プラウドタワー東雲キャナルコートってどうですか？part15

[匿名さん]

プラウドタワー東雲キャナルコートについての情報を希望しています。
液状化対策スレ　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/225684/
前スレ　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/224930/
物件URL：http://www.proud-web.jp/shinonome/

所在地：東京都江東区東雲1丁目1番23他（地番）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩11分
東京メトロ有楽町線 「辰巳」駅 徒歩11分
山手線 「東京」駅 バス25分 東雲橋交差点バス停から 徒歩5分 （都営バス「深川車庫前」行き）
東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩15分
ゆりかもめ 「豊洲」駅 徒歩12分
間取：1LDK＋DEN～4LDK
面積：64.02平米～103.15平米
売主：野村不動産
媒介：野村不動産アーバンネット

施工会社：株式会社大林組 東京本店
管理会社：野村リビングサポート株式会社


[スムログ 関連記事]
湾岸タワマンにおけるゲゼルシャフトとゲマインシャフトの相克
https://www.sumu-log.com/archives/6184/

[625: マンコミュファンさん]

東雲(しののめ)っていう土地、他の県のどこかにもありますよね。

どんな意味なんだろって調べたら元々「東の空」を意味してるみたい。
東京都の中での東に位置する場所という意味合いも入ってるんだと思うし、海側だから日の出が早い時間に見える場所とかの意味もあるんだと思います。

たしかにここの上の階なら水平線の日の出も見えるときあるかも。実際どうなのかな。
見えたら素晴らしい眺望だと思います。

[626: 購入検討中さん]

スペックを見ると、パークタワーはお買い得ではないですね。

[627: 匿名さん]

湾岸の新築の中では中間の価格帯になるのでしょうか。
1LDK＋DENは高いような気がしましたが、間取り図を見ると2LDKと言っても良いような作りですね。
一人暮らしには贅沢な部屋で、価格も納得しました。
昨年はいろいろあったにもかかわらず600戸のうち半数以上が売れているようで人気のほどがうかがえました。
6月にはどれくらい販売されるのか気になるところです。

[628: 匿名]

思ったより、売れないね。竣工後も何戸か売れ残り、値下げして売り切るパターンじゃないかな。住友のタワーほどは、在庫抱えないだろうけど

[629: 匿名さん]

626
パークタワー豊洲は、駅近、内廊下、制震、なのに
スペック見るとと言われてもねえ。

[630: 匿名]

入居前に全戸完売したら、大したものだけど、まあ無理だろうな

[631: 匿名さん]

今値下げはないよ、将来値下げするんじゃというなら、その前に将来全部売れてるんじゃ!?

[634: 匿名さん]

からくりを知らないんだね。
MR来場者の契約確度に合わせて販売戸数を調整してるだけ。
倍率1.1倍とかギリギリラインを狙う

[635: 購入検討中さん]

それを狙った晴海は出来なかったみたいですね。営業力の違いでしょうか？

[636: 購入検討中さん]

野村の営業なんだからすごいに決まってるじゃないですか(笑)

ただ営業はすごいからといって物件がすごいとは限りませんね。。。

[637: 匿名さん]

そうそうパークタワー豊洲ディスポーザーないんですよね
理由って？！

[638: 匿名さん]

理由:

ここと同じに、敷地の下を有楽町線が走っているから。

あちらは分厚いメガスラブを地下に埋めて、
電車の振動や音が住民の部屋に伝わるのを防いだ。
そのメガスラブのタメに地下処理槽を作れなくてディスポーザーを装備できなかった。

[639: 匿名さん]

パークタワー豊洲の話はそちらのスレでよろしくね。お互いメリット・デメリットあると思いますよ。

[640: 購入検討中さん]

でもこれから検討する人は比較するのにいいですよね。豊洲と同じ値段で、より高層で広い部屋が購入できるんですよね。ディスポーザーってあると便利ですか？
共用施設もプラウドの方がいいみたいだし。

[641: 匿名さん]

