プラウドタワー東雲キャナルコートってどうですか？part15

[匿名さん]

プラウドタワー東雲キャナルコートについての情報を希望しています。
液状化対策スレ　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/225684/
前スレ　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/224930/
物件URL：http://www.proud-web.jp/shinonome/

所在地：東京都江東区東雲1丁目1番23他（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩11分
東京メトロ有楽町線 「辰巳」駅 徒歩11分
山手線 「東京」駅 バス25分 東雲橋交差点バス停から 徒歩5分 （都営バス「深川車庫前」行き）
東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩15分
ゆりかもめ 「豊洲」駅 徒歩12分
間取：1LDK＋DEN～4LDK
面積：64.02平米～103.15平米
売主：野村不動産
媒介：野村不動産アーバンネット

施工会社：株式会社大林組 東京本店
管理会社：野村リビングサポート株式会社


[スムログ 関連記事]
湾岸タワマンにおけるゲゼルシャフトとゲマインシャフトの相克
https://www.sumu-log.com/archives/6184/

[671: 匿名さん]

リンクはh付けといていいのでは？
最近はそこにこだわらなければならない理由はないみたい。
慣れてない方はわからないかもだから…

[672: 匿名さん]

＞現実に、今の中古単価は170ぐらいで、新築のここ239とは差が付いてる。

となると、単純に考えると、ここの10年後のリセールバリューは、
85㎡×（239万円－170万円）＝約1800万円

1800万円の値下がりですか。
10年で3割の価値が消失するってことですね。厳しいなぁ・・・

[673: 匿名さん]

＞667
＞野村の懐に消えるってことか。

どこの懐だったらよかったの？

[675: 匿名さん]

そりゃ野村だって
ボランティアでマンションを売ってるのではないから、仕方ないでしょう。

[677: 匿名さん]

周辺中古は170ではありませんよ。
確かにそういう物件もあるけど条件の悪い部屋でミニマムの話。
ここを平均の239で語るなら、周辺中古も平均で語らなきゃ

[678: 匿名]

コストはどれくらいだろう？

①土地入手：　　　約60億円
②土地整備：　　　約??億円
③設計関連：　　　約??億円
④建物建設：　　　約??億円
⑤ギャラリ費用：　約??億円
⑥その他：　　　　約??億円
---------------------------
総額コスト：　　How　Mach？

ザックリ　平均販売価格：5500万x600戸=330億円かな？

[679: 匿名さん]

＞周辺中古は170ではありませんよ。

どれくらいでしょうか？

[680: 匿名さん]

ディスポーザーの話が出ていますが、
ディスポーザーって年に何回か定期的に部屋の中に入って
点検やメンテナンスってないんですか？
そういうのが面倒で、ディスポーザーなしでも良いかな～なんて思っているのですが。

[681: 匿名さん]

＞部屋の中に入って点検やメンテナンスってないんですか？

地下の浄化槽の清掃が必要になります。

ディスポーザーは万能ではなく、貝殻や大きな魚の骨やカニの殻などの堅いものは処理できません。

結局、生ゴミの臭いからは逃げられということです。

[682: 匿名さん]

魚介類が食卓にのぼる頻度が多いご家庭はごみ箱の消臭が必須でしょうけど、
それ以外はだいぶ快適になるんじゃないですか？
私は三角コーナーの掃除が不要になるだけで嬉しいです。
ただ、故障の原因となる流してはいけないものを流すことだけは気をつけなければ…

[683: 匿名さん]

ディスポーザー＆各階ゴミ捨て場のマンションです。
もちろん流してはいけない物はありますが、ゴミ捨て場が歩いて十歩（笑）の所なのでゴミを貯めることが無く、臭いで不便を感じたことはないです。

[684: 匿名さん]

ゴミ捨て場ではなく、各階ゴミ置き場です。一時的に置くだけの場所です。
捨て場って意識の方がいると、置き場を清潔にしようとする意識が無くなりますのでご注意を。

[685: 匿名さん]

>679さん

ここの条件が悪い部屋を200万と考えると、10年間で200万→170万が想定出来ますね。
その間の家賃を考えると、余裕のあるローンできっちり元金減らしてあればそれほど大げさな下落ではないですね。

[686: 匿名さん]

85m2で750万程度か。感覚的には672さんより685さんのほうが近いかな…
あくまで私の感覚でありそれが正しいという意味ではありませんので根拠は追求はなされないでね。

[687: 匿名さん]

ここってバルコニーの境はペラボーですか?

