阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part7】

[匿名]

こちらは早くもパート７です。
荒らし、煽り投稿はスルーでお願いします。

Part1　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/27539/
Part2　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/92121/
Part3　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/149586/
Part4　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/173248/
Part5　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/189533/
Part6 http://www.e-kodate.com/bbs/thread/219330/

[338: 匿名さん]

330
意味不明。
無条件宅地ってのは、自分で建築業者を選べるという意味で
ルールが無いという意味ではない。
実際、緑化協定や建築協定や地区計画等で景観面や緑化も含めて
さまざまな決め事がある。
グリーンベルトに植える樹種から、外壁の色から事細かに
規制されている。もちろん景観、まちなみを守る為。
にも関わらず、景観を致命的に悪化させる打ちっぱなしを
野放しにしてなんの規制もしないのは、いつまでも色褪せない
美しいまちを開発するという山手台開発の理念に矛盾しているんだよ。

[340: 匿名]

確かに。

[341: いつか買いたいさん]

過去スレ読んでるとここに書き込む事に効果がある…
とありますが、私にはそうは思えません。
できれば効果を裏付けのある数字で示していただけませんか？
初めは打ちっぱなしってよくないなぁ、と思いましたが
最近はむしろ荒らしに見えて来ました

[343: ビギナーさん]

第２の青木初音さん現る
ただ青木初音さんは署名運動を実際に
行ってたから
ここにいる人よりも頑張ってたなぁ

[344: 匿名]

阪急に直談判？

まぁ、門前払いでしょう。
話を聞くくらいなら、こんなことにはなっていません。


＞＞中身は完全には固まっていませんが、「阪急さん、ええ仕事しますなあ」「おぬしもなかなか・・・」って感じていただけるように、いろいろやりますよ。
↑これの意図するのが町並みなのか、価格なのか‥‥

町並みなら応援したいですね！

あの話し合いの場に女性が居ないのが気になりますね。普段はいるのかな？

どうせなら、先住民を交えて会議したらどうですか？

「家と家を近付けすぎると山の突風がさらにきつくなりますよ」とか「カラスや野良猫が生ゴミをﾂﾂｸから、ｺｽﾄﾀﾞｳﾝせず、ｺﾞﾐｽﾃｰｼｮﾝは1、2丁目と同じようにしたほうがいい」とか、小さな案もあるんですがね。

[345: 匿名]

＞334さん

その通りです。

まさか高い擁壁が目立ちまくる山手台東の北部をコンクリうちっぱなしにするとは誰も思っていませんでした。

ありえないです。

絶対に仕上げを義務付けなければいけませんね。

[346: 匿名さん]

景観、景観と言いながら、擁壁はコンクリート打ちっ放しＮＧで、
建物は打ちっ放しＯＫってのも、おかしな理屈ですね。
建物だと、綺麗に手入れするだろうってのも、コジツケだしね。

芦屋で禁止と言っても、所詮ガイドラインで明確な記載もない。

結局は、イチャモンの部類かな。

検討者は、古臭い石垣を望んでないしね。

[347: 匿名さん]

３３６
＞そんなに簡単に建築協定が変えれるのですか？

例えば西４丁目で将来（１５～２０）の景観悪化を防ぐ為に建築協定を変更して

・原則、道路に面した擁壁には仕上げを施す

・打ちっぱなしのままにする場合は、数年おきに必ずメンテナンス（洗浄、コンクリート保護塗料）して美観の維持に努める

といった内容に、自治会の設立後に住民の合意形成が必要でしょうね。

しかしハードルは高くても、頑張って実現する価値はあるのじゃないでしょうか。



販売前のまだ土地所有者がいない分譲前の街区（東５丁目）では、なんの制約もありませんから今からでもすぐに簡単に変えられます。

それを阪急がやらないとすれば、住民よりハウスメーカーや建売業者の立場を重視して、売ったらしまいでまちの将来の景観悪化なんてどうでもいいと思っているのでしょうね。

[348: 匿名さん]

訂正

例えば西４丁目で将来（１５～２０年後）の景観悪化を防ぐ為に建築協定を改定して

・原則、道路に面した擁壁には仕上げを施す

・打ちっぱなしのままにする場合は、数年おきに必ずメンテナンス（洗浄、コンクリート保護塗料）して美観の維持に努める

といった内容に改めるには、自治会の設立後に住民の合意形成が必要でしょうね。

[349: 住まいに詳しい人]

芦屋はコンクリート打ちっぱなしという表現を使っていないだけで禁止していますよ。

＞・建築物や擁壁等は、海辺や低地部から眺めて建物が緑の中にとけ込み、
＞背景の斜面の緑と一体感のある外観とする。
＞
＞● 建築物に附属する擁壁等は、周辺景観と一体的な接道部のしつらえとし、適切な方法により圧迫感を出
＞さないように修景し、通りに対して配置する
＞
＞・単調で長大な壁面の連続とならないよう水平、垂直方向の長さに応じ、適切に変化をつける
＞・自然素材を用い、表情のある壁面とする
＞・前面や壁面、上部への植栽により、うるおいを創出する

「単調で長大な壁面の連続」というのは、まさにコンクリート打ちっぱなしの事を指しています。
「自然素材を用い、表情のある壁面とする」というのは、まさにコンクリート打ちっぱなしのような外観を防止する為の項目です。

実際、西宮市や芦屋市や神戸市の六甲山麓の標高150～500m級住宅街で、100区画以上の規模で打ちっぱなしで販売された大規模住宅街は皆無です。

そりゃ山の上削ってコンクリむきだしで密集住宅街にしたら駄目な事なんて幼稚園児でも分かりますよね。

[351: 匿名]

確かに西4丁目は自治会出来たら擁壁の美観維持する為の仕組み作
りにチャレンジする価値ありますね。西4丁目の擁壁を仕上げても
2丁目みたいな美しいまちなみにはなりませんが、それでも汚すぎ
るコンクリートの壁だらけの街になって宝塚市内のバス便エリア
で相対的価値がワーストになる事は防いでくれますから、各世帯
あたりにすれば僅かな投資でまちを守る事ができます。将来の空
家街化、治安悪化、スラム化を防いでくれます。

[352: 匿名]

