宅地開発業者が分譲地を売り出すにあたり、仲介業者を指定することに違法性はないのでしょうか？

[不動産購入勉強中]

丸正産業というところが神奈川県海老名市で宅地の分譲販売をしています。そしてそれを宣伝するホームページには
お問い合わせ・ご予約はこちら　＜仲介＞＜媒介＞朝日土地建物株式会社
と表示されています↓
http://www.marusho-s.co.jp/aun/

これを見た殆どの人は、仲介業者に朝日土地建物が指定されていると思うでしょう。そしてこの分譲地を購入したいならば、朝日土地建物に仲介を依頼しなければ買えないのではないかと考える事でしょう。
丸正産業がどういった意図でこのような表示をしているのかわかりませんが、このように売主が買主側の仲介業者まで指定するような事が望ましい行為だとは思えません。
これは違法ではないのでしょうか？また違法ではないとしても、皆さんはどう思われますでしょうか？

[1: 匿名]

賃貸物件でも仲介してるのが一社の場合もあれば複数の場合もあるよね。
法律上は知らないけど何も問題ないと思う。

[2: 匿名さん]

違法性はないですね。
指定しても指定しなくても問題ありませんから、違法性はありません。

丸正と朝日土地建物は過去にも組んで販売していたことがありますし、開発業者の丸正としては朝日土地建物を仲介して買って欲しいのだと思います。

指定ではなくても物件の問合せ先に社名を掲載してもらうことで、問い合わせが増えることは仲介業者としてもメリットがありますし、多分ですが、そのかわり朝日土地建物でも積極的に販売することで両社が合意しているのだと思います。

販売力のある仲介業者に任せたほうが売れやすいでしょうからね。

むしろ売主の直販物件だと思ったら指定された仲介業者を通してくださいと言われるケースもあります。

海老名の物件は専任ではないので、朝日土地建物が嫌であれば、他の仲介会社に確認して、仲介してもらってもいいのではないですか？

[3: 匿名]

スレ主は単に仲介料を払いたくないだけでしょ？
誰でもそう思うのは当たり前だけど、そんなことみんなが言い出したら仲介業者なんて存在しないよ。
もう少し社会の仕組みを勉強したら？
どうしても嫌なら、自分でそういう業者のいない世の中になるよう活動すれば良い。

[4: 匿名]

売主が売買を有償で委託しているのが仲介業者だろ

買いたきゃそこを通せ、と

何が問題なんだ？

[5: 匿名]

朝日土地建物の紹介で丸正産業がその土地を仕入れていたら、最初のうちはなかなか他の業者が入る隙はないし、売主の丸正から買うのは難しいでしょう。別に違法でもなんでもありませんし、売主業者はこれからも仕入れ物件を紹介してもらう為にも、仕入れ情報に強い仲介業者を大事にします。仲介業者は売主業者の仕入れの手数料と、分譲後の客付けの手数料で2度おいしい。売主は手数料を払ってででも買って利益をあげられるので儲かる。持ちつ持たれつの関係だが、お互いがWINWIN。

[6: 匿名さん]

仲介料分、しっかり仕事してもらいましょう。

[7: 匿名さん]

全く違法ではない。
社会通念上許される範囲である。
何を問題視しているのか理解不能。

[8: 匿名さん]

社会通念上は余計だ。

[9: 匿名さん]

推測すると、すれ主は売れ残りの建売物件を内覧したときに「売主による直売だから仲介手数料０ですよ！」と言われたんだろう。
だから他の物件でも通用すると感じたのだろう。

と言うか現時点で他に仲介業者がいたとしても、仲介手数料はどこを通しても同じ。
売り出し中の物件で手数料を削減させようなんて知識が無いだけ。
おとなしくスーモでも読んでて下さい。

[10: 匿名さん]

まあまあ、皆さんそうカッカせずにいきましょうよ。
売主の情報を収集すればヒントは導き出せますよ。
売主の従業員数を調べれば分かる事です。
本社にでも見学に行って調べればすぐ分かるでしょうが、皆さんお暇じゃないでしょうから・・・
(ＨＰの会社概要を見て明記されていなければ、まず物件に対して少数であることは間違いないでしょう。)
※問題点は大規模開発１５５戸の顧客応対が出来るか否かと言う事です。
そこで仲介業者(営業経費)で売り切る手法です。
仲介を１社専属にした方が売主・仲介２社間のギブテがまとまり易い、ただそれだけの話でしょ。
営業の部分はそれで補えても、設計・施工管理・施工の部分もアウトソーシング(下請け)でしょうから
注文住宅感覚の施主が、その対応で満足するかどうかの話ですね。(大半は素人施主ですから容易ですかね？)
(土地・建物の仮契結べば知ったこっちゃねーって話にもなりますが・・・)

