第三者管理方式について

[匿名さん]

まさに両刃の・・・です。少数ながら「本当に必要としている」マンションはあります。だから、厄介なのですが。

それで、こんな方式はどうでしょうか？

「素性を明かした区分所有者であれば、委託管理契約の詳細、修繕記録の詳細および当該費用の詳細を、いつでも閲覧できる。」つまり、Ａマンションの区分所有者がＢマンションの状況を閲覧できる、というものです。もちろん、滞納者氏名や関連業者名等は伏せ字にします。

問題点等、専門家や経験に基づく「つっこみ」大歓迎です。

[1373: 匿名さん]

天下りしたい役人たちが利益相反に極端に甘いマンション管理行政システムをつくりだした気がする。管理組合中心のマンション管理行政システムの再構築のために最善となるようなかたちで、この責任を取ってもらわないといけない。

[1374: 名無しさん]

>>1373 匿名さん
国交省の役人って不動産会社に天下りしてますかね？

[1375: 匿名さん]

>>1374 名無しさん
国交省はわからないけど、うちの親戚に他の省から不動産会社や航空会社に天下りした人います。

[1376: 匿名さん]

意見募集をしたものは誰でも全て読めるように
なるんですかね。

[1377: 匿名さん]

>>1376 匿名さん
それは量的にムリ　
学校の卒業作文集ではないんだから

[1378: 匿名さん]

でも読んでみたいでしょう。
力作であればあるほど、読んでみたいと思うでしょう。

[1379: 通りがかりさん]

管理会社が管理者になり外部監査の無いケースだけは阻止しないと危険ですよ

[1380: 匿名さん]

>>1379 通りがかりさん
外部監査ができることはご存知ですか？

[1381: 匿名さん]

>>1379 通りがかりさん
管理会社の言うがままに理事会廃止も危険ですよ。
三人体制でよいので残しておくべきです。

[1382: eマンションさん]

>>1380 匿名さん
それができない第三者管理方式なんですよ

[1383: 匿名さん]

お金で済む問題なんだから、自分たちでやるのが
嫌ならお金で解決するしかないよ。

[1384: 匿名さん]

>>1382 eマンションさん
ここにデタラメを書かないように。
第三者管理方式の三つのパターンのうち
理事会廃止は総会監視型だけですよ。

[1385: 匿名さん]

理事会がマンションから消えれば寂しいですね。
全て他人任せになる。

[1386: マンコミュファンさん]

>>1384 匿名さん
自分が検討してやめた新築マンションがそうでしたよ
理事会存在しないし監査も無い
デタラメとは調べもしないでよく侮辱できますね
書き込んだのは警鐘です
契約前に充分な検討しましょうって事

[1387: 匿名さん]

>>1386 マンコミュファンさん
すべての第三者管理方式が、合人社が推進している理事に会廃止・監事設置無しの特殊パターンではないということです。侮辱するつもりはないです。調べていないのはあなたのほうです。
法整備が不十分な体制で、今がチャンスばかり強引に推し進めた管理会社は
あとどうするのでしょうね。
ガイドラインでたとえ監事設置が義務付けられたとしても、すでに第三者管理方式に変更した管理組合にとって、それがどこまで法的効力があるか疑問ですね。

[1388: 匿名さん]

>>1387 匿名さん
全てだなんて書いてませんよ？監査ができない第三者管理方式で、それだけはやめておけって事です
三パターンあるのは知ってますよ

[1389: 匿名さん]

第三者管理方式に変更した管理組合でも、
それからの変更はできますよ。

[1390: 匿名さん]

>>1389 匿名さん
悪徳管理会社のフロントはそう主張するけど、
実際にはNHKのクローズアップ現代で放映された内容みたいに
区分所有者に総会を開きにくくさせる汚いやり方がいくつも第三者管理方式変更後の管理規約に盛り込まれるので要注意です。

[1391: 匿名さん]

区分所有者に総会を聞きにくくするやりかたとは
どういうやり方ですか。

[1392: 通りがかりさん]

組合員の1/5が印鑑証明付き同意書出す事で臨時総会が開けます
やっと総会にこぎつけても3/4の賛成票とれなかったらダメですし

[1393: 匿名さん]

