第三者管理方式について

[匿名さん]

まさに両刃の・・・です。少数ながら「本当に必要としている」マンションはあります。だから、厄介なのですが。

それで、こんな方式はどうでしょうか？

「素性を明かした区分所有者であれば、委託管理契約の詳細、修繕記録の詳細および当該費用の詳細を、いつでも閲覧できる。」つまり、Ａマンションの区分所有者がＢマンションの状況を閲覧できる、というものです。もちろん、滞納者氏名や関連業者名等は伏せ字にします。

問題点等、専門家や経験に基づく「つっこみ」大歓迎です。

[1101: 匿名さん]

>>1100 匿名さん
何処のマンションこと言ってるんだい？
昔よりひどくなってるよ。

[1102: 匿名さん]

よそのマンションのことが分るのかな。

[1103: 管理担当]

[No.1081～本レスは、他の利用者様に対する暴言や中傷のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[1104: 匿名さん]

管理会社による第三者管理者方式は国も
望んでいるはずだ。
今後手の付けられないマンションの管理
を管理会社を管理者に仕立てて苦情を緩
和させる政治的意図がある。
行政と組合の間に管理のプロを挟むこと
で撤去や建て替え等の作業をさせられる。
勿論費用は国民の負担になる。
妄想である～～～( ´艸｀)

[1105: 匿名さん]

>>1104 匿名さん
苦情の緩和どころか、苦情が増える。

[1106: 匿名さん]

>>1104 匿名さん
だから、わざと標準管理規約改正でカスハラ禁止を新たに導入したんだね！
ようやくわかった！
カスハラは、カスタマーハラスメントじゃなくて、”カスのフロントによる（管理組合員に対する）ハラスメント”の略だとずっと思っていた。うちの管理会社のフロントなんてまるで893みたいな口の利き方することがよくある。　後者の意味のカスハラも禁止して欲しい。

[1107: 匿名さん]

>>1106 匿名さん
悪徳組合員の言うことを聞かないと仕返しが
ひどいみたいだよ。
うちの管理人などは悪徳組合員に抵抗したら
雇用先からも解雇の通知を受けて悩んでいたよ。
彼は我慢をしていたが悪徳組合員の一味から
暴力沙汰になり我慢の尾が切れてし返したら
加害者にしたてられてしまう有様でした。
私も我慢できずに事情を聴いたら相手が先に手を出したらしい。
かれは合気道の有段者で防御術の心得があるので濡れ衣を着せられるときの為に防犯カメラのモニターを背にして戦っている。
映像を見せてもらいましたがそれは見事な防衛術でした。相手の出方を待つために証拠を残したようです。
悪徳組合員の排除は管理会社の排除よりも難しい。放置してはいけませんよ。

[1108: 匿名さん]

>>1107 匿名さん
警察を呼ばなかったんですか？

[1109: ん]

>>1108 匿名さん
被害届は被害者が出すのでしょう。
私は出しません。

[1110: 匿名さん]

>>1109 んさん
暴力を振るわれたら、逆にチャンスではないですか。
あなたのマンション内で起きていることですし、
住民の安全が脅かされているわけですから
警察にすぐに通報すべきでしたね。

[1111: 匿名さん]

>>1107 匿名さん
特に合人社は悪徳組合員の手配がうまい。
多少頭が悪いのか、シナリオがダサい。

[1112: 匿名さん]

>>1111 匿名さん
研究所で精いっぱいのシナリオなのにね。

[1113: 匿名さん]

>>1107 匿名さん
しかし、暴力をふるう悪徳組合員なんて聞いたことないけど、
本当にいるのかな。悪徳管理会社が流してるデマみたいな気もするんだけどｗ

[1114: 匿名さん]

>>1113 匿名さん
逆に暴力ふるってくれたほうが話が進む。
できれば暴力は振るわせたほうがいい。

[1115: 匿名さん]

>>1114 匿名さん
すごく治安が悪い場所のマンション？

[1116: ん]

ビデオで合気道での戦いを見せてもらった。
関節技で大男が宙を踏ん反り回されて地べ
たにふわっと転がされている。
けがも何もないが関節が痛くて歯向かう気
力を失っている。
柳生新陰流の無刀取と畳返しの技に匹敵す
る。
これからは悪徳住民は管理人には歯向かわ
ないでしょう。
問題は雇用先がどう処理するかを見守りた
い。

[1117: 匿名さん]

>>1116 んさん
少林寺で対抗する。

[1118: ん]

>>1117 匿名さん
少林寺は相手に傷を与える可能性が高い
ので防護術には不適、
合気道は相手に傷つけないで制する武道。
護身術の王道である。
ただし一歩間違うと危険ではある。
習いたての頃美人女子高校生で将来を期待
されていた方が受け身を間違えて死亡した
事件に遭遇してやめ経緯はある。
門外不出の秘伝と言われている。
難しいこれにて。
師範から試合が危険でできないとは聞いて
いる

