第三者管理方式について

[匿名さん]

まさに両刃の・・・です。少数ながら「本当に必要としている」マンションはあります。だから、厄介なのですが。

それで、こんな方式はどうでしょうか？

「素性を明かした区分所有者であれば、委託管理契約の詳細、修繕記録の詳細および当該費用の詳細を、いつでも閲覧できる。」つまり、Ａマンションの区分所有者がＢマンションの状況を閲覧できる、というものです。もちろん、滞納者氏名や関連業者名等は伏せ字にします。

問題点等、専門家や経験に基づく「つっこみ」大歓迎です。

[1683: 匿名さん]

>>1682 匿名さん

そもそもの話です。
第三者管理者管理方式の場合、管理者（業務執行権者）の諮問機関としての「修繕委員会」は設置できると思いますが、あなたは、これとは別の「修繕委員会」を設置することが可能であるかのように書かれています。

① どのような条項が根拠になるのか？
② どのような組織に属する諮問機関なのか？
③ 設置するための手続きは？

[1684: 1683]

>>1683 の「第三者管理者管理方式」とは「外部管理者総会監督型の管理方式」のことです。

[1685: 匿名さん]

『名ばかり第三者管理方式』と、
変えたほうが、判りやすいかも・・

[1686: 匿名さん]

>>1678 匿名さん

>フランスドイツのように＜諮問委員会＞の設置を義務化するべきだ。

ある論説によると、ドイツ住居所有権法（ＷＥＧ）には、設置が義務ではなく任意で、管理者を援助及び監視する「管理顧問会（Verwaltungsbeirat）」というのがあるそうです。

（ある論説）
２０２０年ドイツ住居所有権法（ＷＥＧ）改正
― 管理顧問会（Verwaltungsbeirat）を中心に ―
土 居 俊 平
ttp://repo.komazawa-u.ac.jp/opac/repository/all/MD40140347/klj017-06-doi.pdf#Page=3

２８条では管理者、旧ＷＥＧ２９条では管理顧問会について規定がある。注意すべきは、管理者は法律上設置することが義務付け（ＷＥＧ２０条２項）られた必要的常置機関であるものの、

管理顧問会は設置するのか否かは任意であるという点である。なお、２０２０年ＷＥＧ改正により旧ＷＥＧ２０条に相当する条文は削除されたが、改正後も同様に管理顧問会の設置が任意である点に変わりはない。

[1687: 匿名さん]

>>1686 匿名さん

>>1686 は、ご自身が投稿した >>1678 の一部を訂正するための投稿ですか？

[1688: 匿名さん]

2011年頃、法務省が委託した調査研究によると、フランスでは、管理者の管理業務執行を補佐、監督する「管理組合理事会」という機関があり、総会で置かない旨を決議できるそうです。

・「老朽化した区分所有建物の建替え等に関する諸外国法制等に関する調査研究」
（研究代表　鎌野邦樹　早稲田大学教授)
ttps://www.moj.go.jp/MINJI/minji07_00110.html

フランス
ttps://www.moj.go.jp/content/000083983.pdf#page=10

⑤管理組合理事会
　管理組合理事会は、管理者の管理業務執行を補佐、監督する機関として、全ての管
理組合においておくことが予定されている（第２１条第１項、ただし、総会での決議
によって管理組合理事会を置かない旨を決議することができる　同第９項）。

[1689: 匿名さん]

>>1683 匿名さん

『マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドライン』や概要を最初から最後まできちんと読まれてますか？
【国交省HPからダウンロード可】
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000...
そう言えば、うちのマンションの悪徳管理会社のフロントも、このマンションには管理不全や理事のなり手不足の問題などないのにしつこく無理やり『第三者管理方式』を押し付けてきたにもかかわらず、ガイドラインの存在すら知らなくて、心の底からビックリしました。

昨年6月の改訂版のガイドラインにおいても、第三者管理方式に大規模修繕工事に際して、修繕委員会（区分所有者及び監事から構成）を設置し、これを主体として検討することが望ましいとして明記されていますよね。

