第三者管理方式について

[匿名さん]

まさに両刃の・・・です。少数ながら「本当に必要としている」マンションはあります。だから、厄介なのですが。

それで、こんな方式はどうでしょうか？

「素性を明かした区分所有者であれば、委託管理契約の詳細、修繕記録の詳細および当該費用の詳細を、いつでも閲覧できる。」つまり、Ａマンションの区分所有者がＢマンションの状況を閲覧できる、というものです。もちろん、滞納者氏名や関連業者名等は伏せ字にします。

問題点等、専門家や経験に基づく「つっこみ」大歓迎です。

[1293: 匿名さん]

きちんとした監査とは？

[1294: 匿名さん]

1288の内容がメチャクチャすぎる...
理事になりたがる人がこういうレベルであることはよくあること
ゆえに自分は外部専門家に監事か副理事をお任せするのが良いと考えています。

[1295: 匿名さん]

監事の役割は規約に規定されているだろうが、
殆ど何もしないよ。
おとなしい役員候補が監事に選ばれている。

[1296: 匿名さん]

>>1286 匿名さん
誤解されているようですので、付け加えておくと、あなたを悪徳管理会社関係の人だとは微塵も思っていません。第三者管理方式についてはありとあらゆる情報を収集して、さまざまな専門家にインタビューもたくさんやりました。それ以外にも、多くの人があきれ返るような悪徳管理会社の実際の手口についての情報も証拠付きで持っています。

監事廃止に固執しているのがあの高名な悪徳管理会社であることは御存知ですよね。
あなたの論点と真っ向から矛盾しています。どうぞご心配なく。
第三者管理方式において、監事設置や機能強化が適切であるというよりも絶対不可欠であると自分も考えます。ただ、それだけでは区分所有者の権利と資産を守るためにまだ不十分であると思われます。ゆえに監視機能を持つ理事会の温存も監事または監事会と並行して重層的な監視体制のために必要だと思いますし、第三者管理者の悪事に対しては、解任という生ぬるいものだけでなく、賠償責任を負わせ、法的制裁と社会制裁を科すべきだというのが自分の意見です。

質問があります。単純なことですが、あなたの壇三社管理方式のモデルでは、だれが相見積もりを取りに行くのですか？まさか、管理会社の提示する相見積もりをそのまま受け取って監事会で吟味するのですか？

[1297: 匿名さん]

すみません。訂正です。　X壇三社管理方式　〇第三者管理方式

[1298: 匿名さん]

>>1295 匿名さん
あなたの御発言から、あなたが第三者管理方式に関する基本文書を何一つ読んでいないということが明らかで、議論の妨害にしかなっていません。

[1299: 匿名さん]

すみませんでした。

[1300: 匿名さん]

>>1299 匿名さん
OK

[1301: 匿名さん]

>>1296 匿名さん
最後の質問は、「管理組合は相見積もりを取らなければならない」という前提に立っての質問でしょうが、相見積もりが必要かどうかは管理組合の判断することであって、管理組合は不要と判断することもできます。
監事会であっても、「管理会社の提示する相見積もりをそのまま受け取る」のではなく再提出を求めることもできると考えますが、問題はそこではありません。
第三者管理方式の本質が理事会業務の委託にあるとするなら、本来、管理組合は、管理コスト・監視コストの増加よりも相見積もりをとるなどの業務執行時間の削減を重視して同方式を採用するはずです。
つまり、区分所有者が相見積もりをとることに拘る管理組合は、第三者管理方式を採用してはいけないし、時間削減にもならず採用する意味もないということです。
相見積もりに拘る管理組合があるとして、理事会に自ら実施する時間も能力も不足するというなら、関係業界に明るい外部専門家を適正報酬でアドバイザーに委任し、実施の支援を受ける方が、第三者管理方式採用よりも合理的な判断でしょう。
また、第三者管理方式を理事会業務の委託と捉える立場からは、第三者管理を理事会方式で行うことに拘る意味は少ないように思えます。
第三者管理方式採用の目的が、外部専門家の第三者役員による理事会運営の適正化にあるなら、別に役員ではなく、アドバイザー等であっても、その目的に叶うはずです。監視機能強化のため、区分所有者の監事に加えて、外部専門家の監事を追加することは考えられますが、この目的による第三者管理方式採用では管理会社はそもそも不適です。
一方、同方式の採用目的が、業務執行時間の削減にあるなら、区分所有者が理事に就く以上、業務執行時間の削減は限定的です。
さらに、理事会方式での第三者管理において最悪な選択は、第三者管理者を理事長（管理規約で管理組合の代表者と規定されるとして）にすることです。
その選択の意味は、委託の受任者を委託者にもするということであり、第三者理事長が、管理組合を代表して自社または関係会社とする契約は利益相反取引ではあっても、代理契約ではなく民法第108条の自己契約・双方代理に当たらないということになるかもしれません。（正確な解釈は分かりませんが。）
>>1296さんの主張する重層的監視体制を有する理事会方式での第三者管理もよいのかもしれませんが、監視体制を重ねるほどコストも掛るでしょうし、そこまでして第三者管理を行う必要はそもそもないという結論になりませんか。また、いくら第三者管理方式に適した管理体制を考案しても、同方式を採用する管理組合が、実際に管理規約に規定するのでなければ意味がありません。
第三者管理方式も、管理組合自身が自発的な判断でそのニーズに沿ったものと捉え、自ら管理体制を構築（管理規約に規定）して採用するのであれば、その選択を否定すべきものではないでしょう。
現在の第三者管理方式に係る問題は、同方式を採用する管理組合の多くが、そのような自身のニーズから自発的判断で採用する管理組合ではなく、管理体制を自ら構築するようなリテラシーも発想もなく、管理会社提案以外の判断はできずに管理会社ニーズに沿った提案を採用する管理組合であると想像されることです。
このような、採用時に既に管理不全状態にあると言える管理組合では、管理不全が進展し問題が顕在化するまでは、多くの組合員が問題の所在に気づかず、損害を受けているとも考えないかもしれません。

