第三者管理方式について

[匿名さん]

まさに両刃の・・・です。少数ながら「本当に必要としている」マンションはあります。だから、厄介なのですが。

それで、こんな方式はどうでしょうか？

「素性を明かした区分所有者であれば、委託管理契約の詳細、修繕記録の詳細および当該費用の詳細を、いつでも閲覧できる。」つまり、Ａマンションの区分所有者がＢマンションの状況を閲覧できる、というものです。もちろん、滞納者氏名や関連業者名等は伏せ字にします。

問題点等、専門家や経験に基づく「つっこみ」大歓迎です。

[1534: 匿名さん]

>>1533 匿名さん

まあ、結局、法的効力のないガイドラインに記載された”推奨”でしかないので、
悪徳管理会社の思うツボのままであることには変わりない。

”区分所有者”の監事も選任できるので安心できるかと言えば
全くそうではない。マンション管理士など専門家の外部専門家の選任を
地方自治体が経済的支援によってサポートすべきだろうが、
地方自治体も赤字のところが多く、そんな余裕がないところがほとんどだろう。

悪徳管理会社はありとあらゆる手段を使って
”区分所有者”の監事を丸め込もうとするだろう。
悪徳管理会社のやり方がどれだけ悪質であるかについてー
ある意味、反社以上にあくどい狡猾なやり方について
何も知ろうとしない人たちだけが、このマンションにおける外部管理者方式等に関するガイドラインの期待外れのきわめて貧しい内容に満足できるのだろう。

日本のマンション管理の闇はさらに深まり、依然として先の全く見えない深刻な危機状況にあると思う。

[1535: 匿名さん]

↓、2．の方法が提案されているとは、知りませんでした。

・管理者管理方式（マンションにおける）とは｜不動産用語集｜三菱ＵＦＪ不動産販売「住まい１」
https://www.sumai1.com/useful/words/description/n/2312/

提案されている方法は、大きく2つある。

1．建物の区分所有等に関する法律に定められている管理者（管理組合が管理する場合は、通常、理事長が管理者とされる）として、区分所有者以外の第三者を選任して管理を委任する方法

2．区分所有者以外の第三者にマンションを信託して、その信託受託者が管理に当たる方法

この両方の方法を総称して管理者管理方式という場合もあるが、狭義には、1．の方法のみを指すこともある。

[1536: 匿名さん]

>>1535 匿名さん

管理者管理方式について上記の定義が正しいと思い込んでいらっしゃるようですが、
ガイドラインや標準管理規約の別添や適正化法、国土交通省のワーキンググループの議事録や資料などを読んで基本的なことをお勉強されたらいかがでしょうか。

[1537: 販売関係者さん]

>>1532 匿名さん
この委員は、一社 マンション管理業協会所属の委員（〇〇不動産レジデンシャルサービス？）と思われますが、意図的かどうかはともかく ＞管理所有は信託と考えられる という主張は全くの誤りです。区分所有法に規定する管理所有は、規約に区分所有者又は管理者を共用部分の所有者と規定することで、規定された者に当該共用部分の管理義務と、区分所有者に対する管理費用の請求権を付す制度（同法第20条、第27条）です。
重要な点は、所有とあっても管理の遂行者を指定するため便宜上、所有者とするだけで実際に所有権があるわけではないことです。（そもそも不動産の所有権を主張するには登記が必要ですが、区分所有者が共有する共用部分に所有権の登記はできません。）
また、管理所有の対象は、共用部分だけで敷地・附属施設は対象外であり、変更行為・処分行為も当然できません。つまり、総会に諮ることなく管理行為を実施することが目的であるなら、現行法でも、規約に規定すれば管理者は、総会に諮ることなく敷地・附属施設を含めて管理行為を実施できる（同法第30条第1項）ので、管理所有という埃をかぶった制度を持ち出す必要はありません。（管理所有が実際に適用されている事例があるのかどうか分かりませんが、管理所有は、区分所有法では、管理者が存在しない管理組合法人は当然として、団地にも準用されていません。）
一方、不動産信託においては所有権は、受託者に移転します（受託者は信託財産を、自身の財産、他の信託財産と分別して管理する義務はあります）。
個々の区分所有者が自身の持分を信託することは考えられても、管理目的で分譲マンション全体に信託を適用することは、一物多権である区分所有建物の所有権を考えるとおそらく現行法での対応は難しく法改正が必要になると思われます。
国大でそのような検討が行なわれているとは思えないので、この主張は管理業界からの委員が、自身の願望を表明しているものでしょう。（マンション管理業協会に加盟する管理業者すべてが、管理業者管理者方式に前向きであるとは思えないのですが。）

