第三者管理方式について

[匿名さん]

まさに両刃の・・・です。少数ながら「本当に必要としている」マンションはあります。だから、厄介なのですが。

それで、こんな方式はどうでしょうか？

「素性を明かした区分所有者であれば、委託管理契約の詳細、修繕記録の詳細および当該費用の詳細を、いつでも閲覧できる。」つまり、Ａマンションの区分所有者がＢマンションの状況を閲覧できる、というものです。もちろん、滞納者氏名や関連業者名等は伏せ字にします。

問題点等、専門家や経験に基づく「つっこみ」大歓迎です。

[1173: 匿名さん]

>>1171 匿名さん
管理会社が、区分所有者になりすますまでもなく自社名でマンションの1室を購入し、管理事務を受託すれば、適正化法の規制を回避できるわけですが、購入に伴う投資のリスクと適正化法の規制回避のメリットを比較した場合、マンションの規模等によっては充分ペイする場合もあるかもしれませんが、一般的には難しいかもしれません。
今の場合はG社が自ら購入するのではなく、既に区分所有者である内通者に形だけの管理会社を作らせ、G社はそこから再受託するスキームなので、このスキームに従う内通者とマンション管理に無関心な他の区分所有者のいるマンションであれば、G社は投資することなく同様に適正化法の規制を回避できるので、G社にとって充分試みる価値があると思われます。

[1174: 匿名さん]

>>1173 匿名さん
>>区分所有者である内通者に形だけの管理会社を作らせ、G社はそこから再受託する
本当にそこまでやるか？実例が知りたいなあ。実際に存在するなら見学会でも開催して欲しいよ。法人登記だって数十万円かかるのにね。社名も教えて欲しい。
それはG社の第三者管理導入を前提としてなのか否か。区分所有者がつくった会社でも利益相反にかわりない。区分所有者である内通者に形だけの管理会社をつくらせても調べればすぐにだれが経営者かわかるだろうに。奇妙すぎる。

[1175: 匿名さん]

>>1133 >>1135匿名さん
>>1174 さんが「内通者メインの自主管理」の実態を詳しく知りたいようなので説明してあげてください。

[1176: 匿名さん]

第三者管理者方式への変更のアンケートが届きました。多数決では負けてしまう可能性があるのですが、どうしたら否決させることができるでしょうか？ちなみに理事ではありません。

[1177: 匿名さん]

現状では総会をやっても普通決議なので簡単に承認されてしまうでしょう。
それに総会ではなく、理事会でやられるとのことですので尚更難しいですね。
やれるとしたら、管理会社方式への切り替えをするには、細則を決めなければ
ならないということで総会の開催を要求してはいかがですか。
総会に提案すればいろいろ問題点もでてくると思いますので。

[1178: 匿名さん]

>>1177 匿名さん
>現状では総会をやっても普通決議なので簡単に承認されてしまうでしょう。

管理規約の内容もわからないのに、どうして「普通決議」と決めつけるのでしょうか？

[1179: 匿名さん]

以前行われた通常総会の資料を再確認すると、臨時総会が今月行われる予定となっておりました。もしかしたら、前回の総会時には第三者管理者方式への変更を予定していて、アンケート後に議論する余地を与えず、臨時総会で決議しようとしているのかもしれません。マンション組合員に知り合いもおらず、1人でどうすればいいか…。

[1180: 匿名さん]

>>1179 匿名さん
なぜ臨時でやるんでしょうね。慌てる必要全くないのに。
既に理事会は傀儡状態ですね。

総会に出席して第三者管理の問題点を指摘して理事長に全責任を取れるか確認、委任票を反対にまわさせるしかないと思います。
あなたのマンションで提案されている第三者管理がどんなパターンか分かりませんが、通帳、印鑑を管理会社が預かるなら着服して計画倒産されたら損害賠償を理事長にすると言ってみたり。。。
あとは役所に相談してマンション管理士に総会に出席してもらい問題点をしてきしてもらうか。理事会に総会に部外者を出席させていいか許可は必要ですけど。

[1181: 匿名さん]

私のマンションの組合員はあまりマンション自治に興味がないらしく、総会であってもほぼ委任状参加で総会出席者はあまりいません。管理会社がコロナを理由に委任状にするよう出欠希望の用紙に記載しているからかもしれません。
来週自治体が主催のマンション管理士相談会があるようなので、相談してみたいと思います。

[1182: 匿名さん]

良くも悪くも、主に、管理業者が管理者となる理事会がない場合の第三者管理者方式についてのガイドライン整備の検討が国土交通省で始まったばかりで、急ぐ理由は何もないと思う。

管理業者にはあるのかもしれないが？

[1183: 匿名さん]

第三者管理＝電通に総理大臣を任せるようなもの。

自分の会社のために管理費を上げ放題。絶対ダメでしょ。

[1184: 匿名さん]

第三者管理は利益相反の恐れがあるのではなく、利益相反ができるから第三者管理を会社が受け持つんだよ。

[1185: 匿名さん]

>>1181 匿名さん
管理会社はG人社ですか？

[1186: 匿名さん]

■第三者管理イラネ！

7月上旬の大雨で、専有部分に雨漏りが発生しました。

現地調査と対策（防水業者との打ち合わせ）、雨漏りの被害者（賃借人）への謝罪、保険会社との打ち合わせ等は全て、理事長である当方が行いました。

管理会社へ依頼したのは、他の理事への『原因と対策』の資料配布のみです。

[1187: 匿名さん]

>>1186 匿名さん
専有部分のことなのでその居住者の問題ではないんですか。
原因調査は管理組合がやりますけど、その原因が専有部分なら
管理組合のマターではないですからね。

[1188: eマンションさん]

>>1185 匿名さん
G人社です。ここの書き込みをみて、第三者管理者方式の恐ろしさを知りました。マンション住民の方にも見てほしい。。。

[1189: 匿名さん]

そんなに合人社の悪口を書き込むものではないですよ。

[1190: 匿名さん]

>>1187 匿名さん

共用部である外壁から、雨水が室内（専有部分）に浸入しました。

雨漏りの原因が専有部分というのは、あり得ないと考えます。

[1191: 匿名さん]

>>1190 匿名さん

「Part3」のスレ主によるいつものガラクタ投稿です。
スルーしましょう。

[1192: 匿名さん]

1181です。
自治体が主催のマンション管理士相談会に行ってまいりました。結論として、引っ越しを勧められました。私の住むマンションは区分所有者の意識がなさすぎるそうで、すでに管理不全マンションだそうです。できる限り住民の皆様の意識を持ってもらえるようしたいと思いますが、理事でもない区分所有者にできることは皆無でしょうか？

[1193: 匿名さん]

>>1192 匿名さん
私は具体的な状況は分かりませんが、自治体に雇われたマンション管理士が言うならまぁ手遅れなんでしょうね。

可能性は低いですが理事会に出席して直接第三者完了はだめだと言うか、理事長に直接言うかですね。
ただ、フロントは本当にレベルの低い人がいて、嫌がらせをされたりする可能性がありますので玄関や集合ポストに防犯カメラを付けたり準備をしたほうがいいかもですね。

[1194: 匿名さん]

総会への出席者の少なさを問題とされてました。管理会社からコロナ禍なので可能な限り委任状でお願いします、と案内に記載があるのも原因かと思うのですが…。
理事長に説明し、臨時理事会を開いてもらえないかお願いしてみます。担当のフロントの方はレスポンスも早く、丁寧に対応してくださるいい人ですが、気をつけようと思います。

[1195: 匿名さん]

>>1194 匿名さん
出席者の数はたしかに指標になりますね。オンラインを提案せず委任で済ませるあたり無関心を進めたい思惑もあるかもしれませんね。

あなた以外にマンション管理に関心を持つ人が他にもいればいいのですが…

[1196: 匿名さん]

