分譲一戸建て・建売住宅掲示板「阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ?【Part7】」についてご紹介しています。
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  3. 阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ?【Part7】
 

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匿名 [更新日時] 2012-06-19 09:04:38
 

こちらは早くもパート7です。
荒らし、煽り投稿はスルーでお願いします。

Part1 http://www.e-kodate.com/bbs/thread/27539/
Part2 http://www.e-kodate.com/bbs/thread/92121/
Part3 http://www.e-kodate.com/bbs/thread/149586/
Part4 http://www.e-kodate.com/bbs/thread/173248/
Part5 http://www.e-kodate.com/bbs/thread/189533/
Part6 http://www.e-kodate.com/bbs/thread/219330/

[スレ作成日時]2012-04-29 14:36:16

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281: 匿名 
[2012-05-08 09:51:36]
>276
>コンクリ打ちっぱなし擁壁で分譲された30~100区画ぐらいの分譲地に行けば、
>仕上げしている家は0軒である事が多いですね。
>汚れを防ぐ手立ても見られまず年数相応に汚くなっています。
>山手台西4丁目に関しては、
>、380区画ぐらいのうち4軒ぐらいですから施主が仕上げを施したのは1%ぐらいですね。
>これからどんどん汚れてくる間に増える可能性はひじょうに低いと言わざるを得ないでしょう。


なーんだ、やっぱりテキトーに「感覚」で言ってるだけかよw

「97%」とか「15年」とか、さも詳細なデータに基づいてるような具体的な数字使っといて…

擁壁派のデタラメぶりには呆れるねwww
282: 匿名さん 
[2012-05-08 10:32:44]
擁壁派=山手台先住民+他社デベロッパー

コンクリート派=阪急不動産+低価格希望の購入希望者

284: 匿名 
[2012-05-08 11:54:11]
坪100万(西2丁目)で売ってた時代のバブリー擁壁を

坪30万(ビューノ)で出来るわけないし、

それはそれで坪100万(西2丁目)で買った先住民が怒り出す

彼らのことだから・・・
285: 匿名さん 
[2012-05-08 12:35:54]
284に同意。
擁壁がきちんと整ったとしても、価格が安くて買いやすくなれば、「住民レベルが下がって学校が荒れる」とか言い出す人が出てくるから(279のような人)。
かといって、あの立地で西4と同じ価格帯だったら、売れないだろうね。
286: 匿名 
[2012-05-08 13:23:26]
西2や東1は、駅までなんとか歩けるという価値があります。

北部は駅までは徒歩圏外なのだから、きれいな町並みにしても、西2より必ず安くなります。

「遠い」「醜い」「治安悪い」そんなビューノを、誰が望んでいるのでしょうか?
287: 286 
[2012-05-08 13:29:34]
「狭い」

を忘れていました。
288: 匿名 
[2012-05-08 13:55:23]
でも悲しいかな価格が一番の関心事なんです。
289: 匿名 
[2012-05-08 14:40:08]
>坪100万(西2丁目)で売ってた時代のバブリー擁壁を

>坪30万(ビューノ)で出来るわけないし、

>それはそれで坪100万(西2丁目)で買った先住民が怒り出す

>彼らのことだから・・・

頭悪いですね。

確実な景観悪化を招く打ちっぱなしで放置するのは問題だと皆さん言ってるわけで、

西2丁目と同じ石組みにしろなんていってる人なんては殆どいませんね。

東3丁目程度の薄い石でもじゅうぶんです。

石貼りやタイル貼りは、贅沢すればきりがありませんが壁面㎡あたり10000円(材工全てこみ)から出来ますから

道路に面した擁壁の仕上げは一戸あたり数十万で出来ます。100万もアップしません。

たったそれだけのコストで打ちっぱなし放置による将来の景観悪化を防げるのです。

290: 匿名さん 
[2012-05-08 14:46:25]
これから買う人は立地に見合った値段で買いたいし(高値掴みしたくない)、既に買った人は、安い街区の出現によって自分達の街区の価値を下げられたくない。

仮にビューノが手抜き造成でなくても、新住民と先住民双方が納得することはないだろうね。
291: 匿名 
[2012-05-08 14:58:23]
標高200m台のエリアになると道路凍結したり雪でバスがこなくなり陸の孤島になる事が年間1~2日あります。
また2車線の幹線道路で大きな事故が発生したら何時間も渋滞してその間使い物にならなくなります。
駅まで20分程度でなんとか歩けるエリアと、完全徒歩圏外エリア(山手台北部)では価値が違ってきます。

ですから>>286さんの言うとおりです。北部が安価で美しいまちなみになって怒るような南部住民はいません。
家余り時代に山の上を削るという事もありますから、阪急は掲げていた美しいまちづくりをしなければいけません。
292: 匿名 
[2012-05-08 15:05:51]
>>27