[1119: ん]

>>1117 匿名さん
少林寺は格闘技だから護身には向かないのでよくない。
合気は字のごとく相手と気を合わせる護身術で格闘技ではないので試合ができない。
女性用の護身術に近いが、いざとなればどの武術よりも強さを発揮する。
管理人はそのために関節に攻撃して相手を地面に転がした。
少林寺ならば相手に相当のダメージを与えている。これは事件になる。

[1120: 匿名さん]

>>1119 んさん
事件にしなければ問題解決はしない。
刑事事件として問題提起し、組合内で暗躍する問題を浮き彫りにしなければならない。

[1121: ん]

>>1120 匿名さん
合気道の極意は事件にしないで解決する。
民主主義は時間と知恵と心が必要。
心。技。体、は投資の極意でもある。
馬鹿の独り言～～～( ´艸｀)

[1122: 匿名さん]

合気道は現実問題のもみ消しであり、やがては殺傷沙汰になる。
合気道も銃には勝てないからね。

[1123: ん]

>>1122 匿名さん
大手管理会社の管理物件でエレベーターの
昇降口で銃殺事件を見た。
銃には勝てないよ。
うちのマンションは相当数の反社が入居し
ている。管理会社の関係者みたいです。
絶えず襲撃には注意しながら管理人をして
います。

[1124: 匿名さん]

>>1123 んさん
反社に対する入居禁止の規約さえないの・

[1125: 匿名さん]

すれ違いの内容をわざと書き込むことは妨害行為とみなされます。
削除依頼を提出します。

[1126: ん]

>>1124 匿名さん
規約はあるよ。
規約の運営は管理組合は建前である。
しかし、管理会社は見て見ぬふりである。
仲間臭い。

[1127: 匿名さん]

だったら、んが理事長になればいい。

[1128: 匿名さん]

本年秋頃、管理業者が管理者となる場合を含めた外部専門家の活用のあり方に関する検討が開始される。

検討会とりまとめについて、広く意見募集が行われる。


住宅：今後のマンション政策のあり方に関する検討会-国土交通省
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk4_000...

検討会とりまとめ（令和５年８月１０日）

　２０２２年１０月より検討会を開催し、これまで９回の議論を重ねてきました。
　検討会ではマンション巡る現状を把握し、課題の洗い出しを行った上で、今般、現時点で考えられる政策の方向性をマンション政策全般の大綱としてとりまとめました。
　とりまとめに示された施策の方向性にもとづき、今後、施策の具体化に向けた検討を進めていきます。

○今後のマンション政策のあり方に関する検討会　とりまとめ（本文）
○今後のマンション政策のあり方に関する検討会　とりまとめ（概要）
○今後のマンション政策のあり方に関する検討会　参考資料


今後の取組方針

とりわけ「今後の施策の方向性」に示した事項のうち、検討方針を明らかにした次の事項については、本年秋頃を目途に、検討会の下にワーキンググループを設置し、施策の具体化に向けた検討を開始する。

・　管理計画認定制度の認定基準の見直しに関する検討
・　マンション標準管理規約の見直しに関する検討
・　管理業者が管理者となる場合を含めた外部専門家の活用のあり方に関する検討

とりまとめの周知について

本検討会のとりまとめについては、国土交通省のホームページで公開するとともに、できるだけ多くの関係者（区分所有者、居住者、管理組合、管理業者や修繕工事会社、設計コンサルタント会社の従業員、マンション管理士などの関係専門家、地方公共団体等の職員など）の関心を呼び起こす視点から、広く意見募集を行うこととし、得られた意見を踏まえて、今後のマンション政策の更なる検討に活用することとする。

[1129: マンション検討中さん]

『私が理事長やります！』

『私に理事長をやらせてください！』

本来、管理組合のあるべき姿のように思える。。

[1130: 匿名さん]

>>1127 匿名さん
役員選任方法の規約を法令違反で可決した。
（区分所有法31条違反）

[1131: 匿名さん]

>>1129 マンション検討中さん
理事長労務に見合うだけの報酬を支払えば自然とそうなるよ。

[1132: マンション検討中さん]

>>1129 マンション検討中さん

そうですよね。

高齢化は、チャンスと考えます。

[1133: 匿名さん]

G社の第三者管理には注目ですよ。
いつの間にか、内通者メインの自主管理になっている。
G社のシマ（第三者管理）を子分（内通者）に分け与え、寺銭で稼ぐという〇暴顔負けのやりかただ。

