まさに両刃の・・・です。少数ながら「本当に必要としている」マンションはあります。だから、厄介なのですが。
それで、こんな方式はどうでしょうか？
「素性を明かした区分所有者であれば、委託管理契約の詳細、修繕記録の詳細および当該費用の詳細を、いつでも閲覧できる。」つまり、Ａマンションの区分所有者がＢマンションの状況を閲覧できる、というものです。もちろん、滞納者氏名や関連業者名等は伏せ字にします。
問題点等、専門家や経験に基づく「つっこみ」大歓迎です。
[スレ作成日時]2012-05-07 07:07:51
注文住宅のオンライン相談
第三者管理方式について
| No.1 |
by 元お節介理事 2012-05-07 18:40:50
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削除依頼
他人の家の冷蔵庫の中身を見るようだね。
そんなことしなくても、普通に見れます。 例えば、利害関係者になればよい Bマンションの一室を購入予定だからと、 総会資料を観覧請求したら、 理事会は拒否の理由はないのですよ |
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|---|---|---|
| No.2 |
コメント、ありがとうございます。
＞他人の家の冷蔵庫の中身を見るようだね。 私も「冷蔵庫」を見られるのは抵抗があります。が、それとは違うという感覚を持っています。つまり、私のマンションの当該情報については、誰に見られても特に抵抗はありません。 ただ、私が気づいていないだけかもしれません。何か、決定的に「見られては困る」情報があるのでしょうか？ご指摘いただければと思います． それから、中古マンション購入の際には、過去の議事録や収支決算報告書などの閲覧は、通常行われているのでしょうか？ |
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| No.3 |
>>スレ主
まずは「第三者管理方式」のメリットとデメリットを簡潔に説明してごらん。 組合運営の内容を第三者に公開するのは、まったく異次元の発案だよ。メリット皆無。 |
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| No.4 |
第三者管理方式は全戸オーナーズマンションみたいな場合に有効では？
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| No.5 |
スレ主、すまんが第三者管理方式というタイトルと、提案内容の関連性を教えてくれい。
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| No.6 |
>>それから、中古マンション購入の際には、過去の議事録や収支決算報告書などの閲覧は、通常行われているのでしょうか？
過去の議事録や収支決算報告書などの閲覧は、当たり前のように観覧できますよ。 区分所有者が「過去の議事録や収支決算報告書」などの閲覧することは権利で認められています。 中古マンション購入時は、売主が区分所有者なので、買主が見たいと要望したら、売主が理事長に観覧請求を出します。 実務は、不動産会社が売主の代理でするので問題ありません。 過去の議事録や収支決算報告書を観覧できないマンションなんて、怖くて購入できませんよ。 もし、理事会などが、観覧を阻止してマンション売却の商談が破談になったら、 理事会は売主から損害賠償を請求される恐れがあるので、観覧させてくれるでしょう。 |
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| No.7 |
>>2
>>ただ、私が気づいていないだけかもしれません。何か、決定的に「見られては困る」情報があるのでしょうか？ご指摘いただければと思います． 過去の議事録や収支決算報告書に記載された個人情報を 権利者である区分所有者が観覧することに関して何も問題がありません。 「見られては困る」情報とは？ 管理会社は管理委託契約書を見られて他のマンションと比較されると困るので 出来るだけ公開しないように理事会を誘導することぐらいでしょうね。 |
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| No.8 |
みなさん、ありがとうございました。
＞No.3 メリット: 物理的な要因で管理者をたてられないマンションにも、管理者をおくことができる。 デメリット: 第三管理者に「悪意」があれば、運営劣化に歯止めなし。 ＞No.4 私も、そう思います。 ＞No.5 前記のデメリットを考えての提案です。私の提案も第三者方式ではありますが、それが数名でなく不特定多数であること、そして、同時に「密室」でないことで、このデメリットを解消するものです。 ＞No.6 大変わかりやすい説明、ありがとうございました。確かに、「怖く」て購入できないですね。ただ、多くの方は、閲覧することなく、購入しているのでは、とも思います。国交省等が、「購入にあたっての閲覧はあたりまえ。マスト。」という気運を盛り上げてくれると、いいのですが・・・。 ＞No.7 私の説明にある「見られては困る」で、「見る」のは他のマンションの区分所有者です。 ここでは、管理会社の事情はどうでもいいと考えております。 |
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| No.9 |
>私の提案も第三者方式ではありますが、
すまん。一体どこが第三者方式なのかが、さっぱり解らん。 よその住民（確かに第三者だが）が資料一式見て、何をしてくれるって？ |
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| No.10 |
08さんの発想の根本は
＞デメリット: 第三管理者に「悪意」があれば、運営劣化に歯止めなし。 これがすべてなのです。 一人に任せるのは危険だから、なるべく多くの人で「管理する」という発想なのでしょう。 理事会を全組合員で構成せねば安心できない人かもしれません。 |
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| No.11 |
デメリット: 第三管理者に「悪意」があれば、運営劣化に歯止めなし。
デメリット: 管理会社に「悪意」があれば、運営劣化に歯止めなし。 デメリット: 理事長に「悪意」があれば、運営劣化に歯止めなし。 マンション住むの止めた方がいいよ。 |
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| No.12 |
戸建に住んだらいい。
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| No.13 |
介護マンション化したら第三者管理しかないよ。
その為にも第三者の管理者の資格と管理規制の厳格化が必要だ。 国交省の画策する失業者なみのマン管士を使うのは危険極まりない。 |
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| No.14 |
No.0 です。
失業対策でしたか。ひいては、天下り先の安定化。 余計なつぶやきはさておき、 だからこそ、フルオープンではないでしょうか？ (他者に)見られて困るものはないと思うのですが・・・。 |
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| No.15 |
堂々巡りだな。見られて困るものはないよ。だから見せてもいい。誰も見に来ないし、見たからって何か言って来たりはしない。つまり、意味なしで終了！
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| No.16 |
見られて困るものは管理組合の実情でしょう。
程度の低い理事長を始めとする役員、杜撰な会計、大規模修繕を請負たくない貧しい修繕積立金額などで、立場が変わればぼられたり、手抜き工事やられたりするからどれをとっても大切なことです。 |
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| No.17 |
自分（組合員）が見て、指摘しなさい。
他力本願である限り ＞デメリット: 第三管理者に「悪意」があれば、運営劣化に歯止めなし。 から抜け出せるはずもありません。 |
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| No.18 |
みなさん、レスをいただき、ありがとうございます。
No.15さん ＞誰も見に来ないし、 いささかバイアスがかかり過ぎとの印象を持ちました。 根拠はありますでしょうか？例えば、世には多くの「マンション管理士」がいらっしゃると思うのですが・・・。いい忘れましたが、もちろん、ウェブサイトでの公開です。 No.16 ＞見られて困るものは管理組合の実情でしょう。 困るのは区分所有者では「ない」ということですね。であれば、全く問題ないと考えております。 No.17 ＞他力本願である限り 管理規約、 管理委託契約書、 収支決算報告書 等（履歴も含めて）のウェブサイトでの公開を考えておりますが、 「他力本願」とは、明らかに異なるものです。 ※もちろん、個人名は塗りつぶします。 |
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| No.19 |
>等（履歴も含めて）のウェブサイトでの公開を考えておりますが、
一般に公開する目的が何処にあるのか不明である。 常識的な組合であるならば組合員に限定するべきで、一般公開したら組合のセンスの無さの周知や契約の相手が尻込みをする等管理組合にマイナスの効果しかない。 |
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| No.20 |
まあ、やってみりゃあいいと思いますよ。
自分のところの議事録や財務をwebで公開し続けられるけど、管理はどこの誰ともつかない人に頼るしかない組合って、想像できないけどね。 いや、web作るのが難しいって意味じゃなく、管理会社に指示して、やるべきことしてもらうのも同じくらいに難しくないからね。 |
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| No.21 |
やってみるもなにも、賛成する人いないだろうし、議案にすらならない。
総会でいきなり発言した時の空気がみものだ。 |
