第三者管理方式について

[匿名さん]

まさに両刃の・・・です。少数ながら「本当に必要としている」マンションはあります。だから、厄介なのですが。

それで、こんな方式はどうでしょうか？

「素性を明かした区分所有者であれば、委託管理契約の詳細、修繕記録の詳細および当該費用の詳細を、いつでも閲覧できる。」つまり、Ａマンションの区分所有者がＢマンションの状況を閲覧できる、というものです。もちろん、滞納者氏名や関連業者名等は伏せ字にします。

問題点等、専門家や経験に基づく「つっこみ」大歓迎です。

[1582: 匿名さん]

「監事や管理者や理事長や役員や理事をマンション管理士にしようがしまいかは有能な組合員がいれば自由に選択できる。」
有能な組合員がいないから問題なんだよ。


[NO.1564、1570、1576、1582は一部テキストを削除しました。管理担当]

[1585: 管理担当]

[NO.1575～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[1586: 匿名さん]

国土交通省の有識者会議で繰り返される、管理所有（信託？）の意見について。

>>1235
2023年10月「第１回 外部専門家等の活用のあり方に関するワーキンググループ」
2022年11月「第２回 今後のマンション政策のあり方に関する検討会」
2022年12月「第３回 今後のマンション政策のあり方に関する検討会」
>>1532
2023年11月「第２回 外部専門家等の活用のあり方に関するワーキンググループ」

2024年11月「第２回 マンション政策小委員会」
下記に転載

　有識者会議の論点は、区分所有者が意思決定できなくなっちゃった後のマンションではなく、新築、又は高経年ではない（役員のなり手がいないわけではない）マンションの理事会がない管理業者管理者方式についてと読み取れるので、管理業者管理者方式の延長にある管理所有の意見は浮いていると感じるが、理論的に正論かもしれない。

　区分所有者が意思決定できなくなっちゃった後のマンション、又は区分所有者が住まない前提の投資用マンション（１Ｒ、リゾートマンション等）では管理所有（信託？）が適すのかも、と思うが、前者については、管理業者団体の代表が「マンション管理業はボランティアではなくビジネス。」と言い放つような管理会社さんに任せられるのか疑問を感じる。そもそも、管理会社さんは、そういうマンションを受託しないのではと思う。

信託銀行さんの中には、そういう管理をやろうというふうにされているところもあるということ。「三菱ＵＦＪ信託銀行」さんのは、首都圏と京阪神のハイグレードな新築マンションが対象らしいので、「区分所有者が意思決定できなくなっちゃった後のマンション」ではない。他の信託銀行さんかも？

　「管理所有は信託と考えられる」は誤り、との指摘が有るが、いずれの有識者会議も信託法学会理事を務めた法学者の委員が出席されており、全くの誤りなら訂正されるはずなので、合理的な根拠があるのでしょう。

＜転載＞
〇 第２回 マンション政策小委員会（2024年11月22日）議事録
https://www.mlit.go.jp/policy/shingikai/content/001855941.pdf#page=44
（４４ページ、下から３行目）

【○○委員】　　いわゆる管理業者管理者方式なんですけど、これはちょっと言っておいたほうがいいかなと思うので申し上げるんですけれども。今論じられている仕組みというのは、どうも区分所有法の条文からいくと、何となくいびつな形になっているのではないかと。それは、管理組合法人という、皆さんがそこに住んでいて、その団体が管理をする法人をつくってという法人方式の場合、管理者は登場しないんです。

ということは、管理組合方式の場合でも、本来は管理者がほかにいるということは、本来おかしな話で、区分所有法の管理者方式というのは、そこに誰もいなくても、あるいは、全員が賃借人になっていても、３条団体はありますから、その３条団体が建物を管理する仕組みとして、外部の管理者をぽんと置いて、その管理者が日常的な管理は全部やる。これが管理者であり、管理者方式だと思います。

　その延長が、共用部分を管理者が所有する管理所有という仕組みで、外部の管理者が共用部分も全部管理所有して、そして、日常的な、特に大規模修繕までは、規約で書けば集会の決議は要りませんので、そういう形で管理していくというのが、もともと本来の管理者方式なのではないかと。

　そうすると、今議論されているのは、管理組合方式を残しつつ、管理組合が機能低下している場合に、それを補完するという意味での外部の管理会社による管理者方式ですけれども、もっと管理組合の機能が衰えて、全く意思決定ができなくなる可能性もあるわけですよね。そこに半分の人はもういない。残っている人も、判断能力その他が衰えて、あるいは動けない。そういうときに、管理組合は何の意思決定もできない。そうすると、管理がもう止まってしまいます。

そういうふうになったときに、言わばマンション全体が一棟丸々被後見状態になったときに、その後見人は、この外部管理者、管理会社さんが外部管理者方式で管理者をやって、共用部分まで管理所有して、そうすると、その関係は法的には信託というふうに考えられていますから、信託法理の中で利益相反の問題も、あるいは、受託者の義務も、財産の分別管理のあり方も、全部信託法の仕組みで書けるようになるのではないかと。

　そうすると、今のこの外部管理者方式が何か悪いものであるという、そこに消費者問題が必ず生ずる、悪いものであるというような決めつけだけはするべきではないのかなと。

今、私の申し上げたような信託銀行さんの中には、そういう管理をやろうというふうにされているところもあります。免許とか、いろんな問題はあるけれども、そういう将来の新しいマンションの管理方式、区分所有者が意思決定できなくなっちゃった後の管理方式というものを考える上で、あまり管理会社が管理者としてマンションを管理するということに対するマイナスのイメージを植え付け過ぎるのもどうなのかなというふうに思います。

[1587: 匿名さん]

第三者管理会社管理者管理方式を取り入れないといけないのかの理由が理解できない。

[1588: 匿名さん]

>>1587 匿名さん
まず、投資向け新築マンションとファミリー向け中古マンションを区別すべきだ。
前者は居住しない外国人オーナーが多く、第三者管理方式の導入は必須だと考えられている。しかし、ファミリー向けマンションは理事のなり手がないとか管理不全を起こしていない限り、悪徳管理会社の甘言に乗せられて理事会廃止して、管理会社管理方式に移行することもは最も危険度が高い。

中古マンションで高齢化が進み、理事のなり手がない場合、全国マンション管理ネットワークの地方支部に相談して、理事会を温存したまま、マンション管理士など外部専門家を理事長もしくは監事、もしくは理事の一人として雇うのが最もリスクが少ないと思う。

[1589: 入居済みさん]

>>1588 匿名さん

第三者管理って、管理組合のためを装って、管理会社が好きに管理組合のお金を使える制度になっている。

だから、投資用とか用途に関係なく、絶対に導入すべきではない。やったら最後、管理組合は自分たちのマンションの主導権を取れず、なすすべなく言いなりになってしまう。

そもそも理事の成り手不足は立候補制にすれば簡単に解決する話で輪番ありきなのが、謎。やりたい人にやってもらえばいいし、数十戸以上でやってもいい人が全く現れないのは考えにくい。

結局この制度は管理会社と国交省が結託して、国交省がマンション住民の管理利権を管理会社に売り渡したようなもの。国交省は思いっきり第三者管理推進の三井に天下りしてるからな。例えば川本正一郎氏とかw 第三者管理のワーキンググループにもしっかり業界団体の立ち位置で三井が入ってるし。監視する役割のWGに三井入れるとか、くさり切ってる。

[1590: 匿名さん]

>>1589 入居済みさん
第三者管理方式に関して一般的に言われていることですが、
デベロッパー系より独立系の悪徳管理会社のボッタクリのほうがすさまじいですよ。
うちのマンションは現在は独立系で、未だ理事会方式なんですが、すでにボッタクリを何度も経験しているので、第三者管理に移行することなんて絶対に考えられませんね。

少々のボッタクリなんかまったく気にしない富裕層のあいだで
三井は人気なんですよ。富裕層は三井や野村が所有マンションの管理会社であることをステータスシンボルとしてとらえているんです。

輪番制の弊害はよくわかっています。区分所有法はおろか自分のマンション管理規約さえ理解できないおばあちゃんたちが理事報酬目当てで理事を引き受けておいて、理事会を平気でしょっちゅうサボったりします。
しかし、立候補制にすると、管理会社と癒着している人が積極的に立候補することが予想されます。現在でも理事を引き受ける人たちは管理会社のフロントと仲良しで相見積もりなんて絶対に取りません。
あなたが考えておられる以上にすべて腐りきっているんです。

[1591: 匿名さん]

>>1587 匿名さん
管理会社も、昭和の営業スタイルでは立ち行かなくなった、ということでしょうね。

[1592: 口コミ知りたいさん]

>>1590 匿名さん
共に第三者管理方式を推進する三井不動産と独立系管理会社は、強い絆で結ばれているのかもしれませんね。

（wikipediaより）
当初は環境土木関連のコンサルタント会社であったが、三井不動産が開発した広島市内の住宅団地で汚水処理施設の管理を請け負ったことが業務転換のきっかけとなった。汚水施設の管理は複数世帯からの管理費回収や定期的な修繕を必要とし、後のマンション管理にも通じる性質を持つ業務であった[3]。この管理を適切に運営した実績を買われ、1983年に同社からマンション管理を受託、分譲マンション管理事業に進出した。

