こちらは早くもパート７です。
荒らし、煽り投稿はスルーでお願いします。
Part1 http://www.e-kodate.com/bbs/thread/27539/
Part2 http://www.e-kodate.com/bbs/thread/92121/
Part3 http://www.e-kodate.com/bbs/thread/149586/
Part4 http://www.e-kodate.com/bbs/thread/173248/
Part5 http://www.e-kodate.com/bbs/thread/189533/
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[スレ作成日時]2012-04-29 14:36:16
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| No.101 |
by 匿名 2012-05-02 20:35:54
削除依頼
たしかに新街区の擁壁や北部の景観以外にこれといって山手台住民や検討者の関心が高い話題は無いですね
過去スレで殆どの情報は出尽くしたし 関心が高いネタが他にあると主張されるなら、そういう方が自ら書いたらどうでしょう |
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|---|---|---|
| No.102 |
by 匿名 2012-05-02 20:48:51
それぞれの宅地の擁壁に石を貼るだけだったら大したコストにならないかも知れないが、公園など公共用地にも貼らなくてはならないから、そのコストを各宅地に転嫁したら購入者の負担はけっこう重くなるんじゃないかな？
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| No.103 |
by 匿名 2012-05-02 20:53:12
以前からの山手台住民が今最も注視しているのは、阪急不動産が一貫して顧客（住民）に謳い続けてきた
『すべては、日本中がお手本とする美しい街づくりのために』 をきちんと最後まで守って山手台開発をするのかその一点です。 企業として約束をちゃんと守るか、それを見ているのです。 |
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| No.104 |
by 匿名 2012-05-02 21:12:47
パブリックスペース分を含めたら石張りは１軒あたり数百万円のアップになるよ。
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| No.105 |
by 匿名 2012-05-02 22:51:19
103さんその通りです。
阪急山手台は、大阪平野に面したとても目立つ宝塚の山を上まで破壊するかわりに景観に配慮した まちづくりを実践して自然環境と調和した緑豊かな理想の永住環境を目指す事を最大のコンセプトに 掲げて分譲してきましたから、それをいきなり無かった事にして真逆のローコスト安売り分譲路線に 変更するとなればとんでもないです。 今阪急に問われているのは、市民に対しても住民に対しても約束を守ってきちんと最後まで責任を 持って開発するという事ではないでしょうか。 阪急が醜い開発をすれば、他の業者や市内の開発にも影響を与えます。 |
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| No.106 |
by 匿名さん 2012-05-02 23:32:12
>>102
山手台小学校や山手台中学校は擁壁に間地石を使っていますよね。 幹線道路沿いなど目立つ場所のみ石貼りにして、他の公共部分はああいう風にすれば 石でもたいしてコストアップしないですよ。 宅地の擁壁は、各世帯の外構時に擁壁の仕上げを義務付ければ宅地価格には影響与えません。 街の価値を守る効果は絶大です。 安くあげたい方は、塗装仕上げなどにすれば費用を抑えられます。 塗装仕上げがメインになっても各宅地の擁壁が仕上げ有りなら、街全域が汚れた打ちっぱなしコンクリートの景観になるより遥かにマシですよ。 |
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| No.107 |
by 匿名 2012-05-03 00:14:01
塗りだととんでもない色に塗る人が出てくる。
やはり石などの自然に馴染む素材をメインにしたほうがいい。 ３丁目みたいな薄い張り石でも貼らないよりは全然良い。 |
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| No.108 |
by 匿名 2012-05-03 01:08:08
