第三者管理方式について

[匿名さん]

まさに両刃の・・・です。少数ながら「本当に必要としている」マンションはあります。だから、厄介なのですが。

それで、こんな方式はどうでしょうか？

「素性を明かした区分所有者であれば、委託管理契約の詳細、修繕記録の詳細および当該費用の詳細を、いつでも閲覧できる。」つまり、Ａマンションの区分所有者がＢマンションの状況を閲覧できる、というものです。もちろん、滞納者氏名や関連業者名等は伏せ字にします。

問題点等、専門家や経験に基づく「つっこみ」大歓迎です。

[1301: 匿名さん]

>>1296 匿名さん
最後の質問は、「管理組合は相見積もりを取らなければならない」という前提に立っての質問でしょうが、相見積もりが必要かどうかは管理組合の判断することであって、管理組合は不要と判断することもできます。
監事会であっても、「管理会社の提示する相見積もりをそのまま受け取る」のではなく再提出を求めることもできると考えますが、問題はそこではありません。
第三者管理方式の本質が理事会業務の委託にあるとするなら、本来、管理組合は、管理コスト・監視コストの増加よりも相見積もりをとるなどの業務執行時間の削減を重視して同方式を採用するはずです。
つまり、区分所有者が相見積もりをとることに拘る管理組合は、第三者管理方式を採用してはいけないし、時間削減にもならず採用する意味もないということです。
相見積もりに拘る管理組合があるとして、理事会に自ら実施する時間も能力も不足するというなら、関係業界に明るい外部専門家を適正報酬でアドバイザーに委任し、実施の支援を受ける方が、第三者管理方式採用よりも合理的な判断でしょう。
また、第三者管理方式を理事会業務の委託と捉える立場からは、第三者管理を理事会方式で行うことに拘る意味は少ないように思えます。
第三者管理方式採用の目的が、外部専門家の第三者役員による理事会運営の適正化にあるなら、別に役員ではなく、アドバイザー等であっても、その目的に叶うはずです。監視機能強化のため、区分所有者の監事に加えて、外部専門家の監事を追加することは考えられますが、この目的による第三者管理方式採用では管理会社はそもそも不適です。
一方、同方式の採用目的が、業務執行時間の削減にあるなら、区分所有者が理事に就く以上、業務執行時間の削減は限定的です。
さらに、理事会方式での第三者管理において最悪な選択は、第三者管理者を理事長（管理規約で管理組合の代表者と規定されるとして）にすることです。
その選択の意味は、委託の受任者を委託者にもするということであり、第三者理事長が、管理組合を代表して自社または関係会社とする契約は利益相反取引ではあっても、代理契約ではなく民法第108条の自己契約・双方代理に当たらないということになるかもしれません。（正確な解釈は分かりませんが。）
>>1296さんの主張する重層的監視体制を有する理事会方式での第三者管理もよいのかもしれませんが、監視体制を重ねるほどコストも掛るでしょうし、そこまでして第三者管理を行う必要はそもそもないという結論になりませんか。また、いくら第三者管理方式に適した管理体制を考案しても、同方式を採用する管理組合が、実際に管理規約に規定するのでなければ意味がありません。
第三者管理方式も、管理組合自身が自発的な判断でそのニーズに沿ったものと捉え、自ら管理体制を構築（管理規約に規定）して採用するのであれば、その選択を否定すべきものではないでしょう。
現在の第三者管理方式に係る問題は、同方式を採用する管理組合の多くが、そのような自身のニーズから自発的判断で採用する管理組合ではなく、管理体制を自ら構築するようなリテラシーも発想もなく、管理会社提案以外の判断はできずに管理会社ニーズに沿った提案を採用する管理組合であると想像されることです。
このような、採用時に既に管理不全状態にあると言える管理組合では、管理不全が進展し問題が顕在化するまでは、多くの組合員が問題の所在に気づかず、損害を受けているとも考えないかもしれません。

[1302: 匿名さん]

合い見積もりを取らない方法もあるが、その場合の業者選定は
何を基準にしてだれが決めるのかな。
第三者管理方式を採用したとしても、理事会方式でやった方が
みんなには理解しやすいのでは。

[1303: 匿名さん]

>>1302 匿名さん
言いいたいことの意味がよくわかりません。

[1304: 匿名さん]

>>1301 匿名さん
>第三者理事長が、管理組合を代表して自社または関係会社とする契約は利益相反取引ではあっても、代理契約ではなく民法第108条の自己契約・双方代理に当たらないということになるかもしれません。

第三者管理方式に関わる議論において、不可解きわまりないのは、民法第108条の自己契約・双方代理が第三者管理方式の管理委託契約という文脈において、どのような解釈がなされるべきかという問題です。結論から言えば、最高裁判決が出てそれが判例となるまで、誰にもわからないということなのではないのですか。検討会の初期段階では、弁舌鋭い弁護士たちによって利益相反について盛んに論じられ、大変面白かったのですが、ー大手企業が第三者管理方式を躊躇した理由がまさにこの利益相反問題であったわけですが、最近では、すでに論題にすらのぼらなくなくなってしまっている印象があります。
第108条【自己契約及び双方代理等】

①　同一の法律行為について、相手方の代理人として、又は当事者双方の代理人としてした行為は、代理権を有しない者がした行為とみなす。ただし、債務の履行及び本人があらかじめ許諾した行為については、この限りでない。

②　前項本文に規定するもののほか、代理人と本人との利益が相反する行為については、代理権を有しない者がした行為とみなす。ただし、本人があらかじめ許諾した行為については、この限りでない。

この条文の中の”本人があらかじめ許諾した行為”とは、管理会社と管理組合の間で取り交わされた管理委託契約の存在だけでは不十分なのではないでしょうか。修繕修理
という”行為”のひとつひとつに対して、その修繕修理の規模に応じて、”理事会決議”（理事会廃止してしまったら理事会決議もなくなるわけですが）や”総会決議”がなければ、”本人があらかじめ許諾した行為”とはみなされえないのではないでしょうか。