> 家余りで新たにニュータウン開発の必要性が無い時代にデベロッパーの都合で不要な山
> 林破壊をするからには、立地や景観に配慮したまちづくりをしないといけいないという
> のは、社会的に見て当たり前の事です。
>
> 山手台住民だけでなく、宝塚市民の多くがそう思っています。
>
> 山の上を削って、コンクリート打ちっぱなしの狭い区画がひしめく住宅街を正常と思っ
> ている人間などいません。
>
> 過去に前例が無い事ですからね。
>
> また、山手台の既存住民が、阪急に最後まで当初の理念を曲げずに景観重視のまちづく
> りをせよという事に関しても、エゴでもなんでもありません。なぜなら阪急は、
>
> 「日本中がお手本とする美しいまちづくり」
>
> 「世代を超えて愛される色あせない理想の永住環境」
>
> を十数年以上の長きに渡りコミットメントとして掲げて広告や販売時にも大々的に謳っ
> て(現在も謳っています)、山手台を分譲してきており、それを反故にして真逆の分譲
> に転ずる事は、顧客軽視の暴走以外のなにものでもないからです。
>
> 斜面地に打ちっぱなし擁壁では、魅力的な美しいまちなみや世代を超えて愛される永住
> 環境になりえない事は、誰よりも阪急自身がよく知っています。だからこそ山手台は当
> 初から一貫して石組みを使ってきたのです。

まさにそこが重要なポイントです。

打ちっぱなしではまちの価値が台無しになる事を認め、それを防ぐ為には擁壁に

ハード的な景観担保策が必要だとして、自然石を使ってきたのは他ならぬ阪急さん自身です。

美しくゆとりある理想の永住環境をつくる為に、どうしても山を削る必要があるといって、

本来開発できない保全対象の山腹を行政と交渉して開発できる市街化区域に編入させたのです。



http://www.yamatedai.net/tk/concept/

============================================

『すべては、日本中がお手本とする美しい街づくりのために 』

 区画ごとにも植樹帯(グリーンベルト)を設けて、重厚な石組みとの心地よいバランスを整え
 ています。この街を、日本中がお手本とするような美しい街にしたい。いつまでも色褪せない、
 世代を超えて愛され、素敵な生活文化を育んでいく街にしたい。その思いを、街区の細部にま
 で行き届かせました。

============================================
293: 匿名 
[2012-05-08 15:11:37]
290
コンクリうちっぱなしのままで放置できる山の上の分譲地を100万安く買えたとしても、そんな街の価値は20年後(団塊死去、家余り)に宝塚でワーストになっているから、最低でも数百万、下手したら1000万以上損する。
打ちっぱなしで分譲するにしても、各世帯に対する擁壁の仕上げ義務付け(美観維持ルール)がないと、北部住民は大損する。安物買いの銭失いをさけたければ、これから住む住民こそまちなみや景観の事をちゃんと考えないといけない。
294: 匿名 
[2012-05-08 15:50:37]
>293

100万で済まないよ。
各区画の擁壁だけならそれで済むだろうけど、高さのある北部全体の公共部分にも施工しなきゃならないからね、
そうすると各区画に公共部分の施工費も転嫁されて倍以上になるだろうな。
295: 匿名 
[2012-05-08 17:14:06]
中山台に最近豪邸が2軒(桜台2丁目の約400坪の土地、田中住建、桜台7丁目の約150坪の土地、積水ハウス)たちましたが、地下車庫工事も兼ねてかなり目立つコンクリート擁壁が設けられてどうなるのか見ていましたが、ちゃんと工事終盤に自然石で景観に配慮して仕上げして美しい家になりましたね。さすがです。
296: 匿名さん 
[2012-05-08 17:28:29]
西4丁目は坪40~50万円で売れてしまったから、より不便な立地の東5丁目はそれよりも下げないと見向きもされないだろう。
平均坪35万円くらい、2000万円前後の区画が売れ筋になる(そうせざるを得ない)んだろうな。
本来なら平均100坪程度の区割りにするべきだけど、そうなると上物含めた総額が高くなりすぎて、立地の悪さも相まって買い手が極端に少なくなりそう。
297: 匿名 
[2012-05-08 17:31:28]
>>296
あんたはつい10日ほど前までさんざんビューノ(東5丁目)は山手台で一番交通至便な一等地で2WAYアクセス、JR中山寺なんちゃらといってビューノあげあげしてたのに手のひら返して恥ずかしくないの?
298: 匿名 
[2012-05-08 17:35:29]
すまん。よく見たら違う人っぽいね。訂正します。

東5丁目は奥の奥はともかく幹線道路から近いエリアは、西4丁目の北部と利便性は全く同じですよ。
299: 匿名 
[2012-05-08 18:34:11]
あの立地だったら広さはともかく土地2000万 迄やね

300: 匿名 
[2012-05-08 19:05:23]
ゆったりとした綺麗な町並みで売り出せば、不便でも客はつきます。

先住民から高い土地代を払わせておいて、手抜き造成とは詐欺ですね。
301: 匿名 
[2012-05-08 21:18:20]
坪30万程度の土地だからねェ

それなりのモノになるのはシャーナイ
302: 匿名 
[2012-05-08 21:23:29]
バス利便性を除くと、山手台北部(東5~3丁目北部)は
西4丁目よりずっと地勢、ロケーションがいい。
高台で開放感がある。

