第三者管理方式について

[匿名さん]

まさに両刃の・・・です。少数ながら「本当に必要としている」マンションはあります。だから、厄介なのですが。

それで、こんな方式はどうでしょうか？

「素性を明かした区分所有者であれば、委託管理契約の詳細、修繕記録の詳細および当該費用の詳細を、いつでも閲覧できる。」つまり、Ａマンションの区分所有者がＢマンションの状況を閲覧できる、というものです。もちろん、滞納者氏名や関連業者名等は伏せ字にします。

問題点等、専門家や経験に基づく「つっこみ」大歓迎です。

[1481: 匿名さん]

読売新聞
マンション管理会社が自社グループに修繕工事発注、総会決議を条件に…国交省が
指針改訂案

https://www.yomiuri.co.jp/economy/20240126-OYT1T50165/

何と言おうか、レベルの低い記事。
記者が何も調べていないことだけがわかる。

[1482: 匿名さん]

ワーキンググループの第4回の資料を拝見しましたが、すでに第三者管理者方式を採用している管理組合は救済されますかね？すでに管理規約が管理会社に都合のいいように改定されている場合、監事設置も含め、対応は難しいと感じたのですが…。

[1483: 販売関係者さん]

>>1482 匿名さん
国土交通省による改善命令、場合によっては営業停止処分や訴訟コストのサポートなどが必要だと思います。監事設置には地方自治体による費用サポートが必要ではないでしょうか。

[1484: 匿名さん]

ガイドライン改訂案が推奨する外部専門家監事の報酬の費用負担は、不在区分所有者の役員免除の協力金として認められた１戸当たり月額２５００円が目安になると思いますか？

平均的な、５０戸のマンションなら、月額１２５０００円で引き受けるマンション管理士がいると思いますが。


・資料２ 「外部専門家の活用ガイドライン」の改訂案
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001720080.pdf

監事のうち少なくとも１人は、外部専門家（マンション管理士、弁護士、公認会計士等）から選任することが望ましい

[1485: 匿名さん]

第三者管理の監事に限らず、公認会計士等は会計監査だけしかできない、業務監査が重要という趣旨の意見がある。（日管連（マンション管理士の団体）の会長？）

第７回 今後のマンション政策のあり方に関する検討会 議事要旨
2023年5月22日

・ 大規模マンションの監査は資料が膨大であり、一般の区分所有者だけで行うことは難しい面もある。会計監査については、公認会計士や税理士に依頼することも考えられるが、監事の仕事はそれだけでなく、理事会に毎回出席して業務を監査することも非常に重要である。大規模マンションにおける組合運営は難しく、会計士だけではできないこともあるため、検討が必要だが、業務監査の重要性についても留意いただきたい。

[1486: 坪単価比較中さん]

>>1485 匿名さん
実際に雇うとしたら、監事はマンション管理士で、必要に応じて会計士、税理士を一年契約で顧問として雇うのが、合理的だと考えている。あと、W資格の人たちも結構いるので、大規模修繕の時は一級建築士＆マンション管理士のW資格者に依頼したい。専門家が二人いれば双方の意見も聞けるしね。

[1487: 匿名さん]

>>1478 匿名さん
国土交通省のHPは、リンク先がよく変わるので、
以下の公式URLからアクセスしてください。
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001720080.pdf

[1488: 匿名さん]

大規模修繕工事の監査が難しいとは
どういう点がですか。

[1489: 匿名さん]

Ｗ資格者より、別々の方がいいのでは。
経費の節約にはなるでしょうが、どうしてもＷ合格者は
どちらかの資格に偏りがありますから。

[1490: 匿名さん]

大規模修繕工事をやるときの施工会社や設計コンサルタントの
資格要件としては、大規模修繕工事の経験の有無が大事。
会社も担当者も両方ともね。

[1491: 匿名さん]

マンションの工事は、住民が生活をしている中で
行われるので、その経験が必要です。

[1492: 匿名さん]

大規模修繕工事時は、第三者管理というより、
設計コンサルタントにある程度は任せますね。

[1493: 匿名さん]

やはり技術的なことは専門家に任せるべきだね。
しかし、工事の進め方についての知識は知って
おく必要がある。

[1494: 匿名さん]

第三者に管理を委託するということは、理事会が
なくなるということだからね。

[1495: 匿名さん]

>>1494 匿名さん
標準管理規約の別添も専門家活用ガイドラインもワーキンググループの報告書も何も読んでいないんだね。知識がないのに意見だけ言いたがるヤツ。少しは勉強しないと恥ずかしいよ。