>>1534 匿名さん
ガイドラインに法的効力がないことを強調されているようですが、本ガイドライン改訂の経緯を忘れてはいけません。
つまり、本ガイドラインの改訂は「今後のマンション政策のあり方に関する検討会とりまとめ（2023.8）」( https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001624179.pdf )において、第三者管理方式（とりわけ管理業者管理者方式）に係わる多くの問題点が指摘されたことを契機としており、国は本とりまとめにおいて、ガイドライン改訂、管理規約改訂等による改善効果が見られなければ制度的措置（法令改正）の必要性についても検討を行うとしています。

>>1535 匿名さん
2.の方法の提案とは次の報告書のようなものを指しているのでしょうか。
https://www.retio.or.jp/attach/archive/77-038.pdf
https://www.retio.or.jp/attach/archive/78-044.pdf
この報告書を作成している財団法人 建設経済研究所（現在は一般財団法人）は、建設業団体設立の民間研究所であって、公的な組織ではありません。
つまり、建設業団体内部の検討報告を、不動産会社のHPで説明している構図です。

[1538: 匿名さん]

>>1537 販売関係者さん
ワーキンググループの資料や議論は時間が無くて全然読んでないの？

[1539: 職人さん]

恐怖のマンション“乗っ取り”制度「第三者管理方式」の導入が静かに進んでいる…！
https://gendai.media/articles/-/125401
“高かろう悪かろう”のマンション「第三者管理方式」！“毒薬条項”で一度、契約したら最後、解約もできず泥沼化へ
https://gendai.media/articles/-/125409
マンション「第三者管理方式」で、 管理会社は自社グループへの工事発注もやり放題…！修繕積立金がどんどん足りなくなる「必然」
https://gendai.media/articles/-/125447

[1540: 匿名さん]

外部管理者事業の業務を、外部委託って・・・

https://www.kankyo-station.co.jp/trend-news/art/2024/estate862.html
三菱ＵＦＪ信託銀行は分譲マンションの管理組合向けに外部管理者事業を始める。

外部管理者方式に取り組んでいない管理会社とそのグループのデベロッパーと連携し、新築マンションでサービスを提供する。同行が受託するのは管理者業務のみで、管理業務は行わない。

　サービス名は「ＰＲＯＴＨＩＲＤ（プロサード）」。首都圏と京阪神のハイグレードな新築マンションを対象に想定する。管理会社が管理者を兼ねる場合の費用は１戸あたり月額１０００～１５００円が相場になっているが、同行のサービスは若干高めになるとみられる。
-----------

https://www.h-fukui.com/news/4252.html

同行不動産事業室が担う予定で、業務には外部委託企業も加わる。

協働する外部委託企業、サービス導入条件については「現在検討中」としている。

[1541: 匿名さん]

外部管理者方式ガイドラインを法制化 - 日刊不動産経済通信WEB版 - 不動産経済研究所
2024/08/21
https://fknews.jp/news/detail.php?id=77054

　国土交通省は、６月にとりまとめた「マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドライン」（以下、「指針」）を法制化する方針だ。指針のうち、重要な部分をマンション管理適正化法に位置付ける。25年通常国会への同法改正案提出を目指す。

[1542: 匿名さん]

一般のマスコミも「管理業者管理者方式」の法制化問題をもっと取り上げるべき！
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

