第三者管理方式について

[匿名さん]

まさに両刃の・・・です。少数ながら「本当に必要としている」マンションはあります。だから、厄介なのですが。

それで、こんな方式はどうでしょうか？

「素性を明かした区分所有者であれば、委託管理契約の詳細、修繕記録の詳細および当該費用の詳細を、いつでも閲覧できる。」つまり、Ａマンションの区分所有者がＢマンションの状況を閲覧できる、というものです。もちろん、滞納者氏名や関連業者名等は伏せ字にします。

問題点等、専門家や経験に基づく「つっこみ」大歓迎です。

[1681: 匿名さん]

管理業者管理者方式の監事をマンション管理士等の外部専門家を必須とする必要はないと思うけど、「監事を設置できる。」と法律に明記してほしいですね。法律に基づく省令（施行規則）で、管理業者管理者から監事への定期報告を義務にしてほしいですね。

○ 第４回マンション政策小委員会（2025年2月7日）
>資料2_マンション政策小委員会とりまとめ（案）に関する意見募集結果（概要）
https://www.mlit.go.jp/policy/shingikai/content/001863965.pdf

１．とりまとめ（案）の内容に直接関係する御意見
（★：とりまとめに反映）

②管理業者管理者方式への対応
＜総論＞
　～
＜重要事項説明＞
・規制に対するコストは区分所有者が負担することを留意すべき

＜利益相反＞
・この方式は利益相反（自己取引）となることが前提であり、その関係性を正しく
　表現するような記載とすべき［★］（p.10,ｌ.22-24 及び p.11,ｌ.1-2 に反映）
・工事費が大きな維持・修繕工事については制限を設けるべき
・大規模修繕工事にあたっては、修繕委員会の設置を義務付けるべき
・事前説明については、説明を行えば良いといった運用ではなく、条件成立のハー
　ドルを高くし、容易に利益相反行為が行えないような仕組みとすべき
・総会時の議案として説明すれば、総会とは別の説明会は不要ではないか
・利益相反の可能性のある取引に対して、第三者機関による監査を義務付けるべき

＜処分・罰則＞
　～
＜管理業者管理者の要件等＞
　～

＜監事＞
・マンション管理士のほか、弁護士や公認会計士などの専門家も想定される［★］
（p.11,l.7 に反映）
・管理業者管理者方式において、経理・税務等の監査については、公認会計士や税
　理士といった資格要件を設けるべき
・監事を選任する場合に、マンション管理士等の外部専門家を必須とするような規
　制はすべきでない
・監事を選任する場合にも重要事項説明の必要性を検討すべき

２．とりまとめ（案）記載の取組の実行段階における運用等に関する御意見

②管理業者管理者方式への対応
＜総論＞
　～
＜説明方法・各種様式＞
　～

＜監事＞
・監事の選任については、区分所有者からの推薦とすべき
・監事の担い手を増やすため、報酬のあり方について検討が必要
・監事の役割が拡大していることを踏まえ、監査委員会の設置など監査の体制を強
　化することを検討すべき
・マンション管理士が監事としての役割を果たすための能力を育成することが必要
・マンション管理士が監事を行う場合のガイドライン等が必要
・監事の独立性を担保するため、監査費用を確保する仕組みやその費用の執行権限
　についても明確化すべき
・監査報告書はわかりやすく作成し、総会の前に開示すべき
・管理業者が大規模修繕工事を行う場合には、マンション管理士に工事監理をさせ
　るべき

>資料3_マンション政策小委員会とりまとめ（案）に関する意見募集結果
https://www.mlit.go.jp/policy/shingikai/content/001863966.pdf

[1682: 匿名さん]

>>1679 匿名さん

「スマート修繕」もいろいろなメディアで紹介されただけに
相見積もりの依頼が殺到しているのではないかと推測します。
相見積もりまでは無料だからです。
そこで発注してもらえないと非効率ですし、
パートナー企業もやる気を無くします。
そのために「スマート修繕」側も効率化対策として