ビューノはまだ一般の宅地所有者がいませんから（ハウスメーカーなど業者への転売分は

決定しているでしょうけど）、本当の購入検討者が宅地の見学会などで、南部とのまちなみの違いや

なぜ南部のように石を使っていないのか、コンクリート面の経年劣化による景観悪化から

まちなみを守る仕組みは導入されるのか？といった内容で問い合わせる方が多ければ、建築協定に

擁壁の仕上げを義務付ける内容が導入される可能性はかなり高いですよ。

購入検討者の皆さんは、自分のまちの景観を維持する仕組みの有無を、阪急不動産に求める価値が

あります。それがなければローン払い終える頃には誰も住みたがらない醜いまちになりますから、

資産価値も暴落して大損する事になるでしょうね。

[353: 匿名]

ここでコンクリ擁護してる書き込みって山手台で分譲してるハウスメーカーの営業が
やっとるらしいで。
いままでえんえん景観とまちなみと緑の多さに特別にこだわった平均以上に美しい
まちづくりをする言うて販売してきたのに、突然手のひらを返して平均以上どころか
平均以下（一般的なニュータウン以下）のまちなみをもたらすコンクリ打ちっぱなしで、
土地は小さくて、緑も少ない（庭も狭い）分譲に変更する。
しかも特別に景観への配慮が求められる山の上で。そりゃあかんわな。

[354: 匿名]

＞３４２さん

＞こんなところで暴れてないで

＞阪急にでも直談判でもしたら？

＞詐欺だというなら訴えれば？



たしかに(^^)

[356: 匿名]

既存の山手台住民が今まで言ってた事と真逆のゆとりある環境や景観を無視した分譲やコンクリむきだし批判するのも当たり前だけど、これって単なる旧住民と阪急だけの問題じゃないよね。

もともと宝塚市民の景観資源、環境資源で保全対象だった長尾山系を山の上の方まで削る山手台開発計画は、やまなみに溶け込む緑豊か（北部は平均550㎡～の計画だった）でいつまでも色褪せない美しいまちをつくる為の特別に良好な開発という事で、本来開発できない調整区域から市街化区域に編入する手続きを市民の代表である市議会で承認されたのだから、北部で景観もまちなみもへったくれもないコンクリむきだし手抜き分譲（普通のニュータウンにすら劣る）をするようなら、完全に嘘を吐いて宝塚市民を騙した事（裏切り）になる。

[357: 匿名]

ちょっと修正

既存の山手台住民が、阪急が今まで謳ってきた事と真逆の「ゆとりある環境や景観を無視した手抜き分譲やコンクリむきだし」を批判するのは当たり前だけど、これって単なる旧住民と阪急だけの問題じゃないよね。

[358: 匿名]

けっきょくは価格しだいですよね・・・

何事も最初が肝心ですよ

インパクトがなければね～

[359: 匿名]

２丁目は２０年近く経過しているのに、訪れた誰もが美しいと感じるまちなみですよね。

もし２丁目に石が使われず全ての擁壁が打ちっぱなしだったら絶対そうはなってないです。

http://www.e-kodate.com/bbs/thread/230063/res/214

の上部と同じ状態の擁壁だらけになり、美しい街どころか醜いおぞましい街になっていたでしょう。

擁壁だけで美しいまちなみになるわけではありませんが、街の高い擁壁が打ちっぱなしだと

年数を経た時に全てを台無しにするのです。

[360: 匿名]

打ちっぱなしで分譲するなら。。
絶対に擁壁仕上げの義務付けが必須事項ですよね～
それがないと、景観なんてどうでもいいという価値観の人間ばかり入ってきて
街の荒廃と治安悪化と景観悪化は確実ですから～

[361: 匿名]

日曜日ビューノ見学会楽しみです♪

価格帯いくらくらいになるのかな♪♪

[362: 住まいに詳しい人]

この話題あきたなぁ。
具体的な行動に移せない
チキンがうざい。

[364: 匿名]

①旗をたててバリバリ反対運動をする
②書面やで訴える
③匿名で言える場に訴える
④何もしない

①は大した効果もないでしょうから、忙しく賢い人はしないでしょう。②③に関しては、過去スレにもあるようにされています。④が一番情けないでしょう？

[365: 匿名]

訂正
②書面やで訴える→②書面や電話で訴える

[366: 匿名]

これから分譲される山手台東の北部（３丁目北部～５丁目）を国土基本図で調べたらなんと海抜２００～２５０ｍ

確かにこの海抜で山なみに馴染まず景観配慮無しのコンクリート打ちっぱなしで分譲された住宅街は阪神間で他に一例も存在しませんね

もし本当にそうなればかなり恥ずかしい（民度が低い）開発になる事は間違いないですね　宝塚市も嘲笑されますね

[367: 匿名]

同じくコンクリ打ちっぱなしの山手台西４丁目（３８０区画）は好評のうちに完売しました。

何の問題も無いニュータウンですね。

[368: 匿名さん]

>>364

③も十分情けないと思うが。

[369: 匿名]

阪急は平気で自分が掲げてきた理念を破るし、沿線や自ら不動産を販売したお客さん（住民）を
大事にする企業ではないというのは事実だね。
因みに直接阪急の営業等に当初の理念や計画に反しない美しいまちづくりをと言った住民さんは
もちろんいるよ。
ジオグランデだって南部の戸建住民さんが当初の約束守れと言わなかったら、もっと階数が高い上に
安っぽい建物で圧迫感丸出しのローコストマンションになるところだった。
直接言って、議員にも働きかけて、一定まちの景観や圧迫感に配慮されたマンションになった。

[370: 匿名さん]

>>364

②も、相手に無視されれば、それで終わり。
多くの人に直接訴えられる①が一番ましじゃないの？
賢い人はやらないなんて逃げ口上張らずにさっさと行動するべき。

[372: 匿名]

じゃあジオグランデの時のように住民説明会開催を求めて「約束守れ」と迫ったらどうですか？

それとも延々ココで言うだけですか？

[373: 匿名]

