ついに始まった都心マンション暴落

[買いたいけど買えない人]

都心マンション買った人ご苦労様。

[4692: 匿名さん]

現在ギリギリで変動を組んでいる人の割合は25%程度
この人たちはそもそもローンの組み方が悪いんで
今後の金利変動がどうなるかにかかわらず
固定に乗り換えるなり買替するなり何らかの手を打った方が良いよ

余裕をもって変動を組んだ75%の人たちは
今の固定の金利を変動が超えそうになった時点で繰り上げ返済を考えている人が多いようなんで
退場する人は少ないでしょう

去年のアメリカのように政策金利が半年で２%近く一気に上がるような事態になったとしても
日本の変動には５年ルールがあり５年間は支払額が一定のため
すぐに支払い不能になる人は少ないでしょう

[4693: 匿名さん]

>>4691 評判気になるさん
変動が１%を超えない保証なんてどこにもないですが、
現状、日銀が政策金利を急激に上げる可能性はかなり低いんで
しばらくはそんなかんじでしょうね

[4694: 匿名さん]

>>4692
買った当時はそう思っていたでしょうが、これだけ年数たつと、
繰り上げ返済できる金を子供に使ったりしてるんだよ。
結構やばいと思うぜ。　2.8%とか行ったら

[4695: 匿名さん]

>>4694 匿名さん
繰り上げ返済に使う予定のお金を別の用途で使うような人をギリっていうんですよ
ローンは余裕をもって組みましょう

[4696: 匿名さん]

外国人富裕層や投資家が10%程度いる市況に、資産性を主張してローン購入を勧めるのが同じ日本人ってのが皮肉な話だな。

[4697: マンション検討中さん]

>>4678 匿名さん
内容は読めばわかるでしょう。
あなたが何を思ったり、書いたりしても、東京が日本どころか、世界に類を見ない
過密都市だという「事実」は変わりません。そこは、議論の対象ではなく、「前提
事実」です。

[4698: マンション検討中さん]

>>4686 匿名さん
東京が危険性の高い過密都市であるということは十何年前の時点で事実としてありますね？さらにその後も再開発等で密の度合いを深めてますね。そして、東京一極集中だから、東京の不動産の値段は下がらないという論法での書き込みがさんざんこれまでこのスレッドでされてきましたね。
あなたが東京が過密都市じゃないというなら、ご自分でここで立証して下さいよ。

[4699: マンコミュファンさん]

>>4688 口コミ知りたいさん
2016ってそんな低かったの！！？？びっくり

[4700: 匿名さん]

>>4698 マンション検討中さん
>さらにその後も再開発等で密の度合いを深めてますね。
「密」というのは地表面１㎡あたりの人の数ですか？
建物と建物の間に空間が設けられてないということですか？
複数の首都機能が分散せずに都心にあるということですか？
それが分からないと過去と比較して密の度合いが大きくなったかどうか
判断しようがないのですが

まず、自分が使っている言葉を自分がどんな意味で使っているかの確認をしましょう

[4701: マンション検討中さん]

>>4690 口コミ知りたいさん
これ自分も著名投資家の呟きで変動金利のパーセンテージを知って驚きました。
さすがインフレの国ですよね。その投資家へのリプライ欄を読んでいたら、アメリカ人の皆さんは、いつ上がるか分からないから低金利のうちに固定にしておくことに迷いがなかったと書いておられました。

あと、日生基礎研究所のレポートの最後に書かれている賃貸対持ち家の議論ですが、自分がアメリカのニュースをフォローしている感じでは、アメリカではこれまで圧倒的に持ち家派が多かった印象でしたが、最近賃貸派が増えているらしいですよ。インフレで、不動産を持った後に、想定外にかかる費用（天災による保険料の増額・そもそも保険を引き受けて貰えないリスク・修繕費用の増加等々）（正式な言葉か分からないのですが、phantom costsと呼んでました）が以前より大きくなっているので、家を買わずに賃貸にすることを勧めるポッドキャストを始めた若い資産家がいる、というのがニュースになってました。面白そうなので、探して聞こうと思ってます。

[4702: マンション検討中さん]

>>4700 匿名さん
キアヌリーブスの名言を置いておきますね。
"I'm at that stage in life where I stay out of discussions.
Even if you say 1+1=5, you're right - have fun."