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| No.22 |
話題がずれてる。
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| No.23 |
話が全然かみあっていないと思うのは私だけ？
スレ主の問題提起が内容を省略しすぎだと思う。 スレ主は非常に評判の悪い第三者管理方式の必要性は認識していて、 最大のデメリットである管理者の暴走に歯止めをかけるために、 管理情報の外部への完全開示を義務づければいいと 言っているだけだと思うけど。 第三者管理方式を取っていない管理組合にまで開示義務を課すとは 言ってないよね。 ちなみに、うちの理事会議事録等を開示すると、 デベとその子会社の管理会社は社会から葬ることができると思います。 社会正義遂行のためにそれもいいかなと最近では思ってます。 |
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| No.24 |
>ちなみに、うちの理事会議事録等を開示すると、 デベとその子会社の管理会社は社会から葬ることができると思います。
強がりを言わないで、実行したらどうですか？ 総会の議事録と同様に理事会の議事録も閲覧することが出来るのですよ。 それともそれこそお上か第三者にお願いベースですか？ それは情けない限りですから始めから強がりは言わない事です。 |
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| No.25 |
管理組合内で議事録を開示するのは問題ない。
毎回議事録を全組合員に配布してる管理組合は多い。 そうすれば住民なのに議事録閲覧申請をするなんて馬鹿なことしなくて済む。 対外的に開示するのは、それぞれの管理組合の判断になる。 |
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| No.26 |
23です。
うちも全組合員に議事録は配布してます。 管理会社は今期いっぱいで替える予定です。 開示というのは当然、外部に開示するという意味です。 悪徳デベや悪徳管理会社にひっかかる人を減らすのに役立ちそうですから。 理事会の同意はすぐにでも得られます。 総会が必要だとちょっと面倒ですね。 |
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| No.27 |
うちは議事録の要約を理事会報として組合員に配布している。
議事録と同じ内容の会報なら無駄だからやめろと言ってるけど、 過去の慣行だからとやめようとしない。 会報担当理事は暇なのかもしれない。 それでいて総会は議事録を組合員に配布してる。 |
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| No.28 |
＞それでいて総会は議事録を組合員に配布してる。
中味によりけりで総会決議には組合員が規約同様に遵守義務のある事項もある場合には全組合員に周知する意味で当然に配布すべきです。例えば管理費等の変更の場合は細則にする場合もあるが総会の議事録で済ませる場合もある。 |
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| No.29 |
議事録の要約を新たに会報として作成するとは暇な管理組合執行部ですね。
普通は会報の方は別の観点で広報する内容にするのですが。 |
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| No.30 |
ここは理事会経験者が多いので、発言には注意したほうがいいよ。
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| No.31 |
そんなこといちいち意識してないよ。匿名掲示板だから。
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| No.32 |
No.23, 26 さん
No.0 です。 舌足らずを補足いただき、ありがとうございます。まさに、ご意見のとおりです。 区分所有者「全員」が、しっかりウォッチするのであれば、全資料の開示(※１)は当該管理組合に閉じても有効だと思いますが、実状においてそうではないので、「当該管理組合に閉じることのない」開示を提案させていただいた次第です。 哲人政治、つまり利害関係の当人である管理組合がマンション管理の知識を有するのが最適なのですが、簡単ではないので次善の策というところです。ただ、これだけネットが普及浸透していますので、ベストといってもよいかもしれません。 (※１) 全ての事項の決定プロセスおよび予算執行に関する |
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| No.33 |
>そうすれば住民なのに議事録閲覧申請をするなんて馬鹿なことしなくて済む。
このような無知な人の為に。 (議事録の作成、保管等) 第49条 総会の議事については、議長は、議事録を作成しなければならない。 2 議事録には、議事の経過の要領及びその結果を記載し、議長及び議長の指名する2名の総会に出席した組合員がこれに署名押印しなければならない。 3 理事長は、議事録を保管し、組合員又は利害関係人の書面による請求があったときは、議事録の閲覧をさせなければならない。この場合 において、閲覧につき、相当の日時、場所等を指定することができる。 4 理事長は、所定の掲示場所に、議事録の保管場所を掲示しなければ ならない。 (理事会の会議及び議事) 第53条 理事会の会議は、理事の半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席理事の過半数で決する。 2 議事録については、第49条(第4項を除く。)の規定を準用する 。ただし、第49条第2項中「総会に出席した組合員」とあるのは「 理事会に出席した理事」と読み替えるものとする。 |
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| No.34 |
他人のマンションの内情知ってどうするの？
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| No.35 |
>34
23です。 管理者に管理内容の公開義務を課すことで、管理者の暴走を予防するだけです。 公開されていれば、管理内容を比較しようとした一般の人が 目を通して、管理者の悪意のある行為に気がつく可能性があります。 また、自分のマンションと他の物件の管理状態を比較したい役員は いっぱいいると思います。 ぼったくり管理会社かどうか判定するのに、他の管理会社に いちいち相見積をお願いするのも大げさですから。 もちろん、監督官庁の役人もいつでも目を通せます。 詳細な決算書類の公開義務だけでも、暴走予防効果はかなりあると思います。 あとは公開内容と実態の乖離がないことをどうやって担保するかですね。 通帳の金の出し入れも公開すればよさそうですね。 スレ主のこの案はかなり実効性があると思います。 |
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| No.36 |
組織内の情報を法規制がない限り外部公開する必要はない。
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| No.37 |
第三者管理方式じゃ管理者と管理会社が結託すればやりたい放題ですよね。
せめて法規制で公開義務を課すのは当然だと思います。 これが嫌なのは第三者管理によって儲けようとしている悪徳管理会社ぐらいです。 ということで、36は管理会社の関係者ですか？ |
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| No.38 |
第三者管理方式で、管理会社（法人）を管理者にすれば結託などなくなる。
これが一番安心できる方法だろう。 |
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| No.39 |
確信犯（愉快犯）なんだろうけど、
管理会社が管理者やるのが最悪なのは自明。 それこそ情報の一般公開の義務化は必須。 |
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| No.40 |
合理的だと思うよ。
多くのやる気のない理事会が管理会社におんぶに抱っこの現状を見れば。 管理組合法人でなければ理事も監事もいらないから、管理会社にそれこそ丸投げできる。 |
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| No.41 |
> 公開されていれば、管理内容を比較しよ うとした一般の人が 目を通して、管理者の悪意のある行為に 気がつく可能性があります。
不正ってのは書類じゃほとんど解らないよ？ 頑張れば解るものもあるかも知れないけど、他人のマンションをそこまで頑張って読む人はいないでしょう。 一方、管理上の費用が高い安いってのも金額だけじゃ判断し辛いし、明らかだったところで、そのマンションの理事長の連絡先調べてして「高いですよ！」とか連絡する人がいる？ 少なからずいるってことを前提に提案してんでしょ？ 管理もできない住民が、そういう人がいると信じてマンション管理を第三者に任せるの？ >また、自分のマンションと他の物件の管 理状態を比較したい役員は いっぱいいると思います。 これは、少なくないかもね。 でも、開示してるマンションには何も起こらないよ？ 誰も何も言って来たりしないから。 誰も教えちゃくれない中で、第三者に任せるしかなくって任せちゃった住民は他の物件の資料見たって何も解らないし、何も出来ないてしよ。 でもまあ、別に誰にも迷惑かからない、一応の自己満にはなるセレモニーなんだから、好きにやってみりゃあいいと。 |
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| No.42 |
マンションで情報公開してるところはありますが、それを見たり調べたりするのは、自分のマンションで何かしようと思った時に参考例として見るくらいです。
後は、管理組合と自治会の関係を調べる時に見ます。 |
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| No.43 |
＞多くのやる気のない理事会が管理会社におんぶに抱っこの現状を見れば。 管理組合法人でなければ理事も監事もいらないから、管理会社にそれこそ丸投げできる。
