第三者管理方式について

[匿名さん]

まさに両刃の・・・です。少数ながら「本当に必要としている」マンションはあります。だから、厄介なのですが。

それで、こんな方式はどうでしょうか？

「素性を明かした区分所有者であれば、委託管理契約の詳細、修繕記録の詳細および当該費用の詳細を、いつでも閲覧できる。」つまり、Ａマンションの区分所有者がＢマンションの状況を閲覧できる、というものです。もちろん、滞納者氏名や関連業者名等は伏せ字にします。

問題点等、専門家や経験に基づく「つっこみ」大歓迎です。

[1201: 匿名さん]

自分たちのマンションの情報をよそのマンションの住民が
みれるというのは問題あり。

[1202: 匿名さん]

第三者管理方式をしなければならないマンションは
もう先がみえている。
工事や点検もままならないのでは？

[1203: 匿名さん]

第三者管理方式では理事会も開催されるのかな。

[1204: 匿名さん]

第三者管理方式自体は住民の負担を減らせるのだから悪いものじゃないと思う。
それにつけ込み悪用するものがいるだけ。アパート経営の感覚で管理者が自分の所有物と思い対応してくれるのであれば、いい管理方式。利益にタカる者を規制できればなー

[1205: 匿名さん]

>>1203 匿名さん
何も勉強してないみたいですね。
管理会社が提案する第三者管理方式では、理事会廃止が前提です。
合人社は監事廃止にも強い執着を持っています。

[1206: マンション検討中さん]

ガイドラインが出ても既に第三者管理方式の物件は何も変えられないのではないでしょうか
ガイドラインから外れていても罰則なければスルーしそうです

[1207: 匿名さん]

>>1206 マンション検討中さん
反社に支配された大型マンションの
組合員は一流管理会社を外されたので
それならば一流管理会社による第三者
管理方式の方が良かったが大勢を占め
ている。

[1208: マンコミュファンさん]

>>1207 匿名さん
一流管理会社とは？

第三者管理方式でも監査がしっかりしているなら安心な気がします

[1209: 匿名さん]

監査をするのは、素人の監事と管理会社のフロントでやってるからね。
しっかりしてるといわれても、分からない者同志だから。

[1210: 匿名さん]

標準管理規約が想定している監事の役割を完全に果たしている監事などほとんどいない。

[1211: 匿名さん]

>>1210 匿名さん
まさにその通りだと思います。
輪番制で仕方なくなった役員ですから、力もやる気もない
連中ですから。
輪番制でも、力のある者は理事長とか会計担当の理事を
しますからね。

[1212: 匿名さん]

>>1192 匿名さん
マンション管理士会の
マンション管理士がそんな分別のない
言動を発するとは疑問に思う。
私はマンション管理士有資格者だけど
そんな言動は慎みます。

[1213: 評判気になるさん]

名ばかりだから理事や監事廃止となってもいいのでしょうか
それこそ管理者となった管理会社のやりたい放題になりませんか？

[1214: 通りがかりさん]

>>1212 匿名さん
ではあなたならどんなアドバイスをされるのでしょうか？

[1215: 匿名さん]

マンション管理士なら、少なくともガイドラインの整備を待つようにアドバイスすべきと思うが？

〇外部専門家等の活用のあり方に関するワーキンググループ
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000...

■第1回（開催：令和5年10月26日）
・資料６　ワーキンググループにおける検討の方向性について
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001706948.pdf
＜抜粋＞

主として、「第三者管理者方式」のうち、管理業者が管理者となる場合について検討を行う

主に①新築マンション、②既存マンションを念頭に置いた検討を行う。
③管理不全マンション、④投資用・リゾート用の新築マンション、⑤投資用・リゾート用の既存マンションが第三者管理者を採用する際についても、①及び②の検討内容が基本的には参考になるものと考えられる。

論点(案)

