第三者管理方式について

[匿名さん]

まさに両刃の・・・です。少数ながら「本当に必要としている」マンションはあります。だから、厄介なのですが。

それで、こんな方式はどうでしょうか？

「素性を明かした区分所有者であれば、委託管理契約の詳細、修繕記録の詳細および当該費用の詳細を、いつでも閲覧できる。」つまり、Ａマンションの区分所有者がＢマンションの状況を閲覧できる、というものです。もちろん、滞納者氏名や関連業者名等は伏せ字にします。

問題点等、専門家や経験に基づく「つっこみ」大歓迎です。

[1540: 匿名さん]

外部管理者事業の業務を、外部委託って・・・

https://www.kankyo-station.co.jp/trend-news/art/2024/estate862.html
三菱ＵＦＪ信託銀行は分譲マンションの管理組合向けに外部管理者事業を始める。

外部管理者方式に取り組んでいない管理会社とそのグループのデベロッパーと連携し、新築マンションでサービスを提供する。同行が受託するのは管理者業務のみで、管理業務は行わない。

　サービス名は「ＰＲＯＴＨＩＲＤ（プロサード）」。首都圏と京阪神のハイグレードな新築マンションを対象に想定する。管理会社が管理者を兼ねる場合の費用は１戸あたり月額１０００～１５００円が相場になっているが、同行のサービスは若干高めになるとみられる。
-----------

https://www.h-fukui.com/news/4252.html

同行不動産事業室が担う予定で、業務には外部委託企業も加わる。

協働する外部委託企業、サービス導入条件については「現在検討中」としている。

[1541: 匿名さん]

外部管理者方式ガイドラインを法制化 - 日刊不動産経済通信WEB版 - 不動産経済研究所
2024/08/21
https://fknews.jp/news/detail.php?id=77054

　国土交通省は、６月にとりまとめた「マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドライン」（以下、「指針」）を法制化する方針だ。指針のうち、重要な部分をマンション管理適正化法に位置付ける。25年通常国会への同法改正案提出を目指す。

[1542: 匿名さん]

一般のマスコミも「管理業者管理者方式」の法制化問題をもっと取り上げるべき！
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

マンション管理業者が区分所有法上の管理者に就任する「管理業者管理者方式」について、国土交通省は法制化を検討する。
6月７日に策定・公表した『マンションにおける外部管理者方式におけるガイドライン』にのっとった「適正な運営を法制度上担保する観点」からマンション管理適正化法を改正し、一定の実効力を持たせる狙いだ。同省不動産・建設経済局参事官付によれば、来年の通常国会への改正法案提出を念頭に置いている。
法改正後は有識者会議を設け詳細な運用等について検討する。施行日は未定。

同局総務課企画官は法律の内容として、管理業者が管理者になったときの信義則、利益相反行為の禁止、報告義務のような「趣旨のことをイメージしていると」話す。
ガイドラインをベースにするが「法律論的にどれが法制化きるのか今調整しているところ。法制に位置づけられるものがあれば法制化したい。どれが盛り込めるのかは今の段階では言えない。」違反があった場合に監督処分や罰則対象にするかは「これから調整していくので申し上げられない」（同参事官付）としている。
法制化する理由について同参事官付は、ワーキンググループでのガイドライン作成の論議の中で、「『なるべく実効性が図られるようすべきじゃないか』といった意見も踏まえ、実態としてもトラブル事例やマンション管理センターに相談があるので区分所有者の保護を図る観点で検討する」と説明している。
………

（マンション管理新聞：令和6年9月5日号の記事より掲載）

[1543: 匿名さん]

貼り付けではなくお宅の意見を聞きたい。

[1544: 匿名さん]

＞１５３４

修繕積立については定額積み立てを以前から推奨していたのに、段階的値上げで高くなりすぎるのが問題になって、値上げの上限を新たに設定するなんて段階的値上げにお墨付けを与えるようなことを国土交通省はやってるからね。

悪徳なのは大手でもあるから要注意。

[1545: 購入経験者さん]

［段階増額積立方式における適切な引上げの考え方］
・　段階増額積立方式における月あたりの徴収金額は、均等積立方式とした場合
　　の月あたりの金額を基準額とし、計画の初期額は基準額の０．６倍以上、計
　　画の最終額は基準額の１．１倍以内とする。

留意事項
・　「段階増額積立方式における適切な引上げの考え方」については、実現性を
　　もった引上げにより、修繕積立金の早期の引上げを完了し、均等積立方式へ
　　誘導することを目的とするものであり、例えば、工事費高騰等の状況を踏ま
　　えた長期修繕計画の見直しにあたって、管理適正化のために現在の修繕積立
　　金額の額を大幅に引上げる等を制限するものではない。

[1546: 匿名さん]

第三者管理者方式のスレだがズレが生じている。自作自演は辞めてよね。

[1547: 匿名さん]

法制化プロセスももっとオープンにすべき。
どこかから圧力がかかったら、それがよくわかるように。
管理会社がこれまでにやって来たことは”巧妙な詐欺”と
同等なわけだから、”詐欺”として裁けるように法制化して欲しい。

[1548: 匿名さん]

>>1547 匿名さん
詐欺による意思表示は第三者には対抗できない。騙される方にもいくらかの責任があるから騙されないように学習することだ。知らなければ騙そうとする詐欺師がうろうろしている。まず騙されないこと。

[1549: 匿名さん]

管理業者管理者方式への対応等々、意見募集してます。

○ マンション政策小委員会におけるとりまとめ（案）に関する意見募集について｜e-Govパブリック・コメント
https://public-comment.e-gov.go.jp/pcm/detail?CLASSNAME=PCMMSTDETAIL&a...