[1593: 匿名さん]

>>1592 口コミ知りたいさん
力関係では、独立系管理会社はデベロッパー系の足元にも及ばないでしょう。
あなたが見つけてきた情報は過去のかなり古いものです。

[1594: 匿名さん]

管理業協会は、独立系管理会社にも「ガイドライン」の周知に務めているのでしょう。

https://www.rbayakyu.jp/rbay-kodawari/item/7942-2025-01-16-15-32-07
2025/01/17

　マンション管理業協会は1月16日、新年賀詞交歓会を開催。同協会理事長・高松茂氏（三井不動産レジデンシャルサービス会長）は次のようにあいさつした。

　～

　さらに、現在、国においては、マンション法の改正に向けた検討が進められています。そのうち、「管理組合の担い手不足」などを背景として、区分所有者以外が管理者に就任する、「外部管理者方式」においては、管理業者がその受け皿になるケースが多くあります。

　これに関しては、既に昨年6月に、国土交通省において「マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドライン」が公表されており、現在、弊会では「ガイドライン」の周知に努めているところであります。

　また、法制化にあたっては、管理業者の創意工夫により、お客様の御負担の小さい、「管理業者管理者方式」が推進されるように弊会としても意見を述べていきたいと考えています。

　以上のほかにも、マンションの管理を巡ってはカスタマーハラスメント対応など様々な課題がありますが、弊会は、今後もマンション管理業界の発展のため全力を尽くしてまいります。

　関係各位の皆様には、引き続き一層の御支援と御協力をお願い申し上げますとともに、御健勝と御活躍を心からお祈り申し上げ、新年の挨拶とさせていただきます。

[1595: 匿名さん]

第三者管理の当事者の方は、意見があれば、言っておいた方が良いと思います。

○ マンション政策小委員会におけるとりまとめ（案）に関する意見募集について
https://public-comment.e-gov.go.jp/pcm/detail?CLASSNAME=PCMMSTDETAIL&a...

受付締切日時 2025年1月24日18時0分

○ 審議会・委員会等：マンション政策小委員会（令和６年度） - 国土交通省
https://www.mlit.go.jp/policy/shingikai/s204_mannsyonr601.html

[1596: 匿名さん]

>>1595 匿名さん

第三者管理方式との関連で言えば、次の個所が重要で
区分所有者に対して、事前説明を怠った管理者（特に管理会社）に対して
（単なる事前説明だけでなく、総会決議が必須でなくてはならない。）
欧米の法体系同様に「背任行為」とみなして告訴が出来る枠組みづくりが
重要だと思う。「背任行為」または「利益相反行為」であることが確定した場合、
欧米ならば、管理組合側は工事代金を払う義務がないとされるが、
日本のマンション業界はつねに「利益相反行為」に甘かったから、
管理組合はいつも食い物にされてきた。
今ここで、「背任行為」または「利益相反行為」を厳罰に処することができる
法的枠組みをつくらなかったら、（管理会社の）第三者管理方式の導入は全国に管理不全マンションを増殖させる愚策以外の何物ではない。


17 このため、マンション管理業者が管理事務を受託している管理組
18 合から管理者として選任される場合については、管理者事務受託
19 契約に係る重要事項の区分所有者への」説明や、利益相反のおそれ
20 が高い行為を行おうとする際の区分所有者への事前説明を義務付
21 ける等の措置を講じるべきである。

[1597: 匿名さん]

>>866 マンション検討中さん
2025年現在、マスコミは大いにネタにしていますね。
クロ現でも放送されました。
NHKは取材を続けていますよ。

第三者管理者方式は恐ろしいと実感しています。

[1598: 評判気になるさん]

>>1597
あと866さんの文体は某管理会社スレでよくお見掛けします。

この管理会社は区分所有者をジジイ、ババアなどと社内で行った口汚く表現していると内部告発がありました。

[1599: 1598]

>>1598 評判気になる
社内で行った→訂正 社内で言って

[1600: 匿名さん]

>>1598 評判気になるさん

どこの管理会社ですか？ヒント下さい。

[1601: 職人さん]

>>1600 匿名さん

ヒントは巨人の「?」です。

[1602: 匿名さん]

>>1601 職人さん

ナイス！まだ？の方いますか？

[1603: 匿名さん]

>>1602 匿名さん
巨人の「エース」？
巨人の「進撃」？
巨人の「東京ドーム」？

[1604: 匿名さん]

スラム化したマンションは行政側からは第三者管理は推奨される。分譲時に管理費や修繕積立金や修繕基金の他に解体費用等の強制追加徴収も義務化する規定が必要でしょう。

[1605: マンコミュファンさん]

>>1603 匿名さん
ジャイアンツの「G」！

[1606: 匿名さん]

>>1605 マンコミュファンさん
天才認定！

[1607: マンション掲示板さん]

>>1606 匿名さん
Gと言えばゴウジンギスカンヽ(ﾟдﾟヽ)(ﾉﾟдﾟ)ﾉ!!

[1608: 匿名さん]

>>805 匿名さん

Gの第三者管理から命カラガラ逃げ出した管理組合をサポートしたマンション管理士達にはマスコミの取材依頼が絶えないそうです。

[1609: 1608]

>>1608

そして命カラガラ逃げ出せたマンション管理組合の数を知ったら、こちらの皆さんはGの第三者管理の怖さをさらに実感する事でしょう。

[1610: マンション検討中さん]

絶対に脱け出せない蟻地獄に落とし込んだはずの管理組合が脱け出したのでその時の担当フロントは社内で肩身がとても狭くなったそうです。
もちろんそのフロントは退職しました。

[1611: 匿名さん]

>>1598 評判気になるさん
＞この管理会社は区分所有者をジジイ、ババアなどと社内で行った口汚く表現していると内部告発がありました。

やっぱりGか。
だが、それだけじゃない。
管理会社に対して批判的な管理組合員について
侮辱的なあだ名をつくってファイルで情報管理している。
あと、フロントが癒着している人物（元理事長で学歴詐称しているバカ）にその管理組合員の信用を失わせるようなデマを流させるとかいろいろ汚い手を使う。

コロナ禍だったから、全部メール形式で残っているよ。

[1612: 評判気になるさん]

>>1611 匿名さん

ジャニーズ然り、フジテレビ然り
隠しきれない時代
内部告発だけじゃなく、思わぬ所からあらわになる

[1613: 入居済みさん]

>>1604 匿名さん

まあ、スラム化したマンションなど、ほぼ実在しないけどね。
マスコミがごく例外的な事例を取り上げているだけで。

あったら教えて欲しい。w

[1614: 匿名さん]

>>1613 入居済みさん

巨人軍からわざと話題をそらすために
不自然な内容を書き込んでいるのは
巨人軍の誰かな？

[1615: 匿名さん]

管理組合の役員の成り手がいないと管理会社等が言いいますが、本当にそうなのは、投資用の区分マンション、高経年で賃貸化が進んだというような、一部のマンション。

普通の新築マンションや高経年ではないマンションでは、役員の候補が不足しているのではなく、役員になり手がいないという、管理会社等による意識操作が役員不足につながっているというのが実態ではないかというふうに思います。管理会社の業務削減、経費削減のため、管理会社管理者方式を導入するための方便。

第三帝国の宣伝相、ゲッベルスの有名なセリフ「嘘も百回言えば真実となる」。
（嘘でも繰り返し言い続ける事により、誰もが真実と感じるようになる）

[1616: マンション検討中さん]

絶対に脱け出せない蟻地獄を作ったのに、そこから脱け出したマンション管理組合が出て管理会社は大きく動揺狼狽したそうです。
ただ、本当に特殊な事情のある管理組合だけが脱出出来ただけで絶対に脱け出せない蟻地獄なのはその通りです。
本当に恐ろしいですよ。

[1617: 口コミ知りたいさん]

>>872 マンション検討中さん
区分所有者の要望で監事を規約に入れたのだが全く権限の無い内容の監事にされたのは有名な話。

総会開催さえ出来ないんだから。
区分所有者の手足をもぎ取って全く身動きが取れない。

[1618: 匿名さん]

>>1616 マンション検討中さん

第三者管理方式から脱け出すには、ここと手を切る方法しかないと思うのですが、
うちのマンションではマンション管理業界全般に関する知識がないバカばかりが
理事長やっていて、第三者管理方式の方向へと舵取りされていて
いったんは決まりそうだったのですが、撤回されました。
しかし、現在の理事長も大バカなので相見積もりは絶対に取らず、
すべてここのトンネル会社に丸投げです。
少数でもきちんとマンション管理について学んで、
第三者管理方式の危険性を理解しておられる方もいらっしゃいます。

しかし、バカどもがどうしても第三者管理方式に移行したいようで
困っています。
クロ現は企業名を隠すので、やはり文春砲などの企業名を隠さない週刊誌の暴露記事を期待します。

[1619: 匿名さん]

>>1618 匿名さん
多くのマンション管理士が知っている事ですが、管理会社に反対する区分所有者を村八分してマンション内の人間関係を崩壊させるやり方が有名です。

マンション管理士はその特定の管理会社に関わる時、それを一番に心配します。

フロントが反対派住民の中傷を他住民に吹き込んでいる場面に遭遇した人も少なくありません。

多くの事例は揃っています。
そしてその管理会社が一番、それを如実に感じています。

フジもジャニも時間が掛かりました。

[1620: 匿名さん]