[1496: 匿名さん]

管理会社より第三者管理者方式を提案されておりますが、総会が平日の日中に行われるようになるそうです。すごく悪質だと思うのですが、管理規約に土日に招集するように規定すれば防ぐことは可能でしょうか？

[1497: 匿名さん]

>>1496 匿名さん
管理規約改正には総会決議が必要。
第三者管理方式の危険性については、国土交通省公式HPのパブリックコメントを
集めたものが日本全国各地の現場の声なので、わかりやすく読みやすいです。
総会多数決で決定されるわけですから、これを全戸配布して
他の区分所有者にも読んでもらわなければ、
第三者管理方式への変更がいいことづくめであるかのような
不当な印象操作を行う管理会社の思うままになってしまうでしょう。
（委任状は過去に賛成票が操作されたというマンションがありますから、
気を付けてください。）

■第４回（開催：令和６年１月26日）
・参考資料３ パブリックコメントで寄せられたご意見
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001720077.pdf

[1498: 匿名さん]

マンション管理適正化法第７６条及び同法施行規則第８７条では､管理会社が管理組合等名義の「保管口座」や「収納・保管口座」について、印鑑や引出し用カード等を管理することを禁じていますが、第三者管理者方式にすると、管理者である管理会社は適用外となり、同時管理は可能になるのでしょうか？

[1499: 匿名さん]

>>4198 匿名さん
適正化法第76条の財産の分別管理は、非法人の管理組合においては管理者以外の規定のない区分所有法の体制を前提とした規定であり、このような体制では管理会社が管理者に就く場合、管理会社以外の者も管理者に選任されているのでなければ、結局、管理会社の他に組合財産を管理する者はいないと思われます。
このため、国交省は、管理業団体宛の通達（平成13年 国総動第51号（法令改正により平成21年 国総動第47号により一部改正）））において、「マンション管理業者が管理者等（非法人管理組合の管理者又は管理組合法人の理事）に選任された場合においても法第76条の規定は適用され、保管口座及び収納・保管口座においては（適正化法施行規則で）管理組合又はその管理者等を名義人とすることとされているが、管理組合が法人化されていない場合は管理業者名義としても差し支えないものとすること」としており分別管理の例外事項として保管口座又は収納・保管口座の通帳・印鑑の同時保管を許容しています。
なお、現在策定中の外部専門家活用ガイドライン改訂案では第三者管理者方式における分別管理のあり方として、通帳名義は管理組合の預金口座であることが一見して明らかな名義とすることが望ましく、預金口座の印鑑等は監事が保管することが望ましいとしていますが、ガイドラインに法的効力があるわけではありません

[1500: 匿名さん]

法務省によると、預金名義に「○○管理組合」というのが入っていても、場合によっては、管理会社が破産したときに破産財団に帰属するといいます。

◆第145回国会　衆議院　予算委員会　第10号
　平成11年2月4日
https://kokkai.ndl.go.jp/#/detail?minId=114505261X01019990204&spkN...

105　大口善徳

○大口委員　では、～

ですから、○○管理組合代行管理会社名義というので、○○管理組合というのが入っているから、これは管理会社が破産したときに破産財団に組み込まれないんじゃないかという誤解をしている人がいると思うのですね。法務省、この点どうでしょうか。

106　細川清

○細川政府委員　一般論としてお答え申し上げますが、御指摘のような場合に、積立金が管理組合と管理代行会社のいずれに帰属するかという問題につきましては、預金名義のほかに、預金通帳及び届け出印鑑の管理状況、それから管理組合と代行会社との管理委託契約の内容がどうなっているかというようなことが考慮されまして、最終的に裁判所で判断されるわけでございます。

　したがいまして、場合によっては、そのような名義になっておりましても、これは代行会社の預金である、こういう判断がされる可能性があるわけでございまして、そのような場合には、倒産した場合には、その預金は管理代行会社の破産財団の構成する財産に帰属する、こういうことに考えられるわけでございます。

[1501: 匿名さん]

>>1499 匿名さん
>>1500 匿名さん
ご教示くださり、ありがとうございます。
では、第三者管理方式では印鑑は監事が保管することが望ましいが、管理会社で同時保管することは可能であるということですね。更に、口座名義に組合名が入っていたとしても、管理会社が破産した場合に組合の預金が差し押さえられる？可能性が否定できない、と解釈しました。

管理会社に印鑑保管をさせないために、監事をおくことが望ましいというのはわかるのですが、第三者管理者方式になると口座名義は管理会社名義になるのは不可避なので、そこはどうやって対処すればいいのでしょうか？