それが取れる見通しを立ててから臨時総会は
開催すべきです。

[1394: 匿名さん]

>>1393 匿名さん
重要ポイントですね。

[1395: 匿名さん]

>>1392 通りがかりさん
個人情報保護を理由に区分所有者の名簿をフロントは渡さないはず。
郵便受けに投函するしかないが、外部オーナーだったり、投資目的の区分所有者で海外在住とか、管理費や修繕費値上げでも興味なしとか、近隣と一切関わりたくないとかいるからね。　4分の3は結構ハードル高い。
管理会社はそれをわかってやっているのだろうけど。

[1396: 通りがかりさん]

G社の場合どうやら組合員名簿も見られないようです
これでは同意書集めがまず無理ですよ
エントランスで署名活動でもするしかないではありませんか

[1397: 匿名さん]

>>1396 通りがかりさん
この管理会社のやり方をマネして、まず監事設置や理事会設立について
区分所有者にアンケート取ってみたら、エントランスに主旨をまとめた
アンケート用紙を筆記具といっしょに回答を入れるボックスも並べておけば、労せずにすむ。”〇〇マンション代表監事設置検討委員会”みたいな名称で
有志を集めてみれば？

[1398: 検討板ユーザーさん]

>>1397 匿名さん

まずエントランスにアンケート用紙設置をgが認めるワケなかろうに

[1399: 匿名さん]

>>1398 検討板ユーザーさん
大丈夫ですよ。
フロントはたまにしかやって来ないから。
うちのマンションのフロントなんか就任三か月後も
マンションの構図が全然アタマに入っていなかった。

[1400: 匿名さん]

管理人がついていないマンションなんだね。
管理人がいればすぐ連絡がいくから。

[1401: 匿名さん]

>>1400 匿名さん
いや、いる。
協力してもらうから大丈夫。

[1402: 口コミ知りたいさん]

>>1401 匿名さん

gの第三者管理なんですか？やっぱりサービス悪くなりました？

[1403: 匿名さん]

監事設置の義務化は重要だと思われる方、実際に第三者管理方式を体験された方、
どうぞパブリックコメントに御意見や貴重な体験談をお送りください。
監事廃止と理事会廃止には区分所有者にとって大きなリスクが伴います。

外部専門家の活用ガイドラインの改訂案の概要に関する意見募集について
募集中
案件番号155230736
案の公示日2023年12月27日
受付締切日時2024年1月24日13時0分
所管省庁国土交通省

「外部専門家の活用ガイドラインの改訂案の概要に関する意見募集について」
（6000字以内）
令 和 ５ 年 1 2 月 2 7 日
国 土 交 通 省 住 宅 局
電子政府の総合窓口（ｅ－Ｇｏｖ）」
(右下から意見を入力できるボタンがあります。）

「外部専門家の活用ガイドラインの改訂案の概要に関する意見募集について」
を検索ワードにしてGOOGLE検索してみてください。

[1404: 匿名さん]

６０００字というとかなりの時間を要しますね。
原稿用紙５～６枚程度なら参加してもいいんだけど。
それぐらいにまとめた方がいいとは思うんだが。

[1405: 匿名さん]

>>1404 匿名さん
受験の論文とは違って、6000字以下ならば長さは厳格には問わないはずです。原稿用紙５～６枚は十分な長さです。パブリックコメントは、このテーマについて社会的に共有されるべき価値ある内容ならば、是非とも参加されるべきだと思います。

[1406: 匿名さん]

以前も国交省の応募に参加したことはあるんですが、
反応はなかったですね。

[1407: 匿名さん]

>>1147 匿名さん
読まれていることは確かだから安心して参加していいと思います。
今回のパブコメは非常に重要な意義を持つと思います。

[1408: 匿名さん]

マンション管理に関するパブコメをマンション管理士として
精一杯勉強して書き込んだんだけど、読まれているかどうか、
また、専門家でもない者が読んでわかるのかなと思った。

[1409: 匿名さん]

>>1408 匿名さん
ここにちょっと書いてごらん。
みんなで判断してあげるから。

[1410: 匿名さん]