> 既に打ちっぱなしの街区を分譲してしまったから（西４丁目）、今後も全て打ち
> っぱなしになるのは当然とか止むを得ないってむちゃくちゃな理屈ですねｗ
>
> 今まで日本中がお手本とする美しいまちづくりをすると公約に掲げてきたのに、
> それに反する安易な開発をして問題を起こしてしまったからこそ、反省して今後
> はこれ以上打ちっぱなしを増やさないように努力して、山手台開発の理念に沿っ
> た美しいまちづくりに立ち返ろう思うのが普通でしょ？
>
> ある地域で乱開発が問題になった時、もう乱開発が進んでいて手遅れだから、こ
> れからもどんどん乱開発しようとなるんですかｗ　逆でしょ。

本当にその通りですよね。同感です。

しかし一部の脳味噌に不自由がある方（しつこくコンクリ擁護して、安ければ
まちなみや景観なんてどうでもいいという自演を繰り返している方）には理解できないようです。

既に醜い街区が分譲済みだから、今後も景観無視した手抜き分譲でかまわないって（笑）
どうみても一般検討者の意見じゃないですよね。

[374: 匿名]

当初謳っていた仕様とは異なる手抜きが発覚したけど、もう手抜きで一部分譲されたから、これからも最後まで手抜きで分譲しようといってるようなもんですよね。

[375: 匿名さん]

>>373

話をすり替えてはダメ。
今批判されているのは、匿名掲示板でウジウジ言うだけで(半ば荒らし)、実行動をしようとしない住民?の姿勢。コンクリ擁壁擁護してる人はほとんどいない。

[378: 匿名]

このスレにも書いてて行政や業者に要望や意見を出した人も勿論いる。
いないとかなにかってに決め付けてるの。
このスレに書かれたら都合悪いから、必死に止めさせようとしてるんでしょ。
直接言って、このスレにも書いたら良いじゃん。
むきだしコンクリ擁壁放置では美しいまちには絶対にならない、まちなみが悪化して
大損するって、知識の無い検討者や初心者にはとても有益な情報だからね。
分かりやすい画像もあるし。

本当はいつまでも美しいまちに住みたい方が、汚れる前の新品コンクリに騙されて、
確実に景観が醜くなる事を買ってしまう事を回避するきっかけにもなる。

[379: 匿名]

○確実に景観が醜くなるコンクリ分譲地を買ってしまう事を回避するきっかけにもなる。

[380: 匿名]

>>359さん
山手台南部がもし打ちっぱなしだったらと考えると確かに恐ろしいです。2丁目あたりも土地価値は中古で坪25～30万（中山台の八掛け）になっていたでしょう。当時、中山台NTの地価の1割増しで分譲された山手台は、20年近く経過して中山台NTの3割増しの評価です。やはりまちの美しさや景観がいつまでも永続するまちづくりが、何よりも相対的価値を維持する（高める）為には重要だという事でしょう。

[381: 匿名さん]

＞このスレに書かれたら都合悪いから、必死に止めさせようとしてるんでしょ。

私も2度注意したし他の方々からも何度も指摘されているように、常軌を逸した発展性の無い話題の継続を注意されているだけ。
ここで異常なまでに投稿を続けることで効果が有ると主張している間に、西4丁目はあっさり完売、東5丁目にも効果が無かった。
効果が無いことが明らかになっているので、「迷惑だからここ以外で好きなだけやれ！」と多くの人に思われているだけ。

[383: 匿名]

前スレではコンクリート擁壁の話も最初は聞き入ってたのですけれど、今スレに入っても同じ話を延々とエンドレスで繰り返されるばかりで、建設的ではありませんし、あまりにしつこ過ぎて逆に説得力を失っています。
言っておられる方も文面からしてほとんど同じ方っぽいですし、多くて２～３人でしょうか・・・
この話でてくるのはこのスレだけですし住民さんのなかでも賛同に広がりは一切見えませんよね？

同じ話ばかり皆さん不快に感じておられると思いますし、控えていただけませんか？
それと言っておきますが「業者だろ」とか返さないほうがいいと思いますよ。

[384: 匿名]

しまいには行動しろとか低レベルな事ばかり言って、必死で打ちっぱなし擁護に走るのですね。

以前山本●郎が、デモ行進しましたが、あの映像見てどう思いました？あんなんで企業が動くと思うなんて馬鹿げてますね。

阪急は住民に直接言われても、新顧客に疑問を投げ掛けられても、ﾉﾗﾘｸﾗﾘと逃げてごまかしているんです。

これから新街区を一番に買う方は、是非とも擁壁仕上げをしてください。

一番の人間がしなければ、右習えの日本人は気を使って違うことが出来なくなります。

4丁目の一番は誰でしたか？ﾊﾟﾅの建て売り？

若い人達が求める(かどうかは知らないが)北部なんて、日当たり以外なんの取り柄もないのに、汚い擁壁では老後悲しいことになりますよ。

まぁ、山の天気は変わりやすいから日当たりも良いのかどうか微妙ですがね。

[385: 匿名]

＞383

これ以上、打ちっぱなしをごまかす人がでないのなら、『阪急が理念を貫かなかった』事実をここで話題にするのはやめてみます。

打ちっぱなし擁護が出ないなら、ね。

[386: 匿名]

初日１３（日）の見学会、定員で行けないんですけど価格を早く知りたいので行かれた方、

情報提供してください、よろしくお願いします。いろいろ考えないといけませんし♪

[387: 匿名]

不便なので場所に見合った価格になると思うよ。

[388: 匿名]

>>344

＞どうせなら、先住民を交えて会議したらどうですか？

そう思います。

＞「家と家を近付けすぎると山の突風がさらにきつくなりますよ」とか「カラスや野良猫が生ゴミを
＞ﾂﾂｸから、ｺｽﾄﾀﾞｳﾝせず、ｺﾞﾐｽﾃｰｼｮﾝは1、2丁目と同じようにしたほうがいい」とか、小さな案もある
＞んですがね。

確かにゴミステーションまで廃止（ゴミスペースのみ）してコストダウンしているのは露骨かつ失
笑ものですよね。今時、建売分譲地や新築アパートですら美観に配慮した立派なゴミステーション
がついています。