[1302: 匿名さん]

合い見積もりを取らない方法もあるが、その場合の業者選定は
何を基準にしてだれが決めるのかな。
第三者管理方式を採用したとしても、理事会方式でやった方が
みんなには理解しやすいのでは。

[1303: 匿名さん]

>>1302 匿名さん
言いいたいことの意味がよくわかりません。

[1304: 匿名さん]

>>1301 匿名さん
>第三者理事長が、管理組合を代表して自社または関係会社とする契約は利益相反取引ではあっても、代理契約ではなく民法第108条の自己契約・双方代理に当たらないということになるかもしれません。

第三者管理方式に関わる議論において、不可解きわまりないのは、民法第108条の自己契約・双方代理が第三者管理方式の管理委託契約という文脈において、どのような解釈がなされるべきかという問題です。結論から言えば、最高裁判決が出てそれが判例となるまで、誰にもわからないということなのではないのですか。検討会の初期段階では、弁舌鋭い弁護士たちによって利益相反について盛んに論じられ、大変面白かったのですが、ー大手企業が第三者管理方式を躊躇した理由がまさにこの利益相反問題であったわけですが、最近では、すでに論題にすらのぼらなくなくなってしまっている印象があります。
第108条【自己契約及び双方代理等】

①　同一の法律行為について、相手方の代理人として、又は当事者双方の代理人としてした行為は、代理権を有しない者がした行為とみなす。ただし、債務の履行及び本人があらかじめ許諾した行為については、この限りでない。

②　前項本文に規定するもののほか、代理人と本人との利益が相反する行為については、代理権を有しない者がした行為とみなす。ただし、本人があらかじめ許諾した行為については、この限りでない。

この条文の中の”本人があらかじめ許諾した行為”とは、管理会社と管理組合の間で取り交わされた管理委託契約の存在だけでは不十分なのではないでしょうか。修繕修理
という”行為”のひとつひとつに対して、その修繕修理の規模に応じて、”理事会決議”（理事会廃止してしまったら理事会決議もなくなるわけですが）や”総会決議”がなければ、”本人があらかじめ許諾した行為”とはみなされえないのではないでしょうか。

第三者管理方式を導入してしまった管理組合は事後報告で知らされることがよくあるそうですが、それが異常な高額であった場合、欧米の管理組合と異なり、管理組合の権利や利益が訴訟保険で守られておらず、即時に損害賠償請求ができない日本の管理組合はどうすればいいのでしょうか。管理者に不正行為があった場合、管理者を解約するのは当然ですが、損害賠償請求のほうはいったいどうすればいいのでしょうか。

欧米の過去の判例を探しましたが、判例をすべてみたわけではありませんが、これまで検索で見つかったものは、管理者としての管理会社が敗訴したものが多かったです。ー欧米では、利益相反行為に対して厳格ですから、管理会社の相反行為自体も少ない気もいたします。

[1305: 匿名さん]

管理者（代理人）の利益相反取引について、区分所有者（本人）があらかじめ許諾していなくとも、追認をすれば有効でしょう。（民法第百十三条）

日常の管理で、管理者が保存行為として行った修繕工事や設備交換が利益相反取引に当る場合、事後の総会で、収支決算の承認決議で追認するという理屈。

そうならば、事前の総会で承認された予算（予備費等）を超えたり、異常な高額であったような場合は、否決（拒絶）され無効になるべき。利益相反取引だけでなく、個々の修繕工事や設備交換について、必要な保存行為に当たるのか否かが評価されると思われる。

しかし、既に完了した（費用支払が済んだ、）修繕工事や設備交換が無効になった場合、どうにもならない。
そうならないよう、日常から区分所有者に広報を行い、少なくとも黙示の承認を得ておくべきでしょう。

・民法
（無権代理）
第百十三条　代理権を有しない者が他人の代理人としてした契約は、本人がその追認をしなければ、本人に対してその効力を生じない。

２　追認又はその拒絶は、相手方に対してしなければ、その相手方に対抗することができない。ただし、相手方がその事実を知ったときは、この限りでない。

[1306: 匿名さん]

