プラウドタワー東雲キャナルコートってどうですか？part15

[匿名さん]

プラウドタワー東雲キャナルコートについての情報を希望しています。
液状化対策スレ　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/225684/
前スレ　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/224930/
物件URL：http://www.proud-web.jp/shinonome/

所在地：東京都江東区東雲1丁目1番23他（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩11分
東京メトロ有楽町線 「辰巳」駅 徒歩11分
山手線 「東京」駅 バス25分 東雲橋交差点バス停から 徒歩5分 （都営バス「深川車庫前」行き）
東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩15分
ゆりかもめ 「豊洲」駅 徒歩12分
間取：1LDK＋DEN～4LDK
面積：64.02平米～103.15平米
売主：野村不動産
媒介：野村不動産アーバンネット

施工会社：株式会社大林組 東京本店
管理会社：野村リビングサポート株式会社


[スムログ 関連記事]
湾岸タワマンにおけるゲゼルシャフトとゲマインシャフトの相克
https://www.sumu-log.com/archives/6184/

[671: 匿名さん]

リンクはh付けといていいのでは？
最近はそこにこだわらなければならない理由はないみたい。
慣れてない方はわからないかもだから…

[672: 匿名さん]

＞現実に、今の中古単価は170ぐらいで、新築のここ239とは差が付いてる。

となると、単純に考えると、ここの10年後のリセールバリューは、
85㎡×（239万円－170万円）＝約1800万円

1800万円の値下がりですか。
10年で3割の価値が消失するってことですね。厳しいなぁ・・・

[673: 匿名さん]

＞667
＞野村の懐に消えるってことか。

どこの懐だったらよかったの？

[675: 匿名さん]

そりゃ野村だって
ボランティアでマンションを売ってるのではないから、仕方ないでしょう。

[677: 匿名さん]

周辺中古は170ではありませんよ。
確かにそういう物件もあるけど条件の悪い部屋でミニマムの話。
ここを平均の239で語るなら、周辺中古も平均で語らなきゃ

[678: 匿名]

コストはどれくらいだろう？

①土地入手：　　　約60億円
②土地整備：　　　約??億円
③設計関連：　　　約??億円
④建物建設：　　　約??億円
⑤ギャラリ費用：　約??億円
⑥その他：　　　　約??億円
---------------------------
総額コスト：　　How　Mach？

ザックリ　平均販売価格：5500万x600戸=330億円かな？

[679: 匿名さん]

＞周辺中古は170ではありませんよ。

どれくらいでしょうか？

[680: 匿名さん]

ディスポーザーの話が出ていますが、
ディスポーザーって年に何回か定期的に部屋の中に入って
点検やメンテナンスってないんですか？
そういうのが面倒で、ディスポーザーなしでも良いかな～なんて思っているのですが。

[681: 匿名さん]

＞部屋の中に入って点検やメンテナンスってないんですか？

地下の浄化槽の清掃が必要になります。

ディスポーザーは万能ではなく、貝殻や大きな魚の骨やカニの殻などの堅いものは処理できません。

結局、生ゴミの臭いからは逃げられということです。

[682: 匿名さん]

魚介類が食卓にのぼる頻度が多いご家庭はごみ箱の消臭が必須でしょうけど、
それ以外はだいぶ快適になるんじゃないですか？
私は三角コーナーの掃除が不要になるだけで嬉しいです。
ただ、故障の原因となる流してはいけないものを流すことだけは気をつけなければ…

[683: 匿名さん]

ディスポーザー＆各階ゴミ捨て場のマンションです。
もちろん流してはいけない物はありますが、ゴミ捨て場が歩いて十歩（笑）の所なのでゴミを貯めることが無く、臭いで不便を感じたことはないです。

[684: 匿名さん]

ゴミ捨て場ではなく、各階ゴミ置き場です。一時的に置くだけの場所です。
捨て場って意識の方がいると、置き場を清潔にしようとする意識が無くなりますのでご注意を。

[685: 匿名さん]

>679さん

ここの条件が悪い部屋を200万と考えると、10年間で200万→170万が想定出来ますね。
その間の家賃を考えると、余裕のあるローンできっちり元金減らしてあればそれほど大げさな下落ではないですね。

[686: 匿名さん]

85m2で750万程度か。感覚的には672さんより685さんのほうが近いかな…
あくまで私の感覚でありそれが正しいという意味ではありませんので根拠は追求はなされないでね。

[687: 匿名さん]

ここってバルコニーの境はペラボーですか?

