第三者管理方式について

[匿名さん]

まさに両刃の・・・です。少数ながら「本当に必要としている」マンションはあります。だから、厄介なのですが。

それで、こんな方式はどうでしょうか？

「素性を明かした区分所有者であれば、委託管理契約の詳細、修繕記録の詳細および当該費用の詳細を、いつでも閲覧できる。」つまり、Ａマンションの区分所有者がＢマンションの状況を閲覧できる、というものです。もちろん、滞納者氏名や関連業者名等は伏せ字にします。

問題点等、専門家や経験に基づく「つっこみ」大歓迎です。

[1641: 匿名さん]

>>1638 匿名さん

「管理規約の恐ろしさ」というだけでは、規約の何が恐ろしいのか説明されないと真意がわからないのですが。

思うに規約そのものが恐ろしいということはなく、マンションを購入する人のほとんどが、規約は民法の特別法として区分所有者間の規律を定める区分所有法に基づくものであるといった法的位置づけを理解していないため、本来、区分所有法の埒外にある管理業者に、その作成を任せること自体の意味を区分所有者が理解していないことが恐ろしいのだと考えます。

[1642: 匿名さん]

>>1641 匿名さん

おそらくほとんどんの方が御存知のはずだが…
勉強不足はあなたのほうかもしれない。
NHK クローズアップ現代”老いるマンション”　
特に「第三者管理の落とし穴」を参照。

https://www.nhk.jp/p/gendai/ts/R7Y6NGLJ6G/episode/te/M8VPK81WN8/

[1643: 匿名さん]

>>1642 匿名さん

主張されたいのは「管理規約の恐ろしさ」ではなく、区分所有者にとって「恐ろしい管理規約」があるということのようですね。
これ以上コメントするつもりはないですが、記載の意図を汲んでもらえなかったようなので若干補足します。

規約の内容が提示のような管理業者に有利で区分所有者に不利なものであるなら、その規約の作成者は管理業者のはずです。
区分所有者が、規約作成を平気で管理業者に任せているとすれば、その区分所有者に、規約作成は区分所有法の趣旨から本来、区分所有者が行うものであり、区分所有法の埒外にあって管理者としてでもなければ、規約の制約を受けない管理業者に作成を任せれば、管理業者に有利なものしかできてこないという認識が欠けるためであり、恐ろしい規約ができる原因と云っているのです。
このような認識を欠く区分所有者は、何か問題が起きるまで、それが「恐ろしい規約」であることにも気づかないでしょう。

[1644: 匿名さん]

>>1643 匿名さん

君の記載の意図はわかってたけど、
当たり前のことだよね」
必ず内通者使って管理業者に任せれば安心って
管理組合員に思い込ませる。
「第三者管理の導入は全国的トレンドです。
将来的にはすべてのマンションが第三者管理方式に変わります。
国土交通省の政策です」みたいな?を平気で言うわけ。
うちのマンションは否決したから、無事だった。

クロ現の特集については、反応からして知らなかったはず。
これ以上コメントするつもりなし。

[1645: 匿名さん]

ガイドラインがマンション管理適正化法に法制化されると、管理会社は、「管理業者（管理会社）管理者方式は、法律で定められた制度です」と言うようになるんだろう。

[1646: 匿名さん]

>>1643 匿名さん
　　　
どうせカキコミするならもう少し詳しく明らかになるように
書かなくてはいけない。
何をおそれてビクビクしているんだか。
管理の学校に詳しく書いてある。
この管理会社名もわかる人にはすぐにわかるあの有名な悪徳管理会社。

https://schoolformkk.com/kanri-shuzen_column/2992/

[1647: 周辺住民さん]

私は某社による管理会社管理方式になってしまっている物件に住んでいます。
今年、某社エンジ子会社元請による大規模修繕を予定しており、予算表が出てきて、総工事費3,600万円強でした。
予算表の中で諸経費が、「現場管理費約370万円（純工事費約2,800万円×13.20％）」「一般管理費約460万円（（純工事費＋現場管理費）×14.54％））」となっていました。
一方、純工事費の中には共通仮設工事や直接仮設工事費など含まれており、まず、現場管理費が別途13.20％もかかるのが疑問です。さらに一般管理費が元請利益としてかかるのは理解しますが、14.54％もかかるというのが疑問です。
このあたり、諸経費を下げることを求めていきたいのですが、
①上記の考え方は合っていますでしょうか。
②また考え方があっているとして、区分所有者向け説明会などで、一区分所有者の立場でどのように管理会社（元請親会社）と交渉していくべきでしょうか（例えば、本来の適正額根拠データがあるのであれば、それを示すとか。なお、13.20％と14.54％というのは建築施工単価2024年春号に載っているらしい。）。
③交渉に当たり、国交省のガイドラインや区分所有者の不利益防止といったことを根拠にできないでしょうか。