第三者管理方式を導入してしまった管理組合は事後報告で知らされることがよくあるそうですが、それが異常な高額であった場合、欧米の管理組合と異なり、管理組合の権利や利益が訴訟保険で守られておらず、即時に損害賠償請求ができない日本の管理組合はどうすればいいのでしょうか。管理者に不正行為があった場合、管理者を解約するのは当然ですが、損害賠償請求のほうはいったいどうすればいいのでしょうか。

欧米の過去の判例を探しましたが、判例をすべてみたわけではありませんが、これまで検索で見つかったものは、管理者としての管理会社が敗訴したものが多かったです。ー欧米では、利益相反行為に対して厳格ですから、管理会社の相反行為自体も少ない気もいたします。

[1305: 匿名さん]

管理者（代理人）の利益相反取引について、区分所有者（本人）があらかじめ許諾していなくとも、追認をすれば有効でしょう。（民法第百十三条）

日常の管理で、管理者が保存行為として行った修繕工事や設備交換が利益相反取引に当る場合、事後の総会で、収支決算の承認決議で追認するという理屈。

そうならば、事前の総会で承認された予算（予備費等）を超えたり、異常な高額であったような場合は、否決（拒絶）され無効になるべき。利益相反取引だけでなく、個々の修繕工事や設備交換について、必要な保存行為に当たるのか否かが評価されると思われる。

しかし、既に完了した（費用支払が済んだ、）修繕工事や設備交換が無効になった場合、どうにもならない。
そうならないよう、日常から区分所有者に広報を行い、少なくとも黙示の承認を得ておくべきでしょう。

・民法
（無権代理）
第百十三条　代理権を有しない者が他人の代理人としてした契約は、本人がその追認をしなければ、本人に対してその効力を生じない。

２　追認又はその拒絶は、相手方に対してしなければ、その相手方に対抗することができない。ただし、相手方がその事実を知ったときは、この限りでない。

[1306: 匿名さん]

>>1305 匿名さん
いやいやこの利益相反取引の問題は、そう簡単には解消されません。

第1回ワーキング資料6＜抜粋＞42ページ
論点⑥ 日常の管理における利益相反取引等において望まれるプロセスや情報開示のあり方

以下のリンクから読んでください。
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001708895.pdf

[1307: 匿名さん]

管理会社が専有部分を所有し区分所有者になるか、区分所有者が管理会社の株式を保有し株主になれば、利益相反にならないと思われるが？

[1308: 匿名さん]

NHKクローズアップ現代

“老いるマンション”
　維持費の高騰にどう備えるか

https://twitter.com/nhk_kurogen/status/1737231835111837961

12/26(火)午後7:57まで、見逃し配信中

[1309: 匿名さん]

>>1305 匿名さん
>>1305さんの主張は、第三者管理者側の立場から「民法には無権代理の追認規定があるので、利益相反取引であっても第三者管理者は事前に区分所有者の承諾を得る必要はない」というものに見受けられます。誤解なのかもしれませんが。
管理組合は、第三者管理方式が理事会業務の委託である以上、とりわけ委任先を管理会社とする場合は利益相反取引の完全排除などそもそも無理と認識の上、同方式を採用すべきです。
そうであれば、管理組合が安心して同方式を採用するためには、第三者管理者による利益相反取引を管理組合がコントロールできる仕組みを構築しておくことが重要で、少なくとも、第三者管理者ではなく区分所有者である監事を管理組合の代表者とすること、及び書面による委任契約により、第三者管理者が利益相反取引を行う場合は、監事の事前承諾を義務付けることが必須であると考えます。
同方式を採用する管理組合が不要と判断するなら、それも管理組合の選択ということではあるでしょうが。
第三者管理者が管理組合の代表者になれば、区分所有法が規定する区分所有者の代理人ではなくなり、利益相反取引を行うのに本人（区分所有者）の事前承諾はそもそも不要とも考えられ、管理組合にとって、とても危険な管理体制になります。
さらに、代表者である第三者管理者は、管理組合が工事のための債務を負うなどの管理組合にとって一層危険な行為を、自らの判断で実施できるということにもなりかねません。

[1310: 匿名さん]

>>1307 匿名さん
残念ながら、マンション管理における利益相反の意味と実態をきちんと理解しておられない御意見です。
”修繕工事”とか”グループ会社”とか”トンネル会社”とかいう言葉を生まれてから一度も聞いたことがないですか？

[1311: 匿名さん]

>>1309 匿名さん
>さらに、代表者である第三者管理者は、管理組合が工事のための債務を負うなどの管理組合にとって一層危険な行為を、自らの判断で実施できるということにもなりかねません。

第三者管理方式におけるグループ企業の管理会社代表＝理事長＝管理者＝管理組合代表者＝お財布をしっかり握っている人のもとで、マンションの大規模修繕を行うなんて、ホラーとしか考えられない。
国土交通省のワーキンググループでは、情報開示の徹底化が強調されているけど、小細工だらけのこの業界で情報開示の徹底化なんて事前であろうと事後であろうと所詮不可能と思う。

例えば、「あー、見積もりで安すぎる金額出しちゃったなあ。よし、材料の質をワンランク下げて、どこかでもっと安い材料を見つけてこなくちゃ」（この業界の会社経営者で、超リッチな生活をしている幼なじみから高級レストランで直接聞いた話。その他にもいろいろな手口があることを聞いてもいないのに教えてくれた。）
また、「手数料は５％しか取っていません」と管理会社が主張しても、20％30％（または100％とかそれ以上）がすでに見積もり書のどこかに盛り込まている可能性もあるわけだが、第三者管理方式は基本的に区分所有者に相見積もりなどさせない管理体制なので、管理組合は受動的に受け入れざるをえないだろう。　
20％30％100％を見破って正確に指摘できる監事などこの世に存在するのだろうか。
「異常に高額であること」の客観的基準値など、法的に定められるわけがない。

