第三者管理方式について

[匿名さん]

まさに両刃の・・・です。少数ながら「本当に必要としている」マンションはあります。だから、厄介なのですが。

それで、こんな方式はどうでしょうか？

「素性を明かした区分所有者であれば、委託管理契約の詳細、修繕記録の詳細および当該費用の詳細を、いつでも閲覧できる。」つまり、Ａマンションの区分所有者がＢマンションの状況を閲覧できる、というものです。もちろん、滞納者氏名や関連業者名等は伏せ字にします。

問題点等、専門家や経験に基づく「つっこみ」大歓迎です。

[1521: 通りがかりさん]

NHK 5/16 7時
#クロ現ジャーナル
少しですが取り上げられてます
NHK + で見られます
やっと危なさ周知されてきましたね

[1522: 匿名さん]

>>1521 通りがかりさん
どんな内容でしたか？

[1523: マンション検討中さん]

>>1522 匿名さん
このスレで指摘されている問題が真実だという事
外部監査の砦は必要です

[1524: 匿名さん]

外部監査の費用に充てる、管理費の値上げがなければ良いが

[1525: 匿名さん]

>>1524 匿名さん
すべてのムダを見直す良い機会になればよいと思う。

[1526: マンション検討中さん]

管理費等じわじわと値上げされて賃貸で借りてるのと同じくらいの額取られるようになったら目が覚めるだろう
その時は遅きに失してるけど

[1527: マンション検討中さん]

マンション理事会代行､三菱UFJ信託参入　入居者負担軽く

https://www.nikkei.com/nkd/industry/article/?DisplayType=1&n_m_cod...

[1528: 匿名さん]

>>1527 マンション検討中さん

独立系のガイドライン無視の第三者管理方式とは違って、
ガイドラインの基本方針は一応は守るのではないか？
対象はおそらく海外富裕層向け投資型マンションだけなのでは？

[1529: 匿名さん]

管理業者管理者方式でははなく、管理者業務だけの事業ですかね？
財務基盤がないマンション管理士の管理者よりは良いかもしれないが、費用が気になる。

[1530: 匿名さん]

>>1529 匿名さん
費用なんか気にならない富裕層が所有する分譲マンションがターゲットだと思いますよ。

[1531: 匿名さん]

マネーゲームの場と化した「晴海フラッグ」のような、区分所有者の４分の１以上が投機目的で、自らが住んでいない法人や投資家は、良好な住環境の確保等には関心が無く、外部管理者方式が良いのでしょうね。昔から。

[1532: 匿名さん]

>>1527 マンション検討中さん

三菱ＵＦＪ信託銀行の理事会業務を代行する事業は、信託ではないと思うが、信託（共用部分の管理所有）にしたいような意見がある。

◇第２回 外部専門家等の活用のあり方に関するワーキンググループ 議事概要より。
2023年11月17日

（委員）
・ 第三者管理者方式のもとで、規約において管理所有が承認されると、実質的に管理者管理になる。管理所有が含まれると、受託者の義務のレベルがより上がると考えられる。

管理所有は信託と考えられるので、信託法上の受託者の忠実義務のような義務と責任を課していない場合には管理所有までは受託してはならないとする制限を掛けることが考えられる。

・ 管理所有されると、共用部分の管理事項（例えば、大規模修繕）は、そもそも総会に諮る必要がないので、より区分所有者の意向が反映されづらくなると考えられるため、管理所有まで想定するならば、それに応じた契約（委託）内容が必要になる。


（委員）
・ 将来的に管理者方式が重要になると考えている。その上で、根本的な疑問として、信託の受託者が資産を処分したりすることができるように、管理者自らが修繕工事を行ってはいけないのか。

管理者というのは管理をする地位である。管理者が信託的な地位にあるとすると、自分で全部できるのが当たり前であるはずなのに、マンション管理においては管理者は管理する人として自分で工事してはいけないのだろうか。現在の議論を妨げるものではないが、根本的な疑問について、意見しておく。

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001713398.pdf

[1533: 匿名さん]

「マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドライン」がリリースされたようです。

PDF文書（001746827.pdf）の作成日／更新日が、2024/06/06 23:46:15。
深夜まで、ご苦労様と思います。

■ 報道発表資料：マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドラインの策定について
～外部管理者方式等の適正な運営に向けた留意事項を整理しました～ - 国土交通省
令和6年6月7日
https://www.mlit.go.jp/report/press/house03_hh_000205.html

・マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドライン
（最終改正：令和6年6月7日）
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001746827.pdf

・外部管理者方式等に関するガイドラインの概要
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001747039.pdf
‐抜粋‐

マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドライン第３章の概要
⑧ 監事の設置と監査のあり方

・ 監事のうち少なくとも１名は外部専門家から選任し、
加えて、区分所有者からも監事を選任することが望ましい。

※例外的に、小規模マンションであり、かつ経済的な理由等により外部専門家を
選任しないこともやむを得ないと考えられるときは、

① 区分所有者に対する定期的な報告（月１回程度）が実施され、
② 区分所有者の意思を反映する仕組みが整備されている
場合に、区分所有者からのみ監事を選任することも考えられる。
==========

なお、この他に↓が改正されたようです。

・マンション標準管理規約（最終改正：令和6年6月7日）
・長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン（コメント含む）（最終改正：令和6年6月7日）
・マンションの修繕積立金に関するガイドライン（最終改正：令和6年6月7日）
・助言・指導及び勧告に関するガイドライン（最終改正：令和6年6月7日）

住宅：マンション管理について - 国土交通省
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000...

[1534: 匿名さん]

>>1533 匿名さん

まあ、結局、法的効力のないガイドラインに記載された”推奨”でしかないので、
悪徳管理会社の思うツボのままであることには変わりない。

”区分所有者”の監事も選任できるので安心できるかと言えば
全くそうではない。マンション管理士など専門家の外部専門家の選任を
地方自治体が経済的支援によってサポートすべきだろうが、
地方自治体も赤字のところが多く、そんな余裕がないところがほとんどだろう。

悪徳管理会社はありとあらゆる手段を使って
”区分所有者”の監事を丸め込もうとするだろう。
悪徳管理会社のやり方がどれだけ悪質であるかについてー
ある意味、反社以上にあくどい狡猾なやり方について
何も知ろうとしない人たちだけが、このマンションにおける外部管理者方式等に関するガイドラインの期待外れのきわめて貧しい内容に満足できるのだろう。

日本のマンション管理の闇はさらに深まり、依然として先の全く見えない深刻な危機状況にあると思う。

[1535: 匿名さん]

↓、2．の方法が提案されているとは、知りませんでした。

・管理者管理方式（マンションにおける）とは｜不動産用語集｜三菱ＵＦＪ不動産販売「住まい１」
https://www.sumai1.com/useful/words/description/n/2312/

提案されている方法は、大きく2つある。

1．建物の区分所有等に関する法律に定められている管理者（管理組合が管理する場合は、通常、理事長が管理者とされる）として、区分所有者以外の第三者を選任して管理を委任する方法

2．区分所有者以外の第三者にマンションを信託して、その信託受託者が管理に当たる方法

この両方の方法を総称して管理者管理方式という場合もあるが、狭義には、1．の方法のみを指すこともある。

[1536: 匿名さん]

>>1535 匿名さん

管理者管理方式について上記の定義が正しいと思い込んでいらっしゃるようですが、
ガイドラインや標準管理規約の別添や適正化法、国土交通省のワーキンググループの議事録や資料などを読んで基本的なことをお勉強されたらいかがでしょうか。

[1537: 販売関係者さん]