[692: 契約済みさん]

6月12日付けの週刊エコノミスト誌に本物件が出てますよ。

[693: 匿名さん]

ここって上階に庭園が二つあるんだ？室内と室外があって季節や天気を気にしない選択ができるからいいな、見た中ではこうなっているのはこのマンションだけです。大体は庭園が複数あっても屋上とその他は地上だったり。天気の悪い日に部屋にずっといて家事をするのも気分的に沈む時があるから、そんな時は室内庭園を有効に利用させてもらいたいです。

[694: 匿名さん]

>685さん
家賃物件、との比較なら
分譲は、固定資産税などの税金や、管理費修繕費などの費用や、売る時の仲介料
まで考えないとフェアではありません。

[695: 匿名さん]

我が家は今住んでいるところも各階にゴミ置き場があって毎日回収されるので
ディスポーザーに入れる事の出来ない生ゴミも普通のゴミもビンカン類も
ごみ置き場に持ってきますの　ゴミ捨てを面倒臭がらなければゴミの匂いから逃げる必要はないです　笑

[696: 匿名さん]

>694さん

もちろんそれらの諸費用も含めて書いたつもりですよ。

5000万で買って10年後に4250万で売れると想定した場合、
ざっくりと大目に見積もって、
固定資産税　25万×10年=250万
管理費修繕費　5万×10年=600万
売買差損　750万
仲介手数料　100万

10年住むのに、1700万のコストがかかりますね。

一方、賃貸で近隣の同レベルの部屋に10年住んだ場合、家賃どれくらいですかね～
15万～20万くらいかなと思いますが、間をとって17.5万にしておきましょう。
家賃　17.5万×10年=2100万
更新料　17.5万×4回=70万

賃貸だと10年住むのに2170万ということで、プラウド東雲に軍配が上がるようです。

※かなりざっくりなので詳しい人がいたら突っ込みいれてください。

私の場合は外資IT勤務で住宅補助が0ですし、ローン減税期間をフルに活用すると買った方が更に得です。
上場企業で家賃補助10万とか出るような会社であれば、賃貸の方がいいでしょうね。
というかここまで話すとプラウド東雲かどうかは関係なくなってくるのでこの辺にしておきましょう。。

[697: 匿名さん]

686です。
私の考えも696さんに近いです。
私の会社も家賃補助0ですし。
ただローンはちょっとだけなのであまり控除の恩恵はありませんが。
歳とったら年金の足しに安く賃貸に回そうかなと考えてます。

[698: 匿名]

近隣賃貸(近隣タワー分譲賃貸、キャナルコート)は3LDKで20〜25万くらいかな。

[699: 匿名さん]

＞696

696さんの計算に補足するとすれば
賃借派は、購入派の頭金やキャッシュアウトの差額の部分をすべて運用できるわけで
その分、購入派は機会損失が発生しているということです。
この機会損失は、運用利回りによりますが、年数万では効かないと思います。

また、賃借派はフレキシビリティをとっているわけだから、
10年間住み続けられると想定する時点で、購入に有利な前提を置いていることになります。
賃貸に出してしまうと、住宅ローン減税も適用できないわけですし。

[700: 匿名さん]

そういう意味では適正な価格設定ともいえるのかな。

[702: 匿名]

これまでは、十年ごとに買い替えるというのが、成り立っていたけど、今後はわからないな

[703: 匿名さん]

あれ…？
ここは物件を検討するスレでは？
賃貸を検討するスレ？

[704: 匿名さん]

＞ここは物件を検討するスレでは？

何ら問題はないと思うよ。

購入すると決めたときこそ、賃借と比べてどういう違いがあるのかを整理しておくことは有益だからね。

[705: 匿名さん]

5000万で買って10年後に4250万で売れると想定

は適正でしょうか？

15%減との想定ですが、
10年で半値になる場合もあると思います。

近隣の相場でしすかね？

根拠のようなものがあれば教えてください。

[706: 匿名さん]

半値は無理じゃない？

マンションを売る場合、ローンを完済しなければいけないんですから。10年で半額だと完済できない人がほとんどでしょう。
そのため、売る人がいない。
15%減くらいなら、売る人もいるのではないでしょうか？