[4703: 匿名さん]

なんかいろいろ思い込みが激しい方のようで・・・
うーん・・・一応説明したほうがいいんですかね

東京に一極集中しているのは政治、経済などの首都機能のことで
>>4674のリンク先は政治（国会等）機能を移転させようって話なんですよ

過密都市というのは産業と人口が集中している都市のことで
日本では東京大阪名古屋の３大都市圏が当てはまりますが、
東京、というか23区が1000万人程度で超過密であることは合っていますよ
でも、今がピークで今後微減すると推計されています
また、埋め立てにより土地を増やし、再開発で超高層住宅に縦方向に人を住まわせることで、
建物と建物の間の空間が広くなり公園広場などが設置されるようになりました

ただ、この地域は昼間の人口が住人の数の1.2倍、
千代田区に至っては10倍以上に膨れ上がることによる混雑の問題があるんですが
これも一昔前に比べればだいぶ緩和されてきているんですよ

[4704: 匿名さん]

＞東京一極集中だから、東京の不動産の値段は下がらないという論法での書き込みがさんざんこれまでこのスレッドでされてきましたね。
私の記憶では、全体の人口は減っても都市部は人口は減らないか微減するだけだから
不動産の価格は下がりにくいだろうと言われてたと思うんですが、
誰か東京に首都機能が一極集中してるから不動産価格が下がらないって言ってました？

[4705: 口コミ知りたいさん]

5年ルールは支払いの猶予であって免除ではないですよね。5年ルールがあるから大丈夫、みたいな論調を結構聞くけど、本当にそうか？と思う。

[4706: 匿名さん]

https://www.bloomberg.co.jp/news/articles/2023-09-05/S0HM9AT1UM0W01
＞日本銀行は2026年度と27年度のインフレ率が２％以上となるのが見通せれば、
＞25年にイールドカーブコントロール（長短金利操作、ＹＣＣ）政策を撤廃して、
＞26年のどこかの時点でマイナス金利政策から転換するだろうとの見解を
＞クレディ・アグリコルのマクロストラテジストが示した。

だそうです
この通りなら26年までは変動金利は今のままですね

[4707: マンション検討中さん]

>>4705 口コミ知りたいさん
昨日発表の実質消費支出-5%とか、通貨安インフレであがっただけのGDPとか
国がどんどん弱っていってるのが気になりますよね。

[4708: 口コミ知りたいさん]

>>4608 マンション検討中さん
もしかして、共振の事を気にされていますか？

[4709: 評判気になるさん]

政策金利が上がらなくても長短金利差開いたら住宅ローンに融資する必要無いからな。

[4710: マンション検討中さん]

>>4708 口コミ知りたいさん
当方文系でうまく言葉にできなくて申し訳ないのですが、多分そうです。
共振だと思います。

[4711: マンション検討中さん]

>>4710 マンション検討中さん
広い場所に1本高い建物が建っているのと、近接して２本建っているのでは
違う力が働く可能性が無いのだろうかというような感じです。

[4712: 検討板ユーザーさん]

>>4701 マンション検討中さん
FRBの金融緩和縮小の煽りを受けて、住宅ローン金利の上昇圧力に耐えられなくなった変動金利利用者が持ち家を手放すケースが急増、サブプライム危機の再来が危惧されたという報道は記憶していますが、インフレの影響で保険を引き受けてもらえない事例も出てるんですね、参考になります。
みんな急いで金利固定化に走ったらしいですが日本もそうならないといいんですけど。

[4713: マンコミュファンさん]

つまりインフレ時ほど賃貸が得ってことか

[4714: 匿名さん]

>>4713 マンコミュファンさん
金利を固定化していればインフレ分ローン関連が目減りするので、インフレ時こそ持ち家を持ち続ける方がお得でしょう、実感できるかは別ですけど。

[4715: 評判気になるさん]

>>4710 マンション検討中さん
東日本大震災時に初めて認識された長周期地震動で新宿の高層ビルは水平方向に20mくらい動いたらしいです。まぁ、その程度であれば隣接しているタワマンとぶつかることもないでしょう。
タワマン単体だと免震積層ゴムで水平方向への共振を抑えられそうですけど、複数のタワマンが複数の振り子を揺らす実験のように共振することはどうなんだろう？と思ってしまいました。

建物は剛体構造だった気がしますが、Eディフェンスを用いた実物大の建物を加振させた実験では梁を接合するボルトの一部に剪断力による切断がみられたみたいな報告もあった気がします。

まだ明確になってないことも多そうですし、技術も追いついてない部分もあるんじゃないかなと思ってます。長くなり失礼しました。

[4716: マンション検討中さん]