[1502: 匿名さん]

>>1501 匿名さん
だから、あの悪徳管理会社は監事廃止に固執するんですね。
とてもわかりやすいご説明ありがとうございました。

[1503: 匿名さん]

第三者管理者方式の預金名義は、管理業者によっても違うと思われるが、実際は、どうなのでしょうか？

○外部専門家等の活用のあり方に関するワーキンググループ（第３回）議事概要より。
令和５年１２月２６日
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001720079.pdf

【委員】 私どもの会社では、第三者管理者方式の銀行口座については、○○マンション管理組合管理者、個人名です。それで銀行さんは認めていただいています。

【事務局注：会議終了後、当該委員より「口座名義については●●マンション管理組合管理者▲▲管理株式会社◆◆◆◆と記載している」旨の修正意見があった。】

　～

【委員】 すみません、違うところに行きたいんですけれども、今の、１点なんですけれども、今、管理業協会さんから発言があったんですけれども、管理会社の名前を入れてないのはやっぱりよくないんじゃないですかね。管理者はやっぱり管理会社という法人なので。

[1504: 匿名さん]

管理業者が管理者に就きながら、管理業者として管理委託契約を締結するというパターンについては、これまで想定されていなかった？！

○第２回外部専門家等の活用のあり方に関するワーキンググループ議事概要
2023年11月17日
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001713398.pdf
＜３ページ＞

（委員）
・ マンション管理適正化法は、理事長がいて、理事会があり、管理業者がいるというパターンが通常想定されており、過去の国総動（平成13年7月31日国総動第51号マンションの管理の適正化の推進に関する法律の施行について）では、管理業者が管理者に就くパターンも想定しているが、管理業者が管理者に就きながら、管理業者として管理委託契約を締結するというパターンについては、これまで議論されてこなかった。

そのため、第三者管理者方式における通帳印鑑同時保管について、明確な解釈は出ていないという認識である。

[1505: 匿名さん]

>>1504 匿名さん
この委員さんがどういう立場の人なのかは分かりませんが、国交省が適正化法、同法施行令の施行に当たっての留意点を管理業者団体に対し注意喚起した国総動第51号を通達した時点で、同省は、管理業者が管理者に就くとともに管理委託契約を締結することを認識していたはずで、そもそも管理業者が管理者業務のみを受託するという想定の方が不自然です。
同省が同通達に管理業者が管理者に就く場合の分別管理の特例を記した経緯も議論が尽くされたのかも分かりませんが、おそらく自発的に記したというよりも既に管理者に就くとともに管理委託契約を受託していた管理業者からの質問・要望に応える形で記したものと推測されます。
同通達時の分別管理方式は現行と異なり、管理業者は保管口座に当たる管理組合名義の口座の印鑑保管自体は禁止されておらず、通帳、印鑑のどちらかを保管することになっていましたが、同通達の「（管理業者が管理者に就く場合）管理組合が法人化されていない場合は管理業者名義としても差し支えないものとすること」との文言は、結局、通帳、印鑑の同時保管を許容したものと解釈されます。
この文言は分別管理方式の改正後の通達（平成21年 国総動第47号）でも変更されていません。
管理組合法人では、管理業者が理事に就いても、区分所有法上、管理組合側の印鑑保管者として少なくても監事を想定できますが、非法人の管理組合において管理業者が管理者に就く場合に、同時保管の禁止を達成するためには、監事等の印鑑保管者を別途選任する必要があり、通達でそこまで求めることはできないということでしょう。
国交省も、このような扱いに組合財産の毀損に繋がるリスクがあることは認識しているはずなので、区分所有法を改正し、区分所有者以外の者が管理者に就く場合の監事設置を義務化すべきです。

[1506: 匿名さん]

>>1505 匿名さん

＞国交省も、このような扱いに組合財産の毀損に繋がるリスクがあることは認識しているはずなので、区分所有法を改正し、区分所有者以外の者が管理者に就く場合の監事設置を義務化すべきです。

自分も同感ですが、実際問題として、外部専門家の監事の報酬を払えないかもしれない管理不全マンションも多いと思います。
そうだとすると、どこまで手厚い行政支援が受けられるかという現実問題に解決策を見出さない限り、たとえ区分所有法を改正して監事設置義務化が実現したとしても
法律が形骸化する恐れがあるのではないでしょうか。
また、管理者である管理会社と重大なトラブルが発生した場合、管理組合の訴訟コストを国が肩代わりする支援制度も必要です。

[1507: 匿名さん]

気を付けないと、管理会社は管理組合の骨の髄までしゃぶり尽くそうとする。

[1508: 匿名さん]