[707: 匿名さん]

地元に住んでるが、今日届いたノムコムのマーケットレポートだと、
東雲での「成約」平均単価は、2011年の震災前　213、　震災後　195。

月別の成約平均単価は、　

2011.4-12　　195　　
2012.1-2　　　194　（9件）
2012.3　　　　183　（7件）
2012.4　　　　172　（4件）

となっている。
月別は母数が小さいので、足許の下落が趨勢的なものなのかは分からないが、やや弱含みか。
4月は成約価格もそれまでの4900～5200万に較べて4130と特異（だったと思う）なのが要因かも。

因みに豊洲は、同時期の単価推移が　271, 247, 242, 235, 205　と来てる。
単価の差は概ね2割（但し東雲は古いWコンが単価を下げていると思われる）、下落率では豊洲の方が大きい。

参考まで。

[708: 匿名さん]

売る人がいないというか、売る事が不可能。

[709: 匿名さん]

4250万で売れるかどうかなんてわからないですし、半値になる想定もわかりませんよ。所詮不動産も相場ですからね。
10年後に日経平均が3万円になるのか5千円になるのか根拠を持って語れというのと同じだよ。
専門家がいろいろ分析したところでそうなるとは限らないものですよ。
つまりそういうものに根拠を求めても仕方ないという事です。

[710: 匿名さん]

私は甘いのではと感じてます。
根拠ないですが30%下がってもおかしくないと思います

[711: 匿名さん]

目先のギリシャ問題も世界中の目で見てもどうなるかわからないのに日本の10年先がわかるはずはないよ。わかっているのは例えば、超低金利で変動で借りてリスクを負うのか、固定でコストプレミアムを払って金利上昇のリスクを銀行に負担してもらうかのどちらを選択すべきかという事ぐらい。

[712: 匿名さん]

>>709
10年前に、Ｎ證券さんの都内支店長から、
「日経平均はいつか４万５万になると私は思っています」と言われたことがあるのを思い出しました。

[713: 匿名さん]

固定ファンのいる特徴的な部屋以外は、永住前提で買うべきだろうね。低くても眺望が開けるところ（ここなら運河側）とか、超高層角部屋とかなら、好みの問題だからそういう所が好きな買い手はそれなりに居る。
両者とも、もう余り残ってない筈だけど。

[714: 匿名さん]

基本的にここの対象としている購入層は3〜40歳代の中堅会社員かな。
投資運用目的で検討する方はそれ程多くないのでは？1LDKの部屋が少ないのもそういう理由ではないかな。

[715: 匿名さん]

投資運用で買って賃貸物件にするなら
駅に近いマンションでないと。

[716: 匿名さん]

投資運用で購入するならキャッシュで買わないとね。最近は結構運用で営業してくる方多いけど低金利だという事で騙されちゃいけないよ。先の事なんて不動産も金利も読めないからね。

[717: 匿名さん]

先のことわからないので
投資に手を出さないのがべすと

キャッシュでも手を出しちゃダメ

[718: 匿名]

じゃあ家買っちゃいけないね

[719: 匿名さん]

今どき投資目的？ｗ

しかもなぜに湾岸埋立地？ｗ

[720: 匿名さん]

将来引退しても毎月の収入が十分確保されていれば安心ですもの。
数十年後の年金なんて頼れないからね。
老後夫婦二人で暮らしていくのに1億は必要と言われています。
預金を取り崩して生活するより不動産を分散所有してその収入で悠々自適に暮らしたい。

[722: 匿名さん]

安いうちに買うのが投資の基本だよ。


まさか、景気回復してから買うつもり？？？

[723: 匿名さん]

721さん

投資に成功しているとは
とてもうらやましいです。

やはり狭めの1LDK狙いですか？

[724: 匿名さん]

今は3LDKも需要多いよ。

[726: 匿名さん]

異論はあるかとは思いますが、このところのやりとりは
購入にあたっての算段の部分について、内実を垣間見れたようで非常に有意義でした。
向きや眺望の如何といった話ももちろん大事ですが、こういったこともそれ以上に大切かと。