マンション管理業者が区分所有法上の管理者に就任する「管理業者管理者方式」について、国土交通省は法制化を検討する。
6月７日に策定・公表した『マンションにおける外部管理者方式におけるガイドライン』にのっとった「適正な運営を法制度上担保する観点」からマンション管理適正化法を改正し、一定の実効力を持たせる狙いだ。同省不動産・建設経済局参事官付によれば、来年の通常国会への改正法案提出を念頭に置いている。
法改正後は有識者会議を設け詳細な運用等について検討する。施行日は未定。

同局総務課企画官は法律の内容として、管理業者が管理者になったときの信義則、利益相反行為の禁止、報告義務のような「趣旨のことをイメージしていると」話す。
ガイドラインをベースにするが「法律論的にどれが法制化きるのか今調整しているところ。法制に位置づけられるものがあれば法制化したい。どれが盛り込めるのかは今の段階では言えない。」違反があった場合に監督処分や罰則対象にするかは「これから調整していくので申し上げられない」（同参事官付）としている。
法制化する理由について同参事官付は、ワーキンググループでのガイドライン作成の論議の中で、「『なるべく実効性が図られるようすべきじゃないか』といった意見も踏まえ、実態としてもトラブル事例やマンション管理センターに相談があるので区分所有者の保護を図る観点で検討する」と説明している。
………

（マンション管理新聞：令和6年9月5日号の記事より掲載）

[1543: 匿名さん]

貼り付けではなくお宅の意見を聞きたい。

[1544: 匿名さん]

＞１５３４

修繕積立については定額積み立てを以前から推奨していたのに、段階的値上げで高くなりすぎるのが問題になって、値上げの上限を新たに設定するなんて段階的値上げにお墨付けを与えるようなことを国土交通省はやってるからね。

悪徳なのは大手でもあるから要注意。

[1545: 購入経験者さん]

［段階増額積立方式における適切な引上げの考え方］
・　段階増額積立方式における月あたりの徴収金額は、均等積立方式とした場合
　　の月あたりの金額を基準額とし、計画の初期額は基準額の０．６倍以上、計
　　画の最終額は基準額の１．１倍以内とする。

留意事項
・　「段階増額積立方式における適切な引上げの考え方」については、実現性を
　　もった引上げにより、修繕積立金の早期の引上げを完了し、均等積立方式へ
　　誘導することを目的とするものであり、例えば、工事費高騰等の状況を踏ま
　　えた長期修繕計画の見直しにあたって、管理適正化のために現在の修繕積立
　　金額の額を大幅に引上げる等を制限するものではない。

[1546: 匿名さん]

第三者管理者方式のスレだがズレが生じている。自作自演は辞めてよね。

[1547: 匿名さん]

法制化プロセスももっとオープンにすべき。
どこかから圧力がかかったら、それがよくわかるように。
管理会社がこれまでにやって来たことは”巧妙な詐欺”と
同等なわけだから、”詐欺”として裁けるように法制化して欲しい。

[1548: 匿名さん]

>>1547 匿名さん
詐欺による意思表示は第三者には対抗できない。騙される方にもいくらかの責任があるから騙されないように学習することだ。知らなければ騙そうとする詐欺師がうろうろしている。まず騙されないこと。

[1549: 匿名さん]

管理業者管理者方式への対応等々、意見募集してます。

○ マンション政策小委員会におけるとりまとめ（案）に関する意見募集について｜e-Govパブリック・コメント
https://public-comment.e-gov.go.jp/pcm/detail?CLASSNAME=PCMMSTDETAIL&a...

