第三者管理方式について

[匿名さん]

まさに両刃の・・・です。少数ながら「本当に必要としている」マンションはあります。だから、厄介なのですが。

それで、こんな方式はどうでしょうか？

「素性を明かした区分所有者であれば、委託管理契約の詳細、修繕記録の詳細および当該費用の詳細を、いつでも閲覧できる。」つまり、Ａマンションの区分所有者がＢマンションの状況を閲覧できる、というものです。もちろん、滞納者氏名や関連業者名等は伏せ字にします。

問題点等、専門家や経験に基づく「つっこみ」大歓迎です。

[1679: 匿名さん]

>>1677 匿名さん

>>1676 の内容に対して、

>逆に言えば、修繕委員会さえあれば、（または、常設修繕委員会）スマート修繕に相見積もりを依頼できるのではないでしょうか。

とは、どういうことでしょうか？

[1680: 匿名さん]

　有識者会議では、外部専門家（？）監事の報酬の問題で義務化が難しいという。報酬を行政が（一部）負担するにしても、個人投資家の（ような？）不在区分所有者も恩恵を受けることになるので、理解が得られるでしょうか。利用目的を自ら居住する住宅の取得に限定している【フラット３５】（住宅ローン）のような制度に影響するかもしれない。

　ガイドラインに従い、管理者から監事に定期報告が行われるなら、ほぼ無償の組合員監事でも最低限の業務監査が可能と思うが、それさえも成り手がいなければ、致し方ないのかなと思います。

○ 第３回マンション政策小委員会（2024年12月20日） 議事録 より。
https://www.mlit.go.jp/policy/shingikai/content/001860136.pdf#page=24

【○○委員】　　ちょっと戻るんですけど、・・・

　・・・　監事、マンション管理士さんなどを監事として雇用することになったら、それなりの報酬もついて回る。ですから、ここは「望ましい」ぐらいで、管理組合にそういうことを積極的に義務づけるということはなかなか難しいのかな。私のそういう理解でよろしいのかどうか　・・・

【○○委員】　その理解でよろしいでしょうかということですが。

【事務局】　・・・　監事の点につきましては、委員御指摘のとおりでございまして、やはり報酬も含めて発生するという点も踏まえて、最終的には監事を選任されるかどうか、どういった方を選任されるかどうかについては、管理組合の中でお決めいただくということであろうかと思いますけれども、　・・・

○ マンション政策小委員会　とりまとめ（2025年2月12日） より。
https://www.mlit.go.jp/policy/shingikai/content/001863976.pdf#page=13

②管理業者管理者方式への対応

・管理業者管理者方式は、管理者たる管理業者による自己取引等が
　発生し、管理組合と管理業者との間で利益相反となるおそれがあ
　るため、その導入にあたってはメリット・デメリットを踏まえた
　検討が必要である。

　また、こうした検討を経て管理業者管理者方式の導入を決定した
　場合についても、マンションの管理の主体は区分所有者から構成
　される管理組合であることを踏まえ、管理者の選任や業務の監督
　等を適正に行うことができるような環境整備や、区分所有者が適
　切に判断し、意向を確認できる環境整備をすることが重要である。

　このため、マンション管理業者が管理事務を受託している管理組
　合から管理者として選任される場合については、管理者受託契約
　に係る重要事項の区分所有者への説明14や、自己取引や関連会社と
　の取引を行おうとする際の区分所有者への事前説明15を義務付け
　る等の措置を講じるべきである。

・また、当該方式においては、管理者の業務執行に対する監督の職
　責が監事に集中する可能性があり、監事に期待される役割が質的
　にも量的にも増大する可能性があることから、区分所有者に加え、
　マンション管理士のほか、弁護士、公認会計士などの外部専門家
　を選任することが望ましい。

　このため、マンション管理士が監事となった場合の責任16を明確に
　した上で、適正な業務を実施することのできるマンション管理士
　等の専門家の育成等を推進するべきである。

・さらに、今後、管理業者管理者方式が増加し、トラブル等も増加
　する可能性があるため、区分所有者や管理組合からの相談窓口の
　強化を図るべきである。

脚注
14 あらかじめ管理組合に対する説明会を開催する。
15 脚注14 と同じ。
16 マンション管理士が業務として監事に就任する場合には、当該監事としての行いについても、マンション管理法第40条の信用失墜行為の禁止が適用されるため、マンション管理士の信用を傷つけるような行為をした場合には、国土交通大臣は、同法第33条第２項の規定により、登録を取り消し、又は期間を定めてマンション管理士の名称の使用停止命令をすることができる。