受付締切日時 2025年1月24日18時0分

○ 社会資本整備審議会 住宅宅地分科会 マンション政策小委員会 とりまとめ（案）、より。
https://public-comment.e-gov.go.jp/pcm/download?seqNo=0000284971#page=...
②組合役員の担い手不足への対応

・マンションの区分所有者の高齢化等を背景に管理組合役員の担い
　手不足が課題7となっており、近年、マンション管理業者を管理組
　合の管理者として選任する管理業者管理者方式が増加している。
　・当該方式では、マンション管理業者が管理事務の発注者と受注者
　の立場を兼ねることとなり、また、維持・修繕工事等についても
　受発注者が同一のマンション管理業者となる場合があるため、運
　営方法によっては、管理組合とマンション管理業者の利益相反の
　発生等が生じるおそれがあるものの、現行のマンション管理法上、
　マンション管理業者が管理者事務を行う場合について特段の規定
　は設けられていない。

https://public-comment.e-gov.go.jp/pcm/download?seqNo=0000284971#page=...
②管理業者管理者方式への対応

・管理業者管理者方式は、その運営方法によっては、管理組合とマ
　ンション管理業者との利益相反の発生等のおそれがあるため、そ
　の導入にあたってはメリット・デメリットを踏まえた検討が必要
　である。
　また、こうした検討を経て管理業者管理者方式の導入を決定した
　場合についても、マンションの管理の主体は区分所有者から構成
　される管理組合であることを踏まえ、管理者の選任や業務の監督
　等を適正に行うことができるような環境を整備することが重要で
　ある。
　このため、マンション管理業者が管理事務を受託している管理組
　合から管理者として選任される場合については、管理者事務受託
　契約に係る重要事項の区分所有者への説明や、利益相反のおそれ
　が高い行為を行おうとする際の区分所有者への事前説明を義務
　付ける等の措置を講じるべきである。
　
・また、当該方式においては、管理者の業務執行に対する監督の職
　責が監事に集中する可能性があり、監事に期待される役割が質的
　にも量的にも増大する可能性があることから、区分所有者に加え
　マンション管理士等の外部専門家を選任することが望ましい。
　このため、マンション管理士が監事となった場合の責任を明確に
　した上で、適正な業務を実施することのできるマンション管理士
　等の専門家の育成等を推進するべきである。
　
・さらに、今後、管理業者管理者方式が増加し、トラブル等も増加
　する可能性があるため、区分所有者や管理組合からの相談窓口の
　強化を図るべきである。
----------

○ 審議会・委員会等：マンション政策小委員会（令和６年度） - 国土交通省
https://www.mlit.go.jp/policy/shingikai/s204_mannsyonr601.html

○ マンション政策小委員会 今後のスケジュール（案）
https://www.mlit.go.jp/policy/shingikai/content/001853454.pdf

第４回 マンション政策小委員会 令和６年２月７日
　　　・小委員会とりまとめに向けた審議

※小委員会とりまとめを社会資本整備審議会住宅宅地分科会（令和６
　年２月１７日）へ報告

[1550: 匿名さん]

マンション管理適正化法の改正を検討するようです。

令和７年度 不動産・建設経済局関係 予算概算要求概要
令和６年８月 国土交通省不動産・建設経済局
https://www.mlit.go.jp/page/content/001760279.pdf#page=17

①マンション管理業の適正化の推進
（課題）
●近年、管理組合役員の担い手不足等を背景に、マンション管理業者が管理組合の管理者となる外部管理者方式が増加し、利益相反取引等、区分所有者の利益保護が十分に図られない事例が発生。
令和６年６月に、外部管理者方式の留意事項を整理した「マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドライン」が整備された。今後、このガイドラインに則った適正な運営を法制度上担保する観点からマンション管理適正化法の改正を検討。

（予算要求内容）
●新制度の施行に係る検討（有識者会議の開催等）
新制度の円滑な運用のための周知・普及（説明会の開催、マンション管理業の情報を一元的に把握できるポータルサイトの整備・運営等）

[1551: 匿名さん]

>>1550 匿名さん
そんな情報みんなもう知っていると思う

[1552: 匿名さん]

今後のスケジュール（案）、「令和６年」が笑える。

[1553: 匿名さん]

政府は、「区分所有法改正案（法務省）」、「マンション建替え円滑化法改正案（国土交通省）」、「マンション管理適正化法改正案（国土交通省）」の３本を一本化し、一体での審議を検討をしているようです。

2025/01/08
政府、マンション関連改正法案を一本化 - 日刊不動産経済通信WEB版 - 不動産経済研究所
有料会員限定記事
https://fknews.jp/news/detail.php?id=78407

[1554: eマンションさん]

>>1533 匿名さん

理事の担い手不足と理事会機能廃止がリンク
すると言う理屈が全く意味不明。認知症で財産管理できなくなったら財産没収しろと言ってるようなもの。

てか、余程の小規模マンションでない限り、立候補性にすれば人手不足の問題は解決する。ぞもそも、区分マンションは空き家リゾマンでもない限り、ある程度自活能力がある人しか住んでないだろ。

しかし、いまは理事不足の必要ない大規模マンションでも導入されている。ようは、人手不足や成り手不足の問題は、管理会社が管理者権限を奪うための口実になっている。

この制度認める国交省は第三者管理に積極的な三井に天下ってるからな。

[1555: 匿名さん]

ある管理会社の沿革から。

当初は環境土木関連のコンサルタント会社であったが、三井不動産が開発した広島市内の住宅団地で汚水処理施設の管理を請け負ったことが業務転換のきっかけとなった。汚水施設の管理は複数世帯からの管理費回収や定期的な修繕を必要とし、後のマンション管理にも通じる性質を持つ業務であった。

この管理を適切に運営した実績を買われ、1983年に同社からマンション管理を受託、分譲マンション管理事業に進出した。

1983年8月 分譲マンション総合管理業へ進出／三井不動産の幟町パークマンション管理開始

[1556: 匿名さん]