昔良く言ったもんだ。親の顔を見てみたいもんだ。 |
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| No.44 |
>41
公開して内容が酷いことが判れば、その物件を担当する管理会社を 誰も使わなくなりますし、自分のマンションがその管理会社なら 交替させるなり、監視の目を強めたりします。 これによって自然と問題のある管理会社や管理者は淘汰されますので、 別に公開元のマンションに通報してもらわなくても、 効果は期待できます。 現存の管理会社で各物件の会計報告（伝票類を含む）や通帳を堂々と 公開できる会社が何社あるか個人的にも知りたいです。 うちの今の管理会社は絶対にそんなことはしないし、 やれないですね。やれば警察にごやっかいになるレベルです。 |
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| No.45 |
自分の財布の中身、公開する人いるの？
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| No.46 |
個人の財布の中身じゃなくて、管理組合の財布の中身ですよ。
公開した方が健全に運営されるなら、公開してもいいという人の方が多いと思います。 それに第三者管理になっているマンションは理事長や役員をやれる人もいない 状態なのでしょうから、公開してみんなに見守ってもらうしか手はないでしょう。 営利企業に管理者を情報非公開でやらせるなんて、そんな馬鹿な法律を作った 人間の気がしれません。当然、情報をちゃんと公開しなかった場合の厳しい罰則も 設けるべきです。 |
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| No.47 |
法規制されないと無理。
例えば第三者管理したの場合の情報開示義務とか。 |
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| No.48 |
まさにそういう法規制（法改正）の話をしているんだと思ったのですが。
私の勘違いですか？ 第三者管理のざる法がいまのまま本格的に使われだしたら、 問題続出だと思いますよ。 官僚が悪徳管理組合から賄賂でも受け取ったとしか思えない内容です。 |
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| No.49 |
第三者って一体誰のこと？マン管士？
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| No.50 |
> 公開して内容が酷いことが判れば、その 物件を担当する管理会社を 誰も使わなくなりますし、自分のマン ションがその管理会社なら 交替させるなり、監視の目を強めたりし ます。
意味不明だよ。 どちらもそうならないことくらい、想像してね。 全部が無理なら、せめて「管理に無知な人」が見たときに何が起こるか、だけでもいいよ。 |
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| No.51 |
＞第三者って一体誰のこと？マン管士？
区分所有法の25条を読みなさい。 マンションの管理者には法人でも個人でも、その組合の規約に禁止規定が無ければ、総会で選任されれば管理者になれるのよ。 この区分所有者以外の管理者を第三者と言うのよ。 |
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| No.52 |
でもそれなりに知識と経験がある人じゃないと無理では？
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| No.53 |
商売人が多いのは当然。
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| No.54 |
役所は、「区分所有者だけで管理出来ないマンションがあるのが実態だ！」という声を受けて新たな制度を用意してるに過ぎない。
管理状態が良いとか悪いとか委託料が高いだ安いだには今でもクチ出せないんだから、役所にモノ言うにしてもそれは第三者管理方式に限った問題じゃないんだよ。 本来は自分らでやるべきことなんだが。何でも行政に文句言ってる人は、どうせなら「高齢化した集合住宅の第三者管理も介護保険の対象にしろ！」とか叫んでみたらどうかね？ |
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| No.55 |
管理者に介護士になって貰えば・・・。
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| No.56 |
法規制が必要と声高に叫ぶ人な限って、自分はなにもしてないってのはある罠。
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| No.57 |
法律がないと一々裁判しないとならないよ。
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| No.58 |
このゼロポストの件で？
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| No.59 |
ゼロベースだつた。
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| No.60 |
振込めサギ被害が減ってないという組合の積立金も無防備だから悪いヤツの喰いものにされる危険は同じで、年一度の総会位には損してないか見ましょう。
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| No.61 |
↑意味不明
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| No.62 |
年一度の総会で見ても解らないし、解っても何も出来ないんだな、これが。
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| No.63 |
経験のない新任理事長は知らないと思う。
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| No.64 |
試しに「管理組合 総会資料」でググったら、トップに出たのがこのblog。
ちょっと古いけど、総会資料がpdfで掲載されてるよ。 http://koeidaily.jugem.jp/?eid=20 渋谷区恵比寿の不動産会社を経営し、マンスリーマンションも運営しているという御仁が理事長なマンションの実情。 >0 や >23 は、これ見てどう判断されるかな？ 意見を聞いてみたいねぇ。 |
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| No.65 |
>年一度の総会で見ても解らないし、解っても何も出来ないんだな、これが。
人によりけりです。 |
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| No.66 |
そりゃ、稀に解かる人もいるだろうけど、その稀な例をもって「人によりけり」ってのは言い過ぎじゃないかな？
あと、その稀に解かる人も「損してる」実情を総会の場で何とか出来ると思ってるなら、ちょっと理解が甘くない？ |
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| No.67 |
そそ
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| No.68 |
＞あと、その稀に解かる人も「損してる」実情を総会の場で何とか出来ると思ってるなら、ちょっと理解が甘くない？
損害賠償請求し、関係者は二度と役員にしない。 |
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| No.69 |
何だ、妄想の話だったのか。
相手して損した。 |
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| No.70 |
損したなら損害賠償請求すれば良い。
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| No.71 |
雑費の支出項目は使途不明の用途に使いやすい。
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| No.72 |
そうなんだ！ウチのマンションは雑費って5000円だけど。
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| No.73 |
>64
23ですが、何が知りたいの。 この人は総会の議事録を公開しているだけなので、感想を述べるには情報不足です。 せめて、管理会社の重要事項説明と各種点検報告書も公開してくれないと 管理委託費やその他費用が高いか安いかは判りません。 また、理事会の議事録も公開してくれないと運営が平穏無事かどうかもコメントできません。 平米当たりの管理費は高い目だとは思うけど、戸数が少なそうなので、 もうちょっと業務仕様がわからないと判断のしようがないです。 なお、私は現役の理事長で、前に住んでたマンションでリプレース経験があり、 現在も別のマンションでリプレース作業中です。 |
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| No.74 |
そっかあ。
このマンションは、これだけで十分解るんだけど。 理事長なのにねぇ・・・。 残念！ 0に期待しようね。 |
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| No.75 |
>私は現役の理事長で、前に住んでたマンションでリプレース経験があり、 現在も別のマンションでリプレース作業中です。
取替えれば良くなると思う浅はかさ、嗚呼。 |
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| No.76 |
管理会社を変更する工程で、管理仕様全般も見直すので、良いと思うよ。
変更の労力に理事会が耐えられるならだけど。 可能ならは数年置きにするのがベスト。 結果として現行管理会社の継続となっても、管理会社側も良い緊張が保てるだろう。 |