>>1305 匿名さん
いやいやこの利益相反取引の問題は、そう簡単には解消されません。

第1回ワーキング資料6＜抜粋＞42ページ
論点⑥ 日常の管理における利益相反取引等において望まれるプロセスや情報開示のあり方

以下のリンクから読んでください。
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001708895.pdf

[1307: 匿名さん]

管理会社が専有部分を所有し区分所有者になるか、区分所有者が管理会社の株式を保有し株主になれば、利益相反にならないと思われるが？

[1308: 匿名さん]

NHKクローズアップ現代

“老いるマンション”
　維持費の高騰にどう備えるか

https://twitter.com/nhk_kurogen/status/1737231835111837961

12/26(火)午後7:57まで、見逃し配信中

[1309: 匿名さん]

>>1305 匿名さん
>>1305さんの主張は、第三者管理者側の立場から「民法には無権代理の追認規定があるので、利益相反取引であっても第三者管理者は事前に区分所有者の承諾を得る必要はない」というものに見受けられます。誤解なのかもしれませんが。
管理組合は、第三者管理方式が理事会業務の委託である以上、とりわけ委任先を管理会社とする場合は利益相反取引の完全排除などそもそも無理と認識の上、同方式を採用すべきです。
そうであれば、管理組合が安心して同方式を採用するためには、第三者管理者による利益相反取引を管理組合がコントロールできる仕組みを構築しておくことが重要で、少なくとも、第三者管理者ではなく区分所有者である監事を管理組合の代表者とすること、及び書面による委任契約により、第三者管理者が利益相反取引を行う場合は、監事の事前承諾を義務付けることが必須であると考えます。
同方式を採用する管理組合が不要と判断するなら、それも管理組合の選択ということではあるでしょうが。
第三者管理者が管理組合の代表者になれば、区分所有法が規定する区分所有者の代理人ではなくなり、利益相反取引を行うのに本人（区分所有者）の事前承諾はそもそも不要とも考えられ、管理組合にとって、とても危険な管理体制になります。
さらに、代表者である第三者管理者は、管理組合が工事のための債務を負うなどの管理組合にとって一層危険な行為を、自らの判断で実施できるということにもなりかねません。

[1310: 匿名さん]

>>1307 匿名さん
残念ながら、マンション管理における利益相反の意味と実態をきちんと理解しておられない御意見です。
”修繕工事”とか”グループ会社”とか”トンネル会社”とかいう言葉を生まれてから一度も聞いたことがないですか？

[1311: 匿名さん]

>>1309 匿名さん
>さらに、代表者である第三者管理者は、管理組合が工事のための債務を負うなどの管理組合にとって一層危険な行為を、自らの判断で実施できるということにもなりかねません。

第三者管理方式におけるグループ企業の管理会社代表＝理事長＝管理者＝管理組合代表者＝お財布をしっかり握っている人のもとで、マンションの大規模修繕を行うなんて、ホラーとしか考えられない。
国土交通省のワーキンググループでは、情報開示の徹底化が強調されているけど、小細工だらけのこの業界で情報開示の徹底化なんて事前であろうと事後であろうと所詮不可能と思う。

例えば、「あー、見積もりで安すぎる金額出しちゃったなあ。よし、材料の質をワンランク下げて、どこかでもっと安い材料を見つけてこなくちゃ」（この業界の会社経営者で、超リッチな生活をしている幼なじみから高級レストランで直接聞いた話。その他にもいろいろな手口があることを聞いてもいないのに教えてくれた。）
また、「手数料は５％しか取っていません」と管理会社が主張しても、20％30％（または100％とかそれ以上）がすでに見積もり書のどこかに盛り込まている可能性もあるわけだが、第三者管理方式は基本的に区分所有者に相見積もりなどさせない管理体制なので、管理組合は受動的に受け入れざるをえないだろう。　
20％30％100％を見破って正確に指摘できる監事などこの世に存在するのだろうか。
「異常に高額であること」の客観的基準値など、法的に定められるわけがない。

第三者管理方式の三番目のパターン「外部管理者総会監督型」通称「理事会廃止型」は、最初からガイドラインに盛り込むべきではなかったと考える。この三番目のパターンを管理会社の言いなりになって―「これは、国土交通省のガイドラインにも示されている管理者方式ですよ」と管理会社に説明されて、－導入してしまった管理組合が実際に財政的に窮地に陥った場合、国土交通省の法的責任は問われないのだろうか。

[1312: 匿名さん]

昔から、ワンルームの投資型マンションでは、理事会がなく、管理会社が管理者のケースが少なくない。

外部専門家の活用ガイドラインは、投資型マンションを念頭に作成されているものではないが、ファミリータイプの分譲マンションも、賃貸化が進めば投資型マンションと同じ。

投資型マンションと、ファミリータイプの分譲マンションは、区別できない。賃貸化率が〇％以上なら投資型とか客観的な目安を定めるのが良いと思う。