管理者である管理会社がグループ企業やグループ企業（トンネル会社）の下請けを使って修理修繕工事を行った際に背任行為とみなされ、工事費用の支払い拒否や解約もできるような欧米型の法体系導入が理想である。それにはまず、「区分所有法改正案（法務省）」、「マンション建替え円滑化法改正案（国土交通省）」、「マンション管理適正化法改正案（国土交通省）」の３本の一本化が大前提。

日本人がどんどん貧しくなっているわけだから、
都心や大阪・京都の投資型マンションを購入するのは海外の大金持ちが中心。
ならば、マンション関連法も欧米化したほうが無難。欧米の常識から言って、日本みたいにこれほど異常に利益相反に甘い国などまず存在しないだろう。
これまで暴利をむさぼってきたような独立系の管理会社なんて
潰れても仕方ない。日本経済のために大手デベロッパー系は生き残らなくてはならないが、管理会社なんて小さくても誠実なところだけ残ればいい。
そのうち、マンション管理に生成AIが導入されれば、
フロントなんか不要になるかもしれない。
マンションの修繕履歴や総会・理事会議事録だけでなく、あらゆる修繕工事に関する最適な工法とその相場と業者リスト、マンション関連法と標準管理規約などすべて暗記できるような頭脳の持ち主ならば、フロントとして働かない。AIならばキャッシュバックや裏接待などにも無関心。適当なごまかしの返答しかできないフロントは無用だし、AIは学習能力不足の理事長や理事たちよりも有能であるにちがいない。

[1557: 匿名さん]

>>1555 匿名さん

創業者は『もともと電力会社で
ダムの設計をやっていた』と
テレビで見たことがある。

[1558: 匿名さん]

第三者管理会社管理方式を第三者管理者管理方式と改めて第三者管理者を三菱UFJ銀行（財閥系都銀含む）に管理費等の収納支払業務を委託する。はどうね( ´艸｀)

[1559: 匿名さん]

>>1558 匿名さん
同情するほど、意味不明。

[1560: 匿名さん]

>>1559 匿名さん
良し悪しは別にしてこの事態が理解できないのはマンション管理士試験には永久に合格しない。実務を積んでいれば簡単な問題。回答は×。

[1561: 匿名さん]

三菱ＵＦＪ信託銀行による外部管理者事業「ＰＲＯＴＨＩＲＤ（プロサード）」参入は、違和感を感じます。

[1562: 匿名さん]

>>1561 匿名さん
どうして？

[1563: 匿名さん]

第三者管理会社管理方式と第三者管理者管理方式の違いを理解していない人がいる。整理して投稿してください。

[1564: 匿名さん]

第三者管理会社管理方式　→　管理会社管理方式
第三者管理者管理方式　→　外部管理者方式　
だよ　

[1565: 匿名さん]

いずれにしても、理事会を廃止するか否かが焦点となる
理事会廃止が必須条件ではないにもかかわらず、
悪徳管理会社ならば、まず理事会廃止を唱える
あたかも国交省が理事会廃止を要求しているように
管理会社からの資料には書かれていたから
マン管センターに連絡（通報）してやったら、
その時の担当が有能でしかもいい人で
「何があっても絶対に理事会は廃止してはいけません。
形式だけでも絶対に残しておくように」と言われた

[1566: 匿名さん]

国交省＝マンション管理業協会
マン管センターはマンション管理士が理事会に入って食えるようにする　かな

[1567: 匿名さん]

>>1566 匿名さん
でも、マン管センターは管理会社のトラブルのカウント取って
”情報源”として使用するらしいよ

[1568: 匿名さん]

ガイドラインにおいては、区分所有者以外の者が管理者となる管理方式について、「外部管理者方式」という呼称を用いている。

その中で特に、マンション管理業者が管理者となる場合については、「管理業者管理者方式」と定義している。

[1569: 匿名さん]

○ マンション政策小委員会におけるとりまとめ（案）に関する意見募集について
https://public-comment.e-gov.go.jp/pcm/detail?CLASSNAME=PCMMSTDETAIL&a...

受付締切日時 2025年1月24日18時0分

[1570: 匿名さん]

第三者管理会社管理方式→第三者管理者が管理会社に限定される。
第三者管理者管理方式→第三者管理者が外部管理者に限定されるが管理会社も含まれる。

[1571: 匿名さん]

「管理会社」とだけいうと、国土交通省に登録義務がある「マンション管理業者」、「賃貸住宅管理業者」、「住宅宿泊管理業者」があり、紛らわしい。

「宅地建物取引業者」の一部の業務を以て「管理会社」といわれることもある。
「マンション管理業者」は、会社（法人）ではない個人も要件を満たせば登録できる。

　一方、現行の法律では、区分所有法上の「管理者」は、登録することはなく野放し状態。
マンション管理適正化法の改正で、最低限の規制として、区分所有者以外の外部管理者の要件を定め、登録を義務化べきと思います。

[1572: 匿名さん]

三菱ＵＦＪ信託の外部管理者事業は、修繕積立金の信託運用を受託しやすくするためのような気がする。
既に、他行で「マンション修繕積立金信託」（元本補てん契約付き）の取扱がある。

実質的な管理者業務を、既存の管理会社などに外部委託するのかもしれない。

[1573: 匿名さん]

以上を踏まえて組合役員は所有するマンションの適正な管理の在り方を模索して管理規約や委託契約や無駄に放置されている多額な組合剰余金を適正に運用して組合員の経費の負担の軽減に努める必要性に追い込まれている。超インフレ時代に組合員や組合の資産は大きく損なう危険性がある。世界の政治経済は今年は大きく改革される。それ等についていく能力が試される。この事態に立ち向かえる第三書による管理方式であれば賛成する。そうでなければ自主管理を目指した方が得策である。国の指針に従う必要はない。特にこのような才能のあるマンション管理士を切望する。

[1574: 匿名さん]

才能のあるマンション管理士＝安い顧問料で受託して業者から紹介料もらって稼ぐ
管理業者管理方式と大して違いが無いかな

[1576: 匿名さん]