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| No.77 | ||
| No.78 |
＞少なくとも見積合わせをして、大幅減額させないと。
ぜひ自分の組合で尽力してくださいよ。 私は管理会社変更にも相当労力使いましたので、しばらくは組合お休みです。 |
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| No.79 |
うちは５年間で２回契約更新したが、年額ベースで１４００万下がった。
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| No.80 |
>可能ならは数年置きにするのがベスト。
どこの寿司屋が良いかと同じで理屈は全く感じられない。 |
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| No.81 |
典型的な、10年後に泣くパターンじゃないかよwww
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| No.82 |
>78
現在リプレースの真っ最中です。 マージンかせぎしかできないデベの子会社から、 大手マンション管理会社とビル管理会社と 専門業者を組み合わせた体制に移行します。 あとは総会にかけるだけです。 管理仕様は上がってますが、管理費用は4割減ります。 何よりも信用できない管理会社を追放できて すっきりします。 前に住んでいたマンションでもリプレース経験 があるので、今回で二回目です。 |
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| No.83 |
ここで言う程のことではありません。
事実かどうかの確認も出来ないことを・・・・、宝くじ当たりましたと吹聴するのと同じです。 |
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| No.84 |
公共事業の入札と同じだな。仕様決めて安ければ良いというやり方。前のマンションでそれやっちゃって鼻高々だった理事長は公務員だった。鼻高々でいられたのは1ヶ月くらいだったが。
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| No.85 |
同じパターンかよ。
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| No.86 |
現状でも管理会社という第三者の管理者に委ねているのが実態だよ。
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| No.87 |
確かに昔は分譲時に無知な購入者の書類に管理会社が管理請負契約書を挿入して置いて、売買契約書に捺印する際に同時にそれにも捺印させ、後で気がつくと各区分所有者が個人で管理会社と管理請負契約書を結んでいたからね。
これが後に請負ばかりではなく管理委託＝委任と又組合を通して契約するのが本質と変遷した筈なのに実態は変わっていない。 |
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| No.88 |
お金は勿論、魂まで取上げられるのが第三管理方式です。
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| No.89 |
>84
安かろう悪かろうじゃないと困る人がいるようですね。 地方都市の物件なので、外部委託業務は 最終の下請け先がほとんど一緒で、 その人たちの取り分も一緒です。しかし、 管理委託費は4割下がります。 要は、ベラボーなマージンを管理会社が 取っていただけということです。 もちろん、その一部は親会社に還流されて いたのでしょう。 デベ系列の管理会社は見直した方がいいですよ。 一部の犯罪まがい以外の独立系にやらせる のが一番じゃないかと思います。 |
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| No.90 |
地元の管理会社でいいと思うよ。
悪い噂がたつと商売できないから 標準並みには、働いてくれますよ。 |
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| No.91 |
んぢ
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| No.92 |
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| No.93 |
日本ハウズイングはどう？
うちはコンペチに入れたらガーンと値段下がって、他社は共ずれで下げてきたよ。 |
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| No.94 |
管理組合がよっぽどしっかりしていないと、
N社とG社はお勧めできない。 コンペは価格だけで選ぶのではなく、 キックバック発覚時のペナルティの契約書 への記載等も条件にすればいい。 怪しい管理会社はこの条件を受け入れられない。 |
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| No.95 |
良きにつけ悪しきにつけ固有名詞を使うのは宣伝そのものだ。そんなのに便乗する気は全くない。
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| No.96 |
いやいや、これだけ自信があるなら、固有名詞は出せるでしょ。それだけ自信があるなら、ね。
でも、出せない。価格下げたのは本当だろうけどね。それ以上のものは何もないからさ。 |
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| No.97 |
まだ宣伝か、余程困っているのね。同情します。
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| No.98 |
>92
管理会社なんて人で決まる部分も大きいので、 フロントや所長や担当役員で当たり外れが 変わりますよ。 ご自分で自分にあった管理会社を見つけて下さい。 会社として腐ったところは明らかに存在するので、 落ち着いたらぼったくり管理会社の実体は どこかで公表したいと思っています。 |
|
| No.99 |
問題は理事長が管理会社の業務を逐一チェックすることが管理会社に儲け一辺倒に走らせないことになる。
|
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| No.100 |
だから理事長は毎日が日曜日のリタイヤしたマンションに常駐してる年金受給者じゃないと無理。
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| No.101 |
ネットの時代に常駐する商売しか思いつかない貧しい人。
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| No.102 |
工事・点検の検収確認はネットでは無理。現場立会い。
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| No.103 |
そんなのは夜でも出来るよ。
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| No.104 |
業者は夜中に詐欺用はしない。
日中工事や点検が終わった時に検収立会いする。 だからうちの理事長は65歳以上が慣例になっている。 |
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| No.105 |
慣例とは根も葉もないと言う事。
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| No.106 | ||
| No.107 |
バーチャル管理組合にバーチャル理事会だろう。
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| No.108 |
中味の無い人はシステムにしか頭が廻らない。
|
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| No.109 |
109まで来てひとつも中身がない。
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|
| No.110 |
超高齢化社会で、マンションもリタイヤ組が管理運営に関与してくると同時に、年齢、病気や家族の介護で役員が勤められない人も多くなってくる時代！
管理会社以外のプロの第三者の目が必要では！ |
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| No.111 |
第三者とは、どんな第三者ですか。必要ないと思うが。
管理会社が、悪質なら、仕方ないか。自分のマンションは、 自分で管理しなさい。そのために、管理会社を、使う②です。 |
|
| No.112 |
＞＞自分で管理しなさい。そのために、管理会社を、使う②です。
よそのことについて、大きなお世話であろう。 |
|
| No.113 |
第三者管理方式は管理会社が悪質である場合これほど危険なマンション管理体制はありません。無能な理事長ややる気のない理事会や無関心の管理組合員たちはいいカモです。そんなマンションは骨の髄までしゃぶられてしまいます。みなさん、どうぞご注意ください。理事長や理事の方々、不正なお金は絶対に受け取らないようにしましょう。
|
|
| No.114 |
第三者管理方式採用の条件として、基幹業務である出納、会計業務をガラス張りとする条件を付ければいい。
マンション管理士等は業務内容を精査し、不正があれば指摘し、裁判所が不正を認めれば前管理者を処罰し、管理者交代をすべきです。 管理者が長くその権限に居座ると腐敗し、痴呆症組合員が大きな被害を受けることになる。 |
|
| No.115 |
>114
第三者管理方式と言っても、リゾートマンションかファミリー向けマンションかで大きく違う。うちの場合は後者で役員がだらしないために管理会社が第三者管理方式持ち出して乗っ取られそうになっている。国土交通省はもともと第三者とはマンション管理士を想定していた。そんな知識すらない人は第三者管理方式について論じる資格なし。マンション管理士も質がピンからキリまで。やはりカギとなるのは管理組合員の意識の高さだ。それに加えて、地域の専門家のサポートも絶対に必要。 |