その件についてなんでゴミステーションが無いのか営業に尋ねた人がいるらしいのですが、美観重
視の開発はやめてなにからなにまで極限までコストダウンしたのでゴミステーションの購入すらけ
ちったと正直に答えるならまだしも、住民の皆さんが好みのゴミステーションを設置できるように、
あえてスペースだけ確保したと、子供で分かるばればれの嘘をついていたそうです。

ちなみに北部は猪の出没も多いですから、ゴミステーション無しではカラスや猫だけでなく猪に荒
らされる可能性も高いですね。

[389: 住まいに詳しい人]

もともと宝塚サングリーン開発（現在の山手台）は、山並みにとけこみ家々に緑が溢れる格別に美しいまちを開発する為に、どうしても山林破壊するという事で地元自治会や地域に説明していました。

まちなみ重視の秩序ある高品位な開発で、周辺価値や宝塚にも必ず寄与すると言っていたのですから、後から景観を全く無視したローコスト開発に変更する事は完全に騙しですよね。

しかも、もともとは計画戸数約2700戸での開発許可だったのに、後になってちゃっかり計画戸数を500戸ほど増やしてるんです。

これは言うまでもありませんが、北部地域の区割りを後から大幅に小さくした事によるものですね。

当然、緑の復元量は大幅に減りますし、幹線道路に対する負荷も大幅に高くなります。

[390: 匿名]

が、が　ま　ん　で　き　な　ー　い

[391: 匿名]

>>383
都合の良い妄想ですね。
南部住民の殆どは、北部でローコスト開発が進んで、景観が悪化する事や
将来的に治安も悪化する事を大変懸念しています。
短期安売り売り逃げ路線に走って、世帯数が急増し幹線道路の渋滞が
悪化する事に対しても大変な危機感を抱いています。
それを表立って口にする人が多いかどうかは別問題です。
景観なんてどうでもよいという層が増えると、ポイ捨ても増えて街全体や
主要公園等や駅周辺までどんどん汚くなりますからね。

[392: 匿名]

３９１

表立って口にする人がいないのに

アナタにはどうして判るの？

みんな「大変な危機感」感じてたらどうして住民説明会求めないのですか？

ジオグランデの時のように・・・

要するにそんな声は住民に広がりを見せていないってことw

ここの２～３人だけ（ほとんど１人）

[393: 匿名]

384さん
確かに最初に家を建てた数世帯が殆ど擁壁に仕上げしたら、多くの世帯がそれに倣ってちゃんと景観に気を使うかもしれませんね。
塗装なら数千円/㎡、石貼りやタイル貼りでも1万円/㎡ぐらいから出来るんですから、ちゃんとやっていただきたいものです。
やらないと結局自分たちが損する事になりますしね。
4丁目だって自治会設立後に擁壁の美観ルールを制定すれば、年月を経ても相対的な価値が落ちないまちに今から変える事は可能かもしれません。

[394: 周辺住民さん]

西４丁目徐々に擁壁に仕上げするお宅増えてますよ。

最初はモデルハウスと医院の２軒だけでしたが、今は６軒になっています。

そのうち４軒は塗装や塗装にコテで模様をつけた仕上げですが、それでも仕上げしないよりずっと良いです。

やはりこの掲示板で汚れたコンクリの現実を画像で見せられて危機感をいだいている住民が増えているのでしょうね。

[395: 匿名]

>>392
＞アナタにはどうして判るの？
山本山手コミュニティにおける議論や、住民同士の普段の会話で
本音を幾度となく聞いてきたからです。

[396: 匿名]

３５５
日本語が理解できる正常な日本人なら、打ちっぱなしが必ず醜くなる事やまちなみを台無しにする事をわざわざ教えてもらって、それでも全く気にならないとかビューノ楽しみ云々などとノーテンキなレスで茶化すなんてありえない事ですからね。立場が見えてくるというものです。

[397: 匿名さん]

>346
>景観、景観と言いながら、擁壁はコンクリート打ちっ放しＮＧで、
>建物は打ちっ放しＯＫってのも、おかしな理屈ですね。
>建物だと、綺麗に手入れするだろうってのも、コジツケだしね。

>349
>芦屋はコンクリート打ちっぱなしという表現を使っていないだけで禁止していますよ。
>・建築物や擁壁等は、海辺や低地部から眺めて建物が緑の中にとけ込み、
>背景の斜面の緑と一体感のある外観とする。
>「単調で長大な壁面の連続」というのは、まさにコンクリート打ちっぱなしの事を指しています。
>「自然素材を用い、表情のある壁面とする」というのは、まさにコンクリート打ちっぱなしのような外観を防止する為の項>
>目です。

３４９は分かってないね。
「単調で長大な壁面の連続」が、なぜ打ちっ放しがＮＧで、塗装すればＯＫなの？
それに、芦屋も打ちっぱなしも、塗装（ベージュ系？）も多いよ。

それにガイドラインはあくまでガイドラインで、禁止とは言わない。
都合の良い解釈だね。

[398: 匿名]

まぁこれから山手台検討している人も、阪急は売る事しか考えていない、隙あらば平気で約束や理念を破り顧客を裏切ろうとするタイプの会社だと知っておく事は重要かもしれませんね。

その事も踏まえた上で、人生最大の買物を判断すれば良いと思います。

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宝塚市議会　平成１６年第　７回定例会－12月01日-02号