結論は違法じゃないですが、販売手法・応対に満足できそうにないなら
リスクのある物件を仲介手数料を支払ってまで購入しないという事ですね。
売主・仲介業者と施主の信頼関係が良好である事が望ましいですからね。

[11: 丸正物件住人]

10さんは施主かと思うほど詳しく調べましたね。
おっしゃる通り、丸正さんは仲介や下請けの工務店を少人数で上手くやりとりしている印象です。
確かに希望の工法や設備を盛り込んだ注文住宅を建てるには施主の知識が求められるところですが、
この物件は建売と競合するのでフリープランの間取りは皆さん満足しているようですよ。


また、どうしても丸正さん朝日さんから買いたくない場合、待つしかないですね。
でも売れ残れば必ず他の手段で買えると思います。
ただし、同じ分譲地でも場所によってかなり住み心地は変わると思うので慎重にどうぞ。

[12: 匿名]

以前に「宅建勉強中」「購入検討中」とやらのスレ主がリクルートのスーモが違法だかなんだかとか、伊勢原のトーシンのやり方が納得いかないだのスレをたてていたけど、なんかこのスレも似てない？

[13: 匿名さん]

専任媒介という方法で認められています。

不透明な手数料は、誰もが払いたくない。
３％は業法で認められている最大値ですから、仕事がそれに値しないのなら値切るのは可能です。
１日５万円で３日（２４時間分）稼働が実態とすれば、１５万円がいいところかな。
働いた明細を見せてもらいたいものです。

それじゃあ売らないというのは、脅迫に近いですね。


営業５人に１人宅建主任が必要。
１５５戸を何人でするのかな。

[14: 匿名]

内容は違うが似ているきがするのは気のせい？
https://www.e-kodate.com/bbs/thread/60593/2/

[15: 匿名さん]

>>11さん
10ですが別に詳しく調べなくても大体よめますよ。
建設業に限らず、どの事業も経営手法は変わらないでしょうから。
詳しく調べたというよりは、簡易な確認程度ですね。
アウトソーシングか自社管理か2パターンですよ。
すぐにどちらか分かりますね。

[16: 匿名さん]

>15
皆があなたのように理解していれば何も問題は無いのですが、
世の中には理解できないほど頭の弱い人が大勢います。
その中の一人が、このスレッドのスレ主さんです。

[17: 匿名]

ところでスレ主は投げぱなしのジャーマンスープレックスかい。否定的な意見が多いから逃走したのかな。

[18: 匿名さん]

>>16
15ですけど、スレ見ていると無知な人に知恵付けしたくなる性分です。
そうすると業者扱いされるのですが・・・

[19: 匿名]

>>16
辛口っすね。

[20: 不動産購入勉強中さん]

スレ主です。
丸正産業と朝日土地建物のようなやり方に違和感を感じてスレを立ててみたのですが、同じように感じる方はいらっしゃらないのでしょうか？

正直なところ丸正産業と朝日土地建物の契約がどうなっているのかは知りません。しかしその実態は仲介ではなく販売代理ではないかと思うのです。
それの何が問題だと言われる方もいるかもしれませんが、実態が販売代理ならば朝日土地建物が買主から仲介手数料をとることは由々しき問題だと思います。また仲介で通るとしても、売主が買主側の仲介業者を指定するような事は、買主の自由な選択を阻害して価格などの交渉権を制限することになるので、企業として好ましからざる行為だと思います。

[21: 匿名さん]

＞18
もう少し勉強しろとか、読んでないとか、頭が弱いとか、これは問題解決になりません。
己満足のみですよ。
＞20
固有名詞を出さずに説明すべきでしょうね。

[22: 匿名さん]

