第三者管理方式について

[匿名さん]

まさに両刃の・・・です。少数ながら「本当に必要としている」マンションはあります。だから、厄介なのですが。

それで、こんな方式はどうでしょうか？

「素性を明かした区分所有者であれば、委託管理契約の詳細、修繕記録の詳細および当該費用の詳細を、いつでも閲覧できる。」つまり、Ａマンションの区分所有者がＢマンションの状況を閲覧できる、というものです。もちろん、滞納者氏名や関連業者名等は伏せ字にします。

問題点等、専門家や経験に基づく「つっこみ」大歓迎です。

[1661: 匿名さん]

>>1646 匿名さん
>>1644では「これ以上コメントするつもりなし」と記載されているにもかかわらず、少し見ないうちにいろいろ投稿されているようですね。
こちらに何かビクつかないといけない理由でもあると思われているのですか。
ほのめかされている管理業者だけでなく、他の管理業者にも当てはまる一般的な内容を投稿したつもりですが。

[1662: 匿名さん]

>>1658 匿名さん

有機ではなく、”勇気”です。
国土交通省のガイドラインでは、
理事会なし、監事なしの最悪の「第三者管理方式」に移行させられた
管理組合のために「大規模修繕委員会」を切り札として残したのですね。
なかなかいいアイディアですね。「大規模修繕委員会」に理事会の要素を復活させて
ピンチから救われるチャンスを与えた。それにマンション管理士や一級建築士など外部専門家も加わることができ、報告書も作成するわけだから、管理組合でそれが高く評価されれば、管理組合員による監事設置への動きになるかもしれない。
まだまだ王手（リプレイス）には遠いいけれど、形勢逆転のチャンスにはなりえる。

[1663: 周辺住民さん]

1647,1655,1657 の者です。

皆様ありがとうございます。
突破口としては、
①国交省ガイドラインを根拠に、マンション管理士等の第三者関与、修繕委員会設置等を提案。
②マンション管理規約の「マンション管理士の活用」を根拠に、第三者関与を提案。
といったところだと理解しました。


②の「マンション管理士の活用」は、管理会社系元請エンジ会社との大規模修繕工事契約に関しての総会前に、メールでのやり取りで管理会社の担当者に再三提案したのですが、議題にあげることを拒否されました。
なお、管理会社が言うには、「マンション管理士の活用」も、費用が掛かるという理由で総会決議が必要とのこと。総会決議項目としての明記はないが、「その他管理者が総会の決議を要すると判断した事項」と規約に記載があるので、それを根拠に決議事項を自由に操れるのだと理解しています。


①の方は、強制力まではないガイドラインを盾に、どこまでできるかというのはあります。②の件と同じタイミングで、ガイドライン記載の監事設置について提案したところ、「マンション適正化法による厳格な規制下にある管理会社が管理者をつとめることで適法適切な管理ができ、また区分所有者様の組合活動のご負担解消を目的の一つと考え第三者管理方式を推奨しておりますので、当社では監事の設置は不要と考えております。」と返ってきて、総会の議題にも上げてもらえませんでした。

A.一人が声を上げてもガイドラインは無視できる程度のものであれば…
→　説明会で強く働きかけ、賛同を募り、局面を打開する。
B一人でも声を上げればガイドラインをむげにできないのであれば…
　→　メールで証拠が残る形で、管理会社に具体的に、修繕委員会やマンション管理士関与について、説明会で議論するよう相談。
といったところでしょうか。

いずれにしても、現状、工事費が高いとすると、
何らかの手段で、現状の予算計画が相場より高いことを、客観的に他の区分所有者にも明確に分かる形で、示すことができれば、他の区分所有者も問題意識を強くしてくれるかなと考えています。

[1664: 匿名さん]

>>1663 周辺住民さん

他にも、相談ないしは、紛争解決をサポートしてくれる組織が三つあります。

ーマンション管理業協会　苦情解決制度
　　ほとんどの管理会社が加盟しています。加盟管理会社が管理組合とトラブルを
　　起こしているときに電話相談できます。
　　内容に応じて苦情解決制度へと進展しま　す。
　　今回のような重大なケースでは、苦情解決制度のほうが利用価値がありそう
　　です。大規模修繕では巨額が動きます。修繕委員会の設置すらも認めないので
　　あれば、明らかに異常ですから、こちらの制度を利用されたら良いと思います。
　　https://kanrikyo.or.jp/complaint/settlement.html
　　https://www.kanrikyo.or.jp/etc/contact.html