>>1619 匿名さん

それは事実。
その証拠となるメールが残っている。

[1621: 匿名さん]

理事長が〇〇とかいうクレーマー組合員がいるマンションは、理事のなり手がいなくなり、第三者管理になるんでしょうね。

[1622: 匿名さん]

>>1617 口コミ知りたいさん

その話、どこかのメディアで読めますか？

[1623: 匿名さん]

いえいえ　リベート理事長は第三者管理より危険ですね

[1624: マンション掲示板さん]

>>1622 匿名さん
現在、第三者管理なので監事を置きたいという状況ですか？
この権限が全く無い監事を置けたのも、この管理組合に特殊な事情があったからだそうです。
しかし全く権限の無い内容の監事に区分所有者達は絶望したとか。
Gの第三者管理で監事を後から置くのは特殊な事情が無い限り至難の技だと思います。
置いた所で何にもなりませんしね。

[1625: 匿名さん]

>>1624 マンション掲示板さん
ということは、その監事というのは外部専門家ではなく、
管理組合員だったわけですか？
契約書に監事の権限は明記されていたはずですが、
なぜ管理組合はそれを拒否して、第三者管理の導入を反故にしなかったのでしょうか？

管理組合は管理会社を告訴することは考えなかったのでしょうか？

[1626: 1624]

①その監事というのは外部専門家ではなく、管理組合員だったわけですか？ そのようです。

「契約書に監事の権限は明記されていたはずですが、
なぜ管理組合はそれを拒否して、第三者管理の導入を反故にしなかったのでしょうか？」

契約書に監事の権限が明記されていますか？監事の権限は規約に明記されているのではないのでしょうか？

[1627: 匿名さん]

>>1626 1624さん

管理会社とのあいだに第三者管理の委託契約書というのは存在しないのですか？
規約に明記されているだけであれば、管理組合内部で合意形成ができていれば、変更は簡単なのではないですか？

[1628: 匿名さん]

GOOGLEの生成AIが賢すぎる！
生成AIの返答：

合人社が第三者管理方式において監事の設置を妨害するという指摘は、一部のマンション住民や関係者から聞かれる声です。この背景には、いくつかの要因が考えられます。

合人社が監事の設置を妨害する可能性がある理由

管理会社としての利益: 監事は、管理会社の業務を監視する役割を担います。そのため、監事が設置されると、管理会社の自由な裁量が制限され、利益が減る可能性があります。
情報公開への抵抗: 監事は、管理会社の会計資料や業務内容を監査する権限を持っています。そのため、情報公開を避けたい管理会社は、監事の設置を妨げようとする可能性があります。
管理組合との関係性: 管理会社は、管理組合と密接な関係を築いています。監事が設置されると、管理組合と管理会社の関係性が変化し、管理会社が管理組合をコントロールしにくくなる可能性があります。

[1629: 評判気になるさん]

担当していた複数マンションの修理積立金横領した管理会社員　懸念していた事が事実になった

[1630: 匿名さん]

管理組合が横領等を抑止するための「標準的な対応」を怠っていたことにも原因の一端があると思います。理事や監事の成り手がいない、第三者管理の投資用（ワンルーム）マンションが多いのでしょう。
‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐

株式会社ビケンテクノにおける管理組合財産の着服に関する調査報告書

また、一部の管理組合については、X 氏に対して通帳の開示を求めた形跡がなかった。そのため、本調査の開始以前において、預金残高に関する虚偽表示が各管理組合に発覚することはなく、X 氏による上記着服行為も明らかになることはなかった。
‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐

マンション管理標準指針

小項目 ２ 残高確認
標準的な対応 毎月の預金の残高を通帳等により、理事又は監事が確認している。

〔コメント〕
◆横領リスクや不正な支出を防止し、管理組合の財産を保全するためには、適時適
切に通帳等の残高確認を行うことが必要です。

◆横領等を抑止するためにも、毎月定期的に管理組合の理事又は監事の役員自らが
預金通帳等により残高を確認することが、より効果的と考えられます。したがって、
「毎月の預金の残高を通帳等により、理事又は監事が確認している。」ことを「標
準的な対応」としました。

　なお、残高確認とあわせて光熱費等の支払い状況も確認すれば、その額の変動状
況から漏水等の異常を発見することにも役立つなど、別の効果を期待することもで
きます。

◆残高の確認は、預金通帳のコピーや残高証明による確認と併せて、定期的に預金
通帳の原本確認も行いましょう。

[1631: 匿名さん]

以下はGOOGLEの生成AIの模範的回答です。

監事が設置されていない第三者管理方式において、通帳と印鑑の保管に問題が生じる可能性は十分に考えられます。

監事がいない場合の問題点

透明性の欠如: 監事は、管理会社の業務を監査し、その結果を組合員に報告する役割を担います。監事がいない場合、管理会社の業務が適切に行われているか否か、組合員が直接確認することが難しく、透明性が損なわれる可能性があります。
不正行為のリスク増大: 監事がいないことで、管理会社による不正行為が発覚しにくくなります。通帳や印鑑の不正使用、資金の横流しなどのリスクが高まる可能性があります。
チェック機能の不足: 監事は、管理会社の業務執行を監視し、問題があれば是正を求める役割も担います。監事がいない場合、このようなチェック機能が不足し、問題が放置される可能性があります。
通帳と印鑑の保管に関する具体的な問題

一つの部署での一括管理: 管理会社が通帳と印鑑を同時に管理する場合、不正利用のリスクが高まります。
管理会社による不正利用: 管理会社が、通帳と印鑑を不正に利用して、組合の資金を私的に流用する可能性があります。
組合員からの不信感: 通帳と印鑑の管理が不透明である場合、組合員は管理会社に対して不信感を抱き、管理組合全体の運営に支障をきたす可能性があります。

対策

複数の者が管理に関わる: 通帳と印鑑は、複数の者が管理に関わるようにし、一人が独占的に管理しないようにすることが重要です。
定期的な監査の実施: 外部の専門家による定期的な監査を実施し、不正を早期に発見し、防止することが重要です。
透明性の確保: 管理組合の財産であるため、通帳と印鑑の所在や使用状況を常に把握しておく必要があります。
監事の設置を検討する: 可能であれば、監事を設置し、管理会社の業務を監査してもらうことが望ましいです。

まとめ

監事が設置されていない第三者管理方式では、通帳と印鑑の保管に問題が生じる可能性が非常に高いです。透明性を確保し、不正を防止するためには、上記のような対策を講じることが重要です。

[1632: 匿名さん]

監事を選任をしない区分所有者側にも問題があると思います。

> 資料3-2　第三者管理者方式に関する実態調査（12月調査）
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001715158.pdf#page=...

(27)(「監事を選任していない」場合)監事を選任していない理由
　　(自由記述)

〇　なりて不足、外部専門家導入費用に対する反対者多数。　　　　　　　　（N=8）
〇　第三者管理方式を希望する組合は、監事を含む役員のなり手不足が顕著なため。
〇　今後区分所有者の意見を踏まえ決定する。
〇　外部監査に費用かけるぐらいならと区分所有者から監査事務の申出があり、選任していない。
〇　監事のなり手がいない。
〇　対象2物件ともマンション管理士の監事を選任しているため該当ありません。
〇　役員のなり手不足解消のため。
〇　監事のなり手がいない。監事として指名しても業務を実施してもらえない。

[1633: 匿名さん]

管理者が区分所有者に限定されていたのが配偶者に緩和されてさらに二親等までに拡大し、さらに代理人まで超緩和された。滅茶苦茶な管理の変遷ナンじゃこれ( ´艸｀)

[1634: 匿名さん]

>>1632 匿名さん

外部専門家導入費用は地方自治体が半額負担する以外に解決方法はないんじゃないかな。
区分所有者の監事に専門的な能力を要求するほうがおかしい。
うちのマンションでもマンション管理関連の法律文書が理解できるのは
ひとりかふたり。あとは理事長とか理事の経験があるから、自分は監事も出来ると妄想しているのばかり。自分のマンションの管理規約も読む気はなく、区分所有法も全然理解できないのに率先して理事やられても困る。

[1635: 匿名さん]

>>1615 匿名さん
或る週刊誌が広めたデマと同じですね。
「これからは、マンション管理組合が管理会社を選ぶのではなく、
管理会社が管理組合を選ぶ時代になる」

おかげで、うちの理事会は管理会社に忖度して
相見積もりすら取らなくなってしまいました...