マンション設備の中でも一番重宝するのがディスポーザーだと思う。
生ゴミを部屋に置いておくのも嫌だし、マンションのごみ置き場に
捨てるのも臭いそうで嫌。
もうディスポーザーの無い生活は考えられない。

[642: 匿名さん]

＞豊洲と同じ値段で、より高層で広い部屋が購入できるんですよね。

それはだって、駅距離が違いますがな。
特に雨の日は辛いよ。橋の上は風が強いから、傘の死骸が何本も。

あと東雲は地盤沈下が酷いね。
みんな液状化ばかり問題にしてるけど、確実にやってくる地盤沈下の心配をすべき。

アップルタワーで温泉をくみ続けている限り、地盤沈下は続く。

[643: 匿名さん]

地下1Kmの温泉汲み上げで地盤沈下は起きないよ。
地盤沈下自体現在は起きてないし。辰巳の観測所データ見ればわかるよ。
ほんとここのネガは適当な事言うんだから…

[644: 匿名さん]

＞643
＞辰巳の観測所データ見ればわかるよ。

６４２です。

観測所データによると、確かに地盤沈下は起きていないね。
あくまで辰巳の、かつ観測所の地点は、だけど。サンクス。

だけど、東雲は至るところで、道路のタイルがズレていたりしているよ。
あれが地盤沈下でないなら何だろうか。

[645: 匿名さん]

地盤沈下に関しては、埋立土層はs45年から横這い。有楽町層(軟弱層)の沈下量が地盤沈下の主な原因。層厚が大きいほど地盤沈下に影響する。大井観測所では60mと厚く、辰巳観測所〜新有明観測所では10〜30mと薄い。よって辰巳では地盤沈下の影響は小さい。s45年からほぼ横這い。東雲は大井から辰巳にかけて見れば辰巳寄りであり影響度合いは辰巳とほぼ変わらないとみてよい。
東雲は自分の目で詳しく見て回っていないからおっしゃってる状況はわからないけど地盤沈下の影響ではなく、わずかな表層の施工がしっかりしていなかったのではないかと推測します。

[646: 匿名さん]

＞645

とても参考になりました。

辰巳観測所データによると、地下水位も年々上昇しているようですし、
地盤沈下リスクは非常に低いとみてよさそうですね。

[647: 匿名さん]

ディスポーサー一度使うとないのが不便で泣きそうです　あと各フロアーにゴミ捨て場　

[648: 匿名さん]

そう、ディスポーザーがある生活を夢見てたんだ…

[650: 匿名さん]

ディスポーザー人気で焦ってるの？

[651: 購入検討中さん]

なら、プラウドの方がいいですね。駅までの距離は対してかわらないし。

[652: 匿名さん]

温泉付きのアップルタワーの賃貸情報を見ました。78万円／月で出ていましたが、安いのか高いのかよくわかりません。
温泉は天然なのでしょうか？各部屋に引かれているのかどうか賃貸の記事ではわかりませんでした。埋立地から温泉が出るというのは、元々は海底温泉だったということでしょうか？どうせなら温浴施設をつくって利用させてもらいたいですね。

[653: 匿名さん]

立地、構造、仕様、ソフトサービス、デベの格、全てにおいて、クロノレジデンスの圧勝かな。

[654: 匿名]

キャナルコート住民だけど、311の時は液状化起こってましたよ（但し新浦安に比べれば小規模）。現地に行く機会があるなら、道路挟んで向かい側のゴマ油業者の敷地周辺を見てみれば、不自然な段差があるところが見れると思う。10センチ近く陥没してるけど、あれは全部液状化。

[655: 匿名さん]

キャナルコート内はどんな感じでした？

[657: 匿名さん]

キャナルコートってもう住民さんが暮らしているのですか？それとも同名のマンションが他にもあるのでしょうか？バーチャル？

[658: いつか買いたいさん]