「すべては、日本中がお手本とする美しい街づくりのために。」 この言葉は重いですね・・・ 山手台開発で20年近く掲げてきたこの看板を撤回して正反対の開発をするなら、阪急にとって山手台開発とはなんだったのか、きちんと説明する責任があります 僅か十数年でどうしようもなくまちなみを醜くするコンクリートむきだしで、今もその言葉に矛盾しない美しいまちづくりを実践しているという主張は無理がありますし |
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| No.109 |
by 周辺住民さん 2012-05-03 01:33:26
景観無視の安売り路線に走られた上、当初予定より分譲戸数大幅増加で
メイン道路が渋滞して使い物にならなくなったら、南部住民にとっては 裏切り以外の何物でもないでしょうね。 |
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| No.110 |
by 匿名 2012-05-03 02:40:09
104
美しい街にする為に平均200万/戸かかっても、打ちっぱなしが原因で将来誰も住みたいとは思わない使い捨ての街になって1000万近く土地の値下がりで損するより遥かにいいんじゃない。 |
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| No.111 |
by 匿名 2012-05-03 07:47:06
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| No.112 |
by 匿名 2012-05-03 08:16:33
山手台北部の住宅街は、通期通学時間帯の幹線道路の負荷を軽減する為に
・山の上の緑豊かな別荘地 ・敷地が広めで自然に囲まれたシニア向けセカンドライフ住宅地 ・有料老人ホーム（専用マイクロバス送迎付き） ・高齢者向け低層分譲マンション をメインにすれば良いのではないでしょうか。これならオールドニュータウンや家余り時代にも悪い影響も与えませんし、幹線道路への負荷を抑えられますから、中山台住民にとっても山手台住民にとっても宝塚市民にとっても一切のマイナスはありません。 |
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| No.113 |
by 匿名 2012-05-03 13:09:54
阪急は分譲が終わったら速攻でトンズラして、山手台開発は黒歴史として闇に葬り去るつもりなのかな。
ずっと謳ってきた理念を途中で破棄しても、開発自体を後からなかったことにすれば誤魔化せる思っているのかな。 |
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| No.114 |
by 匿名 2012-05-03 17:49:42
阪急オアシスの敷地は間知擁壁ですね。
一応人目につきやすいという場所という事で景観に配慮したのかな。 >>112 『使い捨て』コンクリうちっぱなし分譲地で1500区画埋め尽くすよりは 遥かに良いですね。 子育て世代向けは3～4割にして、残り6～7割はそういう時代に 求められる街にしたほうが本気でマシです。 |
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| No.115 |
by 匿名 2012-05-03 22:04:39
１１１
前スレでは自然石仕上げは数十万って言ってた人いてたけど・・・ そらそうですよね、やっぱ平均２００万くらいはかかるでしょうね 西２丁目分譲当時の宅地７０００万のうちの自然石２００万と 西４丁目分譲以降の宅地２０００万のうちの自然石２００万と ではまったく意味合いが違ってきますよね。 |
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| No.116 |
by 匿名 2012-05-03 22:14:28
まぁ山手台北部を今まで謳ってきた美しいまちづくりとはかけ離れた無秩序な環境破壊丸出しのコンクリうちっぱなし住宅街にしたら、阪急は露骨に住民や宝塚市に対して公約を反故にしたという事になりますから、とてつもない社会的責任、道義的責任が発生しますね。宝塚市でも西宮市でも芦屋市でも川西市でも池田市でも箕面市でも茨木市でも高槻市でも、山の標高150mを超えるエリアで、山林を削って1500区画を超えるコンクリうちっぱなし擁壁のローコストで画一的な50～60坪使い捨て住宅街を開発をした業者なんてかつて存在しませんしね。
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| No.117 |
by 匿名 2012-05-03 22:25:42
なんか勘違いしてる人がいますね。
