第三者管理方式について

[匿名さん]

まさに両刃の・・・です。少数ながら「本当に必要としている」マンションはあります。だから、厄介なのですが。

それで、こんな方式はどうでしょうか？

「素性を明かした区分所有者であれば、委託管理契約の詳細、修繕記録の詳細および当該費用の詳細を、いつでも閲覧できる。」つまり、Ａマンションの区分所有者がＢマンションの状況を閲覧できる、というものです。もちろん、滞納者氏名や関連業者名等は伏せ字にします。

問題点等、専門家や経験に基づく「つっこみ」大歓迎です。

[1161: 匿名さん]

>>1157 上位さん
国土交通省大臣は連立内閣だと常に草加せんべい系だけど
それも共産党の方は御存知ない？　大爆笑

[1162: 匿名さん]

>>1160 匿名さん
マンション管理士が管理者になるケースと
マンション管理会社が管理者になるケースを同等に論じてはいけない。
前者では利益相反問題は生じないが、後者はまさに利益相反である。
マンション管理会社が管理者になるのは禁止すべきか
管理者になったら絶対に自社グループやその下請けとは修繕修理などの契約を結んではならないとすべきだと思う。
欧米など先進国の視線から見れば、日本のマンション管理制度は謎だらけだね。

[1163: 匿名さん]

そもそも「理事長のなり手がいない」というのが前提ですが、
理事長のなり手を増やせば、第3者管理方式など不要
だと考えます。

[1164: 匿名さん]

>>1163 匿名さん
たとえ有能な外部専門家を招くにしても
理事長は区分所有者で外部専門家は副理事長か監事が妥当だと思うけどね。

[1165: 匿名さん]

>>1162 匿名さん
管理会社が管理者に就くケースについての「今後のマンション政策のあり方に関する検討会とりまとめ」の記載内容を示しているだけで、特に論じているわけではない。
本スレの一部投稿者さんは、管理会社が第三者管理を実施する場合を含めて、国が第三者管理を推進している印象を与えようとしているように見えるが、第三者管理が標準管理規約に導入された2016年の標準管理規約改正においても、管理会社は第三者管理を担う外部専門家とはされていないし（同規約コメント（第33条及び第34条関係）に外部専門家として記載なし）、改正前の検討会においても管理会社が、管理者に就くことには利益相反、組合財産保全に係る課題があるとされていた。
標準管理規約への第三者管理導入は、「組合役員の担い手不足」といった表向きの理由の他に、制度創設したマンション管理士の活用促進という意図もあったかもしれないが、おそらく国の意図に反して管理会社が管理者に就く事例を増加させる結果となっている。
今回の検討会とりまとめでは、「国土交通省の調査」により国が認識したその弊害を是正するための措置（管理会社が管理者となる場合に留意したガイドライン整備、標準管理規約改定等）の効果が見られなければ、法令改正による規制強化の必要性を検討するとしている。
このような国の動きはG社に対しては、内通者による自主管理を推進する動機を強めるだけかもしれないが。

[1166: 匿名さん]

第三者管理はやむおえないマンションもあるだろうが、
管理会社を第三者にしてはだめだね。
利益相反だしね。

[1167: 匿名さん]

>>1165 匿名さん
管理会社の内通者による自主管理という意味がよくわからない。
自主管理というのは通常は管理会社に管理を委託しないということではないのか？
内通者ならばうちのマンションにも数名いるけど、
自分たちの財産が食い荒らされていることに気が付かない
おバカな人たちのことだろうけどね。

[1168: 匿名さん]

>>1167 匿名さん
＞自主管理というのは通常は管理会社に管理を委託しない

「自主管理」の定義がまちまちで、総会、理事会を自力で行い、他の業務は、管理会社等に「一部委託」する「自主管理」が多いのでは？

「一部委託」というのが、適正化法（２条６号）の基幹事務（３業務）の全部を含まない、１つか２つを委託することなら、登録を受けた「マンション管理業者」である必要がないと思う。

●基幹事務
（１）管理組合の会計の収入及び支出の調定
（２）出納
（３）マンション（専有部分を除く。）の維持又は修繕に関する企画又は実施の調整

●「住宅宿泊事業法の施行に伴う自主管理組合を対象とするマンショアンケート調査報告書」より。
平成３０年２月 全国マンション管理組合連合会
https://www.zenkanren.org/pdf/2018/20180316.pdf

自主管理の概念は、変化してきている。住民自らすべての分野で、管理運営する自主管理は、稀になった。

窓口、会計、清掃などの業務は、管理会社などに一部委託するが、大規模修繕の時期、工事内容、規模等の企画立案は理事会、専門委員会で決める。

総会、理事会の議事運営、議事録作成は理事自ら担当する、といった管理が今流の、自主管理といえる。


自主管理の定義が管理組合でまちまちなので、～

[1169: 匿名さん]