[1637: マンション掲示板さん]

>>1627 匿名さん

管理組合内部で合意形成ができていれば、変更は簡単なのではないですか？

管理組合内部での合意って簡単ですか？
これが難しいと分かっているからGはそこを利用した第三者管理方式を編み出したと言われています。

Gの第三者管理の規約内容は恐ろしいの一言に尽きます。

[1638: 匿名さん]

>>1637 マンション掲示板さん

管理組合内部の合意形成がそれほど難しければ、
総会決議で第三者管理方式導入も可決しなかったはずですけど…

管理規約の恐ろしさを理解できない人たちがほとんどだということですかね。
これ以上ツッコミしませんが…

[1639: マンコミュファンさん]

>>1638 匿名さん
管理規約の恐ろしさを理解せずにマンションを購入している人が少なくないからGの第三者管理が増えているのだと思います。

[1640: 1639]

>>1638 匿名さん

そして、1638さんの「規約は恐ろしい」との書込みはとても意味があると思います。

全てのマンション購入者はこの事を認識して欲しい。

[1641: 匿名さん]

>>1638 匿名さん

「管理規約の恐ろしさ」というだけでは、規約の何が恐ろしいのか説明されないと真意がわからないのですが。

思うに規約そのものが恐ろしいということはなく、マンションを購入する人のほとんどが、規約は民法の特別法として区分所有者間の規律を定める区分所有法に基づくものであるといった法的位置づけを理解していないため、本来、区分所有法の埒外にある管理業者に、その作成を任せること自体の意味を区分所有者が理解していないことが恐ろしいのだと考えます。

[1642: 匿名さん]

>>1641 匿名さん

おそらくほとんどんの方が御存知のはずだが…
勉強不足はあなたのほうかもしれない。
NHK クローズアップ現代”老いるマンション”　
特に「第三者管理の落とし穴」を参照。

https://www.nhk.jp/p/gendai/ts/R7Y6NGLJ6G/episode/te/M8VPK81WN8/

[1643: 匿名さん]

>>1642 匿名さん

主張されたいのは「管理規約の恐ろしさ」ではなく、区分所有者にとって「恐ろしい管理規約」があるということのようですね。
これ以上コメントするつもりはないですが、記載の意図を汲んでもらえなかったようなので若干補足します。

規約の内容が提示のような管理業者に有利で区分所有者に不利なものであるなら、その規約の作成者は管理業者のはずです。
区分所有者が、規約作成を平気で管理業者に任せているとすれば、その区分所有者に、規約作成は区分所有法の趣旨から本来、区分所有者が行うものであり、区分所有法の埒外にあって管理者としてでもなければ、規約の制約を受けない管理業者に作成を任せれば、管理業者に有利なものしかできてこないという認識が欠けるためであり、恐ろしい規約ができる原因と云っているのです。
このような認識を欠く区分所有者は、何か問題が起きるまで、それが「恐ろしい規約」であることにも気づかないでしょう。

[1644: 匿名さん]

>>1643 匿名さん

君の記載の意図はわかってたけど、
当たり前のことだよね」
必ず内通者使って管理業者に任せれば安心って
管理組合員に思い込ませる。
「第三者管理の導入は全国的トレンドです。
将来的にはすべてのマンションが第三者管理方式に変わります。
国土交通省の政策です」みたいな?を平気で言うわけ。
うちのマンションは否決したから、無事だった。

クロ現の特集については、反応からして知らなかったはず。
これ以上コメントするつもりなし。

[1645: 匿名さん]

ガイドラインがマンション管理適正化法に法制化されると、管理会社は、「管理業者（管理会社）管理者方式は、法律で定められた制度です」と言うようになるんだろう。

[1646: 匿名さん]

>>1643 匿名さん
　　　
どうせカキコミするならもう少し詳しく明らかになるように
書かなくてはいけない。
何をおそれてビクビクしているんだか。
管理の学校に詳しく書いてある。
この管理会社名もわかる人にはすぐにわかるあの有名な悪徳管理会社。

https://schoolformkk.com/kanri-shuzen_column/2992/

[1647: 周辺住民さん]

私は某社による管理会社管理方式になってしまっている物件に住んでいます。
今年、某社エンジ子会社元請による大規模修繕を予定しており、予算表が出てきて、総工事費3,600万円強でした。
予算表の中で諸経費が、「現場管理費約370万円（純工事費約2,800万円×13.20％）」「一般管理費約460万円（（純工事費＋現場管理費）×14.54％））」となっていました。
一方、純工事費の中には共通仮設工事や直接仮設工事費など含まれており、まず、現場管理費が別途13.20％もかかるのが疑問です。さらに一般管理費が元請利益としてかかるのは理解しますが、14.54％もかかるというのが疑問です。
このあたり、諸経費を下げることを求めていきたいのですが、
①上記の考え方は合っていますでしょうか。
②また考え方があっているとして、区分所有者向け説明会などで、一区分所有者の立場でどのように管理会社（元請親会社）と交渉していくべきでしょうか（例えば、本来の適正額根拠データがあるのであれば、それを示すとか。なお、13.20％と14.54％というのは建築施工単価2024年春号に載っているらしい。）。
③交渉に当たり、国交省のガイドラインや区分所有者の不利益防止といったことを根拠にできないでしょうか。

[1648: 匿名さん]

>>1647 周辺住民さん

あなたのお住まいの地方自治体には”マンションアドバイザー派遣事業”とか
”マンションアドバイザー派遣制度”はありませんか。（費用は無料もしくは一部負担）
もしあれば、事前にその専門家に相談してあなたの疑問が正しいか確認して、
総会に同席してもらい、専門家から管理会社に対して問いただしてもらうのが
良いのではないでしょうか。
マンションの標準管理規約では、マンションの管理や運営に関わる専門家への相談や助言が定められています。
ただし、その管理会社が主体となって定められた管理規約には、その条項が意図的に削除されている可能性があります。もしそうであるならば、総会決議で絶対にこの条項を復活させるべきです。ひとりでは大変危ういですので、あらかじめ有志を集めて内密に根回しをして賛同を広めてから、行動を起こさないと、管理会社側から徹底した妨害を受ける可能性がありますので、どうぞお気を付けください。
もし妨害される可能性があれば、管理会社とのやり取りをすべて録音してマスコミへどうぞ。

[1649: 匿名さん]

>>1647 周辺住民さん
公益財団法人（国土交通省子弟の公益法人）のマン管センターに電話で連絡して
管理会社の見積が不当な金額かどうか問い合わせてください。
大規模修繕のぼったくりが（特に第三者管理方式のマンションは要注意です。）
全国で多発していますので、1級建築士が担当して相談してもらえます。
https://www.mankan.or.jp/06_consult/tel.html

【本　部】
◇住所
　〒101－0003
　東京都千代田区一ツ橋２丁目５－５　岩波書店一ツ橋ビル７階

◇電話番号
　〇管理組合運営、管理規約等のご相談　…　０３（３２２２）１５１７
　〇建物・設備の維持管理のご相談　　　 …　０３（３２２２）１５１９


【大阪支部】
◇住所
　〒541－0042
　大阪市中央区今橋２－３－２１　今橋藤浪ビル３階

◇電話番号
　〇管理組合運営、管理規約などのご相談 … ０６（４７０６）７５６０
〇建物・設備の維持管理のご相談 … 上に同じ

[1650: 匿名さん]

業者と癒着のあるマンション管理士も多いので注意です。

[1651: 匿名さん]

>>1650 匿名さん

マン管センターで業者の斡旋とかはあり得ません。（苦笑）

[1652: 匿名さん]

＞1647

大規模修繕については今のマンションでは、監理会社を選定したうえで、施工業者は公募、入札してコストダウンしたけど。まあ、通常の管理組合で、その下に大規模修繕委員会があってゼネコンOBの住民が頑張ってくれてるけど。

業者選定の透明性について意見してみたら。

[1653: 匿名さん]

あっ、まちがえた。修繕委員会が管理組合の下に常設だった。

[1654: 匿名さん]

>>1647 周辺住民さん

もうすでに総工事費の中に巨額のバックマージンが含まれている可能性があります。
この管理会社の第三者管理方式は絶対に相見積もりなど認めません。
他の方がおっしゃるような「施工業者は公募、入札してコストダウン」なども絶対に許しません。

あと救いの手となりうるのは、国土交通省にもうけられた相談窓口だけだと思います。
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001600132.pdf

１．マンションの大規模修繕工事の発注等に関する相談窓口について
マンションの大規模修繕工事等に関する管理組合や区分所有者の方からの
ご疑問やご相談については、下記の相談窓口において、建築士等によるアドバ
イスを行っております。これらの相談窓口を有効活用しつつ、適正な大規模修
繕工事の実施に努めていただきたいと考えております。
＜相談窓口＞
○ （公財）住宅リフォーム・紛争処理支援センター
https://www.chord.or.jp/reform/consult.html
（電話番号）住まいるダイヤル …０５７０（０１６）１００
※ 施工費用については「見積チェックサービス」（無料）も行っています。
○ （公財）マンション管理センター
http://www.mankan.or.jp/06_consult/tel.html
（電話番号）建物・設備の維持管理のご相談 …０３（３２２２）１５１９

[1655: 周辺住民さん]

1647の者です。皆さんありがとうございます。

まず、管理会社による第三者管理方式なのでそれが根本の問題だと理解していますが、元請エンジ会社（管理会社の子会社）と大規模修繕契約する時点で、第三者を入れて相みつをとる選択肢がありませんでした。
第三者を入れるよう事前に管理会社に相談しても、それは不要と門前払いされるなど、総会では管理会社に都合の悪い案は上げてくれないのです。