このマンションは、とっても良くできている。１５０ニュートンの超高強度
コンクリートなら、免振や制振構造でなくても安心。従来の耐震構造でＯＫ
東雲地区ではＷコンフォートに次いでＮＯ2のグレードのマンションだ。
イオン横で、自走式駐車場等考えると、実質ＮＯ1マンションだなー

ランニングコスト安いのもいいね。銀座まで自転車で２０分というのも最高だ。
強く買いたいがお金が少し足りない。西新井のマンションにするかな。

[660: 匿名さん]

＞10センチ近く陥没してるけど、あれは全部液状化。

なるほど。東雲ってどうして至るところにそういう箇所があるんだろうと
思っていましたが、地盤沈下ではなく、液状化でしたか。

液状化リスクとして、そこそこの地震が起きると街の美観が損なわれるというのが
ありますね。全部、きれいに直すわけではないですからね。

[661: 匿名さん]

Ｗコンフォートタワーズの当時の分譲単価は、坪172万円。
こちらとグレードの差があまりないとすると、坪単価の差70万円はどう説明できますかね？？

Ｗの場合は、2002年分譲だから、3年くらいイオンすらなかったわけで
我慢代みたいものも含まれていると思います。

その後、東雲にはたくさんマンションが建ちましたが、
東雲の街自体はそれほど便利になっていないと思います。
新しくできたものは、パチンコ店くらい。。。

そうなるとこの差は、豊洲の街が発展して便利になり、
湾岸エリアの知名度も上がったことによるものだと思います。
東雲の利便性自体は上がっていないことが残念です。

[662: 匿名さん]

利便性を求めるのならば駅近を選んだ方がいいよ〜。キャナルコートはファミリー世帯、子育て世帯の方が静かな落ち着いた環境で生活するのには適しているのではないかな。
うちは子供が小さかった時は郊外でゆったり暮らせる子供にとってはよい環境で過ごせてよかったと思います。親の通勤はちょっと大変でしたけど…
でもここは都心に近く落ち着いて暮らせる住空間としてはかなりいい地域だと思うな。
閑静な住宅街…のなかでは経済性もあり不便というわけでもなく自分としてはかなり気に入ってます。
子育ては終わったけど生活はやはり落ち着いたところがよい。

[663: 匿名さん]

閑静、とか、落ち着いてとは
ここの完成後に、もう大きな発展が望めないエリア、というのと同じですね。
豊洲や有明と違って。

[664: 匿名さん]

そう、商業ビルが建ち並ぶエリアから一歩外れた落ち着いた街。
キャナルコートっていいですね。

[665: 匿名さん]

一歩ではなくて、商業ビルの街の駅から
徒歩11分。

[666: 匿名さん]

そう、一歩外れたっていうのは665さんのおっしゃる距離感。
天気のいい日はのんびり歩いて苦痛に感じない距離。(自分にとってはですが…)それから歩道も広くて安心ですね。

[668: 匿名さん]

10年近く前に分譲したWコンとは時代があまりにも違う。
発売当時の単価を較べたって仕方ないでしょ。
現実に、今の中古単価は170ぐらいで、新築のここ239とは差が付いてる。

販売時点の世間水準から言って、仕様はWコンの方が遥かに格上。現時点で言えば晴海のクロノと同レベル以上。
全熱交換、天カセ、制震、広さ、配棟、デベ、おまけに駅歩6分。まあ「あくまで10年前の物件」だけどね。
今、プラウドが同レベルの仕様で239だったら、さすがに全戸完売になってるだろう。

しかしよく考えると、あの頃に比べて日本の株価も名目GDPも全然上がってない。
庶民の購買力からすれば、新築で@172ってのがフェアバリューなのかも知れん。

[669: 匿名さん]

価格は安いのはいいですね！フェアバリューが172かはわかりませんが、172だと抽選倍率付きすぎて当時のWコンフォートみたいで申し込んでも外れて残念って事になりそうだ。

[670: 周辺住民さん]