[1134: 匿名さん]

>>1133 匿名さん
どういうスキームで、内通者の自主管理からG社が稼ぐのかわからないが、管理会社自身が区分所有者となり、業としてそのマンションの管理事務を行う場合には、適正化法のマンション管理業者には該当しないので、それを自主管理と呼ぶかどうかは別として、管理会社は適正化法の規制から除外され、さらにやりたい放題ができることになる。
しかし、本レスでは「寺銭」（賭博場の場所代）で稼ぐとされているので、G社自身が区分所有者になるスキームとは異なるのだろう。
その内通者に管理事務を受託するトンネル会社でも作らせ、G社はそのトンネル会社から再受託するということなのか。法的に成立するかどうかわからないが。

[1135: 匿名さん]

>>1134 匿名さん
察しがいい。
第三者管理となる物件は、早く言えばお荷物物件。
管理適正化法の下ではやがては管理そのものが行き詰る。
生き延びるために、法規制がかかる管理業から外れるしかない。
表向きを自主管理にしておけば、管理業法規制から逃れられる。
何が起ころうが、物件が管理不全となってもG社は無関係なのだ。

[1136: 匿名さん]

そんな架空の話をしてもしょうがない。
合人社も会社の存続をかけてしっかりした管理業務をするべく
努力をしているよ。信用の確保も大事と思っていて当然だよ。
合人社の従業員にしても、会社がつぶれてもいいとは思っていない。

[1137: 匿名さん]

>>1136 匿名さん
ビッグモーターに例えて説明してよ。

[1138: 匿名さん]

>>1129 マンション検討中さん
一生懸命やる気があっても
能力不足の高齢者はマンション管理に関わる法律や公式文書を全く
理解できない人が多いです。それを年下に指摘されると
年功序列意識をあらわにして激昂する人たちがほとんどです。
管理組合主体の管理をうまく運営するには
やはりマンション管理士などの専門家のサポートが重要だと
つくづく思います。
理事をやりたくない人たちの気持ちがよくわかります。

[1139: 匿名さん]

>>1138 匿名さん
私が理事をやりたくないのは、無報酬だからです。
やる気が起こらない。
やる気のある連中は、横領を平気で画策できる能力があるからです。

[1140: 匿名さん]

理事をやるのに報酬ねえ。
一体いくら欲しいの。

[1141: 匿名さん]

>>1139 匿名さん
自分は一銭もいらないけど、
（小学生のお年玉レベルの報酬なんかいらない。）
管理組合員は学歴も職歴も様々なだけでなく、
マンション管理の知識レベルも様々。
報酬が欲しいからと言って、無能力で不勉強な人が率先して
理事をやりたがるというのもねえ。

[1142: 匿名さん]

>>1136 匿名さん
G社管理に変更後、さらに自主管理となっている物件は確かにあるようだ。内通者の自主管理になっているかどうかは分からないが、あながち架空の話ともいえないように思える。
G社が存続をかけて努力していることも、社員がつぶれていいと思っていないことも事実かもしれないが、そのやり方が法令に抵触しないならすぐには信用失墜、倒産に結び付くわけでもなく、架空の話であることの根拠にはならない。

[1143: 匿名さん]

>>1142 匿名さん
法令に抵触していなくとも、
「外部専門家活動ガイドライン」に真っ向から対立する
監事廃止を掲げるのはG社だけです。
管理組合やマンション管理の専門家により監視機能をすべて撤廃させて
やりたい放題の環境を作り上げようとしています。
このご時勢に退職金制度のない会社にしがみつく人はいないでしょう。

[1144: 匿名さん]

第三者管理方式の監事は、期末の会計監査はできると思うけど、普段の業務監査ができるのか疑問。

[1145: 匿名さん]

管理会社と管理組合との間で、管理受託契約を結んでおります。

雨漏りや水漏れなどの重大事故は、理事長である当方が率先して動き、防水業者、水道設備業者、内装業者などには、直接依頼しております。

管理会社を通していた頃に比べて、工事金額が2~3割安くなり、また、漏水被害者からは、『対応が早い』と、好評をいただいております。

言うまでもありませんが、他の組合員の方からは、『いい人に仲間に加わってもらった』と、喜んでもらっています。

[1146: 匿名さん]

>>1141 匿名さん
マンション管理に関して専門知識のない方は理事長役はダメ。
理事長には管理戸数にもよるが、最低基本給を月2万円とし、管理戸数に応じて割り増しすればいい。
マンション管理士資格を持っていれば資格割り増しも必要だ。
また、理事長役の役務内容も定めておくべきで、この内容次第では基本給を割り増しすべきです。
理事に関しては無報酬でもいいが、やりたくない方ばかりだと報酬も考えるべきです。
理事長にふさわしい方が組合員にいない時は、外部から報酬を払って迎えないといけない。