ー日本マンション管理士会連合会
　マンション紛争解決センターR(法務省認証第157号)
　きちんと迅速に対応してくれそうですが、有料です。
　https://www.nikkanren.org/service/mansion-adr.html

ー日本マンション管理組合連合会
　　全国に支部があり、きめの細かいサポートを受けられます。
　　近年の国土交通省の重要な専門家会議には必ずオブザーバー参加しています。
　　地方自治体のマンション管理とも連携しています。
　　地方自治体のアドバイザー派遣は絶対に利用すべきです。
　　自分もここの支部で多くの情報と知恵と勇気をもらいました。
　　https://www.zenkanren.org/

悪徳管理会社が何よりも怖れるのは国土交通省の地方整備局に通報され、
営業停止処分になることです。管理会社に少しでも品行方正にふるまってもらうためには、行政とつながる専門家の関与が重要です。
管理会社のフロントは強硬姿勢を取っているようですが、もう現段階で苦情制度の利用が可能であれば、こうしたプロの関与があったほうがスムーズに運ぶかもしれません。

管理会社のフロントとのやり取りはすべて第三者が客観的に不正を判断できるようにメールか録音で保存してください。
説明会の時は必ずヴォイスレコーダーを持参してください。
管理会社の正社員でもないフロントのほとんどは、区分所有法も適正化法もマンション管理規約もガイドラインも読んでいないはずです。自分が総会でヴォイスレコーダーを使用した際に、普段は恐ろしく傲慢で饒舌なフロントがおとなしくなって、シドロモドロになってしまいました。ヴォイスレコーダーの存在が気になって仕方ない様子でした。
行政のガイドラインを無視しているという批判とそれに対する返答を録音することは重要なカギとなる可能性があります。ガイドラインにはもちろんまだ法的効力はありません。そのようにフロントが反応した場合、「ガイドラインは、マンション管理業界に関わる多くの組織の代表やマンション学会の専門家や弁護士が管理組合の利益を守るために長年にわたって審議されたのちに策定されたもので、将来的には適正化法として一部が法制化される可能性があるものであるので、決して無視されるべきではない」とやり返すべきです。

マンション管理に詳しい弁護士にも無料相談して、管理会社の善管注意義務違反となりうる証拠集めも重要だと思います。「修繕委員会設置」の拒否が善管注意義務違反と認められるか自分もわからないので、弁護士か上記の組織か国土交通省の地方整備局などに問い合わせてみてください。

しかし、悪徳管理会社のなりふりかまわない利益至上主義はやり過ぎというか、こんなに悪の限りを尽くしてしまって、そのうちに第三者管理方式のおかげで修繕積立金が枯渇して管理不全を起こした全国マンションが連帯して「〇〇管理会社全国被害者の会」なんて結成されてしまったら、マスコミの総バッシングも起きるだろうし、いったいどうするのだろうか。管理組合ファーストや民主主義的な管理（日経ビジネスのCM）を主張するのであれば、国土交通省のガイドラインに基づいてせめて『監事設置』くらい認めるべきであろう。

[1665: 周辺住民さん]

ありがとうございます。
サポートしてくれる組織に相談するとともに、
他の区分所有者の方にこの状況が分かってもらえるよう、働きかけをしていきたいと思います。

[1666: 周辺住民さん]

>>1665 周辺住民さん

もともと国交省の『外部専門家ガイドライン』がつくられ、それがまた改訂されたのもある悪徳管理会社の存在が大きく関係しています。審議のあいだにもこの管理会社に対する言及が幾度もあったにもかかわらず、いまだにガイドラインを無視した第三者管理方式を行っているのは、その一社だけだろうと思います。周辺住民さんのカキコミを読んで本当に驚きました。デベロッパー系の管理会社の同方式では、自分が調べ上げた限りでは、少なくとも外部専門家の監事を置くか、外部監事と区分所有者代表の監事を置くかして、ガイドラインに従っています。独立系であっても管理組合が相見積もりを行えるところがほとんどです。
修繕委員会の設置の妨害があった場合、善管注意義務違反に問えるかどうかは弁護士に問い合わせていただきたいのですが、悪徳管理会社制で時間と労力を潰すのであれば、マンション管理に詳しい弁護士に委ねるのも方策のひとつだと思います。訴訟は費用が掛かるので敬遠される方も多いと思いますが、弁護士保険というものもあります。前述の団体の一つの幹部クラスの方で、長年悪徳管理会社のあくどいやり方をよく知る方に注意をするように言われました。実際にいろいろな手段で妨害を仕掛けてくるので気を付けてください。すべて記録し、証拠を残すことが重要です。では、ささやかながらエールを送ります。