>>1532 匿名さん
この委員は、一社 マンション管理業協会所属の委員（〇〇不動産レジデンシャルサービス？）と思われますが、意図的かどうかはともかく ＞管理所有は信託と考えられる という主張は全くの誤りです。区分所有法に規定する管理所有は、規約に区分所有者又は管理者を共用部分の所有者と規定することで、規定された者に当該共用部分の管理義務と、区分所有者に対する管理費用の請求権を付す制度（同法第20条、第27条）です。
重要な点は、所有とあっても管理の遂行者を指定するため便宜上、所有者とするだけで実際に所有権があるわけではないことです。（そもそも不動産の所有権を主張するには登記が必要ですが、区分所有者が共有する共用部分に所有権の登記はできません。）
また、管理所有の対象は、共用部分だけで敷地・附属施設は対象外であり、変更行為・処分行為も当然できません。つまり、総会に諮ることなく管理行為を実施することが目的であるなら、現行法でも、規約に規定すれば管理者は、総会に諮ることなく敷地・附属施設を含めて管理行為を実施できる（同法第30条第1項）ので、管理所有という埃をかぶった制度を持ち出す必要はありません。（管理所有が実際に適用されている事例があるのかどうか分かりませんが、管理所有は、区分所有法では、管理者が存在しない管理組合法人は当然として、団地にも準用されていません。）
一方、不動産信託においては所有権は、受託者に移転します（受託者は信託財産を、自身の財産、他の信託財産と分別して管理する義務はあります）。
個々の区分所有者が自身の持分を信託することは考えられても、管理目的で分譲マンション全体に信託を適用することは、一物多権である区分所有建物の所有権を考えるとおそらく現行法での対応は難しく法改正が必要になると思われます。
国大でそのような検討が行なわれているとは思えないので、この主張は管理業界からの委員が、自身の願望を表明しているものでしょう。（マンション管理業協会に加盟する管理業者すべてが、管理業者管理者方式に前向きであるとは思えないのですが。）

>>1534 匿名さん
ガイドラインに法的効力がないことを強調されているようですが、本ガイドライン改訂の経緯を忘れてはいけません。
つまり、本ガイドラインの改訂は「今後のマンション政策のあり方に関する検討会とりまとめ（2023.8）」( https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001624179.pdf )において、第三者管理方式（とりわけ管理業者管理者方式）に係わる多くの問題点が指摘されたことを契機としており、国は本とりまとめにおいて、ガイドライン改訂、管理規約改訂等による改善効果が見られなければ制度的措置（法令改正）の必要性についても検討を行うとしています。

>>1535 匿名さん
2.の方法の提案とは次の報告書のようなものを指しているのでしょうか。
https://www.retio.or.jp/attach/archive/77-038.pdf
https://www.retio.or.jp/attach/archive/78-044.pdf
この報告書を作成している財団法人 建設経済研究所（現在は一般財団法人）は、建設業団体設立の民間研究所であって、公的な組織ではありません。
つまり、建設業団体内部の検討報告を、不動産会社のHPで説明している構図です。

[1538: 匿名さん]

>>1537 販売関係者さん
ワーキンググループの資料や議論は時間が無くて全然読んでないの？

[1539: 職人さん]

恐怖のマンション“乗っ取り”制度「第三者管理方式」の導入が静かに進んでいる…！
https://gendai.media/articles/-/125401
“高かろう悪かろう”のマンション「第三者管理方式」！“毒薬条項”で一度、契約したら最後、解約もできず泥沼化へ
https://gendai.media/articles/-/125409
マンション「第三者管理方式」で、 管理会社は自社グループへの工事発注もやり放題…！修繕積立金がどんどん足りなくなる「必然」
https://gendai.media/articles/-/125447

[1540: 匿名さん]

外部管理者事業の業務を、外部委託って・・・

https://www.kankyo-station.co.jp/trend-news/art/2024/estate862.html
三菱ＵＦＪ信託銀行は分譲マンションの管理組合向けに外部管理者事業を始める。

外部管理者方式に取り組んでいない管理会社とそのグループのデベロッパーと連携し、新築マンションでサービスを提供する。同行が受託するのは管理者業務のみで、管理業務は行わない。

　サービス名は「ＰＲＯＴＨＩＲＤ（プロサード）」。首都圏と京阪神のハイグレードな新築マンションを対象に想定する。管理会社が管理者を兼ねる場合の費用は１戸あたり月額１０００～１５００円が相場になっているが、同行のサービスは若干高めになるとみられる。
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https://www.h-fukui.com/news/4252.html

同行不動産事業室が担う予定で、業務には外部委託企業も加わる。

協働する外部委託企業、サービス導入条件については「現在検討中」としている。