検討スレは多くあれど、これだけ有意義なやりとりができているスレは多くないと思いますよ。
特に湾岸物件では。さすがプラウド東雲の購入者の方々だなと思いました。

しかしながら、一部にかまってちゃんも出てきているようですので
そういったレスについては、いつものようにスルーして行きましょう！

[727: 匿名さん]

年金には頼れなくなるよね…

[728: 匿名さん]

726
購入者が書き込むのは検討スレではなくて住民スレ。

>いつものように　って購入しないでいつまでも検討を続けているんですか？

[732: 匿名]

3期2次の販売予定は、今月中旬のようですが、戸数はいくつの予定かご存知の方いますか？

[733: 匿名さん]

物件の公式ページで概要を見てみましたが、3期2次の販売戸数はまだ発表されていませんでした。
6月中旬にせまっているのに、気になりますね。
個人的に営業が進められているのでしょうか。

[735: 匿名さん]

いくらなんでも、まだ値引きするわけがないでしょう。
入居開始後、5%の30戸も売れ残ってれば、一般的にはあるかも知れませんが。

[736: 匿名]

仮に3期で累計販売住戸：500に到達できれば、残りは、100戸となるので、先が見えてきますね。
課題は、2LDKが多くあるので、これを販売する戦略をどうするか。
30歳前後で、Dinksや、子供がまだ小さい世帯にアピールして、将来のリセールや賃貸への転用などでも”お得”ですと納得させられればと成約数も増えてくるんでしょうかね。

[737: 匿名さん]

本当にお得であれば、すでに野村の関係者が購入してるはずですが・・・
でも、そんなに完売にこだわる必要はないと思う。
湾岸の中では大健闘と言えるし、最終的には何とか格好はつけるんじゃない？

それよりも、野村は船橋と浦和でやらかしてしまって、そっちの対応が大変そう。

[738: 匿名さん]

将来のリセールをお得です、とはアピールできないでしょう。
そんなこと、誰にも分かりませんから。

[740: ７３７]

言葉の使い方が適切ではなかったね。
別に野村が何か悪いことをしたわけではない。（船橋の営業のやり方はかなり不評のようですが）
２つの大規模物件は立地等に難があるため、ここよりもかなり大苦戦ということ。

それに比べ、ここは最終的には何とかなりそうだし、住むことができる方は正直うらやましい。
ただし、リセールについてはそう甘くはないと思う。出来上がってしまえば、ここも供給過多の湾岸物件の１つに過ぎなくなる。元値が安いので（それでも私は買えませんが）、大損はないけど。

[741: 匿名さん]

販売開始予定の6月中旬とはいつ頃のことでしょう？来週ではないとしたら再来週あたりでしょうか？

[742: 匿名さん]

MRに直接ご連絡なされては？

[743: 匿名さん]

3期2次は50戸近く販売する予定のようです。

461戸 + 50戸前後

で残り90戸前後です。

夏の4期（1次、2次・・・）で完売が見えてきました。

秋前にはモデルルームは閉鎖ですかね。

[744: 匿名さん]

まだ戸数が発表されていないということは、６月中旬の販売予定を後ろにずらすということなのかな。
なかなか目標の数まで集まらなかったとみるべきなのか、、、

ふう。なんだか完売できるか心配になってきました。

営業さん、がんばれー

[745: 匿名]

販売戸数を発表するのって、正式登録直前ですよね、要望書をベースにＮ様にて会議を行って決定するようなので。
ＭＲ撤収は、土地の返すのが、今年の秋頃の予定と聞いたことがあるので、それまで完売できる絵図を描いていると思います。

[746: 匿名さん]

残り100戸を切るとなると少し焦りますね。
よりどりみどりとはいかなくなるでしょうから。
やはり良い部屋は早めにみつけてタイミングよく申し込みをすべきですね。

[747: 匿名さん]

いいマンションの一つであることに変わりはないですからねー、
当初比較検討の中に入れていた方達が一巡してまたこちらを考えるタイミングかもしれません。

残りが少なくなってくるといつまでも検討段階で放っておくわけにもいかなくなりますし、そろそろ成約も加速しそうな予感。

といいつつうちはまだ検討で置いてあるのですが、それは予算の事情ということで。。

[749: 匿名さん]

良い部屋、はとっくに売れたわけで
残っているのは今まで要望書が入らなかった不人気な部屋。

今更、早めに見つけてって言い方は無いな。去年から売っているのだから。

[750: 匿名さん]

