第三者管理方式について

[匿名さん]

まさに両刃の・・・です。少数ながら「本当に必要としている」マンションはあります。だから、厄介なのですが。

それで、こんな方式はどうでしょうか？

「素性を明かした区分所有者であれば、委託管理契約の詳細、修繕記録の詳細および当該費用の詳細を、いつでも閲覧できる。」つまり、Ａマンションの区分所有者がＢマンションの状況を閲覧できる、というものです。もちろん、滞納者氏名や関連業者名等は伏せ字にします。

問題点等、専門家や経験に基づく「つっこみ」大歓迎です。

[1173: 匿名さん]

>>1171 匿名さん
管理会社が、区分所有者になりすますまでもなく自社名でマンションの1室を購入し、管理事務を受託すれば、適正化法の規制を回避できるわけですが、購入に伴う投資のリスクと適正化法の規制回避のメリットを比較した場合、マンションの規模等によっては充分ペイする場合もあるかもしれませんが、一般的には難しいかもしれません。
今の場合はG社が自ら購入するのではなく、既に区分所有者である内通者に形だけの管理会社を作らせ、G社はそこから再受託するスキームなので、このスキームに従う内通者とマンション管理に無関心な他の区分所有者のいるマンションであれば、G社は投資することなく同様に適正化法の規制を回避できるので、G社にとって充分試みる価値があると思われます。

[1174: 匿名さん]

>>1173 匿名さん
>>区分所有者である内通者に形だけの管理会社を作らせ、G社はそこから再受託する
本当にそこまでやるか？実例が知りたいなあ。実際に存在するなら見学会でも開催して欲しいよ。法人登記だって数十万円かかるのにね。社名も教えて欲しい。
それはG社の第三者管理導入を前提としてなのか否か。区分所有者がつくった会社でも利益相反にかわりない。区分所有者である内通者に形だけの管理会社をつくらせても調べればすぐにだれが経営者かわかるだろうに。奇妙すぎる。

[1175: 匿名さん]

>>1133 >>1135匿名さん
>>1174 さんが「内通者メインの自主管理」の実態を詳しく知りたいようなので説明してあげてください。

[1176: 匿名さん]

第三者管理者方式への変更のアンケートが届きました。多数決では負けてしまう可能性があるのですが、どうしたら否決させることができるでしょうか？ちなみに理事ではありません。

[1177: 匿名さん]

現状では総会をやっても普通決議なので簡単に承認されてしまうでしょう。
それに総会ではなく、理事会でやられるとのことですので尚更難しいですね。
やれるとしたら、管理会社方式への切り替えをするには、細則を決めなければ
ならないということで総会の開催を要求してはいかがですか。
総会に提案すればいろいろ問題点もでてくると思いますので。

[1178: 匿名さん]

>>1177 匿名さん
>現状では総会をやっても普通決議なので簡単に承認されてしまうでしょう。

管理規約の内容もわからないのに、どうして「普通決議」と決めつけるのでしょうか？

[1179: 匿名さん]

以前行われた通常総会の資料を再確認すると、臨時総会が今月行われる予定となっておりました。もしかしたら、前回の総会時には第三者管理者方式への変更を予定していて、アンケート後に議論する余地を与えず、臨時総会で決議しようとしているのかもしれません。マンション組合員に知り合いもおらず、1人でどうすればいいか…。

[1180: 匿名さん]

>>1179 匿名さん
なぜ臨時でやるんでしょうね。慌てる必要全くないのに。
既に理事会は傀儡状態ですね。

総会に出席して第三者管理の問題点を指摘して理事長に全責任を取れるか確認、委任票を反対にまわさせるしかないと思います。
あなたのマンションで提案されている第三者管理がどんなパターンか分かりませんが、通帳、印鑑を管理会社が預かるなら着服して計画倒産されたら損害賠償を理事長にすると言ってみたり。。。
あとは役所に相談してマンション管理士に総会に出席してもらい問題点をしてきしてもらうか。理事会に総会に部外者を出席させていいか許可は必要ですけど。

[1181: 匿名さん]

私のマンションの組合員はあまりマンション自治に興味がないらしく、総会であってもほぼ委任状参加で総会出席者はあまりいません。管理会社がコロナを理由に委任状にするよう出欠希望の用紙に記載しているからかもしれません。
来週自治体が主催のマンション管理士相談会があるようなので、相談してみたいと思います。

[1182: 匿名さん]

良くも悪くも、主に、管理業者が管理者となる理事会がない場合の第三者管理者方式についてのガイドライン整備の検討が国土交通省で始まったばかりで、急ぐ理由は何もないと思う。

管理業者にはあるのかもしれないが？

[1183: 匿名さん]

第三者管理＝電通に総理大臣を任せるようなもの。

自分の会社のために管理費を上げ放題。絶対ダメでしょ。

[1184: 匿名さん]

第三者管理は利益相反の恐れがあるのではなく、利益相反ができるから第三者管理を会社が受け持つんだよ。

[1185: 匿名さん]

>>1181 匿名さん
管理会社はG人社ですか？

[1186: 匿名さん]