[1147: 匿名さん]

>>1146 匿名さん
管理会社だけは理事長に就任させたら、ダメですよ。
個人のマンション管理士を外部専門家として雇い入れるならば、
理事長以外にも副理事長または監事または理事として
雇い入れることも可能です。報酬は委託内容と交渉次第です。
マンション管理士は職が見つからないから、
優秀な人を低価格で雇い入れることも可能な気がします。
おカネがない管理組合は各地のマンション管理組合ネットワークに相談して
無料サポートしてもらうべきです。

[1148: 匿名さん]

小規模マンションの場合は、輪番制は難しいでしょう。
かといって理事長の長期政権では澱みがでます。
外部役員の登用もやむなしかもですね。

[1149: 匿名さん]

しかし、小規模マンションであれば、外部登用するには
住民の負担が大きくなります。
お金を出すことに住民が納得してくれればいいんですが。

[1150: 匿名さん]

ぼくだったら無償でやってやるんだがね。
暇を持て余している者もいるからね。

[1151: 匿名さん]

>>1150 匿名さん
学習能力や記憶力が衰えてないかどうかのチェックも必要です。

[1152: 匿名さん]

>>1143 匿名さん
法令に基づく規制すら回避しようと策を巡らすG社にとって、法的効力のないガイドライン、標準管理規約など端から存在しないも同然です。
内通者の自主管理によって、適正化法の規制が合法的に回避できるなら、G社にとっては極めて合理的な方策であり実施する充分な動機があります。
>>1135 さんは「第三者管理となる物件は、早く言えばお荷物物件」と記していますが、実際のところはG社にとって第三者管理物件は組合財産を食い尽くすまではおいしい餌であり、逆にG社にとってお荷物物件は、組合員による管理組合運営が適正に実施されG社が収益を得にくい物件であろうと想像されます。

[1153: 匿名さん]

>>1152 匿名さん
うちのマンションにも内通者の元理事長たちがいるけど、
自分たちの資産が食い荒らされているってことに
ようやく気づいたらしく（苦笑）、リプレイスについて
語り始めているけど、自分たちに火の粉がかからないように
何とか工作しようとしてしておかしい。
マンション管理会社と癒着の証拠はいくつもあるが、
リプレイス完了後に総会で明らかにして公開裁判する予定である。
責任逃れは絶対にさせない。

[1154: 匿名さん]

管理業者が管理者となる場合を含めた外部専門家の活用のあり方等、意見募集が行われているようです。


住宅：今後のマンション政策のあり方に関する検討会 - 国土交通省
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk4_000...

検討会とりまとめに関する意見募集

　令和５年９月８日（金）より「今後のマンション政策のあり方に関する検討会」のとりまとめに関する「意見応募フォーム」を開設し、令和５年１２月まで意見等を募集します！とりまとめに関するご意見、検討会をきっかけに新たに管理組合で取り組んだ内容、ＷＥＢ説明会を踏まえた感想など、ご自由にお寄せください。


○今後のマンション政策のあり方に関する検討会　とりまとめ（本文）
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001624179.pdf

○ とりわけ「今後の施策の方向性」に示した事項のうち、検討方針を明らかにした次の事項については、本年秋頃を目途に、検討会の下にワーキンググループを設置し、施策の具体化に向けた検討を開始する。

　・ 管理計画認定制度の認定基準の見直しに関する検討
　・ マンション標準管理規約の見直しに関する検討
　・ 管理業者が管理者となる場合を含めた外部専門家の活用のあり方に関する検討

[1155: 匿名さん]

>>1154 匿名さん
日本のマンション政策が、本来ならばその主体であるべき管理組合と区分所有者の権利を無視して、管理会社中心主義への方向へ流れて行こうとしているのを黙ってみているわけにはいかない。―建て替え問題も区分所有者目線ではなく、建設業界へのインセンティブとしか映らない。行政側とマンション学会が利益相反に対していかに疎いかが検討会を通じてよくわかった気がする。

[1156: 匿名さん]

>>1155 匿名さん
それでもマンションは売りに売れている。
それが嫌なら買わないか住まないかにすれば解決する。
土地の有効活用と資本主義の原理で水は川上から川下へ流れる。
ますます区分所有者は不利にる。
嫌なら区分所有権でなく所有権を手にすればいいよ。

[1157: 上位]

>>1155 匿名さん
区分所有法は理事会なんか想定してないからね。
長老制度にするのもいいよね。
管理者は最年長の区分所有者が務めるとか。
多数決原理は対立を生み分派につながるから日本共産党の意思決定は実は合理的。維新も以前は代表選をやらなかったからまとまっていたんだ。形式的に前回代表選やったら東とおるが出ようとして松井が一喝して馬場に一本化。管理組合に必要なのは志位とか松井だね