条件に合えば検討して登録申込みすればいいって事だよね。抽選をできるだけ避けたいならば同様の条件の部屋に要望書を入れて開けてもらえばよろしいかと。

[751: 匿名さん]

ここが完売したらすみふも重い腰を上げるのかな

[752: 匿名さん]

「消費税１０％」で民・自が基本合意

　消費税増税法案に関する与野党の修正協議が開かれ、民主・自民の両党は、消費税率を
１０％に引き上げることについて基本合意しました。

　民主・自民・公明の３党は、税制分野に関する実務者協議を始め、自民党側は、「社会保障
分野でも合意することが大前提」とした上で、政府案に盛り込まれている２０１４年４月に８％、
１５年１０月に１０％に消費税率を引き上げることについて賛成する考えを伝えました。

これで本当に消費増税確定ですな。
ちなみに来年から復興特別所得税も取られるからね！
そして再来年から低減税率も終了で税率が１０％から２０％です！

[753: 匿名さん]

消費が落ち込まなければいいのだけどね。でないと景気はいつまで経ってもよくならないからなぁ…

[755: 匿名さん]

前回、３から５％に消費税率が上がった時は、上がった後に
マンションが売れなくなって値引きしていたなあ。

[757: 匿名さん]

銀行預金利子の分離課税などにまで広く
復興増税は掛かるんだって。
全く大増税時代だね。

[758: 匿名さん]

欧州では消費税は17.5％から22％くらいが普通。
その分社会保障は厚いが。
日本も高齢化が進むからそういう風にしていかないとな。
アメリカみたいに政府は最低限のことしかやらないなんてのは19世紀の考え方だよ。

[759: 匿名さん]

税金が上がる前に買わないとね

[761: 匿名さん]

見直し重要だね。毎年所得税も上がってるし。
マンション買って子供出来たりすると厳しいからね。

[762: 匿名さん]

＞税金が上がる前に買わないとね
不動産は対象外にするんじゃなかったっけ？

[763: 匿名さん]

気になっているのは高層階の売れ行きが悪いこと。
つまり、年収の高い層は晴海に流れていると考えられる。
東雲は今後晴海と違って開発用地がないから
楽しみも少ないしな

[764: 匿名さん]

年収が高いなら、
晴海じゃなくて飯田橋を待つなど別な選択肢もあるよ。
武蔵小杉も坪単価が高かったから年収の高い人向きだし。

[765: 物件比較中さん]

別にここは高層階だけが売れ残ってるわけじゃないよ。
ただ単になかでも不人気な間取りが安い低層からうれてるだけ。
高層よりも中層の方がのこってるかな。
７０００万近くする角部屋はもうほとんど残ってないしね。
残りは比較的小さくて安い部屋も多いから、この後も売るの楽だよ。

[766: 匿名さん]

楽に売れる部屋、ならとっくに売れている、
と考えるのが普通でしょう。
低層ほど割安ではなく、高層ほど眺望がよくはない中層。

[767: 物件比較中さん]

晴海なんて割安な角部屋と小さい投資部屋みたいな安い部屋が第１期で売れただけであって、メインの南や高層階などの高い部屋はまるで売れてないよ。
むしろ６０００万出すなら、ここの方が広くて高層階買えると思ってる人が多いから、ここは売れ行きが順調なんだろう。

[768: 物件比較中さん]

ちなみにここはどこの部屋でも要望書出せば、売ってくれるわけじゃないよ。
階数や間取りによって今期、時期以降と決まって販売してるから。
だから野村は不人気部屋だけが最期に大量に残るような事にはならないで、完売させるんだよ。
特にここのような大規模物件なんかは、野村の営業能力が発揮されてるよ。

[769: 匿名さん]

そういえば過去スレでいたね。
要望書を出して売ってくれると言われていた部屋が
結局次期以降に回された、と書いてた人が。

[770: 匿名さん]

763です
ここはあまり分析の得意でない人が多いのでしょうかね。
武蔵小杉か東雲かなんてレアな人を言ってもしょうがないでしょうに。ここの契約者の属性は発表されてましよね。
わたしはここが下より上が売れていないことを気にしているので、他の物件がここより売行きが悪いかどうかはあまり重要ではないわけです。
販売が順調ではないと思うから言っているのに、
順調と結論づける意味がわかりません