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| No.116 |
>>115 匿名さん
第三者管理者方式はマンション管理士の為を想定したけどね。 残念ながら信用がないから管理会社に乗っ取られそうだよ。 管理会社を忖度する卑劣なマンション管理士が多いからだ。 管理会社の坦当と仲良くして情報を得ている。 ウインウインの関係とほざいているからだ。 一線を引けない堕落したマンション管理士が多い。 仕事がないから慌てているマンション管理士はろくでなしだよ。 組合員一人一人に向き合ったところでお金にはならないからね。 徹底したボランテアのできる裕福なマンション管理士に 相談することだね。経済力は住まいを見ればわかるでしょう。 |
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| No.117 |
>>116
おっしゃることすごくよくわかります。 でも、業界全体の動向も把握できているまともなマンション管理士はほんの一握りでしょうね。御指摘の「堕落したマンション管理士」には要注意です。「堕落したマンション管理会社」と裏で結託する可能性があるからです。NPO団体も食べていけないマンション管理士ためのハローワーク化していたら要注意です。しかし、悪徳マンション会社が恐れるような実績を持つNPO団体とつながることは重要です。リプレイスが困難ならば、悪だくみが出来ないような体制、不正かあればすぐに訴訟できるような体制づくりが必要です。 |
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| No.118 |
＞不正かあればすぐに訴訟できるような体制づくりが必要です。
訴訟となればそれだけのエネルギーとお金もかかる。 どちらかというと、管理適正化法で第三者管理方式に対する特別法を作り、管理会社や管理者の不正が働かないように行政で規制していけばいい。 管理会社やマンション管理士は登録制だから、登録消除というご印籠をかざして取り締まっていけばいい。 |
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| No.119 |
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| No.120 |
>>119
出来るだけ、設立年月日の古いところから当たってみてください。古ければ古いほど、過去に悪徳管理会社と闘ってきたノウハウの蓄積があるはずです。大きい組織でないと、行政へのアピール力も弱いです。行政との太いパイプを持っている団体を探してみてください。最初は、マンション管理士の無料相談も利用するのもいいですが、十人くらい当たった後に初めて優劣がわかると思います。年を取っていても、老後の小遣い稼ぎで始めたような感じの経験の少ない方も結構いらっしゃいます。悪徳管理会社と闘える気骨のあるマンション管理士を選ばなければなりません。マンション管理士についても一人に頼り切って丸投げするのはタブーです。無料相談を利用して、他のマンション管理士にセカンドオピニオンを求めるべきでしょう。そして、管理組合員自身の学習意欲と管理能力の向上がないと、同じ過ちを何度も繰り返すことになるのではないでしょうか。 |
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| No.121 |
士業は何事も経験が必要です。
マンション管理士については、営業活動をしている者は少ないようです。 仕事がないから、マンション管理士会に所属して仕事をもらっている 状態です。弁護士も仕事の依頼がなければ国選弁護士で食いつないで いかなければならないのと同じようなものです。 却って老後の小遣い稼ぎのマン管士の方が面倒見はいいかもですね。 現役世代は、マン管士の仕事だけでは食っていけないので無理をしがちです。 |
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| No.122 |
>>121
マンション管理士の能力の見極めの重要ポイントは、実際の老齢年齢ではなく、経験年数―中身のない経験年数ではなく、現実に長年にわたって悪徳管理会社と闘ってきた経験と知識です。正義感と意志の弱い人が、悪徳管理会社と闘うのはムリです。悪徳の悪知恵の深さには本当にいつも驚かされます。小遣い稼ぎの管理士には、悪徳に対して戦い抜くような根性は無いと思います。悪徳から逆に訴えられる危険もあるからです。近年の法令の数々は、悪徳管理会社の悪事との終わりのない戦いの結果であることをどうぞお忘れなく。悪徳は次から次へと新たな一手を悪徳弁護士や悪徳マンション管理士らとともに考え付くものです。それを封じることは、至難の業です。小遣い稼ぎが果たして闘えるでしょうか。 |
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| No.123 |
マンション管理士は悪徳管理会社と戦うのが仕事ですか。
そういう状態になることは殆どないでしょう。 もし、裁判になれば管理組合は弁護士をたてるでしょう。 第三者管理方式の中でのマンション管理士の役割は、理事の成り手不足、 人材不足を補うためではないのでしようか。 通常のマンション管理はいろいろあります。管理会社の利益につながる ものはほとんどないでしょう。 |
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| No.124 |
>>123
＞マンション管理士は悪徳管理会社と戦うのが仕事ですか。 そのようなことは申しておりません。ケースバイケースです。 ＞第三者管理方式の中でのマンション管理士の役割は、理事の成り手不足、 人材不足を補うためではないのでしようか。 違います。シロウトはシロウト、玄人との差は大きいです。 ＞通常のマンション管理はいろいろあります。 もちろんです。 ＞管理会社の利益につながるものはほとんどないでしょう。 本当にそう思われますか。それが本当ならば、管理会社は慈善事業ですか。 こういう表現は使いたくはないのですが、無知も甚だしいですね。失礼。 |
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| No.125 |
悪徳管理会社の提案する『第三者管理方式』は必ず監事廃止が含まれますので
皆さんご注意下さい |
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| No.126 |
管理者候補がいないと言った偽噂を流しているのは管理会社や
マンション管理士会です。この魂胆を見抜いてください。 |
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| No.127 |
そりゃいないことにしないと商売あがったりだからな。
営利企業である第三者管理は営利を追求しないみたいなウソの性善説を普通に言ってくる |
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| No.128 |
東急コミュニティーなどは偽理事長をサポートして理事の立候補制度
の規約を廃止してまで強力な理事候補を黙殺している。 規約の廃止や変更も出席者の不足を補うために棄権者を理事長に委任 したことにして可決成立している。 |
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| No.129 |
30戸前後の小規模マンションなら、管理会社を排除した自主管理管理者方式のほうが生産性や効率性からも言って適している。
理事会とは別に管理会社の役割を担う管理者をおき、専門的な分野は管理者がアドバイスする方式。 勿論、管理者は有資格者で有償制とする。 従来の自主管理に見られる管理者＝理事長という概念から脱却し、新しい自主管理方式の道を作ればいい。 自主管理を模索している組合にとってはこちらの方が容易な選択とはなる。 |
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| No.130 |
>>129
正論を述べられていると思います。よく悪徳管理会社が『第三者管理方式』では必ず提案される理事長と理事会廃止ですが、そのデメリットはマンション管理にとって、致命的なものです。管理会社が不正を行った場合、訴訟の主体が不明瞭なわけですから、それこそ悪徳管理会社のやり放題になります。有資格の管理者ひとりというのも、理事会が強者ぞろいであるならば問題ないでしょうね。 |
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| No.131 |
１２９と１３０は同一人物？
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| No.132 |
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| No.133 |
＞有資格の管理者ひとりというのも、理事会が強者ぞろいであるならば問題ないでしょうね。
理事の一員として各専門家を迎える方法もあるが、そうではなくて、オールマイティなマンション管理のプロとして、どちらかというと、今までの管理会社の位置に管理者として迎え、管理委託契約に似た雇用契約をすればいい。 管理者と理事会は常に緊張感をもって管理組合を運営し、組合の利益向上の為に活動すればいい。 欲を言うと、管理者はマンション管理士の資格だけでは力不足の感もある。 それと、管理者は組織の一員ではなく、個人としての力量のある方を迎え入れたい。 |
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| No.134 |
マンション管理士は不動産業で生き残れない落ちこぼれ集団だからね。
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| No.135 |
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| No.136 |
財産的基礎をもたない個人には任せられないでしょう。