Wコン分譲坪単価 @172, @170とかのソースはどこなんでしょう。
もっと安かった気がして確認したら以下とかで、これはセールス用発表なのでグロス坪単価と思いますが。

ttp://allabout.co.jp/gm/gc/29698/
>総来場数は1万5000組だそうで、何と58平米で1660万円という部屋があり、平均坪単価は約160万円
ttp://sanoji1416.jugem.jp/?page=1&month=201201
>2002年分譲の『Wコンフォートタワーズ』が平均坪単価159万円程度

[671: 匿名さん]

リンクはh付けといていいのでは？
最近はそこにこだわらなければならない理由はないみたい。
慣れてない方はわからないかもだから…

[672: 匿名さん]

＞現実に、今の中古単価は170ぐらいで、新築のここ239とは差が付いてる。

となると、単純に考えると、ここの10年後のリセールバリューは、
85㎡×（239万円－170万円）＝約1800万円

1800万円の値下がりですか。
10年で3割の価値が消失するってことですね。厳しいなぁ・・・

[673: 匿名さん]

＞667
＞野村の懐に消えるってことか。

どこの懐だったらよかったの？

[675: 匿名さん]

そりゃ野村だって
ボランティアでマンションを売ってるのではないから、仕方ないでしょう。

[677: 匿名さん]

周辺中古は170ではありませんよ。
確かにそういう物件もあるけど条件の悪い部屋でミニマムの話。
ここを平均の239で語るなら、周辺中古も平均で語らなきゃ

[678: 匿名]

コストはどれくらいだろう？

①土地入手：　　　約60億円
②土地整備：　　　約??億円
③設計関連：　　　約??億円
④建物建設：　　　約??億円
⑤ギャラリ費用：　約??億円
⑥その他：　　　　約??億円
---------------------------
総額コスト：　　How　Mach？

ザックリ　平均販売価格：5500万x600戸=330億円かな？

[679: 匿名さん]

＞周辺中古は170ではありませんよ。

どれくらいでしょうか？

[680: 匿名さん]

ディスポーザーの話が出ていますが、
ディスポーザーって年に何回か定期的に部屋の中に入って
点検やメンテナンスってないんですか？
そういうのが面倒で、ディスポーザーなしでも良いかな～なんて思っているのですが。

[681: 匿名さん]

＞部屋の中に入って点検やメンテナンスってないんですか？

地下の浄化槽の清掃が必要になります。

ディスポーザーは万能ではなく、貝殻や大きな魚の骨やカニの殻などの堅いものは処理できません。

結局、生ゴミの臭いからは逃げられということです。

[682: 匿名さん]

魚介類が食卓にのぼる頻度が多いご家庭はごみ箱の消臭が必須でしょうけど、
それ以外はだいぶ快適になるんじゃないですか？
私は三角コーナーの掃除が不要になるだけで嬉しいです。
ただ、故障の原因となる流してはいけないものを流すことだけは気をつけなければ…

[683: 匿名さん]

ディスポーザー＆各階ゴミ捨て場のマンションです。
もちろん流してはいけない物はありますが、ゴミ捨て場が歩いて十歩（笑）の所なのでゴミを貯めることが無く、臭いで不便を感じたことはないです。

[684: 匿名さん]

ゴミ捨て場ではなく、各階ゴミ置き場です。一時的に置くだけの場所です。
捨て場って意識の方がいると、置き場を清潔にしようとする意識が無くなりますのでご注意を。

[685: 匿名さん]

>679さん

ここの条件が悪い部屋を200万と考えると、10年間で200万→170万が想定出来ますね。
その間の家賃を考えると、余裕のあるローンできっちり元金減らしてあればそれほど大げさな下落ではないですね。

[686: 匿名さん]

85m2で750万程度か。感覚的には672さんより685さんのほうが近いかな…
あくまで私の感覚でありそれが正しいという意味ではありませんので根拠は追求はなされないでね。

[687: 匿名さん]

ここってバルコニーの境はペラボーですか?