>>4712 検討板ユーザーさん
金利が上昇した初期にそういうことありましたか。私見落としてました。ありがとうございます。
損保の件ですが、今年の5月にステートファームが、今後カリフォルニアで既存の契約の更新も新規の保険も引き受けしないと発表してます。理由は、気候変動による災害の多発（山火事と洪水）と、インフレによる再建費用の増加（支払い保険金が増える）だそうです。フロリダでもハリケーン被害とインフレと訴訟の頻発を理由にどこかの保険会社が撤退を表明しています。
気候変動はアクチュアリーの人がリスクを計算できない時代に入ったんですかな。

[4717: eマンションさん]

>>4716 マンション検討中さん
日本の損保も大変そうですが米国もそうなんですね

[4718: マンション検討中さん]

>>4715 評判気になるさん
自分は新宿の古くて背が低めのビルにいたので、いつもの地震より大分大きいね、くらいだったのですが、高層ビルだと水平に20mですか。。最新のビルで働いていた人達がすごく揺れたと興奮して話してましたが、そういうレベルだったんですね・・。
技術は、起きた問題を克服しながら発達していくので、現時点では分からいことも多いですよね。
詳しく解説して下さってありがとうございました。

[4719: 口コミ知りたいさん]

>>4714 匿名さん
その通りなんだけど、現実には長期金利がインフレ期待を折り込むから、
キャッシュがある人は変動でリスクプレミアム取った方が得なんじゃないかな。
要は身の丈に合った買い物しておけと

[4720: マンション検討中さん]

>>4713 マンコミュファンさん
アメリカでは、今は賃貸のがお得ということらしいです。
賃料は水準が高いながらも、下がっていっているらしいです。

[4721: 匿名さん]

>>4715 評判気になるさん
多分単純な記載ミスだと思いますけど20ｍではなくて20㎝ですよね

地震の揺れというのは様々な周期の揺れが混ざった状態なんですが
その揺れの周期のうち長いものを長周期地震動と呼んでいて、
この地震の揺れの周期とビル固有の周期（ビルの高さなどで決まる）が同じ時に
共振して揺れが大きくなるというものです

ですから林立する二つのビル同士が共振するわけではなく、
例えば長周期地震動が2秒、片方のビルの固有周期が2秒、もう片方のビルの固有周期が1秒であれば
地震の揺れに共鳴して大きく揺れるのは1つ目のビルだけということになります

[4722: 匿名さん]

ちょっとググってきました
東日本大震災時の新宿三井ビルの水平方向への揺れは片側１ｍとありましたから
なので揺れ幅２ｍですね

[4723: マンション検討中さん]

2mですか。良かった20mじゃなくて。そうだ。僅か1m離れたところに
建てられるんですもんね。
東日本大震災のこと考えると当時を思い出して頭があんまり働かなく
なりますわ。ところどころ記憶も曖昧。

[4724: マンション検討中さん]

>>4721 匿名さん
2mですかね、失礼しました。
振動力学は何単位もやらされたので理解してますが、上に書いたのは地震の振動数がビルの固有振動数（振動数は周期の逆数）と一致して揺れが大きくなる共振とは別に、複数の振り子同士が共振するような相互作用がもしかしたら有りうるのかな？と、単に思ったというだけですね。

[4725: 匿名さん]

>>4724 マンション検討中さん
機械系の方ですか？

共振は系に外部から系と同じ振動数の振動エネルギーを供給した時に起こる現象ですから、
もし、同じ固有振動数同士のビルからビルへ地面を介して振動エネルギーを供給できるなら、
地面（地震）からビルへ振動エネルギーを供給した場合と同じように
普通に共振が起こると思いますよ

もちろん同位相の場合であって、逆位相なら揺れは消えちゃいますけどねｗ

[4726: 匿名さん]

ちなみにですが、高層ビルの屋上に振り子を設置して、
その振り子の揺れで高層階の揺れを抑えようという制震システムがあるんですが、
連成振り子から想像するならこっちの方が良いと思いますよ

[4727: 周辺住民さん]

三井住友ＦＧ、長期金利２％もあり得る－物価上昇継続を確認後
Bloomberg 9/7(木) 7:00配信

[4728: 匿名さん]

3.11以降　上層階の揺れに問題があるとして、いまは
下の所で揺れを吸収して揺れないタワーを作っていると思いますが・・・
購入時がそこらへんも確認したほうがよさげですね。