　２項目め、阪急山手台６－２工区マンション計画について。
　本年の６月に阪急不動産株式会社は中断していた山手台の開発を再開すると発表し、８月には１４階建て２３０戸の仮称山手台６－２工区マンションの計画を近隣地域に示されました。
　そこで次の５点について質問いたします。
　１、開発当初は地元自治会に対して低層住宅と説明していたがについて。
　平成元年、当時の事業者であった幸和不動産は地元自治会に対して、宝塚サングリーン開発基本計画説明書に地図を添えて、計画戸数は全体で２，７５０戸、そのうち１戸建て分譲住宅が１，９３４戸、低層集合分譲住宅８１６戸と明記をして説明をしています。また、平成５年の阪急不動産と幸和不動産連名の販売用パンフレットには、ビュータウン阪急宝塚山手台として、高品位、高品質のまちづくりをキャッチフレーズにして集合住宅は低層と明記しています。
　しかし、このたび、まさにその高品位、高品質を売り物にしている山手台の玄関口に１４階建て高層マンションの計画がのぼったので、既に高級分譲１戸建て住宅を購入して居住されている山手台西２丁目や東２丁目の方にとって、また直近の山本自治会２４－２隣保の方にとってまるっきりだまされた感があります。
　この点、市の見解を聞かせてください。
　次に、宝塚山手台地区計画での地区整備計画の未整備区域について。
　市は、開発の進捗に合わせ区域を追加する方針ですが、その開発の全体計画を早く示すようにと山本自治会から阪急不動産に要望してもまだ返答はもらっていない中で、また次の高層マンション計画が出るかもしれません。今回のマンション予定地を含む４．３ヘクタールの集合住宅地区２については、建築物等の制限に関する地区整備計画が定められていません。同じ地区計画内の県営切畑住宅地の集合住宅１には、建築物等の高さの最高限度として、地盤面から建築物の最高部までの高さの最高限度は１５メートルとすると表示されています。
　集合住宅地区２も同様の制限を定めて、山手台地区計画の目標である緑に恵まれたゆとりと潤いのある良好な市街地の形成を図っていただきたいと思いますが、御答弁ください。
　３番、景観阻害。
　宝塚景観条例第２条の基本理念に、六甲・長尾山系の山並みの自然的資源、植木産業等の社会的文化的資源を守り、宝塚のまちにすぐれた景観と明るい雰囲気を形成し云々とあります。このマンション計画の北側の長尾山には古墳公園があり、幹線道路からの階段は夜にはライトアップされ緑と花と石で演出された街路になっています。しかし、直近の南側住宅からはその演出された長尾山山系の山並みがすっかり見えなくなるのです。また、長年緑を育ててきた植木どころの山本地域からも、地域財産である長尾山ろくの景観利益を失うことにもなります。
　そしてこの販売用のパンフレットには、あえてビュータウンと名づけたほどの大きな眺望こそ誇るべきこのまちのキャラクターです。風景とともに暮らす深い喜びがこのまちの財産ですと宣伝されています。その眺望をかつて住まわれる方にはもう大阪平野、大阪湾のロマンチックな夜景は見られなくなります。裏切り行為に近いこのマンション計画での景観阻害についての見解を聞かせてください。
　ここにちょっと地域の方がシミュレーションを出されているんですけれども、地元の地域から裏の山、長尾山の山ろくになるんですけどそれをすっかり隠すようなこういうマンションが建つというようなシミュレーションが出ておりますし、計画で示された地図とパンフレットがありますのでちょっとこれを見ていただきたいと思います。よろしくお願いいたします。

・・・

それから山手台の件なんですけれども何点かお伺いしたいと思います。
　山手台の集合住宅地区というのは、平成１０年の市街化区域に編入したときに第二種高度地区だったんですけれども、平成１１年高度地区の細分化に伴い第四種高度地区指定になっています。この制限内容に変動があったのかどうか、その点教えていただきたいと思います。
　この用地は、境界線からの高低差が１４メートル、またあるところでは１６メートルと差があります。この高低差をどう利用するのかがまた気になるところなんです。また、今後の集合住宅予定地もほとんど傾斜地という、斜面の開発ですので傾斜地になっております。最近よく問題になっている地下マンション建築を抑制するための容積率の最高限度を、現存の地区計画に加えるお考えはあるのかどうか教えてください。
　それから、今回の予定地と幹線道路を隔てた集合住宅予定地の傾斜面約３万平方メートルを、市は阪急不動産より寄附を受けたと聞いております。その意図と利用目的を教えてください。
　その傾斜面に当初開発予定戸数は何世帯あったのか。その開発予定戸数が減った分、市に寄附するわけだから減るわけなんですよね。当初の開発予定戸数２，７５０戸、１万１，０００人の計画人口を保つため、今回のマンション計画１４階建てに積み上げられたんと違うかと思うんですけれども、その点どうでしょうか。

・・・

[399: 匿名]

・・・

それから宝塚の左岸側というのは、やっぱりまだまだこれからマンション等の建設計画があって児童数の増加が見込まれます。西宮市とか東京都の江東区では、西宮市では小学校の教室不足に対応するため児童が多い校区のマンション新築に関し、業者に戸数削減、建設延期などの計画変更を求める指導要綱の素案をまとめたり、また江東区では同様に条例を制定しているということをお聞きしています。宝塚市としても、今後こういう児童数がふえることに対して、マンション開発がふえることに対してどういうふうに規制を考えておられるのか、お考えをこれ市長に御答弁願いたいと思います。
　それから平成元年の幸和不動産による開発以前、この地域は長尾小学校のすぐ裏手が長尾山に連なっており、長尾小学校の春の遠足はお弁当を持って長尾山と決まっていました。また、山本自治会２４－２隣保の裏手は小高い広場があり、その長尾小学校の第２グラウンドとも利用していたり、また消防署の訓練場所としても利用されていました。
　当時、地元自治会にはこの小高い広場を含めて集合住宅予定地８１６戸は低層住宅用地ですとの説明があり、その説明会での議事録や覚書、協定書というのは工事協定ということなので協定書等は残っていないんですけれども、議事録はありますし、また覚書はあります。平成２年、いよいよ造成工事が始まるということで２４－２の隣保は低層住宅が建つということを信じ込んだ上で工事協定を結んでおられるんですね。
　しかしその後、幸和不動産が倒産したため阪急不動産が引き継いでこのたびの再開発に着手したのであって、開発当初、幸和不動産が近隣に低層集合住宅と説明していたことを阪急は知らないとか責任はないとは言えないはずなんです。ところがこの８月に突如として２４－２隣保に裏手に１４階建てマンションを建設すると阪急から説明がありましたけれども、それはもともと開発当時の造成工事をした３メートルの擁壁があるんですね、壁があるんです。その上に斜面になっている高低差を加えると５０メートルぐらいの高さのマンションがそびえ立つことになります。
　直近住宅に対して朝日がまるっきり入らなくなるし、風害、圧迫感等々、悪影響を及ぼすのは目に見えています。市はぜひこの阪急不動産に対して、当初地元自治会との約束を継承できるように、山本台自治会ともこの協議は承継していますというような文章もちゃんと置いてますので、前幸和不動産が次に転売した業者には必ず承継していますということも残っておりますので、ぜひ指導をしていただきたい。これは強く要望しておきます。
　それから地区計画についてですけれども、本来地区計画というのは住んでおられる住民とか地権者の総意のもと、良好な市街地の形成を図るため決定されているとは知っておりますけれども、平成１０年の山手台の地区計画決定時は、一部居住者はおられてもまだほとんど居住者がおられない段階で、９５．４ヘクタールという広大な地域を地区計画決定されました。

