タイムズ・ピース・スクエア（城東区）その２

[匿名はん]

今、掲示板を見たら、管理人から新しいスレを作れとの指示でしたので、
僭越ながら、作成しました。

ところで、私は、どこの銀行とかデベ側からの指定はなく、自分で好きな
銀行をまわって優遇等を比較しながらローン申込会に間に合うように銀行
を決めてくれという指示でした。

他のみなさんも、色んな提携銀行を比較検討することに、きっと問題はない
のではと思うのですが・・・？

所在地：大阪府大阪市城東区今福西6-4-17他(地番)
交通：地下鉄長堀鶴見緑地線｢蒲生四丁目｣駅徒歩8分
　　　　地下鉄今里筋線｢蒲生四丁目｣駅徒歩8分
　　　　京阪本線｢野江｣駅徒歩10分
　　　　補足／交通:各第3街区スイートガーデンシティまでの時間

[2: 匿名はん]

＞01
提携銀行では無い所は、優遇条件が全く違うのでは？

[3: 匿名はん]

皆さんの気にしていらっしゃるフラット35、
ほんとにいいのですかねえ？
変動のほうが徳では？

[4: 匿名はん]

皆さんフラット３５を気にしているのですか？

[5: 匿名はん]

>変動のほうが徳では？
変動の方が得になるというのは
金利推移がどの程度と想定して
ローンを何年で組んだ場合でしょうか？

[6: 匿名はん]

>03、05
意味の無い話はやめましょうよ。
確実な答えなんてないんですから。
この６月融資実行の生データで話をしませんか？

[7: 匿名はん]

2千万円　20年で
変動金利現行　1.375％として　毎月　95410円
フラット35　　3.11％(中央三井)　　112080円

1.375で借りて、フラット35の金利を上回る前に繰り上げ返済できればBESTですね

[8: 匿名はん]

未収利息とか考えると今の時期変動は怖いやろ？
金利は年２回見直されてるのに５年は支払額が変わらない・・・
これがどういうことか銀行は絶対に言わない。

今の時期に目先の金利だけで多額の借金をするほど皆馬鹿じゃないとおもうで、
また変動しか借りられないような人はすでに破綻予備軍とちゃうの？

未収利息
「元利均等返済の場合、金利が急激に上がり毎月の利息の支払額が毎月の返済額を超えてしまった場合は、その超えた分の支払いは繰り延べされることになります。これを「未収利息」と言います。
　その支払いは、翌月以降に繰り延べられ、元金は減りません。」

[9: 匿名はん]

08さんはすごいねえ
何でもお見通しだねエ
08サンの言うとおりにしょ
馬鹿呼ばわりされたくないし

[10: 匿名はん]

提携使うならどこがいいと思いますか？

[11: 匿名はん]

08やけどもっと話そう。
かつて「ゆとり返済」(ステップも同じ)なる商品があった。
単に支払い期間を延長した支払額を当初数年間設定しただけで、
実質は元金ほとんど叩けず何のゆとりでもなかった。

「おとり返済」とまで揶揄されたのはその道の人なら誰しも知ってる話やがな。

経験則では銀行が一番勧めないプランが一番「吉」やと思う。

http://www.moneyjoho.co.jp/house/syuichi/syuichi005.htm
http://www.plan-service.co.jp/sumai/loan_yutori.html

[12: 匿名はん]

>06
今現在の金利だけで変動と固定の損得を考える方が
よほど意味が無いと思うのですが。。。

[13: 匿名はん]

>07
ということは、このさき１０年以上は
変動金利が3.11％を超えないと想定されているわけですね。
提携の優遇金利が20年間適用されると想定されているわけですね。

[14: 匿名はん]

07です。
10年間で変動金利がフラット35の金利を超えないとは言い切れませんが、
仮に20年変動金利ローンを組み10年目で3.11％を超えたとしても、
最初の10年間、フラット35より安い返済額で済みます
次の10年間はフラット35より多い返済額になります
結局先に得して後で損するだけで、変動金利上昇を前提に考えれば同じことになります