そもそもガイドラインはガイドラインであって、法的効力や厳格な法的定義から解放されているので、管理組合員の”意志”において管理組合の利益（＝マンション資産）を守るために修繕委員会を常設化することに違法性はないはずです。
修繕委員会の常設化を法的に禁じる条項などありえません。
また、修繕委員会や常設修繕委員会が、管理者でなく管理組合直属であるとすることを法的に禁じる条項もありえません。管理者＝理事長である場合にも理事会が存在しなければ、民法で定義された利益相反の禁止条項にかんがみても、修繕委員会は管理組合に直属して当たり前でしょう。

マンション学会会員の論文を読むと、フランスやドイツの管理組合に設置される組織は、諮問機関、諮問委員会、顧問会などとさまざまに翻訳されていますが、いずれも管理組合を代表する組織です。フランス語とドイツ語を勉強して自分で調べてください。常設の修繕委員会と同じ役割を担っています。フランスやドイツは、日本のようにばらばらでなく一本化された法体制で読みやすくわかりやすい内容で面白いですよ。日本のマンション管理関連法案がいかに利益相反禁止を無視し、フランスやドイツの法案が利益相反禁止を根本原理として構築されているのかが理解できることでしょう。

修繕委員会の設置方法を御存知ないのですか？
大規模修繕に向けて立ち上げる修繕委員会の発足の手順は「1．メンバーの公募」「2．理事会・総会での決議」「3．運営細則の制定」の主に3つです。
理事会が無ければ、総会決議です。標準管理規約にもあるような専門家をアドバイザーとして迎え入れることが出来るのであれば、修繕委員会にも適用できるはずでしょう。もし管理者である管理会社が管理組合員による修繕委員会設置を拒否するのであれば、弁護士保険に加入して善管注意義務違反として訴えてみるのもひとつの手なのではないでしょうか。

同じようなことを過去に書いていますので、これ以上の繰り返しはしません。自分はマンション管理にはこれ以上関わりたくないないので、もう二度と書き込みません。
しかし、こんな闇の深い業界は、日本の”恥”に他ならないと思っています。
日本のマンション関連法が穴だらけであるのを悪徳管理会社は利用しようとしていますが、理事会なしの第三者管理方式という最悪の窮地から、管理組合を救うために利用できる”穴”も残っていることを示したかっただけです。

[1690: 匿名さん]

4.第三者管理者方式でも修繕委員会が登場
　マンション管理会社か?管理者となる場合の外部管理者方式カ?イト?ラインか?国土交通省から示された。理事のなり手不足の解消のために、第三者て?ある管理会社に管理者を委託する場合に留意すへ?き点なと?か?まとめられている。この方式においては、理事会を設置せす?に管理組合を運用することになる。しかし、大規模修繕工事については修繕委員会か?検討するものとして位置付けられている。理事会の機能か?専門委員会に残されているのた?。
　管理組合の業務を第三者に委託しても、修繕に関する業務は当事者て?ある区分所有者により判断されるへ?きた?と言うことなのた?ろう。

マンションみらい価値研究所
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/231887/

[1691: 匿名さん]

>>1670 匿名さん
>第三者管理方式において理事会復活が難しければ、総会決議の不要な常設の修繕委員会設置と専門家アドバイザーの参加をまず可能にして、そこに消えた理事会機能をひそかに復活させ、～

総会決議の不要な常設の修繕委員会設置 ⇒ 意味不明です。

[1692: 匿名さん]

>>1660 匿名さん
>この条項がマンション管理規約にない場合、まず管理規約改正のための総会決議を開き、それが可決されてから再び総会決議で「マンション管理士等の専門家の活用」を可決しなくてはならないからです。（それらを同時に行うことが可能かどうかの判断は専門家に問い合わせてください。）

「規約の変更」は特別決議であり、総会案内には「会議の目的たる事項」と「その議案の要領」が通知されています。
当然のことながら、１個の議案ですから採決は１回です。

[1693: 匿名さん]

>>1691 匿名さん

そちらのカキコミも意味不明ですが、説明能力在りますか？

[1694: 匿名さん]

このスレは悪徳管理会社関係者が貼りつき、奇妙なカキコミがなされます。
管理会社中心の第三者管理方式導入のせいで、重大な問題に直面している方は
信頼できるマンション管理士などの専門家に直接ご相談くださるようにお願い申し上げます。自分はもう悪徳管理会社とは一切関わらないことに決めたので、
このスレからも失礼します。

[1695: 匿名さん]