そこで今回、根本の第三者管理方式の問題点のところは置いておいて、管理会社のマージンという観点から、打開策を見出そうとした次第です。
諸経費は総工事費の約20％を占めており大きいですので、そこを見直すことができれば工事費総額の削減に繋がりますし、区分所有者軽視の管理会社利益重視の数値であることを証明できたとすれば、他の区分所有者も同じように疑問を持ってくれるかと思います。
説明会など皆さんが集まる場はありますので、説明はできます。
（もちろん、それでも管理会社主導の総会で、押し切られる可能性はありますが。）

マン管センターには、実は相談したのですが、細かいことは省きますが、なかなかここに頼っても難しそうな印象でした。
もう一度、問い合わせはしてみます。

あとは、確かにマンション管理規約の中には、「マンション管理士等の専門家を活用できる」「投票制度」といったものはあるので、そういったものは手掛かりになるかもしれませんね。
なお、「あらかじめ有志を集めて内密に根回しをして」というのは他の区分所有者との関係性から難しいのですが、例えば大規模修繕説明会の中で私が「大規模修繕の見積もりは第三者に見てもらったほうが良いことから、規約●条に基づいてマンション管理士等の専門家を活用することについて、規約●条に基づく投票制度によって賛否を問うてはどうですか？」と言えばいいのかなと思います。

なお、蛇足ですが、区分所有者側から総会を開くには印鑑証明1/5以上がいる、とんでもない規約です。

いかがでしょう。

[1656: 匿名さん]

>>1655 周辺住民さん

「マンション管理士等の専門家を活用できる」条項があるのであれば、
国土交通省の『外部専門家活用ガイドライン』の内容に従って、
外部専門家の監事を設置することでまだ事態打開の可能性があります。
ガイドラインでは、監事設置が強く推奨されています。
ガイドラインを強力な論拠として活用することをおススメします。
この外部専門家は管理会社に対する監視だけでなく、区分所有者の意見のまとめ役としても重要です。
区分所有者側から総会を開くには印鑑証明1/5以上が必要ということですが、
1/5ならば何とかクリアできませんか。
相見積もりを取らなければ、工事代金の妥当性を問題視することも出来ないはずです。相見積もりの簡単な取り方は「スマート修繕」に依頼するやり方です。
見積もりは無料です。発注しなければ、料金は発生しません。

第三者管理方式から理事会方式へ転換するのはほぼ不可能と言われていますが、
監事設置をして、管理会社を完全に監視下に置かないと大変なことになりますよ。
マンション管理規約の中に「マンション管理士等の専門家を活用できる」のであれば、それについては総会決議は必要ありません。しかし、監事設置には総会決議は必要です。また、監事設置には費用が掛かりますから、それを理由に監事設置については反対されるかもしれませんが、行政と連携する専門家のアドバイザーを呼ぶのであれば、大したコストはかかりませんので、区分所有者の同意を得るのは簡単なはずです。しかし、理事会が存在しないので、あなたがおっしゃる方法で説明会で呼びかける以外に方法がないです。

YOUTUBEで数年前に見たことがありますが、区分所有者が何も手を打たずに沈黙したままでいると、そのうち修繕積立金が枯渇して、管理組合が金融機関に借金をするように強要され、区分所有者が団結して大変な思いをしたあげくにその管理会社と何とか縁を切ったそうです。

うちのマンションは悪徳管理会社に不要な修繕工事を提案されて、その見積もりが何と１億弱（！）でした。もちろん、うちの頼れる外部専門家がすべて却下してくれています。その修繕工事が本当に必要かどうか、適した工法なのか、他にコストのかからない優れた工法があるかどうかについても、チェックも必要です。

第三者管理方式においては、厳しい監視の目を光らせる専門家の監事なしでは、管理組合はただのお財布くんになってしまい、いつかボロボロにされて捨てられてしまう哀れな運命にあるような気がします。気を付けてください。本当に恐ろしいです。

[1657: 周辺住民さん]

1656 匿名さん様

ありがとうございます。
まずは、いただいたアドバイスも参考にして、
他の区分所有者の皆さんに、現在の状況に疑問や危機感を持っていただけるよう、
皆さんが集まる場で問題提起していきたいと思います。
少しでも状況を変えていきたいです。

[1658: 匿名さん]

マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドライン第３章の概要

⑦ 大規模修繕工事におけるプロセスや区分所有者に対する情報開示のあり方

・ 大規模修繕工事は、修繕委員会（区分所有者及び監事から
　構成）を設置し、これを主体として検討することが望ましい。

　※例外的に、小規模マンションであり、かつ修繕委員会の設置に向け適切な募集
　期間を確保し、公平な立候補機会を確保したものの、候補者を確保できなかった
　ときは、

① 設計コンサルタントやマンション管理士等の利用について検討したうえ、
② 大規模修繕工事の過程について、区分所有者に対する透明性を確保する
　ための措置を講じると共に、監事に対する定期報告を充実させる
　場合に、修繕委員会を設置しないことも考えられる。

[1659: 検討板ユーザーさん]

>>1657 周辺住民さん
心中、お察しします。

「マンション管理士等の専門家を活用できる」条項があるのであれば、
国土交通省の『外部専門家活用ガイドライン』の内容に従って、
外部専門家の監事を設置することでまだ事態打開の可能性があります。」

総会出席者も外部専門家を入らないようにしている規約ではないですか？

そちらの管理会社はその点もエグい内容の規約になっているのが通常なので。

千代田区の政党近くに管理会社の名前がデカデカと入ったビルがありますが、もう一つ都内に名前がデカデカと入ったビルが出来たんです。

しかし約９割が長い間テナントが入りません。企業イメージの問題だと言われています世間でも評判が広がりつつあるのでしょうかねぇ。

[1660: 匿名さん]

>>1659 検討板ユーザーさん

マンションの総会に出席できるのは、原則として区分所有者（管理組合の構成員）です。（また、区分所有者の委任を受けて代理人が出席することもできます。）

ただし、理事長が必要と認めた場合は、管理会社や専門業者などが出席することもできます。?しかし、周辺住民さんのマンションは理事会も監事も（意図的に）設置されていない最悪パターンの「第三者管理方式」です。

ところが、奇跡的に周辺住民さんのマンションの管理規約には、「マンション管理士等の専門家を活用できる」条項が残っています。うちのマンションの場合は、リプレイス後に新たなマンション管理規約を作成するとき、管理会社はしらっとこの条項のないものを提出してきたのですが、標準管理規約にあるこの条項がないことに気づいた元理事長経験者がこの条項を新たなマンション管理規約に入れたのです。

数年後に、この条項がうちのマンションの管理規約にあることを知った管理会社の別のフロントの呆然と青ざめた顔を忘れることが出来ません。このフロントは強引に第三者管理方式を推し進めようとしていたので、この条項が無かったら、本当に大変なことになっていました。
なぜならば、この条項がマンション管理規約にない場合、まず管理規約改正のための総会決議を開き、それが可決されてから再び総会決議で「マンション管理士等の専門家の活用」を可決しなくてはならないからです。（それらを同時に行うことが可能かどうかの判断は専門家に問い合わせてください。）うちのマンションの経験から言えば、管理会社フロントと癒着者が結託して必ず妨害が入ります。

うちのマンションは信頼できる外部の専門家を活用し始めてから、管理組合が悪徳管理会社とほぼ対等にやり合えるようになりました。（リプレイスはほぼ決まっています。）

1658さん、ナイスです！
有能な外部専門家のおかげで、うちのマンションは第三者管理方式に絶対に移行しないことになったので、『外部専門家活用ガイドライン』に重要な記述があることを失念しておりました。
『外部専門家活用ガイドライン』の改訂版において、50か所に及ぶ大規模修繕に関する言及があります。

重要な記述は、1658さんが御指摘くださったように
第三者管理者方式でも、大規模修繕の際には、たとえ理事会が廃止されていても「修繕委員会」が活躍できます。第三章やその他の個所にも引用で使えそうな箇所がいくつかありますので頑張ってください。
これは絶対に説明会で国土交通省のガイドラインの記述を論拠として、堂々と主張されるべきです。以下は、マンションみらい研究所のHPからの引用です。（仕事開始前で超忙しいので引用を探しました。）https://www.miraikachiken.com/report/240724_report_01#heading2-4

　「マンション管理会社か?管理者となる場合の外部管理者方式カ?イト?ラインか?国土交通省から示された。理事のなり手不足の解消のために、第三者て?ある管理会社に管理者を委託する場合に留意すへ?き点なと?か?まとめられている。この方式においては、理事会を設置せす?に管理組合を運用することになる。しかし、大規模修繕工事については修繕委員会か?検討するものとして位置付けられている。理事会の機能か?専門委員会に残されているのた?。
　管理組合の業務を第三者に委託しても、修繕に関する業務は当事者て?ある区分所有者により判断されるへ?きた?と言うことなのた?ろう。」

国土交通省のガイドラインは以下の公式HPからダウンロードできます。
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000...

