第三者管理方式について

[匿名さん]

まさに両刃の・・・です。少数ながら「本当に必要としている」マンションはあります。だから、厄介なのですが。

それで、こんな方式はどうでしょうか？

「素性を明かした区分所有者であれば、委託管理契約の詳細、修繕記録の詳細および当該費用の詳細を、いつでも閲覧できる。」つまり、Ａマンションの区分所有者がＢマンションの状況を閲覧できる、というものです。もちろん、滞納者氏名や関連業者名等は伏せ字にします。

問題点等、専門家や経験に基づく「つっこみ」大歓迎です。

[1213: 評判気になるさん]

名ばかりだから理事や監事廃止となってもいいのでしょうか
それこそ管理者となった管理会社のやりたい放題になりませんか？

[1214: 通りがかりさん]

>>1212 匿名さん
ではあなたならどんなアドバイスをされるのでしょうか？

[1215: 匿名さん]

マンション管理士なら、少なくともガイドラインの整備を待つようにアドバイスすべきと思うが？

〇外部専門家等の活用のあり方に関するワーキンググループ
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000...

■第1回（開催：令和5年10月26日）
・資料６　ワーキンググループにおける検討の方向性について
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001706948.pdf
＜抜粋＞

主として、「第三者管理者方式」のうち、管理業者が管理者となる場合について検討を行う

主に①新築マンション、②既存マンションを念頭に置いた検討を行う。
③管理不全マンション、④投資用・リゾート用の新築マンション、⑤投資用・リゾート用の既存マンションが第三者管理者を採用する際についても、①及び②の検討内容が基本的には参考になるものと考えられる。

論点(案)

① 既存マンションにおいて第三者管理者方式を導入するプロセス
② 新築マンションにおいて第三者管理者方式が導入されている場合の説明のあり方
③ 管理組合運営のあり方（管理者権限の範囲等）
④ 第三者管理者方式における、通帳・印鑑の望ましい保管のあり方
⑤ 管理業者が管理者の地位を離れる場合のプロセス
⑥ 日常の管理での利益相反取引等におけるプロセスや情報開示のあり方
⑦ 大規模修繕工事等におけるプロセスや情報開示のあり方
⑧ 監事の設置と監査のあり方

[1216: 評判気になるさん]

理事会が無くても総会があるから大丈夫との見解もありますが性善説の考え方すぎると思います
修繕積立金がどんどん支出されたり管理費が値上げされたり
それこそど素人で何の権限もない居住者にどう抵抗できるでしょうか
大規模改修前、まだ積立金の残金が安心できるうちに売り払うくらいしか逃げ場がなくなりますよ

[1217: 匿名さん]

>>1214 通りがかりさん
組合員の管理意識の希薄さで総会の
出席率が悪いくらいでそのマンショ
ンを引っ越しを進めるマンション管
理士はいないと思うが、
アドバイスとしてはあなたが組合の
理事になり組合から管理についての
話題を啓蒙するしかないでしょう。
私のマンションもお宅と同じように
組合員は管理については希薄です。
困ったもんだ( ´艸｀)

[1218: 匿名さん]

あなたはマンション管理に詳しいのですか。
資格は何をもっているんですか。

[1219: 匿名さん]

マンションに少なくともマンション管理士の有資格者がいればいいんだが。
理事会で資格試験にチャレンジする者を募集して、合格者には奨励金を出す
とかの対応策を講じればいいんだけどね。
もし、合格しなくてもそれなりの実力は身につくと思う。

[1220: 匿名さん]

やはり理事をする者は、少なくとも管理規約や各種細則、
管理会社との委託契約の名用は把握しておく必要あり。
それに、大規模修繕工事の進め方の勉強もしておくべきでしょう。

[1221: 匿名さん]

>>1220 匿名さん
標準管理規約と標準管理委託契約書もね。

[1222: 匿名さん]

1192です。アンケートに第三者管理方式の問題点について記載し、理事長に提出致しました。直接お会いすることはできませんでしたが…。
最悪、第三者管理方式が採用された時は監事を残してもらい、私が立候補しようと思います。そのためにマンション管理士のテキストを購入し読んで見ているのですが、難しすぎて資格取得には時間がかかりりそうです。苦笑

[1223: 匿名さん]

>>1222 匿名さん
監事がいるという事が防波堤になります
お飾りだから無しでいいってのが相手の思う壺ですよ
せめてガイドラインが提示されるまで抵抗しましょう

[1224: 匿名さん]