西4丁目の大部分は西下がりの谷間で西側に高い尾根がある。地勢が良いとは言えない。
最北部を除くと、西4丁目は冬の日暮れが早い上に東側の高台が壁になって朝日が入るのも遅い。
303: 匿名 
[2012-05-08 21:35:42]
>>300さん

その通りです。もともと山手台は、安ければいいとか誰でも買いやすいとか、サラリーマンや子育て世代が一次取得しやすいというコンセプトで開発されたものではなく、年月を経た時に魅力が色褪せない、いつまでも美しいまちなみの世代を越えて愛される理想の永住環境をつくるために山を切り開くという事で開発された住宅街です。

南部のバス通りはまさにそれを体言していますね。

http://farm8.static.flickr.com/7230/7145466505_b19e8ca0dd_o.jpg
http://farm6.static.flickr.com/5193/6999387634_c4394e544f_o.jpg
http://farm9.static.flickr.com/8028/7145507917_3645a26879_o.jpg

訪れた人がここに住んでみたいと感動し、選ばれ続ける街をつくると20年近くいってきたのに、途中でいきなりそんなの知らん記憶に無いとなかった事にして、美しいまちなみになどなりようがない打ちっぱなしの使い捨て売り逃げ分譲地路線に走る事は詐欺同然です。
304: 匿名 
[2012-05-08 21:53:09]
>294
市に移管される公共地部分の仕上げは、業者が一括して発注すれば
スケールメリットが大きいから全戸で割れば、それほど高くならないよ。
おそらく数十万のアップで足りる。
山手台全体の主要な公園や道路などは既に完成済みだから
街区内の公共地部分の仕上げ面積はそれほど多くないし。
305: 匿名 
[2012-05-08 22:31:28]
不便な山の上の坪30万円のバス便ニュータウンに理念もコンセプトも必要ないでしょ

低価格が最大の魅力なんだからさ。。。
306: 匿名 
[2012-05-08 23:05:52]
ビューノは日曜日の見学会で価格教えてくれるんだって。

営業さんは戦略的な価格って言ってたよ

中心価格帯 55坪/1800万円 が妥当線かな。
307: 匿名 
[2012-05-08 23:20:01]
>>305

頭おかしいの?

自然環境を壊して山の上を開発するから、景観や環境にじゅうぶん配慮したまちに
しなければいけないというのが、あなたみたいな低次元な人間を除く社会の常識です。

山の自然を削って駅近みたいな密集住宅街にしたら駄目なのは子供でも理解できる事です。
308: 匿名 
[2012-05-08 23:24:33]
山手台は学校や公園の擁壁だけでなく、北公園の横など幹線道路沿いを流れる
ドブ(水路)にも石肌の修景素材を使ってますよね。

ドブはちゃんと景観に配慮しているのに、主役の宅地はコンクリむきだしですか?

日本中がお手本とする景観重視の美しいまちづくりをする為にどうしてもまとまった土地が必要で
そのために山を削らせていただくって話はどうなったのですか?



http://www.yamatedai.net/tk/concept/

>『すべては、日本中がお手本とする美しいまちづくりのために』

>区画ごとにも植樹帯(グリーンベルト)を設けて、重厚な石組みとの心地よいバランスを整え
>ています。この街を、日本中がお手本とするような美しい街にしたい。いつまでも色褪せない、
>世代を超えて愛され、素敵な生活文化を育んでいく街にしたい。その思いを、街区の細部にま
>で行き届かせました。
309: 匿名 
[2012-05-08 23:34:15]
>>273

>スカッとした明るい街区にしたいんじゃないかな〜

残念ながらコンクリむきだしでは、僅か十数年で醜く汚れた灰色の老朽化コンクリートで埋め尽くされた真っ暗な暗~い街区になります。誰も住みたいとは思わない宝塚で最底辺の住宅街になるので、不動産仲介市場で土地価格は二束三文に暴落して購入者は大損します。擁壁ちゃんと仕上げれば、まちなみも守れる上に相対的価値の下落も防げるのにね。

十数年経過した擁壁の外観
http://farm8.static.flickr.com/7280/6984861674_02a2eb4296_o.jpg
(画像最下部)
http://farm8.static.flickr.com/7040/7130929141_5e14b5629e_o.jpg
http://farm9.static.flickr.com/8144/7001437374_751e3a9ca4_o.jpg
(上段)
310: 匿名 
[2012-05-08 23:44:45]
日当たりも良いし、大阪通勤圏だし、言うほど安くないんじゃないですか?
311: 匿名 
[2012-05-09 00:04:10]
・デベロッパーが擁壁に山並みや自然環境と調和する仕上げ(石貼りなど)を行って宅地を販売する

・もしくは建築協定でコンクリむきだしで放置する事を禁止し施主に擁壁の仕上げを義務付けて宅地を販売する

このどちらかでOK(必要不可欠)
後者なら宅地価格に影響殆ど無し

※本当の検討者なら誰も反対しない 自分の住む街が醜くなったほうがよいなどと考える人はいない
312: 匿名さん 
[2012-05-09 00:11:35]
No.310さん

> 日当たりも良いし、大阪通勤圏だし、言うほど安くないんじゃないですか?