>>1194 匿名さん
総会に出席しないのなら、せめて議決権行使書で参加してほしいですね。
委任状での出席は丸投げそのもので、いかに関心がないかを物語っています。

[1197: 匿名さん]

1195様、1196様
気にかけてくださり、ありがとうございます。悪あがきにしかならないかもしれませんが、少し頑張ってみます。

[1198: 匿名さん]

>>1197 匿名さん
もうすでに第三者管理方式の危険性（特にG）を指摘する新聞記事やインターネット記事などありますので、コピーして各戸配布されたらいかがですか。
日経記事などは許可がいると思いますが、専門家によって書かれた各批判的記事の部分引用を集めたものならば大丈夫ではないでしょうか。

第三者管理方式にいったん移行してしまうと、理事会方式に戻すのが困難になりますから、頑張ってください。

[1199: 匿名さん]

一旦第三者管理方式にしたらもとに戻すのは大変です。
第三者はそれをはずされたら仕事が減りますからね。
実験を握っていますから簡単にはその座は明け渡しませんよ。

[1200: 匿名さん]

「素性を明かした区分所有者であれば、委託管理契約の詳細、修繕記録の詳細および当該費用の詳細を、いつでも閲覧できる。」つまり、Ａマンションの区分所有者がＢマンションの状況を閲覧できる、というものです。もちろん、滞納者氏名や関連業者名等は伏せ字にします。

これを個人情報というんですよ。
よそのマンションの理事等が努力して勝ち得た権利を無償で簡単に
開放することはないですよ。

[1201: 匿名さん]

自分たちのマンションの情報をよそのマンションの住民が
みれるというのは問題あり。

[1202: 匿名さん]

第三者管理方式をしなければならないマンションは
もう先がみえている。
工事や点検もままならないのでは？

[1203: 匿名さん]

第三者管理方式では理事会も開催されるのかな。

[1204: 匿名さん]

第三者管理方式自体は住民の負担を減らせるのだから悪いものじゃないと思う。
それにつけ込み悪用するものがいるだけ。アパート経営の感覚で管理者が自分の所有物と思い対応してくれるのであれば、いい管理方式。利益にタカる者を規制できればなー

[1205: 匿名さん]

>>1203 匿名さん
何も勉強してないみたいですね。
管理会社が提案する第三者管理方式では、理事会廃止が前提です。
合人社は監事廃止にも強い執着を持っています。

[1206: マンション検討中さん]

ガイドラインが出ても既に第三者管理方式の物件は何も変えられないのではないでしょうか
ガイドラインから外れていても罰則なければスルーしそうです

[1207: 匿名さん]

>>1206 マンション検討中さん
反社に支配された大型マンションの
組合員は一流管理会社を外されたので
それならば一流管理会社による第三者
管理方式の方が良かったが大勢を占め
ている。

[1208: マンコミュファンさん]

>>1207 匿名さん
一流管理会社とは？

第三者管理方式でも監査がしっかりしているなら安心な気がします

[1209: 匿名さん]

監査をするのは、素人の監事と管理会社のフロントでやってるからね。
しっかりしてるといわれても、分からない者同志だから。

[1210: 匿名さん]

標準管理規約が想定している監事の役割を完全に果たしている監事などほとんどいない。

[1211: 匿名さん]

>>1210 匿名さん
まさにその通りだと思います。
輪番制で仕方なくなった役員ですから、力もやる気もない
連中ですから。
輪番制でも、力のある者は理事長とか会計担当の理事を
しますからね。

[1212: 匿名さん]

>>1192 匿名さん
マンション管理士会の
マンション管理士がそんな分別のない
言動を発するとは疑問に思う。
私はマンション管理士有資格者だけど
そんな言動は慎みます。

[1213: 評判気になるさん]

名ばかりだから理事や監事廃止となってもいいのでしょうか
それこそ管理者となった管理会社のやりたい放題になりませんか？

[1214: 通りがかりさん]

>>1212 匿名さん
ではあなたならどんなアドバイスをされるのでしょうか？

[1215: 匿名さん]

マンション管理士なら、少なくともガイドラインの整備を待つようにアドバイスすべきと思うが？

〇外部専門家等の活用のあり方に関するワーキンググループ
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000...

■第1回（開催：令和5年10月26日）
・資料６　ワーキンググループにおける検討の方向性について
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001706948.pdf
＜抜粋＞

主として、「第三者管理者方式」のうち、管理業者が管理者となる場合について検討を行う

主に①新築マンション、②既存マンションを念頭に置いた検討を行う。
③管理不全マンション、④投資用・リゾート用の新築マンション、⑤投資用・リゾート用の既存マンションが第三者管理者を採用する際についても、①及び②の検討内容が基本的には参考になるものと考えられる。

論点(案)

① 既存マンションにおいて第三者管理者方式を導入するプロセス
② 新築マンションにおいて第三者管理者方式が導入されている場合の説明のあり方
③ 管理組合運営のあり方（管理者権限の範囲等）
④ 第三者管理者方式における、通帳・印鑑の望ましい保管のあり方
⑤ 管理業者が管理者の地位を離れる場合のプロセス
⑥ 日常の管理での利益相反取引等におけるプロセスや情報開示のあり方
⑦ 大規模修繕工事等におけるプロセスや情報開示のあり方
⑧ 監事の設置と監査のあり方

[1216: 評判気になるさん]

理事会が無くても総会があるから大丈夫との見解もありますが性善説の考え方すぎると思います
修繕積立金がどんどん支出されたり管理費が値上げされたり
それこそど素人で何の権限もない居住者にどう抵抗できるでしょうか
大規模改修前、まだ積立金の残金が安心できるうちに売り払うくらいしか逃げ場がなくなりますよ

[1217: 匿名さん]

>>1214 通りがかりさん
組合員の管理意識の希薄さで総会の
出席率が悪いくらいでそのマンショ
ンを引っ越しを進めるマンション管
理士はいないと思うが、
アドバイスとしてはあなたが組合の
理事になり組合から管理についての
話題を啓蒙するしかないでしょう。
私のマンションもお宅と同じように
組合員は管理については希薄です。
困ったもんだ( ´艸｀)

[1218: 匿名さん]

あなたはマンション管理に詳しいのですか。
資格は何をもっているんですか。

[1219: 匿名さん]

マンションに少なくともマンション管理士の有資格者がいればいいんだが。
理事会で資格試験にチャレンジする者を募集して、合格者には奨励金を出す
とかの対応策を講じればいいんだけどね。
もし、合格しなくてもそれなりの実力は身につくと思う。

[1220: 匿名さん]

やはり理事をする者は、少なくとも管理規約や各種細則、
管理会社との委託契約の名用は把握しておく必要あり。
それに、大規模修繕工事の進め方の勉強もしておくべきでしょう。

[1221: 匿名さん]

>>1220 匿名さん
標準管理規約と標準管理委託契約書もね。

[1222: 匿名さん]

1192です。アンケートに第三者管理方式の問題点について記載し、理事長に提出致しました。直接お会いすることはできませんでしたが…。
最悪、第三者管理方式が採用された時は監事を残してもらい、私が立候補しようと思います。そのためにマンション管理士のテキストを購入し読んで見ているのですが、難しすぎて資格取得には時間がかかりりそうです。苦笑

[1223: 匿名さん]

>>1222 匿名さん
監事がいるという事が防波堤になります
お飾りだから無しでいいってのが相手の思う壺ですよ
せめてガイドラインが提示されるまで抵抗しましょう

[1224: 匿名さん]

そもそものお話なのですが、第三者管理方式が提案された時に理事長に立候補すれば阻止は可能ですか？？

[1225: 匿名さん]

