宅地開発業者が分譲地を売り出すにあたり、仲介業者を指定することに違法性はないのでしょうか？

[不動産購入勉強中]

丸正産業というところが神奈川県海老名市で宅地の分譲販売をしています。そしてそれを宣伝するホームページには
お問い合わせ・ご予約はこちら　＜仲介＞＜媒介＞朝日土地建物株式会社
と表示されています↓
http://www.marusho-s.co.jp/aun/

これを見た殆どの人は、仲介業者に朝日土地建物が指定されていると思うでしょう。そしてこの分譲地を購入したいならば、朝日土地建物に仲介を依頼しなければ買えないのではないかと考える事でしょう。
丸正産業がどういった意図でこのような表示をしているのかわかりませんが、このように売主が買主側の仲介業者まで指定するような事が望ましい行為だとは思えません。
これは違法ではないのでしょうか？また違法ではないとしても、皆さんはどう思われますでしょうか？

[21: 匿名さん]

＞18
もう少し勉強しろとか、読んでないとか、頭が弱いとか、これは問題解決になりません。
己満足のみですよ。
＞20
固有名詞を出さずに説明すべきでしょうね。

[22: 匿名さん]

仲介と販売代理って曖昧ですし、それに不満なのも分かりますが、違法ではないですし仕方ないのではと思います。

仲介手数料に不満であれば、その分値下げするように売主に交渉してもらうのが買主側である仲介の役目の1つでしょうから交渉してみてはどうですか？

売主側としては、直接問い合わせされても困るわけですから実績のある仲介業者を問合せ先としただけなのかもしれません。
指定していると勘違いされるかもしれませんが、実際は指定ではないですから嫌なら他の仲介業者から買うようにすればいいのではないでしょうか。

売主としては、朝日土地建物から買ってもらわないと困るわけでもないでしょうから専任としていないわけですからね

[23: 匿名]

朝日土地建物じゃなくても買えるよ。
朝日土地建物で買うより条件悪くなるけど。

[24: 匿名さん]

>>21
18なんですが、私はそんなこといってませんが・・・
何方かと勘違いしていませんか？訂正してください。

[25: 匿名さん]

>>20
違和感を感じている人は多くいると思いますよ。
ｷｬﾝｾﾙした人は勿論、検討者やﾌﾟﾗﾝﾆﾝｸﾞ中の契約者もね。
最終的に嫌なら止めれば良いんですよ。
なんの躊躇いもなく、契約まで進むより良いかもよ。

[26: 匿名さん]

>20さんのような人には買ってもらいたくないから、そのような売り方なんじゃないでしょうか。

[27: 匿名]

スレ主の友達かな？
https://www.e-kodate.com/bbs/thread/95077/1/
話が合いそうですよ。

[28: 匿名]

これもね
https://www.e-kodate.com/bbs/thread/60593/1/
仲介手数料が気に入らないみたいだから連携してみたら。

[29: 匿名]

スレ主さんは不動産屋に行って「仲介手数料の発生しない物件を紹介して下さい！」と尋ねてみると良いよ。

[30: 匿名さん]

売主物件を一件もやってないようなのは体力のない証拠だから付き合ってはいけません。

[31: 匿名さん]

>>27
25ですけど、仲介手数料のはまた別の話ですよね。
確かに購入者からしたら、仲介手数料は無駄な費用
かもしれませんね。
そう思う方は、売主から買えば良いのです。
但し、宅建主任者は介して売買成立させて下さい。
良い売主と物件を合致させての購入をオススメします。
私は不動産業界や建設業界の者ではございませんが
業界の人は無駄なの承知だから、仲介手数料を
かわして不動産入手するのが基本です。

[32: 匿名さん]

>>31

不動産業者が建売用地や転売用物件を購入するときは、仲介業者に上限手数料（３％＋６万＋消費税）を支払っていますよ。
値切ったりすると仲介業者から物件を紹介されなくなって、商品（不動産）の仕入れができなくなってしまいますから。