私もそう思います。西四丁目が坪40~50万円(55坪2400万程度)でしたから、「坪40万を切る」というくらいかと。
55坪2000万ちょっと、その中でも地勢の悪いところで2000万をぎりぎり切るくらいじゃないですかね。

坪30万だったら、60坪1800万で三田と変わらない。
三田も良いところだけど、梅田からの距離を考えるとそれはないと思いますね。
313: 匿名 
[2012-05-09 00:16:04]
>>307さん

同感です。

家が不足していない人口減少時代に山を削るバス便住宅街だからこそ、ゆったりとした自然と調和した美しいまち(使い捨てではない価値が永続する色褪せないまち)にしないといけなというのが、今の時代に大手の開発業者に求められる当たり前のモラルですよね。
314: 匿名 
[2012-05-09 00:21:40]
258
そりゃ100人に1人ぐらいは清流よりコンクリートで固めたドブ川のほうが美しいという人もいるでしょうし、蝶よりゴキブリのほうが美しいという人もいるでしょう。しかし殆どの日本人の意見はそうではありません。
ほぼ全ての日本人は醜く汚れた灰色の老朽化コンクリートよりも年数を経た自然石の景観を好みます。
315: 匿名さん 
[2012-05-09 00:52:10]
芦屋がコンクリ打ちっ放しは禁止(塗装すればOK)との書き込みがあったが、
結局、ガセネタだったのか。
316: 匿名 
[2012-05-09 01:11:02]
実質ガイドラインで禁止だよ ただし文面でコンクリート禁止という表現は無いだけ
317: 匿名 
[2012-05-09 02:41:06]
煽りとかじゃなく、もし本当に
標高180~250mエリアの山の上を1500区画以上の
打ちっぱなしコンクリート擁壁だらけにしたら
冗談ぬきに、阪急は歴史に汚名を残し未来の人に嘲笑されますよ。

日本で良好な住宅地開発の先鞭をつけた阪急が、約100年後に
京阪神で最も醜い開発をしたとね。

六甲・長尾山系、北摂山系で、標高150m以上の立地で
コンクリート打ちっぱなしで1000区画以上の分譲地など
未だかつて存在しません。

それぐらい異常な事なのです。

山の中腹(以上)を開発するなら、山並みの景観に配慮した
住宅地にしないといけないというのは、開発業者に求められる
当たり前の良識です。その良識をはじめて犯した開発になります。
318: 匿名 
[2012-05-09 06:13:58]
これから急激な人口減少で家が余る時代、従来型ニュータウンの焼き直しでは単なる使い捨ての自然破壊になります。

30年後、50年後に、この美しい街に住みたいと人が入ってくる街をつくらないといけません。

日本全国がお手本とする美しいまち、世代を越えて愛されるまち、年月を経ても色褪せない魅力を持ち続けるまちをつくる為の開発と、デベロッパーは謳ってきたのですから。
319: 匿名 
[2012-05-09 07:58:10]
317
>>六甲・長尾山系、北摂山系で、標高150m以上の立地で
>>コンクリート打ちっぱなしで1000区画以上の分譲地など
>>未だかつて存在しません。


すでに西4丁目(約400区画)は打ちっぱなしで「好評分譲済み」だよね?
そして次期ビューノ(155区画)も現状のまま4日後から見学会が行われるから
打ちっぱなしは確定したも同然だし。
幹線沿いの目立つ500区画以上を打ちっぱなしで分譲して
以降の奥地を石張りにするなんてどう考えても有り得んでしょ?
けっきょくはこのご時勢、価格次第なんですわ。
320: 匿名 
[2012-05-09 11:12:13]
そやね、石貼る予定あるのに、貼る前にわざわざ見学会なんてしませんからね…

まあ、あきらめなはれ。
321: 匿名さん 
[2012-05-09 11:20:53]
>>298
>>302

確かに、地勢や幹線道路(バス停)からの距離を考慮したら新街区は西4丁目と比べても必ずしも不利な立地ではないですね。

ただバス停からさらに坂を登らされる点で、幅広い層を受け入れることができる街かといえば、疑問です。
街区内を通るバス路線もいずれは設置されるのでしょうけど、現時点では何ら公式なアナウンスもありませんし。
西4丁目北部と同等の価格設定はやや無理がありそう。
322: 匿名 
[2012-05-09 11:25:50]
価格は下げざるを得ないですよね・・・

323: 匿名 
[2012-05-09 13:26:54]
どんなに屁理屈をこねても、打ちっぱなしや手抜きが正当化される事は無いです。

本来開発できない保全対象だった市街化区域の山林を、自然破壊して削るかわりに

いつまでも色褪せない特別に価値のある美しい街をつくるためにといって開発許可を

得た場所ですから、途中からいきなり手のひらを返してやっつけ仕事、手抜き売り逃げ

分譲路線の開発に変更したら暴挙です。
324: 匿名 
[2012-05-09 13:40:23]
打ちっ放しを肯定してるわけじゃないし、仰ることはよく理解できるのですが、
500戸以上が打ちっ放しで分譲済み(しかも好評のうちに)なのに後半でまた石を張るなんて事実上有り得ないでしょう?
取り返しのつかないことをいつまでも延々言い続けても嫌がらせにしかならないですよ?
現実的対応として、どうしたらいいと思われてるのですか?
325: 匿名 
[2012-05-09 14:16:38]
売る為なら何でもあり(売れてるなら何でもあり)って悪党業者の考えと変わらないですよね。
326: 匿名 
[2012-05-09 14:19:37]
取り返しのつかないことをいつまでも延々言い続けても嫌がらせにしかならないですよ?