>>1224 匿名さん
必ずしも阻止ができる訳ではないです。多数決で第三者管理がいい！となれば理事長一人の反対では対抗できません。

っていうのが一般論ですが、日本人は役職に弱いので多分阻止できます。

[1226: 名無しさん]

>>1225 匿名さん
申し訳ありません。私の書き方が悪かったです。
第三者管理方式を採用したい理由が、だれもなり手がいないことだとしたら、誰かが理事長に立候補すれば阻止できるのかな？と素朴に思ったのです。

[1227: マンション掲示板さん]

>>1226 名無しさん
なり手がいない事の根本原因が無関心にあるなら無理です。先送りになるだけで理事長が変わればそこで第三者管理に切り替えられるでしょう。
もし原因がそれ以外であるならまだ手の打ちようはあるかもしれませんが…

[1228: 通りがかりさん]

どのくらいの搾取までなら我慢できるか
金出しても面倒を避けたいなら第三者管理方式は渡りに船なわけだし
投資で買ってる人や10～15年くらいで買い替え予定派には積み立て金目減りはたいしたデメリットでは無い

[1229: 匿名さん]

大手管理業者による第三者管理者方式は問題がなく、中小管理業者が要注意なのでしょうか？
そんな気もするが、違うような気もする。


第１回 外部専門家等の活用のあり方に関するワーキンググループ 議事概要
＜抜粋＞

（委員）

・印鑑と通帳の同時保管について、大手管理業者であれば部署を分けて保管していることもあるが、同じことを中小管理業者ができるとは限らないし、もっと悪い場合だと中小で事故が起きる可能性もある。体制的な観点で考えるのであれば、大手を念頭においてできるとするのではなく、中小を見て決めないといけない。

大手管理業者が管理者を務めるのは問題が起きるとは考えていないが、それが中小にまで広がって、あらぬ事故を起こす可能性があるということは念頭においてほしい。


・たしかに小規模の管理業者の管理者方式には注意を要する。

しかし、管理業者の規模により、第三者管理者方式のルール作りをするのは行き過ぎではないか。そもそも管理者方式のメリットは、区分所有者が区分所有建物にいなくても区分所有建物の管理が出来るというところにある。判断能力が衰えて、区分所有者の過半数の者が要後見状態になった場合、後見人が付いていなければ如何なる意思表示（議決権行使）もできないので、マンション管理が止まってしまう。

[1230: 匿名さん]

>>1229 匿名さん
>・印鑑と通帳の同時保管について、大手管理業者であれば部署を分けて保管していることもある
この議論をしている時点でズレてますよね。
社長が印鑑と通帳を持って来いって言われて断われるのでしょうか？ビッグモーター等と同様、縦社会の管理会社がほとんどです。

利益しか考えない管理会社に任せるにはまだまだ信頼できません。上手く管理できている管理組合をモデリングし、それに沿った管理を義務付けたり、厳しく規制しないと骨の髄まで吸い付くされます。

[1231: 匿名さん]

印鑑と通帳の同時保管よりも、そもそも、修繕積立金を預ける保管口座を管理業者名義としても差し支えないとしている（するしかない）ことに問題がある。

・資料 第三者管理者方式の各論点に関する検討
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001708895.pdf
＜抜粋＞

【参考②】平成11年２月４日衆議院予算委員会法務省民事局長答弁概要

一般論として、修繕積立金が「○○管理組合代行○○管理会社名義」で預金されている場合には、預金名義のほかに、預金通帳及び届出印鑑の管理状況、管理組合と管理代行会社との管理委託契約の内容等が考慮され、場合によっては管理代行会社の預金であると裁判所が判断する可能性がある。

この場合に管理代行会社が破産したときは、その預金は管理代行会社の破産財団の構成する財産に帰属することになると考えられる。

・第１回 外部専門家等の活用のあり方に関するワーキンググループ 議事概要
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001708794.pdf
＜抜粋＞

（委員）

・ （資料 4 P1）「管理業者が管理者になる方式」について、管理組合内に理事長（代表）がいないためマンション管理適正化法上の管理組合ではあるが、権利能力なき社団たる管理組合ではないと解される。

そのため、管理組合名での銀行口座の開設ができないし、契約の主体にはなれないということになる（実際に、そのようなマンションはある）。

[1232: 通りがかりさん]

新築が第三者管理方式をむしろ売りにしてる場合もあるので注意した方がいいですね
トラブル保険とか出来そう

[1233: 匿名さん]

第1回WG議事概要P4
「区分所有法の管理構造からすると、団体管理方式（管理組合法人）だと管理者はおらず（役員に管理者の規定が準用されているだけ）、代表の行なった行為の効力は代表形式で団体を通じ構成員たる区分所有者に及ぶ。逆に管理者方式だと、団体（法的主体たりうる）がなく、管理者は区分所有者の代理人であるので、管理者の行なった行為の効力は代理形式で区分所有者に直接及ぶ。しかし、同じく団体管理方式であっても、区分所有法に規定のない「権利能力なき社団方式」の場合は、理事長が管理者でもあり代表でもあるため、代表形式と代理形式との二重適用になっていて非常にわかりにくい。管理者は３条団体の代表ではないから３条団体を権利能力なき社団化にするためには、管理者を選任するだけでは足らず代表を別に選任せざるをえないが、その代表は区分所有法上の管理者ではないので、代表の招集する総会が区分所有法上の集会となり、代表に一年に一回の集会招集義務を尽くさせるためには、代表を管理者にもしておく必要がある（管理者には区分所有者が就任するのが原則という発想もこのような構造と無関係ではない）。」

この委員発言における「区分所有法に規定される管理者は、区分所有者の代理人である一方、理事長は管理者であると同時に管理組合の代表者と（管理規約で）されている」という主張はそのとおりであるが、「代表者の招集する総会が区分所有法上の集会であり、年１回の総会招集義務を尽くすためには代表者を管理者にもしておく必要がある」という主張には首を傾げざるを得ない。
区分所有法には管理組合法人でなければ代表者の規定はなく、毎年１回の集会招集は管理者に課せられた義務である。
それはともかく、管理者は区分所有者の代理人なので、代表者の行為を排除して代理人であることを徹底し、区分所有法に規定される代理権の範囲を逸脱せず濫用もできない体制にすれば第三者管理者方式も成立しないこともないのかもしれない。
すなわち、例として次のようにすることが考えられる。
・管理者以外に区分所有者を含む複数の監事の設置を義務づけ、代表者は区分所有者である監事とする。
・管理者は区分所有法に規定される代理権として、規約に定めた行為、総会の決議を実施するが、総会の議案および臨時総会招集は、監事の事前の承諾を義務づける。規約に定めた行為の実施も、当然、監事の本来業務として監事が監視する。
・管理者が行う契約は、代理人としての代理契約以外は認めない。

もっとも、監事が機能しなければ、この方式でも管理者への牽制は果たせないが、あってはならない本質的に利害を異にする管理会社への代表権授与は避けることができる。

[1234: 通りがかりさん]

最初から第三者管理方式採用なので仕方ないんですよ
10年くらい住んでみてチェックしダメだと判断したら売却しようかと思っています

[1235: 匿名さん]

昨年の検討会でも意見が出されていた、共用部分の（重大変更を除く）修繕のための請負契約等について、管理者が区分所有者の代理人としてではなく自己の名において契約することができるという「管理所有」は、現行の区分所有法（第２７条）で導入可能と思われるが、既に導入しているマンションがあるのだろうか？