>>業界の人は無駄なの承知だから、仲介手数料をかわして不動産入手するのが基本です。

「仲介手数料をかわして」が「仲介手数料を払わずに」という意味であれば、それは誤解です。

[33: 匿名]

建て売りに限らずマンションでもよくある話。
違法ではない。
客からすれば仲介手数料が惜しいわけだから、売値から手数料相当額を値引きさせればよい。
宅建業者は土地情報を保証する立場にあるから、なにか問題が発覚すれば宅建主任個人に損害賠償を問えばよい。

[34: 匿名]

値引きは売れ残りしか無理無理

[35: 匿名さん]

＞業界の人は無駄なの承知だから、仲介手数料をかわして不動産入手するのが基本です。

これ意味がわからん。仲介手数料もらえなかったら、ただで働くって事？
素人から直接買い入れるわけではなく、業者から買うわけでしょ。
その分、安くしてもらうことはあっても仲介手数料は取るでしょう。

そもそも無駄ってあなた無知すぎるでしょう。

[36: 匿名さん]

スレ主さんの仰ることが良く分かりません。
「このように売主が買主側の仲介業者まで指定するような事」と書いていますが、
売主が買主の仲介業者を指定したというような文言はＨＰを見る限りどこにもありません。
http://www.marusho-s.co.jp/aun/

それと、「丸正産業がどういった意図でこのような表示をしているのかわかりませんが」とあるけど、
これは丸正産業が製作したＷＥＢ広告だと思っているのですか？
仲介業者に依頼しているのに、丸正産業が自分で広告を製作するとは思えません。
この広告は仲介業者が作成して出したものでしょう。
であれば、顧客を自社に誘致するのは広告主として当然ではありませんか。
わざわざ、我が社以外にも仲介を依頼することは可能です、なんてことは書きません。

（もしも「あ・うんの国」が一般媒介であれば、複数の仲介業者が「お問い合わせ・ご予約はこちら」という自社の広告を出すでしょう。）

[37: 匿名さん]

>>35
優良建設業ｵｰﾅｰとかそこの社員の方は
地主と直接売買若しくは自前の宅建主任者を活用して
仲介手数料0にして売買成立させて、個人不動産を建設したりするよ。
まわりにいませんか？
ノウハウあって直交渉力あればそうするでしょ。
そう言う人からしたら、特に仲介手数料無駄だからね。
銀行がわざわざ物件情報持ってくることもあるよ。

[38: 匿名さん]

銀行が持ってくる情報って、仲介業者ついてるよね。

[39: 匿名さん]

>>38
付いてるのもあるし、訳ありのナシもあるでしょう。

[40: 匿名さん]

こういう例え話はどうよ
Ａ社が売主Ｂ社が専任媒介でたまたまＡ社やＢ社の社員がこの物件を購入。
Ａ社やＢ社の社員が仲介手数料払いますか？

[41: 匿名さん]

>>38
基本、仲介手数料が０でも良いのですから。
たまには片手で我慢しなよ。

[42: 匿名さん]

仲介専門の不動産屋って差別化図るの難しいよね。
大変だと思うよ。

[43: 匿名さん]

>>40
A社の社員は仲介手数料を払わないですむと思う。
自社の社員なので、A社は仲介会社であるB社をとおさないことを承諾すると思うから。
（承諾しなければ払う必要が生じる）

一方、Ｂ社の社員は仲介手数料を払わざるを得ないでしょう。
なぜならB社としては、自社の社員が購入したときは手数料をとらない
なんてことにしてしまうと会社に利益が入らない。
仲介手数料は社員の給料の数ヶ月分だもの。
手数料ゼロにしたら、特別ボーナスを払うようなもので、会社としてはやってられない。
（社員割引程度の減額はあるかもしれないけど）

[44: 匿名さん]

No,35です。

No,37さんへ
仲介手数料をかわすというのは、直接取引きという意味だったんですね。
仲介者がいるケースでどのようにして仲介手数料をかわすのかと勘違いしていました。