現実的対応として、どうしたらいいと思われてるのですか?
327: 匿名 
[2012-05-09 14:34:59]
打ちっぱなしコンクリはいただけませんが、西4丁目は大部分がバス道(幹線道路)より低いので、一部を除いてバス道(幹線道路)からの景観に関してはあまり擁壁は目立ちません。西4丁目は街区の中に入らないと擁壁が目立たないから打ちっぱなしコンクリにしたんだろう、いくらなんでも擁壁が目立つ山手台東の北部は、打ちっぱなしコンクリにする事は無いだろうという意見も多く見られました。それで東5丁目もまさかの打ちっぱなしコンクリになったら大事ですよね。
328: 匿名 
[2012-05-09 14:36:51]
ビューノ155区画も打ちっ放しですよ?
329: マンコミュファンさん 
[2012-05-09 14:43:06]
なに勝手に取り返しつかないとか意味不明な理屈で決めつけてるの?

いくらでも今から出来る事ありますよ。

擁壁の仕上げを義務付ける内容を新街区の建築協定(まだ決定していませんから
いくらでも変更できます)盛り込んで宅地を販売すれば良いのです。
施主の強い希望でどうしても打ちっぱなしで放置する場合は、数年おきのメンテナンス
(高圧洗浄、撥水塗料による反故)を建築協定に盛り込めば良いのです。


>500戸以上が打ちっ放しで分譲済み(しかも好評のうちに)なのに後半で
>また石を張るなんて事実上有り得ないでしょう?

なにがありえないんですか? 

山手台東3丁目北部~4丁目はメイン道路よりも数メートル以上高く丘になっていて、
西4丁目やビューノより遥かにメイン道路から目立ちますから、同様に目立ちまくりだった
東3丁目南部同様に石を貼るのが当然と思われていますよ。
330: 匿名 
[2012-05-09 14:50:03]
無条件宅地なのに擁壁だけ条件ついてるなんて分かりにくいわ〜
ただでさえ詳しくない層が来るのに無理、無理(^^)
332: 匿名さん 
[2012-05-09 15:42:51]
既に打ちっぱなしの街区を分譲してしまったから(西4丁目)、今後も全て打ちっぱなしになるのは当然とか止むを得ないってむちゃくちゃな理屈ですねw

今まで日本中がお手本とする美しいまちづくりをすると公約に掲げてきたのに、それに反する安易な開発をして問題を起こしてしまったからこそ、反省して今後はこれ以上打ちっぱなしを増やさないように努力して、山手台開発の理念に沿った美しいまちづくりに立ち返ろう思うのが普通でしょ?

ある地域で乱開発が問題になった時、もう乱開発が進んでいて手遅れだから、これからもどんどん乱開発しようとなるんですかw 逆でしょ。
333: 匿名 
[2012-05-09 16:38:22]
過去スレ見たけどここ数ヶ月ですよね?
悲痛なほどの訴えは・・・
どうしてもっと早くから主張されなかったのですか?
せめて西4丁目分譲初期にもっと主張すべきでしたね〜
西4丁目はもう300軒以上の方がお住まいです
ビューノ150区画の見学会は今週末から・・・

今さら言っても後の祭り(-"-)

334: 匿名 
[2012-05-09 16:39:06]
山手台はお高い感じで売り出した。

中にはお求め安い価格帯が必要ではないかと考えて、日当たりの悪い県住に近い4丁目『だけ』をお求め安い街区にしたのかと思いました。
まだオアシスに近いから、4丁目なら多少見栄えが悪くてもいいのではないかと考えて。

だから、日当たりや景色のよい東側は、南部と同じように『こ だ わ り の 街 区』にするのだと、信じて疑いませんでしたよ。

まさか、4丁目よりレベルの低い街区が出てくるなんて‥

335: 匿名 
[2012-05-09 16:54:35]
今さら言っても後の祭り(-"-)
336: 匿名さん 
[2012-05-09 17:52:01]
329さん

そんなに簡単に建築協定が変えれるのですか?
337: 匿名 
[2012-05-09 18:03:34]
みんないい街作ろう思って頑張っておるんやないかっ

http://diary.hankyurealty.jp/kurashi/index_5.html

みんなで応援したれー
338: 匿名さん 
[2012-05-09 18:26:02]
330
意味不明。
無条件宅地ってのは、自分で建築業者を選べるという意味で
ルールが無いという意味ではない。
実際、緑化協定や建築協定や地区計画等で景観面や緑化も含めて
さまざまな決め事がある。
グリーンベルトに植える樹種から、外壁の色から事細かに
規制されている。もちろん景観、まちなみを守る為。
にも関わらず、景観を致命的に悪化させる打ちっぱなしを
野放しにしてなんの規制もしないのは、いつまでも色褪せない
美しいまちを開発するという山手台開発の理念に矛盾しているんだよ。
340: 匿名 
[2012-05-09 19:39:59]
確かに。
341: いつか買いたいさん 
[2012-05-09 19:43:26]
過去スレ読んでるとここに書き込む事に効果がある…
とありますが、私にはそうは思えません。
できれば効果を裏付けのある数字で示していただけませんか?
初めは打ちっぱなしってよくないなぁ、と思いましたが
最近はむしろ荒らしに見えて来ました
343: ビギナーさん 
[2012-05-09 20:04:52]
第2の青木初音さん現る
ただ青木初音さんは署名運動を実際に
行ってたから
ここにいる人よりも頑張ってたなぁ