[692: 契約済みさん]

6月12日付けの週刊エコノミスト誌に本物件が出てますよ。

[693: 匿名さん]

ここって上階に庭園が二つあるんだ？室内と室外があって季節や天気を気にしない選択ができるからいいな、見た中ではこうなっているのはこのマンションだけです。大体は庭園が複数あっても屋上とその他は地上だったり。天気の悪い日に部屋にずっといて家事をするのも気分的に沈む時があるから、そんな時は室内庭園を有効に利用させてもらいたいです。

[694: 匿名さん]

>685さん
家賃物件、との比較なら
分譲は、固定資産税などの税金や、管理費修繕費などの費用や、売る時の仲介料
まで考えないとフェアではありません。

[695: 匿名さん]

我が家は今住んでいるところも各階にゴミ置き場があって毎日回収されるので
ディスポーザーに入れる事の出来ない生ゴミも普通のゴミもビンカン類も
ごみ置き場に持ってきますの　ゴミ捨てを面倒臭がらなければゴミの匂いから逃げる必要はないです　笑

[696: 匿名さん]

>694さん

もちろんそれらの諸費用も含めて書いたつもりですよ。

5000万で買って10年後に4250万で売れると想定した場合、
ざっくりと大目に見積もって、
固定資産税　25万×10年=250万
管理費修繕費　5万×10年=600万
売買差損　750万
仲介手数料　100万

10年住むのに、1700万のコストがかかりますね。

一方、賃貸で近隣の同レベルの部屋に10年住んだ場合、家賃どれくらいですかね～
15万～20万くらいかなと思いますが、間をとって17.5万にしておきましょう。
家賃　17.5万×10年=2100万
更新料　17.5万×4回=70万

賃貸だと10年住むのに2170万ということで、プラウド東雲に軍配が上がるようです。

※かなりざっくりなので詳しい人がいたら突っ込みいれてください。

私の場合は外資IT勤務で住宅補助が0ですし、ローン減税期間をフルに活用すると買った方が更に得です。
上場企業で家賃補助10万とか出るような会社であれば、賃貸の方がいいでしょうね。
というかここまで話すとプラウド東雲かどうかは関係なくなってくるのでこの辺にしておきましょう。。

[697: 匿名さん]

686です。
私の考えも696さんに近いです。
私の会社も家賃補助0ですし。
ただローンはちょっとだけなのであまり控除の恩恵はありませんが。
歳とったら年金の足しに安く賃貸に回そうかなと考えてます。

[698: 匿名]

近隣賃貸(近隣タワー分譲賃貸、キャナルコート)は3LDKで20〜25万くらいかな。

[699: 匿名さん]

＞696

696さんの計算に補足するとすれば
賃借派は、購入派の頭金やキャッシュアウトの差額の部分をすべて運用できるわけで
その分、購入派は機会損失が発生しているということです。
この機会損失は、運用利回りによりますが、年数万では効かないと思います。

また、賃借派はフレキシビリティをとっているわけだから、
10年間住み続けられると想定する時点で、購入に有利な前提を置いていることになります。
賃貸に出してしまうと、住宅ローン減税も適用できないわけですし。

[700: 匿名さん]

そういう意味では適正な価格設定ともいえるのかな。

[702: 匿名]

これまでは、十年ごとに買い替えるというのが、成り立っていたけど、今後はわからないな

[703: 匿名さん]

あれ…？
ここは物件を検討するスレでは？
賃貸を検討するスレ？

[704: 匿名さん]

＞ここは物件を検討するスレでは？

何ら問題はないと思うよ。

購入すると決めたときこそ、賃借と比べてどういう違いがあるのかを整理しておくことは有益だからね。

[705: 匿名さん]