管理会社に勤めている者が可哀そうな書き込みだね。

[1509: 匿名さん]

>>1508 匿名さん
真剣にそう思うのであれば、管理会社に勤めている者が法令違反すれすれの行為を行わわないですむように、また、管理組合の資産損失を招かないようにするにはどうしたらよいか対策を考えるべきでは？

[1510: 評判気になるさん]

恐怖のマンション“乗っ取り”制度 「第三者管理方式」の導入が静かに進んでいる…！【マンション管理クライシス #1】
https://gendai.media/articles/-/125401?page=1&imp=0

[1511: 匿名さん]

https://gendai.media/articles/-/125447?page=5

>第三者管理方式は管理会社だけでなく、メガバンクなど、異業種でも参入が検討されているという。

メガバンクは、どこかな？
三菱ＵＦＪ銀行、三井住友銀行、みずほ銀行

[1512: 匿名さん]

>>1510 評判気になるさん

リンク先の、更にその次の記事に

>理事会負担と言っても、通常の輪番制なら、50戸のマンションでは10年に1度あるかないかくらいで、

は、現実にそぐわないですね。
賃貸部屋や外国人の部屋は理事を免除してしまうことが多く、
理事長、副理事長、監事、書記、会計、防災、の理事が必要なので、
50戸だと、実需住の人は数年ごとに理事が回ってくるのが普通でしょう。
職務を複数兼務すると、それだけ重荷になるわけですし。
理事長と防災は、特に重荷みたいですが。

[1513: 匿名さん]

>>1511 匿名さん
財閥系のデベロッパーの代わりにやるんじゃないの？
海外の投資家は利益相反に厳しいから

[1514: 通りがかりさん]

>>1512 匿名さん

そんなことないよ。50戸なら、理事長と幹事だけ。担当なんてない所が多い。そもそも3人が最低限と決められてるだけで、中規模以下なら総戸数わる10で逆算して理事の数が決まる。

最低3人でいいんだから、理事負担は第三者管理導入の為の管理会社が作り出した方便でしょう。

[1515: 通りがかりさん]

管理会社は慈善事業ではない
性善説ではぼったくられて当然

[1516: 匿名さん]

管理会社のやりたい放題にさせないために
監事は絶対に設置しなくちゃダメ

[1517: 匿名さん]

監事が監査をどうやるのかが重要。管理者からの報告を承認するだけなら、素人の組合員監事でもできる。
日管連に所属するようなプロのマン管士なら、それ以上のことができなければ報酬を払う価値はない。

[1518: 匿名さん]

気を付けないと、管理会社は管理組合の骨の髄までしゃぶり尽くそうとする。

[1519: 匿名さん]

悪徳組合員に気を付けよう。管理会社は道具に過ぎない。

[1520: 匿名さん]

>>1519 匿名さん
おバカフロントは悪徳管理会社の道具に過ぎないのにねｗ

[1521: 通りがかりさん]

NHK 5/16 7時
#クロ現ジャーナル
少しですが取り上げられてます
NHK + で見られます
やっと危なさ周知されてきましたね

[1522: 匿名さん]

>>1521 通りがかりさん
どんな内容でしたか？

[1523: マンション検討中さん]

>>1522 匿名さん
このスレで指摘されている問題が真実だという事
外部監査の砦は必要です

[1524: 匿名さん]

外部監査の費用に充てる、管理費の値上げがなければ良いが

[1525: 匿名さん]

>>1524 匿名さん
すべてのムダを見直す良い機会になればよいと思う。

[1526: マンション検討中さん]

管理費等じわじわと値上げされて賃貸で借りてるのと同じくらいの額取られるようになったら目が覚めるだろう
その時は遅きに失してるけど

[1527: マンション検討中さん]

マンション理事会代行､三菱UFJ信託参入　入居者負担軽く

https://www.nikkei.com/nkd/industry/article/?DisplayType=1&n_m_cod...

[1528: 匿名さん]

>>1527 マンション検討中さん

独立系のガイドライン無視の第三者管理方式とは違って、
ガイドラインの基本方針は一応は守るのではないか？
対象はおそらく海外富裕層向け投資型マンションだけなのでは？

[1529: 匿名さん]

管理業者管理者方式でははなく、管理者業務だけの事業ですかね？
財務基盤がないマンション管理士の管理者よりは良いかもしれないが、費用が気になる。

[1530: 匿名さん]

>>1529 匿名さん
費用なんか気にならない富裕層が所有する分譲マンションがターゲットだと思いますよ。