるのではないかとの意見がありますが、管理者としての義務は「共用部分等を保存し、集会の決議を実行し、並びに規約で定めた行為をする義務」です。
周辺住民さんのマンションの場合、管理者にどのような義務違反があるというのでしょうか？

[1725: 匿名さん]

>>1720 周辺住民さん

管理組合の総会は最高意思決定機関ですから、区分所有法では３４条において、総会招集権を管理者に与えるだけではなく、一定の要件を満たした区分所有者にも認めています(※）。
つまり、管理者が何と言おうと、区分所有者でも一定の要件を満たせば合法的に総会を招集できるということです。
管理者にすべて拒否されているのであれば、今後の対応として考えられるのは、ハードルは高いですが、賛同者を集めて上記の区分所有者による総会を招集するか、引き下がるかのどちらかです。
弁護士に相談するのもよいですが、同じことを言うと思います。

※ 区分所有法第３４条（集会の招集）
第１項　集会は、管理者が招集する。
第３項　区分所有者の五分の一以上で議決権の五分の一以上を有するものは、管理者に対し、会議の目的たる事項を示して、集会の招集を請求することができる。ただし、この定数は、規約で減ずることができる。
第４項　前項の規定による請求がされた場合において、二週間以内にその請求の日から四週間以内の日を会日とする集会の招集の通知が発せられなかつたときは、その請求をした区分所有者は、集会を招集することができる。

[1726: 検討板ユーザーさん]

>>1724 匿名さん
専門家に相談しろって

[1727: 匿名さん]

善管注意義務違反はどのような行為がそれにあたるのか
弁護士のHPで判例をあげて説明をしていますので、
一瞥してみられたらどうでしょうか。
https://izawa-law.com/blog/3315.html
専門家に相談してみないと何ともシロウトには言い難いような感じですね。
うちのマンションの場合、需要事項に虚偽の記述が二件ほどあり、
判例に照らし合わせて、善管注意義務にあたりそうなものが
四件ほどありますので、そのうちマンション管理に詳しい弁護士に
相談する予定です。

[1728: マンション検討中さん]

シロウトが自分で調べて違反だなんだと騒いでプロの領分に口出しする事ほど迷惑なことはない
オレイッパイシラベタスゴイダロアヘアヘ

[1729: 匿名さん]

>>1727 匿名さん

　↓　こちらも参考になると思います。

虎ノ門桜法律事務所
＜【損害賠償】マンション管理について、理事や管理会社の善管注意義務違反が認められないケース＞
https://izawa-law.com/blog/3314.html

[1730: 匿名さん]

>>1728 マンション検討中さん
蟻地獄におちいっていると認識した時の恐怖。
自分の大切なマンション資産を守るため素人の区分所有者達は必死。
プロの領分だろうが自分の資産を守るために口出しするのは当然。
迷惑でも何でも無い。

区分所有者達を蟻地獄に引き入れる本当に恐ろしい悪徳管理会社

[1731: 匿名さん]

>>1723 匿名さん
その通り！
悪徳管理会社は既に社会問題となっています！

[1732: 匿名さん]

管理者に善管注意義務違反があり、管理組合が損害を被った場合は、管理組合（区分所有者全員）が管理者に対して損害賠償請求をすることになります（個々の区分所有者では請求不可）。
請求をするにあたっては、まず、管理者をその地位から降ろす必要がありますが、管理規約に管理者として固有名詞が記載されている場合、管理規約の変更から始めなければなりません（管理規約変更は特別決議）。