第三者管理方式について

[匿名さん]

まさに両刃の・・・です。少数ながら「本当に必要としている」マンションはあります。だから、厄介なのですが。

それで、こんな方式はどうでしょうか？

「素性を明かした区分所有者であれば、委託管理契約の詳細、修繕記録の詳細および当該費用の詳細を、いつでも閲覧できる。」つまり、Ａマンションの区分所有者がＢマンションの状況を閲覧できる、というものです。もちろん、滞納者氏名や関連業者名等は伏せ字にします。

問題点等、専門家や経験に基づく「つっこみ」大歓迎です。

[1153: 匿名さん]

>>1152 匿名さん
うちのマンションにも内通者の元理事長たちがいるけど、
自分たちの資産が食い荒らされているってことに
ようやく気づいたらしく（苦笑）、リプレイスについて
語り始めているけど、自分たちに火の粉がかからないように
何とか工作しようとしてしておかしい。
マンション管理会社と癒着の証拠はいくつもあるが、
リプレイス完了後に総会で明らかにして公開裁判する予定である。
責任逃れは絶対にさせない。

[1154: 匿名さん]

管理業者が管理者となる場合を含めた外部専門家の活用のあり方等、意見募集が行われているようです。


住宅：今後のマンション政策のあり方に関する検討会 - 国土交通省
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk4_000...

検討会とりまとめに関する意見募集

　令和５年９月８日（金）より「今後のマンション政策のあり方に関する検討会」のとりまとめに関する「意見応募フォーム」を開設し、令和５年１２月まで意見等を募集します！とりまとめに関するご意見、検討会をきっかけに新たに管理組合で取り組んだ内容、ＷＥＢ説明会を踏まえた感想など、ご自由にお寄せください。


○今後のマンション政策のあり方に関する検討会　とりまとめ（本文）
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001624179.pdf

○ とりわけ「今後の施策の方向性」に示した事項のうち、検討方針を明らかにした次の事項については、本年秋頃を目途に、検討会の下にワーキンググループを設置し、施策の具体化に向けた検討を開始する。

　・ 管理計画認定制度の認定基準の見直しに関する検討
　・ マンション標準管理規約の見直しに関する検討
　・ 管理業者が管理者となる場合を含めた外部専門家の活用のあり方に関する検討

[1155: 匿名さん]

>>1154 匿名さん
日本のマンション政策が、本来ならばその主体であるべき管理組合と区分所有者の権利を無視して、管理会社中心主義への方向へ流れて行こうとしているのを黙ってみているわけにはいかない。―建て替え問題も区分所有者目線ではなく、建設業界へのインセンティブとしか映らない。行政側とマンション学会が利益相反に対していかに疎いかが検討会を通じてよくわかった気がする。

[1156: 匿名さん]

>>1155 匿名さん
それでもマンションは売りに売れている。
それが嫌なら買わないか住まないかにすれば解決する。
土地の有効活用と資本主義の原理で水は川上から川下へ流れる。
ますます区分所有者は不利にる。
嫌なら区分所有権でなく所有権を手にすればいいよ。

[1157: 上位]

>>1155 匿名さん
区分所有法は理事会なんか想定してないからね。
長老制度にするのもいいよね。
管理者は最年長の区分所有者が務めるとか。
多数決原理は対立を生み分派につながるから日本共産党の意思決定は実は合理的。維新も以前は代表選をやらなかったからまとまっていたんだ。形式的に前回代表選やったら東とおるが出ようとして松井が一喝して馬場に一本化。管理組合に必要なのは志位とか松井だね

[1158: 匿名さん]

マンションの長寿命化（＝修繕工事）や円滑な再生（＝建替え）を進めるため、区分所有者以外の者によるマンションの管理（＝第三者管理方式）は、岸田政権が掲げる新しい資本主義（成長と分配の好循環）実現会議の成長戦略の一つ。


・新しい資本主義実現本部／新しい資本主義実現会議｜内閣官房ホームページ
https://www.cas.go.jp/jp/seisaku/atarashii_sihonsyugi/index.html

新しい資本主義のグランドデザイン及び実行計画2023改訂版・成長戦略等のフォローアップ

＜閣議決定（令和５年６月１６日）＞

成長戦略等のフォローアップ
https://www.cas.go.jp/jp/seisaku/atarashii_sihonsyugi/pdf/fu2023.pdf