毎月の返済額が、少しでも上がると家計を圧迫してしまう人は
間違いなくフラット35が良いと思いますが
返済しながらでも、月々数万円〜10万円ぐらい貯蓄に回せることが出来る人は、
変動金利も視野に入れてよいのでは？
金利上昇が早ければ、繰上げ返済すればよいだけですから

各個人の所得額と物件価格、頭金、ローン年数などを考慮して
自分にあったローンを考えましょう

[15: 匿名はん]

銀行の使者か？？
借入は
「金利上昇局面では長期固定、下降局面では短期変動」
「金利上昇局面ではお金のある人はド短期変動、ない人は超長期固定」って原則やろ。

「じゃあ半分フラットで半分変動でなどの併用で」などと薦める銀行もあるけど、
結局は銀行の手数料やら考えたらどうなん？

＞返済しながらでも、月々数万円〜10万円ぐらい貯蓄に回せることが出来る人は、
＞変動金利も視野に入れてよいのでは？
＞金利上昇が早ければ、繰上げ返済すればよいだけですから
ド短期変動視野にするなら、こんなレベルではリスクが高すぎるて。
「金持ちの爺ちゃん、もう寝たきりやねん」とかそんなレベルでないと、コケたら痛いがな。

[16: 匿名はん]

07です
半分フラットで半分変動でなどの併用は、あくまでも個人的には
賛成しません　当然ローン取組み料などもかかることですし
15さんの言葉をお借りするなら、ド短期変動でしょうね。
ですが、所得税のローン控除を考えると、7年間はローン残高の１％
３年間は０．５％が戻ってきます。
２０００万円借り入れたとして、１０年で１３２万２００５円の還付を受けられます
これを利用するなら、借り入れ１０年後に繰り上げ返済を進めると言う方法も考えられます
３０００万以上の借り入れの人だと１０年間で２１２万５千円の還付です。

[17: 匿名はん]

>14
ロジックは間違ってないと思うけど、見通しの甘さについては15に同感。
銀行が黒字決算を続々発表する中、金利は数年で急上昇する危険があります。
　　http://han-rei.com/zyu_3.html
月々数万〜10万円しか余裕がない人は今は変動を選ぶべきではないと思う。

今の時期に変動を検討する価値があるとしたら、
繰上で短期（５年以内程度）完済を計画している人か、
半年で金利が高騰して変動金利が固定金利に追いついた場合くらいではないでしょうか。

あと、住宅ローン控除の話は固定と変動を比較する上では関係ないですよね。

[18: 匿名はん]

考えたらローンの話はスレ違いでしたね。

このマンションってみなさん住所表記どうするんだろ。
フルに
大阪市城東区今福西○丁目△−□　タイムズ・ピース・スクエア　ファーストゲートシティ○○○○号
って表示するんだろうか。

[19: 匿名はん]

ながっ

[20: 匿名はん]

ながっ！住所書くのめんどくさいですね。
それはまったく。

銀行の事とか無知に近くて担当さんにお任せしてるのですが
それはやっぱりやばいですかね？

[21: 匿名はん]

＞１５さんのおっしゃる「原則」、その通りなんですけど、
シュミレーションした結果、
短期固定（2.3年）を検討しています。

今の短期固定、優遇1.2％でスタートして、
3年毎に0.5%上昇予定（甘いかもしれませんが。）
27年後に5.7%。
2000万借り入れで35年。

金利の低い間に『元金』を少しでも減らしたい・・・。
上昇時に返済額が苦しくならないよう、
毎月の返済にゆとりを持たせて、貯蓄分で繰り上げ返済。

今の長期固定と返済計画を比較すると、
2年ほど早く返済することができる結果になったと思います。

もちろん、シュミレーションが激甘で、
金利がもっと急上昇すれば論外なのですが、
元金を少しでも早く返し、少なくして、
金利上昇に対応したいので、
まずは、短期固定を選択しそうです。

そのあと、様子をみて長期固定に変えることは充分ありえますが、
リスク、ありすぎなんでしょうか。
先が見えないので、どっちに転ぶかわかりません。

原則は長期固定、
変動金利は論外、
短期固定は・・・ありかも。。と思うのですが・・？

ローンの話、むし返してしまってスミマセン。