●第１回 外部専門家等の活用のあり方に関するワーキンググループ 議事概要
2023年10月26日

・ 管理者についての議論はこれまであまりされておらず、その延長である「管理所有」については議論が皆無である。

区分所有法とマンション管理適正化法が規律するマンション管理の構図にはズレがあり、最初に整理した方が良いのではないか。

＜昨年＞
●第２回 今後のマンション政策のあり方に関する検討会 議事要旨
2022年11月21日

・ 第三者管理に関連してだが、たとえば、管理会社が共用部分を「管理所有」して管理する、第三者管理を超えた完全な管理者方式を採用すれば、定期修繕について集会の決議を不要とすることも可能である。

管理者が専門家として工事内容と費用を決定した上で区分所有者に費用を請求するという管理方式のもとで、区分所有者は費用を負担する者として、いわば納税者感覚で管理者の行動をチェックする「監査」を担う仕組みもありうるのではないか。

管理組合活動の担い手不足や必要な決議が得られないため管理不全に陥る危険性があることが管理組合方式の弱点であるが、完全管理者方式のような仕組みは、不在者や所有不明、要後見状態等の者が一定割合存在することで団体的意思決定が妨げられ適正管理が進まないといった事態を避けられる。

●第３回 今後のマンション政策のあり方に関する検討会
2022年12月23日
配布資料 第２回検討会追加意見

・ 第三者管理の方式に関して、管理者と区分所有法第３条の団体のみから構成されるパターンも考えられるのではないか。このパターンでは、管理組合が存在しないため代表者が存在しない。

このような場合、管理者が共用部分を所有することで、修繕について総会決議を経ずに管理者のみで決められるようになると考える。

[1236: 評判気になるさん]

高い金払って賃貸に住んでるようなものじゃないですか

[1237: 匿名さん]

分譲マンション管理会社・・闇の部分が垣間見れる、ヤフー知恵袋の質問と回答が、興味深い。。

https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q11289082591

[1238: 評判気になるさん]

第三者管理方式の管理会社が本当に信用できるならいいんだがね
ボランティアじゃあるまいし儲けがあるからやるんだし
ならば監視体制は必要なんだよ

[1239: 匿名さん]

管理会社に丸投げでいいんじゃないの。
自分たちが納めている修繕積立金といっても直接は
あまり関心がないんでは。
税金を官僚や政治家が使うのと同じ。

[1240: 匿名さん]

>>1239 匿名さん
管理会社の方ですか？（大爆笑）

[1241: 匿名さん]

いいえ、「Part３」のスレ主（宮爺）です。

[1242: 口コミ知りたいさん]

>>1239 匿名さん
税金を官僚や政治家が
そりゃー怖い方式だとわかるな！

[1243: 匿名さん]

>>1235 匿名さん
検討会とWGの委員は異なるので、これらの発言は同一の委員のものではないのだろうが、管理業界と利害関係を有する委員が、法令を都合よく解釈し、所有権を有することなく賃貸オーナーの立場で管理会社がマンションを管理したいという願望を表明しているものに思える。このことを表すのが「所有者」と「代表者」という言葉へのこだわりである。
まず、区分所有法の「管理所有」は、管理規約に区分所有者又は管理者を共用部分の所有者と規定することで、規定された区分所有者又は管理者に、規定された共用部分の管理（重大変更を除く）義務と当該共用部分を共有する区分所有者への管理費用請求権を授与する制度である。つまり管理を実施する者を指定する目的で便宜上「所有者」と規定するだけであって、実際に所有権があるわけではなく、そもそも共用部分に所有権などの権利の登記はできないのである。
区分所有法制定当時、どのような状況への対応を想定してこの制度が設けられたのか分からないが、一般的なマンションでは特定の区分所有者に共用部分を管理させるニーズは低いだろうから、管理所有者に規定するとすれば管理者ということになるだろうが、管理所有の目的が総会決議を経ずに管理（重大変更を除く）を迅速に実施することにあるなら、管理規約に別段の定めをすれば共用部分だけでなく敷地・附属施設に対しても法的には同じことが可能であり、あえて管理所有を持ち出す必要性はないと考えられる。
この委員が「管理所有」を持ち出し、管理所有者に指定された管理者を「完全管理者」と定義する目的は、所有という言葉を利用し、管理者が共用部分の実際の所有者として第三者管理者管理を実施するイメージを与えることにあると推察される。
なお、総会決議を経ずに管理（重大変更を除く）を実施したとしても、年1回の総会招集と総会における事務報告は管理者の義務なので、管理者は総会を招集することなく管理ができるわけではないし、重大変更等の区分所有法で総会決議が義務付けられる議案は、当然、総会招集が必要になる。
つぎに、「代表者」であるが、この委員は区分所有法では区分所有者の代理人と規定される管理者を、管理組合の代表者にしたくてたまらないようである。
第2回検討会追加意見では「管理者と区分所有法第3条の団体のみから構成されるパターンでは、管理組合が存在しないため代表者が存在しない」と意味不明な主張がされているが、おそらく「代表者が存在せず権利能力なき社団の要件を満足しない第3条団体は管理組合ではないので、このような団体では管理者が代表者の立場で管理を行う必要がある」と主張したいのだろう。
しかし、第3条団体のうち権利能力なき社団の要件を満足するものが管理組合であるといった法的な定義は存在せず、管理組合は一般的には第3条団体と同一視されている。管理者を代理人として組織上、成立させるには、管理組合に代表者が必要とするなら、管理者自身を代表者としなくても、特定の区分所有者を監事等として代表者にすればよいし、そもそも、代表者がないと代理人としての管理者は成立しないという主張には根拠がない。
第三者管理者を管理組合の代表者にして代表権を授与することは、第三者管理者を当該マンションの賃貸オーナーにして決定権を委ねることに等しく、区分所有者にとって危険な選択である。
特にG社の第三者管理者方式では、理事会及び監事を廃止した上で、代表権を有する第三者理事長による管理が行われているとされ、この委員のいう「完全管理者」方式を超えて区分所有者には「納税者感覚で管理者の行動をチェックする監査の仕組み」も存在しない管理方式が構築されているのかもしれない。

[1244: 口コミ知りたいさん]

>>1243 匿名さん
最後の「かもしれない」は「されています」だと思います
総会は開催されますが管理者は管理会社とされており会計は報告であり監査役はいません

[1245: 評判気になるさん]

いかにも第三者管理方式が中立的俯瞰的立場で住民の財産守れるか主張する所が多くなりました
このながれに巻き込まれる前にガイドライン出して貰わないと手遅れになりそうです

[1246: 匿名さん]

「お墨付き」でもあるガイドラインが整備され利益相反等の問題が解決されれば、導入する管理会社が増えるでしょう。理事長・理事会支援業務がなくなれば、経費削減（主にフロントマンの人件費）で利益（株主配当）を増やせる。

第三者管理者方式を推進する、ある管理会社の業績は、令和03年03月期（2020年度）以降、１戸当たり、月額平均の売上高が約１００円ずつ増加、営業利益が約４００円ずつ増加。令和05年03月期（2022年度）は、営業利益率が約３０％にも達している。
（従業員全員がマンション管理部門ということから、他の事業の営業利益がないと仮定。）

＜参考資料＞
株式会社●●｜一般社団法人マンション管理業協会
https://www.kanrikyo.or.jp/member/data/198411001.html

・従業員数　5,037名　(内、マンション管理部門　5,037名)

管理実績
令和05年03月 ／ 令和04年03月 ／ 令和03年03月
・戸数
233,222 ／ 229,708 ／ 223,043

財務状況(単位:千円)
・(内、マンション管理部門売上高)
17,423,377 ／ 16,871,652 ／ 16,136,588

・営業損益
5,330,672 ／ 4,174,730 ／ 3,011,316
------------------------------

＜計算値＞
令和05年03月 ／ 令和04年03月 ／ 令和03年03月

・売上高の１戸当たり、月額平均（単位：円）
（＝マンション管理部門売上高×１,０００÷戸数÷１２）
6,226 ／ 6,121 ／ 6,029

・営業利益の１戸当たり、月額平均（単位：円）
（＝営業損益×１,０００÷戸数÷１２）
1,905 ／ 1,515 ／ 1,125

・営業利益率
（＝営業損益÷マンション管理部門売上高）
30.6％ ／ 24.7％ ／ 18.7％

[1247: 匿名さん]