そもそものお話なのですが、第三者管理方式が提案された時に理事長に立候補すれば阻止は可能ですか？？

[1225: 匿名さん]

>>1224 匿名さん
必ずしも阻止ができる訳ではないです。多数決で第三者管理がいい！となれば理事長一人の反対では対抗できません。

っていうのが一般論ですが、日本人は役職に弱いので多分阻止できます。

[1226: 名無しさん]

>>1225 匿名さん
申し訳ありません。私の書き方が悪かったです。
第三者管理方式を採用したい理由が、だれもなり手がいないことだとしたら、誰かが理事長に立候補すれば阻止できるのかな？と素朴に思ったのです。

[1227: マンション掲示板さん]

>>1226 名無しさん
なり手がいない事の根本原因が無関心にあるなら無理です。先送りになるだけで理事長が変わればそこで第三者管理に切り替えられるでしょう。
もし原因がそれ以外であるならまだ手の打ちようはあるかもしれませんが…

[1228: 通りがかりさん]

どのくらいの搾取までなら我慢できるか
金出しても面倒を避けたいなら第三者管理方式は渡りに船なわけだし
投資で買ってる人や10～15年くらいで買い替え予定派には積み立て金目減りはたいしたデメリットでは無い

[1229: 匿名さん]

大手管理業者による第三者管理者方式は問題がなく、中小管理業者が要注意なのでしょうか？
そんな気もするが、違うような気もする。


第１回 外部専門家等の活用のあり方に関するワーキンググループ 議事概要
＜抜粋＞

（委員）

・印鑑と通帳の同時保管について、大手管理業者であれば部署を分けて保管していることもあるが、同じことを中小管理業者ができるとは限らないし、もっと悪い場合だと中小で事故が起きる可能性もある。体制的な観点で考えるのであれば、大手を念頭においてできるとするのではなく、中小を見て決めないといけない。

大手管理業者が管理者を務めるのは問題が起きるとは考えていないが、それが中小にまで広がって、あらぬ事故を起こす可能性があるということは念頭においてほしい。


・たしかに小規模の管理業者の管理者方式には注意を要する。

しかし、管理業者の規模により、第三者管理者方式のルール作りをするのは行き過ぎではないか。そもそも管理者方式のメリットは、区分所有者が区分所有建物にいなくても区分所有建物の管理が出来るというところにある。判断能力が衰えて、区分所有者の過半数の者が要後見状態になった場合、後見人が付いていなければ如何なる意思表示（議決権行使）もできないので、マンション管理が止まってしまう。

[1230: 匿名さん]

>>1229 匿名さん
>・印鑑と通帳の同時保管について、大手管理業者であれば部署を分けて保管していることもある
この議論をしている時点でズレてますよね。
社長が印鑑と通帳を持って来いって言われて断われるのでしょうか？ビッグモーター等と同様、縦社会の管理会社がほとんどです。

利益しか考えない管理会社に任せるにはまだまだ信頼できません。上手く管理できている管理組合をモデリングし、それに沿った管理を義務付けたり、厳しく規制しないと骨の髄まで吸い付くされます。

[1231: 匿名さん]

印鑑と通帳の同時保管よりも、そもそも、修繕積立金を預ける保管口座を管理業者名義としても差し支えないとしている（するしかない）ことに問題がある。

・資料 第三者管理者方式の各論点に関する検討
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001708895.pdf
＜抜粋＞

【参考②】平成11年２月４日衆議院予算委員会法務省民事局長答弁概要

一般論として、修繕積立金が「○○管理組合代行○○管理会社名義」で預金されている場合には、預金名義のほかに、預金通帳及び届出印鑑の管理状況、管理組合と管理代行会社との管理委託契約の内容等が考慮され、場合によっては管理代行会社の預金であると裁判所が判断する可能性がある。

この場合に管理代行会社が破産したときは、その預金は管理代行会社の破産財団の構成する財産に帰属することになると考えられる。

・第１回 外部専門家等の活用のあり方に関するワーキンググループ 議事概要
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001708794.pdf
＜抜粋＞

（委員）

・ （資料 4 P1）「管理業者が管理者になる方式」について、管理組合内に理事長（代表）がいないためマンション管理適正化法上の管理組合ではあるが、権利能力なき社団たる管理組合ではないと解される。

そのため、管理組合名での銀行口座の開設ができないし、契約の主体にはなれないということになる（実際に、そのようなマンションはある）。

[1232: 通りがかりさん]

新築が第三者管理方式をむしろ売りにしてる場合もあるので注意した方がいいですね
トラブル保険とか出来そう