第三者管理方式の三番目のパターン「外部管理者総会監督型」通称「理事会廃止型」は、最初からガイドラインに盛り込むべきではなかったと考える。この三番目のパターンを管理会社の言いなりになって―「これは、国土交通省のガイドラインにも示されている管理者方式ですよ」と管理会社に説明されて、－導入してしまった管理組合が実際に財政的に窮地に陥った場合、国土交通省の法的責任は問われないのだろうか。

[1312: 匿名さん]

昔から、ワンルームの投資型マンションでは、理事会がなく、管理会社が管理者のケースが少なくない。

外部専門家の活用ガイドラインは、投資型マンションを念頭に作成されているものではないが、ファミリータイプの分譲マンションも、賃貸化が進めば投資型マンションと同じ。

投資型マンションと、ファミリータイプの分譲マンションは、区別できない。賃貸化率が〇％以上なら投資型とか客観的な目安を定めるのが良いと思う。

[1313: 匿名さん]

>>1312 匿名さん
賃貸化がいくら進んでも、外部オーナーが存在するわけだから、それは良案ではないと思う。

[1314: 匿名さん]

>>1311 匿名さん
>>1311さんの主張が、「第三者管理方式は理事会体制で実施すべき」、「第三者管理方式はそもそも実施すべきでない」のいずれかそれとも別にあるのか文面では判別できませんが、最初の主張であれば、第三者はその理事会にどういう立場で参加することを想定されているのですか。まさか、記載にある「理事長＝組合代表者」ではないでしょうね。
＞情報開示の徹底化が強調されているけど、小細工だらけのこの業界で情報開示の徹底化なんて事前であろうと事後であろうと所詮不可能
という記載からは、第三者管理者の利益相反取引に係る監事の事前承認に意味はないと主張されたいようにも見えます。勘違いかもしれませんが。
当方は、>>1301のとおり、第三者管理方式の本質を理事会業務の委託とする立場から、第三者管理方式の理事会体制での実施は、委託の目的に則していないと考えるものですが、同方式の採用において実施体制の選択は二義的な問題であり、重要なことは同方式を採用する管理組合が、その実施体制を自身のニーズに最も適合するものとして、自ら構築することです。
その管理組合が、理事会体制による実施の方が自らのニーズに叶うと考えて選択するなら、当事者でないものがその選択を否定することはできません。
また、第三者管理者（管理会社）提示の工事手数料に対する監事の判断能力について記載されていますが、工事手数料の許容率は、同様に、当該の管理組合が定めればよいことであって、法的に定めるようなことではありません。
当該管理組合が自らの判断で許容できるなら、5％として提示された実際は20％、30%の手数料を見破る能力を監事に期待する必要はなく、許容できないのであれば、監視コストは掛かっても、そのような能力のある外部専門家を監事に追加すればよいだけのことでしょよう。
第三者管理方式を自身のニーズから採用するような管理組合は、想定されるような高経年化の進んだマンションではなく、むしろ理事会業務に時間を取られるより、その時間を自らのために使いたいと考える超リッチな区分所有者が居住するマンションが多いと想像されるので、30%程度の手数料は許容範囲かもしれません。
>>1301の繰返しになりますが、管理組合が第三者管理方式を採用すること自体は、その管理組合に採用するニーズがあり、自ら管理体制を構築できるといった資質があるなら問題にすべきことではありません。
問題は、理事会は存在しても、その本来業務は実施されず、管理会社提案を判断するだけの第三者管理方式を採用するニーズはそもそもない管理組合と、管理組合を顧客ではなく収奪対象としか認識しておらず、より効率的な収奪に適した管理体制に変える動機を有する強欲な管理会社の組合せで、第三者管理方式が実施される場合が多いことです。
この組合せで運営される管理組合が、将来どうなるかは容易に想像され、おそらく管理不全が進展したマンションの大量発生ということになるでしょう。
このような将来を、国が管理組合の自己責任ではなく、社会的な問題と認識するなら、国にはガイドライン策定に留まらず、早急に区分所有法及び適正化法を改正し、第三者管理体制及び第三者管理者に就くことができる管理会社の要件に一定の制限を課すことが望まれます。

[1315: 匿名さん]

>>1314 匿名さん
いつも異常に長いけど、大変勉強になるので、じっくり考えながら読まさせていただいています。何十人というマンション管理士さんと話しましたが、第三者管理方式にここまで詳しい方はほとんどいらっしゃらなかったです。マンション管理は、本当に闇の深い業界ですね。

[1316: 匿名さん]

非常に高尚な議論が行われている中で、申し訳ないのですが、素朴な質問をさせてください。
ある管理会社は第三者管理方式に変更するにあたり、追加の費用は一切発生しないと謳っております。代表者(維持管理および資産価値の向上)としての責務を果たすためには、それなりの対価が必要になると思います。業務委託内容が充実していれば可能かもしれませんが、各マンションで業務委託内容や金額がそれぞれ異なるにも関わらず、どうやって追加費用なしで対応できるのでしょうか。理事会廃止による経費削減で賄えるとは思えません。

[1317: 匿名さん]

毎月、フロント社員の土日夜間の理事会の準備（資料作り、配布）や出席がなくなれば、業務削減になると思う。ただ、フロント社員によると、小規模マンションは、定例で理事会を開かないところも少なくないということでした。

[1318: 匿名さん]

以前、第三者管理方式のアンケートについて質問させて頂いたものです。アンケートの結果、賛成多数となり、変更についてすすめていくこととなったため、理事に立候補し問題点の提起を行いたいと思っております。しかし、当マンションの管理規約には理事は総会による選任としか記載がありません。総会前に理事にならないと意味がないのですが、どうにか理事になる方法はないでしょうか？自薦他薦や輪番制との記載もありません。

[1319: 匿名さん]