[692: 契約済みさん]

6月12日付けの週刊エコノミスト誌に本物件が出てますよ。

[693: 匿名さん]

ここって上階に庭園が二つあるんだ？室内と室外があって季節や天気を気にしない選択ができるからいいな、見た中ではこうなっているのはこのマンションだけです。大体は庭園が複数あっても屋上とその他は地上だったり。天気の悪い日に部屋にずっといて家事をするのも気分的に沈む時があるから、そんな時は室内庭園を有効に利用させてもらいたいです。

[694: 匿名さん]

>685さん
家賃物件、との比較なら
分譲は、固定資産税などの税金や、管理費修繕費などの費用や、売る時の仲介料
まで考えないとフェアではありません。

[695: 匿名さん]

我が家は今住んでいるところも各階にゴミ置き場があって毎日回収されるので
ディスポーザーに入れる事の出来ない生ゴミも普通のゴミもビンカン類も
ごみ置き場に持ってきますの　ゴミ捨てを面倒臭がらなければゴミの匂いから逃げる必要はないです　笑

[696: 匿名さん]

>694さん

もちろんそれらの諸費用も含めて書いたつもりですよ。

5000万で買って10年後に4250万で売れると想定した場合、
ざっくりと大目に見積もって、
固定資産税　25万×10年=250万
管理費修繕費　5万×10年=600万
売買差損　750万
仲介手数料　100万

10年住むのに、1700万のコストがかかりますね。

一方、賃貸で近隣の同レベルの部屋に10年住んだ場合、家賃どれくらいですかね～
15万～20万くらいかなと思いますが、間をとって17.5万にしておきましょう。
家賃　17.5万×10年=2100万
更新料　17.5万×4回=70万

賃貸だと10年住むのに2170万ということで、プラウド東雲に軍配が上がるようです。

※かなりざっくりなので詳しい人がいたら突っ込みいれてください。

私の場合は外資IT勤務で住宅補助が0ですし、ローン減税期間をフルに活用すると買った方が更に得です。
上場企業で家賃補助10万とか出るような会社であれば、賃貸の方がいいでしょうね。
というかここまで話すとプラウド東雲かどうかは関係なくなってくるのでこの辺にしておきましょう。。

[697: 匿名さん]

686です。
私の考えも696さんに近いです。
私の会社も家賃補助0ですし。
ただローンはちょっとだけなのであまり控除の恩恵はありませんが。
歳とったら年金の足しに安く賃貸に回そうかなと考えてます。

[698: 匿名]

近隣賃貸(近隣タワー分譲賃貸、キャナルコート)は3LDKで20〜25万くらいかな。

[699: 匿名さん]

＞696

696さんの計算に補足するとすれば
賃借派は、購入派の頭金やキャッシュアウトの差額の部分をすべて運用できるわけで
その分、購入派は機会損失が発生しているということです。
この機会損失は、運用利回りによりますが、年数万では効かないと思います。

また、賃借派はフレキシビリティをとっているわけだから、
10年間住み続けられると想定する時点で、購入に有利な前提を置いていることになります。
賃貸に出してしまうと、住宅ローン減税も適用できないわけですし。

[700: 匿名さん]

そういう意味では適正な価格設定ともいえるのかな。

[702: 匿名]

これまでは、十年ごとに買い替えるというのが、成り立っていたけど、今後はわからないな

[703: 匿名さん]

あれ…？
ここは物件を検討するスレでは？
賃貸を検討するスレ？

[704: 匿名さん]

＞ここは物件を検討するスレでは？

何ら問題はないと思うよ。

購入すると決めたときこそ、賃借と比べてどういう違いがあるのかを整理しておくことは有益だからね。

[705: 匿名さん]

5000万で買って10年後に4250万で売れると想定

は適正でしょうか？

15%減との想定ですが、
10年で半値になる場合もあると思います。

近隣の相場でしすかね？

根拠のようなものがあれば教えてください。

[706: 匿名さん]

