第三者管理方式について

[匿名さん]

まさに両刃の・・・です。少数ながら「本当に必要としている」マンションはあります。だから、厄介なのですが。

それで、こんな方式はどうでしょうか？

「素性を明かした区分所有者であれば、委託管理契約の詳細、修繕記録の詳細および当該費用の詳細を、いつでも閲覧できる。」つまり、Ａマンションの区分所有者がＢマンションの状況を閲覧できる、というものです。もちろん、滞納者氏名や関連業者名等は伏せ字にします。

問題点等、専門家や経験に基づく「つっこみ」大歓迎です。

[1719: 匿名さん]

>>1700 周辺住民さん

＞③監事の設置の必要性について総会で議論。

とても稀なケースですが、悪徳管理会社が監事設置を認めるケースもあるそうです。
しかし、この場合の監事は外部専門家ではなく、区分所有者の”代表”です。
外部専門家の監事だけは頑なに拒絶するようです。
監事は区分所有者が選ぶべきであるのに、悪徳管理会社が連れてきた監事や悪徳管理会社と内通する監事ではもちろん意味がありません。
理事会が廃止されてしまった第三者管理方式のマンション管理において、最悪の状況を打破できるのは有能な外部専門家の監事だけです。（出来れば行政の顧問や全国マンション管理士連合会などの地位の高い方などが理想。）

＞それをせず、要望を黙殺したり、管理会社都合の理論で封じたりするのであれば、その管理会社は社会的信用のない企業であり、キツ言い方をすれば反社だと思います。

批判的な区分所有者について、デマを流すのも悪徳管理会社の常套手段ですから、気を付けてください。反社は一般市民にはふつう迷惑をかけないものでしょう。
だから、悪徳管理会社は反社以下のクズだということです。

[1720: 周辺住民さん]

皆様ありがとうございます。
なお、1700で書いたようなことは管理会社に改めて相談しましたが、すべて拒否されました。

[1721: 匿名さん]

>>1720 周辺住民さん
①再度、管理会社による第三者管理方式のメリット、デメリットを丁寧に区分所有者に説明。
②マンション管理士など第三者関与の必要性について総会で議論。
③監事の設置の必要性について総会で議論。
④1/5印鑑証明を規約から外すことの総会議論。


管理会社にとってメリットがないからとりあえずやらないでしょうね。
しかし、法的な問題をクリアすれば何をしてもいいという姿勢が半グレそのものですね。

区分所有者の意見を聞かないなど利益を逸する行為を善管注意義務違反で解約できないかとか弁護士に相談するぐらいしか対応策思い付かないです。ここにいる一般の人よりかはマシな答え出してくれるはずです。

[1722: 匿名さん]

周辺住民さんはあきらめないように。
他の区分所有者の同意と専門家のサポートを得て、
数少ないですが、何とか悪徳管理会社の魔の手から逃れられた
管理組合も存在します。
弁護士はそれぞれ専門分野があるので、
相談するのであれば、マンション管理士と弁護士のW資格を持つ方が良いと思います。
管理会社にメリットはなくても、管理組合にメリットがあるので
打開策を考えているわけです。1721は正直言わせてもらって、一般以下ですね。
（笑）善管注意義務違反については、もうすでに他の方のアドバイスにもありました。

[1723: 匿名さん]

周辺住民さんのカキコミは他のマンション管理組合にとって
警鐘を鳴らしてくれているという意味でも重要です。
日本史上最悪の悪徳管理会社と縁を切るには
弁護士やマンション管理士の協力が不可欠です。
自分が知るある管理組合はマンション管理士の協力でリプレイスしました。
いくつかの管理会社にリプレイスを打診した時、この悪徳管理会社からのリプレイスは引き受けたくないという本音を吐いた管理会社もいくつかありました。
こことは、一切関わりを持たないというのがベストなんですけどね。
関わってしまえば、マンション資産が毀損されていつか管理不全マンションになってしまいます。最悪の場合は借金まで負わされます。

悪徳管理会社や悪人フロントらがやらかしていることをこのまま黙認していると、
そのうちにもっと大きな社会問題に発展するでしょうね。
社会が黙認すると、悪徳管理会社のやり方をマネする愚かな管理会社が出て来ます。
現在はもうその段階に達している気がします。

[1724: 匿名さん]

管理者に対して善管注意義務違反を問えるのではないかとの意見がありますが、管理者としての義務は「共用部分等を保存し、集会の決議を実行し、並びに規約で定めた行為をする義務」です。
周辺住民さんのマンションの場合、管理者にどのような義務違反があるというのでしょうか？

[1725: 匿名さん]

>>1720 周辺住民さん

管理組合の総会は最高意思決定機関ですから、区分所有法では３４条において、総会招集権を管理者に与えるだけではなく、一定の要件を満たした区分所有者にも認めています(※）。
つまり、管理者が何と言おうと、区分所有者でも一定の要件を満たせば合法的に総会を招集できるということです。
管理者にすべて拒否されているのであれば、今後の対応として考えられるのは、ハードルは高いですが、賛同者を集めて上記の区分所有者による総会を招集するか、引き下がるかのどちらかです。
弁護士に相談するのもよいですが、同じことを言うと思います。