① 既存マンションにおいて第三者管理者方式を導入するプロセス
② 新築マンションにおいて第三者管理者方式が導入されている場合の説明のあり方
③ 管理組合運営のあり方（管理者権限の範囲等）
④ 第三者管理者方式における、通帳・印鑑の望ましい保管のあり方
⑤ 管理業者が管理者の地位を離れる場合のプロセス
⑥ 日常の管理での利益相反取引等におけるプロセスや情報開示のあり方
⑦ 大規模修繕工事等におけるプロセスや情報開示のあり方
⑧ 監事の設置と監査のあり方

[1216: 評判気になるさん]

理事会が無くても総会があるから大丈夫との見解もありますが性善説の考え方すぎると思います
修繕積立金がどんどん支出されたり管理費が値上げされたり
それこそど素人で何の権限もない居住者にどう抵抗できるでしょうか
大規模改修前、まだ積立金の残金が安心できるうちに売り払うくらいしか逃げ場がなくなりますよ

[1217: 匿名さん]

>>1214 通りがかりさん
組合員の管理意識の希薄さで総会の
出席率が悪いくらいでそのマンショ
ンを引っ越しを進めるマンション管
理士はいないと思うが、
アドバイスとしてはあなたが組合の
理事になり組合から管理についての
話題を啓蒙するしかないでしょう。
私のマンションもお宅と同じように
組合員は管理については希薄です。
困ったもんだ( ´艸｀)

[1218: 匿名さん]

あなたはマンション管理に詳しいのですか。
資格は何をもっているんですか。

[1219: 匿名さん]

マンションに少なくともマンション管理士の有資格者がいればいいんだが。
理事会で資格試験にチャレンジする者を募集して、合格者には奨励金を出す
とかの対応策を講じればいいんだけどね。
もし、合格しなくてもそれなりの実力は身につくと思う。

[1220: 匿名さん]

やはり理事をする者は、少なくとも管理規約や各種細則、
管理会社との委託契約の名用は把握しておく必要あり。
それに、大規模修繕工事の進め方の勉強もしておくべきでしょう。

[1221: 匿名さん]

>>1220 匿名さん
標準管理規約と標準管理委託契約書もね。

[1222: 匿名さん]

1192です。アンケートに第三者管理方式の問題点について記載し、理事長に提出致しました。直接お会いすることはできませんでしたが…。
最悪、第三者管理方式が採用された時は監事を残してもらい、私が立候補しようと思います。そのためにマンション管理士のテキストを購入し読んで見ているのですが、難しすぎて資格取得には時間がかかりりそうです。苦笑

[1223: 匿名さん]

>>1222 匿名さん
監事がいるという事が防波堤になります
お飾りだから無しでいいってのが相手の思う壺ですよ
せめてガイドラインが提示されるまで抵抗しましょう

[1224: 匿名さん]

そもそものお話なのですが、第三者管理方式が提案された時に理事長に立候補すれば阻止は可能ですか？？

[1225: 匿名さん]

>>1224 匿名さん
必ずしも阻止ができる訳ではないです。多数決で第三者管理がいい！となれば理事長一人の反対では対抗できません。

っていうのが一般論ですが、日本人は役職に弱いので多分阻止できます。

[1226: 名無しさん]

>>1225 匿名さん
申し訳ありません。私の書き方が悪かったです。
第三者管理方式を採用したい理由が、だれもなり手がいないことだとしたら、誰かが理事長に立候補すれば阻止できるのかな？と素朴に思ったのです。

[1227: マンション掲示板さん]

>>1226 名無しさん
なり手がいない事の根本原因が無関心にあるなら無理です。先送りになるだけで理事長が変わればそこで第三者管理に切り替えられるでしょう。
もし原因がそれ以外であるならまだ手の打ちようはあるかもしれませんが…

[1228: 通りがかりさん]