>>1670 匿名さん
>第三者管理方式において理事会復活が難しければ、総会決議の不要な常設の修繕委員会設置と専門家アドバイザーの参加をまず可能にして、そこに消えた理事会機能をひそかに復活させ、～
　↓
>>1689 では、
>修繕委員会の設置 ～ 理事会が無ければ、総会決議です。
>～ もし管理者である管理会社が管理組合員による修繕委員会設置を拒否するのであれば、～

総会招集権は、管理者だけに認められているものではありません。

[1696: 周辺住民さん]

「総会招集権は、管理者だけに認められているものではありません。」
　→　某管理会社の標準規約を受け入れてしまった場合、区分所有者側から総会招集するには、区分所有者の印鑑証明1/5以上を求めれますので、実質不可能です。なお、管理会社に都合の悪くなりそうな内容の議案は、通常総会の議案にあげてくれません。

[1697: 匿名さん]

>>1696 周辺住民さん

この件ですね。

＜マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドライン＞
【抜粋】
・ 管理組合によっては、総会招集の請求が区分所有者本人によって適正に行われていることを管理者が確認するため、特定の公的書面を要求する管理規約を定めている事例があります。組合員による総会招集を実質的に困難にする可能性がある要件を規定するかどうかについて、その必要性があるのか、そのような規定を設ける前において、管理者と管理組合との間で十分に協議するべきと考えられますし、そのような規定を設けている場合においても、その必要性について十分に検討するべきと考えられます。

大変ですが、これを乗り越えないと前に進まないと思います。

[1698: 周辺住民さん]

捕捉します。

「総会招集権は、管理者だけに認められているものではありません。」
　→　某管理会社の標準規約を受け入れてしまった場合、区分所有者側から総会招集するには、区分所有者の印鑑証明1/5以上を求められますので、実質不可能です。
なお、管理会社に都合の悪くなりそうな内容の議案は、通常総会の議案にあげてくれません。
おそらくですが、修繕委員会を設置することについても提案したとして、「総会決議がいる。我々が専門家なので不要」と、管理会社は言ってくると思います。
マンション管理士関与についても、総会前に提案しましたが「我々が専門家で一番マンションのことをわかっている。不要。」と、議題にも上げてもらえませんでした。

管理会社の固有名詞を管理者として規約に記載し、監事を置くこともせず、「区分所有者側からの総会招集には区分所有者の印鑑証明1/5以上」と規約に書き、理事会不要のメリットのみをことさら強調して、管理会社による第三者管理方式への移行を進め、移行後は管理会社に都合の悪そうな区分所有者の提案を総会で取り上げない管理会社が、万一あるとすれば、それは詐欺会社であり、反社だと思うのですが、いかがでしょうか？

私のマンションの管理会社が反社でないことを願います。

[1699: 周辺住民さん]

1697様

そういうことです。返信ありがとうございます。

[1700: 周辺住民さん]

確かに管理会社による第三者管理方式の危険性をよく調べず、
甘い言葉に乗せられて管理会社の案に同意した区分所有者側の落ち度もある。

しかしながら、世間で管理会社による第三者管理方式の問題がより大きくなり、
当マンションの第三者管理方式移行後に、国交省ガイドラインまでもできた現在の状況で、
以下のような区分所有者側からの要望（総会等で議題にすること、周知・説明することの要求）があれば、応えるのが、倫理上健全な企業。
①再度、管理会社による第三者管理方式のメリット、デメリットを丁寧に区分所有者に説明。
②マンション管理士など第三者関与の必要性について総会で議論。
③監事の設置の必要性について総会で議論。
④1/5印鑑証明を規約から外すことの総会議論。
総会などの場で、区分所有者に広く丁寧に説明し、きちんとした議論をしたうえで、今のままでよいと、他の区分所有者の過半が言うならそれでよい。

それをせず、要望を黙殺したり、管理会社都合の理論で封じたりするのであれば、その管理会社は社会的信用のない企業であり、キツ言い方をすれば反社だと思います。

[1701: 匿名さん]

根本的な問題は、管理規約に管理者として固有名詞が記載されていることだと思います。
このままでは、管理者の解任ができません。

[1702: 匿名さん]

>>1700 周辺住民さん

修繕委員会設置については、管理規約に何か書いてありますか。
悪徳管理会社は善管注意義務違反で訴えるのがベストだと思いますが、
国土交通省ガイドラインを相変わらず無視し続けているとは
あきれてものが言えません。