＞「管理者管理方式、特に●社の場合は、自分たちで工事を取りたがるため、
①必ずスマート修繕に発注するor
②管理者管理をやめる＜

と、管理組合員の問い合わせに答えたのではないかと思います。
（こういう問い合わせにも肩書は重要です。修繕委員会委員長くらいではないと...）

理事会も監事も廃止されてしまった管理組合には、理事会機能を復活させるために、修繕委員会　（または常設修繕委員会）にはもちろんこの場合マンション管理士かつ一級建築士の資格を持つ方がアドバイザーとして（地方自治体援助制度がよくあるので調べてみてください。）参加が大前提です。
「スマート修繕」との交渉力を強化するため、しっかりした管理組合側の組織をつくることが重要だと思います。
「スマート修繕」の見積もりに対して、悪徳管理会社＋悪徳トンネル会社は
さらに安い見積もりを出してくるでしょうが、それをシロウトが見抜くことは
不可能なので、絶対に専門家が委員会のアドバイザーとなることが重要です。
それらの下請けが説明と違う工法や資材を使うかもしれません。管理組合にその業界の人が偶然いれば別ですが、専門家がいなければ、だれもそれらのそのチェックは不可能です。
うちのマンションで実際にあったこととして、
勝手な追加工事を行うとか、利潤を増やすために業者の人数を極端に減らした結果ミスが多発するとか、あとになって手抜き工事で会ったことがわかったとか、修繕と称して秘かに破壊する工事であった（これは未然に防ぎました）などです。
あと、（マンション管理士さんやコンサルたちがそう呼んでましたが）”別格”の悪徳管理会社は、内通者をつくり、デマを流して妨害します。これも実際に体験しました。また、コロナ禍だったため、おバカなフロントと内通者はメールでデマを流しまくったので、メールが証拠として大量に残ってしまっています。
このケースだと、「修繕委員会が修繕企業と癒着している」といったようなデマを流し始めることが予想されます。それを交わすために「スマート修繕」に見積もり依頼をして、修繕はすべてトンネル会社ではなく、「スマート修繕」に依頼して、理事会機能を常設修繕委員会の名のもとに復活させて強化し、悪徳管理会社を追い出すしかないでしょう。良心的な管理会社の第三者管理方式は、たとえ理事会なしの総会監視型でも監事は必ず設置されていて相見積もりは当然OKでグループ企業の修繕会社に修繕を依頼しなくてもOKというのがふつうです。しかし、何があっても絶対に理事会は廃止すべきではありません。」

[1683: 匿名さん]

>>1682 匿名さん

そもそもの話です。
第三者管理者管理方式の場合、管理者（業務執行権者）の諮問機関としての「修繕委員会」は設置できると思いますが、あなたは、これとは別の「修繕委員会」を設置することが可能であるかのように書かれています。

① どのような条項が根拠になるのか？
② どのような組織に属する諮問機関なのか？
③ 設置するための手続きは？

[1684: 1683]

>>1683 の「第三者管理者管理方式」とは「外部管理者総会監督型の管理方式」のことです。

[1685: 匿名さん]

『名ばかり第三者管理方式』と、
変えたほうが、判りやすいかも・・

[1686: 匿名さん]

>>1678 匿名さん

>フランスドイツのように＜諮問委員会＞の設置を義務化するべきだ。

ある論説によると、ドイツ住居所有権法（ＷＥＧ）には、設置が義務ではなく任意で、管理者を援助及び監視する「管理顧問会（Verwaltungsbeirat）」というのがあるそうです。

（ある論説）
２０２０年ドイツ住居所有権法（ＷＥＧ）改正
― 管理顧問会（Verwaltungsbeirat）を中心に ―
土 居 俊 平
ttp://repo.komazawa-u.ac.jp/opac/repository/all/MD40140347/klj017-06-doi.pdf#Page=3

２８条では管理者、旧ＷＥＧ２９条では管理顧問会について規定がある。注意すべきは、管理者は法律上設置することが義務付け（ＷＥＧ２０条２項）られた必要的常置機関であるものの、

管理顧問会は設置するのか否かは任意であるという点である。なお、２０２０年ＷＥＧ改正により旧ＷＥＧ２０条に相当する条文は削除されたが、改正後も同様に管理顧問会の設置が任意である点に変わりはない。

[1687: 匿名さん]

>>1686 匿名さん

>>1686 は、ご自身が投稿した >>1678 の一部を訂正するための投稿ですか？

[1688: 匿名さん]

2011年頃、法務省が委託した調査研究によると、フランスでは、管理者の管理業務執行を補佐、監督する「管理組合理事会」という機関があり、総会で置かない旨を決議できるそうです。

・「老朽化した区分所有建物の建替え等に関する諸外国法制等に関する調査研究」
（研究代表　鎌野邦樹　早稲田大学教授)
ttps://www.moj.go.jp/MINJI/minji07_00110.html

フランス
ttps://www.moj.go.jp/content/000083983.pdf#page=10

⑤管理組合理事会
　管理組合理事会は、管理者の管理業務執行を補佐、監督する機関として、全ての管
理組合においておくことが予定されている（第２１条第１項、ただし、総会での決議
によって管理組合理事会を置かない旨を決議することができる　同第９項）。