手順としては、ガイドラインと管理規約を典拠に「修繕委員会」の設置を提案します。そのメンバーとして、マンション管理士、一級建築士の方をアドバイザーとして呼び、「スマート修繕」に対案を作ってもらいます。なぜ「スマート修繕」を利用するかというと、管理会社のフロントが内通者を使って、あなたや上記の専門家が特定企業と癒着しているというデマを流す可能性があるからです。信じられないかもしれませんが、そういう通常は想像できないことをやってのけるのが悪徳管理会社の真骨頂なんです。

有機のある方ですね。でも資産を守るには当たり前のことかもしれません。無関心を装う人たちはいずれ他のマンション住民が経験したようなこの世の地獄を味わうことになるのかもしれません。頑張ってください。

[1661: 匿名さん]

>>1646 匿名さん
>>1644では「これ以上コメントするつもりなし」と記載されているにもかかわらず、少し見ないうちにいろいろ投稿されているようですね。
こちらに何かビクつかないといけない理由でもあると思われているのですか。
ほのめかされている管理業者だけでなく、他の管理業者にも当てはまる一般的な内容を投稿したつもりですが。

[1662: 匿名さん]

>>1658 匿名さん

有機ではなく、”勇気”です。
国土交通省のガイドラインでは、
理事会なし、監事なしの最悪の「第三者管理方式」に移行させられた
管理組合のために「大規模修繕委員会」を切り札として残したのですね。
なかなかいいアイディアですね。「大規模修繕委員会」に理事会の要素を復活させて
ピンチから救われるチャンスを与えた。それにマンション管理士や一級建築士など外部専門家も加わることができ、報告書も作成するわけだから、管理組合でそれが高く評価されれば、管理組合員による監事設置への動きになるかもしれない。
まだまだ王手（リプレイス）には遠いいけれど、形勢逆転のチャンスにはなりえる。

[1663: 周辺住民さん]

1647,1655,1657 の者です。

皆様ありがとうございます。
突破口としては、
①国交省ガイドラインを根拠に、マンション管理士等の第三者関与、修繕委員会設置等を提案。
②マンション管理規約の「マンション管理士の活用」を根拠に、第三者関与を提案。
といったところだと理解しました。


②の「マンション管理士の活用」は、管理会社系元請エンジ会社との大規模修繕工事契約に関しての総会前に、メールでのやり取りで管理会社の担当者に再三提案したのですが、議題にあげることを拒否されました。
なお、管理会社が言うには、「マンション管理士の活用」も、費用が掛かるという理由で総会決議が必要とのこと。総会決議項目としての明記はないが、「その他管理者が総会の決議を要すると判断した事項」と規約に記載があるので、それを根拠に決議事項を自由に操れるのだと理解しています。


①の方は、強制力まではないガイドラインを盾に、どこまでできるかというのはあります。②の件と同じタイミングで、ガイドライン記載の監事設置について提案したところ、「マンション適正化法による厳格な規制下にある管理会社が管理者をつとめることで適法適切な管理ができ、また区分所有者様の組合活動のご負担解消を目的の一つと考え第三者管理方式を推奨しておりますので、当社では監事の設置は不要と考えております。」と返ってきて、総会の議題にも上げてもらえませんでした。

A.一人が声を上げてもガイドラインは無視できる程度のものであれば…
→　説明会で強く働きかけ、賛同を募り、局面を打開する。
B一人でも声を上げればガイドラインをむげにできないのであれば…
　→　メールで証拠が残る形で、管理会社に具体的に、修繕委員会やマンション管理士関与について、説明会で議論するよう相談。
といったところでしょうか。

いずれにしても、現状、工事費が高いとすると、
何らかの手段で、現状の予算計画が相場より高いことを、客観的に他の区分所有者にも明確に分かる形で、示すことができれば、他の区分所有者も問題意識を強くしてくれるかなと考えています。

[1664: 匿名さん]

>>1663 周辺住民さん

他にも、相談ないしは、紛争解決をサポートしてくれる組織が三つあります。

ーマンション管理業協会　苦情解決制度
　　ほとんどの管理会社が加盟しています。加盟管理会社が管理組合とトラブルを
　　起こしているときに電話相談できます。
　　内容に応じて苦情解決制度へと進展しま　す。
　　今回のような重大なケースでは、苦情解決制度のほうが利用価値がありそう
　　です。大規模修繕では巨額が動きます。修繕委員会の設置すらも認めないので
　　あれば、明らかに異常ですから、こちらの制度を利用されたら良いと思います。
　　https://kanrikyo.or.jp/complaint/settlement.html
　　https://www.kanrikyo.or.jp/etc/contact.html

ー日本マンション管理士会連合会
　マンション紛争解決センターR(法務省認証第157号)
　きちんと迅速に対応してくれそうですが、有料です。
　https://www.nikkanren.org/service/mansion-adr.html

ー日本マンション管理組合連合会
　　全国に支部があり、きめの細かいサポートを受けられます。
　　近年の国土交通省の重要な専門家会議には必ずオブザーバー参加しています。
　　地方自治体のマンション管理とも連携しています。
　　地方自治体のアドバイザー派遣は絶対に利用すべきです。
　　自分もここの支部で多くの情報と知恵と勇気をもらいました。
　　https://www.zenkanren.org/

悪徳管理会社が何よりも怖れるのは国土交通省の地方整備局に通報され、
営業停止処分になることです。管理会社に少しでも品行方正にふるまってもらうためには、行政とつながる専門家の関与が重要です。
管理会社のフロントは強硬姿勢を取っているようですが、もう現段階で苦情制度の利用が可能であれば、こうしたプロの関与があったほうがスムーズに運ぶかもしれません。

管理会社のフロントとのやり取りはすべて第三者が客観的に不正を判断できるようにメールか録音で保存してください。
説明会の時は必ずヴォイスレコーダーを持参してください。
管理会社の正社員でもないフロントのほとんどは、区分所有法も適正化法もマンション管理規約もガイドラインも読んでいないはずです。自分が総会でヴォイスレコーダーを使用した際に、普段は恐ろしく傲慢で饒舌なフロントがおとなしくなって、シドロモドロになってしまいました。ヴォイスレコーダーの存在が気になって仕方ない様子でした。
行政のガイドラインを無視しているという批判とそれに対する返答を録音することは重要なカギとなる可能性があります。ガイドラインにはもちろんまだ法的効力はありません。そのようにフロントが反応した場合、「ガイドラインは、マンション管理業界に関わる多くの組織の代表やマンション学会の専門家や弁護士が管理組合の利益を守るために長年にわたって審議されたのちに策定されたもので、将来的には適正化法として一部が法制化される可能性があるものであるので、決して無視されるべきではない」とやり返すべきです。

マンション管理に詳しい弁護士にも無料相談して、管理会社の善管注意義務違反となりうる証拠集めも重要だと思います。「修繕委員会設置」の拒否が善管注意義務違反と認められるか自分もわからないので、弁護士か上記の組織か国土交通省の地方整備局などに問い合わせてみてください。

しかし、悪徳管理会社のなりふりかまわない利益至上主義はやり過ぎというか、こんなに悪の限りを尽くしてしまって、そのうちに第三者管理方式のおかげで修繕積立金が枯渇して管理不全を起こした全国マンションが連帯して「〇〇管理会社全国被害者の会」なんて結成されてしまったら、マスコミの総バッシングも起きるだろうし、いったいどうするのだろうか。管理組合ファーストや民主主義的な管理（日経ビジネスのCM）を主張するのであれば、国土交通省のガイドラインに基づいてせめて『監事設置』くらい認めるべきであろう。

[1665: 周辺住民さん]

ありがとうございます。
サポートしてくれる組織に相談するとともに、
他の区分所有者の方にこの状況が分かってもらえるよう、働きかけをしていきたいと思います。

[1666: 周辺住民さん]

>>1665 周辺住民さん

もともと国交省の『外部専門家ガイドライン』がつくられ、それがまた改訂されたのもある悪徳管理会社の存在が大きく関係しています。審議のあいだにもこの管理会社に対する言及が幾度もあったにもかかわらず、いまだにガイドラインを無視した第三者管理方式を行っているのは、その一社だけだろうと思います。周辺住民さんのカキコミを読んで本当に驚きました。デベロッパー系の管理会社の同方式では、自分が調べ上げた限りでは、少なくとも外部専門家の監事を置くか、外部監事と区分所有者代表の監事を置くかして、ガイドラインに従っています。独立系であっても管理組合が相見積もりを行えるところがほとんどです。
修繕委員会の設置の妨害があった場合、善管注意義務違反に問えるかどうかは弁護士に問い合わせていただきたいのですが、悪徳管理会社制で時間と労力を潰すのであれば、マンション管理に詳しい弁護士に委ねるのも方策のひとつだと思います。訴訟は費用が掛かるので敬遠される方も多いと思いますが、弁護士保険というものもあります。前述の団体の一つの幹部クラスの方で、長年悪徳管理会社のあくどいやり方をよく知る方に注意をするように言われました。実際にいろいろな手段で妨害を仕掛けてくるので気を付けてください。すべて記録し、証拠を残すことが重要です。では、ささやかながらエールを送ります。

[1667: 匿名さん]

>>1665 周辺住民さん

某社の公式HPと広告には同社の第三者管理方式の仕組みを図であらわしたものが掲載されています。しかし、現実には監事設置を妨害したり、監事設置をしないのが同社の第三者管理方式であると資料で主張したりしています。
これはガイドラインを無視しているだけでなく、景品表示法違反の可能性もあるのかなとも思います。消費者庁に連絡して、専門家に問い合わせてみてください。
巨額が修繕積立金から消えたあとでは遅いです。