監事をマンション管理士にすればいいとか、マン管センターが国交省に頼み込んだのかな？

[1577: 匿名さん]

監事や管理者や理事長や役員や理事をマンション管理士にしようがしまいかは有能な組合員がいれば自由に選択できる。
区分所有法の強行規定に外れなければトラブルは防げるしほとんどの事項は組合が自主的に決めることができる。難しい事ではない。第三社に管理者を委託しようが費用は適正価格であり組合員にとってみれば可もなく不可もない通常通リである。
優秀な管理者は組合員の負担を最小限に抑えてくれるし管理も滞りなく良くしてくれる。
それに加えてそのまま放置して目減りしている剰余金の資産を運用してくれて将来に備える知恵を持ち合わせてくれる管理者であれば鬼に金棒である。

[1578: 匿名さん]

>>1577 匿名さん
＞第三社に管理者を委託しようが費用は適正価格であり組合員にとってみれば可もなく不可もない通常通リである。

誤字多いけど、悪徳管理会社のフロントのカキコミ？
第三社管理方式ってナニ？　
組合資産が大きく損なわれる危険が生じるのは悪徳管理会社が管理者に就任した時だと思うが…

[1579: 匿名さん]

第三社管理方式　←本日の名場面♪

[1580: 匿名さん]

>>1573 匿名さん

＞世界の政治経済は今年は大きく改革される。それ等についていく能力が試される。この事態に立ち向かえる第三書による管理方式であれば賛成する。そうでなければ自主管理を目指した方が得策である。

第三社管理方式とか、第三書による管理方式とか、
初めて聞く管理方式なので、それらについてぜひとも詳しく勉強させてください。
それらで世界経済の改革に立ち向かうなんて、スゴすぎます。

それとも、スピリチュアル系ですか。

[1582: 匿名さん]

「監事や管理者や理事長や役員や理事をマンション管理士にしようがしまいかは有能な組合員がいれば自由に選択できる。」
有能な組合員がいないから問題なんだよ。


[NO.1564、1570、1576、1582は一部テキストを削除しました。管理担当]

[1585: 管理担当]

[NO.1575～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[1586: 匿名さん]

国土交通省の有識者会議で繰り返される、管理所有（信託？）の意見について。

>>1235
2023年10月「第１回 外部専門家等の活用のあり方に関するワーキンググループ」
2022年11月「第２回 今後のマンション政策のあり方に関する検討会」
2022年12月「第３回 今後のマンション政策のあり方に関する検討会」
>>1532
2023年11月「第２回 外部専門家等の活用のあり方に関するワーキンググループ」

2024年11月「第２回 マンション政策小委員会」
下記に転載

　有識者会議の論点は、区分所有者が意思決定できなくなっちゃった後のマンションではなく、新築、又は高経年ではない（役員のなり手がいないわけではない）マンションの理事会がない管理業者管理者方式についてと読み取れるので、管理業者管理者方式の延長にある管理所有の意見は浮いていると感じるが、理論的に正論かもしれない。

　区分所有者が意思決定できなくなっちゃった後のマンション、又は区分所有者が住まない前提の投資用マンション（１Ｒ、リゾートマンション等）では管理所有（信託？）が適すのかも、と思うが、前者については、管理業者団体の代表が「マンション管理業はボランティアではなくビジネス。」と言い放つような管理会社さんに任せられるのか疑問を感じる。そもそも、管理会社さんは、そういうマンションを受託しないのではと思う。

信託銀行さんの中には、そういう管理をやろうというふうにされているところもあるということ。「三菱ＵＦＪ信託銀行」さんのは、首都圏と京阪神のハイグレードな新築マンションが対象らしいので、「区分所有者が意思決定できなくなっちゃった後のマンション」ではない。他の信託銀行さんかも？

　「管理所有は信託と考えられる」は誤り、との指摘が有るが、いずれの有識者会議も信託法学会理事を務めた法学者の委員が出席されており、全くの誤りなら訂正されるはずなので、合理的な根拠があるのでしょう。

＜転載＞
〇 第２回 マンション政策小委員会（2024年11月22日）議事録
https://www.mlit.go.jp/policy/shingikai/content/001855941.pdf#page=44
（４４ページ、下から３行目）

【○○委員】　　いわゆる管理業者管理者方式なんですけど、これはちょっと言っておいたほうがいいかなと思うので申し上げるんですけれども。今論じられている仕組みというのは、どうも区分所有法の条文からいくと、何となくいびつな形になっているのではないかと。それは、管理組合法人という、皆さんがそこに住んでいて、その団体が管理をする法人をつくってという法人方式の場合、管理者は登場しないんです。

ということは、管理組合方式の場合でも、本来は管理者がほかにいるということは、本来おかしな話で、区分所有法の管理者方式というのは、そこに誰もいなくても、あるいは、全員が賃借人になっていても、３条団体はありますから、その３条団体が建物を管理する仕組みとして、外部の管理者をぽんと置いて、その管理者が日常的な管理は全部やる。これが管理者であり、管理者方式だと思います。

　その延長が、共用部分を管理者が所有する管理所有という仕組みで、外部の管理者が共用部分も全部管理所有して、そして、日常的な、特に大規模修繕までは、規約で書けば集会の決議は要りませんので、そういう形で管理していくというのが、もともと本来の管理者方式なのではないかと。

　そうすると、今議論されているのは、管理組合方式を残しつつ、管理組合が機能低下している場合に、それを補完するという意味での外部の管理会社による管理者方式ですけれども、もっと管理組合の機能が衰えて、全く意思決定ができなくなる可能性もあるわけですよね。そこに半分の人はもういない。残っている人も、判断能力その他が衰えて、あるいは動けない。そういうときに、管理組合は何の意思決定もできない。そうすると、管理がもう止まってしまいます。