[1158: 匿名さん]

マンションの長寿命化（＝修繕工事）や円滑な再生（＝建替え）を進めるため、区分所有者以外の者によるマンションの管理（＝第三者管理方式）は、岸田政権が掲げる新しい資本主義（成長と分配の好循環）実現会議の成長戦略の一つ。


・新しい資本主義実現本部／新しい資本主義実現会議｜内閣官房ホームページ
https://www.cas.go.jp/jp/seisaku/atarashii_sihonsyugi/index.html

新しい資本主義のグランドデザイン及び実行計画2023改訂版・成長戦略等のフォローアップ

＜閣議決定（令和５年６月１６日）＞

成長戦略等のフォローアップ
https://www.cas.go.jp/jp/seisaku/atarashii_sihonsyugi/pdf/fu2023.pdf

Ⅳ．「経済社会の多極化」関連のフォローアップ
１．「デジタル田園都市国家構想の推進」関連

（都市の競争力向上）

・マンションの長寿命化や円滑な再生を更に進めるため、区分所有者以外の者によるマンションの管理を円滑に進めること等について検討し、2023 年夏頃に結論を得て、マンション標準管理規約の改定等を行う。

[1159: 匿名さん]

>>1156 匿名さん
最初から第三者管理方式の高層マンションは駅近でも
敬遠されているという記事が現代ビジネスに掲載されていた。
売れに売れているという状況ではなかろう。
あなたの貼ったリンクのどこにも第三者管理方式とか外部専門家の活用についての言及はない。張ったりを効かせてもすぐバレる。大爆笑

[1160: 匿名さん]

>>1158 匿名さん
2023年夏頃の結論とは「今後のマンション政策のあり方に関する検討会とりまとめ」のことだろうが、本とりまとめにおける第三者管理方式（とりわけ管理業者が管理者に選任される場合）の記載は、下記のとおり、これを成長戦略として積極的に進めようとするものではなく、むしろ現状の問題点を指摘し、ガイドライン策定、管理規約改定等による改善効果が見られなければ制度的措置（法令改正）の必要性についても検討を行うと結論付けている。

【現状】
○ 近年、管理組合役員の担い手不足などを背景として、管理業務を受託している管理業者が、当該マンションの管理者として選任されている事例が増加している
○ 国土交通省の調査によると、管理業者が管理者に選任されているケースでは次の実態がある
　・半数程度の管理業者は、管理組合との委任契約を締結することなく管理者となっている
　・管理業者が大規模修繕工事を受注することがあるとされている
　・多くの場合において、管理組合保管口座の通帳と印鑑を同一の社で保管している
○ 2016年のマンション標準管理規約の改正では、利益相反取引の防止に係る規定を設けるとともに、外部専門家を活用した場合の留意点等を示したガイドラインを策定したものの、これらの措置は、管理業者が管理者となる場合を念頭に置いていない
○ また、マンション管理業者が管理者等に選任された場合においてもマンション管理適正化法が適用されるが、法が適用される具体的なケースが周知徹底されていない
【今後の施策の方向性】
○ 管理業者が管理者となる場合に適用されるマンション管理適正化法に係る解釈・運用について明確化し周知徹底する
〇 管理業者等が管理者となる場合の実態等の把握を進め、マンション管理業の所管部署とも連携する形で、留意事項等を示したガイドラインの整備や、監事の設置など望ましい体制整備についてマンション標準管理規約等における手当ての検討を行う
〇 これらの措置の効果等を見極めつつ、管理業者が管理者となる場合の制度的措置の必要性についても検討を行う

[1161: 匿名さん]

>>1157 上位さん
国土交通省大臣は連立内閣だと常に草加せんべい系だけど
それも共産党の方は御存知ない？　大爆笑

[1162: 匿名さん]

>>1160 匿名さん
マンション管理士が管理者になるケースと
マンション管理会社が管理者になるケースを同等に論じてはいけない。
前者では利益相反問題は生じないが、後者はまさに利益相反である。
マンション管理会社が管理者になるのは禁止すべきか
管理者になったら絶対に自社グループやその下請けとは修繕修理などの契約を結んではならないとすべきだと思う。
欧米など先進国の視線から見れば、日本のマンション管理制度は謎だらけだね。

[1163: 匿名さん]

そもそも「理事長のなり手がいない」というのが前提ですが、
理事長のなり手を増やせば、第3者管理方式など不要
だと考えます。

[1164: 匿名さん]

>>1163 匿名さん
たとえ有能な外部専門家を招くにしても
理事長は区分所有者で外部専門家は副理事長か監事が妥当だと思うけどね。

[1165: 匿名さん]