誤字が多いと思うけど、許してあげてね。

[1411: 匿名さん]

可哀そうな奴がいるね。
よほどいじめられたんだろう。
しかし、自分の時間がもったいなくないのかな。

[1412: 匿名さん]

>>1411 匿名さん
自分自身のこと言っているのかな
ちょっと心配になる

[1413: 匿名さん]

僕は株のデイトレをしていて、４本値を見ながら暇つぶしに
やっているだけなので、時間は関係ないよ。
だから、ＡＭ９：００からＰＭ３：００は株の売買をしているので
パソコンに張り付いているよ。

[1414: 匿名さん]

株の売買は毎日するわけではない。
売り時と買い時をみていなければならないしね。

[1415: 匿名さん]

所謂デイトレーダーというやつだよ。

[1416: 匿名さん]

今日は株がないので暇だね。

[1417: 匿名さん]

スレちがいなので、削除依頼出してといてやったよ

[1418: 匿名さん]

スレ主がいっているけど、本当に第三者管理が
必要なのですか。

[1419: 匿名さん]

輪番制の理事では、モラールの差がでてくるからね。
だめなものだけの集団になれば第三者に管理を委託
した方が良い管理はできると思う。

[1420: 匿名さん]

>>1419 匿名さん
管理会社を第三者の管理者にするのはやめておきましょう。

[1421: 匿名さん]

そうですね、管理会社が第三管理者であれば、チェック機能が
働きません。

[1422: 匿名さん]

組合員の監事では、単なるお飾りですから。

[1423: 匿名さん]

管理会社に第三者として管理してもらうのもいいんですが、
全て管理会社が仕切ることになりますね。

[1424: 匿名さん]

第三者管理はしないほうがいいですね。

[1425: 匿名さん]

どうしても第三者に管理を委託しなければならない
マンションの場合は、マンション管理士がいいでしょう。

[1426: 匿名さん]

マンション管理士の条件としては、マンションの住民で
理事とか専門委員のメンバーの経験者ということかな。

[1427: 匿名さん]

>>1426 匿名さん
＞マンション管理士の条件としては、マンションの住民で
理事とか専門委員のメンバーの経験者

外部専門家とか雇えばいいじゃないですか？
おカネないんですか？

[1428: 匿名さん]

外部の専門家、つまりマンション管理士を雇うときの
マンション管理士の条件ですよ。

[1429: 匿名さん]

第三者管理というより、まずマンション管理士を
顧問として雇えばいいんじゃないかな。

[1430: 匿名さん]

>>1429 匿名さん
自分もその通りだと思います。
利益相反問題や未熟な法的整備の問題があるのに
特に管理会社を管理者とする第三者管理方式に変更してしまうと
あとで後悔することになりかねません。理事会方式に戻すのは至難の業です。
マンション管理士を顧問として雇い、信頼関係が醸成したところで、
副理事長や監事などをお願いするというプロセスが最も失敗や後悔がないと
思います。

[1431: 匿名さん]

一度管理会社を第三者とすれば、元に戻すのは
大変というか不可能に近くなる。
その時は、管理会社がすべてをしきっているんだからね。

[1432: 匿名さん]

理事会がない、外部の専門家や管理会社が管理者になる第三者管理者方式は、↓に反するのではないかな？

「区分所有法制の改正に関する要綱案」より。

４ 管理に関する区分所有者の義務（区分所有者の責務）
区分所有建物の管理に関する区分所有者の責務に関し、次のような規律を設ける。

区分所有者は、区分所有者の団体の構成員として、建物並びにその敷地及び附属施設の管理が適正かつ円滑に行われるよう、相互に協力しなければならない。

[1433: 匿名さん]

>>1432 匿名さん
自分も理事会廃止反対だけれど、第三者管理方式の総会監視型では、
理事会でなく、「総会」において区分所有者の責務を果たすとされるわけで、
反するとは言い難いと感じる。
区分所有者の責務より、管理者の責務を罰則付きでもっと厳格に定義すべきでは？

[1434: 匿名さん]

管理者の責務の罰則については、それを正すのも
管理者だから難しい。

[1435: 匿名さん]