・・・

それは昭和６０年の都市景観基本計画にこのようにあるんですけれども、創造型住宅地として長尾山ニュータウン、宝塚サングリーン及び花屋敷ゴルフ場跡地は、既に開発計画が進みつつある大規模な計画的住宅団地である。これらの居住地は、宝塚の住宅都市としてイメージをさらに引き上げ、丘陵地における新しい優良住宅地形の先導的役割を担うモデル的住宅地として景観形成を目指す。特に長尾山系の傾斜地にあり市街地の背景となることから、山並みの稜線の保全と緑地率向上に加え、豊かな緑の確保のために市街地から眺望したときの緑視率が現状に近い緑の修復を目指すというところまでこの創造型住宅地ということでちゃんと明記をされています。
　そういう都市計画の基本計画にのっとって線引きをされたと思うんですね。まだ住んでいないところもちゃんと線引きをされたんです、地区計画として。そういうことで、今回の地元自治会から１，００１名の署名簿を添えて請願が提出されていますけれども、今回の要望は地区計画外の一般マンションの建設に対しての要望とはちょっと意味が違うと思います。既に地区決定されている中での要望ですので、ぜひしっかりと市民の立場になって御指導をいただきたいと、これ要望をしておきます。

・・・

[400: 匿名]

以上、この議事録を読めばわかるように、山手台は

＞これらの居住地は、宝塚の住宅都市としてイメージをさらに引き上げ、丘陵地における
＞新しい優良住宅地形の先導的役割を担うモデル的住宅地として景観形成を目指す。

＞特に長尾山系の傾斜地にあり市街地の背景となることから、山並みの稜線の保全と緑地
＞率向上に加え、豊かな緑の確保のために市街地から眺望したときの緑視率が現状に近い
＞緑の修復を目指すというところまでこの創造型住宅地ということでちゃんと明記をされ
＞ています。

こういう理念を掲げて、都市計画が決定され、市街化区域への編入が認められ、開発が許可された経緯があるという事です。

特に景観に優れた住宅を開発して、元の山に近い所まで緑視率を回復できるほど敷地がゆったりとした優良住宅地形の先導的役割を担うモデル的住宅地を創造する為に山を切り開くという名目だったわけですから、今の山手台東北部付近（含ビューノ）の密集打ちっぱなしコンクリ埋め尽くし単なるローコスト手抜きニュータウン状態を見ればありえないという事が猿でも理解できるでしょう。

[404: 匿名]

4丁目には、自治会がありませんよ。

ところで、1、2丁目と4丁目の道路幅は同じですか？

[405: 匿名]

山手台北部は1区画あたり宅地販売各1ﾏﾝもｱｯﾌﾟしないｺﾞﾐｽﾃｰｼｮﾝの設置すら惜しんで
ﾃﾞﾍﾞが極限までｺｽﾄﾀﾞｳﾝした日本屈指のお笑いﾄﾞｹﾁ分譲地って事ですね（笑）

[407: 匿名]

いよいよ売出し…となったら、「うちっぱなしにしたい」人達の反撃が活発になってきましたね。

[408: ご近所さん]

402
残念でした。全部ハズレです。
高層マンション計画は、単純に自宅の山方向の眺望や日当たりに関係している方が多くいた事と、マンション付近の住宅や平地から見て山並みに悪影響を与え圧迫感が大きすぎる計画だったので、熱心に反対に動いて議員に訴える人が出てきたのです。業者の問題点を行政に訴える手段として、周辺自治会や議員が山手台計画で当初説明していた内容に反している点を利用しただけで、約束違反だから酷いといった趣旨での反対運動等は起こっていません。強く反対して議員に働きかけたのは、山手台住民ではなく、現在のジオグランデ周辺の山本住民と地元自治会です。今の状況と同じで、多くの山手台住民は、阪急の醜さに辟易しつつ殆どの方が（山本地域の新参者という事もあり）黙っていました。山手台の南部住民が北部の安売り路線をどうでもいいと思っていると都合良く解釈しているようでしたら大間違いです。ほぼ全ての当初住民が、阪急が開発理念を破棄して安易な開発で暴走しないか注視していますよ。売ったらしまいとは思わないほうがいいです。

[409: 匿名]

うちっぱなし擁壁好きの方は、ｻﾝﾋﾙｽﾞ宝塚川面山手、なんかどうですか？

バスに揺られる事なく駅に出られますし、校区もよく、とても便利な場所です。
土地の広さも、山手台5丁目と変わりません。お値段の方がほんの少しお高いですが、上物と一緒にうまく値下げ交渉をすれば、ほぼ値下げをしない阪急無条件宅地を買うより、結果お得だと思いますよ。

こんなに駅近なら、擁壁どうこうの文句も出ないと思います。

山手台は、何も取り柄が無い場所なのに、さらに町並み悪化と言うことで、問題がさらにややこしくなっています。

南部も北部も当初の理念通り愛される町並みならば、山本駅周辺ももっと良くなったでしょうね。

唯一の高級感が無くなったバス便山手台より、便利な徒歩圏清荒神がお薦めです。

[410: 匿名さん]

>>408

注視はしてるけど、実際の行動に移すことについては腰が引けてしまう。とりあえずは匿名掲示板で、といったところでしょうか。

[411: 匿名さん]

もともとの山手台開発は、宝塚の価値に寄与する、地域の住文化をリードするほどの
モデルとなる美しい理想の住宅街をつくる為に、宝塚と市民の貴重な景観資源である
長尾のやまなみを削らせていただきますという話だったんですね。