道路整備費用や、小中学校の建築費用や、バス道路沿いの石組みや、東1丁目の階段の擁壁の石や、御影石をふんだんに使った北公園や南公園や中央公園などは、南部住民が購入した宅地の価格にのみ転嫁されているわけではありません。 山手台に既にある自然石を多様した大型公園の工事費用や、山手台南部のバス通り沿いの自然石の擁壁の仕上げ代や西2丁目の美しいコミュニティーロード（石畳）の造成費用などは、これから住まう北部住民も負担していますし、宅地の価格に含まれ転嫁されています。 つまり北部の宅地がコンクリむきだしになったら、大型公園の美しい石積みやバス通りの擁壁や山手台南部の美しいまちなみをつくるために公共部分にかかった費用分はきっちり負担しているのに、自分の家の擁壁はそれらと比べて何の景観配慮もされていない将来100%醜くなるコンクリむきだしの仕様になるって意味ですよ。 景観に配慮された山本駅北側ロータリー（山手台開発時に整備）や山手台南部の美しいまちなみへの公共部分投資費用は、西4丁目など北部のコンクリむきだし宅地代金にも含まれているのです。 |
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| No.118 |
by 匿名 2012-05-03 22:46:07
その通りです。
山手台開発にあたって美しいまちづくりを目指して整備された社会基盤部分は 南部だけではなく、これから販売されるエリアも含め全体で費用負担しています。 それなのに、自宅やまわりは将来誰も住みたいとは思われなくなる打ちっぱなし・・・ |
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| No.119 |
by 匿名 2012-05-03 22:46:15
しかし今後の擁壁にかかるコストは当然ながら今後の分譲価格に転嫁するしかないですよね？
いいとか悪いとかではなくて擁壁の仕上げ方も含めて造成コストの上昇分は 今後(北部)の分譲価格に転嫁し回収することに違いないのでは？ |
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| No.120 |
by 匿名 2012-05-03 23:05:54
それが、石貼ると平均２００万upってこと。
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| No.121 |
by e戸建てファンさん 2012-05-03 23:45:57
実際買う人間に石の擁壁にするか、上物に200万円分のオプションを付けるかを
選んでもらったらどちらを選ぶだろうね？ |
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| No.122 |
by 匿名 2012-05-04 00:50:20
>>115
そんなにかかりませんよ。 2丁目のような分厚い石組みをRC擁壁の外側に施すなら高くなりますが、東3丁目のように タイルより少し厚い程度の御影石を貼る仕上げなら費用はタイル貼りと同じぐらいで、 個人が発注しても道路に面した擁壁面㎡あたり15000～20000円ぐらいで出来ます。 つまり擁壁の高さがあるエリアでも一戸あたりで割ると平均で数十万です。 もちろんデベロッパーが一括で発注すれば、効率が上がりますからコストは下がります。 |
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| No.123 |
by 匿名 2012-05-04 02:30:47
まぁ阪急は、緑豊かなゆとりある環境とまちなみの美しさを何よりも重んじて
単なる使い捨てのニュータウンとは正反対の世代を超えて愛され価値が永続する 理想の永住環境を供給する為に長尾山系の上まで削るという事で、本来保全すべき 対象だった山林の市街化調整区域を行政と交渉して無理矢理市街化区域に編入させて 開発したんですから、最低でも東3丁目みたいに薄い石は貼るか仕上げを義務付ける分譲に するべきでしょうね。もちろん土地の平均面積は最低でも1～3丁目と同程度にして。 |
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| No.124 |
by 匿名 2012-05-04 06:55:34
町の景観の為の、たかが200万の擁壁代を渋るようなら、山手台をかわなければいいのです。
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| No.125 |
by 匿名 2012-05-04 07:19:43
西２丁目分譲当時、宅地７０００万の購入層と西４丁目分譲以降、宅地２０００万の購入層とでは２００万の負担感が全く違ってきますからね。意識の違いもあるでしょうし。
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| No.126 |
by 匿名 2012-05-04 12:51:11
いつまでも色褪せない世代を超えて愛される愛される美しいまちをつくる為に