[1648: 匿名さん]

>>1647 周辺住民さん

あなたのお住まいの地方自治体には”マンションアドバイザー派遣事業”とか
”マンションアドバイザー派遣制度”はありませんか。（費用は無料もしくは一部負担）
もしあれば、事前にその専門家に相談してあなたの疑問が正しいか確認して、
総会に同席してもらい、専門家から管理会社に対して問いただしてもらうのが
良いのではないでしょうか。
マンションの標準管理規約では、マンションの管理や運営に関わる専門家への相談や助言が定められています。
ただし、その管理会社が主体となって定められた管理規約には、その条項が意図的に削除されている可能性があります。もしそうであるならば、総会決議で絶対にこの条項を復活させるべきです。ひとりでは大変危ういですので、あらかじめ有志を集めて内密に根回しをして賛同を広めてから、行動を起こさないと、管理会社側から徹底した妨害を受ける可能性がありますので、どうぞお気を付けください。
もし妨害される可能性があれば、管理会社とのやり取りをすべて録音してマスコミへどうぞ。

[1649: 匿名さん]

>>1647 周辺住民さん
公益財団法人（国土交通省子弟の公益法人）のマン管センターに電話で連絡して
管理会社の見積が不当な金額かどうか問い合わせてください。
大規模修繕のぼったくりが（特に第三者管理方式のマンションは要注意です。）
全国で多発していますので、1級建築士が担当して相談してもらえます。
https://www.mankan.or.jp/06_consult/tel.html

【本　部】
◇住所
　〒101－0003
　東京都千代田区一ツ橋２丁目５－５　岩波書店一ツ橋ビル７階

◇電話番号
　〇管理組合運営、管理規約等のご相談　…　０３（３２２２）１５１７
　〇建物・設備の維持管理のご相談　　　 …　０３（３２２２）１５１９


【大阪支部】
◇住所
　〒541－0042
　大阪市中央区今橋２－３－２１　今橋藤浪ビル３階

◇電話番号
　〇管理組合運営、管理規約などのご相談 … ０６（４７０６）７５６０
〇建物・設備の維持管理のご相談 … 上に同じ

[1650: 匿名さん]

業者と癒着のあるマンション管理士も多いので注意です。

[1651: 匿名さん]

>>1650 匿名さん

マン管センターで業者の斡旋とかはあり得ません。（苦笑）

[1652: 匿名さん]

＞1647

大規模修繕については今のマンションでは、監理会社を選定したうえで、施工業者は公募、入札してコストダウンしたけど。まあ、通常の管理組合で、その下に大規模修繕委員会があってゼネコンOBの住民が頑張ってくれてるけど。

業者選定の透明性について意見してみたら。

[1653: 匿名さん]

あっ、まちがえた。修繕委員会が管理組合の下に常設だった。

[1654: 匿名さん]

>>1647 周辺住民さん

もうすでに総工事費の中に巨額のバックマージンが含まれている可能性があります。
この管理会社の第三者管理方式は絶対に相見積もりなど認めません。
他の方がおっしゃるような「施工業者は公募、入札してコストダウン」なども絶対に許しません。

あと救いの手となりうるのは、国土交通省にもうけられた相談窓口だけだと思います。
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001600132.pdf

１．マンションの大規模修繕工事の発注等に関する相談窓口について
マンションの大規模修繕工事等に関する管理組合や区分所有者の方からの
ご疑問やご相談については、下記の相談窓口において、建築士等によるアドバ
イスを行っております。これらの相談窓口を有効活用しつつ、適正な大規模修
繕工事の実施に努めていただきたいと考えております。
＜相談窓口＞
○ （公財）住宅リフォーム・紛争処理支援センター
https://www.chord.or.jp/reform/consult.html
（電話番号）住まいるダイヤル …０５７０（０１６）１００
※ 施工費用については「見積チェックサービス」（無料）も行っています。
○ （公財）マンション管理センター
http://www.mankan.or.jp/06_consult/tel.html
（電話番号）建物・設備の維持管理のご相談 …０３（３２２２）１５１９

[1655: 周辺住民さん]

1647の者です。皆さんありがとうございます。

まず、管理会社による第三者管理方式なのでそれが根本の問題だと理解していますが、元請エンジ会社（管理会社の子会社）と大規模修繕契約する時点で、第三者を入れて相みつをとる選択肢がありませんでした。
第三者を入れるよう事前に管理会社に相談しても、それは不要と門前払いされるなど、総会では管理会社に都合の悪い案は上げてくれないのです。