どのくらいの搾取までなら我慢できるか
金出しても面倒を避けたいなら第三者管理方式は渡りに船なわけだし
投資で買ってる人や10～15年くらいで買い替え予定派には積み立て金目減りはたいしたデメリットでは無い

[1229: 匿名さん]

大手管理業者による第三者管理者方式は問題がなく、中小管理業者が要注意なのでしょうか？
そんな気もするが、違うような気もする。


第１回 外部専門家等の活用のあり方に関するワーキンググループ 議事概要
＜抜粋＞

（委員）

・印鑑と通帳の同時保管について、大手管理業者であれば部署を分けて保管していることもあるが、同じことを中小管理業者ができるとは限らないし、もっと悪い場合だと中小で事故が起きる可能性もある。体制的な観点で考えるのであれば、大手を念頭においてできるとするのではなく、中小を見て決めないといけない。

大手管理業者が管理者を務めるのは問題が起きるとは考えていないが、それが中小にまで広がって、あらぬ事故を起こす可能性があるということは念頭においてほしい。


・たしかに小規模の管理業者の管理者方式には注意を要する。

しかし、管理業者の規模により、第三者管理者方式のルール作りをするのは行き過ぎではないか。そもそも管理者方式のメリットは、区分所有者が区分所有建物にいなくても区分所有建物の管理が出来るというところにある。判断能力が衰えて、区分所有者の過半数の者が要後見状態になった場合、後見人が付いていなければ如何なる意思表示（議決権行使）もできないので、マンション管理が止まってしまう。

[1230: 匿名さん]

>>1229 匿名さん
>・印鑑と通帳の同時保管について、大手管理業者であれば部署を分けて保管していることもある
この議論をしている時点でズレてますよね。
社長が印鑑と通帳を持って来いって言われて断われるのでしょうか？ビッグモーター等と同様、縦社会の管理会社がほとんどです。

利益しか考えない管理会社に任せるにはまだまだ信頼できません。上手く管理できている管理組合をモデリングし、それに沿った管理を義務付けたり、厳しく規制しないと骨の髄まで吸い付くされます。

[1231: 匿名さん]

印鑑と通帳の同時保管よりも、そもそも、修繕積立金を預ける保管口座を管理業者名義としても差し支えないとしている（するしかない）ことに問題がある。

・資料 第三者管理者方式の各論点に関する検討
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001708895.pdf
＜抜粋＞

【参考②】平成11年２月４日衆議院予算委員会法務省民事局長答弁概要

一般論として、修繕積立金が「○○管理組合代行○○管理会社名義」で預金されている場合には、預金名義のほかに、預金通帳及び届出印鑑の管理状況、管理組合と管理代行会社との管理委託契約の内容等が考慮され、場合によっては管理代行会社の預金であると裁判所が判断する可能性がある。

この場合に管理代行会社が破産したときは、その預金は管理代行会社の破産財団の構成する財産に帰属することになると考えられる。

・第１回 外部専門家等の活用のあり方に関するワーキンググループ 議事概要
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001708794.pdf
＜抜粋＞

（委員）

・ （資料 4 P1）「管理業者が管理者になる方式」について、管理組合内に理事長（代表）がいないためマンション管理適正化法上の管理組合ではあるが、権利能力なき社団たる管理組合ではないと解される。

そのため、管理組合名での銀行口座の開設ができないし、契約の主体にはなれないということになる（実際に、そのようなマンションはある）。

[1232: 通りがかりさん]

新築が第三者管理方式をむしろ売りにしてる場合もあるので注意した方がいいですね
トラブル保険とか出来そう

[1233: 匿名さん]