■第三者管理イラネ！

7月上旬の大雨で、専有部分に雨漏りが発生しました。

現地調査と対策（防水業者との打ち合わせ）、雨漏りの被害者（賃借人）への謝罪、保険会社との打ち合わせ等は全て、理事長である当方が行いました。

管理会社へ依頼したのは、他の理事への『原因と対策』の資料配布のみです。

[1187: 匿名さん]

>>1186 匿名さん
専有部分のことなのでその居住者の問題ではないんですか。
原因調査は管理組合がやりますけど、その原因が専有部分なら
管理組合のマターではないですからね。

[1188: eマンションさん]

>>1185 匿名さん
G人社です。ここの書き込みをみて、第三者管理者方式の恐ろしさを知りました。マンション住民の方にも見てほしい。。。

[1189: 匿名さん]

そんなに合人社の悪口を書き込むものではないですよ。

[1190: 匿名さん]

>>1187 匿名さん

共用部である外壁から、雨水が室内（専有部分）に浸入しました。

雨漏りの原因が専有部分というのは、あり得ないと考えます。

[1191: 匿名さん]

>>1190 匿名さん

「Part3」のスレ主によるいつものガラクタ投稿です。
スルーしましょう。

[1192: 匿名さん]

1181です。
自治体が主催のマンション管理士相談会に行ってまいりました。結論として、引っ越しを勧められました。私の住むマンションは区分所有者の意識がなさすぎるそうで、すでに管理不全マンションだそうです。できる限り住民の皆様の意識を持ってもらえるようしたいと思いますが、理事でもない区分所有者にできることは皆無でしょうか？

[1193: 匿名さん]

>>1192 匿名さん
私は具体的な状況は分かりませんが、自治体に雇われたマンション管理士が言うならまぁ手遅れなんでしょうね。

可能性は低いですが理事会に出席して直接第三者完了はだめだと言うか、理事長に直接言うかですね。
ただ、フロントは本当にレベルの低い人がいて、嫌がらせをされたりする可能性がありますので玄関や集合ポストに防犯カメラを付けたり準備をしたほうがいいかもですね。

[1194: 匿名さん]

総会への出席者の少なさを問題とされてました。管理会社からコロナ禍なので可能な限り委任状でお願いします、と案内に記載があるのも原因かと思うのですが…。
理事長に説明し、臨時理事会を開いてもらえないかお願いしてみます。担当のフロントの方はレスポンスも早く、丁寧に対応してくださるいい人ですが、気をつけようと思います。

[1195: 匿名さん]

>>1194 匿名さん
出席者の数はたしかに指標になりますね。オンラインを提案せず委任で済ませるあたり無関心を進めたい思惑もあるかもしれませんね。

あなた以外にマンション管理に関心を持つ人が他にもいればいいのですが…

[1196: 匿名さん]

>>1194 匿名さん
総会に出席しないのなら、せめて議決権行使書で参加してほしいですね。
委任状での出席は丸投げそのもので、いかに関心がないかを物語っています。

[1197: 匿名さん]

1195様、1196様
気にかけてくださり、ありがとうございます。悪あがきにしかならないかもしれませんが、少し頑張ってみます。

[1198: 匿名さん]

>>1197 匿名さん
もうすでに第三者管理方式の危険性（特にG）を指摘する新聞記事やインターネット記事などありますので、コピーして各戸配布されたらいかがですか。
日経記事などは許可がいると思いますが、専門家によって書かれた各批判的記事の部分引用を集めたものならば大丈夫ではないでしょうか。

第三者管理方式にいったん移行してしまうと、理事会方式に戻すのが困難になりますから、頑張ってください。

[1199: 匿名さん]

一旦第三者管理方式にしたらもとに戻すのは大変です。
第三者はそれをはずされたら仕事が減りますからね。
実験を握っていますから簡単にはその座は明け渡しませんよ。

[1200: 匿名さん]

「素性を明かした区分所有者であれば、委託管理契約の詳細、修繕記録の詳細および当該費用の詳細を、いつでも閲覧できる。」つまり、Ａマンションの区分所有者がＢマンションの状況を閲覧できる、というものです。もちろん、滞納者氏名や関連業者名等は伏せ字にします。

これを個人情報というんですよ。
よそのマンションの理事等が努力して勝ち得た権利を無償で簡単に
開放することはないですよ。

[1201: 匿名さん]

自分たちのマンションの情報をよそのマンションの住民が
みれるというのは問題あり。

[1202: 匿名さん]

第三者管理方式をしなければならないマンションは
もう先がみえている。
工事や点検もままならないのでは？

[1203: 匿名さん]

第三者管理方式では理事会も開催されるのかな。

[1204: 匿名さん]

第三者管理方式自体は住民の負担を減らせるのだから悪いものじゃないと思う。
それにつけ込み悪用するものがいるだけ。アパート経営の感覚で管理者が自分の所有物と思い対応してくれるのであれば、いい管理方式。利益にタカる者を規制できればなー

[1205: 匿名さん]