【消費者庁への通報】?
景品表示法違反や過大な広告に関する情報提供は、消費者庁の表示対策課情報管理担当に電話で連絡します
電話番号は03-3507-8800（代表）です

[1668: 周辺住民さん]

コレだ！AIに聞いてみた！

マンションの修繕委員会は、大規模修繕の期間のみ設置されることが一般的ですが、大規模修繕後に常設化されることもあります。?
修繕委員会の常設化のメリットは、担当者が交代することなく、長期修繕計画を一貫して進められることです。?
修繕委員会の役割は、理事会に諮問する機関として、修繕計画の作成や施工業者の選定、住民とのコミュニケーションなどです。?
修繕委員会の常設化の事例としては、次のようなものがあります。
ー大規模修繕後に常設化し、次の修繕に向けた修繕計画の見直しや修繕積立金の検討を行う?。
ー大規模修繕の期間のみ設置するのではなく、常設化することで、長期修繕計画を一貫して進める?。
ーーーーーーーーーーー
理事会が廃止されているから、管理組合の諮問機関という形式になるのだろうか。

[1669: 匿名さん]

管理会社における善管注意義務違反（民法第６４４条）とは？　（AI先生による）

マンション管理会社は、区分所有者から管理業務を委託されており、その業務遂行にあたって善管注意義務を負います。具体的には、以下のような行為が善管注意義務違反に該当する可能性があります。

共用部分の管理：共用部分の清掃や修繕を怠り、マンションの美観や安全性を損なうこと。
修繕計画の策定・実施：適切な修繕計画を策定せず、長期的な視点での修繕を行わないこと。
管理費の徴収・管理：管理費の徴収を怠ったり、管理費を不正に流用したりすること。
会計処理：会計処理を適切に行わず、収支状況を明らかにしないこと。
ーーーーーーーーーー
上記のように、長期的な修繕企画を実現するための修繕委員会の常設を認めない場合には善管注意義務違反とみなせる可能性もありますので、弁護士に問い合わせてみてください。マンション管理士さんはみなさん得意分野と不得意な分野を持っていらっしゃる気がするので、大規模修繕に関わる問題でしたら、マンション管理士と一級建築士の資格を持つ方で、なおかつ行政のマンション政策の顧問をされているような方にアドバイザー制度を利用して、管理組合側の修繕委員会の常設に参加していただけると心強いはずです。行政に悪事が筒抜けになることが念頭にあれば、管理会社もそうそう悪いことは出来ないはずと思いますが、習性になってしまっている場合は不正を行い続けるかもしれないので、そうしたら監視強化もしくは告訴の検討しかありません。

[1670: 匿名さん]

第三者管理方式において理事会復活が難しければ、総会決議の不要な常設の修繕委員会設置と専門家アドバイザーの参加をまず可能にして、そこに消えた理事会機能をひそかに復活させ、管理組合がお財布クンになりたくなければ、相見積もりを取ることによって、管理会社もしくはそのグループ企業の下請けによる工事の金額が不当に高額でないかどうか判断するしかない。管理会社に意地悪したければ、管理会社提案の工事をすべて拒絶すればいい。管理会社の修繕プロセスに透明性が欠如していることが、他の区分所有者にも理解できれば、監事設置かリプレイスの同意が形成されてゆくのは自然の流れだと思う。

だいたい日本のマンション管理関連の法体系は民法との整合性に乏しく穴だらけだから、それを悪徳管理会社があざとく見つけ出して悪用するのだから、管理組合が管理会社を善管注意義務違反で訴えるとき、または、監事設置が必要な時、国が補助金を出して、少しでも埋め合わせをするべきだと思う。

うちのマンション住民が無知で悪徳管理会社と委託契約を交わしてしまったので、それに巻き込まれて貴重な時間をたくさん失ったが、もう二度とマンション管理になど関わりたくない。
なぜなら、日本のマンション管理業界の闇があまりに深すぎるから。
もうここにも二度と書き込まない。

[1671: 匿名さん]

>>1670 匿名さん

>日本のマンション管理業界の闇があまりに深すぎる・・

同感です。

ビッ〇モーター
　　↓
フ〇テレビ
　　↓
マンション管理会社

[1672: 匿名さん]

>>1647 周辺住民さん
>13.20％と14.54％というのは建築施工単価2024年春号に載っているらしい。

国土交通省「公共建築工事共通費積算基準（令和６年改定）」の算定式（「Jo：現場管理費率（％）」、「Ｇｐ：一般管理費等率（％）」）で、「Np：純工事費」２８,０００（千円）、「Ｔ：工期」１～６（か月）についてそれぞれ計算すると、

Jo：現場管理費率13.20％は、工期が３～４（か月）なら、１１.２４～１４.０３（％）で大体、合致している。もし、工期が１～２（か月）で13.20％なら、高い。

Ｇｐ：一般管理費等率14.54％は、大体、合致している。しかし、この基準は公共工事の入札価格の上限（予定価格）を設定するためのもので、上限に近い一般管理費等は、区分所有者の団体にとって適性であるとは言えない。他社との価格競争があれば、下がる可能性がある。

＜計算値＞
Ｔ　Jo（％）　　Ｇｐ（％）
１　　４.８１　１４.８０
２　　８.２１　１４.７６
３　１１.２４　１４.７２
４　１４.０３　１４.６９
５　１６.６８　１４.６５
６　１９.２０　１４.６３
--------------------

○ 公共建築工事共通費積算基準（令和６年改定）
https://www.mlit.go.jp/gobuild/content/001733141.pdf

・別表－９ 現場管理費率（改修建築工事）
https://www.mlit.go.jp/gobuild/content/001733141.pdf#page=9

Jo＝Exp(7.079 - 0.538 × logeNp + 0.773 × logeT)

Jo：現場管理費率（％）
Np：純工事費（千円）
Ｔ：工期（か月）

・別表－１５ 一般管理費等率（建築工事）
https://www.mlit.go.jp/gobuild/content/001733141.pdf#page=10

Ｇｐ＝２８．９７８－３．１７３× log10 （Ｃｐ）

Ｇｐ：一般管理費等率（％）
Ｃｐ：工事原価（千円）
--------------------

＜注＞
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　┌直接工事費
　　　　　　　　　　　　　　┌純工事費┤
　　　　　　　　　┌工事原価┤　　　　└共通仮設費
　　　　┌工事価格┤　　　　└現場管理費
　工事費┤　　　　└ 一般管理費(付加利益含む）
　　　　└消費税相当額

[1673: 匿名さん]

1672が悪徳管理会社のトリックを半分明らかにしてくれているので助かる。（笑）
だから、現場管理費率や一般管理費等率を比較したら、専門知識のない区分所有者は妥当な費用なんだと思い込まされてしまう。（ふーん、理事会・監事廃止型の第三者管理方式の管理会社はそれと同じようなことを説明会でも手として使うんだね。）だから、ボッタクリはそれ以外の純工事費とかそういうところに盛り込まれているということだね。
実際には、純工事費が相場どおりかどうかは、他社から相見積もりを取ってそれを専門家と協議しないとわからないよ。

STOP！わたしはだまされない！

[1674: 周辺住民さん]

1647の者です。
皆様、様々なアドバイスありがとうございます。

①建築施工単価2024年春号の数値　≒　国土交通省「公共建築工事共通費積算基準（令和６年改定）」の算定式
②一般管理費等率14.54％は、大体、国交省の基準と合致しているが、これは公共工事の入札価格の上限（予定価格）　→　超えると入札が失格になる基準だから高い。
と理解しました。

　→　まずは競争原理が働くように第三者のチェックが入るように持っていく努力をすべきだと認識していますが、管理会社の壁でそれが叶わなかったとして、マンションの大規模修繕における、通常の競争原理が働いた場合の一般管理費（現場管理費もかもしれませんが）の平均値などが出てくると、管理会社や他の区分所有者に対しての説明、説得がしやすいと思いましたが、そこまでの客観的なデータはなかなかないですよね。

なお、純工事費の方は、複数社から見積もりを取るそうです。管理会社との繋がりがあったうえでの複数社見積もりなので、どこまで競争原理が働くのかは未知数ですが。

[1675: 匿名さん]

>>1674 周辺住民さん

そのトンネル会社についてのスレもここにありますから、
一瞥されたらいかがでしょうか。
競争原理どころか下請けのあいだで談合が行われている様子がはっきりわかります。
これで相見積もりを取っていると言い張る管理会社は
おかしいし、それを鵜呑みにして信じきっている区分所有者も
相当知的レベルが低いと感じます。（あなたのことを言っているわけではありません。誤解しないように。）とんでもない業者が含まれていて、でたらめな工事されたことが過去にいることが何回もあります。第三者管理方式で専門家監事もいなければ、誰がそれをチェックできるのですか？

相見積もりは管理組合の代表で組織される理事会が取るべきものです。
管理会社が都合よくやるために理事会廃止が前提となるここの管理会社独自の
第三者管理方式をつくったのでしょう。総会監視型というパターンとも違います。
他の第三者管理方式は理事会廃止や監事廃止を前提としません。
理事会や監事が廃止されていなければ、競争原理に基づく公正な修繕工事が
可能であるはずです。
マンション購入前に管理会社がどんな管理会社か調べておくべきでしたね。