それがいまや地域価値を高める理想の永住環境や理想の美しいまちづくりどころか、
宝塚のイメージダウン必至で単なる環境破壊丸出しで、山を削る正当性など皆無で、
普通の場末ニュータウンにすら劣る醜いコンクリむきだし分譲地の開発にいつのまにか
変わっていると。

呆れる話ですよね。

[413: 匿名]

前のほう（1～2丁目）だけちゃんと石や緑で綺麗にして、後ろのほう（4～5丁目）はコンクリむきだし放置などコストダウンしまくりで貧相そのもの。

山手台は市民や地元や住民を日本有数の美しいまちつくる為に山削ると騙して、びんぼっちゃま状態（笑）

[414: 匿名]

宝塚の町並みを見てきましたが、やはり石に勝るものはないですね。

塗りで汚れは隠せるみたいですが、やはり数年経つと雨垂れが目立っていました。

やはり石が高級感があっていいですね。

山手台は石を貼らない事にしたのですか？

[415: 匿名]

>>３９７のウマシカさんへ
芦屋市がコンクリート打ちっぱなし擁壁による景観悪化（に伴うブランド力の低下）を懸念して規制しているのは明らかです。
いい加減にあきらめたら？

＞「単調で長大な壁面の連続」が、なぜ打ちっ放しがＮＧで、塗装すればＯＫなの？

この表現がコンクリート打ちっぱなし面を指す事もわからないほど頭が弱いの？
塗装仕上げは、ゆず肌や砂壁状模様(リシン)やスタッコなど塗装面に表情を生じさせるから
単調な壁面じゃなくなる事が分からないの？　漆喰や土壁も同じく。

＞それに、芦屋も打ちっぱなしも、塗装（ベージュ系？）も多いよ。

いいえ。ルールがあるせいで通常の地域よりも遥かに打ちっぱなし擁壁の新設（既設も）が少ないです。

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿


都市計画芦屋川南景観地区

通り外観

４ 建築物に附属する塀，柵等の囲障は，植栽計画と一体となった意匠とすることと

し， コンクリートブロック塀は用いないこと。また透視可能な柵等を用いる場合

は，生垣と併用したものとすること。

５ 建築物に附属する擁壁等は，自然素材の仕様や植栽との組み合わせ等周辺の景観

と調和した意匠とすることとし，コンクリートブロック擁壁やコンクリート打放し

擁壁は用いないこと。ただし，石貼りやはつり仕上げ等意匠に配慮したものはこの

限りではない。

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿


芦屋川特別景観地区

基準イ：擁壁の前面に対する緑化基準

　単調なコンクリート擁壁等が露出しないよう、高さ２ｍを超える擁壁が生じる場合は、芦屋川から見える擁壁前面に

中高木等による植栽を施し、以下に定める緑化基準を満足すこととする。ただし、周辺の景観になじむ御影石積擁壁や

石貼りなどで化粧した擁壁等によるものは除く。

　緑化基準：　　擁壁緑被率は 80％以上とする

■ 算定式

擁壁緑被率（％）＝Ａ（緑被面積）
（㎡）／Ｓ（緑化対象面積）
（㎡）×100

Ａ（㎡）
：Ｌ×植栽高さ
Ｓ（㎡）
：芦屋川方向から見た擁壁面積
　※Ｌは、植栽の状況に応じて下表に定める緑化換算距離の計（ｍ）

12

植栽の種別

中・高木

※擁壁前面の範囲：擁壁尻から３ｍ以内の距離にあるものとする。

高さ（植栽時）

1.5 ｍ以上～２ｍ未満
２ｍ以上～３ｍ未満
３ｍ以上～５ｍ未満
５ｍ以上

緑化換算距離Ｌ

0.5 ｍ／本
１ ｍ／本
２ ｍ／本
４ ｍ／本
＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

[417: 匿名]

先々月ぐらいの新聞（全国版）にも芦屋がブランド守る為に景観規制を強化しているって記事が出ていましたね。
建物や屋根の色彩や緑化などの基準と並べてコンクリート擁壁やコンクリートブロック（化粧タイプを除く）の禁止もはっきり記載してありました。

まぁ当たり前ですよね。緑化や建物の基準だけ設けて、醜い擁壁や塀は作り放題では本末転倒ですから必ずセットにする必要があります。

[418: 匿名]

家を買ってしまえばココなんて見ないよね。

もっと沢山の住民ｻﾝに見てもらって、情報交換したいですね。

[420: 近所をよく知る人]

新街区（ビューノ）もうじき公開だから、書く事は意味がありますよ～（笑）

不動産デベロッパーは既存住民の声や正論主張は傲慢に無視しますが、これから
購入を検討されている方々の意見は聞かざるを得ませんからね～

見学された方の多くが、一生に一度の買物だからコンクリートの外観劣化から
まちの景観と価値を守れる仕組みが欲しいと言えば、デベは建築協定に
仕上げ規定や美観維持規定を入れざるを得なくなりますｮ

[421: 匿名]

皮肉なことに

コンクリート打ちっ放しの西４丁目が山手台で最も売れ行き順調だった、

というのが笑えますね。

[422: 匿名]

>>414さん

＞宝塚の町並みを見てきましたが、やはり石に勝るものはないですね。
＞
＞塗りで汚れは隠せるみたいですが、やはり数年経つと雨垂れが目立っていました。

塗装もコンクリートのまま放置するよりは格段にマシなのですが、汚れは目立ちますし、
自然と調和するとか美しいという評価には至りませんよね。

＞やはり石が高級感があっていいですね。

質感だけでなく、風雨に晒され年数を経た時に醜くならず風合いを増す素材というのは
石以外ではなかなか難しいですよね。

＞山手台は石を貼らない事にしたのですか？

もともとは自然石を多く使って景観に配慮したまちづくりが特徴であると大きく宣伝し
石と豊かな植栽がこだわりである事をはっきり謳い、日本中が目標とする美しいまちに
したいと理念に掲げていました。
しかし北部の西４丁目に入ってから様相が一変し、なんのアナウンスや説明も無くいきなり
コンクリ打ちっぱなしのままでの分譲が始まりました。
今まで言ってきた事と真逆のまちづくりをして、あからさまに理念にも矛盾しているのに
なんのアナウンスも無くウェブサイト上での記載や説明も無しです。
業者がまとめて買えば7～10万円程度（区画あたり数千円）のゴミステーションすら
けちって設置しなくなったぐらいですから、将来の景観の事など全く無視して
コンクリートのまま販売する事にしたのでしょうね。