仲介と販売代理って曖昧ですし、それに不満なのも分かりますが、違法ではないですし仕方ないのではと思います。

仲介手数料に不満であれば、その分値下げするように売主に交渉してもらうのが買主側である仲介の役目の1つでしょうから交渉してみてはどうですか？

売主側としては、直接問い合わせされても困るわけですから実績のある仲介業者を問合せ先としただけなのかもしれません。
指定していると勘違いされるかもしれませんが、実際は指定ではないですから嫌なら他の仲介業者から買うようにすればいいのではないでしょうか。

売主としては、朝日土地建物から買ってもらわないと困るわけでもないでしょうから専任としていないわけですからね

[23: 匿名]

朝日土地建物じゃなくても買えるよ。
朝日土地建物で買うより条件悪くなるけど。

[24: 匿名さん]

>>21
18なんですが、私はそんなこといってませんが・・・
何方かと勘違いしていませんか？訂正してください。

[25: 匿名さん]

>>20
違和感を感じている人は多くいると思いますよ。
ｷｬﾝｾﾙした人は勿論、検討者やﾌﾟﾗﾝﾆﾝｸﾞ中の契約者もね。
最終的に嫌なら止めれば良いんですよ。
なんの躊躇いもなく、契約まで進むより良いかもよ。

[26: 匿名さん]

>20さんのような人には買ってもらいたくないから、そのような売り方なんじゃないでしょうか。

[27: 匿名]

スレ主の友達かな？
https://www.e-kodate.com/bbs/thread/95077/1/
話が合いそうですよ。

[28: 匿名]

これもね
https://www.e-kodate.com/bbs/thread/60593/1/
仲介手数料が気に入らないみたいだから連携してみたら。

[29: 匿名]

スレ主さんは不動産屋に行って「仲介手数料の発生しない物件を紹介して下さい！」と尋ねてみると良いよ。

[30: 匿名さん]

売主物件を一件もやってないようなのは体力のない証拠だから付き合ってはいけません。

[31: 匿名さん]

>>27
25ですけど、仲介手数料のはまた別の話ですよね。
確かに購入者からしたら、仲介手数料は無駄な費用
かもしれませんね。
そう思う方は、売主から買えば良いのです。
但し、宅建主任者は介して売買成立させて下さい。
良い売主と物件を合致させての購入をオススメします。
私は不動産業界や建設業界の者ではございませんが
業界の人は無駄なの承知だから、仲介手数料を
かわして不動産入手するのが基本です。

[32: 匿名さん]

>>31

不動産業者が建売用地や転売用物件を購入するときは、仲介業者に上限手数料（３％＋６万＋消費税）を支払っていますよ。
値切ったりすると仲介業者から物件を紹介されなくなって、商品（不動産）の仕入れができなくなってしまいますから。

>>業界の人は無駄なの承知だから、仲介手数料をかわして不動産入手するのが基本です。

「仲介手数料をかわして」が「仲介手数料を払わずに」という意味であれば、それは誤解です。

[33: 匿名]

建て売りに限らずマンションでもよくある話。
違法ではない。
客からすれば仲介手数料が惜しいわけだから、売値から手数料相当額を値引きさせればよい。
宅建業者は土地情報を保証する立場にあるから、なにか問題が発覚すれば宅建主任個人に損害賠償を問えばよい。

[34: 匿名]

値引きは売れ残りしか無理無理

[35: 匿名さん]

＞業界の人は無駄なの承知だから、仲介手数料をかわして不動産入手するのが基本です。

これ意味がわからん。仲介手数料もらえなかったら、ただで働くって事？
素人から直接買い入れるわけではなく、業者から買うわけでしょ。
その分、安くしてもらうことはあっても仲介手数料は取るでしょう。

そもそも無駄ってあなた無知すぎるでしょう。

[36: 匿名さん]

スレ主さんの仰ることが良く分かりません。
「このように売主が買主側の仲介業者まで指定するような事」と書いていますが、
売主が買主の仲介業者を指定したというような文言はＨＰを見る限りどこにもありません。
http://www.marusho-s.co.jp/aun/

それと、「丸正産業がどういった意図でこのような表示をしているのかわかりませんが」とあるけど、
これは丸正産業が製作したＷＥＢ広告だと思っているのですか？
仲介業者に依頼しているのに、丸正産業が自分で広告を製作するとは思えません。
この広告は仲介業者が作成して出したものでしょう。
であれば、顧客を自社に誘致するのは広告主として当然ではありませんか。
わざわざ、我が社以外にも仲介を依頼することは可能です、なんてことは書きません。