>>1317 匿名さん
管理会社のフロントの口車に乗らないように気を付けてください。
マンション管理業業界も人手不足が深刻で、マンションコミュニティの他のスレを読んでもあきらかなようにフロントの質が急激に落ちています。担当戸数がフロント個人のキャパを越えて加重負担になっていることも原因だろうし、採用試験の人物や能力チェックも甘くなっていることも原因でしょう。それに週末労働を嫌がるのは当然です。理事会は週末に開催されることがほとんどですから、理事会が無くなることは、管理会社にとってもフロントにとっても、こんなにハッピーなことはないでしょう。第三者管理方式になれば、管理会社は工事ほぼやり放題、フロントは工事報酬がたくさん得られ、理事会のうるさい監視や批判も消えます。

一度廃止した理事会の再興は非常に難しいと聞いています。
管理会社が管理組合に対して「理事会廃止」を強力に推し進める際に利用する根拠は
国土交通省『外部専門家活用ガイドライン』に記載された第三番目の「外部管理者総会監督型」（通称　「理事会廃止型」）パターンなんです。悪徳管理会社は他にも二つのパターンがあることなど絶対に説明しません。この第三番目の「外部管理者総会監督型」（通称　「理事会廃止型」）パターンしかないような説明の仕方で、あたかも国土交通省のお墨付きであるというような主張を繰り返します。監事廃止に異常に固執します。（理事会資料と総会資料という物的証拠あり）

実際に『外部専門家活用ガイドライン』に記載されていることは真逆で、第三者管理方式を導入した場合の監事設置の重要性が説かれています。管理会社のフロントの話を聞くときには、注意が必要です。

[1320: 匿名さん]

>>1318 匿名さん
ここで相談するより、まず理事長や理事会メンバーに相談されたらいかがでしょうか。
その際に国土交通省HPの資料や第三者管理方式のデメリットについて書かれた有力紙の記事を見せながら、説明されたらいかがでしょうか。

【国土交通省HPの資料】
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk4_000...

【外部専門家等の活用のあり方に関するワーキンググループ】
（こちらの情報のほうが最新）
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000...
【外部専門家の活用ガイドライン（平成29年6月）】
https://www.mlit.go.jp/common/001189183.pdf

もしあなたのマンションがどうしても第三者管理方式の導入を必要とするならば、
管理会社ではなく、日本マンション管理士会連合会認定のマンション管理士に委託するほうがリスクがずっと少なく、監視体制を十分に機能させることが出来るのならば、まだマシなのではないでしょうか。
認定マンション管理士が理事長（管理者）若しくは役員として管理組合口座銀行印鑑を預かる業務を受託する管理組合を対象とした賠償制度があるそうです。
【参考資料２ 「資料　第三者管理者方式の各論点に関する検討」の補足資料】
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001708771.pdf
（１２ページ参照）

管理会社に対して、損害賠償請求のために訴訟を起こせる財力のある管理組合なんてほとんど存在しない気がします。あちらには顧問弁護士もいますし、情報不足や情報操作のおかげであやまって賛成票を投じてしまった他の区分所有者に再考を促す情報や資料は山ほどあります。

管理会社の口車に乗って、安易に理事会を廃止してはいけません。
区分所有者の理事長を補佐する形で外部専門家を活用して
少数精鋭型の理事会として機能強化するほうがリスクが少ないと思います。

[1321: 匿名さん]

>>1320 匿名さん
ご回答くださり、ありがとうございます。私のアンケートは理事長宛に送付しており、第三者管理方式の問題点などが記載された有力紙の記事なども同封致しております。しかし、理事会議事録では、指摘した問題点が誤解であるかのような管理会社の言い分が記載されていました。理事長自体は第三者管理方式に賛成なのかもしれません。

[1322: 匿名さん]

>>1321 匿名さん
同じ管理会社かはわかりませんが、（やり方が似ているので、同じような気もしますが）そこは理事長や元理事長経験者を内通者として利用しますので、御注意ください。悪徳管理会社は何でもやります。総会決議に持ってゆくのに内通者も作れば、議決結果の改ざんもやります。
有志を集めて、「第三者管理方式導入検討委員会」のようなものを設置されたらいかがでしょうか。その検討結果を報告書として出来るだけ少ないページ数でまとめあげ、国土交通省の資料や有力紙の記事を添えて区分所有者に配布して再考を促すというのはいかがでしょうか。

有力紙の記事などはよくまとめられていて、国土交通省の資料より一般の区分所有者にとって読みやすいですから、他の区分所有者にも配布するのもいいかもしれません。（著作権というものがありますから、出版社の許可を得られたほうが無難かもしれません。）

第三者管理方式導入に成功すると、フロントにも高額な報酬があるそうですから、なかなかしつこいですよ。

理事になられたら、管理会社をけん制するために外部専門家の顧問をつけるといいですよ。それまでは、悪徳管理会社にやりたい放題やられていたのが、だいぶおさまりました。

＞理事会議事録では、指摘した問題点が誤解であるかのような管理会社の言い分が記載されていました。

よろしかったら、どのような返答を得られたのか、ぼんやり程度で構わないので教えていただけたらと思います。

[1323: 匿名さん]

>>1321 匿名さん
NHKクローズアップ現代
“老いるマンション”
　維持費の高騰にどう備えるか
見逃し配信中ですが、以下のサイトで内容がだいたい読めます。
とりわけ、「第三者管理の落とし穴」を読んでみてください。
こうなってしまったら、もう取り返しがつきません。頑張ってください。
https://www.nhk.or.jp/gendai/articles/4859/#p4859_06

[1324: 匿名さん]

番組中、第三者管理の最初の事例について、取材を受けたマンション管理さんが解説されていました。

【マンション管理相談センター方式】100％住民ファーストの第三者管理（外部理事長）の仕組みと導入実例
https://mankan-sc.com/topics/3755721ae92e2a1c4157f40cce6b2470.html