A. 管理者＝区分所有者代表の理事長
B.　管理者＝管理会社（絶対にお勧めしない）
C.　管理者＝マンション管理士など専門資格を持った個人（ケースによる）

BとCは、理事長兼任するか理事会廃止するか否かで
管理者の責務は大きく変わってくると思いますけどね。

管理者の責務の罰則はもちろん法廷で裁くために重要です。

[1436: 匿名さん]

管理者はおいても構わないが、理事会廃止は
困るね。

[1437: 匿名さん]

>>1434 匿名さん
ゆえに監事の設置は絶対不可欠

[1438: 匿名さん]

監事も第三者。

[1439: 匿名さん]

>>1438 匿名さん
第三者が絶対的に悪いわけではない。
管理組合が注意すべきは、管理会社による第三者管理方式。
監事は専門能力のある個人であるべき。
そうでないと、管理会社の不正が見抜けない。

[1440: 通りがかりさん]

>>1439 匿名さん

管理会社が推奨してるのに、第三者なわけない。そもそも当事者がやるべき

[1441: 匿名さん]

>>1440 通りがかりさん
あなたは第三者管理方式についての基本的考察を全く読んでいないから
”第三者”が何を意味するのかも理解できていない。

[1442: 匿名さん]

>>1438 匿名さん
監事は第三者ではないよ。
役員選出のときに、理事長、副理事長、会計担当理事、理事の
順番で選んでいき、最後に選出されるのが監事だからね。
一番暇な役職だけど、理事会には出席しなければならない。
決議をするときは、理事同様議決権があるという変な存在。

[1443: 匿名さん]

>>1442 匿名さん

変なマンションですね。

[1444: 匿名さん]

>>1442 匿名さん
『外部専門家活用ガイドライン』を読んでから、議論に参加して。

[1445: 匿名さん]

>>1442 匿名さん
>監事は第三者ではないよ。

第三者とは、区分所有者以外を指す。

>決議をするときは、理事同様議決権があるという変な存在。

区分所有者が監事であっても、監事には理事会における議決権はない。
また、第三者である監事は、区分所有者ではないので総会における議決権はない。

[1446: 匿名さん]

>>1442 匿名さん
>役員選出のときに、理事長、副理事長、会計担当理事、理事の
>順番で選んでいき、最後に選出されるのが監事だからね。
>一番暇な役職だけど、理事会には出席しなければならない。

意味不明

[1447: eマンションさん]

>>1445 匿名さん

違うよ。マンションの第三者管理って言う法的定義はないから第三者が何を指すか議論しても仕方ない。その上で、第三者とは一般的に無関係な人を指す。そう言う意味で管理会社は利害関係者だから第三者ではない。

[1448: 匿名さん]

>>1447 eマンションさん
『外部専門家活用ガイドライン』を読んでから、議論に参加して。

[1449: 匿名さん]

区分所有法第３条団体（所謂「管理組合」）は、区分所有者のみが構成員となる強制加入団体ですから、区分所有者以外は第三者です。

[1450: 匿名さん]

管理会社は第三者に該当します。
マンションの住民ではないのですから。

[1451: 匿名さん]

>>1450 =>>1442 匿名さん

マンションの住民ではないからといって、第三者とは限らない。

[1452: 検討板ユーザーさん]

>>1448 匿名さん

ガイドラインの議論をしたければ
第三者管理のガイドラインを語ろうと言う
スレ建ててそちらでガイドラインについての議論して下さい。

こちらは第三者管理のスレで、管理会社は一般的な第三者と言う言葉の意味にはあてはまらず、管理組合を誤認させてるって問題だから。

[1453: 検討板ユーザーさん]

↓委託管理してる管理会社が第三者管理の管理者になれば、どう考えても第三者の言葉の定義から外れていることは明白です。

実用日本語表現辞典 実用日本語表現辞典
第三者
読み方：だいさんしゃ

第三者（だいさんしゃ）とは、特定の事象や行為に直接関与していない人物を指す言葉である。この言葉は、主に法律やビジネスの文脈で使用され、直接関係のない人々を指す。例えば、契約の当事者ではない人、あるいは事件や事故の被害者や加害者ではない人を指す。

[1454: 匿名さん]