>>1203 匿名さん
何も勉強してないみたいですね。
管理会社が提案する第三者管理方式では、理事会廃止が前提です。
合人社は監事廃止にも強い執着を持っています。

[1206: マンション検討中さん]

ガイドラインが出ても既に第三者管理方式の物件は何も変えられないのではないでしょうか
ガイドラインから外れていても罰則なければスルーしそうです

[1207: 匿名さん]

>>1206 マンション検討中さん
反社に支配された大型マンションの
組合員は一流管理会社を外されたので
それならば一流管理会社による第三者
管理方式の方が良かったが大勢を占め
ている。

[1208: マンコミュファンさん]

>>1207 匿名さん
一流管理会社とは？

第三者管理方式でも監査がしっかりしているなら安心な気がします

[1209: 匿名さん]

監査をするのは、素人の監事と管理会社のフロントでやってるからね。
しっかりしてるといわれても、分からない者同志だから。

[1210: 匿名さん]

標準管理規約が想定している監事の役割を完全に果たしている監事などほとんどいない。

[1211: 匿名さん]

>>1210 匿名さん
まさにその通りだと思います。
輪番制で仕方なくなった役員ですから、力もやる気もない
連中ですから。
輪番制でも、力のある者は理事長とか会計担当の理事を
しますからね。

[1212: 匿名さん]

>>1192 匿名さん
マンション管理士会の
マンション管理士がそんな分別のない
言動を発するとは疑問に思う。
私はマンション管理士有資格者だけど
そんな言動は慎みます。

[1213: 評判気になるさん]

名ばかりだから理事や監事廃止となってもいいのでしょうか
それこそ管理者となった管理会社のやりたい放題になりませんか？

[1214: 通りがかりさん]

>>1212 匿名さん
ではあなたならどんなアドバイスをされるのでしょうか？

[1215: 匿名さん]

マンション管理士なら、少なくともガイドラインの整備を待つようにアドバイスすべきと思うが？

〇外部専門家等の活用のあり方に関するワーキンググループ
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000...

■第1回（開催：令和5年10月26日）
・資料６　ワーキンググループにおける検討の方向性について
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001706948.pdf
＜抜粋＞

主として、「第三者管理者方式」のうち、管理業者が管理者となる場合について検討を行う

主に①新築マンション、②既存マンションを念頭に置いた検討を行う。
③管理不全マンション、④投資用・リゾート用の新築マンション、⑤投資用・リゾート用の既存マンションが第三者管理者を採用する際についても、①及び②の検討内容が基本的には参考になるものと考えられる。

論点(案)

① 既存マンションにおいて第三者管理者方式を導入するプロセス
② 新築マンションにおいて第三者管理者方式が導入されている場合の説明のあり方
③ 管理組合運営のあり方（管理者権限の範囲等）
④ 第三者管理者方式における、通帳・印鑑の望ましい保管のあり方
⑤ 管理業者が管理者の地位を離れる場合のプロセス
⑥ 日常の管理での利益相反取引等におけるプロセスや情報開示のあり方
⑦ 大規模修繕工事等におけるプロセスや情報開示のあり方
⑧ 監事の設置と監査のあり方

[1216: 評判気になるさん]

理事会が無くても総会があるから大丈夫との見解もありますが性善説の考え方すぎると思います
修繕積立金がどんどん支出されたり管理費が値上げされたり
それこそど素人で何の権限もない居住者にどう抵抗できるでしょうか
大規模改修前、まだ積立金の残金が安心できるうちに売り払うくらいしか逃げ場がなくなりますよ

[1217: 匿名さん]

>>1214 通りがかりさん
組合員の管理意識の希薄さで総会の
出席率が悪いくらいでそのマンショ
ンを引っ越しを進めるマンション管
理士はいないと思うが、
アドバイスとしてはあなたが組合の
理事になり組合から管理についての
話題を啓蒙するしかないでしょう。
私のマンションもお宅と同じように
組合員は管理については希薄です。
困ったもんだ( ´艸｀)

[1218: 匿名さん]

あなたはマンション管理に詳しいのですか。
資格は何をもっているんですか。

[1219: 匿名さん]

マンションに少なくともマンション管理士の有資格者がいればいいんだが。
理事会で資格試験にチャレンジする者を募集して、合格者には奨励金を出す
とかの対応策を講じればいいんだけどね。
もし、合格しなくてもそれなりの実力は身につくと思う。

[1220: 匿名さん]

やはり理事をする者は、少なくとも管理規約や各種細則、
管理会社との委託契約の名用は把握しておく必要あり。
それに、大規模修繕工事の進め方の勉強もしておくべきでしょう。

[1221: 匿名さん]

>>1220 匿名さん
標準管理規約と標準管理委託契約書もね。

[1222: 匿名さん]

1192です。アンケートに第三者管理方式の問題点について記載し、理事長に提出致しました。直接お会いすることはできませんでしたが…。
最悪、第三者管理方式が採用された時は監事を残してもらい、私が立候補しようと思います。そのためにマンション管理士のテキストを購入し読んで見ているのですが、難しすぎて資格取得には時間がかかりりそうです。苦笑