こうした当社の取組＝住民・組合の利益を守る仕組み・姿勢を評価いただき、偶然にも、時を同じくして、この弁護士に入ったＮＨＫクローズアップ現代からの取材時に、当社を紹介いただきました。

[1325: 匿名さん]

>>1322 匿名さん

ご助言くださり、ありがとうございます。当マンションは住民が無関心で総会出席者も10%未満なので、理事長が管理会社側であれば、通ってしまうかもしれません。
引っ越してきてから間も無く、マンション内に知り合いもいないため、1人でできるかどうか不安です。

理事会議事録にあった記載は、我が社は多くの実績があり、善管注意義務の観点からも不正な工事などは絶対行わない、みたいなことが書いてあります。

[1326: 匿名さん]

>>1324 匿名さん
【マンション管理相談センター方式】100％住民ファーストの第三者管理（外部理事長）の仕組みを御社HPで拝見させていただきました。

＞＞また、第三者管理者へのけん制機能をより働かせるために、管理組合と管理会社の委託契約の中に、「第三者管理者に、組合の財産を棄損させるような行為があった際には、組合の監事に報告する義務」も課しました。＜＜

「報告義務を課す」ことなんて、当然だと思いますけどね。

悪徳管理会社を第三者管理方式の管理者にするよりはマシでしょうが、
日本マンション管理士会連合会認定のマンション管理士に委託するほうがリスクがずっと少なく、監視体制を十分に機能させることが出来そうです。
認定マンション管理士が理事長（管理者）若しくは役員として管理組合口座銀行印鑑を預かる業務を受託する管理組合を対象とした賠償制度があるそうです。以下参照。

マンション管理士賠償責任保険 管理組合損害補償金給付制度
〇加入対象
(一社)日本マンション管理士会連合会の会員会に所属しているマン
ション管理士
〇保険の対象行為
マンション管理士の業務につき行った行為(不作為を含む)に起因してマ
ンション管理士が、過失などで管理組合や第三者に損害賠償請求され
た場合
〇保険金の範囲
・被害者に支払うべき法律上の損害賠償金
・訴訟になった場合の訴訟費用、弁護士費用

クローズアップ現代も調査不足ですね。管理会社による第三者管理方式以外にも、
多様なオプションが存在することを示すべきでした。
また、「第三者管理の落とし穴」に関連する管理会社の企業名も明かすべきでした。
そうでなければ、他の第三者管理方式に関わる管理会社すべてに視聴者の嫌疑のまなざしが向けられてしまいます。それが正しい報道姿勢だとは思えません。

[1327: 匿名さん]

>>1325 匿名さん
悪徳管理会社は本当によく研究していますからね。（笑）
管理会社と交わす契約書は絶対にプロの弁護士さんに精査してもらわないと、取り返しのつかないことになります。

民法644条に基づいて、国土交通省が作成したマンション標準管理委託契約書（第５条）に記された「善管注意義務」については以下のサイトで分かりやすくまとめられているので参照してください。
http://courage.wp.xdomain.jp/?p=4408

欧米のマンション管理関連の法では、当然のことながら、管理者の善管注意義務内容とそれに違反した場合の罰則が明記されているので、管理会社を管理組合が訴えれば簡単に済むことなのですが、日本の場合は明記されていないので、善管注意義務違反にあたることをまず証明すること自体が、司法へのアクセスが弱い日本の管理組合にとって大変そうです。国土交通省の地方整備局へ訴えるという方法もあるそうですが…どうなんでしょうか。司法でもないのに不思議な制度ですけど。

残念ながら、形勢は圧倒的に不利ですね。
でも、後悔先に立たずです。

[1328: eマンションさん]

>>1327 匿名さん
わかりやすいサイトありがとうございました。善管注意義務違反の立証が難しいですよね。そもそも、理事長にも善管注意義務があるはずなのに、第三者管理方式のデメリットを伝えもせずに総会議題としてあげていいのかな？と疑問に思います。
やらない後悔より、やる後悔のほうがいいと思うので、変人やクレーマーと思われるかもしれませんが、やってみます。誰かクローズアップ現代見ててくれないかな(苦笑

[1329: 匿名さん]

>>1328 eマンションさん

オプションは二つあると思います。

オプションその1　あなたのお名前をどこにも記さずに、理事長に渡した有名紙の記事コピー以外の記事をチラシをまくように全戸配布して、あとは知らん顔をする。クロ現の番組内容がまとめられたサイトもあります。

オプションその2　「引っ越してきたばかりの者ですが…」と自己紹介をして、
マンション理事会に立候補したいという主旨の内容も書き添えて、有力紙の記事を配布する。

オプションその1はバレないように気を付ける。気楽にできる。内通者に変な噂を立てるチャンスを与えさせないというメリットがあります。

オプションその2は正攻法ですが、重責を引き受ける覚悟が必要です。
理事になったら、まずは、第三者管理方式に詳しい専門家を相談をしてください。今後のプランを構築しましょう。変人やクレーマー扱いされないために、行政や専門家の権威を利用して保身しましょう。

[1330: 匿名さん]

国交省は、業者の運営状況をチェックする監事を
設けるよう管理指針を見直す案を提案。

[1331: 匿名さん]

>>1330 匿名さん
とりわけ地方行政にはNPO団体と協力して、監事をしっかり監視・監督する機能も欲しい。

[1332: 匿名さん]

マンション管理士を活用することも考えていいのでは。

[1333: 匿名さん]

マンション管理士の監事が検討されているが、管理者に報告義務でも課さない限り、実効的な業務監査ができないと思う。マンション管理士団体は、何でもいいから仕事が欲しいだけのように思える。

◆第８回 今後のマンション政策のあり方に関する検討会 議事要旨より。
2023年6月19日

・ 日管連とも連携して、マンション管理士が監事に就く方式についても検討しているところ、もっとライトな形の解決策も検討すべきである。

・ 約2万8,000人のマンション管理士のうち本業又は副業としている者は1割強とされている。日管連に所属するマンション管理士は1,800人弱いるため、残りの1,000人は日管連に所属していないことになる。倫理規定やマンション管理士賠償責任保険も設けているが、日管連に所属している全員が加入しているわけではない。