（もしも「あ・うんの国」が一般媒介であれば、複数の仲介業者が「お問い合わせ・ご予約はこちら」という自社の広告を出すでしょう。）

[37: 匿名さん]

>>35
優良建設業ｵｰﾅｰとかそこの社員の方は
地主と直接売買若しくは自前の宅建主任者を活用して
仲介手数料0にして売買成立させて、個人不動産を建設したりするよ。
まわりにいませんか？
ノウハウあって直交渉力あればそうするでしょ。
そう言う人からしたら、特に仲介手数料無駄だからね。
銀行がわざわざ物件情報持ってくることもあるよ。

[38: 匿名さん]

銀行が持ってくる情報って、仲介業者ついてるよね。

[39: 匿名さん]

>>38
付いてるのもあるし、訳ありのナシもあるでしょう。

[40: 匿名さん]

こういう例え話はどうよ
Ａ社が売主Ｂ社が専任媒介でたまたまＡ社やＢ社の社員がこの物件を購入。
Ａ社やＢ社の社員が仲介手数料払いますか？

[41: 匿名さん]

>>38
基本、仲介手数料が０でも良いのですから。
たまには片手で我慢しなよ。

[42: 匿名さん]

仲介専門の不動産屋って差別化図るの難しいよね。
大変だと思うよ。

[43: 匿名さん]

>>40
A社の社員は仲介手数料を払わないですむと思う。
自社の社員なので、A社は仲介会社であるB社をとおさないことを承諾すると思うから。
（承諾しなければ払う必要が生じる）

一方、Ｂ社の社員は仲介手数料を払わざるを得ないでしょう。
なぜならB社としては、自社の社員が購入したときは手数料をとらない
なんてことにしてしまうと会社に利益が入らない。
仲介手数料は社員の給料の数ヶ月分だもの。
手数料ゼロにしたら、特別ボーナスを払うようなもので、会社としてはやってられない。
（社員割引程度の減額はあるかもしれないけど）

[44: 匿名さん]

No,35です。

No,37さんへ
仲介手数料をかわすというのは、直接取引きという意味だったんですね。
仲介者がいるケースでどのようにして仲介手数料をかわすのかと勘違いしていました。

仲介者が介在しないようにすれば払う必要はありませんよね

[45: 匿名]

特別な時以外は必ず仲介業者を介して買うのが普通では？
じゃなかったら誰もが直で買うに決まってるじゃん。

[46: 匿名さん]

>>43
40ですけど
B社の社員は2パターンかもしれませんね。
お前の家だから0で良いよって言ってくれる会社か
しっかり取られる若しくは割引してくれるパターン。

[47: 匿名さん]

>>45
そうですね。
言い方を変えれば、ドシロウトが大勢いるから
仲介専門の不動産屋の経営が成り立っている。
私は売主から購入しますけどね。
仲介専門の不動産に支払う価値ないと思っているから。

[48: 匿名]

>47
だからさー、買いたい土地の売り主が「はいわかりました」って言うかどうかなのよ。
このスレの物件の場合、売り出し中なら必ず「指定の不動産仲介業者から買って下さい」と言われる。

[49: 匿名さん]

売主から直接購入したくても、売主が嫌だと言ったら諦めざるを得ない。直売を強制する権利はないからね。
いつも仲介をとおして分譲専門でやっているような業者は、買主と直接契約交渉するのが苦手。
なぜ直売をいやがるかというと、まず販売事務所費、営業マンを雇う人件費、広告費用等が発生する。
それだけの経費が発生するなら、不動産仲介会社に手数料を払って客付けを依頼し、銀行との交渉や広告など手間暇かかることは丸投げしたい。
逆に直売を主にやっている業者は、自社で営業マンを抱えているから、売買代金は人件費その他の経費を上乗せした金額に設定している。じゃないと商売やってられない。
だから「売主につき仲介手数料不要！」という広告を見てお得だと思ってしまうのはどうかと思う。

直売を嫌がる分譲業者に対し俺だけに直売してくれって頼んでも、○○会社を通してくれと言われる可能性が大。
分譲会社も、仲介業者に嫌われたくないしね。

[50: 匿名さん]

>>48
だからさー。世の中裏道ってのがあるってことよ。
例えばこのスレ物件でもいいわ、居住してから
全155世帯をどこから購入したか調査してごらんよ。