[423: 匿名]

＞４０４さん

道路の幅、少し違いますね。
２丁目は通常の前面道路が６ｍありますが、４丁目は５ｍ道路が多いです。
２丁目と４丁目では緑地帯（グリーンベルト）の幅や土地の平均間口も違います。

あとバス道路沿いの区画の大きさや緑のうるおい、家々の距離（ゆとり）はぜんぜん違いますね…
http://www.e-kodate.com/bbs/thread/230063/res/169-172

[424: 匿名]

西４丁目が山手台で最も売れ行き順調だった、

というのが笑えますね。

[425: 匿名さん]

景観にこだわりがある人は他所に流れる。
代わりに、景観などどうでもいい層が入って来る。
当然擁壁の仕上げに関する協定などできるはずもない。
そんなオチが見える。

[426: 匿名]

粗悪な物でも価格や販売戦略次第で売れるからね。
実際、市街地を蝕みまくっている無秩序なミニ開発物件でも売れてるでしょ。
言うまでも無く、売れた売れないなんて、当初の理念や公約に反する開発で市民を裏切った事とは何の関係も無いし正当化は出来ない。偽ブランド品が売れるからといって、ブランド品の販売を手がけていた会社が、従来の顧客を裏切り偽ブランド品の販売を始めるようなもの。

[428: 匿名]

けっきょくは価格しだいですよね

何事も最初が肝心ですよ

インパクトがなければね～

[429: 匿名]

山手台車で久しぶりに通ったけど、だいぶ家建ったね、4丁目。
それにしても、オアシスの辺りでも随分登ったなって感じだけど(車でですら)、さらにその上に住宅地ができるってんだからあらためてビックリだね。普通の区画割なら相当思い切った価格設定になるんだろう。

[430: 匿名]

山手台北部は一旦は山を削っても、山の中である立地を考慮して敷地を大きくとって最終的には
森の中に家がたたずんでいるような水準の景観にまで緑を復元するという事を地元に説明して
開発が認められた。だから建蔽率も南部より低めの40%に指定されていた。
しかし最近になってから、小さい区画で景観無視した手抜きニュータウンを開発、分譲する為に
どさくさ紛れに市と組んで議案出して建蔽率を50%に変更している。
議員は無知な馬鹿が殆どだから、あっさり都市計画変更を可決。

[431: 匿名]

山手台北部は住民がコンクリートの劣化からまちの美観を守る仕組みをつくらない限り、醜い汚れたコンクリ擁壁だらけのタウンになって、25年後の資産価値は宝塚のバス便でワースト1位に輝くでしょうね。

団塊死去して家余りまくりの時代になる頃には、まともな人は誰も住みたがらない醜い街になって、坪18～19万ぐらいまで下がるでしょうな。

不人気だから治安悪化、それが原因でまともな住民は脱出して民度が低下、さらに不人気で価値が下がるのスパイラルに陥るでしょうな。

[432: 匿名]

4丁目が売れ行き良かったなんて思ってる人、真面目な話、本当に居るんですか？

売れなくて売れなくて、でも次の土地を売り出したいから、HMに叩き売り。HMは値下げして叩き売り、それでもどうしても売れない土地を建て売りにしてごまかした。

今だに空いてる土地、空いてる建物が結構ありますよ。


山手台はほとんどが市外県外から来る人。
宝塚市は、これまでと同様高所得者層を集める努力したほうがメリットがある。

[433: 匿名]

＞386
＞初日１３（日）の見学会、定員で行けないんですけど価格を早く知りたいので行かれた方、 情報提供してください、よろしくお願いします。いろいろ考えないといけませんし♪

↑定員だなんて、絶対嘘だと思うのは自分だけ？

阪急が来た客を自ら断るだなんて心底思えない。

[434: 匿名]

初日は人気なので断られるんじゃなくて他の日程を勧められます。

[435: 匿名]

＞４３２
＞4丁目が売れ行き良かったなんて思ってる人、真面目な話、本当に居るんですか？

＞売れなくて売れなくて、でも次の土地を売り出したいから、
＞HMに叩き売り。HMは値下げして叩き売り、
＞それでもどうしても売れない土地を建て売りにしてごまかした。


リーマンショック後、それくらいのことは他所の大手分譲地でも常識。普通に行われています。
それでも売れない分譲地があるなかで山手台西４丁目は驚くほどよく売れたほうです。
そしてそれは過去の山手台との比較においても最もよく売れたと言えます。
山手台にお住まいの方ならご存知のはずでしょ？

「石張りしていないから売れなかった」ように持っていきたいお気持ちは分からないではないですが
嘘はいけませんねw

結局は「適正な価格設定」が重要なのです。

そしてビューノも「より適正な価格設定」がなされることでしょう。

[436: 匿名]

明日ビューノ見学の皆さんは、コンクリートの事を聞きましょうね。
本当に買うつもりなら、将来の景観を守る仕組みは、自分の住む街の価値を守る事になりますから。

>>432

同感です。
今までの山手台の中でも一番ハウスメーカーに頼って分譲していましたからね＞西4丁目
オアシスが無ければどうなっていた事やら。好調だったというのはどう見ても無理があります。
今までの山手台にあった景観に対するこだわりがなくなり露骨に手を抜いて魅力がなくなったから、
営業強化や広告戦略でどうにか誤魔化して乗り切ったという所です。

>>433
ですよね

[437: 匿名]

もともとの山手台開発は、地域価値に寄与する、日本の住文化をリード引するほど
美しい理想の住宅街をつくる為に、宝塚と市民の貴重な景観資源でもあった長尾の
やまなみを削らせていただきますという話だったんですね。

それがいまや地域価値に寄与する理想の住宅街や理想の美しいまちづくりどころか、
宝塚のイメージダウン必至の単なる環境破壊丸出しで、山を削る正当性など皆無で、
普通の場末ニュータウンにすら劣る醜いコンクリむきだし分譲地の開発に、いつの
まにか変わっていると。

ありえない企業ですよね。