第三者管理方式について

[匿名さん]

まさに両刃の・・・です。少数ながら「本当に必要としている」マンションはあります。だから、厄介なのですが。

それで、こんな方式はどうでしょうか？

「素性を明かした区分所有者であれば、委託管理契約の詳細、修繕記録の詳細および当該費用の詳細を、いつでも閲覧できる。」つまり、Ａマンションの区分所有者がＢマンションの状況を閲覧できる、というものです。もちろん、滞納者氏名や関連業者名等は伏せ字にします。

問題点等、専門家や経験に基づく「つっこみ」大歓迎です。

[888: 匿名さん]

>>873 匿名さん
区分所有法改正なのに、区分所有者が中心にいない。
全管連会長、副会長よくやった。
中間試案が出来上がったら、パブリックコメントを募集するだろうから、
そこで第三者管理を悪用する悪徳管理会社が存在することに
社会がもっと危機意識をもってもらわなくては困る。

[889: 匿名さん]

>>888 匿名さん
＞社会がもっと危機意識をもってもらわなくては困る。
問題はそこなんだと思う。
社会が危機意識を持つために何をすべきかだと思う。
中間試案なんてすでに危機意識を抱いている人間しか読まない。
あなたが期待するほど期待はできない。

[890: 匿名さん]

全管連の要望を支持することが有効。具体的には、国土交通省、法務省、政党、等々に電話等で意見を述べることでしょうか。


第190回国会　参議院　国土交通委員会　第14号　平成28年5月31日
https://kokkai.ndl.go.jp/#/detail?minId=119014319X01420160531

外部の専門家を区分所有法上の管理者として選任し、そして理事会を廃止することができるということも選択肢として出てきたわけですね。理事長は区分所有法上の管理者とする規定を撤廃すると。理事長、理事会に関わる業務、権限を外部の者に委ねると。

そして、区分所有者は、この外部の人が管理業務が適正に行われているかどうかを総会で監督をするということにしたわけですね。

　これまでの外部からの助言というのはもちろんできるわけです。だけれども、言ってみればお金の管理はさせなかったわけですね。

それをもうこれ外部の人にさせることができるようにする、総会で後は監督するだけということなんですけれども、そもそも、これ、監督できるんですか、問題起こりませんか、国交省。

[891: 匿名さん]

>>890 匿名さん
第三者管理を採用する場合、それぞれの管理組合の自己管理能力を公的ランク付け条件に応じて3段階レベル位に判定し、そのランクレベルに応じて判断すべきだと思う。
味噌もクソも同時に同一レベルで問題解決は難しいと思う。
管理組合の自己管理能力によっては、外部の方がお金を管理するケースも出てきておかしくない。
そこをかたくなに拒むと話は前には進まない。

[892: 匿名さん]

>>889 匿名さん
日本の新聞はただのニュース屋さんに成り下がりつつあるし、
（発行部数落ちて当然）ダイヤモンドや東洋経済も記事にキレが無くなってつまらなくなっているのは、広告収入が主体になっているせい？マンション管理関連の特集号はわざわざ購入してもガッカリすることが多くなりました。
各テレビ局の報道番組で特集やってもらえるように、情報提供するといいかもですね。TBS、テレ朝、NHKなど随時募集しています。「二つの老い」について書かれている本はいずれも内容が似たり寄ったりで、パクリ合いしているのではないかと思うほど。でも、法制審議会区分所有法制部会第８回会議で、全管連によって、初めて住民主体の法改正提案がなされたというのはマスコミ受けする内容だと思います。知識や経験が豊富な方は、アマゾンで電子ブックを販売されたらいかがでしょうか？
過去に書いたものを推敲してまとめ上げて、アピールする表紙とタイトルとサブタイトル付けたら、明日にでも出版できますよ。タイトルは、『第三者管理の罠』～日本のマンション管理の落とし穴とか『第三者管理は危ない！』～悪徳管理会社に騙されるな！とか。（笑）本名でなく、ペンネームつくって、第三者管理について正しい情報を発信してもらえば、読者はいると思います。限界マンションのために、正しい第三者管理が必要なのでしょうが、もともと欧米と比較して、利益相反に異常なほど甘い日本のマンション管理の法体系において、第三者管理を自己利益最大化のために悪用しようとする悪徳管理会社があらわれても、不思議はありません。しかし、いずれにせよ、このような悪徳管理会社に対しては、厳しい社会制裁が必要だと思います。

[893: 匿名さん]