マンション管理士が創設されてからすでに20年も経っていることからも、士業法を創設し、法に規定された団体として整備、さらには法定業務を作るなど検討を進める必要があるのではないか。管理計画認定制度では重要な役割をマンション管理士に与えられたが、助言指導という業務だけではなく、最終的には独占業務を得ることについても、今後、業界全体で考えてほしい。

[1334: 匿名さん]

>>1333 匿名さん
＞管理計画認定制度では重要な役割をマンション管理士に与えられたが、助言指導という業務だけではなく、最終的には独占業務を得ることについても、今後、業界全体で考えてほしい。

他力本願は良くありません。自分のアタマで考えましょう。
そしてまた、管理組合のニーズを第一に考えるべきだと思います。
マンション管理士さんたちも生活がかかっているわけだから、
もっとうまく自分たちの能力を売り込まなくてはダメです。
マンション管理は多岐にわたるわけですでから、
複数のマンション管理士さん、弁護士、一級建築士、税理士または会計士と組んで
トータルなアドバイスができるチームを形成し、コンサルタント会社を設立します。マンション管理組合の抱える様々なニーズに多面的に応えられる頼もしい異能集団として売り出したらいかがでしょうか。現在の管理会社のグレーな部分のチェック、大規模修繕のアドヴァイス、会計サポート、第三者管理方式のサポート、理事会機能強化のサポートなどなど。マンション管理士さんて一般法律知識の貧弱な人が多いですよね？ただ、せめてマンション管理士は賠償保険くらいは加盟していて欲しいと思います。

[1335: 匿名さん]

管理者の変更について、管理規約に管理者の固有名詞の記載をしていれば４分の３の特別決議だろうけど、固有名詞の記載がなくても、区分所有法（共用部分の管理、第１８条第２項）による、規約で別段の定めで、特別決議が認められるのだろうか？実態がどうあれ。

◆第三者管理方式「分別管理」在り方も〔利益相反〕取引類型を検討 10/26第1回WG 国交省
https://www.h-fukui.com/news/4147.html

意見交換会では、〇〇委員が管理規約で管理者名を記載し「管理者の変更を4分の3の特別決議にしているところもある」と留意点を挙げた。

マンション管理新聞第1252号より

◆第１回 外部専門家等の活用のあり方に関するワーキンググループ 議事概要
2023年10月26日

（委員）
・（資料4 P3）「管理規約における管理者の固有名詞の記載状況」とあるが、固有名詞の記載がなくても、管理者の変更を特別決議にしているケースもあるので、その点にも留意すべきである。

[1336: 匿名さん]

なんか専門的になにってきたな。
もっと勉強してみんなの役に立つ書き込みを期待する。

[1337: 匿名さん]

>>1335 匿名さん
おじさんは物知りそうなので、質問です。

「管理規約における管理者の固有名詞」の記載があるのと無いのとでは、管理組合の利益と権利にとって何が違うのですか？

[1338: 匿名さん]

国土交通省「外部専門家等の活用のあり方に関するワーキンググループ」

論点案

①既存マンションにおいて第三者管理者方式を導入する場合にプロセス
②新築マンションにおける第三者管理者方式の説明の在り方
③管理組合運営の在り方（管理者権限の範囲等）
④第三者管理者方式における、管理組合の財産の分別管理の在り方
⑤管理業者が管理者の地位を離れる場合のプロセス
⑥日常の管理における利益相反取引等において望まれるプロセスや情報開示の在り方
⑦大規模修繕工事等において望まれるプロセスや情報開示の在り方
⑧監事の設置と監査の在り方

[1339: 匿名さん]

上記の論点については、
国土交通省のHPからダウンロードできる資料を読んでください。
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001708895.pdf

[1340: 匿名さん]

上記の「第三者管理方式」に関する資料を読まれて「難しいことが書かれていてちんぷんかんぷんで全然意味が分からない」という感想を持つ区分所有者の方は、理事会方式を廃止して管理会社が管理者となる「第三者管理方式」への移行は大変危険です。
「理事会方式」を維持したまま、マンション管理行政もしくはマンション管理組合連合やマンション管理士団体のサポートセンターに相談して、理事会機能を補強するために、理事長をサポートする顧問、または外部専門家を副理事長や監事として雇うことをお勧めします。
また、重要な契約書を交わすときに弁護士（もちろん管理会社側の弁護士ではない）が立ち会わないで、管理会社と管理組合のあいだだけで契約書を作成することもリスクが伴います。この時点で、行政が費用を負担して弁護士（もしくはマンション管理士）を立ち会わせる制度などがあれば、クローズアップ現代で「第三者管理の落とし穴」として問題化されたような事態は避けられ、区分所有者に多大な精神的苦痛を与えるような事態は避けられたはずです。実際には、上記のサポートセンターに契約書を持参して相談すればよかったのに…とも言えるでしょうが、管理組合の契約書チェックにおいて専門家サポートは絶対不可欠ですから、義務付けられるべきだと思います。これは①～⑧までのすべての論点案に関わる疑問です。

[1341: 匿名さん]

第三者管理方式ではマンションの管理はうまくできません。
やはり顧問として理事会に入ってもらうのがいいでしょう。

[1342: 匿名さん]

その理事会の理事のなり手がいないマンションは
どうしようもないね。
よほど小規模マンションなんだろうが。

[1343: 匿名さん]

>>1342 匿名さん
小規模とか大規模とか判断できる情報をお前に与えていない。

[1344: 匿名さん]

ガイドラインの改訂案の概要の意見募集が行われるようです。

住宅：外部専門家等の活用のあり方に関するワーキンググループ - 国土交通省
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000...