受付締切日時 2025年1月24日18時0分

○ 社会資本整備審議会 住宅宅地分科会 マンション政策小委員会 とりまとめ（案）、より。
https://public-comment.e-gov.go.jp/pcm/download?seqNo=0000284971#page=...
②組合役員の担い手不足への対応

・マンションの区分所有者の高齢化等を背景に管理組合役員の担い
　手不足が課題7となっており、近年、マンション管理業者を管理組
　合の管理者として選任する管理業者管理者方式が増加している。
　・当該方式では、マンション管理業者が管理事務の発注者と受注者
　の立場を兼ねることとなり、また、維持・修繕工事等についても
　受発注者が同一のマンション管理業者となる場合があるため、運
　営方法によっては、管理組合とマンション管理業者の利益相反の
　発生等が生じるおそれがあるものの、現行のマンション管理法上、
　マンション管理業者が管理者事務を行う場合について特段の規定
　は設けられていない。

https://public-comment.e-gov.go.jp/pcm/download?seqNo=0000284971#page=...
②管理業者管理者方式への対応

・管理業者管理者方式は、その運営方法によっては、管理組合とマ
　ンション管理業者との利益相反の発生等のおそれがあるため、そ
　の導入にあたってはメリット・デメリットを踏まえた検討が必要
　である。
　また、こうした検討を経て管理業者管理者方式の導入を決定した
　場合についても、マンションの管理の主体は区分所有者から構成
　される管理組合であることを踏まえ、管理者の選任や業務の監督
　等を適正に行うことができるような環境を整備することが重要で
　ある。
　このため、マンション管理業者が管理事務を受託している管理組
　合から管理者として選任される場合については、管理者事務受託
　契約に係る重要事項の区分所有者への説明や、利益相反のおそれ
　が高い行為を行おうとする際の区分所有者への事前説明を義務
　付ける等の措置を講じるべきである。
　
・また、当該方式においては、管理者の業務執行に対する監督の職
　責が監事に集中する可能性があり、監事に期待される役割が質的
　にも量的にも増大する可能性があることから、区分所有者に加え
　マンション管理士等の外部専門家を選任することが望ましい。
　このため、マンション管理士が監事となった場合の責任を明確に
　した上で、適正な業務を実施することのできるマンション管理士
　等の専門家の育成等を推進するべきである。
　
・さらに、今後、管理業者管理者方式が増加し、トラブル等も増加
　する可能性があるため、区分所有者や管理組合からの相談窓口の
　強化を図るべきである。
----------

○ 審議会・委員会等：マンション政策小委員会（令和６年度） - 国土交通省
https://www.mlit.go.jp/policy/shingikai/s204_mannsyonr601.html

○ マンション政策小委員会 今後のスケジュール（案）
https://www.mlit.go.jp/policy/shingikai/content/001853454.pdf

第４回 マンション政策小委員会 令和６年２月７日
　　　・小委員会とりまとめに向けた審議

※小委員会とりまとめを社会資本整備審議会住宅宅地分科会（令和６
　年２月１７日）へ報告

[1550: 匿名さん]

マンション管理適正化法の改正を検討するようです。

令和７年度 不動産・建設経済局関係 予算概算要求概要
令和６年８月 国土交通省不動産・建設経済局
https://www.mlit.go.jp/page/content/001760279.pdf#page=17

①マンション管理業の適正化の推進
（課題）
●近年、管理組合役員の担い手不足等を背景に、マンション管理業者が管理組合の管理者となる外部管理者方式が増加し、利益相反取引等、区分所有者の利益保護が十分に図られない事例が発生。
令和６年６月に、外部管理者方式の留意事項を整理した「マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドライン」が整備された。今後、このガイドラインに則った適正な運営を法制度上担保する観点からマンション管理適正化法の改正を検討。

（予算要求内容）
●新制度の施行に係る検討（有識者会議の開催等）
新制度の円滑な運用のための周知・普及（説明会の開催、マンション管理業の情報を一元的に把握できるポータルサイトの整備・運営等）

[1551: 匿名さん]

>>1550 匿名さん
そんな情報みんなもう知っていると思う

[1552: 匿名さん]

今後のスケジュール（案）、「令和６年」が笑える。

[1553: 匿名さん]

政府は、「区分所有法改正案（法務省）」、「マンション建替え円滑化法改正案（国土交通省）」、「マンション管理適正化法改正案（国土交通省）」の３本を一本化し、一体での審議を検討をしているようです。

2025/01/08
政府、マンション関連改正法案を一本化 - 日刊不動産経済通信WEB版 - 不動産経済研究所
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https://fknews.jp/news/detail.php?id=78407