5000万で買って10年後に4250万で売れると想定

は適正でしょうか？

15%減との想定ですが、
10年で半値になる場合もあると思います。

近隣の相場でしすかね？

根拠のようなものがあれば教えてください。

[706: 匿名さん]

半値は無理じゃない？

マンションを売る場合、ローンを完済しなければいけないんですから。10年で半額だと完済できない人がほとんどでしょう。
そのため、売る人がいない。
15%減くらいなら、売る人もいるのではないでしょうか？

[707: 匿名さん]

地元に住んでるが、今日届いたノムコムのマーケットレポートだと、
東雲での「成約」平均単価は、2011年の震災前　213、　震災後　195。

月別の成約平均単価は、　

2011.4-12　　195　　
2012.1-2　　　194　（9件）
2012.3　　　　183　（7件）
2012.4　　　　172　（4件）

となっている。
月別は母数が小さいので、足許の下落が趨勢的なものなのかは分からないが、やや弱含みか。
4月は成約価格もそれまでの4900～5200万に較べて4130と特異（だったと思う）なのが要因かも。

因みに豊洲は、同時期の単価推移が　271, 247, 242, 235, 205　と来てる。
単価の差は概ね2割（但し東雲は古いWコンが単価を下げていると思われる）、下落率では豊洲の方が大きい。

参考まで。

[708: 匿名さん]

売る人がいないというか、売る事が不可能。

[709: 匿名さん]

4250万で売れるかどうかなんてわからないですし、半値になる想定もわかりませんよ。所詮不動産も相場ですからね。
10年後に日経平均が3万円になるのか5千円になるのか根拠を持って語れというのと同じだよ。
専門家がいろいろ分析したところでそうなるとは限らないものですよ。
つまりそういうものに根拠を求めても仕方ないという事です。

[710: 匿名さん]

私は甘いのではと感じてます。
根拠ないですが30%下がってもおかしくないと思います

[711: 匿名さん]

目先のギリシャ問題も世界中の目で見てもどうなるかわからないのに日本の10年先がわかるはずはないよ。わかっているのは例えば、超低金利で変動で借りてリスクを負うのか、固定でコストプレミアムを払って金利上昇のリスクを銀行に負担してもらうかのどちらを選択すべきかという事ぐらい。

[712: 匿名さん]

>>709
10年前に、Ｎ證券さんの都内支店長から、
「日経平均はいつか４万５万になると私は思っています」と言われたことがあるのを思い出しました。

[713: 匿名さん]

固定ファンのいる特徴的な部屋以外は、永住前提で買うべきだろうね。低くても眺望が開けるところ（ここなら運河側）とか、超高層角部屋とかなら、好みの問題だからそういう所が好きな買い手はそれなりに居る。
両者とも、もう余り残ってない筈だけど。

[714: 匿名さん]

基本的にここの対象としている購入層は3〜40歳代の中堅会社員かな。
投資運用目的で検討する方はそれ程多くないのでは？1LDKの部屋が少ないのもそういう理由ではないかな。

[715: 匿名さん]

投資運用で買って賃貸物件にするなら
駅に近いマンションでないと。

[716: 匿名さん]

投資運用で購入するならキャッシュで買わないとね。最近は結構運用で営業してくる方多いけど低金利だという事で騙されちゃいけないよ。先の事なんて不動産も金利も読めないからね。

[717: 匿名さん]

先のことわからないので
投資に手を出さないのがべすと

キャッシュでも手を出しちゃダメ

[718: 匿名]

じゃあ家買っちゃいけないね

[719: 匿名さん]

今どき投資目的？ｗ

しかもなぜに湾岸埋立地？ｗ

[720: 匿名さん]

将来引退しても毎月の収入が十分確保されていれば安心ですもの。
数十年後の年金なんて頼れないからね。
老後夫婦二人で暮らしていくのに1億は必要と言われています。
預金を取り崩して生活するより不動産を分散所有してその収入で悠々自適に暮らしたい。