第1回WG議事概要P4
「区分所有法の管理構造からすると、団体管理方式（管理組合法人）だと管理者はおらず（役員に管理者の規定が準用されているだけ）、代表の行なった行為の効力は代表形式で団体を通じ構成員たる区分所有者に及ぶ。逆に管理者方式だと、団体（法的主体たりうる）がなく、管理者は区分所有者の代理人であるので、管理者の行なった行為の効力は代理形式で区分所有者に直接及ぶ。しかし、同じく団体管理方式であっても、区分所有法に規定のない「権利能力なき社団方式」の場合は、理事長が管理者でもあり代表でもあるため、代表形式と代理形式との二重適用になっていて非常にわかりにくい。管理者は３条団体の代表ではないから３条団体を権利能力なき社団化にするためには、管理者を選任するだけでは足らず代表を別に選任せざるをえないが、その代表は区分所有法上の管理者ではないので、代表の招集する総会が区分所有法上の集会となり、代表に一年に一回の集会招集義務を尽くさせるためには、代表を管理者にもしておく必要がある（管理者には区分所有者が就任するのが原則という発想もこのような構造と無関係ではない）。」

この委員発言における「区分所有法に規定される管理者は、区分所有者の代理人である一方、理事長は管理者であると同時に管理組合の代表者と（管理規約で）されている」という主張はそのとおりであるが、「代表者の招集する総会が区分所有法上の集会であり、年１回の総会招集義務を尽くすためには代表者を管理者にもしておく必要がある」という主張には首を傾げざるを得ない。
区分所有法には管理組合法人でなければ代表者の規定はなく、毎年１回の集会招集は管理者に課せられた義務である。
それはともかく、管理者は区分所有者の代理人なので、代表者の行為を排除して代理人であることを徹底し、区分所有法に規定される代理権の範囲を逸脱せず濫用もできない体制にすれば第三者管理者方式も成立しないこともないのかもしれない。
すなわち、例として次のようにすることが考えられる。
・管理者以外に区分所有者を含む複数の監事の設置を義務づけ、代表者は区分所有者である監事とする。
・管理者は区分所有法に規定される代理権として、規約に定めた行為、総会の決議を実施するが、総会の議案および臨時総会招集は、監事の事前の承諾を義務づける。規約に定めた行為の実施も、当然、監事の本来業務として監事が監視する。
・管理者が行う契約は、代理人としての代理契約以外は認めない。

もっとも、監事が機能しなければ、この方式でも管理者への牽制は果たせないが、あってはならない本質的に利害を異にする管理会社への代表権授与は避けることができる。

[1234: 通りがかりさん]

最初から第三者管理方式採用なので仕方ないんですよ
10年くらい住んでみてチェックしダメだと判断したら売却しようかと思っています

[1235: 匿名さん]

昨年の検討会でも意見が出されていた、共用部分の（重大変更を除く）修繕のための請負契約等について、管理者が区分所有者の代理人としてではなく自己の名において契約することができるという「管理所有」は、現行の区分所有法（第２７条）で導入可能と思われるが、既に導入しているマンションがあるのだろうか？

●第１回 外部専門家等の活用のあり方に関するワーキンググループ 議事概要
2023年10月26日

・ 管理者についての議論はこれまであまりされておらず、その延長である「管理所有」については議論が皆無である。

区分所有法とマンション管理適正化法が規律するマンション管理の構図にはズレがあり、最初に整理した方が良いのではないか。

＜昨年＞
●第２回 今後のマンション政策のあり方に関する検討会 議事要旨
2022年11月21日

・ 第三者管理に関連してだが、たとえば、管理会社が共用部分を「管理所有」して管理する、第三者管理を超えた完全な管理者方式を採用すれば、定期修繕について集会の決議を不要とすることも可能である。

管理者が専門家として工事内容と費用を決定した上で区分所有者に費用を請求するという管理方式のもとで、区分所有者は費用を負担する者として、いわば納税者感覚で管理者の行動をチェックする「監査」を担う仕組みもありうるのではないか。

管理組合活動の担い手不足や必要な決議が得られないため管理不全に陥る危険性があることが管理組合方式の弱点であるが、完全管理者方式のような仕組みは、不在者や所有不明、要後見状態等の者が一定割合存在することで団体的意思決定が妨げられ適正管理が進まないといった事態を避けられる。

