第三者管理方式について

[匿名さん]

まさに両刃の・・・です。少数ながら「本当に必要としている」マンションはあります。だから、厄介なのですが。

それで、こんな方式はどうでしょうか？

「素性を明かした区分所有者であれば、委託管理契約の詳細、修繕記録の詳細および当該費用の詳細を、いつでも閲覧できる。」つまり、Ａマンションの区分所有者がＢマンションの状況を閲覧できる、というものです。もちろん、滞納者氏名や関連業者名等は伏せ字にします。

問題点等、専門家や経験に基づく「つっこみ」大歓迎です。

[1574: 匿名さん]

才能のあるマンション管理士＝安い顧問料で受託して業者から紹介料もらって稼ぐ
管理業者管理方式と大して違いが無いかな

[1576: 匿名さん]

監事をマンション管理士にすればいいとか、マン管センターが国交省に頼み込んだのかな？

[1577: 匿名さん]

監事や管理者や理事長や役員や理事をマンション管理士にしようがしまいかは有能な組合員がいれば自由に選択できる。
区分所有法の強行規定に外れなければトラブルは防げるしほとんどの事項は組合が自主的に決めることができる。難しい事ではない。第三社に管理者を委託しようが費用は適正価格であり組合員にとってみれば可もなく不可もない通常通リである。
優秀な管理者は組合員の負担を最小限に抑えてくれるし管理も滞りなく良くしてくれる。
それに加えてそのまま放置して目減りしている剰余金の資産を運用してくれて将来に備える知恵を持ち合わせてくれる管理者であれば鬼に金棒である。

[1578: 匿名さん]

>>1577 匿名さん
＞第三社に管理者を委託しようが費用は適正価格であり組合員にとってみれば可もなく不可もない通常通リである。

誤字多いけど、悪徳管理会社のフロントのカキコミ？
第三社管理方式ってナニ？　
組合資産が大きく損なわれる危険が生じるのは悪徳管理会社が管理者に就任した時だと思うが…

[1579: 匿名さん]

第三社管理方式　←本日の名場面♪

[1580: 匿名さん]

>>1573 匿名さん

＞世界の政治経済は今年は大きく改革される。それ等についていく能力が試される。この事態に立ち向かえる第三書による管理方式であれば賛成する。そうでなければ自主管理を目指した方が得策である。

第三社管理方式とか、第三書による管理方式とか、
初めて聞く管理方式なので、それらについてぜひとも詳しく勉強させてください。
それらで世界経済の改革に立ち向かうなんて、スゴすぎます。

それとも、スピリチュアル系ですか。

[1582: 匿名さん]

「監事や管理者や理事長や役員や理事をマンション管理士にしようがしまいかは有能な組合員がいれば自由に選択できる。」
有能な組合員がいないから問題なんだよ。


[NO.1564、1570、1576、1582は一部テキストを削除しました。管理担当]

[1585: 管理担当]

[NO.1575～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[1586: 匿名さん]

国土交通省の有識者会議で繰り返される、管理所有（信託？）の意見について。

>>1235
2023年10月「第１回 外部専門家等の活用のあり方に関するワーキンググループ」
2022年11月「第２回 今後のマンション政策のあり方に関する検討会」
2022年12月「第３回 今後のマンション政策のあり方に関する検討会」
>>1532
2023年11月「第２回 外部専門家等の活用のあり方に関するワーキンググループ」

2024年11月「第２回 マンション政策小委員会」
下記に転載

　有識者会議の論点は、区分所有者が意思決定できなくなっちゃった後のマンションではなく、新築、又は高経年ではない（役員のなり手がいないわけではない）マンションの理事会がない管理業者管理者方式についてと読み取れるので、管理業者管理者方式の延長にある管理所有の意見は浮いていると感じるが、理論的に正論かもしれない。

　区分所有者が意思決定できなくなっちゃった後のマンション、又は区分所有者が住まない前提の投資用マンション（１Ｒ、リゾートマンション等）では管理所有（信託？）が適すのかも、と思うが、前者については、管理業者団体の代表が「マンション管理業はボランティアではなくビジネス。」と言い放つような管理会社さんに任せられるのか疑問を感じる。そもそも、管理会社さんは、そういうマンションを受託しないのではと思う。

信託銀行さんの中には、そういう管理をやろうというふうにされているところもあるということ。「三菱ＵＦＪ信託銀行」さんのは、首都圏と京阪神のハイグレードな新築マンションが対象らしいので、「区分所有者が意思決定できなくなっちゃった後のマンション」ではない。他の信託銀行さんかも？

　「管理所有は信託と考えられる」は誤り、との指摘が有るが、いずれの有識者会議も信託法学会理事を務めた法学者の委員が出席されており、全くの誤りなら訂正されるはずなので、合理的な根拠があるのでしょう。

＜転載＞
〇 第２回 マンション政策小委員会（2024年11月22日）議事録
https://www.mlit.go.jp/policy/shingikai/content/001855941.pdf#page=44
（４４ページ、下から３行目）

