第三者管理方式について

[匿名さん]

まさに両刃の・・・です。少数ながら「本当に必要としている」マンションはあります。だから、厄介なのですが。

それで、こんな方式はどうでしょうか？

「素性を明かした区分所有者であれば、委託管理契約の詳細、修繕記録の詳細および当該費用の詳細を、いつでも閲覧できる。」つまり、Ａマンションの区分所有者がＢマンションの状況を閲覧できる、というものです。もちろん、滞納者氏名や関連業者名等は伏せ字にします。

問題点等、専門家や経験に基づく「つっこみ」大歓迎です。

[1141: 匿名さん]

>>1139 匿名さん
自分は一銭もいらないけど、
（小学生のお年玉レベルの報酬なんかいらない。）
管理組合員は学歴も職歴も様々なだけでなく、
マンション管理の知識レベルも様々。
報酬が欲しいからと言って、無能力で不勉強な人が率先して
理事をやりたがるというのもねえ。

[1142: 匿名さん]

>>1136 匿名さん
G社管理に変更後、さらに自主管理となっている物件は確かにあるようだ。内通者の自主管理になっているかどうかは分からないが、あながち架空の話ともいえないように思える。
G社が存続をかけて努力していることも、社員がつぶれていいと思っていないことも事実かもしれないが、そのやり方が法令に抵触しないならすぐには信用失墜、倒産に結び付くわけでもなく、架空の話であることの根拠にはならない。

[1143: 匿名さん]

>>1142 匿名さん
法令に抵触していなくとも、
「外部専門家活動ガイドライン」に真っ向から対立する
監事廃止を掲げるのはG社だけです。
管理組合やマンション管理の専門家により監視機能をすべて撤廃させて
やりたい放題の環境を作り上げようとしています。
このご時勢に退職金制度のない会社にしがみつく人はいないでしょう。

[1144: 匿名さん]

第三者管理方式の監事は、期末の会計監査はできると思うけど、普段の業務監査ができるのか疑問。

[1145: 匿名さん]

管理会社と管理組合との間で、管理受託契約を結んでおります。

雨漏りや水漏れなどの重大事故は、理事長である当方が率先して動き、防水業者、水道設備業者、内装業者などには、直接依頼しております。

管理会社を通していた頃に比べて、工事金額が2~3割安くなり、また、漏水被害者からは、『対応が早い』と、好評をいただいております。

言うまでもありませんが、他の組合員の方からは、『いい人に仲間に加わってもらった』と、喜んでもらっています。

[1146: 匿名さん]

>>1141 匿名さん
マンション管理に関して専門知識のない方は理事長役はダメ。
理事長には管理戸数にもよるが、最低基本給を月2万円とし、管理戸数に応じて割り増しすればいい。
マンション管理士資格を持っていれば資格割り増しも必要だ。
また、理事長役の役務内容も定めておくべきで、この内容次第では基本給を割り増しすべきです。
理事に関しては無報酬でもいいが、やりたくない方ばかりだと報酬も考えるべきです。
理事長にふさわしい方が組合員にいない時は、外部から報酬を払って迎えないといけない。

[1147: 匿名さん]

>>1146 匿名さん
管理会社だけは理事長に就任させたら、ダメですよ。
個人のマンション管理士を外部専門家として雇い入れるならば、
理事長以外にも副理事長または監事または理事として
雇い入れることも可能です。報酬は委託内容と交渉次第です。
マンション管理士は職が見つからないから、
優秀な人を低価格で雇い入れることも可能な気がします。
おカネがない管理組合は各地のマンション管理組合ネットワークに相談して
無料サポートしてもらうべきです。

[1148: 匿名さん]

小規模マンションの場合は、輪番制は難しいでしょう。
かといって理事長の長期政権では澱みがでます。
外部役員の登用もやむなしかもですね。

[1149: 匿名さん]

しかし、小規模マンションであれば、外部登用するには
住民の負担が大きくなります。
お金を出すことに住民が納得してくれればいいんですが。

[1150: 匿名さん]

ぼくだったら無償でやってやるんだがね。
暇を持て余している者もいるからね。

[1151: 匿名さん]

>>1150 匿名さん
学習能力や記憶力が衰えてないかどうかのチェックも必要です。

[1152: 匿名さん]

>>1143 匿名さん
法令に基づく規制すら回避しようと策を巡らすG社にとって、法的効力のないガイドライン、標準管理規約など端から存在しないも同然です。
内通者の自主管理によって、適正化法の規制が合法的に回避できるなら、G社にとっては極めて合理的な方策であり実施する充分な動機があります。
>>1135 さんは「第三者管理となる物件は、早く言えばお荷物物件」と記していますが、実際のところはG社にとって第三者管理物件は組合財産を食い尽くすまではおいしい餌であり、逆にG社にとってお荷物物件は、組合員による管理組合運営が適正に実施されG社が収益を得にくい物件であろうと想像されます。

[1153: 匿名さん]

>>1152 匿名さん
うちのマンションにも内通者の元理事長たちがいるけど、
自分たちの資産が食い荒らされているってことに
ようやく気づいたらしく（苦笑）、リプレイスについて
語り始めているけど、自分たちに火の粉がかからないように
何とか工作しようとしてしておかしい。
マンション管理会社と癒着の証拠はいくつもあるが、
リプレイス完了後に総会で明らかにして公開裁判する予定である。
責任逃れは絶対にさせない。

[1154: 匿名さん]

管理業者が管理者となる場合を含めた外部専門家の活用のあり方等、意見募集が行われているようです。


住宅：今後のマンション政策のあり方に関する検討会 - 国土交通省
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk4_000...