[1676: 周辺住民さん]

1647の者です。

過去に「スマート修繕」利用のアドバイスありましたが、問い合わせたところ以下の回答でした。

→　「管理者管理方式、特に●社の場合は、自分たちで工事を取りたがるため、
①必ずスマート修繕に発注するor
②管理者管理をやめる
という場合しか見積もりは受け付けません。

[1677: 匿名さん]

>>1676 周辺住民さん

逆に言えば、修繕委員会さえあれば、（または、常設修繕委員会）スマート修繕に相見積もりを依頼できるのではないでしょうか。相見積もりさえ取れれば、管理会社による修繕費の不明点を指摘できます。
それが出来ないのであれば、もう完全に相手の術中におちているので、
説明会で発言しても状況改善にはならないでしょう。

先月の日本経済新聞などでも報じられていますが、（以下引用）

住民で組織する管理組合に理事会を置かず、運営を外部委託するマンションの「第三者管理」を巡り、国土交通省は住民への事前説明を義務づけるよう法改正する。2026年にも新制度をもうける。第三者管理は近年、普及が進むものの、自社やグループ企業に清掃や修繕工事を割高で発注するなどの事例が相次ぐ。情報開示を通じて不利益が生じるのを防ぐ。

https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUA093WK0Z00C25A1000000/

住民への事前説明を義務づけるように法改正しても、
あなたが示した説明会が好例です。相見積もりを取るすべのない住民たちはいったいどの名目の部分に”盛られている”のか、さっぱり見当がつかず、何もなすことができない袋の鼠です。管理会社が説明義務を怠り、相場とはかけ離れた工事費が引き落とされたとしても、日本の管理組合はまず管理会社を訴えたりできないでしょう。訴訟はお金がかかるからです。
日本が手本とする（実態はかなりかけ離れているが）フランスやドイツの諮問機関（顧問会）は訴訟保険に入ることが義務付けられています。管理者が管理組合に損害を与えたときに訴えることが出来るためです。諮問機関メンバーは一般的に管理組合の代表と専門家です。（余裕がある管理組合は専門家数名を雇い、お金のない管理組合は住人のみだったりします。
この相違を指摘する人が日本のマンション学会にいないのにはあきれます。
また、「日本の区分所有法はドイツの区分所有法を手本としている」とか
「第三者管理方式はすでにフランスに導入されていて、普及している」などとデタラメをあちこちで言われる自称専門家の方がいるのには驚きます。

利益相反に対して非常に厳格なドイツやフランスのマンション管理関連の法体系とマンション管理形態のいったいどこがどのように日本の極めて特異なそれらと似ているというのでしょうか。
また、それらの国々では2020年にマンション関連法の抜本的改正が行われたことも、日本ではほとんど報じられていません。その改正によって、管理組合は「理由をあげずに（理由を言わないといけない場合、その理由の真偽が訴訟理由となるため）
管理者を解雇できる」という一文が加えられました。管理組合は過半数の賛成票があればいつでも管理者を理由なしに解雇できるわけです。

他にも相違点はいろいろありますが、なぜマンション学会もマスメディアもそれを指摘しないのか不思議です。さまざまな癒着のせいで利益相反に甘すぎるマンション管理体制が日本に成立し、その犠牲になっているのは、他でもない区分所有者たちです。以前も書きましたが、闇があまりに深すぎるので、これ以上関わりたくもないです。

－最後の一言。

マスメディアでは決まり文句のように「二つの老い」について語られますが、
全国管理組合ネットワークの支部の第三者管理に関する報告書を読むと、管理不全に陥るマンションのほとんどがすでに管理会社と契約を交わしているマンション管理組合だという調査結果に驚きました。国土交通省もマスコミもそこで失われる修繕積立金を支払い続けてきたのは、日本の高度成長期を支えた定年退職者たちが多く含まれているという事実を忘れていませんか。休暇もほとんどとらずに働き続けてきた人たちが貯めたお金です。彼らはただの老人たちとして一括りされるべき人たちではないと思います。人が一生をかけて貯めたお金を企業利益として不当に奪ってもいいものでしょうか。（左翼的に聞こえるかもしれませんが、自分は左翼では決してありません。）そういう理不尽を合法化しているのが、日本のマンション管理体制に他ならないと思います。

[1678: 匿名さん]

あと、もう一言。
法制化のポイントは管理会社に対して説明義務を課すだけでは不十分。
それは逆に”利益相反行為の正当化”として悪用される可能性がある。
第三者管理方式においては、＜監事＞もしくは＜常設修繕委員会＞もしくはフランスドイツのように＜諮問委員会＞の設置を義務化するべきだ。
この＜諮問委員会＞というのはまさしくすべての修繕工事が利益相反なしで公正に行われているか常に監視する責任を負っている。＜常設修繕委員会＞と内容的には同じに思える。

専門家の参加は必須だ。悪徳管理会社も少しはおじけづく。また、理事長や理事やりたがる人の中にも法律文書や管理規約が全然わからない人もいるわけだし、専門家の知見に頼るのもいいが、トレーナー的存在として、たくさんの情報と知識を授けてくれる。専門家がいたほうが管理組合のつまらない内部争いを回避できると経験的につくづく感じている。コストは行政と折半すれば大した出費ではないはずだ。（専門家を活用しない場合の損失額のほうがダメージははるかに大きいと思う。）

[1679: 匿名さん]

>>1677 匿名さん

>>1676 の内容に対して、

>逆に言えば、修繕委員会さえあれば、（または、常設修繕委員会）スマート修繕に相見積もりを依頼できるのではないでしょうか。

とは、どういうことでしょうか？

[1680: 匿名さん]

　有識者会議では、外部専門家（？）監事の報酬の問題で義務化が難しいという。報酬を行政が（一部）負担するにしても、個人投資家の（ような？）不在区分所有者も恩恵を受けることになるので、理解が得られるでしょうか。利用目的を自ら居住する住宅の取得に限定している【フラット３５】（住宅ローン）のような制度に影響するかもしれない。

　ガイドラインに従い、管理者から監事に定期報告が行われるなら、ほぼ無償の組合員監事でも最低限の業務監査が可能と思うが、それさえも成り手がいなければ、致し方ないのかなと思います。

○ 第３回マンション政策小委員会（2024年12月20日） 議事録 より。
https://www.mlit.go.jp/policy/shingikai/content/001860136.pdf#page=24

【○○委員】　　ちょっと戻るんですけど、・・・

　・・・　監事、マンション管理士さんなどを監事として雇用することになったら、それなりの報酬もついて回る。ですから、ここは「望ましい」ぐらいで、管理組合にそういうことを積極的に義務づけるということはなかなか難しいのかな。私のそういう理解でよろしいのかどうか　・・・

【○○委員】　その理解でよろしいでしょうかということですが。

【事務局】　・・・　監事の点につきましては、委員御指摘のとおりでございまして、やはり報酬も含めて発生するという点も踏まえて、最終的には監事を選任されるかどうか、どういった方を選任されるかどうかについては、管理組合の中でお決めいただくということであろうかと思いますけれども、　・・・

○ マンション政策小委員会　とりまとめ（2025年2月12日） より。
https://www.mlit.go.jp/policy/shingikai/content/001863976.pdf#page=13

②管理業者管理者方式への対応

・管理業者管理者方式は、管理者たる管理業者による自己取引等が
　発生し、管理組合と管理業者との間で利益相反となるおそれがあ
　るため、その導入にあたってはメリット・デメリットを踏まえた
　検討が必要である。

　また、こうした検討を経て管理業者管理者方式の導入を決定した
　場合についても、マンションの管理の主体は区分所有者から構成
　される管理組合であることを踏まえ、管理者の選任や業務の監督
　等を適正に行うことができるような環境整備や、区分所有者が適
　切に判断し、意向を確認できる環境整備をすることが重要である。

　このため、マンション管理業者が管理事務を受託している管理組
　合から管理者として選任される場合については、管理者受託契約
　に係る重要事項の区分所有者への説明14や、自己取引や関連会社と
　の取引を行おうとする際の区分所有者への事前説明15を義務付け
　る等の措置を講じるべきである。

・また、当該方式においては、管理者の業務執行に対する監督の職
　責が監事に集中する可能性があり、監事に期待される役割が質的
　にも量的にも増大する可能性があることから、区分所有者に加え、
　マンション管理士のほか、弁護士、公認会計士などの外部専門家
　を選任することが望ましい。

　このため、マンション管理士が監事となった場合の責任16を明確に
　した上で、適正な業務を実施することのできるマンション管理士
　等の専門家の育成等を推進するべきである。

・さらに、今後、管理業者管理者方式が増加し、トラブル等も増加
　する可能性があるため、区分所有者や管理組合からの相談窓口の
　強化を図るべきである。

脚注
14 あらかじめ管理組合に対する説明会を開催する。
15 脚注14 と同じ。
16 マンション管理士が業務として監事に就任する場合には、当該監事としての行いについても、マンション管理法第40条の信用失墜行為の禁止が適用されるため、マンション管理士の信用を傷つけるような行為をした場合には、国土交通大臣は、同法第33条第２項の規定により、登録を取り消し、又は期間を定めてマンション管理士の名称の使用停止命令をすることができる。