【○○委員】　　いわゆる管理業者管理者方式なんですけど、これはちょっと言っておいたほうがいいかなと思うので申し上げるんですけれども。今論じられている仕組みというのは、どうも区分所有法の条文からいくと、何となくいびつな形になっているのではないかと。それは、管理組合法人という、皆さんがそこに住んでいて、その団体が管理をする法人をつくってという法人方式の場合、管理者は登場しないんです。

ということは、管理組合方式の場合でも、本来は管理者がほかにいるということは、本来おかしな話で、区分所有法の管理者方式というのは、そこに誰もいなくても、あるいは、全員が賃借人になっていても、３条団体はありますから、その３条団体が建物を管理する仕組みとして、外部の管理者をぽんと置いて、その管理者が日常的な管理は全部やる。これが管理者であり、管理者方式だと思います。

　その延長が、共用部分を管理者が所有する管理所有という仕組みで、外部の管理者が共用部分も全部管理所有して、そして、日常的な、特に大規模修繕までは、規約で書けば集会の決議は要りませんので、そういう形で管理していくというのが、もともと本来の管理者方式なのではないかと。

　そうすると、今議論されているのは、管理組合方式を残しつつ、管理組合が機能低下している場合に、それを補完するという意味での外部の管理会社による管理者方式ですけれども、もっと管理組合の機能が衰えて、全く意思決定ができなくなる可能性もあるわけですよね。そこに半分の人はもういない。残っている人も、判断能力その他が衰えて、あるいは動けない。そういうときに、管理組合は何の意思決定もできない。そうすると、管理がもう止まってしまいます。

そういうふうになったときに、言わばマンション全体が一棟丸々被後見状態になったときに、その後見人は、この外部管理者、管理会社さんが外部管理者方式で管理者をやって、共用部分まで管理所有して、そうすると、その関係は法的には信託というふうに考えられていますから、信託法理の中で利益相反の問題も、あるいは、受託者の義務も、財産の分別管理のあり方も、全部信託法の仕組みで書けるようになるのではないかと。

　そうすると、今のこの外部管理者方式が何か悪いものであるという、そこに消費者問題が必ず生ずる、悪いものであるというような決めつけだけはするべきではないのかなと。

今、私の申し上げたような信託銀行さんの中には、そういう管理をやろうというふうにされているところもあります。免許とか、いろんな問題はあるけれども、そういう将来の新しいマンションの管理方式、区分所有者が意思決定できなくなっちゃった後の管理方式というものを考える上で、あまり管理会社が管理者としてマンションを管理するということに対するマイナスのイメージを植え付け過ぎるのもどうなのかなというふうに思います。

[1587: 匿名さん]

第三者管理会社管理者管理方式を取り入れないといけないのかの理由が理解できない。

[1588: 匿名さん]

>>1587 匿名さん
まず、投資向け新築マンションとファミリー向け中古マンションを区別すべきだ。
前者は居住しない外国人オーナーが多く、第三者管理方式の導入は必須だと考えられている。しかし、ファミリー向けマンションは理事のなり手がないとか管理不全を起こしていない限り、悪徳管理会社の甘言に乗せられて理事会廃止して、管理会社管理方式に移行することもは最も危険度が高い。

中古マンションで高齢化が進み、理事のなり手がない場合、全国マンション管理ネットワークの地方支部に相談して、理事会を温存したまま、マンション管理士など外部専門家を理事長もしくは監事、もしくは理事の一人として雇うのが最もリスクが少ないと思う。

[1589: 入居済みさん]

>>1588 匿名さん

第三者管理って、管理組合のためを装って、管理会社が好きに管理組合のお金を使える制度になっている。

だから、投資用とか用途に関係なく、絶対に導入すべきではない。やったら最後、管理組合は自分たちのマンションの主導権を取れず、なすすべなく言いなりになってしまう。

そもそも理事の成り手不足は立候補制にすれば簡単に解決する話で輪番ありきなのが、謎。やりたい人にやってもらえばいいし、数十戸以上でやってもいい人が全く現れないのは考えにくい。

結局この制度は管理会社と国交省が結託して、国交省がマンション住民の管理利権を管理会社に売り渡したようなもの。国交省は思いっきり第三者管理推進の三井に天下りしてるからな。例えば川本正一郎氏とかw 第三者管理のワーキンググループにもしっかり業界団体の立ち位置で三井が入ってるし。監視する役割のWGに三井入れるとか、くさり切ってる。

[1590: 匿名さん]

>>1589 入居済みさん
第三者管理方式に関して一般的に言われていることですが、
デベロッパー系より独立系の悪徳管理会社のボッタクリのほうがすさまじいですよ。
うちのマンションは現在は独立系で、未だ理事会方式なんですが、すでにボッタクリを何度も経験しているので、第三者管理に移行することなんて絶対に考えられませんね。

少々のボッタクリなんかまったく気にしない富裕層のあいだで
三井は人気なんですよ。富裕層は三井や野村が所有マンションの管理会社であることをステータスシンボルとしてとらえているんです。