344: 匿名 
[2012-05-09 20:14:14]
阪急に直談判?

まぁ、門前払いでしょう。
話を聞くくらいなら、こんなことにはなっていません。


>>中身は完全には固まっていませんが、「阪急さん、ええ仕事しますなあ」「おぬしもなかなか・・・」って感じていただけるように、いろいろやりますよ。
↑これの意図するのが町並みなのか、価格なのか‥‥

町並みなら応援したいですね!

あの話し合いの場に女性が居ないのが気になりますね。普段はいるのかな?

どうせなら、先住民を交えて会議したらどうですか?

「家と家を近付けすぎると山の突風がさらにきつくなりますよ」とか「カラスや野良猫が生ゴミをツツクから、コストダウンせず、ゴミステーションは1、2丁目と同じようにしたほうがいい」とか、小さな案もあるんですがね。



345: 匿名 
[2012-05-09 23:49:09]
>334さん

その通りです。

まさか高い擁壁が目立ちまくる山手台東の北部をコンクリうちっぱなしにするとは誰も思っていませんでした。

ありえないです。

絶対に仕上げを義務付けなければいけませんね。
346: 匿名さん 
[2012-05-10 00:05:51]
景観、景観と言いながら、擁壁はコンクリート打ちっ放しNGで、
建物は打ちっ放しOKってのも、おかしな理屈ですね。
建物だと、綺麗に手入れするだろうってのも、コジツケだしね。

芦屋で禁止と言っても、所詮ガイドラインで明確な記載もない。

結局は、イチャモンの部類かな。

検討者は、古臭い石垣を望んでないしね。
347: 匿名さん 
[2012-05-10 00:37:48]
336
>そんなに簡単に建築協定が変えれるのですか?

例えば西4丁目で将来(15~20)の景観悪化を防ぐ為に建築協定を変更して

・原則、道路に面した擁壁には仕上げを施す

・打ちっぱなしのままにする場合は、数年おきに必ずメンテナンス(洗浄、コンクリート保護塗料)して美観の維持に努める

といった内容に、自治会の設立後に住民の合意形成が必要でしょうね。

しかしハードルは高くても、頑張って実現する価値はあるのじゃないでしょうか。



販売前のまだ土地所有者がいない分譲前の街区(東5丁目)では、なんの制約もありませんから今からでもすぐに簡単に変えられます。

それを阪急がやらないとすれば、住民よりハウスメーカーや建売業者の立場を重視して、売ったらしまいでまちの将来の景観悪化なんてどうでもいいと思っているのでしょうね。

348: 匿名さん 
[2012-05-10 00:39:40]
訂正

例えば西4丁目で将来(15~20年後)の景観悪化を防ぐ為に建築協定を改定して

・原則、道路に面した擁壁には仕上げを施す

・打ちっぱなしのままにする場合は、数年おきに必ずメンテナンス(洗浄、コンクリート保護塗料)して美観の維持に努める

といった内容に改めるには、自治会の設立後に住民の合意形成が必要でしょうね。
349: 住まいに詳しい人 
[2012-05-10 00:48:00]
芦屋はコンクリート打ちっぱなしという表現を使っていないだけで禁止していますよ。

>・建築物や擁壁等は、海辺や低地部から眺めて建物が緑の中にとけ込み、
>背景の斜面の緑と一体感のある外観とする。

>● 建築物に附属する擁壁等は、周辺景観と一体的な接道部のしつらえとし、適切な方法により圧迫感を出
>さないように修景し、通りに対して配置する

>・単調で長大な壁面の連続とならないよう水平、垂直方向の長さに応じ、適切に変化をつける
>・自然素材を用い、表情のある壁面とする
>・前面や壁面、上部への植栽により、うるおいを創出する

「単調で長大な壁面の連続」というのは、まさにコンクリート打ちっぱなしの事を指しています。
「自然素材を用い、表情のある壁面とする」というのは、まさにコンクリート打ちっぱなしのような外観を防止する為の項目です。