仲介者が介在しないようにすれば払う必要はありませんよね

[45: 匿名]

特別な時以外は必ず仲介業者を介して買うのが普通では？
じゃなかったら誰もが直で買うに決まってるじゃん。

[46: 匿名さん]

>>43
40ですけど
B社の社員は2パターンかもしれませんね。
お前の家だから0で良いよって言ってくれる会社か
しっかり取られる若しくは割引してくれるパターン。

[47: 匿名さん]

>>45
そうですね。
言い方を変えれば、ドシロウトが大勢いるから
仲介専門の不動産屋の経営が成り立っている。
私は売主から購入しますけどね。
仲介専門の不動産に支払う価値ないと思っているから。

[48: 匿名]

>47
だからさー、買いたい土地の売り主が「はいわかりました」って言うかどうかなのよ。
このスレの物件の場合、売り出し中なら必ず「指定の不動産仲介業者から買って下さい」と言われる。

[49: 匿名さん]

売主から直接購入したくても、売主が嫌だと言ったら諦めざるを得ない。直売を強制する権利はないからね。
いつも仲介をとおして分譲専門でやっているような業者は、買主と直接契約交渉するのが苦手。
なぜ直売をいやがるかというと、まず販売事務所費、営業マンを雇う人件費、広告費用等が発生する。
それだけの経費が発生するなら、不動産仲介会社に手数料を払って客付けを依頼し、銀行との交渉や広告など手間暇かかることは丸投げしたい。
逆に直売を主にやっている業者は、自社で営業マンを抱えているから、売買代金は人件費その他の経費を上乗せした金額に設定している。じゃないと商売やってられない。
だから「売主につき仲介手数料不要！」という広告を見てお得だと思ってしまうのはどうかと思う。

直売を嫌がる分譲業者に対し俺だけに直売してくれって頼んでも、○○会社を通してくれと言われる可能性が大。
分譲会社も、仲介業者に嫌われたくないしね。

[50: 匿名さん]

>>48
だからさー。世の中裏道ってのがあるってことよ。
例えばこのスレ物件でもいいわ、居住してから
全155世帯をどこから購入したか調査してごらんよ。

[51: 匿名]

>50
全155世帯に聞いたら100％になるわけないじゃないですか。
そんな当たり前のこともわからないの？

[52: 匿名さん]

現金払いだったら直接取り引きも簡単ですよ。

[53: 匿名さん]

>>51
あっ知ってた?
知らないかと思ってさー

[54: 匿名]

>>38
それも、その銀行のOBがやってる業者が多いね。

[55: 匿名]

実際、強力なコネとかでなければ仲介手数料がなくてもその分別んとこで取られるよね。
ここで「売り主から直接買えば良いじゃん」なんて言う人は、
過去に建売とかで「ここだけの話、この物件は売り主直販だから手数料がかからないんです！」
みたいな手口で舞い上がったような人だろう。

[56: 匿名さん]

>>55
47ですけど、私は違いますよ。

なんかこのスレは仲介手数料の食い付き凄いな。
仲介専門の不動産屋に勤めてる人が多いのか？

[57: 匿名さん]

思うのだけど、仲介手数料って3パーセント上限っておかしい。
事案によっては1パーセントでも利益が出る思われる案件もあるし、10パーセントでも業者にとって割に会わないと思われる案件もあります。
損害賠償リスクがあるから、取引額に応じて手数料が上がるのは仕方ないけど、時間あたりいくらっていう報酬制度ってできないかな？アメリカの弁護士みたいに。

[58: 匿名さん]

>>49
「売主につき仲介手数料不要」という物件を素人が購入するのは危険。
相手は不動産取引のプロ。
カモは言いくるめられるまま。
仲介物件より高いし。

[59: 匿名さん]

>57さん

＞事案によっては1パーセントでも利益が出る思われる案件もあるし、10パーセントでも業者にとって割に会わないと思われる案件もあります。

間とって3％＋6万円ってなってるんでは？
3％だったらトータルしたら割りに合うでしょってことで。

[60: 匿名さん]