●第３回 今後のマンション政策のあり方に関する検討会
2022年12月23日
配布資料 第２回検討会追加意見

・ 第三者管理の方式に関して、管理者と区分所有法第３条の団体のみから構成されるパターンも考えられるのではないか。このパターンでは、管理組合が存在しないため代表者が存在しない。

このような場合、管理者が共用部分を所有することで、修繕について総会決議を経ずに管理者のみで決められるようになると考える。

[1236: 評判気になるさん]

高い金払って賃貸に住んでるようなものじゃないですか

[1237: 匿名さん]

分譲マンション管理会社・・闇の部分が垣間見れる、ヤフー知恵袋の質問と回答が、興味深い。。

https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q11289082591

[1238: 評判気になるさん]

第三者管理方式の管理会社が本当に信用できるならいいんだがね
ボランティアじゃあるまいし儲けがあるからやるんだし
ならば監視体制は必要なんだよ

[1239: 匿名さん]

管理会社に丸投げでいいんじゃないの。
自分たちが納めている修繕積立金といっても直接は
あまり関心がないんでは。
税金を官僚や政治家が使うのと同じ。

[1240: 匿名さん]

>>1239 匿名さん
管理会社の方ですか？（大爆笑）

[1241: 匿名さん]

いいえ、「Part３」のスレ主（宮爺）です。

[1242: 口コミ知りたいさん]

>>1239 匿名さん
税金を官僚や政治家が
そりゃー怖い方式だとわかるな！

[1243: 匿名さん]

>>1235 匿名さん
検討会とWGの委員は異なるので、これらの発言は同一の委員のものではないのだろうが、管理業界と利害関係を有する委員が、法令を都合よく解釈し、所有権を有することなく賃貸オーナーの立場で管理会社がマンションを管理したいという願望を表明しているものに思える。このことを表すのが「所有者」と「代表者」という言葉へのこだわりである。
まず、区分所有法の「管理所有」は、管理規約に区分所有者又は管理者を共用部分の所有者と規定することで、規定された区分所有者又は管理者に、規定された共用部分の管理（重大変更を除く）義務と当該共用部分を共有する区分所有者への管理費用請求権を授与する制度である。つまり管理を実施する者を指定する目的で便宜上「所有者」と規定するだけであって、実際に所有権があるわけではなく、そもそも共用部分に所有権などの権利の登記はできないのである。
区分所有法制定当時、どのような状況への対応を想定してこの制度が設けられたのか分からないが、一般的なマンションでは特定の区分所有者に共用部分を管理させるニーズは低いだろうから、管理所有者に規定するとすれば管理者ということになるだろうが、管理所有の目的が総会決議を経ずに管理（重大変更を除く）を迅速に実施することにあるなら、管理規約に別段の定めをすれば共用部分だけでなく敷地・附属施設に対しても法的には同じことが可能であり、あえて管理所有を持ち出す必要性はないと考えられる。
この委員が「管理所有」を持ち出し、管理所有者に指定された管理者を「完全管理者」と定義する目的は、所有という言葉を利用し、管理者が共用部分の実際の所有者として第三者管理者管理を実施するイメージを与えることにあると推察される。
なお、総会決議を経ずに管理（重大変更を除く）を実施したとしても、年1回の総会招集と総会における事務報告は管理者の義務なので、管理者は総会を招集することなく管理ができるわけではないし、重大変更等の区分所有法で総会決議が義務付けられる議案は、当然、総会招集が必要になる。
つぎに、「代表者」であるが、この委員は区分所有法では区分所有者の代理人と規定される管理者を、管理組合の代表者にしたくてたまらないようである。
第2回検討会追加意見では「管理者と区分所有法第3条の団体のみから構成されるパターンでは、管理組合が存在しないため代表者が存在しない」と意味不明な主張がされているが、おそらく「代表者が存在せず権利能力なき社団の要件を満足しない第3条団体は管理組合ではないので、このような団体では管理者が代表者の立場で管理を行う必要がある」と主張したいのだろう。
しかし、第3条団体のうち権利能力なき社団の要件を満足するものが管理組合であるといった法的な定義は存在せず、管理組合は一般的には第3条団体と同一視されている。管理者を代理人として組織上、成立させるには、管理組合に代表者が必要とするなら、管理者自身を代表者としなくても、特定の区分所有者を監事等として代表者にすればよいし、そもそも、代表者がないと代理人としての管理者は成立しないという主張には根拠がない。
第三者管理者を管理組合の代表者にして代表権を授与することは、第三者管理者を当該マンションの賃貸オーナーにして決定権を委ねることに等しく、区分所有者にとって危険な選択である。
特にG社の第三者管理者方式では、理事会及び監事を廃止した上で、代表権を有する第三者理事長による管理が行われているとされ、この委員のいう「完全管理者」方式を超えて区分所有者には「納税者感覚で管理者の行動をチェックする監査の仕組み」も存在しない管理方式が構築されているのかもしれない。