アメリカの賃料が安いのは、場所にもよると思いますが・・・
ニューヨークなんか高くて買うことができないから、
賃貸にしなければならない、その賃貸もバカ高いけど、
それが少し安くなった程度でしょう。

だから、東京23区はお買い得って感じるんだよね。
池袋西部百貨店を2200億円で買った投資家のうよに。

タワマンは最上階から結構買われている。住むだけではなく
企業が入ったり、事務所にしたりするし、海外の人が購入する場合は
パーティールームにしたり商談の場として使う。まだまだ需要はあるね。

[4729: マンション検討中さん]

振り子のことを考えると脳が焼けるような感覚になって
理解するのが無理でしたorz
もともと理解する能力ないですけども

東京に地震が来たら、IMFも来るんですかね、、
どっちも来ないことを祈るしかない。お祈り投資法。

[4730: eマンションさん]

>>4726 匿名さん
ご認識のとおり大学時代は機械系でした。
振り子や重量物を載せたスライダーを使って逆位相の振動を発生させることで揺れを打ち消す発想は免震積層ゴムより興味が沸きますが、結局のところ直下型の地震の振動は縦と横の振動がほぼ同時に合力として襲ってくるでしょうから、高層は部材の座屈が免れないんじゃないかなぁと勝手に想像して取得はやめました。
相続税の節税商品としての魅力もかつてはあったんでしょうが、ご存知のとおりの状況となったいま、私自身としてはタワマンを保有することについては？って感じですね。

[4731: 口コミ知りたいさん]

>>4727 周辺住民さん

きたきたああああああああｓ

[4732: 匿名さん]

>>4730 eマンションさん
P波（縦波）は粗密波でS波（横波）はせん断波、
性質の違う波なんで力の合成とか考えたことがなかったけど・・・
たぶんP波の揺れは考慮しなくていいんじゃないかな

タワマンの固定資産税と相続税の改正で高層階の価値は下がったかもしれないですけど、
低層階なら固定資産税は下がり、相続税はたぶん現状維持になると思いますので
それなりに保有する価値はあると思いますよ

[4733: マンション掲示板さん]

>>4732 匿名さん
合力と書いたのが紛らわしかったかもしれませんが、直下型の震度6強を過去に体感した身としては直感的に合ってる気がするんですよね。
この分野はこれから明らかになる事も多いでしょうね。

[4734: 周辺住民さん]

暴落しようがしまいが金利が上がろうが下がろうが
儲かる仕組みつくればよくない？
みんな何に時間をつかってるのか。

[4735: 口コミ知りたいさん]

>>4734 周辺住民さん

他人が不幸になるよう祈りを捧げる時間だよ

[4736: 通りがかりさん]

2mで安心できないです
ブランコ漕いでるみたいな感じなんですかね…
家具や家電、装飾品で大怪我しそう

[4737: ご近所さん]

だから、金融マンション不動産が崩壊して他の企業群も最終的に倒れていくから、安くなったら買おうと思ってもあなた達に買うことはできない

[4738: 匿名さん]

バブル期に不動産価格が高騰し過ぎて東京の人口が減少した後、
バブル崩壊で安くなったと同時に不況が到来した時から東京の人口は増加に転じてるんだから、
不況でも安い方が庶民には買い易いと言えるのではないでしょうか。

[4739: 匿名さん]

バブル後の不況は、実はバブルの時に、貯めていた人がいたわけです。
そのため込んでいた人が、買いに走った傾向ですね。
そのあと、30年貯めることができない、高騰が続く・・・
海外の給料は爆上がり、あれ、日本って案外マンション安いじゃん。
日本人以外の人、日本字でもパワーカップルなどが、購入。
コロナが終わり、やっぱり日本人の給与は上がらないが、物価は上昇。
マンションを売る業者は常に海外の富裕層目当てに、売りにはしり
見高級志向が続く。　日本人は手が出ない。←今ここらへん。

[4740: マンション検討中さん]

千葉の方で、X（ツイッター）にベランダ冠水の動画を上げてる方が
複数いらっしゃるので、見ておくと良いでしょうね。非居住者の住戸で
発生したりすると、当該部屋の持ち主だけでなくて、下の階でもまさに
予想してないファントムコストが発生しそう。
グローバルボイリング（地球沸騰化）時代に入って、色んなことが起こり
ますなあ・・。

[4741: 検討板ユーザーさん]

千葉とか埋め立て地区はそもそも定住に適してない