第三者管理を依頼するとしたら、管理会社が一番
多いのかな。
次はマンション管理士。

[1248: 匿名さん]

>>1245 匿名さん
ガイドラインに法的効力はなく、G社のように法令の規制すら回避しようする管理会社に対しては、その行動に対する牽制効果はほとんどないと考えている。実効的な牽制には、やはり制度的措置（法令改正）が必要となるが、そこに至るにはさらに多くの管理組合の犠牲のもとに問題が公知になる必要があるかもしれない。

>>1246 匿名さん
この管理会社はG社であり、同社は以前から「第三者管理者管理により、夜間・休日の理事会対応等がなくなれば管理会社にもメリットがある」と主張しているが、実のところＧ社の第三者管理者管理は同社にしかメリットのないものと考えている。
G社は従来より人的効率の極大化を図っており、フロントは他社以上の管理組合（数十？）を担当させられ担当組合の訪問などまともにはできない状態にあるとされる。そのような状態にあっては第三者管理者方式を採用しても管理組合当たりの人員削減は困難で、組合向け文書作成量の低減等の効果はあるかもしれないが人件費の削減は、たかが知れていると考えられる。
第三者管理者管理採用の増加と供にG社の営業利益率が増加しているとすれば、同方式により工事等の受注が容易になり、工事等の受注量とその中抜き額を増加できる効果以外には考え難い。
したがって、他社が第三者管理者方式を採用しても、G社のような割り切った運用ができなければ、営業利益率を増加させられるのか不明である。
G社の第三者管理者管理を採用しようとする管理組合の場合、理事会自体が機能しておらず、理事は実質的な業務をほとんど行わずにG社主導の下に管理組合を運営しているケースがほとんどと想像される。逆に云えば、この場合、G社は、第三者管理者方式を採用しても理事会の業務を代替して行う必要がなく追加コストは発生しない。G社は管理者業務の受任費用を請求する気は起きないかもしれないが、工事等の受注による収益増大の機会を自由に得ることができる。
一方、Ｇ社のような管理会社からの強要ではなく、管理組合が、理事会を機能させるための理事の負担は、第三者管理者管理採用に伴う負担増と比較しても釣り合わないと考えて、管理会社の第三者管理者管理を採用する場合は、委任契約により管理者の業務内容と委任報酬の他、監査等による利益相反取引抑制の仕組みについても規定するだろうから、工事等の受注による収益は限定されると考えられる。

[1249: 評判気になるさん]

今年度に入って第三者管理方式の新築物件を2件購入検討しました
ひとつは外部監査もいて最初から第三者管理方式を売りにしていましたがもうひとつは管理会社が管理者で監査も無いもので契約寸前で判明しました
これからは管理会社も早めにチェックする必要があると思います

[1250: 匿名さん]

>>1248 匿名さん

>第三者管理者管理採用の増加と供にG社の営業利益率が増加しているとすれば、同方式により工事等の受注が容易になり、工事等の受注量とその中抜き額を増加できる効果以外には考え難い。

　工事等、仲介手数料収入の増加は、売上に計上される（はず）。１戸当たり営業利益の月額平均が約４００円増、売上が約１００円増。残り約３００円は、経費削減による寄与が大きい考えられる。

　売上－経費＝利益

フロント人件費以外の経費削減は、「管理仕様の見直しによる支出の削減」が考えられる。例えば、管理員業務や日常清掃業務を大幅に減らす等、サービスカットが第三者管理者方式で、やりやすくなる。

　この管理会社の場合、１戸当たり月額売上高、約６,０００円から営業利益、約２,０００円を引いた残りの経費が約４,０００円。受託組合数から１組合当たりの戸数平均が約５２戸。よって、１組合当たりの経費、月額平均が約２０数万円。

約２０数万円なら、管理員業務費（通勤方式）の目安金額、２７万円（消費税別）にも足りないが、巡回方式に見直せば、９万円に減らせる。
（１名当たり週４日・３時間勤務。清掃を主な目的とし、ゴミ収集日時に合わせて出勤。）

＜参考資料＞
図表４３ 管理委託費の項目別の目安金額（消費税別）
https://dol.ismcdn.jp/mwimgs/e/0/600/img_e067df7dff57c8db159922c68e7cd...

[1251: 匿名さん]

>>3877 匿名さん
ヒント：　合人社エンジニアリング

[1252: 匿名さん]

>>1250 匿名さん
第三者管理者管理に伴うG社の営業利益率増加は、人件費削減の寄与が大きいとする主張の真偽はともかく、それほど容易に人件費を削減できるとしたらフロントの担当組合数がさらに増えるということだろうから、それはそれでG社のブラック体質を示すものに思えるし、適正化法の事務所毎の専任の管業主任者の設置基準（30組合毎に１人）に対応できるのだろうかと思わざるを得ない。
それはともかく >>1246 の計算に用いられた次の仮定は、
G社HP（ https://www.gojin.co.jp/kessan/ ）にある決算資料（損益計算書）をみると無理があると考えられる。
>従業員全員がマンション管理部門ということから、他の事業の営業利益がないと仮定
R５年度を例とすると、計算では営業損益5,331百万円は同社のマンション管理部門の売上高17,773百万円に対するものと仮定しているが、決算資料をみるとこの営業損益は同社の営業収益28,448百万円から営業費用23,117百万円を差し引いたものである。
つまり、この営業損益にはマンション管理部門以外の売上高（10,675百万円）に対応する額も含まれているということであり、この営業損益をマンション管理部門売上高で除して営業利益率とするのは無理ではないだろうか。
したがって、G社の正しい営業利益率（=営業損益／営業収益（売上高））は次のとおりとなる。
　G社　　　　　R5年度　　 R4年度　　R3年度
　営業利益率　　18.7%　／　15.8%　／　11.9％
ところで、G社は企業グループの構成企業の一つであり、グループとしての損益はG社だけの損益計算書を見ても分からない。G社受注の工事の売上は、まずグループ企業のG社エンジニアリング（実態は、G社と一体の企業とされるが）の売上として計上されると想像される。 >>1251 さんはこのことを注意喚起されているのではないだろうか。
そこで、G社HPにあるG社エンジニアリングの損益計算書から、管理戸数１戸あたりの月平均売上高と営業利益率の推移を算出してみる。
　G社エンジニアリング　　　　R5年度　　　 R4年度　　　R3年度
　月平均売上高（１戸あたり）　7,031円　／　 5,935円　／　5,535円
　営業利益率　　　　　　　　　　2.7%　 ／　　2.8%　　／　　2.7％
この売上が、全て管理マンションの工事に依るものかどうかは分からないが、G社エンジニアリングの管理戸数1戸あたりの月平均売上高は、順調に増加していることが見て取れる。
一方、その営業利益率は、3%以下の低い値に値に留まっており、おそらくその経費をG社の売上に振り替えることで、G社に利益を移転しているものと想像される。
実際にそのようなことが行われているかどうか、また、経費振替の名目が仲介手数料かどうかも分からないが、その振替先がマンション管理部門売上高ではなく、マンション管理部門以外の売上高に振り替えられているとすると、マンション管理部門の売上高増加以上に工事受注に伴うG社の利益を増加できる一応の説明にはなる。

[1253: 匿名さん]