>>1167 匿名さん
＞内通者による自主管理
>>1134に記載しているとおり、管理会社が区分所有者となり、そのマンションの管理事務を実施する場合、その管理会社は適正化法のマンション管理業の定義「管理組合から委託を受けて管理事務を行う行為で業として行うもの（マンションの区分所有者等が当該マンションについて行うものを除く。）」から外れるため管理会社による自主管理？となり適正化法は適用されません。
>>1133さん記載の「内通者メインの自主管理」について、>>1134で「管理会社が区分所有者になるスキームを進めて内通者にトンネル会社を作らせて管理事務を受託させ、管理会社はそのトンネル会社から再受託する意味か」と問いかけたところ、>>1135さんは否定されていません。
調べたところG社管理に変更後、さらに自主管理に変更されている物件が確認できるので、実際にそのようなことが行われていると考えています

[1170: 匿名さん]

「内通者による自主管理」といっているのは、（「マンション管理業者」としてではない）管理会社などに一部委託の「自主管理」ではないかな？

[1171: 匿名さん]

>>1169 匿名さん
G社の第三者管理方式の場合、（ゴリ押しで）理事会廃止で管理会社が管理者になる。
区分所有者にはマンションの1室を取得しなければなれない。「管理会社が区分所有者になる」という表現がよくわからない。あの手この手を使うG社でもまさかマンションの１室を購入して区分所有者になりすますことまではやらないと思うが、まさかやるのか？

[1172: 匿名さん]

>>1170 匿名さん
「内通者メインの自主管理」と最初に投稿したのは、G関係者と推測される >>1133さんであり、その実態には不明な点もあります。
しかし、内通者という以上、G社から何らかの利益供与を受け、G社のために自主管理を行っている意味と推定されるので、一般的な区分所有者が自主管理を行う上で集金・出納等の一部管理事務を管理会社に委託するようなものとは異なり、その主導権はG社にあると考えられます。
そして、G社のためにする自主管理の目的は、適正化法の規制回避以外には考えられません。

[1173: 匿名さん]

>>1171 匿名さん
管理会社が、区分所有者になりすますまでもなく自社名でマンションの1室を購入し、管理事務を受託すれば、適正化法の規制を回避できるわけですが、購入に伴う投資のリスクと適正化法の規制回避のメリットを比較した場合、マンションの規模等によっては充分ペイする場合もあるかもしれませんが、一般的には難しいかもしれません。
今の場合はG社が自ら購入するのではなく、既に区分所有者である内通者に形だけの管理会社を作らせ、G社はそこから再受託するスキームなので、このスキームに従う内通者とマンション管理に無関心な他の区分所有者のいるマンションであれば、G社は投資することなく同様に適正化法の規制を回避できるので、G社にとって充分試みる価値があると思われます。

[1174: 匿名さん]

>>1173 匿名さん
>>区分所有者である内通者に形だけの管理会社を作らせ、G社はそこから再受託する
本当にそこまでやるか？実例が知りたいなあ。実際に存在するなら見学会でも開催して欲しいよ。法人登記だって数十万円かかるのにね。社名も教えて欲しい。
それはG社の第三者管理導入を前提としてなのか否か。区分所有者がつくった会社でも利益相反にかわりない。区分所有者である内通者に形だけの管理会社をつくらせても調べればすぐにだれが経営者かわかるだろうに。奇妙すぎる。

[1175: 匿名さん]

>>1133 >>1135匿名さん
>>1174 さんが「内通者メインの自主管理」の実態を詳しく知りたいようなので説明してあげてください。

[1176: 匿名さん]

第三者管理者方式への変更のアンケートが届きました。多数決では負けてしまう可能性があるのですが、どうしたら否決させることができるでしょうか？ちなみに理事ではありません。

[1177: 匿名さん]

現状では総会をやっても普通決議なので簡単に承認されてしまうでしょう。
それに総会ではなく、理事会でやられるとのことですので尚更難しいですね。
やれるとしたら、管理会社方式への切り替えをするには、細則を決めなければ
ならないということで総会の開催を要求してはいかがですか。
総会に提案すればいろいろ問題点もでてくると思いますので。

[1178: 匿名さん]

>>1177 匿名さん
>現状では総会をやっても普通決議なので簡単に承認されてしまうでしょう。

管理規約の内容もわからないのに、どうして「普通決議」と決めつけるのでしょうか？

[1179: 匿名さん]

以前行われた通常総会の資料を再確認すると、臨時総会が今月行われる予定となっておりました。もしかしたら、前回の総会時には第三者管理者方式への変更を予定していて、アンケート後に議論する余地を与えず、臨時総会で決議しようとしているのかもしれません。マンション組合員に知り合いもおらず、1人でどうすればいいか…。

[1180: 匿名さん]

>>1179 匿名さん
なぜ臨時でやるんでしょうね。慌てる必要全くないのに。
既に理事会は傀儡状態ですね。

総会に出席して第三者管理の問題点を指摘して理事長に全責任を取れるか確認、委任票を反対にまわさせるしかないと思います。
あなたのマンションで提案されている第三者管理がどんなパターンか分かりませんが、通帳、印鑑を管理会社が預かるなら着服して計画倒産されたら損害賠償を理事長にすると言ってみたり。。。
あとは役所に相談してマンション管理士に総会に出席してもらい問題点をしてきしてもらうか。理事会に総会に部外者を出席させていいか許可は必要ですけど。