[1244: 口コミ知りたいさん]

>>1243 匿名さん
最後の「かもしれない」は「されています」だと思います
総会は開催されますが管理者は管理会社とされており会計は報告であり監査役はいません

[1245: 評判気になるさん]

いかにも第三者管理方式が中立的俯瞰的立場で住民の財産守れるか主張する所が多くなりました
このながれに巻き込まれる前にガイドライン出して貰わないと手遅れになりそうです

[1246: 匿名さん]

「お墨付き」でもあるガイドラインが整備され利益相反等の問題が解決されれば、導入する管理会社が増えるでしょう。理事長・理事会支援業務がなくなれば、経費削減（主にフロントマンの人件費）で利益（株主配当）を増やせる。

第三者管理者方式を推進する、ある管理会社の業績は、令和03年03月期（2020年度）以降、１戸当たり、月額平均の売上高が約１００円ずつ増加、営業利益が約４００円ずつ増加。令和05年03月期（2022年度）は、営業利益率が約３０％にも達している。
（従業員全員がマンション管理部門ということから、他の事業の営業利益がないと仮定。）

＜参考資料＞
株式会社●●｜一般社団法人マンション管理業協会
https://www.kanrikyo.or.jp/member/data/198411001.html

・従業員数　5,037名　(内、マンション管理部門　5,037名)

管理実績
令和05年03月 ／ 令和04年03月 ／ 令和03年03月
・戸数
233,222 ／ 229,708 ／ 223,043

財務状況(単位:千円)
・(内、マンション管理部門売上高)
17,423,377 ／ 16,871,652 ／ 16,136,588

・営業損益
5,330,672 ／ 4,174,730 ／ 3,011,316
------------------------------

＜計算値＞
令和05年03月 ／ 令和04年03月 ／ 令和03年03月

・売上高の１戸当たり、月額平均（単位：円）
（＝マンション管理部門売上高×１,０００÷戸数÷１２）
6,226 ／ 6,121 ／ 6,029

・営業利益の１戸当たり、月額平均（単位：円）
（＝営業損益×１,０００÷戸数÷１２）
1,905 ／ 1,515 ／ 1,125

・営業利益率
（＝営業損益÷マンション管理部門売上高）
30.6％ ／ 24.7％ ／ 18.7％

[1247: 匿名さん]

第三者管理を依頼するとしたら、管理会社が一番
多いのかな。
次はマンション管理士。

[1248: 匿名さん]

>>1245 匿名さん
ガイドラインに法的効力はなく、G社のように法令の規制すら回避しようする管理会社に対しては、その行動に対する牽制効果はほとんどないと考えている。実効的な牽制には、やはり制度的措置（法令改正）が必要となるが、そこに至るにはさらに多くの管理組合の犠牲のもとに問題が公知になる必要があるかもしれない。