>>1252 匿名さん
外部に公表しているようなデータを基にして、G社全体のカネの流れを把握しようとすること自体、ムリがあるのでは？？？
やはり検察レベルの介入がないと、正直言って難しい。

管理会社が管理者に就任する第三者管理方式で監事廃止に固執するのは
自分が知る限り、G社とG社のやり方をまねたA社だけである。
その他の管理会社はいずれも理事会廃止は大前提だが監事は廃止しない。
これは国土交通省のガイドラインやいくつかの管理評価制度の基準に対応している。
H社は修理修繕の際に区分所有者側からの相見積もりの提案に従うという話も聞いた。（しかし、そうであるならば、理事会廃止は不要なはずだ）
やむを得ぬ事情で第三者管理方式を選択する場合も、理事会は廃止せずに形式だけでも温存し、（これは悪徳管理会社のやり方を知り尽くしたあるマンション管理士が授けてくれた知恵である。）
外部専門家に管理者や理事長の地位を与えることを避け、副理事長や監事くらいの地位を与えるという賢明な方法もある。マンション管理組合NPO団体など複数の団体に相談すべきで、管理会社の言いなりになって安易に理事会を絶対に廃止してはいけない。管理会社の内通者を見抜くことは非常にたやすい。管理会社が管理者になる第三者管理方式を総会決議に持ち込もうと、躍起になる人物である。

[1254: 評判気になるさん]

残念ながら新規物件で最初から理事会無し監査無しの管理会社Gが管理者のものが出ています
総会はありますがおそらく機能しないでしょう

[1255: 匿名さん]

>>1253 匿名さん
>>1250さん（おそらくG関係者？）の主張の疑問点を、G社開示データを用いて指摘しているだけであって、「Ｇ社全体のカネの流れを把握」しようとしているわけではない。Ｇ社はそのようなことが可能なデータの開示をそもそもしてはいない。

管理会社による第三者管理者方式は、それが管理会社からの採用提案（強要）の場合、管理会社自身のメリットのための提案であろうから、管理組合は基本的には受けるべきではないと考える。
そうではなく、管理組合側のニーズ、例えば「物理的に理事会に出席できる組合員がほとんどいない」とか「理事の業務量は、時給の高い組合員が無償又はわずかの報酬で行うには多すぎる」等の理由での採用は考えられる。ただし、管理組合側のニーズで採用する場合、管理組合にはそのためのコストが当然に発生すると考えるべきである。
管理会社の場合、利益相反取引の問題が生じ易いが、マンション管理士等の外部専門家による第三者管理者方式の方がよいかどうかは、結局のところ、受任者の信頼性の問題となるので何とも言えない。
重要なのは、管理組合が管理者の業務執行を適切に監視できる体制を構築することである。
その場合、理事会を廃止せずに残しておけば、管理者に対する監視機関として機能するかと云えば、理事会は標準管理規約では管理組合の業務執行機関とされており、監視機関とするにはその役割を定義し直す必要がある。
理事会を残して、第三者管理者を理事長にすることは、管理組合の代表権を第三者管理者に授与することであり、管理会社をオーナーとする賃貸住宅化に等しい論外な選択であるが、第三者管理者ではなく第三者役員として副理事長や監事にすればよいとも云えない。特に監事は理事会メンバーではなく、理事会の業務執行を監視する立場であり、管理会社が監事に就く場合は、間接的には自身を監視する立場に就くということになり同様にあり得ない選択である。
理事長以外の理事に第三者役員が就く場合は、外部専門家の立場から適切な管理組合の運営を助言する役割が主に期待されることになるが、管理会社は外部専門家ではなく、直接の利害関係者でもあるのでそのような役割を担うのは適切ではない。
また、理事会に第三者役員を入れる選択は、管理組合の第三者管理導入ニーズが理事会運営の適正化にある場合であって、そのニーズが理事会業務自体の委託にあるなら、理事会の温存は、そもそも選択肢にならない。
第三者管理者の監視を、標準管理規約の「外部管理者総会監督型」の記載のように、総会が行うことは現実的でないので、別途、監視機関を構築する必要があるが、理事会の業務執行の監視はもともと監事の役割なので、監事の機能を強化し複数の監事からなる監事会を設置することが考えられる。さらに管理組合の代表者には、監事会を構成する監事の1人が代表監事として就くことにする。
監事は区分所有者とするが、監事に就ける組合員も不足する場合は、コストを要しても委任契約書の作成支援等も考慮しマンション管理士等の外部専門家を監事会に入れるのもよいかもしれない。ただし、代表監事には、区分所有者が就くべきである。
また、現行の標準管理規約にも管理組合の業務執行および財産状況に不正がある場合の監事の臨時総会招集権が規定されているが、監視の実効性を高めるため第三者管理者の業務執行に不正を認める場合の、臨時総会招集権および解任決議提出権について管理規約に規定しておく必要がある。
一方、第三者管理者の就任は、総会における選任決議だけでなく、管理組合との書面による委任契約に基づいて行われる必要がある。区分所有法に規定される管理者は、管理組合の代表者ではなく区分所有者の代理人であり、第三者管理者は委任契約に基づき代理人の立場で、管理組合の業務を執行することになる。
委任契約には、管理者の業務内容、監事会への業務執行状況の適宜の報告義務等以外に、監査等による利益相反取引の抑制についても規定しておく必要がある。管理会社の場合、利益相反取引の完全な排除は難しいだろうが。また、委任業務量に見合う適正な委任報酬を規定しておくことは、委任業務を工事受注等による収益を得るための手段にしないためにも必要なことと考える。

[1256: 匿名さん]

>>1255 匿名さん
管理会社が管理者になる第三者管理方式がここではメインに論じられているだけで、管理者その他の外部専門家はマンション管理士（弁護士や税理士も可能ではあるが一般的ではない。）がなることももちろん可能なので、このスレを読まれる方は誤解なきようにお願いいたします。管理会社が管理士などになることは利益相反の問題が発生するので避けるべきだと自分は思う。管理会社の場合、委任契約における利益相反取引の抑制は形骸化する危険性が高いので、要注意。
1255が書いている内容が正当であるのは、管理組合員のほとんどが相当知能が高くて学習能力がなければ難しい。実際に第三者管理方式を導入するマンションの管理組合員の現実は真逆だと思う。

[1257: 匿名さん]

第三者管理方式を導入してしまったら、管理会社と下請けの関係を完全透明化する方法などないと思う。公正化するには、やはり管理組合側で相見積もりを取ることが重要である。しかし、理事会廃止してしまうと、それが不可能になる。

[1258: 匿名さん]

国土交通省はもともと管理者（＝外部専門家）としてマンション管理士を想定していたのであり、管理会社を想定していたのではなかった。法的整備の未熟さを悪用して、悪徳管理会社が第三者管理方式ビジネスに参入してきたから、利益相反の問題が浮上してきた。天下り先を確保したい役人たちや大手デベロッパーや新興独立系の顧問ポストを狙っている○○士業のみなさん、利益相反の問題をうやむやにすると、先に見えてくるのは、全国規模のマンション崩壊しかない。実際に第三者管理を導入しているマンションのほとんどが管理会社に管理委託しているマンションだという事実といかに向き合うのか。

[1259: 匿名さん]

1258だが、現在ようやく各地の管理不全を起こしたマンションの実態調査結果がネットのあちこちで読める。驚くべき事実は、管理不全を起こしたマンションのほとんどが、自主管理などではなく管理会社と委託契約を長年結んできたマンションであるという事実である。（もちろん管理組合すら存在しなかったようなマンションは除く。）
欧米のマンション管理に関わる法律では、利益相反問題を最重視している。そして管理組合や理事会（またはマンション内部の諮問委員会）も訴訟保険に加入しており、法によって守られている。