実際、西宮市や芦屋市や神戸市の六甲山麓の標高150~500m級住宅街で、100区画以上の規模で打ちっぱなしで販売された大規模住宅街は皆無です。

そりゃ山の上削ってコンクリむきだしで密集住宅街にしたら駄目な事なんて幼稚園児でも分かりますよね。
351: 匿名 
[2012-05-10 01:11:33]
確かに西4丁目は自治会出来たら擁壁の美観維持する為の仕組み作
りにチャレンジする価値ありますね。西4丁目の擁壁を仕上げても
2丁目みたいな美しいまちなみにはなりませんが、それでも汚すぎ
るコンクリートの壁だらけの街になって宝塚市内のバス便エリア
で相対的価値がワーストになる事は防いでくれますから、各世帯
あたりにすれば僅かな投資でまちを守る事ができます。将来の空
家街化、治安悪化、スラム化を防いでくれます。
352: 匿名 
[2012-05-10 01:59:10]
ビューノはまだ一般の宅地所有者がいませんから(ハウスメーカーなど業者への転売分は

決定しているでしょうけど)、本当の購入検討者が宅地の見学会などで、南部とのまちなみの違いや

なぜ南部のように石を使っていないのか、コンクリート面の経年劣化による景観悪化から

まちなみを守る仕組みは導入されるのか?といった内容で問い合わせる方が多ければ、建築協定に

擁壁の仕上げを義務付ける内容が導入される可能性はかなり高いですよ。

購入検討者の皆さんは、自分のまちの景観を維持する仕組みの有無を、阪急不動産に求める価値が

あります。それがなければローン払い終える頃には誰も住みたがらない醜いまちになりますから、

資産価値も暴落して大損する事になるでしょうね。
353: 匿名 
[2012-05-10 06:18:01]
ここでコンクリ擁護してる書き込みって山手台で分譲してるハウスメーカーの営業が
やっとるらしいで。
いままでえんえん景観とまちなみと緑の多さに特別にこだわった平均以上に美しい
まちづくりをする言うて販売してきたのに、突然手のひらを返して平均以上どころか
平均以下(一般的なニュータウン以下)のまちなみをもたらすコンクリ打ちっぱなしで、
土地は小さくて、緑も少ない(庭も狭い)分譲に変更する。
しかも特別に景観への配慮が求められる山の上で。そりゃあかんわな。
354: 匿名 
[2012-05-10 07:03:44]
>342さん

>こんなところで暴れてないで

>阪急にでも直談判でもしたら?

>詐欺だというなら訴えれば?



たしかに(^^)
356: 匿名 
[2012-05-10 09:18:50]
既存の山手台住民が今まで言ってた事と真逆のゆとりある環境や景観を無視した分譲やコンクリむきだし批判するのも当たり前だけど、これって単なる旧住民と阪急だけの問題じゃないよね。

もともと宝塚市民の景観資源、環境資源で保全対象だった長尾山系を山の上の方まで削る山手台開発計画は、やまなみに溶け込む緑豊か(北部は平均550㎡~の計画だった)でいつまでも色褪せない美しいまちをつくる為の特別に良好な開発という事で、本来開発できない調整区域から市街化区域に編入する手続きを市民の代表である市議会で承認されたのだから、北部で景観もまちなみもへったくれもないコンクリむきだし手抜き分譲(普通のニュータウンにすら劣る)をするようなら、完全に嘘を吐いて宝塚市民を騙した事(裏切り)になる。
357: 匿名 
[2012-05-10 09:25:02]
ちょっと修正

既存の山手台住民が、阪急が今まで謳ってきた事と真逆の「ゆとりある環境や景観を無視した手抜き分譲やコンクリむきだし」を批判するのは当たり前だけど、これって単なる旧住民と阪急だけの問題じゃないよね。

358: 匿名 
[2012-05-10 09:32:39]
けっきょくは価格しだいですよね・・・

何事も最初が肝心ですよ

インパクトがなければね~
359: 匿名 
[2012-05-10 09:39:10]
2丁目は20年近く経過しているのに、訪れた誰もが美しいと感じるまちなみですよね。

もし2丁目に石が使われず全ての擁壁が打ちっぱなしだったら絶対そうはなってないです。

http://www.e-kodate.com/bbs/thread/230063/res/214

の上部と同じ状態の擁壁だらけになり、美しい街どころか醜いおぞましい街になっていたでしょう。

擁壁だけで美しいまちなみになるわけではありませんが、街の高い擁壁が打ちっぱなしだと

年数を経た時に全てを台無しにするのです。
360: 匿名 
[2012-05-10 09:44:25]
打ちっぱなしで分譲するなら。。
絶対に擁壁仕上げの義務付けが必須事項ですよね~
それがないと、景観なんてどうでもいいという価値観の人間ばかり入ってきて
街の荒廃と治安悪化と景観悪化は確実ですから~
361: 匿名 
[2012-05-10 09:50:27]


日曜日ビューノ見学会楽しみです♪

価格帯いくらくらいになるのかな♪♪


362: 住まいに詳しい人 
[2012-05-10 10:15:19]
この話題あきたなぁ。
具体的な行動に移せない
チキンがうざい。
364: 匿名 
[2012-05-10 14:50:04]
①旗をたててバリバリ反対運動をする
②書面やで訴える
③匿名で言える場に訴える
④何もしない