（まとまった土地が必要で）どうしても宝塚の山を上まで削る必要があると いって開発をしていた阪急が、あるときからそんなの知らん記憶に無いと言わんばかりに 打ちっぱなし擁壁や、小さい区割りにする事は全く道理が通らないという事ですね。 |
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| No.127 |
by 匿名さん 2012-05-04 14:53:11
山手台東の北部を、
「３０～５０年後に人々に評価され、年月を経ても美しさと魅力が失われない街づくり」 とは正反対の 「新品（新規分譲地）であるという事以外に何の特徴も無く、人口減少時代に中古になったら色褪せて終了の、一世代限りで終わりの画一的なコンクリうちっぱなし５０～６０坪１５００区画のファミリー向け分譲地」 にして子育て世代が１５００世帯（人口にして５０００人）も増えたら、山手台バス道（山手台幹線）もバス便も通勤時間帯や週末の混雑時間帯に使い物にならなくなるのは間違いないですね。 今ですらしょっちゅう渋滞してるあの２車線一本で、無理がありますって。 山手台住人の購入代金で整備された山手台幹線（行政が整備した道路ではなく、山手台開発に伴い開発業者負担で整備させた幹線道路）をバイパス代わりに利用している中山台住民ももちろん使えなくなって、中山台の幹線道路もキャパオーバーで慢性渋滞に逆戻り。 ニュータウン整形地や家が余っている時代に山を盛大に削って自然破壊して・・・ |
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| No.128 |
by 匿名 2012-05-04 18:15:38
西４丁目が売出し中、東3丁目の上はいつ開くのかと問い合わせたら「東3丁目の上は場所も良いから4丁目よりは高くなると思いますよ」と、とある営業マンが言っていた。
このままじゃ、むしろ安いのでは？3丁目のように石が貼られるわけでもないし。 |
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| No.129 |
by 匿名さん 2012-05-04 18:19:42
幹線道路や主要な通り沿いの目立つ擁壁や公共部分のみ石貼りにして、
各宅地の擁壁は施主に仕上げを求める方式の場合、一区画（宅地）あたり 数十万（100万以下）のアップで分譲できます。 各宅地の擁壁は、60万で石やタイルを貼ってもいいし、100万で立派な 石積みを設けてもいいし、30万で塗装仕上げにしてもいいし、施主に まかせればいいんです。打ちっぱなしで放置だけは規制して。 |
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| No.130 |
by 匿名 2012-05-04 19:01:25
山手台最北部（長尾山トンネル直前）に現存している、十数年前につくられた擁壁。
上段に化粧石を積んで http://farm9.static.flickr.com/8005/7130935997_4d9479cc55_o.jpg こういう風にするはずだった所、幸福銀行が破綻して事業がストップし、上段はコンクリむきだしのまま放置されたと思われる。 この擁壁の上段（コンクリむきだし）と下段（石積み化粧）を見比べると、いかにコンクリ打ちっぱなしがありえないか良く分かる。 
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| No.131 |
by 匿名 2012-05-04 19:12:31
別角度から（同じく長尾山トンネル直前の山手台最北部擁壁）。山手台南部の石積みがどれぐらいの厚さなのか良く分かります。
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| No.132 |
by 匿名 2012-05-04 19:50:11
幸福銀行さん、生き返って下さい(涙)
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| No.133 |
by 匿名 2012-05-04 19:59:24
＞１２９
その方式でも宅地価格には公共部分の石貼りに要したコストが各区画に上乗せして転嫁されているでしょう。 |
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| No.134 |
by サラリーマンさん 2012-05-04 22:27:35
ンクリ打ちっぱなしも、味があっていいと思うのだが・・・
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| No.135 |
by 匿名 2012-05-04 23:46:50
133
129は公共部分＆半公共部分（街区内の主要な道路沿いや公園、階段まわりなど）の擁壁のみ石貼りだったら戸あたり数十万の上昇ですむって話でしょ？ それプラス自宅の擁壁の仕上げコストは仕様によってさまざまだけど、コンクリ打ちっぱなしにはならず街区全体としてはまちなみや景観が守られる。 |