国際比較すると、日本の管理組合員＝区分所有者たちは、権利が十分に守られておらず、まさに弱者である。

管理会社が利益相反行為を犯した場合、区分所有者は修繕費や工事費を支払う義務があるだろうか。（民法108条の”同意”とはいかようにも解釈できる非常に曖昧な概念だ。第三者管理方式に移行し、理事会廃止してぼったくられたマンション管理組合側はいくら訴訟を起こしても管理会社と結んだ契約書があるかぎり、それがボッタクリに対する”同意”がなされていたと、みなされる危険性があるのではないか。）
第三者管理方式の是非をめぐる問題において、日本のマンション管理がずっと抱え続けてきた闇の部分や隠匿され続けてきた矛盾があらわになった気がする。

[1260: 匿名さん]

工事を行えば、その工事か理不尽だろうが高かろうが
支払う必要があります。

[1261: 通りがかりさん]

国交省がやっと問題に気がついて動き始めたんですかね？単なるガス抜きならガッカリ

[1262: 匿名さん]

>>1260 匿名さん
利益相反に違反した場合、実際にはそんな低レベルの単純な問題ではありません。

[1263: 匿名さん]

>>1256 匿名さん
理事会が機能しておらず、管理会社主導で開催され、理事は実質的な業務を実施していないような管理組合が、第三者管理者方式を採用することは、管理会社の収益増大に貢献するだけなので避けるべきでしょう。しかし、実際には、このような管理組合が、管理会社の押し付けによって採用している例が多いのは云われるとおり確かだと思われます。
>>1255に記載したのは、このような管理組合ではなく、理事会は機能しているが理事の業務負担が過大と考えて、自発的判断の下に理事会業務自体を委託するような管理組合を想定しています。
この場合の管理組合は、委託すれば当然、高くつくことを承知の上で理事会業務を委託することになるので、不要な水増し工事等は問題であっても、多少の利益相反取引は、それが想定される許容範囲であれば大きな問題にならないと思われます。また、第三者管理者がマンション管理士であっても、工事等をすべて競争発注にして業務を円滑に遂行できるとも思われません。
それよりも重要なことは、管理者に問題が生じた場合に、管理組合が管理者を迅速に解任できる体制を維持することで、そのためには管理組合の代表権は、区分所有者側が保持する必要があります。
つまり、第三者管理者を第三者理事長にしてはいけないということで、このことは理事会が維持されている場合でも、第三者管理者がマンション管理士である場合でも同じです。

[1264: 匿名さん]

平成１３年（２００１年）通達に書いてあるように、管理業者の管理者以外に、区分所有者の管理者を選任するべきではないかな？ＷＧ資料にも、同じようなことが書いてあるから、ガイドラインはそういう方向かも？

マンションの管理の適正化の推進に関する法律の施行について
平成１３年７月３１日
https://www.mlit.go.jp/common/000116788.pdf

ロ）マンション管理業者が管理者等に選任された場合においても法第７６条の規定は適用され、規則第８７条第６項第２号に定める保管口座及び同項第３号に定める収納・保管口座においては管理組合又はその管理者等を名義人とすることとされているが、管理組合が法人化されていない場合は管理業者名義としても差し支えないものとすること。
　ただし、本法の趣旨にかんがみれば、管理業者等が管理組合の管理者であり、管理組合が法人化している場合は管理組合名義、法人化されておらず管理業者以外の者も管理者に選任されている場合は当該者の名義とすることが望ましいこと。

外部専門家等の活用のあり方に関するワーキンググループ
■第1回（開催：令和5年10月26日）
・資料５ 管理業者が管理者となる場合のマンション管理適正化法に係る解釈・運用について
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001706947.pdf

○ マンション管理業者が管理者である場合であっても、マンション管理業者以外に管理者に選任された者が存在する場合には、当該マンション管理業者以外の管理者に対しても重要事項説明が必要であり、管理事務報告を実施することが望ましい。

[1265: 評判気になるさん]

まだまだ問題山積で現時点で管理会社を管理者とさせてはダメですね

[1266: 匿名さん]

>>1263 匿名さん
国土交通省の外部専門家活用ガイドラインには、「理事会廃止せよ」などとはどこにも書かれていない。ガイドラインに書かれた三つのパターンのうちの一つに過ぎない。それにもかかわらず、悪徳管理会社は第三者管理方式導入においては必然的に理事会廃止が伴うと国土交通省が言っているかのように区分所有者たちに信じ込ませようとする。

第三者管理方式を導入しても理事会は絶対に廃止すべきではない。とりわけ管理者のポストを外部専門家に委ねる場合には何重にも監視体制を構築し、―理事会、管理組合、監事、行政との連携など、ー出来れば管理組合を法人化して、外部専門家が背任行為を行った場合に相応の賠償と法的責任、重い法的制裁と社会制裁を受けるような仕組みを作らねばならない。理事長のポストを外部専門家に委ねた場合に生じる最大のリスクは、管理組合が第三者管理者に対して訴訟を起こそうとした場合、訴訟主体が不在・不明となり、訴訟を起こせずに泣き寝入りとなる危険性だと思う。
管理組合が訴訟を起こす場合、まず訴訟費用が最大のハードルとなる。安易な第三者管理方式への移行と理事会廃止は避けるべきだ。

＞多少の利益相反取引は、それが想定される許容範囲であれば大きな問題にならないと思われます。

このような曖昧さを残せば、第三者管理方式はおそらくいずれあきらかになることだろうが、マンション居住者のみならず、社会にとっても有害なものにしかなりえない。管理者のすべての利益相反行為は背任行為とみなされる欧米並みの厳格さが第三者管理方式の導入には求められる。

[1267: 匿名さん]

>>1266 匿名さん
第三者管理方式において、理事会を残すべきかどうかに考えの相違はあるでしょうが、理事会方式の管理組合運営において、マンション管理士等の外部専門家を活用するなら、業務執行権のある理事にする必要はなくアドバイザー又は特定業務（管理規約策定等）の支援者に留めるのが賢明と考えます。もちろん、外部専門家ではない管理会社はそのような役割には不適です。
第三者管理方式を管理会社の都合でなく、実際に管理組合側のニーズにより導入する場合は、むしろ管理組合業務の執行機関である管理者とその監視機関を分離する方が、管理組合が第三者管理者をコントロールし易くなると考えています。
区分所有法が規定する管理者は管理組合の代表者ではなく区分所有者の代理人なので、代表者は当然、監視機関の方に置きます。第三者管理者に対する訴訟が必要になる場合は、監視機関の代表者が管理組合側の当事者となります。 >>1255 では、そのような監視機関として監事会の設置を提案しています。
利益相反取引については、これを完全に排除すれば、管理会社による第三者管理者方式はそもそも成立せず、管理会社による同方式を禁止することと同等と思われます。それも一つの見識ですが。
なお、管理組合法人方式は、管理組合が主体的で自立した運営を行うにはよい方式ですが、同法人に管理者は存在せず、理事は代表者なので第三者管理方式とは馴染みにくい方式です。
理事の1人を代表理事にして、他の理事として外部専門家を入れることは考えられますが、そもそも管理組合法人にする管理組合が、外部専門家をアドバイザーに用いることはあっても、第三者管理方式を採用しようとは考えないでしょう。

[1268: 匿名さん]

法制審で委員から提案された「第三者を管理者とする場合の監事の選任」は区分所有法改正の答申には入りそうもないが、パブコメの意見、有識者委員の意見は参考になるかもしれない。

法務省：法制審議会 区分所有法制部会 第１２回会議（令和５年１０月１７日開催）
https://www.moj.go.jp/shingi1/shingi04900001_00217.html