半値は無理じゃない？

マンションを売る場合、ローンを完済しなければいけないんですから。10年で半額だと完済できない人がほとんどでしょう。
そのため、売る人がいない。
15%減くらいなら、売る人もいるのではないでしょうか？

[707: 匿名さん]

地元に住んでるが、今日届いたノムコムのマーケットレポートだと、
東雲での「成約」平均単価は、2011年の震災前　213、　震災後　195。

月別の成約平均単価は、　

2011.4-12　　195　　
2012.1-2　　　194　（9件）
2012.3　　　　183　（7件）
2012.4　　　　172　（4件）

となっている。
月別は母数が小さいので、足許の下落が趨勢的なものなのかは分からないが、やや弱含みか。
4月は成約価格もそれまでの4900～5200万に較べて4130と特異（だったと思う）なのが要因かも。

因みに豊洲は、同時期の単価推移が　271, 247, 242, 235, 205　と来てる。
単価の差は概ね2割（但し東雲は古いWコンが単価を下げていると思われる）、下落率では豊洲の方が大きい。

参考まで。

[708: 匿名さん]

売る人がいないというか、売る事が不可能。

[709: 匿名さん]

4250万で売れるかどうかなんてわからないですし、半値になる想定もわかりませんよ。所詮不動産も相場ですからね。
10年後に日経平均が3万円になるのか5千円になるのか根拠を持って語れというのと同じだよ。
専門家がいろいろ分析したところでそうなるとは限らないものですよ。
つまりそういうものに根拠を求めても仕方ないという事です。

[710: 匿名さん]

私は甘いのではと感じてます。
根拠ないですが30%下がってもおかしくないと思います

[711: 匿名さん]

目先のギリシャ問題も世界中の目で見てもどうなるかわからないのに日本の10年先がわかるはずはないよ。わかっているのは例えば、超低金利で変動で借りてリスクを負うのか、固定でコストプレミアムを払って金利上昇のリスクを銀行に負担してもらうかのどちらを選択すべきかという事ぐらい。

[712: 匿名さん]

>>709
10年前に、Ｎ證券さんの都内支店長から、
「日経平均はいつか４万５万になると私は思っています」と言われたことがあるのを思い出しました。

[713: 匿名さん]

固定ファンのいる特徴的な部屋以外は、永住前提で買うべきだろうね。低くても眺望が開けるところ（ここなら運河側）とか、超高層角部屋とかなら、好みの問題だからそういう所が好きな買い手はそれなりに居る。
両者とも、もう余り残ってない筈だけど。

[714: 匿名さん]

基本的にここの対象としている購入層は3〜40歳代の中堅会社員かな。
投資運用目的で検討する方はそれ程多くないのでは？1LDKの部屋が少ないのもそういう理由ではないかな。

[715: 匿名さん]

投資運用で買って賃貸物件にするなら
駅に近いマンションでないと。

[716: 匿名さん]

投資運用で購入するならキャッシュで買わないとね。最近は結構運用で営業してくる方多いけど低金利だという事で騙されちゃいけないよ。先の事なんて不動産も金利も読めないからね。

[717: 匿名さん]

先のことわからないので
投資に手を出さないのがべすと

キャッシュでも手を出しちゃダメ

[718: 匿名]

じゃあ家買っちゃいけないね

[719: 匿名さん]

今どき投資目的？ｗ

しかもなぜに湾岸埋立地？ｗ

[720: 匿名さん]

将来引退しても毎月の収入が十分確保されていれば安心ですもの。
数十年後の年金なんて頼れないからね。
老後夫婦二人で暮らしていくのに1億は必要と言われています。
預金を取り崩して生活するより不動産を分散所有してその収入で悠々自適に暮らしたい。

[722: 匿名さん]

安いうちに買うのが投資の基本だよ。


まさか、景気回復してから買うつもり？？？

[723: 匿名さん]

721さん

投資に成功しているとは
とてもうらやましいです。

やはり狭めの1LDK狙いですか？

[724: 匿名さん]

今は3LDKも需要多いよ。