■第３回（開催：令和5年12月26日）
・資料４　　　外部専門家の活用ガイドラインの改訂案の概要に関する意見募集について
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001715159.pdf

２．意見募集期間
　　令和５年12月27日（水）から令和６年１月24日（水）まで（必着）

[1345: 匿名さん]

外部の専門家というとマンション管理士と建築士だね。
それ以外は必要ないし役に立たない。

[1346: 匿名さん]

マンション管理士の場合はマンションの管理総体になるけど、
建築士の場合は、工事に限定だね。
大規模修繕工事のときは、建築士に設計コンサルタントに
なってもらえばいい。

[1347: 匿名さん]

裁判になるのであれば、その時に弁護士に
相談すれば良い。
顧問にする必要はない。

[1348: 匿名さん]

>>1347 匿名さん
上記の資料を少しは読んでから、御発言ください。

[1349: 匿名さん]

貼り付けたものは、それ開いて見るということまでは
しませんよ。

[1350: 匿名さん]

単なるコピペをもってきただけでは、ほとんど
読まれることはありません。
私も、そのコピペを開いてみることはまずありません。
皆さんもそうではないですか。

[1351: 匿名さん]

張り付けてあるコピペを開いてみたら、いかがわしいもの
だったりしますからね。

[1352: 匿名さん]

>>1351 匿名さん
アドレスを確認すれば、いかがわしいものであるかはすぐにわかります。
スレタイトルの関心がなければ迷惑なのでご退場ください。

[1353: 匿名さん]

アドレスまで確認するような面倒なことは
しないよ。
自分の考えをいれて書き込まないとね。

[1354: 匿名さん]

マンション管理に関わる問題について論じるには、
さまざまな資料を読むことが出来るリテラシーが必要です。
時間のムダなので、あなたには関わりたくありません。

[1355: 匿名さん]

そんなものはみないよ。
自分で内容をまとめて書き込みなよ。

[1356: 匿名さん]

利益相反取引の禁止を区分所有法でしっかりと法制化したうえで
マンション管理に関わる法体系を構築しなければいけなかったのだが、
もう遅い。管理会社を管理者とする第三者管理方式だけでなく、
悪徳業者が跳梁跋扈して、全国各地でマンション崩壊、管理不全という現象が
増え続けるだろうと予測する。

[1357: 評判気になるさん]

せめてガイドラインが出てくれれば対抗できるのだが
気に入ったマンションだけに諦めるの悔しい

[1358: 匿名さん]

知り合いも有名な悪徳管理会社管理が新築分譲マンションを購入してしまったけど、
（特にこの管理会社が勝手に推し進めている）第三者管理方式のおそろしさを
伝えたら、十年以内に必ず引っ越すと言っていました。
そこは外観と内装がおしゃれで都心にしては非常にリーズナブルで
若い独身者か小家族向きのマンションです。
理事会がないと、大きな不具合が生じたり、管理費/修繕積立金値上げを言われたときに管理会社の言うままに黙って従うしかありません。理事会設立や再興は非常に難しいです。
法的拘束力のないガイドラインでは訴訟の際に強い論拠になれるかどうか...
終の棲家でなく、老朽化前に引っ越すのであれば、問題ないのでは？

[1359: 匿名さん]

第三者管理方式はマンションを管理していく中に
おいては難しいと思われる。
一番の弊害は、理事会が昨日しないということだ。
理事会が第三者で牛耳られていれば管理会社のリプレイス
もできない。それを起案すらできないことになる。

[1360: マンション掲示板さん]

>>1358 匿名さん
引越すときに管理会社が管理者である第三者管理の危険性が世間に集知されていたら売るのに苦戦するかもしれませんよ
あと修繕積立金がちゃんと使われているかどうか残高がどのくらいあるかが売る時も凄く大事なので10年くらいを目処にしたほうがいい

[1361: 匿名さん]

>>1360 マンション掲示板さん
すでにあのGENDAIにすら、駅地下だというのに第三者管理方式のタワマンが値下げしても敬遠されるって記事が掲載されていたね。たとえ監事設置が義務化されても、
行政派遣のマンション管理士とかで、不正を発見して行政に通達、即”営業停止処分”みたいな流れになっていないと、こわくて購入できない。

[1362: 匿名さん]

行政が公共施設（スポーツ施設、公営住宅、学校給食センター、火葬施設、寄宿舎等）の管理をマンション管理業者に委託しているケースがある。管理業者は、行政のお墨付きを得るのが狙いかもしれない。

（例）
https://special.nikkeibp.co.jp/atclh/ONB/21/gojin1206/

[1363: 匿名さん]

すみません。
X　駅地下
〇　駅近

[1364: 匿名さん]

>>1362 匿名さん
合人社は最近日経にいっぱい広告出してるね。
あたかも正式な新聞記事みたいな体裁で出しているけど、
こんなのに引っかかる人いるのかな

[1365: 匿名さん]

マンションの管理が住民ができないようなマンション
には住みたくないね。

[1366: 評判気になるさん]

第三者管理でもいいが管理会社を管理者してはダメだし監事を無くしちゃいけない

[1367: 匿名さん]

>>1366 評判気になるさん
同意。特にグループ企業に修繕工事やらせるような管理会社やグループ企業のトンネル会社を仲介として下請けに修繕工事やらせるような管理会社。

[1368: 匿名さん]

年末・お正月とやることなくて困っている方たちへ

外部専門家の活用ガイドラインの改訂案の概要に関する意見募集について
（6000字以内）
令 和 ５ 年 1 2 月 2 7 日
国 土 交 通 省 住 宅 局
電子政府の総合窓口（ｅ－Ｇｏｖ）
https://public-comment.e-gov.go.jp/servlet/Public?CLASSNAME=PCMMSTDETA...
(右下から意見を入力できるボタンがあります。）

＊意見を書く前に読んでおくべき説明＊
https://public-comment.e-gov.go.jp/servlet/PcmFileDownload?seqNo=00002...