>>891 匿名さん
そのような完全な管理不全マンションは、地方自治体のマンション管理行政の監視下に入れて、管理会社ではなく、マンション管理士のサポートの下で再建を図る以外に方法がないのではないでしょうか。その場合、サポート申請や費用の部分的助成が得られるようにするとか、三段階というのは境界にあたるマンションが微妙ですから、「特別監視下マンション」としての認定を申請する形のほうが、行政にとってやりやすいのでは？金銭管理もマンション管理士に任せつつ、行政の厳しい監視下に置くというようにしないと、この業界は闇が深いのでこわいです。

[894: 匿名さん]

人間に介護保険があるように、マンションにも介護保険があってもおかしくない。
築40年以上になれば介護保険を義務化するとかのね。
症状に応じて介護していくシステムがあればいい。
その時の介護士にマンション管理士等の専門家がなればいい。

[895: 匿名さん]

　検討会のとりまとめは、管理会社が管理者の第三者管理のガイドラインを整備する方向。

　理事長等を派遣し第三者管理を実践している全管連（福管連）は、管理組合役員のなり手不足だけでなく、管理会社に問題点が在ると言っているらしいが・・・？


住宅：今後のマンション政策のあり方に関する検討会 - 国土交通省
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk4_000...

■第7回（開催：令和5年5月22日）

・資料3　とりまとめ骨子（案）
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001610857.pdf
8 of 35（７ページ）

3.1.3 管理組合役員の担い手不足
　～
　近年、管理会社が管理者として位置づけられる形での第三者管理が増加しているが、この形式は法律上特段の規制が存在せず、国土交通省が定めている「外部専門家の活用ガイドライン」においても言及されていない。
　～
管理会社が管理者となる形の第三者管理について、留意点などを示したガイドラインが存在しない。
　～
今後のマンション施策の方向性
　～
　管理会社等が管理者となる形の第三者管理に係るガイドライン等の整備


・参考資料1　理事長等派遣方式（第三者管理）を実践して感じること
（特定非営利活動法人全国マンション管理組合連合会）
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001610858.pdf
4 of 14

　これまでに理事長等を派遣した管理組合は４０管理組合です。
　その後、１８年経過、令和５年４月現在の派遣状況は、理事長職派遣６管理組合、管理者派遣２管理組合、副理事長職派遣３管理組合、理事職派遣１管理組合、監事職派遣１管理組合、顧問職派１管理組合、合計１４管理組合に役員等を派遣しています。

　なお、派遣している管理組合の大半が管理会社と管理委託契約を結んでいる管理組合です。この現状をどう思われますか？ 役員のなり手不足だけの問題でしょうか、別の問題点が存在していると考えます。自主（自立）管理組合ならば致し方がないかもしれませんが・・・・・・・

[896: 匿名さん]

>>895 匿名さん
いやあ、全管連が「今後のマンション政策のあり方に関する検討会 」でも
区分所有法改正に関する法制審議会でも大活躍ですね。

まず、質問です。
＞これまでに理事長等を派遣した管理組合は４０管理組合です。
これは、福菅連だけの統計ですよね？

＞なお、派遣している管理組合の大半が管理会社と管理委託契約を結んでいる管理組合です。
目から鱗です。これは価値の高い情報です。これまでの認識が覆されます。
しかし、まだこれらのマンション管理組合が全国マンション管理組合連合会の下部組織にサポートを求めてきたことは不幸中の幸いです。このような”隠れ管理不全を起こしている”マンション管理組合は全国にたくさんあって、それらは悪徳管理会社の”第三者管理”に狙われています。悪徳管理会社は第三者管理方式の盲点を本当によく研究しているので、法規制は絶対に必要です。