>>1162 匿名さん
管理会社が管理者に就くケースについての「今後のマンション政策のあり方に関する検討会とりまとめ」の記載内容を示しているだけで、特に論じているわけではない。
本スレの一部投稿者さんは、管理会社が第三者管理を実施する場合を含めて、国が第三者管理を推進している印象を与えようとしているように見えるが、第三者管理が標準管理規約に導入された2016年の標準管理規約改正においても、管理会社は第三者管理を担う外部専門家とはされていないし（同規約コメント（第33条及び第34条関係）に外部専門家として記載なし）、改正前の検討会においても管理会社が、管理者に就くことには利益相反、組合財産保全に係る課題があるとされていた。
標準管理規約への第三者管理導入は、「組合役員の担い手不足」といった表向きの理由の他に、制度創設したマンション管理士の活用促進という意図もあったかもしれないが、おそらく国の意図に反して管理会社が管理者に就く事例を増加させる結果となっている。
今回の検討会とりまとめでは、「国土交通省の調査」により国が認識したその弊害を是正するための措置（管理会社が管理者となる場合に留意したガイドライン整備、標準管理規約改定等）の効果が見られなければ、法令改正による規制強化の必要性を検討するとしている。
このような国の動きはG社に対しては、内通者による自主管理を推進する動機を強めるだけかもしれないが。

[1166: 匿名さん]

第三者管理はやむおえないマンションもあるだろうが、
管理会社を第三者にしてはだめだね。
利益相反だしね。

[1167: 匿名さん]

>>1165 匿名さん
管理会社の内通者による自主管理という意味がよくわからない。
自主管理というのは通常は管理会社に管理を委託しないということではないのか？
内通者ならばうちのマンションにも数名いるけど、
自分たちの財産が食い荒らされていることに気が付かない
おバカな人たちのことだろうけどね。

[1168: 匿名さん]

>>1167 匿名さん
＞自主管理というのは通常は管理会社に管理を委託しない

「自主管理」の定義がまちまちで、総会、理事会を自力で行い、他の業務は、管理会社等に「一部委託」する「自主管理」が多いのでは？

「一部委託」というのが、適正化法（２条６号）の基幹事務（３業務）の全部を含まない、１つか２つを委託することなら、登録を受けた「マンション管理業者」である必要がないと思う。

●基幹事務
（１）管理組合の会計の収入及び支出の調定
（２）出納
（３）マンション（専有部分を除く。）の維持又は修繕に関する企画又は実施の調整

●「住宅宿泊事業法の施行に伴う自主管理組合を対象とするマンショアンケート調査報告書」より。
平成３０年２月 全国マンション管理組合連合会
https://www.zenkanren.org/pdf/2018/20180316.pdf

自主管理の概念は、変化してきている。住民自らすべての分野で、管理運営する自主管理は、稀になった。

窓口、会計、清掃などの業務は、管理会社などに一部委託するが、大規模修繕の時期、工事内容、規模等の企画立案は理事会、専門委員会で決める。

総会、理事会の議事運営、議事録作成は理事自ら担当する、といった管理が今流の、自主管理といえる。


自主管理の定義が管理組合でまちまちなので、～

[1169: 匿名さん]

>>1167 匿名さん
＞内通者による自主管理
>>1134に記載しているとおり、管理会社が区分所有者となり、そのマンションの管理事務を実施する場合、その管理会社は適正化法のマンション管理業の定義「管理組合から委託を受けて管理事務を行う行為で業として行うもの（マンションの区分所有者等が当該マンションについて行うものを除く。）」から外れるため管理会社による自主管理？となり適正化法は適用されません。
>>1133さん記載の「内通者メインの自主管理」について、>>1134で「管理会社が区分所有者になるスキームを進めて内通者にトンネル会社を作らせて管理事務を受託させ、管理会社はそのトンネル会社から再受託する意味か」と問いかけたところ、>>1135さんは否定されていません。
調べたところG社管理に変更後、さらに自主管理に変更されている物件が確認できるので、実際にそのようなことが行われていると考えています

[1170: 匿名さん]

「内通者による自主管理」といっているのは、（「マンション管理業者」としてではない）管理会社などに一部委託の「自主管理」ではないかな？

[1171: 匿名さん]

>>1169 匿名さん
G社の第三者管理方式の場合、（ゴリ押しで）理事会廃止で管理会社が管理者になる。
区分所有者にはマンションの1室を取得しなければなれない。「管理会社が区分所有者になる」という表現がよくわからない。あの手この手を使うG社でもまさかマンションの１室を購入して区分所有者になりすますことまではやらないと思うが、まさかやるのか？