● 部会資料２１ 区分所有法制の改正に関する要綱案の取りまとめに向けた検討（２）
https://www.moj.go.jp/content/001404344.pdf
36 of 51（３６ページ）～
９ 第三者を管理者とする場合の監事の選任
法人化していない区分所有者の団体において、区分所有者以外の第三者を管理者として選任する場合には、監事を選任しなければならないものとするとの規律を設けないことで、どうか。

● 参考資料１２ 「区分所有法制の改正に関する中間試案」に対して寄せられた意見の概要
https://www.moj.go.jp/content/001404345.pdf
56 of 131（５２ページ）～
９ 第三者を管理者とする場合の監事の選任

【積極的に検討することに賛成】～
【引き続き検討することに賛成】～
【慎重に検討することに賛成】～
【反対】～
【その他の意見】～

● 議事録（ＰＤＦ版）
https://www.moj.go.jp/content/001407291.pdf
25 of 42（２４ページ）～
○小林委員 ～私は９、第三者を管理者とする場合の監事の選任のところなのですけれども、～
○下村幹事 ～監事の選任も含めまして、いわゆる第三者管理者方式につきましては～
○齊藤委員 ～９に関しましての意見、第三者を管理者とする場合の監事の選任ということでございますが、～
○大桐委員 ９の第三者管理についての意見なのですけれども、～
○紺野委員 今、大桐委員からも出ていますけれども、～
○佐久間部会長 誰のどういう利益を守るためなのですかね。つまり、～
○鎌野委員 ～今の議論、９のところはなかなか難しいことだろうと思いますけれども、～
39 of 42（３８ページ）～
○村上委員 ～９に関しましては、～

[1269: 匿名さん]

>>1267 匿名さん
＞第三者管理方式を管理会社の都合でなく、実際に管理組合側のニーズにより導入する場合は、むしろ管理組合業務の執行機関である管理者とその監視機関を分離する方が、管理組合が第三者管理者をコントロールし易くなると考えています。

マンション管理の主体はもちろん区分所有者からなる管理組合であって、管理会社ではない。管理組合業務の執行機関である管理者とその監視機関を分離することは当然のことである。そうしなければ、監視の意味がない。

＞利益相反取引については、これを完全に排除すれば、管理会社による第三者管理者方式はそもそも成立せず、管理会社による同方式を禁止することと同等と思われます。

欧米では利益相反取引は完全排除されねばならないというのが、基本的スタンスであるが、「これを完全に排除すれば、管理会社による第三者管理者方式はそもそも成立しない」というのであれば、管理会社が管理者となる第三者管理方式については、管理組合は避けるべき選択肢であるというほかない。マンション管理士ならば、監視体制を確立させなければならないのは同じだが、利益相反問題は生じない。

欧米ならば、管理組合の利益は訴訟保険によって法の力で守ることが出来るが、
日本では訴訟保険という制度そのものが未発達であり、たとえ監事が不正を発見しようと、管理会社に対して管理組合は対抗する力を持たない。たとえ専門家の監事設置が義務付けられても、管理会社に対して管理組合は不正を指摘することは出来ても、多くの管理組合は、損害賠償請求のための訴訟を起こすことは出来ないのではないかと危惧する。

＞理事の1人を代表理事にして、他の理事として外部専門家を入れることは考えられますが、そもそも管理組合法人にする管理組合が、外部専門家をアドバイザーに用いることはあっても、第三者管理方式を採用しようとは考えないでしょう。

管理組合を法人化するのは背任罪の適用を簡単にするため、会社法に基づく監事の厳格な監視を可能にするためであり、第三者管理方式に適合しているように思える。

あまりに特殊日本的な管理会社主体の第三者管理方式を確立してしまうと、外国投資家たちが逃げてしまうかもね。

[1270: 匿名さん]

>>1269 匿名さん
＞管理会社が管理者となる第三者管理方式については、管理組合は避けるべき選択肢である
第三者管理者方式における利益相反取引を全く許容できない管理組合は、委任先として管理会社をもとより選択しないでしょう。ただし、それは管理組合の選択であって、云われるような欧米流の法規制を導入せよという主張であればどうなのかと思います。
また、マンション管理士であれば利益相反取引と無縁であるとは、言いきれないと考えています。

＞管理組合を法人化するのは背任罪の適用を簡単にするため、会社法に基づく監事の厳格な監視を可能にするためであり、第三者管理方式に適合している
欧米の管理組合を念頭にした記載でしょうが、区分所有法に規定される管理組合法人は会社法の適用対象ではなく、そのような目的で法人化しようとすれば同法の改正が必要になります。

[1271: 匿名さん]

>>1270 匿名さん
御存知ないのかもしれませんが、法人化の目的は様々でしょうが、すでにマンション管理組合法人は　多数存在します。　

区分所有法に規定される管理組合法人は会社法の適用対象ではなく、そのような目的で法人化しようとすれば同法の改正が必要になります。

管理組合法人が会社法の適用対象ではないなどという話は初めて聞きました。
法改正など必要ないと思いますが、どういう意図でそのようなことをおっしゃわれているのか理解できません。

あなたは管理組合ではなく、管理会社主体の第三者管理方式の導入に賛成なようですから、もうひとつマンション管理組合を法人化する最大の利点をここであげておきましょう。法人化すると、マンション管理組合に法律上の人格が認められます。すると、口座開設に使用されるのは個人名ではなく法人名である「管理組合法人」になります。
　多くの場合、管理組合員に対して説明不足のまま、管理会社によって第三者管理方式が導入されてしまいます。事前に手渡される資料などに全く記載されない重要な隠された事実があります。それは、管理会社が管理者になった場合、口座名義が管理会社社長になってしまうことです。

一方で、マンション管理組合が法人化して法律上の人格が認められると、口座開設に使用されるのは個人名ではなく法人名（「管理組合法人」）になります。これは重要なポイントです。

欧米流の法規制を導入せよという主張は行っていません。日本の民法108条の規定に従って、最高裁がどのような判決を下すか楽しみです。しかし、そこまで徹底的に利益相反をめぐって悪徳管理会社と戦おうとする管理組合などおそらくあらわれないでしょう。
区分所有法とそこから分離された単なる規約モデルに過ぎない標準管理規約ー欧米には見られないこの奇異な二分法が今後も統一されることはないでしょうし、部分改正が根本的問題を解決するとも思えません。

しかし、説明不十分なまま、管理会社によって第三者管理方式に移行させられ、理事会まで廃止させられた管理組合を救済するために、「理由を挙げることなく、管理組合はいつでも管理者との契約を打ち切ることが出来る」ことを保証する法律は必要だと思います。（欧米のいくつかの国の法律には、近年の改正後に同文の規定が明記されるようになりました。）この一文があれば、無力な管理組合も少しは管理会社に対して優位は取り戻せるかなと思います。（総会を開くのに全員の印鑑証明が必要だなどという勝手なルールを作る管理会社があるそうですが、管理組合の意思決定を妨害するなど言語道断です。）

また、マンション管理士であれば利益相反取引と無縁であるとは、言いきれないと考えています。

工事会社や修繕会社を経営しているマンション管理士をわざわざ探して第三者管理の管理者のポストを与えれば、もちろん管理会社と同じく利益相反取引の問題が生じるでしょうが、そんなマンション管理士って逆に珍しくないですか。
第三者管理方式をやりたがる管理会社はほとんどの場合、管理組合側が相見積もりをとることを阻止したいからですよね。

自分の主張は唯一つだけです。マンション管理の主体は管理組合以外にないということです。あと、つくづく感じるのは、このような日本の脆弱な法体制の中では、管理組合＝区分所有者の権利を真に守ることは非常に難しいということです。

[1272: 匿名さん]

分譲マンションの管理組合 理事長 自らが、専有部分の雨漏りを確認し、防水業者と打合せした質問と回答が、興味深い。

https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q13290036503