　また、国土交通省の「今後のマンション政策のあり方に関する検討会」で、「ドイツやフランスではすでに管理者方式が採用されている」とうそぶいて、第三者管理方式が多く採用されているかのような誤った印象操作を行っている人物がいることは大きな問題です。独仏と日本のマンション管理体制の大きな差は、自分の見る限り、
次の点にあります。
ー日本のマンション管理に関わる法体系が利益相反に異常に甘すぎる。
ー日本の管理組合員は、みずからの資産を自ら守ろうという個人の権利意識が弱すぎる。
―日本の管理組合は管理会社に対する利益相反の意識が低すぎる。
―日本の管理組合は管理会社に任せておけば安全・安心だという誤解がある。
ー独仏の管理組合は、管理会社を管理者とした場合、管理組合の諮問委員会の徹底監視の下に置く。諮問委員会のメンバーには、マンション管理の専門家が含まれることが多い。（推奨は二名の専門家）
ー独仏の諮問委員会の管理組合員代表は立候補制で、能力があり、信頼される人が選挙でえらばれる。（理事長になってただ威張り散らしたいだけで能力がない人は絶対に選ばれないよいうメリットがある。日本社会ではもうとっくに年功序列神話は崩壊しているにもかかわらず、それを管理組合内部で再構築しようとされるのは、とても迷惑だ。）
ー独仏の諮問委員会は輪番制ではないので、ボケ理事長が管理会社の言いなりになってめくら判を押すようなことはありえない。自らの資産を守るために、そういうボケが諮問委員会に加わる危険がないような体制を作っている。
ー独仏では、法人化されていなくても管理組合が訴訟保険に加入できるので、
管理会社や修繕会社に損害を与えられたときに、自らの資産を法の力で守ることが出来る。（日本にはまだまともな欧米レベルの訴訟保険すらない。）
ー独仏の諮問委員会は賠償保険に加入する義務があるので、誤った判断でマンション資産に損害が生じたとき、保険で賠償できる。（トラブルが生じたときは、弁護士や保険任せにできれば、総会で怒鳴り合う必要がない。）
ー独仏では、管理会社が修繕会社からマージンを取れば、横領罪か背任罪で訴えられる可能性が高い。
―ドイツでは、デベロッパー系の管理会社は、利益相反の観点から、最初の三年間のみ初期不良に対応するためにマンション管理を許される。
以上

しかし、日本のマンション管理体制を独仏みたいに変えられるとは自分は思いません。既存のマンション管理の法体系の中で、管理組合に与えられたオプションは、とても少ないです。全管連などしっかりした信頼できる組織の下部組織などから、理事長などを派遣してもらい、地方自治体の助成などのサポートを得つつ、管理会社や管理組合への監視を強化する以外に方法がありません。専門家をひとり派遣してもらうだけでも、管理組合員たちのスキルがすごくアップすることは、うちのマンションでも経験済みです。（まあ学習能力のある人だけに限られますが…）既存のマンション管理の法体系が管理組合の資産を守れないのであれば、理事会内部には一時的にではなく、恒常的に専門家を入れる必要があります。地方自治体との連携は必須で、補助金も必要だと思います。管理組合と組合員の資産を守るために、何重もの監視体制を強化する必要があります。

[897: マンション検討中さん]

第三者管理方式を悪用する悪徳管理会社に対して
厳しい行政処分を要望する。

[898: 匿名さん]

管理組合側の役員のなり手不足だけの問題ではなく、管理会社側にもフロントの人手不足の問題点が存在しているのでしょう。


（参考資料）
週刊ダイヤモンド 2022年6/4号 特集「住人も購入検討者も必読！マンション管理」

　実は、管理会社側にも第三者管理方式を進めたい理由がある。「フロントマンが土日や夜間に管理組合理事会と打ち合わせを行わなくてよくなり、担当者の労務状況が大きく改善する」と合人社の＊＊＊＊営業本部次長は指摘する。管理会社の人手不足は業界全体でも深刻化しているが、第三者管理方式ならこれを解決できるのだ。

[899: 匿名さん]

>>895 匿名さん
＞なお、派遣している管理組合の大半が管理会社と管理委託契約を結んでいる管理組合です。
管理不全ではないマンション管理組合に悪徳管理会社が入り込んで
管理不全にしてしまうケースもあるのではないですか？

[900: 匿名さん]

>>898 匿名さん
これはもうすでによく知られている。

[901: 匿名さん]

管理会社と管理委託契約を結んでいる管理組合で、別の問題点（管理会社の問題？）というのは、法制審で全管連の委員が指摘したようなことですかね？

https://www.moj.go.jp/content/001393325.pdf
法制審議会　区分所有法制部会　第３回会議 議事録

○紺野委員　・・・

　頓に、最近の民間開発型の分譲マンションですと、ただ管理だけでは、なかなか営業収益が出てこないんで、大規模修繕ということ、また改修ということによって管理組合が、極端なことを言えば、今やらなくてもいいことに誘導して、そのために、臨時総会集めているんですね。現状は、そういうガードすることも必要ではないか。

あと、コンサルといって、いろいろ資格を持った方が誘導して、そういう形が出てきていることは、頓に最近はそういうケースが出てきているんで、ちょっと危惧しております。

[902: 匿名さん]