そういうふうになったときに、言わばマンション全体が一棟丸々被後見状態になったときに、その後見人は、この外部管理者、管理会社さんが外部管理者方式で管理者をやって、共用部分まで管理所有して、そうすると、その関係は法的には信託というふうに考えられていますから、信託法理の中で利益相反の問題も、あるいは、受託者の義務も、財産の分別管理のあり方も、全部信託法の仕組みで書けるようになるのではないかと。

　そうすると、今のこの外部管理者方式が何か悪いものであるという、そこに消費者問題が必ず生ずる、悪いものであるというような決めつけだけはするべきではないのかなと。

今、私の申し上げたような信託銀行さんの中には、そういう管理をやろうというふうにされているところもあります。免許とか、いろんな問題はあるけれども、そういう将来の新しいマンションの管理方式、区分所有者が意思決定できなくなっちゃった後の管理方式というものを考える上で、あまり管理会社が管理者としてマンションを管理するということに対するマイナスのイメージを植え付け過ぎるのもどうなのかなというふうに思います。

[1587: 匿名さん]

第三者管理会社管理者管理方式を取り入れないといけないのかの理由が理解できない。

[1588: 匿名さん]

>>1587 匿名さん
まず、投資向け新築マンションとファミリー向け中古マンションを区別すべきだ。
前者は居住しない外国人オーナーが多く、第三者管理方式の導入は必須だと考えられている。しかし、ファミリー向けマンションは理事のなり手がないとか管理不全を起こしていない限り、悪徳管理会社の甘言に乗せられて理事会廃止して、管理会社管理方式に移行することもは最も危険度が高い。

中古マンションで高齢化が進み、理事のなり手がない場合、全国マンション管理ネットワークの地方支部に相談して、理事会を温存したまま、マンション管理士など外部専門家を理事長もしくは監事、もしくは理事の一人として雇うのが最もリスクが少ないと思う。

[1589: 入居済みさん]

>>1588 匿名さん

第三者管理って、管理組合のためを装って、管理会社が好きに管理組合のお金を使える制度になっている。

だから、投資用とか用途に関係なく、絶対に導入すべきではない。やったら最後、管理組合は自分たちのマンションの主導権を取れず、なすすべなく言いなりになってしまう。

そもそも理事の成り手不足は立候補制にすれば簡単に解決する話で輪番ありきなのが、謎。やりたい人にやってもらえばいいし、数十戸以上でやってもいい人が全く現れないのは考えにくい。

結局この制度は管理会社と国交省が結託して、国交省がマンション住民の管理利権を管理会社に売り渡したようなもの。国交省は思いっきり第三者管理推進の三井に天下りしてるからな。例えば川本正一郎氏とかw 第三者管理のワーキンググループにもしっかり業界団体の立ち位置で三井が入ってるし。監視する役割のWGに三井入れるとか、くさり切ってる。

[1590: 匿名さん]

>>1589 入居済みさん
第三者管理方式に関して一般的に言われていることですが、
デベロッパー系より独立系の悪徳管理会社のボッタクリのほうがすさまじいですよ。
うちのマンションは現在は独立系で、未だ理事会方式なんですが、すでにボッタクリを何度も経験しているので、第三者管理に移行することなんて絶対に考えられませんね。

少々のボッタクリなんかまったく気にしない富裕層のあいだで
三井は人気なんですよ。富裕層は三井や野村が所有マンションの管理会社であることをステータスシンボルとしてとらえているんです。

輪番制の弊害はよくわかっています。区分所有法はおろか自分のマンション管理規約さえ理解できないおばあちゃんたちが理事報酬目当てで理事を引き受けておいて、理事会を平気でしょっちゅうサボったりします。
しかし、立候補制にすると、管理会社と癒着している人が積極的に立候補することが予想されます。現在でも理事を引き受ける人たちは管理会社のフロントと仲良しで相見積もりなんて絶対に取りません。
あなたが考えておられる以上にすべて腐りきっているんです。

[1591: 匿名さん]

>>1587 匿名さん
管理会社も、昭和の営業スタイルでは立ち行かなくなった、ということでしょうね。

[1592: 口コミ知りたいさん]

>>1590 匿名さん
共に第三者管理方式を推進する三井不動産と独立系管理会社は、強い絆で結ばれているのかもしれませんね。

（wikipediaより）
当初は環境土木関連のコンサルタント会社であったが、三井不動産が開発した広島市内の住宅団地で汚水処理施設の管理を請け負ったことが業務転換のきっかけとなった。汚水施設の管理は複数世帯からの管理費回収や定期的な修繕を必要とし、後のマンション管理にも通じる性質を持つ業務であった[3]。この管理を適切に運営した実績を買われ、1983年に同社からマンション管理を受託、分譲マンション管理事業に進出した。

[1593: 匿名さん]

>>1592 口コミ知りたいさん
力関係では、独立系管理会社はデベロッパー系の足元にも及ばないでしょう。
あなたが見つけてきた情報は過去のかなり古いものです。

[1594: 匿名さん]

管理業協会は、独立系管理会社にも「ガイドライン」の周知に務めているのでしょう。

https://www.rbayakyu.jp/rbay-kodawari/item/7942-2025-01-16-15-32-07
2025/01/17

　マンション管理業協会は1月16日、新年賀詞交歓会を開催。同協会理事長・高松茂氏（三井不動産レジデンシャルサービス会長）は次のようにあいさつした。

　～

　さらに、現在、国においては、マンション法の改正に向けた検討が進められています。そのうち、「管理組合の担い手不足」などを背景として、区分所有者以外が管理者に就任する、「外部管理者方式」においては、管理業者がその受け皿になるケースが多くあります。

　これに関しては、既に昨年6月に、国土交通省において「マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドライン」が公表されており、現在、弊会では「ガイドライン」の周知に努めているところであります。

　また、法制化にあたっては、管理業者の創意工夫により、お客様の御負担の小さい、「管理業者管理者方式」が推進されるように弊会としても意見を述べていきたいと考えています。

　以上のほかにも、マンションの管理を巡ってはカスタマーハラスメント対応など様々な課題がありますが、弊会は、今後もマンション管理業界の発展のため全力を尽くしてまいります。

　関係各位の皆様には、引き続き一層の御支援と御協力をお願い申し上げますとともに、御健勝と御活躍を心からお祈り申し上げ、新年の挨拶とさせていただきます。

[1595: 匿名さん]

第三者管理の当事者の方は、意見があれば、言っておいた方が良いと思います。

○ マンション政策小委員会におけるとりまとめ（案）に関する意見募集について
https://public-comment.e-gov.go.jp/pcm/detail?CLASSNAME=PCMMSTDETAIL&a...