そこで今回、根本の第三者管理方式の問題点のところは置いておいて、管理会社のマージンという観点から、打開策を見出そうとした次第です。
諸経費は総工事費の約20％を占めており大きいですので、そこを見直すことができれば工事費総額の削減に繋がりますし、区分所有者軽視の管理会社利益重視の数値であることを証明できたとすれば、他の区分所有者も同じように疑問を持ってくれるかと思います。
説明会など皆さんが集まる場はありますので、説明はできます。
（もちろん、それでも管理会社主導の総会で、押し切られる可能性はありますが。）

マン管センターには、実は相談したのですが、細かいことは省きますが、なかなかここに頼っても難しそうな印象でした。
もう一度、問い合わせはしてみます。

あとは、確かにマンション管理規約の中には、「マンション管理士等の専門家を活用できる」「投票制度」といったものはあるので、そういったものは手掛かりになるかもしれませんね。
なお、「あらかじめ有志を集めて内密に根回しをして」というのは他の区分所有者との関係性から難しいのですが、例えば大規模修繕説明会の中で私が「大規模修繕の見積もりは第三者に見てもらったほうが良いことから、規約●条に基づいてマンション管理士等の専門家を活用することについて、規約●条に基づく投票制度によって賛否を問うてはどうですか？」と言えばいいのかなと思います。

なお、蛇足ですが、区分所有者側から総会を開くには印鑑証明1/5以上がいる、とんでもない規約です。

いかがでしょう。

[1656: 匿名さん]

>>1655 周辺住民さん

「マンション管理士等の専門家を活用できる」条項があるのであれば、
国土交通省の『外部専門家活用ガイドライン』の内容に従って、
外部専門家の監事を設置することでまだ事態打開の可能性があります。
ガイドラインでは、監事設置が強く推奨されています。
ガイドラインを強力な論拠として活用することをおススメします。
この外部専門家は管理会社に対する監視だけでなく、区分所有者の意見のまとめ役としても重要です。
区分所有者側から総会を開くには印鑑証明1/5以上が必要ということですが、
1/5ならば何とかクリアできませんか。
相見積もりを取らなければ、工事代金の妥当性を問題視することも出来ないはずです。相見積もりの簡単な取り方は「スマート修繕」に依頼するやり方です。
見積もりは無料です。発注しなければ、料金は発生しません。

第三者管理方式から理事会方式へ転換するのはほぼ不可能と言われていますが、
監事設置をして、管理会社を完全に監視下に置かないと大変なことになりますよ。
マンション管理規約の中に「マンション管理士等の専門家を活用できる」のであれば、それについては総会決議は必要ありません。しかし、監事設置には総会決議は必要です。また、監事設置には費用が掛かりますから、それを理由に監事設置については反対されるかもしれませんが、行政と連携する専門家のアドバイザーを呼ぶのであれば、大したコストはかかりませんので、区分所有者の同意を得るのは簡単なはずです。しかし、理事会が存在しないので、あなたがおっしゃる方法で説明会で呼びかける以外に方法がないです。

YOUTUBEで数年前に見たことがありますが、区分所有者が何も手を打たずに沈黙したままでいると、そのうち修繕積立金が枯渇して、管理組合が金融機関に借金をするように強要され、区分所有者が団結して大変な思いをしたあげくにその管理会社と何とか縁を切ったそうです。

うちのマンションは悪徳管理会社に不要な修繕工事を提案されて、その見積もりが何と１億弱（！）でした。もちろん、うちの頼れる外部専門家がすべて却下してくれています。その修繕工事が本当に必要かどうか、適した工法なのか、他にコストのかからない優れた工法があるかどうかについても、チェックも必要です。

第三者管理方式においては、厳しい監視の目を光らせる専門家の監事なしでは、管理組合はただのお財布くんになってしまい、いつかボロボロにされて捨てられてしまう哀れな運命にあるような気がします。気を付けてください。本当に恐ろしいです。

[1657: 周辺住民さん]

1656 匿名さん様

ありがとうございます。
まずは、いただいたアドバイスも参考にして、
他の区分所有者の皆さんに、現在の状況に疑問や危機感を持っていただけるよう、
皆さんが集まる場で問題提起していきたいと思います。
少しでも状況を変えていきたいです。

[1658: 匿名さん]

マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドライン第３章の概要

⑦ 大規模修繕工事におけるプロセスや区分所有者に対する情報開示のあり方

・ 大規模修繕工事は、修繕委員会（区分所有者及び監事から
　構成）を設置し、これを主体として検討することが望ましい。

　※例外的に、小規模マンションであり、かつ修繕委員会の設置に向け適切な募集
　期間を確保し、公平な立候補機会を確保したものの、候補者を確保できなかった
　ときは、

① 設計コンサルタントやマンション管理士等の利用について検討したうえ、
② 大規模修繕工事の過程について、区分所有者に対する透明性を確保する
　ための措置を講じると共に、監事に対する定期報告を充実させる
　場合に、修繕委員会を設置しないことも考えられる。

[1659: 検討板ユーザーさん]