その他資料や議論もきちんと読んで応募しましょう。

[1369: 匿名さん]

6,000字？
６００字の間違いじゃないの。

[1370: 匿名さん]

>>1369 匿名さん
本当ですか？　しかも、リンクが切れている。
意見公募要領のリンクは大丈夫です。
わずか600字？
電子版でないほうには字数制限なんて決められてないです。

[1371: 匿名さん]

そうですか、やはり６，０００字なんですね。
頑張りがいがあります。

[1372: 匿名さん]

今回のパブコメは、「マンション管理業者が管理者を務める総会監督型の第三者管理者方式」限定ですから、どのような意見が集まるか興味がありますね。

[1373: 匿名さん]

天下りしたい役人たちが利益相反に極端に甘いマンション管理行政システムをつくりだした気がする。管理組合中心のマンション管理行政システムの再構築のために最善となるようなかたちで、この責任を取ってもらわないといけない。

[1374: 名無しさん]

>>1373 匿名さん
国交省の役人って不動産会社に天下りしてますかね？

[1375: 匿名さん]

>>1374 名無しさん
国交省はわからないけど、うちの親戚に他の省から不動産会社や航空会社に天下りした人います。

[1376: 匿名さん]

意見募集をしたものは誰でも全て読めるように
なるんですかね。

[1377: 匿名さん]

>>1376 匿名さん
それは量的にムリ　
学校の卒業作文集ではないんだから

[1378: 匿名さん]

でも読んでみたいでしょう。
力作であればあるほど、読んでみたいと思うでしょう。

[1379: 通りがかりさん]

管理会社が管理者になり外部監査の無いケースだけは阻止しないと危険ですよ

[1380: 匿名さん]

>>1379 通りがかりさん
外部監査ができることはご存知ですか？

[1381: 匿名さん]

>>1379 通りがかりさん
管理会社の言うがままに理事会廃止も危険ですよ。
三人体制でよいので残しておくべきです。

[1382: eマンションさん]

>>1380 匿名さん
それができない第三者管理方式なんですよ

[1383: 匿名さん]

お金で済む問題なんだから、自分たちでやるのが
嫌ならお金で解決するしかないよ。

[1384: 匿名さん]

>>1382 eマンションさん
ここにデタラメを書かないように。
第三者管理方式の三つのパターンのうち
理事会廃止は総会監視型だけですよ。

[1385: 匿名さん]

理事会がマンションから消えれば寂しいですね。
全て他人任せになる。

[1386: マンコミュファンさん]

>>1384 匿名さん
自分が検討してやめた新築マンションがそうでしたよ
理事会存在しないし監査も無い
デタラメとは調べもしないでよく侮辱できますね
書き込んだのは警鐘です
契約前に充分な検討しましょうって事

[1387: 匿名さん]

>>1386 マンコミュファンさん
すべての第三者管理方式が、合人社が推進している理事に会廃止・監事設置無しの特殊パターンではないということです。侮辱するつもりはないです。調べていないのはあなたのほうです。
法整備が不十分な体制で、今がチャンスばかり強引に推し進めた管理会社は
あとどうするのでしょうね。
ガイドラインでたとえ監事設置が義務付けられたとしても、すでに第三者管理方式に変更した管理組合にとって、それがどこまで法的効力があるか疑問ですね。

[1388: 匿名さん]

>>1387 匿名さん
全てだなんて書いてませんよ？監査ができない第三者管理方式で、それだけはやめておけって事です
三パターンあるのは知ってますよ

[1389: 匿名さん]

第三者管理方式に変更した管理組合でも、
それからの変更はできますよ。

[1390: 匿名さん]

>>1389 匿名さん
悪徳管理会社のフロントはそう主張するけど、
実際にはNHKのクローズアップ現代で放映された内容みたいに
区分所有者に総会を開きにくくさせる汚いやり方がいくつも第三者管理方式変更後の管理規約に盛り込まれるので要注意です。

[1391: 匿名さん]

区分所有者に総会を聞きにくくするやりかたとは
どういうやり方ですか。

[1392: 通りがかりさん]

組合員の1/5が印鑑証明付き同意書出す事で臨時総会が開けます
やっと総会にこぎつけても3/4の賛成票とれなかったらダメですし

[1393: 匿名さん]

それが取れる見通しを立ててから臨時総会は
開催すべきです。

[1394: 匿名さん]

>>1393 匿名さん
重要ポイントですね。

[1395: 匿名さん]

>>1392 通りがかりさん
個人情報保護を理由に区分所有者の名簿をフロントは渡さないはず。
郵便受けに投函するしかないが、外部オーナーだったり、投資目的の区分所有者で海外在住とか、管理費や修繕費値上げでも興味なしとか、近隣と一切関わりたくないとかいるからね。　4分の3は結構ハードル高い。
管理会社はそれをわかってやっているのだろうけど。

[1396: 通りがかりさん]

G社の場合どうやら組合員名簿も見られないようです
これでは同意書集めがまず無理ですよ
エントランスで署名活動でもするしかないではありませんか

[1397: 匿名さん]

>>1396 通りがかりさん
この管理会社のやり方をマネして、まず監事設置や理事会設立について
区分所有者にアンケート取ってみたら、エントランスに主旨をまとめた
アンケート用紙を筆記具といっしょに回答を入れるボックスも並べておけば、労せずにすむ。”〇〇マンション代表監事設置検討委員会”みたいな名称で
有志を集めてみれば？

[1398: 検討板ユーザーさん]

>>1397 匿名さん

まずエントランスにアンケート用紙設置をgが認めるワケなかろうに

[1399: 匿名さん]

>>1398 検討板ユーザーさん
大丈夫ですよ。
フロントはたまにしかやって来ないから。
うちのマンションのフロントなんか就任三か月後も
マンションの構図が全然アタマに入っていなかった。

[1400: 匿名さん]

管理人がついていないマンションなんだね。
管理人がいればすぐ連絡がいくから。