受付締切日時 2025年1月24日18時0分

○ 審議会・委員会等：マンション政策小委員会（令和６年度） - 国土交通省
https://www.mlit.go.jp/policy/shingikai/s204_mannsyonr601.html

[1596: 匿名さん]

>>1595 匿名さん

第三者管理方式との関連で言えば、次の個所が重要で
区分所有者に対して、事前説明を怠った管理者（特に管理会社）に対して
（単なる事前説明だけでなく、総会決議が必須でなくてはならない。）
欧米の法体系同様に「背任行為」とみなして告訴が出来る枠組みづくりが
重要だと思う。「背任行為」または「利益相反行為」であることが確定した場合、
欧米ならば、管理組合側は工事代金を払う義務がないとされるが、
日本のマンション業界はつねに「利益相反行為」に甘かったから、
管理組合はいつも食い物にされてきた。
今ここで、「背任行為」または「利益相反行為」を厳罰に処することができる
法的枠組みをつくらなかったら、（管理会社の）第三者管理方式の導入は全国に管理不全マンションを増殖させる愚策以外の何物ではない。


17 このため、マンション管理業者が管理事務を受託している管理組
18 合から管理者として選任される場合については、管理者事務受託
19 契約に係る重要事項の区分所有者への」説明や、利益相反のおそれ
20 が高い行為を行おうとする際の区分所有者への事前説明を義務付
21 ける等の措置を講じるべきである。

[1597: 匿名さん]

>>866 マンション検討中さん
2025年現在、マスコミは大いにネタにしていますね。
クロ現でも放送されました。
NHKは取材を続けていますよ。

第三者管理者方式は恐ろしいと実感しています。

[1598: 評判気になるさん]

>>1597
あと866さんの文体は某管理会社スレでよくお見掛けします。

この管理会社は区分所有者をジジイ、ババアなどと社内で行った口汚く表現していると内部告発がありました。

[1599: 1598]

>>1598 評判気になる
社内で行った→訂正 社内で言って

[1600: 匿名さん]

>>1598 評判気になるさん

どこの管理会社ですか？ヒント下さい。

[1601: 職人さん]

>>1600 匿名さん

ヒントは巨人の「?」です。

[1602: 匿名さん]

>>1601 職人さん

ナイス！まだ？の方いますか？

[1603: 匿名さん]

>>1602 匿名さん
巨人の「エース」？
巨人の「進撃」？
巨人の「東京ドーム」？

[1604: 匿名さん]

スラム化したマンションは行政側からは第三者管理は推奨される。分譲時に管理費や修繕積立金や修繕基金の他に解体費用等の強制追加徴収も義務化する規定が必要でしょう。

[1605: マンコミュファンさん]

>>1603 匿名さん
ジャイアンツの「G」！

[1606: 匿名さん]

>>1605 マンコミュファンさん
天才認定！

[1607: マンション掲示板さん]

>>1606 匿名さん
Gと言えばゴウジンギスカンヽ(ﾟдﾟヽ)(ﾉﾟдﾟ)ﾉ!!

[1608: 匿名さん]

>>805 匿名さん

Gの第三者管理から命カラガラ逃げ出した管理組合をサポートしたマンション管理士達にはマスコミの取材依頼が絶えないそうです。

[1609: 1608]

>>1608

そして命カラガラ逃げ出せたマンション管理組合の数を知ったら、こちらの皆さんはGの第三者管理の怖さをさらに実感する事でしょう。

[1610: マンション検討中さん]

絶対に脱け出せない蟻地獄に落とし込んだはずの管理組合が脱け出したのでその時の担当フロントは社内で肩身がとても狭くなったそうです。
もちろんそのフロントは退職しました。

[1611: 匿名さん]

>>1598 評判気になるさん
＞この管理会社は区分所有者をジジイ、ババアなどと社内で行った口汚く表現していると内部告発がありました。

やっぱりGか。
だが、それだけじゃない。
管理会社に対して批判的な管理組合員について
侮辱的なあだ名をつくってファイルで情報管理している。
あと、フロントが癒着している人物（元理事長で学歴詐称しているバカ）にその管理組合員の信用を失わせるようなデマを流させるとかいろいろ汚い手を使う。

コロナ禍だったから、全部メール形式で残っているよ。

[1612: 評判気になるさん]

>>1611 匿名さん

ジャニーズ然り、フジテレビ然り
隠しきれない時代
内部告発だけじゃなく、思わぬ所からあらわになる

[1613: 入居済みさん]

>>1604 匿名さん

まあ、スラム化したマンションなど、ほぼ実在しないけどね。
マスコミがごく例外的な事例を取り上げているだけで。

あったら教えて欲しい。w

[1614: 匿名さん]

>>1613 入居済みさん

巨人軍からわざと話題をそらすために
不自然な内容を書き込んでいるのは
巨人軍の誰かな？

[1615: 匿名さん]

管理組合の役員の成り手がいないと管理会社等が言いいますが、本当にそうなのは、投資用の区分マンション、高経年で賃貸化が進んだというような、一部のマンション。

普通の新築マンションや高経年ではないマンションでは、役員の候補が不足しているのではなく、役員になり手がいないという、管理会社等による意識操作が役員不足につながっているというのが実態ではないかというふうに思います。管理会社の業務削減、経費削減のため、管理会社管理者方式を導入するための方便。