Ⅳ．「経済社会の多極化」関連のフォローアップ
１．「デジタル田園都市国家構想の推進」関連

（都市の競争力向上）

・マンションの長寿命化や円滑な再生を更に進めるため、区分所有者以外の者によるマンションの管理を円滑に進めること等について検討し、2023 年夏頃に結論を得て、マンション標準管理規約の改定等を行う。

[1159: 匿名さん]

>>1156 匿名さん
最初から第三者管理方式の高層マンションは駅近でも
敬遠されているという記事が現代ビジネスに掲載されていた。
売れに売れているという状況ではなかろう。
あなたの貼ったリンクのどこにも第三者管理方式とか外部専門家の活用についての言及はない。張ったりを効かせてもすぐバレる。大爆笑

[1160: 匿名さん]

>>1158 匿名さん
2023年夏頃の結論とは「今後のマンション政策のあり方に関する検討会とりまとめ」のことだろうが、本とりまとめにおける第三者管理方式（とりわけ管理業者が管理者に選任される場合）の記載は、下記のとおり、これを成長戦略として積極的に進めようとするものではなく、むしろ現状の問題点を指摘し、ガイドライン策定、管理規約改定等による改善効果が見られなければ制度的措置（法令改正）の必要性についても検討を行うと結論付けている。

【現状】
○ 近年、管理組合役員の担い手不足などを背景として、管理業務を受託している管理業者が、当該マンションの管理者として選任されている事例が増加している
○ 国土交通省の調査によると、管理業者が管理者に選任されているケースでは次の実態がある
　・半数程度の管理業者は、管理組合との委任契約を締結することなく管理者となっている
　・管理業者が大規模修繕工事を受注することがあるとされている
　・多くの場合において、管理組合保管口座の通帳と印鑑を同一の社で保管している
○ 2016年のマンション標準管理規約の改正では、利益相反取引の防止に係る規定を設けるとともに、外部専門家を活用した場合の留意点等を示したガイドラインを策定したものの、これらの措置は、管理業者が管理者となる場合を念頭に置いていない
○ また、マンション管理業者が管理者等に選任された場合においてもマンション管理適正化法が適用されるが、法が適用される具体的なケースが周知徹底されていない
【今後の施策の方向性】
○ 管理業者が管理者となる場合に適用されるマンション管理適正化法に係る解釈・運用について明確化し周知徹底する
〇 管理業者等が管理者となる場合の実態等の把握を進め、マンション管理業の所管部署とも連携する形で、留意事項等を示したガイドラインの整備や、監事の設置など望ましい体制整備についてマンション標準管理規約等における手当ての検討を行う
〇 これらの措置の効果等を見極めつつ、管理業者が管理者となる場合の制度的措置の必要性についても検討を行う

[1161: 匿名さん]

>>1157 上位さん
国土交通省大臣は連立内閣だと常に草加せんべい系だけど
それも共産党の方は御存知ない？　大爆笑

[1162: 匿名さん]

>>1160 匿名さん
マンション管理士が管理者になるケースと
マンション管理会社が管理者になるケースを同等に論じてはいけない。
前者では利益相反問題は生じないが、後者はまさに利益相反である。
マンション管理会社が管理者になるのは禁止すべきか
管理者になったら絶対に自社グループやその下請けとは修繕修理などの契約を結んではならないとすべきだと思う。
欧米など先進国の視線から見れば、日本のマンション管理制度は謎だらけだね。

[1163: 匿名さん]

そもそも「理事長のなり手がいない」というのが前提ですが、
理事長のなり手を増やせば、第3者管理方式など不要
だと考えます。

[1164: 匿名さん]

>>1163 匿名さん
たとえ有能な外部専門家を招くにしても
理事長は区分所有者で外部専門家は副理事長か監事が妥当だと思うけどね。

[1165: 匿名さん]

>>1162 匿名さん
管理会社が管理者に就くケースについての「今後のマンション政策のあり方に関する検討会とりまとめ」の記載内容を示しているだけで、特に論じているわけではない。
本スレの一部投稿者さんは、管理会社が第三者管理を実施する場合を含めて、国が第三者管理を推進している印象を与えようとしているように見えるが、第三者管理が標準管理規約に導入された2016年の標準管理規約改正においても、管理会社は第三者管理を担う外部専門家とはされていないし（同規約コメント（第33条及び第34条関係）に外部専門家として記載なし）、改正前の検討会においても管理会社が、管理者に就くことには利益相反、組合財産保全に係る課題があるとされていた。
標準管理規約への第三者管理導入は、「組合役員の担い手不足」といった表向きの理由の他に、制度創設したマンション管理士の活用促進という意図もあったかもしれないが、おそらく国の意図に反して管理会社が管理者に就く事例を増加させる結果となっている。
今回の検討会とりまとめでは、「国土交通省の調査」により国が認識したその弊害を是正するための措置（管理会社が管理者となる場合に留意したガイドライン整備、標準管理規約改定等）の効果が見られなければ、法令改正による規制強化の必要性を検討するとしている。
このような国の動きはG社に対しては、内通者による自主管理を推進する動機を強めるだけかもしれないが。