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| No.136 |
by 周辺住民さん 2012-05-05 00:05:11
>>124
その通りですね。 植樹や庭の手入れや固定資産税の僅かな上昇を嫌って小さい土地を希望したり 住宅取得価格全体の僅か数パーセントも景観を守る為（街全体の価値を守る為）の 費用に支払えないなら、山を削った所に住むべきではないです。 |
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| No.137 |
by 匿名 2012-05-05 01:35:00
＞１３４
http://farm8.static.flickr.com/7040/7130929141_5e14b5629e_o.jpg ただ汚く醜くなっているだけで、味わいも糞も無いです。 定期的に完璧な手入れと保護がなされる建築物の化粧打ちっぱなし仕上げと、単なる仕上げコストをけちる為のコンクリむきだし放置（このスレで言う所の打ちっぱなし擁壁）は別物です。 |
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| No.138 |
by 匿名 2012-05-05 12:26:46
ビューノの発売予告と、映画「阪急電車」のテレビ放映は関係がありそうですね♪
映画での電車内の車内広告は全て「山手台」でしたから！ 阪急さんは上手だな〜 |
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| No.139 |
by 匿名 2012-05-05 13:14:56
擁壁に石さえ貼れば将来に渡って美しい街並みが担保されるわけじゃありませんが
擁壁の仕上げが街並みを守り住宅街の価値と落とさない為に絶対に必要である事は 皆さんも仰るように、間違いないですね。打ちっぱなしはありえません。 |
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| No.140 |
by 匿名 2012-05-05 14:45:15
擁壁に石貼っても、貼らなくても、遠くから見たら同じだし、どちらも環境破壊には変わりない。
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| No.141 |
by 匿名 2012-05-05 14:56:47
擁壁の仕上げの義務化と、緑化協定と、建築協定があるだけでも安心感が全然違いますよね。
山の上を開発する場合、遠景には緑の多さ（＝庭の広さ＝敷地面積の大きさ）で配慮、 近景には植栽や石などの自然と馴染む素材で配慮というのか、景観配慮の基本ですね。 いずれにせよ確実に醜くなり、街が使い捨てとなる打ちっぱなしコンクリはありえないですね。 |
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| No.142 |
by 匿名 2012-05-05 15:04:04
自己満足だね、環境破壊には違いない。
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| No.143 |
by 匿名 2012-05-05 15:17:21
愚かな人間や悪徳業者って、自己正当化する為にすぐなんでも環境破壊とか言い出して全て同列に扱おうとするよね。
平均300坪以上（当初の区割り）で素の自然と最大限に調和するように緑地回復と自然地形と景観に配慮されて開発されたような街（たとえば雲雀丘）と、山の上をコンクリ打ちっぱなし50～60坪をどちらも同じ自然破壊、環境破壊だから同じという馬鹿はいません。 そもそも、家が余る時代、人口が減少する時代に「他にも人口急増期に山を削って開発されたニュータウンや山手の住宅街はあるのだから、山の頂上付近をコンクリ漬けにしても別にかまわない、どっちも同じ環境破壊なんだから」などという暴論にはならない。 |
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| No.144 |
by 匿名 2012-05-05 15:18:14
>>140
ぜんぜん違います。 南部と北部を見比べれば一目瞭然です。 南部は訪れた人がそこに住みたいと感じる美しいまちなみがそこにあります。 これから20年経過して市の人口が大幅に減っている時代になっても、魅力は色あせず 新しい世代が入ってきます。現在、中古市場でも他のニュータウンより同一時期に 建てられた物件が高く評価されます。 美しく緑が多い理想的な永住環境であれば、街が寂れる事はなく世代を超えて 末永く愛される街になります。50年後、100年後も価値が保たれます。 リサイクルされ続けます。 一方で老朽化して汚れた不気味な打ちっぱなしコンクリートの高い擁壁が立ち並ぶ街は、 家が余る時代に誰も住みたいとは思いませんので、結局一世代限りの使い捨ての街で 終わります。まさに使い捨ての環境破壊です。 |