第三帝国の宣伝相、ゲッベルスの有名なセリフ「嘘も百回言えば真実となる」。
（嘘でも繰り返し言い続ける事により、誰もが真実と感じるようになる）

[1616: マンション検討中さん]

絶対に脱け出せない蟻地獄を作ったのに、そこから脱け出したマンション管理組合が出て管理会社は大きく動揺狼狽したそうです。
ただ、本当に特殊な事情のある管理組合だけが脱出出来ただけで絶対に脱け出せない蟻地獄なのはその通りです。
本当に恐ろしいですよ。

[1617: 口コミ知りたいさん]

>>872 マンション検討中さん
区分所有者の要望で監事を規約に入れたのだが全く権限の無い内容の監事にされたのは有名な話。

総会開催さえ出来ないんだから。
区分所有者の手足をもぎ取って全く身動きが取れない。

[1618: 匿名さん]

>>1616 マンション検討中さん

第三者管理方式から脱け出すには、ここと手を切る方法しかないと思うのですが、
うちのマンションではマンション管理業界全般に関する知識がないバカばかりが
理事長やっていて、第三者管理方式の方向へと舵取りされていて
いったんは決まりそうだったのですが、撤回されました。
しかし、現在の理事長も大バカなので相見積もりは絶対に取らず、
すべてここのトンネル会社に丸投げです。
少数でもきちんとマンション管理について学んで、
第三者管理方式の危険性を理解しておられる方もいらっしゃいます。

しかし、バカどもがどうしても第三者管理方式に移行したいようで
困っています。
クロ現は企業名を隠すので、やはり文春砲などの企業名を隠さない週刊誌の暴露記事を期待します。

[1619: 匿名さん]

>>1618 匿名さん
多くのマンション管理士が知っている事ですが、管理会社に反対する区分所有者を村八分してマンション内の人間関係を崩壊させるやり方が有名です。

マンション管理士はその特定の管理会社に関わる時、それを一番に心配します。

フロントが反対派住民の中傷を他住民に吹き込んでいる場面に遭遇した人も少なくありません。

多くの事例は揃っています。
そしてその管理会社が一番、それを如実に感じています。

フジもジャニも時間が掛かりました。

[1620: 匿名さん]

>>1619 匿名さん

それは事実。
その証拠となるメールが残っている。

[1621: 匿名さん]

理事長が〇〇とかいうクレーマー組合員がいるマンションは、理事のなり手がいなくなり、第三者管理になるんでしょうね。

[1622: 匿名さん]

>>1617 口コミ知りたいさん

その話、どこかのメディアで読めますか？

[1623: 匿名さん]

いえいえ　リベート理事長は第三者管理より危険ですね

[1624: マンション掲示板さん]

>>1622 匿名さん
現在、第三者管理なので監事を置きたいという状況ですか？
この権限が全く無い監事を置けたのも、この管理組合に特殊な事情があったからだそうです。
しかし全く権限の無い内容の監事に区分所有者達は絶望したとか。
Gの第三者管理で監事を後から置くのは特殊な事情が無い限り至難の技だと思います。
置いた所で何にもなりませんしね。

[1625: 匿名さん]

>>1624 マンション掲示板さん
ということは、その監事というのは外部専門家ではなく、
管理組合員だったわけですか？
契約書に監事の権限は明記されていたはずですが、
なぜ管理組合はそれを拒否して、第三者管理の導入を反故にしなかったのでしょうか？

管理組合は管理会社を告訴することは考えなかったのでしょうか？

[1626: 1624]

①その監事というのは外部専門家ではなく、管理組合員だったわけですか？ そのようです。

「契約書に監事の権限は明記されていたはずですが、
なぜ管理組合はそれを拒否して、第三者管理の導入を反故にしなかったのでしょうか？」

契約書に監事の権限が明記されていますか？監事の権限は規約に明記されているのではないのでしょうか？

[1627: 匿名さん]

>>1626 1624さん

管理会社とのあいだに第三者管理の委託契約書というのは存在しないのですか？
規約に明記されているだけであれば、管理組合内部で合意形成ができていれば、変更は簡単なのではないですか？

[1628: 匿名さん]

GOOGLEの生成AIが賢すぎる！
生成AIの返答：

合人社が第三者管理方式において監事の設置を妨害するという指摘は、一部のマンション住民や関係者から聞かれる声です。この背景には、いくつかの要因が考えられます。

合人社が監事の設置を妨害する可能性がある理由

管理会社としての利益: 監事は、管理会社の業務を監視する役割を担います。そのため、監事が設置されると、管理会社の自由な裁量が制限され、利益が減る可能性があります。
情報公開への抵抗: 監事は、管理会社の会計資料や業務内容を監査する権限を持っています。そのため、情報公開を避けたい管理会社は、監事の設置を妨げようとする可能性があります。
管理組合との関係性: 管理会社は、管理組合と密接な関係を築いています。監事が設置されると、管理組合と管理会社の関係性が変化し、管理会社が管理組合をコントロールしにくくなる可能性があります。

[1629: 評判気になるさん]

担当していた複数マンションの修理積立金横領した管理会社員　懸念していた事が事実になった

[1630: 匿名さん]

管理組合が横領等を抑止するための「標準的な対応」を怠っていたことにも原因の一端があると思います。理事や監事の成り手がいない、第三者管理の投資用（ワンルーム）マンションが多いのでしょう。
‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐

株式会社ビケンテクノにおける管理組合財産の着服に関する調査報告書

また、一部の管理組合については、X 氏に対して通帳の開示を求めた形跡がなかった。そのため、本調査の開始以前において、預金残高に関する虚偽表示が各管理組合に発覚することはなく、X 氏による上記着服行為も明らかになることはなかった。
‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐

マンション管理標準指針

小項目 ２ 残高確認
標準的な対応 毎月の預金の残高を通帳等により、理事又は監事が確認している。

〔コメント〕
◆横領リスクや不正な支出を防止し、管理組合の財産を保全するためには、適時適
切に通帳等の残高確認を行うことが必要です。

◆横領等を抑止するためにも、毎月定期的に管理組合の理事又は監事の役員自らが
預金通帳等により残高を確認することが、より効果的と考えられます。したがって、
「毎月の預金の残高を通帳等により、理事又は監事が確認している。」ことを「標
準的な対応」としました。

　なお、残高確認とあわせて光熱費等の支払い状況も確認すれば、その額の変動状
況から漏水等の異常を発見することにも役立つなど、別の効果を期待することもで
きます。

◆残高の確認は、預金通帳のコピーや残高証明による確認と併せて、定期的に預金
通帳の原本確認も行いましょう。

[1631: 匿名さん]

以下はGOOGLEの生成AIの模範的回答です。

監事が設置されていない第三者管理方式において、通帳と印鑑の保管に問題が生じる可能性は十分に考えられます。

監事がいない場合の問題点

透明性の欠如: 監事は、管理会社の業務を監査し、その結果を組合員に報告する役割を担います。監事がいない場合、管理会社の業務が適切に行われているか否か、組合員が直接確認することが難しく、透明性が損なわれる可能性があります。
不正行為のリスク増大: 監事がいないことで、管理会社による不正行為が発覚しにくくなります。通帳や印鑑の不正使用、資金の横流しなどのリスクが高まる可能性があります。
チェック機能の不足: 監事は、管理会社の業務執行を監視し、問題があれば是正を求める役割も担います。監事がいない場合、このようなチェック機能が不足し、問題が放置される可能性があります。
通帳と印鑑の保管に関する具体的な問題

一つの部署での一括管理: 管理会社が通帳と印鑑を同時に管理する場合、不正利用のリスクが高まります。
管理会社による不正利用: 管理会社が、通帳と印鑑を不正に利用して、組合の資金を私的に流用する可能性があります。
組合員からの不信感: 通帳と印鑑の管理が不透明である場合、組合員は管理会社に対して不信感を抱き、管理組合全体の運営に支障をきたす可能性があります。

対策

複数の者が管理に関わる: 通帳と印鑑は、複数の者が管理に関わるようにし、一人が独占的に管理しないようにすることが重要です。
定期的な監査の実施: 外部の専門家による定期的な監査を実施し、不正を早期に発見し、防止することが重要です。
透明性の確保: 管理組合の財産であるため、通帳と印鑑の所在や使用状況を常に把握しておく必要があります。
監事の設置を検討する: 可能であれば、監事を設置し、管理会社の業務を監査してもらうことが望ましいです。

まとめ

監事が設置されていない第三者管理方式では、通帳と印鑑の保管に問題が生じる可能性が非常に高いです。透明性を確保し、不正を防止するためには、上記のような対策を講じることが重要です。

[1632: 匿名さん]

監事を選任をしない区分所有者側にも問題があると思います。

> 資料3-2　第三者管理者方式に関する実態調査（12月調査）
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001715158.pdf#page=...

(27)(「監事を選任していない」場合)監事を選任していない理由
　　(自由記述)

〇　なりて不足、外部専門家導入費用に対する反対者多数。　　　　　　　　（N=8）
〇　第三者管理方式を希望する組合は、監事を含む役員のなり手不足が顕著なため。
〇　今後区分所有者の意見を踏まえ決定する。
〇　外部監査に費用かけるぐらいならと区分所有者から監査事務の申出があり、選任していない。
〇　監事のなり手がいない。
〇　対象2物件ともマンション管理士の監事を選任しているため該当ありません。
〇　役員のなり手不足解消のため。
〇　監事のなり手がいない。監事として指名しても業務を実施してもらえない。

[1633: 匿名さん]

管理者が区分所有者に限定されていたのが配偶者に緩和されてさらに二親等までに拡大し、さらに代理人まで超緩和された。滅茶苦茶な管理の変遷ナンじゃこれ( ´艸｀)

[1634: 匿名さん]

>>1632 匿名さん

外部専門家導入費用は地方自治体が半額負担する以外に解決方法はないんじゃないかな。
区分所有者の監事に専門的な能力を要求するほうがおかしい。
うちのマンションでもマンション管理関連の法律文書が理解できるのは
ひとりかふたり。あとは理事長とか理事の経験があるから、自分は監事も出来ると妄想しているのばかり。自分のマンションの管理規約も読む気はなく、区分所有法も全然理解できないのに率先して理事やられても困る。

[1635: 匿名さん]

>>1615 匿名さん
或る週刊誌が広めたデマと同じですね。
「これからは、マンション管理組合が管理会社を選ぶのではなく、
管理会社が管理組合を選ぶ時代になる」

おかげで、うちの理事会は管理会社に忖度して
相見積もりすら取らなくなってしまいました...

[1637: マンション掲示板さん]

>>1627 匿名さん

管理組合内部で合意形成ができていれば、変更は簡単なのではないですか？

管理組合内部での合意って簡単ですか？
これが難しいと分かっているからGはそこを利用した第三者管理方式を編み出したと言われています。

Gの第三者管理の規約内容は恐ろしいの一言に尽きます。

[1638: 匿名さん]

>>1637 マンション掲示板さん

管理組合内部の合意形成がそれほど難しければ、
総会決議で第三者管理方式導入も可決しなかったはずですけど…

管理規約の恐ろしさを理解できない人たちがほとんどだということですかね。
これ以上ツッコミしませんが…

[1639: マンコミュファンさん]

>>1638 匿名さん
管理規約の恐ろしさを理解せずにマンションを購入している人が少なくないからGの第三者管理が増えているのだと思います。