マンション管理士なら、所属する、マンション管理士事務所、都道府県のマンション管理士会や、全国組織の「日管連」のマンション管理士が全員で連帯保証をするべき。マンション管理士は、マンション管理士証の提示義務すらない資格。 参考 ・第177回国会 147 第三者管理方式実施に関する質問主意書 質問主意書提出年月日 平成23年 4月26日 これを適正に遂行できる者は、マンション管理についての現場経験が豊富で、かつ実務に精通した者であることがまず求められる。 また、管理費、修繕積立金等管理組合財産を預かっていく以上、第三者管理方式を行う者には一定の財産的基礎を持つことが必要であり、さらに不測の事態に備えての担保措置となる保証制度、保険制度等の整備が必要であると考える。 しかるに区分所有法上の管理者は誰でもなることができ、財産的基礎をもたない個人が、こうした業務を現実に、既に行っていることは問題ではないか。 |
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| No.137 |
>>135 匿名さん
それはサラリーマン全員に当てはまるよ。 力のないサラリーマンはストレス塊だからね。 私はそれが嫌で投資を勉強して少ない収入を株を売り買いした。 特別口座には複利で増え続けた。 妻は私が何か内職でもしていると思っていた。 理事の順番が回ってきたので引き受けている。 収支報告書を見ていてもったいないなといつも思っている。 株の売買でいつもスマホを手にしている。 仲間も気づいていない便利な金もうけではある。 |
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| No.138 |
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| No.139 |
＞129です。
自主管理管理者方式についての具体的な役割分担概要を作成しました。 あくまで、たたき台として参考にしていただきたい。 これまでの管理業者がやっていたことを、すべて、管理者が受け継ぐわけではないことに注目していただきたい。 特に、不正が起きやすい会計・出納業務に関しては専門業者にお願いし、できるだけ組合員に対してガラス張りにすることをお薦めします。 各種点検業務に関しては、基本、管理者が立会いの下専門業者が行い、管理者は理事長への報告と点検結果に対す提案義務が課せられます。 各専門業者は組合との直接契約となり、管理会社によるブラックボックスを通さなくなります。 専門家である管理者を置くことで、自主管理への道は容易になります。 第三者管理方式は、姥捨て山みたいな最後に残された選択肢であり、できれば採用は控えたい方式でもあります。 
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| No.140 |
>>139 129さん
第三者管理者方式ではなく自主管理管理者方式に表現を し直したのですよね。 建物点検と電気設備点検業務と清掃業務を専門業者にさせて 管理員業務を管理者の業務としたらどうでしょうか。 管理員の人件費を浮かせて管理者への費用とすればいくらか 効率よくなります。 |
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| No.141 |
＞140 匿名さん
＞第三者管理者方式ではなく自主管理管理者方式に表現をし直したのですよね。 全く違います。 個々の内容についてはそれぞれの組合の事情もあり、あくまでたたき台です。 項目にも不備な項目があるとは思います。 都合の良いように変えていただければと思います。 ご了解ください。 |
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| No.142 |
＞第三者管理者方式ではなく自主管理管理者方式に表現をし直したのですよね。
＞全く違います。 大きな違いは、自主管理かそうでないかの違いです。 |
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| No.143 |
第三者管理方式は【姥捨て山向け管理方式】であって、その採用は良識的な判断からは大きく逸脱しています。
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| No.144 |
>>136
全面的に反論いたします。 あなたの御意見はマンション管理会社の利益至上主義の立場からのなされたものと推測します。マンション管理士の法的資格を必要以上に貶める表現にも疑問を感じます。マンション管理士を名乗っていても、実務能力・経験知識・人格に関して大きな個人差があるのは事実です。しかしながら、既存のマンション管理会社のなかには、利益至上主義に走り、「修繕費」を合法的に搾り取ろうとするまるで反社勢力のような会社もあります。それに対して、139さんが提案しているような自主管理管理者方式は”管理組合員の目線”を持つマンション管理士などの有能な専門家さえ見つかり、個々の組合員の意識が高いマンションであれば、最も効率よく満足度の高いマンション管理が実現できると思います。 果たして、”管理組合員の目線”を持つ管理会社などあるのでしょうか。そのような疑問を持ったおられる組合員は多いと思います。それでなければ、こんなサイトは存在しません。 ＞マンション管理士なら、所属する、マンション管理士事務所、都道府県のマンション管理士会や、全国組織の「日管連」のマンション管理士が全員で連帯保証をするべき。＜ わざと非現実的な無理なことを述べておられます。 ＞また、管理費、修繕積立金等管理組合財産を預かっていく以上、第三者管理方式を行う者には一定の財産的基礎を持つことが必要であり、さらに不測の事態に備えての担保措置となる保証制度、保険制度等の整備が必要であると考える。＜ この一文はある公明党の衆議院議員の質疑応答の一文の完全コピペですね。（笑）こういうコピペは、本来の意見者の意図が捻じ曲げれられたものなので、おやめになられたほうがよろしいのではないでしょうか。あなたが管理会社が経営破綻したときに備えた管理費保証事業のことを指しているのであれば、そんな”突然の経営破綻”ならば、通常は粉飾決算しか考えられないので、そこはもう検察が介入する大事態に発展するのではないでしょうか。ならば、余計に企業破産などの危険性のない”財力の無い個人”を管理者とした方が安全であるという結論に達してしまいますが、いかがでしょうか？（笑） |
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| No.145 |
自主管理管理者方式では、＞139の表を見ても分かるように、出納に関しては管理者は理事長の出納行為に対するチェック程度で、実際の権限は理事長になります。
管理者は出納の際の監視役となり、理事長の不正を監視する役目となります。 ＞財産的基礎をもたない個人には任せられないでしょう。 は的外れの指摘だと言えます。 |
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| No.146 |
自主管理への移行に頭を悩ませていたが、自主管理管理者方式のノウハウを聞いているうち、容易に思えてきた。
あとは、才能ある管理者探しだ。 |
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| No.147 |
>>145 129さん
財産的基礎をもたない個人には任せられないでしょうは的外れではなく 的を射ているよ。 私のマンションみたいな貧乏人の住んでいるマンションではうかつにお 金を持たせられない。 ついつい誘惑に駆られて着服したり頭がいいと横領等で組合の保管財産 を失う危険性がある。 お金にゆとりを持った人間がマンション管理士の登録などはしない。 もっと他の仕事をしているよ。 |
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| No.148 |
第三者管理方式でのトラブルは弁護士や管理士からはよく聞く話だけど、
実際に体験した組合員の話が聞きたいなあ |
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| No.149 |
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| No.150 |
>>147
財産的基礎持っていても、悪いことするヤツは世の中いっぱいいる。 ここでの論点はそれでなくて、管理者はマンション管理会社かマンション管理士であるべきか。いずれにせよ、管理組合員がしっかりしないと、ボッタクリを誘発する原因を作ることになるわけだ。 |
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| No.151 |
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| No.152 |
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| No.153 |
>>151
別にマンション管理士の味方するつもりはないが、法人だってもちろん破産するし、計画倒産というのもある。すべてのマンション管理士がビンボーだと決めつけることもないと思うけど。単純に言って、第三者管理方式の最大の落とし穴は、悪徳管理会社があらゆる監視手段を弱体化・廃止したうえで、修繕費と称して合法的に管理組合のカネを関連会社を使いながら湯水のごとく放出させるのを容易にする危険性をはらんでいることだ。国土交通省は法令によって第三者管理方式を採択した場合の監事廃止を禁止すべきだ。 |
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| No.154 |
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| No.155 |
>>154
すみません。意味がよくわからないので、説明していただけますか？ |
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| No.156 |
【ぼったくりビジネスであるマンション管理会社に気をつけよう！】