検討会とりまとめに関する意見募集

　令和５年９月８日（金）より「今後のマンション政策のあり方に関する検討会」のとりまとめに関する「意見応募フォーム」を開設し、令和５年１２月まで意見等を募集します！とりまとめに関するご意見、検討会をきっかけに新たに管理組合で取り組んだ内容、ＷＥＢ説明会を踏まえた感想など、ご自由にお寄せください。


○今後のマンション政策のあり方に関する検討会　とりまとめ（本文）
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001624179.pdf

○ とりわけ「今後の施策の方向性」に示した事項のうち、検討方針を明らかにした次の事項については、本年秋頃を目途に、検討会の下にワーキンググループを設置し、施策の具体化に向けた検討を開始する。

　・ 管理計画認定制度の認定基準の見直しに関する検討
　・ マンション標準管理規約の見直しに関する検討
　・ 管理業者が管理者となる場合を含めた外部専門家の活用のあり方に関する検討

[1155: 匿名さん]

>>1154 匿名さん
日本のマンション政策が、本来ならばその主体であるべき管理組合と区分所有者の権利を無視して、管理会社中心主義への方向へ流れて行こうとしているのを黙ってみているわけにはいかない。―建て替え問題も区分所有者目線ではなく、建設業界へのインセンティブとしか映らない。行政側とマンション学会が利益相反に対していかに疎いかが検討会を通じてよくわかった気がする。

[1156: 匿名さん]

>>1155 匿名さん
それでもマンションは売りに売れている。
それが嫌なら買わないか住まないかにすれば解決する。
土地の有効活用と資本主義の原理で水は川上から川下へ流れる。
ますます区分所有者は不利にる。
嫌なら区分所有権でなく所有権を手にすればいいよ。

[1157: 上位]

>>1155 匿名さん
区分所有法は理事会なんか想定してないからね。
長老制度にするのもいいよね。
管理者は最年長の区分所有者が務めるとか。
多数決原理は対立を生み分派につながるから日本共産党の意思決定は実は合理的。維新も以前は代表選をやらなかったからまとまっていたんだ。形式的に前回代表選やったら東とおるが出ようとして松井が一喝して馬場に一本化。管理組合に必要なのは志位とか松井だね

[1158: 匿名さん]

マンションの長寿命化（＝修繕工事）や円滑な再生（＝建替え）を進めるため、区分所有者以外の者によるマンションの管理（＝第三者管理方式）は、岸田政権が掲げる新しい資本主義（成長と分配の好循環）実現会議の成長戦略の一つ。


・新しい資本主義実現本部／新しい資本主義実現会議｜内閣官房ホームページ
https://www.cas.go.jp/jp/seisaku/atarashii_sihonsyugi/index.html

新しい資本主義のグランドデザイン及び実行計画2023改訂版・成長戦略等のフォローアップ

＜閣議決定（令和５年６月１６日）＞

成長戦略等のフォローアップ
https://www.cas.go.jp/jp/seisaku/atarashii_sihonsyugi/pdf/fu2023.pdf

Ⅳ．「経済社会の多極化」関連のフォローアップ
１．「デジタル田園都市国家構想の推進」関連

（都市の競争力向上）

・マンションの長寿命化や円滑な再生を更に進めるため、区分所有者以外の者によるマンションの管理を円滑に進めること等について検討し、2023 年夏頃に結論を得て、マンション標準管理規約の改定等を行う。

[1159: 匿名さん]

>>1156 匿名さん
最初から第三者管理方式の高層マンションは駅近でも
敬遠されているという記事が現代ビジネスに掲載されていた。
売れに売れているという状況ではなかろう。
あなたの貼ったリンクのどこにも第三者管理方式とか外部専門家の活用についての言及はない。張ったりを効かせてもすぐバレる。大爆笑

[1160: 匿名さん]

>>1158 匿名さん
2023年夏頃の結論とは「今後のマンション政策のあり方に関する検討会とりまとめ」のことだろうが、本とりまとめにおける第三者管理方式（とりわけ管理業者が管理者に選任される場合）の記載は、下記のとおり、これを成長戦略として積極的に進めようとするものではなく、むしろ現状の問題点を指摘し、ガイドライン策定、管理規約改定等による改善効果が見られなければ制度的措置（法令改正）の必要性についても検討を行うと結論付けている。

【現状】
○ 近年、管理組合役員の担い手不足などを背景として、管理業務を受託している管理業者が、当該マンションの管理者として選任されている事例が増加している
○ 国土交通省の調査によると、管理業者が管理者に選任されているケースでは次の実態がある
　・半数程度の管理業者は、管理組合との委任契約を締結することなく管理者となっている
　・管理業者が大規模修繕工事を受注することがあるとされている
　・多くの場合において、管理組合保管口座の通帳と印鑑を同一の社で保管している
○ 2016年のマンション標準管理規約の改正では、利益相反取引の防止に係る規定を設けるとともに、外部専門家を活用した場合の留意点等を示したガイドラインを策定したものの、これらの措置は、管理業者が管理者となる場合を念頭に置いていない
○ また、マンション管理業者が管理者等に選任された場合においてもマンション管理適正化法が適用されるが、法が適用される具体的なケースが周知徹底されていない
【今後の施策の方向性】
○ 管理業者が管理者となる場合に適用されるマンション管理適正化法に係る解釈・運用について明確化し周知徹底する
〇 管理業者等が管理者となる場合の実態等の把握を進め、マンション管理業の所管部署とも連携する形で、留意事項等を示したガイドラインの整備や、監事の設置など望ましい体制整備についてマンション標準管理規約等における手当ての検討を行う
〇 これらの措置の効果等を見極めつつ、管理業者が管理者となる場合の制度的措置の必要性についても検討を行う