①は大した効果もないでしょうから、忙しく賢い人はしないでしょう。②③に関しては、過去スレにもあるようにされています。④が一番情けないでしょう?
365: 匿名 
[2012-05-10 14:51:08]
訂正
②書面やで訴える→②書面や電話で訴える
366: 匿名 
[2012-05-10 15:02:13]
これから分譲される山手台東の北部(3丁目北部~5丁目)を国土基本図で調べたらなんと海抜200~250m

確かにこの海抜で山なみに馴染まず景観配慮無しのコンクリート打ちっぱなしで分譲された住宅街は阪神間で他に一例も存在しませんね

もし本当にそうなればかなり恥ずかしい(民度が低い)開発になる事は間違いないですね 宝塚市も嘲笑されますね
367: 匿名 
[2012-05-10 15:26:24]
同じくコンクリ打ちっぱなしの山手台西4丁目(380区画)は好評のうちに完売しました。

何の問題も無いニュータウンですね。
368: 匿名さん 
[2012-05-10 15:38:56]
>>364

③も十分情けないと思うが。
369: 匿名 
[2012-05-10 15:41:29]
阪急は平気で自分が掲げてきた理念を破るし、沿線や自ら不動産を販売したお客さん(住民)を
大事にする企業ではないというのは事実だね。
因みに直接阪急の営業等に当初の理念や計画に反しない美しいまちづくりをと言った住民さんは
もちろんいるよ。
ジオグランデだって南部の戸建住民さんが当初の約束守れと言わなかったら、もっと階数が高い上に
安っぽい建物で圧迫感丸出しのローコストマンションになるところだった。
直接言って、議員にも働きかけて、一定まちの景観や圧迫感に配慮されたマンションになった。
370: 匿名さん 
[2012-05-10 15:49:21]
>>364

②も、相手に無視されれば、それで終わり。
多くの人に直接訴えられる①が一番ましじゃないの?
賢い人はやらないなんて逃げ口上張らずにさっさと行動するべき。
372: 匿名 
[2012-05-10 15:53:29]
じゃあジオグランデの時のように住民説明会開催を求めて「約束守れ」と迫ったらどうですか?

それとも延々ココで言うだけですか?
373: 匿名 
[2012-05-10 16:00:37]
> 既に打ちっぱなしの街区を分譲してしまったから(西4丁目)、今後も全て打ち
> っぱなしになるのは当然とか止むを得ないってむちゃくちゃな理屈ですねw
>
> 今まで日本中がお手本とする美しいまちづくりをすると公約に掲げてきたのに、
> それに反する安易な開発をして問題を起こしてしまったからこそ、反省して今後
> はこれ以上打ちっぱなしを増やさないように努力して、山手台開発の理念に沿っ
> た美しいまちづくりに立ち返ろう思うのが普通でしょ?
>
> ある地域で乱開発が問題になった時、もう乱開発が進んでいて手遅れだから、こ
> れからもどんどん乱開発しようとなるんですかw 逆でしょ。

本当にその通りですよね。同感です。

しかし一部の脳味噌に不自由がある方(しつこくコンクリ擁護して、安ければ
まちなみや景観なんてどうでもいいという自演を繰り返している方)には理解できないようです。

既に醜い街区が分譲済みだから、今後も景観無視した手抜き分譲でかまわないって(笑)
どうみても一般検討者の意見じゃないですよね。
374: 匿名 
[2012-05-10 16:02:31]
当初謳っていた仕様とは異なる手抜きが発覚したけど、もう手抜きで一部分譲されたから、これからも最後まで手抜きで分譲しようといってるようなもんですよね。
375: 匿名さん 
[2012-05-10 16:10:33]
>>373

話をすり替えてはダメ。
今批判されているのは、匿名掲示板でウジウジ言うだけで(半ば荒らし)、実行動をしようとしない住民?の姿勢。コンクリ擁壁擁護してる人はほとんどいない。
378: 匿名 
[2012-05-10 18:35:46]
このスレにも書いてて行政や業者に要望や意見を出した人も勿論いる。
いないとかなにかってに決め付けてるの。
このスレに書かれたら都合悪いから、必死に止めさせようとしてるんでしょ。
直接言って、このスレにも書いたら良いじゃん。
むきだしコンクリ擁壁放置では美しいまちには絶対にならない、まちなみが悪化して
大損するって、知識の無い検討者や初心者にはとても有益な情報だからね。
分かりやすい画像もあるし。

本当はいつまでも美しいまちに住みたい方が、汚れる前の新品コンクリに騙されて、
確実に景観が醜くなる事を買ってしまう事を回避するきっかけにもなる。
379: 匿名 
[2012-05-10 18:37:18]
○確実に景観が醜くなるコンクリ分譲地を買ってしまう事を回避するきっかけにもなる。
380: 匿名 
[2012-05-10 18:57:08]
>>359さん
山手台南部がもし打ちっぱなしだったらと考えると確かに恐ろしいです。2丁目あたりも土地価値は中古で坪25~30万(中山台の八掛け)になっていたでしょう。当時、中山台NTの地価の1割増しで分譲された山手台は、20年近く経過して中山台NTの3割増しの評価です。やはりまちの美しさや景観がいつまでも永続するまちづくりが、何よりも相対的価値を維持する(高める)為には重要だという事でしょう。
by 管理担当
こちらは閉鎖されました。

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