・管理会社は実際には、管理業務の実務のほとんどを外注しており、その中間マージンやバックマージンで儲ける中抜きビジネス。工事もピンハネ中抜きばかりだから不要な工事も増える。注意が必要。 ・実は管理会社は見えないところのでぼったくってる。委託管理費の中抜きと管理組合の直契約部分による外注先から管理会社へのバックマージン＝これらの合計で平均的な管理費だとおよそ３割は管理会社に流れています。 ・その根拠としては管理会社の決算を見ると節税分を加味した粗利（売上総利益）が２５％程度（管理費を主な収入源とするマンション管理専業会社）。また、管理費削減に取り組んだ場合もだいたい３０％程度下がることが多いことでも裏打ちできる。 ・それに対して、管理会社のが果たしている毎月の役割はほとんどない。実質的には理事会に出席して議事録を書いて配るだけ。あとは放置でチャリンチャリンのぼったくりビジネス。管理会社のフロント１人で１０～１５棟近く担当できるくらいの仕事量。 ・基本的にマンション管理はエレベーター保守、植栽保守など外注先が担当する。しかし、それらの契約を維持しているだけで、毎月何割も管理会社に支払っているのが現状。エレベーター保守業務など、毎月、管理会社の出番はほぼない。 ・マンションが大規模になればなるほど、ぼったくりの総額も増す。 ・年間予算１億のタワマンならその３０％が大した仕事もないのに管理会社に流れている。これだけあれば、修繕費に回すことができ、修繕費値上げも抑えれる。だから改革が必要。 ・これは管理組合にとってバカらしいので、マージン率の引き下げが必要。 ・手段として手っ取り早いのは削減コンサルに依頼。成功報酬のところだと、年間の削減幅の５０～１００％。これで大抵は３０％ほど管理費は管理費からの持ち出しなしで下がる。 ・中でも一番金額が下がりやすい項目はエレベーター保守。メーカー系が多いのでここを独立系にすれば、半額近くになることが多い。独立系でもメーカー系と差はない。 ・さらに管理会社と契約することのデメリットは、不安を煽って無知な管理組合に漬け込んで不要不急の工事を提案してくること。「この工事をしないとえらいことになりますよ」と脅す。相見積もりをとっているつもりでも、管理会社を通した相見積もりは全て管理会社の手数料が上乗せされている。だから、管理会社を通さず見積もりを出した時よりも大抵高い。（管理会社を信用せず、独自に調べてみることが重要） ・つまり管理会社は単なる管理費を食い潰すシロアリ。でも残念ながらマンション管理はメディアで取り上げられることも少ない地味なテーマで、注目されない。そこに漬け込んでコッソリ儲けようとするのが管理会社。所有者の無関心こそが飯の種。不安を煽って管理費を気づかれないように巻き上げるのがビジネスモデル。 ・管理費や修繕費など維持費が高止まりしていると、中古市場から敬遠され、資産価値も同条件の物件と比べて下がってしまう。だから管理費の改革は資産性を保つ意味でも重要。 ＊荒らしは要注意＊ ・HNを変えまくって、嘘やデマを撒き散らします(主張が全く一緒でバレバレなのに本人はバレてないと思っている)。スルーしましょう。 ・間接費やバックオフィスなど例外的な部分を強調して管理会社の仕事は凄い！と反論しようとしますが、それが「どれほどの手間なのか」（実際はほとんど手間なんてない）を一切言えません(バックオフィスがあることは何度もしつこく言うのに、実際の手間の中身や作業時間を問われると、「既出だ!」とウソをついて「調べろ」と逃げ回って全く答えられません。大した手間がないからいえないだけなのですが)。 ・1しかない手間を10のように言います。○○という業務がある！と言ってますが、実際たいした手間ではありません。 ・荒らしはまともな反論が一切できないので、「アンチくんが」、「自主管理君」がと指摘した人間の個人攻撃に話題をそらそうとします。なぜなら管理会社が実質、中抜きだけのボッタクリのハリボテビジネスであることは上記のように揺らぎようのない事実なので、その話題は避けたいからです。 ・管理会社の仕事をオーバーに吹聴し、実はスカスカでほとんどまともな仕事もなく、管理費をぼったくっている事実を隠そうとします。要注意です！ ・自主管理の理事長の横領も犯罪行為なのでそんなことほぼありません。しかし、管理会社は横領など、法に触れるリスクを冒さなくても、いくらでも不安を煽って不要な工事を発注して合法的に搾取できます。 管理会社 ボッタくりの内幕 https://www.cip.co.jp/file/news20181217.pdf 管理委託契約を「人質」に取るマンション管理会社の値上げ要求と戦う方法は？ https://diamond.jp/articles/-/269607 マンションの「予防」修繕をしきりに勧める業者は信じてはいけない https://diamond.jp/articles/-/198244 マンション価値を大幅に下げる…「マンション管理会社」ビジネスの“深すぎる闇” https://gendai.ismedia.jp/articles/-/88268 修繕工事費をピンハネするマンション管理業界 http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/53160113.html マンション管理組合と管理会社は利益相反関係にあるかを工事の観点から解説 https://happyw0610.com/kanrikaisya-riekisohan/#gsc.tab=0 管理会社の工事は高い？相見積もりや中間マージンぶっちゃけトーク https://blacksheep-mansion.com/kanrigaisyakoujitakai/ マンション管理会社は業者からキックバックを貰ってる? https://daiiy.blog/mansion-real-revenue/ 管理会社が大規模修繕でリベート取ったら背任行為だ http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/53160114.html 【「元」大手管理会社取締役のつぶやき その6-2】理事長あてのラブレターは届かない（2） http://schoolformkk.officialblog.jp/archives/52407419.html |
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| No.157 |
>>145
第三者管理方式ではなく、自主管理方式を選ばれたという方に質問です。 自主管理方式では理事長の責任が非常に重くなるという印象です。 コンサルやマンション管理士が裏で業者と癒着した場合や、理事長の背任行為があった場合の訴訟に備えて、管理組合の法人化という方法は考えていらっしゃらないのでしょうか？ 考えていない場合の理由は何でしょうか？ |
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| No.158 |
＞157 匿名さん
管理組合の法人化という方法を考えなければならない理由はなんですか？ |
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| No.159 |
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| No.160 |
>>159 匿名さん
権利能力なき社団には、民訴法29条（※）に基づく当事者能力が認められます。 ※ 民訴法29条：法人でない社団又は財団で代表者又は管理人の定めがあるものは、その名において訴え、又は訴えられることができる。 |
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| No.161 | ||
| No.162 |
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| No.163 |
>>158 デベにお勤めさん
本物の157です。159ではないです。（笑）自分の考えでは、管理組合の法人化の最大のメリットはそれによって管理組合が法人として弁護士保険に加入できるため、弁護士まかせで調停や訴訟等の法的措置の実行がよりスムーズにできるようになることです。理事長個人が最終的に法的責任を背負わず済み、理事長個人の精神的負担を軽減できることもメリットです。また、悪徳会社を法廷という場に引きずり出して、法の裁きを受けさせ、それに加えて裁判記録は永遠に残り、だれでも閲覧可能ですから、社会的制裁も受けさせることが可能になるでしょう。これまでは訴訟コストが負担できずに泣き寝入りということがほとんどだったのでしょうが、月々のわずかな保険料を払い、弁護士保険に加入すれば、法律の専門家のアドバイスも無料で受けられます。月々の保険料によって負担額が異なりますが、マンション管理士と弁護士のW資格を持っていらっしゃる方は日本各地に結構いらっしゃいます。弁護士保険に加入していれば、最高裁まで悪徳管理会社と闘うことが出来るのではないかと考えます。自分は保険会社の回し者ではありません。（笑）第三者管理方式による悪徳管理会社の”合法的ボッタクリ”に対して、われわれのマンション資産を守り抜くためには、どうしたらよいだろうかといろいろ考えた末の結果の一つです。で、皆さんの御意見を仰ぎたいです。 |
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| No.164 |
＞163 匿名さん
＞弁護士まかせで調停や訴訟等の法的措置の実行がよりスムーズにできるようになることです。 それは個人でも同じですよ。 個人で訴訟の経験はないのですか ＞理事長個人が最終的に法的責任を背負わず済み、 それも法人でなくても同じですよ。 組合と理事長は民法上の委任契約という関係ですから、最終的には委任者である組合が責任を取らなければならない。 知らなかったんですか？ ＞皆さんの御意見を仰ぎたいです。 残念なことに、皆さんの御意見を仰ぐほどの所見でもない。 管理組合のトラブルのほとんどが弁護士を必要としない案件でもあり、常にそういう案件を抱えている管理会社とは違い、相手を間違えた助言であったかと思います。 管理会社向けの助言と勘違いされているのかと思われます。 最近、猛暑続きですからね。 |
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| No.165 |
＞われわれのマンション資産を守り抜くためには、どうしたらよいだろうかといろいろ考えた
そんなこと簡単です。 1，悪意のある者達に対し、議決権行使書改竄行為を絶対にやらせないことと、 2，会計・出納業務を第三者専門業者に依頼し、その流れを可視化する。 この二つさえ守っていれば組合員の意向に沿った資産形成ができます。 簡単なことなのにやろうとしない、ここが問題なのです。 特に1番に関してはほとんどと言っていいくらいです。 |
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| No.166 |
>>164