[1667: 匿名さん]

>>1665 周辺住民さん

某社の公式HPと広告には同社の第三者管理方式の仕組みを図であらわしたものが掲載されています。しかし、現実には監事設置を妨害したり、監事設置をしないのが同社の第三者管理方式であると資料で主張したりしています。
これはガイドラインを無視しているだけでなく、景品表示法違反の可能性もあるのかなとも思います。消費者庁に連絡して、専門家に問い合わせてみてください。
巨額が修繕積立金から消えたあとでは遅いです。

【消費者庁への通報】?
景品表示法違反や過大な広告に関する情報提供は、消費者庁の表示対策課情報管理担当に電話で連絡します
電話番号は03-3507-8800（代表）です

[1668: 周辺住民さん]

コレだ！AIに聞いてみた！

マンションの修繕委員会は、大規模修繕の期間のみ設置されることが一般的ですが、大規模修繕後に常設化されることもあります。?
修繕委員会の常設化のメリットは、担当者が交代することなく、長期修繕計画を一貫して進められることです。?
修繕委員会の役割は、理事会に諮問する機関として、修繕計画の作成や施工業者の選定、住民とのコミュニケーションなどです。?
修繕委員会の常設化の事例としては、次のようなものがあります。
ー大規模修繕後に常設化し、次の修繕に向けた修繕計画の見直しや修繕積立金の検討を行う?。
ー大規模修繕の期間のみ設置するのではなく、常設化することで、長期修繕計画を一貫して進める?。
ーーーーーーーーーーー
理事会が廃止されているから、管理組合の諮問機関という形式になるのだろうか。

[1669: 匿名さん]

管理会社における善管注意義務違反（民法第６４４条）とは？　（AI先生による）

マンション管理会社は、区分所有者から管理業務を委託されており、その業務遂行にあたって善管注意義務を負います。具体的には、以下のような行為が善管注意義務違反に該当する可能性があります。

共用部分の管理：共用部分の清掃や修繕を怠り、マンションの美観や安全性を損なうこと。
修繕計画の策定・実施：適切な修繕計画を策定せず、長期的な視点での修繕を行わないこと。
管理費の徴収・管理：管理費の徴収を怠ったり、管理費を不正に流用したりすること。
会計処理：会計処理を適切に行わず、収支状況を明らかにしないこと。
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上記のように、長期的な修繕企画を実現するための修繕委員会の常設を認めない場合には善管注意義務違反とみなせる可能性もありますので、弁護士に問い合わせてみてください。マンション管理士さんはみなさん得意分野と不得意な分野を持っていらっしゃる気がするので、大規模修繕に関わる問題でしたら、マンション管理士と一級建築士の資格を持つ方で、なおかつ行政のマンション政策の顧問をされているような方にアドバイザー制度を利用して、管理組合側の修繕委員会の常設に参加していただけると心強いはずです。行政に悪事が筒抜けになることが念頭にあれば、管理会社もそうそう悪いことは出来ないはずと思いますが、習性になってしまっている場合は不正を行い続けるかもしれないので、そうしたら監視強化もしくは告訴の検討しかありません。

[1670: 匿名さん]

第三者管理方式において理事会復活が難しければ、総会決議の不要な常設の修繕委員会設置と専門家アドバイザーの参加をまず可能にして、そこに消えた理事会機能をひそかに復活させ、管理組合がお財布クンになりたくなければ、相見積もりを取ることによって、管理会社もしくはそのグループ企業の下請けによる工事の金額が不当に高額でないかどうか判断するしかない。管理会社に意地悪したければ、管理会社提案の工事をすべて拒絶すればいい。管理会社の修繕プロセスに透明性が欠如していることが、他の区分所有者にも理解できれば、監事設置かリプレイスの同意が形成されてゆくのは自然の流れだと思う。

だいたい日本のマンション管理関連の法体系は民法との整合性に乏しく穴だらけだから、それを悪徳管理会社があざとく見つけ出して悪用するのだから、管理組合が管理会社を善管注意義務違反で訴えるとき、または、監事設置が必要な時、国が補助金を出して、少しでも埋め合わせをするべきだと思う。

うちのマンション住民が無知で悪徳管理会社と委託契約を交わしてしまったので、それに巻き込まれて貴重な時間をたくさん失ったが、もう二度とマンション管理になど関わりたくない。
なぜなら、日本のマンション管理業界の闇があまりに深すぎるから。
もうここにも二度と書き込まない。