>>1246 匿名さん
この管理会社はG社であり、同社は以前から「第三者管理者管理により、夜間・休日の理事会対応等がなくなれば管理会社にもメリットがある」と主張しているが、実のところＧ社の第三者管理者管理は同社にしかメリットのないものと考えている。
G社は従来より人的効率の極大化を図っており、フロントは他社以上の管理組合（数十？）を担当させられ担当組合の訪問などまともにはできない状態にあるとされる。そのような状態にあっては第三者管理者方式を採用しても管理組合当たりの人員削減は困難で、組合向け文書作成量の低減等の効果はあるかもしれないが人件費の削減は、たかが知れていると考えられる。
第三者管理者管理採用の増加と供にG社の営業利益率が増加しているとすれば、同方式により工事等の受注が容易になり、工事等の受注量とその中抜き額を増加できる効果以外には考え難い。
したがって、他社が第三者管理者方式を採用しても、G社のような割り切った運用ができなければ、営業利益率を増加させられるのか不明である。
G社の第三者管理者管理を採用しようとする管理組合の場合、理事会自体が機能しておらず、理事は実質的な業務をほとんど行わずにG社主導の下に管理組合を運営しているケースがほとんどと想像される。逆に云えば、この場合、G社は、第三者管理者方式を採用しても理事会の業務を代替して行う必要がなく追加コストは発生しない。G社は管理者業務の受任費用を請求する気は起きないかもしれないが、工事等の受注による収益増大の機会を自由に得ることができる。
一方、Ｇ社のような管理会社からの強要ではなく、管理組合が、理事会を機能させるための理事の負担は、第三者管理者管理採用に伴う負担増と比較しても釣り合わないと考えて、管理会社の第三者管理者管理を採用する場合は、委任契約により管理者の業務内容と委任報酬の他、監査等による利益相反取引抑制の仕組みについても規定するだろうから、工事等の受注による収益は限定されると考えられる。

[1249: 評判気になるさん]

今年度に入って第三者管理方式の新築物件を2件購入検討しました
ひとつは外部監査もいて最初から第三者管理方式を売りにしていましたがもうひとつは管理会社が管理者で監査も無いもので契約寸前で判明しました
これからは管理会社も早めにチェックする必要があると思います

[1250: 匿名さん]

>>1248 匿名さん

>第三者管理者管理採用の増加と供にG社の営業利益率が増加しているとすれば、同方式により工事等の受注が容易になり、工事等の受注量とその中抜き額を増加できる効果以外には考え難い。

　工事等、仲介手数料収入の増加は、売上に計上される（はず）。１戸当たり営業利益の月額平均が約４００円増、売上が約１００円増。残り約３００円は、経費削減による寄与が大きい考えられる。

　売上－経費＝利益

フロント人件費以外の経費削減は、「管理仕様の見直しによる支出の削減」が考えられる。例えば、管理員業務や日常清掃業務を大幅に減らす等、サービスカットが第三者管理者方式で、やりやすくなる。

　この管理会社の場合、１戸当たり月額売上高、約６,０００円から営業利益、約２,０００円を引いた残りの経費が約４,０００円。受託組合数から１組合当たりの戸数平均が約５２戸。よって、１組合当たりの経費、月額平均が約２０数万円。

約２０数万円なら、管理員業務費（通勤方式）の目安金額、２７万円（消費税別）にも足りないが、巡回方式に見直せば、９万円に減らせる。
（１名当たり週４日・３時間勤務。清掃を主な目的とし、ゴミ収集日時に合わせて出勤。）

＜参考資料＞
図表４３ 管理委託費の項目別の目安金額（消費税別）
https://dol.ismcdn.jp/mwimgs/e/0/600/img_e067df7dff57c8db159922c68e7cd...