>>1448 匿名さん

締め切りまで、あと三日です！

監事設置の義務化は重要だと思われる方、実際に第三者管理方式を体験された方、
どうぞパブリックコメントに御意見や貴重な体験談をお送りください。
監事廃止と理事会廃止には区分所有者にとって大きなリスクが伴います。

外部専門家の活用ガイドラインの改訂案の概要に関する意見募集について
募集中
案件番号155230736
案の公示日2023年12月27日
受付締切日時2024年1月24日13時0分
所管省庁国土交通省

「外部専門家の活用ガイドラインの改訂案の概要に関する意見募集について」
（6000字以内）
令 和 ５ 年 1 2 月 2 7 日
国 土 交 通 省 住 宅 局
電子政府の総合窓口（ｅ－Ｇｏｖ）」
(右下から意見を入力できるボタンがあります。）

「外部専門家の活用ガイドラインの改訂案の概要に関する意見募集について」
を検索ワードにしてGOOGLE検索してみてください。

[1455: 検討板ユーザーさん]

行政がやるパブリックコメントって第三者管理の管理者に要望や意見出すことほど意味ないよ。あれは単なるパフォーマンスだから。残念のがらパブコメが反映される事なんてほぼないから。おそらく官僚は全く読んでないと思う。

[1456: 匿名さん]

>>1455 検討板ユーザーさん
そういう決めつけはやめたほうがいい。
前回のパブコメも意見のまとめが右欄のかなり長く出ていたよ。
それすらも読んでいないのに、そういう奇妙な批判を言う資格があるのかな？

[1457: 匿名さん]

>>1455 検討板ユーザーさん
パブコメは個人のパブコメだけでなく、
各地のマンション管理連合会支部組織や
地方の弁護士団体なども提出するので、意見は広く反映される。
つまらな憶測はやめたほうがいい。

[1458: 匿名さん]

行政の担当者は必ず読みますよ。
ただ、それを反映するかどうかは分かりませんが。

[1459: 匿名さん]

参考にはすると思うけどね。
提出する者はした方がいいよ。

[1461: 匿名さん]

６／１１　が同一人の投稿である。
しかし、この問題は別スレでやっていただきたい。

[1462: 匿名さん]

>>1461 の訂正
（誤）６／１１
（正）７／１１

[1463: 通りがかりさん]

>>1461 匿名さん

このスレを荒らしたいんでしょ。管理会社は第三者管理を導入したいんだから

[1464: 1461]

この問題＝全レス荒らし

[1465: 匿名さん]

とにかく、第三者管理方式では、外部専門家（＝マンション管理士）の設置を義務化。
費用は国か地方自治体が折半すること。

[1466: 匿名さん]

マンション管理士などという中途半端な資格者に税金を投入するわけにはいかない。

[1467: 匿名さん]

ならば、天下り（中央だけでなく地方にもたくさんいる）は民間に再就職するなら、
退職金は国庫に返すべき。

[1468: 匿名さん]

退職金は、退職までの実績に応じて、組織の規則に基づき支給されるもの。
再就職は、個人の自由意思によるものであり、退職金を返還する理由にはならない。

[1469: 匿名さん]

マンション管理士は国家資格だよ。

[1470: 匿名さん]

>>1466 匿名さん
国家資格であるマンション管理士が中途半端な
資格なんですか。
そんな資格を国がつくりますか。

[1471: 匿名さん]

マンション管理士は今後重要な国家資格として
社会承認されてゆくと思います。
ただ、悪徳管理会社に就職して悪徳管理会社の片棒を担ぐような方を何人も見てきたので、独立した士業として管理組合のために貢献してもらえるような充実した制度が必要だと思います。悪徳管理会社が第三者管理方式を悪用して
利益相反を無視しつつ、莫大な利益を上げようと狙っていますが、
優秀なマンション管理士たちを最大限に活用することで、
それらに対する防波堤を築き上げることが可能だと思います。
キーワードは”行政との連携”と補助金、そして監事には企業に所属せずにマンション管理士資格を持つものしか就任できないようにすべきです。

[1472: 匿名さん]

マンション管理士の有資格者が一番多いのは
管理会社にいますからね。