[1172: 匿名さん]

>>1170 匿名さん
「内通者メインの自主管理」と最初に投稿したのは、G関係者と推測される >>1133さんであり、その実態には不明な点もあります。
しかし、内通者という以上、G社から何らかの利益供与を受け、G社のために自主管理を行っている意味と推定されるので、一般的な区分所有者が自主管理を行う上で集金・出納等の一部管理事務を管理会社に委託するようなものとは異なり、その主導権はG社にあると考えられます。
そして、G社のためにする自主管理の目的は、適正化法の規制回避以外には考えられません。

[1173: 匿名さん]

>>1171 匿名さん
管理会社が、区分所有者になりすますまでもなく自社名でマンションの1室を購入し、管理事務を受託すれば、適正化法の規制を回避できるわけですが、購入に伴う投資のリスクと適正化法の規制回避のメリットを比較した場合、マンションの規模等によっては充分ペイする場合もあるかもしれませんが、一般的には難しいかもしれません。
今の場合はG社が自ら購入するのではなく、既に区分所有者である内通者に形だけの管理会社を作らせ、G社はそこから再受託するスキームなので、このスキームに従う内通者とマンション管理に無関心な他の区分所有者のいるマンションであれば、G社は投資することなく同様に適正化法の規制を回避できるので、G社にとって充分試みる価値があると思われます。

[1174: 匿名さん]

>>1173 匿名さん
>>区分所有者である内通者に形だけの管理会社を作らせ、G社はそこから再受託する
本当にそこまでやるか？実例が知りたいなあ。実際に存在するなら見学会でも開催して欲しいよ。法人登記だって数十万円かかるのにね。社名も教えて欲しい。
それはG社の第三者管理導入を前提としてなのか否か。区分所有者がつくった会社でも利益相反にかわりない。区分所有者である内通者に形だけの管理会社をつくらせても調べればすぐにだれが経営者かわかるだろうに。奇妙すぎる。

[1175: 匿名さん]

>>1133 >>1135匿名さん
>>1174 さんが「内通者メインの自主管理」の実態を詳しく知りたいようなので説明してあげてください。

[1176: 匿名さん]

第三者管理者方式への変更のアンケートが届きました。多数決では負けてしまう可能性があるのですが、どうしたら否決させることができるでしょうか？ちなみに理事ではありません。

[1177: 匿名さん]

現状では総会をやっても普通決議なので簡単に承認されてしまうでしょう。
それに総会ではなく、理事会でやられるとのことですので尚更難しいですね。
やれるとしたら、管理会社方式への切り替えをするには、細則を決めなければ
ならないということで総会の開催を要求してはいかがですか。
総会に提案すればいろいろ問題点もでてくると思いますので。

[1178: 匿名さん]

>>1177 匿名さん
>現状では総会をやっても普通決議なので簡単に承認されてしまうでしょう。

管理規約の内容もわからないのに、どうして「普通決議」と決めつけるのでしょうか？

[1179: 匿名さん]

以前行われた通常総会の資料を再確認すると、臨時総会が今月行われる予定となっておりました。もしかしたら、前回の総会時には第三者管理者方式への変更を予定していて、アンケート後に議論する余地を与えず、臨時総会で決議しようとしているのかもしれません。マンション組合員に知り合いもおらず、1人でどうすればいいか…。

[1180: 匿名さん]

>>1179 匿名さん
なぜ臨時でやるんでしょうね。慌てる必要全くないのに。
既に理事会は傀儡状態ですね。

総会に出席して第三者管理の問題点を指摘して理事長に全責任を取れるか確認、委任票を反対にまわさせるしかないと思います。
あなたのマンションで提案されている第三者管理がどんなパターンか分かりませんが、通帳、印鑑を管理会社が預かるなら着服して計画倒産されたら損害賠償を理事長にすると言ってみたり。。。
あとは役所に相談してマンション管理士に総会に出席してもらい問題点をしてきしてもらうか。理事会に総会に部外者を出席させていいか許可は必要ですけど。

[1181: 匿名さん]

私のマンションの組合員はあまりマンション自治に興味がないらしく、総会であってもほぼ委任状参加で総会出席者はあまりいません。管理会社がコロナを理由に委任状にするよう出欠希望の用紙に記載しているからかもしれません。
来週自治体が主催のマンション管理士相談会があるようなので、相談してみたいと思います。

[1182: 匿名さん]

良くも悪くも、主に、管理業者が管理者となる理事会がない場合の第三者管理者方式についてのガイドライン整備の検討が国土交通省で始まったばかりで、急ぐ理由は何もないと思う。

管理業者にはあるのかもしれないが？

[1183: 匿名さん]