>>901 匿名さん
うちのマンションでは地方自治体と提携するNPO団体から専門家を派遣してもらっているので、そのような誘導はなく安心してアドバイスをいただいています。
管理会社がいろいろな改修を提案してきたときも、その方がまだ必要ないと一蹴してくれました。やはりシロウトばかりの理事会や管理組合はオオカミたちがだまそうと
群がってきます。理事会に行政と結びついている専門家が入ることで
強力な防御が出来上がり、頼もしく感じています。

[903: 匿名さん]

>>902 匿名さん
そういうNPO団体がある地域は羨ましいですね。
全国だとそういうNPO団体がない地域もある。
そこにつけ込んで悪さをする団体もいるかもしれない。
香川県マンション管理士会がいい例だ。

[904: 匿名さん]

>>903 匿名さん
地方自治体とマンション管理のNPO団体の連携が管理不全の予防にも管理会社の悪徳行為監視にも大きなカギを握っていると思います。

＞全国だとそういうNPO団体がない地域もある。
早く設立すべきですね。

[905: 匿名さん]

>>903 匿名さん
四国はそういうNPOマンション管理組合連合会が存在しない空白の地域だから
悪徳管理会社に完全に狙われていますね。

[906: 匿名さん]

私法・公法の両面で求められる
第三者管理監視体制の構築
横浜マリン法律事務所
佐藤　元　弁護士
（神管ネット個人正会員）
　管理会社による第三者管理を監視するための体制の構築が
私法・公法の両面で求められています。
　私法の分野では区分所有法を改正し、区分所有者以外の者
が「管理者に就任し、かつ、利益相反取引を行う場合」には、
監事を設置することを義務付け、かつ、監事から当該利益相
反取引の承認を得なければならないと改正すべきです。
　公法の分野では、マンション管理適正化法を改正し、第三
者管理者に就任することができる管理会社の資格制（業務監
査・会計監査の仕組み、管理会社としての立場と管理者とし
ての立場を切り分ける社内体制、監事に対する月次報告、通
帳と印鑑の分別管理体制の構築等を条件とする）を設け、か
つ管理会社が第三者管理者に就任する場合には、管理組合と
の間で「管理者委託契約書」の締結を義務付けるべきです。
　管理組合側では、「第三者管理方式」に転換する場合には、
併せて規約を改正し、少数区分所有者による総会招集請求や
監事による総会招集請求の要件の緩和をし、自らの権利利益
を守る体制も導入しておくべきです。
　管理会社においては、「理事会がなくなったから管理業務が
楽」と安易に考えるべきではありません。理事会を撤廃した
状況での「管理者」は、総会への議案上程を行う権限を持ち、
建物の状況に即した適切な管理業務を提案・実行していく必
要があります（修繕積立金の増額などの提案も含む）。
　善管注意義務の程度も単なる「管理業務委託契約の受託者」
であるときとは程度が異なり、専門家としてより高度の注意
義務を負っていると解すべきです。管理会社は「第三者管理」
を甘く見てはなりません

[907: 匿名さん]

一度廃止した理事会体制を元に戻すには…
・役員に関する規定を再び設けるには、管理規約の改正
（総会の特別決議）が必要。
・総会開催招集権は管理者（管理会社）にあり。
・管理者への総会招集請求は、区分所有者かつ議決権の
5分の1以上の区分所有者が連名で行う。
・管理者が招集請求に応じない場合、招集請求した区分
所有者が総会を招集する。
・全区分所有者に総会開催通知を出すにあたり、通知先
の区分所有者名簿を管理者（管理会社）に借りる必要
あり。
・管理会社を管理者から解任するにも、総会決議が必要。
※標準管理規約にある監事が臨時総会招集できる規定
は、管理組合の業務執行・財務状況に「不正」がある
と認められるときに限られる（規約改正は該当せず）。
　理事会を復活するには、以上のようなハードルをクリアし
なければならないわけだが、管理会社の意に反することをし
ようとするとき、管理会社からの協力は当然期待できない。
　理事会機能がなければ、総会を開くことも、規約を改正す
ることも、管理者を解任することも現実的に難しく、理事会
体制を復活することはほとんど不可能だといえる。
　ある管理組合団体関係者は「管理者の監視ができるくらい
であれば、従来通りの理事会体制も残しておけるはず」とし、
「後で取り戻せない決定を下すのは、次世代に対して無責任で
はないだろうか」と話している。