1千万円の物件も10億の物件も、仲介するのに手間は同じ。
緊張感は違うし責任も違うだろうから、金額が大きい物件に高い手数料を取るのはわかる。
けど、前者が３０万円(＋6万)に対し、後者は3千万プラス6万円。
これはいくらなんでも、おかしい。

[61: 匿名]

>>58
それは偏った意見だな。
良い売主会社もあるし、悪い売主会社もある。
有資格者比率の高い専門知識を持った仲介会社もあれば
見た目も怪しく専門知識も乏しい悪名高い仲介会社もある。

[62: 匿名さん]

仲介業者の経営者が見ていたらお答えいただきたいです。
30万の手数料じゃ、広告費や人件費、交通費、通信費、その他かかる経費を考えるとやっていられないでしょ？
自分も零細企業の経営をやっているので、損益分岐点に感心あります。
営業一人あたり1時間で5千円程度の粗利がないと会社は潰れると思います。
そうすると30万じゃ1人で60時間しか仕事できません。実際、1人じゃできない仕事もありますから実質50時間程度で、
売主との打ち合わせ、広告紙面作成、買い希望者を何人も現地案内、契約書や重要事項の説明、銀行や役所の手続代行、決済立会いをしなければならないですよね？
これだけの作業を60時間でこなすのは無理ですよね。
案件にもよるでしょうが、80万くらい平均で手数料をもらわないと赤字営業になりませんか?

[63: 匿名さん]

>>61
ん？
悪徳業者もいるということを認めているのだから、>>58の言い分は正しいということにならない？

[64: 匿名さん]

>>63
悪い売主もいるのは認めるが
良い売主もいるので『売主につき仲介手数料不要』
という物件が危険であるというのは誤り。
寧ろ、仲介専門不動産の悪徳の方が危険。

[65: 匿名さん]

>62さん
仲介手数料って、施主からも売主からももらえます。
地域によるのでしょうけど、家買うとなると建売で4～5千万円、土地のみだとしても2～3千万円だと思いますから1軒で数百万円にはなります。

それに1ヶ月で1件ではないですから、十分な利益ではないですか？

[66: 匿名]

スレ主は売主である丸正産業に「朝日土地建物を介さず購入したいのですが」と問い合わせてみてよ。
話はそれからだよね。

[67: 匿名さん]

>>62
>>営業一人あたり1時間で5千円程度の粗利がないと会社は潰れると思います。

営業マンがどんなに頑張っても仲介が成立しない場合がある（というよりもそのほうが遙かに多いでしょうね）
だろうから、その場合、仲介会社にとっては、それまで費やした広告代、人件費などの経費はすべてパー。
仲介が成立したときの手数料でこれらを穴埋めするわけだから、１時間５千円じゃ大赤字だろう。
自分の勘だと、仲介手数料は１時間あたりざっと３万円だな。あくまで勘ね。
ところで、仲介業者の営業マンって、金額ベースで年にどれくらい契約を成立させるのかな？
優秀な人で４千～５千万円くらい？

[68: 不動産業者さん]

ここのスレ主は、海老名近辺の不動産業者。お客さんに紹介したいと思っても入るスキがなく、
難癖付けて僻んでるだけ。普通に仲介とか、媒介とか業者名も入れるだろ？アホか？
社員が５人とかでは155区画は売り切れないで沈没だろ？それだけ朝日土地は、販売力があるんじゃないの？
このエリアだけなら間違いないよな。

[69: 素人]

出た~朝日土地

[70: 匿名さん]

>>68
スレ主ですが、私は業者ではありません。一般人の素人ですよ。
丸正産業と朝日土地建物に限った話ではないですが、例えばあ・うんの国のような開発分譲地それだけを指定で買いたいのに、「手数料を払って業者に仲介を依頼しなければ買えない」という販売方法がどうしてまかり通っているのか？ただただ疑問に思うのです。
皆さんは、仲介手数料を何の対価だと考えて支払うのでしょう？