あなたはいまだにアンカーの付け方も学べない某独立系の悪徳管理会社で働く人ですね。法律に詳しいふりしてもすぐに見抜けます。（爆笑） ＞管理組合のトラブルのほとんどが弁護士を必要としない案件でもあり、常にそういう案件を抱えている管理会社とは違い、相手を間違えた助言であったかと思います。 あなたが給料もらっているところは、つねにそういう案件で管理組合に訴えられている悪徳管理会社でしょ？ |
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| No.167 |
>>165
あなたのマンションは修繕・修理は絶対にやらないマンションなんですか？？？ それが真実なら、もうボロボロのマンションのはずです、その二つを守るだけで 資産形成が出来るとお考えなら、管理会社を使っていない自主管理のマンション管理組合ですよね？ 資産を荒らされる最大の原因は修繕・修理を行う管理会社やその関連会社のボッタクリです。うちなんかまさにそれなんですが、余計な修理修繕をたくさんやられてしまいます。現在の理事会が何でも承諾してしまうのです。相見積もりもしません。156のリンクを見ていると、「管理会社が大規模修繕でリベート取ったら背任行為だ」というのがありますが、これも訴訟して刑が確定しなければ、賠償金は取れないのです。その他にも、管理費滞納、規約違反の差止、立退交渉等、管理組合と住民側とのトラブル・衝突は、常に起こりえます。法人化することで、調停や訴訟等の法的措置の実行がよりスムーズにできるようになります。そうした訴訟は長期にわたりますから、途中で理事が交代しても、弁護士兼マンション管理士に任せておけば、安心です。弁護士保険はだいたい月々1万円以下です。加入している事実だけでもボッタクリの抑止力になるのではと思います。管理組合を法人化している方々のお話を伺うと、やはり頭脳明晰な方が多いという印象を受けます。頭の悪い悪徳管理会社のフロントとぐだぐだ話するより、弁護士兼マンション管理士に仲介してもらった方が個人的にもずっとストレス軽減になります。時間も無駄にしなくて済みます。 |
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| No.168 |
シマクン、朝早くご苦労さん。
＞これも訴訟して刑が確定しなければ、賠償金は取れないのです。 管理業協会のプロバガンダとしての意見ですね。 本当に悪徳管理会社を処罰したいのなら、証拠をそろえて地方整備局建政課まで相談に行けばいい。 地方整備局にマンション適正化法に従って悪徳管理会社を行政処分してもらえます。 管理業の登録停止という処分は管理会社の存亡に関わりますから、裁判より効き目はありますよ。 地方整備局が取り上げないなら、行政を監視している国政政治家に証拠をそろえて陳情すればいい。 できれば、地元企業としがらみのない政党の政治家のほうが良いですよ。 管理会社を処罰したいなら、裁判所ではなく、その登録権限を持っている国交省を相手にしないといけない。 弁護士なんて必要ないし、時間の無駄。 |
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| No.169 |
>>168
シマ君って誰ですか？ 管理業協会ってプロバガンダをやるんですか？悪徳管理会社ならわかるけど、 さすがに管理業協会はやらないでしょう。地方整備局建政課はご教示いただかなくても知っています。すべての手段で打つ準備は出来ています。自分はありとあらゆる方面から悪徳管理会社を撃退するつもりです。 |
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| No.170 |
＞さすがに管理業協会はやらないでしょう。
管理業協会は管理会社の集合体です。 その中には悪徳管理会社も会員となっている。 偶然に悪徳管理会社が協会の重要な位置につくとやりかねない。 やらないという表現は間違っている。 |
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| No.171 |
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| No.172 |
いませんし、悪行はできない。
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| No.173 |
>>172
なぜ、「悪行は出来ない」と断言できるのですか？ |
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| No.174 |
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| No.175 |
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| No.176 |
＞＞175 デベにお勤めさん
知らない方もいるからね。 |
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| No.177 |
＞＞176
マジメな話をしているので、議論のレベルを下げないことは重要 あと、他人より知識があるとする慢心もおかしい 管理会社が何もかも思いのままになる第三者管理方式が有効なのは、リゾートマンション・投資型マンションで、ファミリー型マンションには向かないどころか、危険というのはもうすでに常識ではないのか これについても知らない人がいるのか |
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| No.178 |
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| No.179 |
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| No.180 |
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| No.181 | ||
| No.182 |
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| No.183 |
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| No.184 |
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| No.185 |
自分の財布の残高も確認しないでマンション管理士等に預けるのと同様。愛する美しい女性には財布を預けても後悔しないときもあるがね( ´艸｀)。
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| No.186 |
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| No.187 |
＞＞184 匿名さん
君も痴呆症予備軍だな。 痴呆症と言う表現は侮蔑的表現の代用であり、認知症ではそういう意味合いがなくなる。 個人的には、第三者管理方式を採用する管理組合に対しては軽蔑せざるを得ない。 自己表現の形として戦術的に使っている。 区分マンションで言う特別養護老人ホームに相当する。 反論もできずに同調的な意見だけで問題解決できると思っている輩の方が非常識。 |
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| No.188 |
＞＞184
>反論もできずに同調的な意見だけで問題解決できると思っている輩の方が非常識。 痴呆症という差別語以外には、 あなたから、第三者方式についてのまともな論理的な反論は一度も聞いたことがない。 ここに論理的な反論を書いてください。 |
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| No.189 |
第三者管理方式が論理的に存在できるとでも思っているの？
存在そのものが非論理的。 |
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| No.190 |
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| No.191 |
>>188 匿名さん
他人に意見を求めるなら、自分の立場を明確にし、自分の投稿を他の投稿者と区別できるようにするのが礼儀。 |
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| No.192 |
>>189
反論できないから、逃げるとは卑怯なり( ´艸｀) |
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| No.193 |
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| No.194 |
>>191
もう過去に書いたから、二度も書かない( ´艸｀) |
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| No.195 |
この時間に頻繁にレス挙げてくる輩は限定されている。
毎日毎日ご苦労さん。 毎日毎日、薄給で頑張っている君を見てると哀れみも感じる。 |
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| No.196 |
君もこのスレッドでは有名になりつつあるね。
誰のおかげか、感謝してほしい。 |
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| No.197 |
>>195
＞毎日毎日、薄給で頑張っている君を見てると哀れみも感じる。 いや、お宅のフロントほど哀れじゃないですよ 薄給だから、工事報酬で稼ぎまくって、やっと人間的な生活が送れるように しるんじゃないの？ |
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| No.198 |
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| No.199 |
>>195
こいつはちょっとおかしいんじゃないか。 |
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| No.200 |
組合員が議決に参加しないのは認められないとはどういうこと。
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