輪番制の弊害はよくわかっています。区分所有法はおろか自分のマンション管理規約さえ理解できないおばあちゃんたちが理事報酬目当てで理事を引き受けておいて、理事会を平気でしょっちゅうサボったりします。
しかし、立候補制にすると、管理会社と癒着している人が積極的に立候補することが予想されます。現在でも理事を引き受ける人たちは管理会社のフロントと仲良しで相見積もりなんて絶対に取りません。
あなたが考えておられる以上にすべて腐りきっているんです。

[1591: 匿名さん]

>>1587 匿名さん
管理会社も、昭和の営業スタイルでは立ち行かなくなった、ということでしょうね。

[1592: 口コミ知りたいさん]

>>1590 匿名さん
共に第三者管理方式を推進する三井不動産と独立系管理会社は、強い絆で結ばれているのかもしれませんね。

（wikipediaより）
当初は環境土木関連のコンサルタント会社であったが、三井不動産が開発した広島市内の住宅団地で汚水処理施設の管理を請け負ったことが業務転換のきっかけとなった。汚水施設の管理は複数世帯からの管理費回収や定期的な修繕を必要とし、後のマンション管理にも通じる性質を持つ業務であった[3]。この管理を適切に運営した実績を買われ、1983年に同社からマンション管理を受託、分譲マンション管理事業に進出した。

[1593: 匿名さん]

>>1592 口コミ知りたいさん
力関係では、独立系管理会社はデベロッパー系の足元にも及ばないでしょう。
あなたが見つけてきた情報は過去のかなり古いものです。

[1594: 匿名さん]

管理業協会は、独立系管理会社にも「ガイドライン」の周知に務めているのでしょう。

https://www.rbayakyu.jp/rbay-kodawari/item/7942-2025-01-16-15-32-07
2025/01/17

　マンション管理業協会は1月16日、新年賀詞交歓会を開催。同協会理事長・高松茂氏（三井不動産レジデンシャルサービス会長）は次のようにあいさつした。

　～

　さらに、現在、国においては、マンション法の改正に向けた検討が進められています。そのうち、「管理組合の担い手不足」などを背景として、区分所有者以外が管理者に就任する、「外部管理者方式」においては、管理業者がその受け皿になるケースが多くあります。

　これに関しては、既に昨年6月に、国土交通省において「マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドライン」が公表されており、現在、弊会では「ガイドライン」の周知に努めているところであります。

　また、法制化にあたっては、管理業者の創意工夫により、お客様の御負担の小さい、「管理業者管理者方式」が推進されるように弊会としても意見を述べていきたいと考えています。

　以上のほかにも、マンションの管理を巡ってはカスタマーハラスメント対応など様々な課題がありますが、弊会は、今後もマンション管理業界の発展のため全力を尽くしてまいります。

　関係各位の皆様には、引き続き一層の御支援と御協力をお願い申し上げますとともに、御健勝と御活躍を心からお祈り申し上げ、新年の挨拶とさせていただきます。

[1595: 匿名さん]

第三者管理の当事者の方は、意見があれば、言っておいた方が良いと思います。

○ マンション政策小委員会におけるとりまとめ（案）に関する意見募集について
https://public-comment.e-gov.go.jp/pcm/detail?CLASSNAME=PCMMSTDETAIL&a...

受付締切日時 2025年1月24日18時0分

○ 審議会・委員会等：マンション政策小委員会（令和６年度） - 国土交通省
https://www.mlit.go.jp/policy/shingikai/s204_mannsyonr601.html

[1596: 匿名さん]

>>1595 匿名さん

第三者管理方式との関連で言えば、次の個所が重要で
区分所有者に対して、事前説明を怠った管理者（特に管理会社）に対して
（単なる事前説明だけでなく、総会決議が必須でなくてはならない。）
欧米の法体系同様に「背任行為」とみなして告訴が出来る枠組みづくりが
重要だと思う。「背任行為」または「利益相反行為」であることが確定した場合、
欧米ならば、管理組合側は工事代金を払う義務がないとされるが、
日本のマンション業界はつねに「利益相反行為」に甘かったから、
管理組合はいつも食い物にされてきた。
今ここで、「背任行為」または「利益相反行為」を厳罰に処することができる
法的枠組みをつくらなかったら、（管理会社の）第三者管理方式の導入は全国に管理不全マンションを増殖させる愚策以外の何物ではない。


17 このため、マンション管理業者が管理事務を受託している管理組
18 合から管理者として選任される場合については、管理者事務受託
19 契約に係る重要事項の区分所有者への」説明や、利益相反のおそれ
20 が高い行為を行おうとする際の区分所有者への事前説明を義務付
21 ける等の措置を講じるべきである。

[1597: 匿名さん]

>>866 マンション検討中さん
2025年現在、マスコミは大いにネタにしていますね。
クロ現でも放送されました。
NHKは取材を続けていますよ。

第三者管理者方式は恐ろしいと実感しています。