※ 区分所有法第３４条（集会の招集）
第１項　集会は、管理者が招集する。
第３項　区分所有者の五分の一以上で議決権の五分の一以上を有するものは、管理者に対し、会議の目的たる事項を示して、集会の招集を請求することができる。ただし、この定数は、規約で減ずることができる。
第４項　前項の規定による請求がされた場合において、二週間以内にその請求の日から四週間以内の日を会日とする集会の招集の通知が発せられなかつたときは、その請求をした区分所有者は、集会を招集することができる。

[1726: 検討板ユーザーさん]

>>1724 匿名さん
専門家に相談しろって

[1727: 匿名さん]

善管注意義務違反はどのような行為がそれにあたるのか
弁護士のHPで判例をあげて説明をしていますので、
一瞥してみられたらどうでしょうか。
https://izawa-law.com/blog/3315.html
専門家に相談してみないと何ともシロウトには言い難いような感じですね。
うちのマンションの場合、需要事項に虚偽の記述が二件ほどあり、
判例に照らし合わせて、善管注意義務にあたりそうなものが
四件ほどありますので、そのうちマンション管理に詳しい弁護士に
相談する予定です。

[1728: マンション検討中さん]

シロウトが自分で調べて違反だなんだと騒いでプロの領分に口出しする事ほど迷惑なことはない
オレイッパイシラベタスゴイダロアヘアヘ

[1729: 匿名さん]

>>1727 匿名さん

　↓　こちらも参考になると思います。

虎ノ門桜法律事務所
＜【損害賠償】マンション管理について、理事や管理会社の善管注意義務違反が認められないケース＞
https://izawa-law.com/blog/3314.html

[1730: 匿名さん]

>>1728 マンション検討中さん
蟻地獄におちいっていると認識した時の恐怖。
自分の大切なマンション資産を守るため素人の区分所有者達は必死。
プロの領分だろうが自分の資産を守るために口出しするのは当然。
迷惑でも何でも無い。

区分所有者達を蟻地獄に引き入れる本当に恐ろしい悪徳管理会社

[1731: 匿名さん]

>>1723 匿名さん
その通り！
悪徳管理会社は既に社会問題となっています！

[1732: 匿名さん]

管理者に善管注意義務違反があり、管理組合が損害を被った場合は、管理組合（区分所有者全員）が管理者に対して損害賠償請求をすることになります（個々の区分所有者では請求不可）。
請求をするにあたっては、まず、管理者をその地位から降ろす必要がありますが、管理規約に管理者として固有名詞が記載されている場合、管理規約の変更から始めなければなりません（管理規約変更は特別決議）。

[1733: 匿名さん]

>>1732 匿名さん

失礼ですが、弁護士の方でしょうか？
士業は”偽称”すると法的に罰せられますから気を付けられたほうがいいです。

自分が高名な弁護士の先生にたずねた時、
マンション管理組合ならば　総戸数分の1の損害賠償額が請求できると伺いましたが、あなたのおっしゃることとかなり矛盾してますね。
自分は賠償金額などどうでもよいのですが、あなたの「個々の区分所有者では請求不可」とする法的根拠をあきらかにしていただけますか。

あなたの主張の後半部分はまさに悪徳管理会社の目論見通りです！

[1734: 匿名さん]

>>1733 匿名さん
>自分は賠償金額などどうでもよいのですが、あなたの「個々の区分所有者では請求不可」とする法的根拠をあきらかにしていただけますか。

以下でもお読みください。

新銀座法律事務所
＜マンション管理組合における理事の責任＞
https://www.shinginza.com/db/01942.html

[1735: 匿名さん]

>>1733 匿名さん
>自分は賠償金額などどうでもよいのですが、あなたの「個々の区分所有者では請求不可」とする法的根拠をあきらかにしていただけますか。

　↓　こちらもお読みください。

川崎フォース法律事務所
＜区分所有者が管理者を訴える際の当事者適格の問題＞
https://www.scs-mansion.com/qa2/post_38.html

[1736: 匿名さん]

>>1733 匿名さん
>自分は賠償金額などどうでもよいのですが、あなたの「個々の区分所有者では請求不可」とする法的根拠をあきらかにしていただけますか。

　↓　こちらもお読みください。

虎ノ門桜法律事務所
＜マンションについて、こんなトラブルはありませんか？＞
マンションのトラブルに関する主なケース
【Case２ 理事の善管注意義務違反】
https://izawa-law.com/real_estate/mansion_trouble/

[1737: 匿名さん]

>>1736 匿名さん

法的根拠という概念も知らないらしいですね。（苦笑）

[1738: 匿名さん]

>>1737=>>1732 匿名さん
>法的根拠という概念も知らないらしいですね。（苦笑）

大丈夫ですか？
個々の区分所有者が請求できるということについて「法的根拠」がないから、裁判所は訴え自体が不適法として却下するのですよ。
>>1734-1736 は、それについての解説です。