>>1657 周辺住民さん
心中、お察しします。

「マンション管理士等の専門家を活用できる」条項があるのであれば、
国土交通省の『外部専門家活用ガイドライン』の内容に従って、
外部専門家の監事を設置することでまだ事態打開の可能性があります。」

総会出席者も外部専門家を入らないようにしている規約ではないですか？

そちらの管理会社はその点もエグい内容の規約になっているのが通常なので。

千代田区の政党近くに管理会社の名前がデカデカと入ったビルがありますが、もう一つ都内に名前がデカデカと入ったビルが出来たんです。

しかし約９割が長い間テナントが入りません。企業イメージの問題だと言われています世間でも評判が広がりつつあるのでしょうかねぇ。

[1660: 匿名さん]

>>1659 検討板ユーザーさん

マンションの総会に出席できるのは、原則として区分所有者（管理組合の構成員）です。（また、区分所有者の委任を受けて代理人が出席することもできます。）

ただし、理事長が必要と認めた場合は、管理会社や専門業者などが出席することもできます。?しかし、周辺住民さんのマンションは理事会も監事も（意図的に）設置されていない最悪パターンの「第三者管理方式」です。

ところが、奇跡的に周辺住民さんのマンションの管理規約には、「マンション管理士等の専門家を活用できる」条項が残っています。うちのマンションの場合は、リプレイス後に新たなマンション管理規約を作成するとき、管理会社はしらっとこの条項のないものを提出してきたのですが、標準管理規約にあるこの条項がないことに気づいた元理事長経験者がこの条項を新たなマンション管理規約に入れたのです。

数年後に、この条項がうちのマンションの管理規約にあることを知った管理会社の別のフロントの呆然と青ざめた顔を忘れることが出来ません。このフロントは強引に第三者管理方式を推し進めようとしていたので、この条項が無かったら、本当に大変なことになっていました。
なぜならば、この条項がマンション管理規約にない場合、まず管理規約改正のための総会決議を開き、それが可決されてから再び総会決議で「マンション管理士等の専門家の活用」を可決しなくてはならないからです。（それらを同時に行うことが可能かどうかの判断は専門家に問い合わせてください。）うちのマンションの経験から言えば、管理会社フロントと癒着者が結託して必ず妨害が入ります。

うちのマンションは信頼できる外部の専門家を活用し始めてから、管理組合が悪徳管理会社とほぼ対等にやり合えるようになりました。（リプレイスはほぼ決まっています。）

1658さん、ナイスです！
有能な外部専門家のおかげで、うちのマンションは第三者管理方式に絶対に移行しないことになったので、『外部専門家活用ガイドライン』に重要な記述があることを失念しておりました。
『外部専門家活用ガイドライン』の改訂版において、50か所に及ぶ大規模修繕に関する言及があります。

重要な記述は、1658さんが御指摘くださったように
第三者管理者方式でも、大規模修繕の際には、たとえ理事会が廃止されていても「修繕委員会」が活躍できます。第三章やその他の個所にも引用で使えそうな箇所がいくつかありますので頑張ってください。
これは絶対に説明会で国土交通省のガイドラインの記述を論拠として、堂々と主張されるべきです。以下は、マンションみらい研究所のHPからの引用です。（仕事開始前で超忙しいので引用を探しました。）https://www.miraikachiken.com/report/240724_report_01#heading2-4

　「マンション管理会社か?管理者となる場合の外部管理者方式カ?イト?ラインか?国土交通省から示された。理事のなり手不足の解消のために、第三者て?ある管理会社に管理者を委託する場合に留意すへ?き点なと?か?まとめられている。この方式においては、理事会を設置せす?に管理組合を運用することになる。しかし、大規模修繕工事については修繕委員会か?検討するものとして位置付けられている。理事会の機能か?専門委員会に残されているのた?。
　管理組合の業務を第三者に委託しても、修繕に関する業務は当事者て?ある区分所有者により判断されるへ?きた?と言うことなのた?ろう。」

国土交通省のガイドラインは以下の公式HPからダウンロードできます。
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000...

手順としては、ガイドラインと管理規約を典拠に「修繕委員会」の設置を提案します。そのメンバーとして、マンション管理士、一級建築士の方をアドバイザーとして呼び、「スマート修繕」に対案を作ってもらいます。なぜ「スマート修繕」を利用するかというと、管理会社のフロントが内通者を使って、あなたや上記の専門家が特定企業と癒着しているというデマを流す可能性があるからです。信じられないかもしれませんが、そういう通常は想像できないことをやってのけるのが悪徳管理会社の真骨頂なんです。

有機のある方ですね。でも資産を守るには当たり前のことかもしれません。無関心を装う人たちはいずれ他のマンション住民が経験したようなこの世の地獄を味わうことになるのかもしれません。頑張ってください。