第三者管理＝電通に総理大臣を任せるようなもの。

自分の会社のために管理費を上げ放題。絶対ダメでしょ。

[1184: 匿名さん]

第三者管理は利益相反の恐れがあるのではなく、利益相反ができるから第三者管理を会社が受け持つんだよ。

[1185: 匿名さん]

>>1181 匿名さん
管理会社はG人社ですか？

[1186: 匿名さん]

■第三者管理イラネ！

7月上旬の大雨で、専有部分に雨漏りが発生しました。

現地調査と対策（防水業者との打ち合わせ）、雨漏りの被害者（賃借人）への謝罪、保険会社との打ち合わせ等は全て、理事長である当方が行いました。

管理会社へ依頼したのは、他の理事への『原因と対策』の資料配布のみです。

[1187: 匿名さん]

>>1186 匿名さん
専有部分のことなのでその居住者の問題ではないんですか。
原因調査は管理組合がやりますけど、その原因が専有部分なら
管理組合のマターではないですからね。

[1188: eマンションさん]

>>1185 匿名さん
G人社です。ここの書き込みをみて、第三者管理者方式の恐ろしさを知りました。マンション住民の方にも見てほしい。。。

[1189: 匿名さん]

そんなに合人社の悪口を書き込むものではないですよ。

[1190: 匿名さん]

>>1187 匿名さん

共用部である外壁から、雨水が室内（専有部分）に浸入しました。

雨漏りの原因が専有部分というのは、あり得ないと考えます。

[1191: 匿名さん]

>>1190 匿名さん

「Part3」のスレ主によるいつものガラクタ投稿です。
スルーしましょう。

[1192: 匿名さん]

1181です。
自治体が主催のマンション管理士相談会に行ってまいりました。結論として、引っ越しを勧められました。私の住むマンションは区分所有者の意識がなさすぎるそうで、すでに管理不全マンションだそうです。できる限り住民の皆様の意識を持ってもらえるようしたいと思いますが、理事でもない区分所有者にできることは皆無でしょうか？

[1193: 匿名さん]

>>1192 匿名さん
私は具体的な状況は分かりませんが、自治体に雇われたマンション管理士が言うならまぁ手遅れなんでしょうね。

可能性は低いですが理事会に出席して直接第三者完了はだめだと言うか、理事長に直接言うかですね。
ただ、フロントは本当にレベルの低い人がいて、嫌がらせをされたりする可能性がありますので玄関や集合ポストに防犯カメラを付けたり準備をしたほうがいいかもですね。

[1194: 匿名さん]

総会への出席者の少なさを問題とされてました。管理会社からコロナ禍なので可能な限り委任状でお願いします、と案内に記載があるのも原因かと思うのですが…。
理事長に説明し、臨時理事会を開いてもらえないかお願いしてみます。担当のフロントの方はレスポンスも早く、丁寧に対応してくださるいい人ですが、気をつけようと思います。

[1195: 匿名さん]

>>1194 匿名さん
出席者の数はたしかに指標になりますね。オンラインを提案せず委任で済ませるあたり無関心を進めたい思惑もあるかもしれませんね。

あなた以外にマンション管理に関心を持つ人が他にもいればいいのですが…

[1196: 匿名さん]

>>1194 匿名さん
総会に出席しないのなら、せめて議決権行使書で参加してほしいですね。
委任状での出席は丸投げそのもので、いかに関心がないかを物語っています。

[1197: 匿名さん]

1195様、1196様
気にかけてくださり、ありがとうございます。悪あがきにしかならないかもしれませんが、少し頑張ってみます。

[1198: 匿名さん]

>>1197 匿名さん
もうすでに第三者管理方式の危険性（特にG）を指摘する新聞記事やインターネット記事などありますので、コピーして各戸配布されたらいかがですか。
日経記事などは許可がいると思いますが、専門家によって書かれた各批判的記事の部分引用を集めたものならば大丈夫ではないでしょうか。

第三者管理方式にいったん移行してしまうと、理事会方式に戻すのが困難になりますから、頑張ってください。

[1199: 匿名さん]

一旦第三者管理方式にしたらもとに戻すのは大変です。
第三者はそれをはずされたら仕事が減りますからね。
実験を握っていますから簡単にはその座は明け渡しませんよ。

[1200: 匿名さん]

「素性を明かした区分所有者であれば、委託管理契約の詳細、修繕記録の詳細および当該費用の詳細を、いつでも閲覧できる。」つまり、Ａマンションの区分所有者がＢマンションの状況を閲覧できる、というものです。もちろん、滞納者氏名や関連業者名等は伏せ字にします。

これを個人情報というんですよ。
よそのマンションの理事等が努力して勝ち得た権利を無償で簡単に
開放することはないですよ。