[1166: 匿名さん]

第三者管理はやむおえないマンションもあるだろうが、
管理会社を第三者にしてはだめだね。
利益相反だしね。

[1167: 匿名さん]

>>1165 匿名さん
管理会社の内通者による自主管理という意味がよくわからない。
自主管理というのは通常は管理会社に管理を委託しないということではないのか？
内通者ならばうちのマンションにも数名いるけど、
自分たちの財産が食い荒らされていることに気が付かない
おバカな人たちのことだろうけどね。

[1168: 匿名さん]

>>1167 匿名さん
＞自主管理というのは通常は管理会社に管理を委託しない

「自主管理」の定義がまちまちで、総会、理事会を自力で行い、他の業務は、管理会社等に「一部委託」する「自主管理」が多いのでは？

「一部委託」というのが、適正化法（２条６号）の基幹事務（３業務）の全部を含まない、１つか２つを委託することなら、登録を受けた「マンション管理業者」である必要がないと思う。

●基幹事務
（１）管理組合の会計の収入及び支出の調定
（２）出納
（３）マンション（専有部分を除く。）の維持又は修繕に関する企画又は実施の調整

●「住宅宿泊事業法の施行に伴う自主管理組合を対象とするマンショアンケート調査報告書」より。
平成３０年２月 全国マンション管理組合連合会
https://www.zenkanren.org/pdf/2018/20180316.pdf

自主管理の概念は、変化してきている。住民自らすべての分野で、管理運営する自主管理は、稀になった。

窓口、会計、清掃などの業務は、管理会社などに一部委託するが、大規模修繕の時期、工事内容、規模等の企画立案は理事会、専門委員会で決める。

総会、理事会の議事運営、議事録作成は理事自ら担当する、といった管理が今流の、自主管理といえる。


自主管理の定義が管理組合でまちまちなので、～

[1169: 匿名さん]

>>1167 匿名さん
＞内通者による自主管理
>>1134に記載しているとおり、管理会社が区分所有者となり、そのマンションの管理事務を実施する場合、その管理会社は適正化法のマンション管理業の定義「管理組合から委託を受けて管理事務を行う行為で業として行うもの（マンションの区分所有者等が当該マンションについて行うものを除く。）」から外れるため管理会社による自主管理？となり適正化法は適用されません。
>>1133さん記載の「内通者メインの自主管理」について、>>1134で「管理会社が区分所有者になるスキームを進めて内通者にトンネル会社を作らせて管理事務を受託させ、管理会社はそのトンネル会社から再受託する意味か」と問いかけたところ、>>1135さんは否定されていません。
調べたところG社管理に変更後、さらに自主管理に変更されている物件が確認できるので、実際にそのようなことが行われていると考えています

[1170: 匿名さん]

「内通者による自主管理」といっているのは、（「マンション管理業者」としてではない）管理会社などに一部委託の「自主管理」ではないかな？

[1171: 匿名さん]

>>1169 匿名さん
G社の第三者管理方式の場合、（ゴリ押しで）理事会廃止で管理会社が管理者になる。
区分所有者にはマンションの1室を取得しなければなれない。「管理会社が区分所有者になる」という表現がよくわからない。あの手この手を使うG社でもまさかマンションの１室を購入して区分所有者になりすますことまではやらないと思うが、まさかやるのか？

[1172: 匿名さん]

>>1170 匿名さん
「内通者メインの自主管理」と最初に投稿したのは、G関係者と推測される >>1133さんであり、その実態には不明な点もあります。
しかし、内通者という以上、G社から何らかの利益供与を受け、G社のために自主管理を行っている意味と推定されるので、一般的な区分所有者が自主管理を行う上で集金・出納等の一部管理事務を管理会社に委託するようなものとは異なり、その主導権はG社にあると考えられます。
そして、G社のためにする自主管理の目的は、適正化法の規制回避以外には考えられません。