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| No.146 |
by 匿名 2012-05-05 16:30:05
えっ、山の上の環境破壊を問題にしてるんでしょ？
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| No.147 |
by 匿名 2012-05-05 18:34:29
もう家やニュータウン整形地が都市圏全体で余っているのだから、古参住民がいない所に住みたくないというエゴだけの為に新たに山を削るべきではないという意見は絶対的に正しい。
しかし、だからといって、全ての開発は環境破壊なのだから、どんな開発も同じだという意見はあまりにも愚かかつ浅はかで話にならない。 既に山に手を入れて削ってしまった場所は、せめてサスティナブルで価値が永続する世代を超えて人々が住む街にしなければいけないというのは当たり前の意見。 もう家が余っているのだから山に戻すべきという意見は、正論であっても現実的には不可能だからね。市街化区域に編入されて固定資産税が発生している以上、山に戻す事は非現実的な意見。 |
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| No.148 |
by 匿名 2012-05-05 18:38:10
更に言うと山手台は、住宅不足や良好な整形地不足を解消する為に開発された従来のニュータウンとは異なり、いつまでも価値や魅力が色褪せない理想の栄住環境を供給する為にどうしても山を切り開く必要がありますという名目で開発許可を得た所。
途中で理念を破棄して、使い捨てコンクリ打ちっぱなしコストダウン開発に走る事は許されない。 |
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| No.149 |
by 匿名 2012-05-05 18:59:48
コンクリだろうが石貼ろうが自然破壊には違いないな
麓から見たらどちらも大して変わらんよ 第三者から見たら住民さんの自己満足の世界でしかない。 |
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| No.150 |
by 住まいに詳しい人 2012-05-05 19:39:57
>>130
この上段部分が（打ちっぱなしになった場合の）山手台北部全域の未来ですね。 これから家が盛大に余る時代に、山を削って景観配慮が普通のニュータウン以下の コンクリ打ちっぱなしの密集街区にする事が、日本中がお手本とする美しいまちづくりで 世代を超えて愛されるいつまでも魅力が色あせない街づくりであるとか、ブラックジョークです。 どうせ自然破壊して山を削っている場所なんだから、コンクリ打ちっぱなしでも ちゃんと景観に配慮して世代を超えて受け継がれる街でも同じだという意見は、 完全に悪徳業者の論理で、一般の市民や住民からは出てきようがない意見です。 |
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| No.152 |
by 匿名 2012-05-05 19:50:14
当時、高値で購入した先住民さん達の自己満足を満たすためだけに、これから北部を購入する若い夫婦がスマートさに欠けるバブリー擁壁の負担を強いられるのは到底納得できないな。
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| No.153 |
by 匿名 2012-05-05 20:59:35
「宝塚市 山手台」で検索したらここが公式サイトより上のトップにヒットしますねｗ
そりゃ営業も必死になるわけだｗ 絶対に見せたくない当たり前の正論が書かれているからねｗ 山手台販売センターのパソコンでこのスレが開かれている所をたまたま見た人がいるらしいｗ 阪急さん、山手台開発コンセプトの日本中がお手本とする美しいまちづくりはどこにいったんですか？ 阪神間史上初の山の上の１０００区画以上打ちっぱなしコンクリ分譲地が日本中がお手本とする美しいまちづくりですか？ |
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| No.154 |
by 匿名 2012-05-05 21:03:10
>>152
0点。 山手台は、自然と調和したゆとりある景観に配慮された街をつくるという事で、 本来開発できない市街化調整区域の山を市街化区域に編入して開発許可された 経緯があります。 石を使う擁壁は大正時代から用いられてきた阪神間の文化かつマナーです。 100年以上の歴史です。 自然石に対してバブリーなどという形容詞を持ち出すのは、 みにくい・醜い・汚い・おぞましい、確実にきたな～くなる一円の価値も 無い打ちっぱなし分譲地を肯定する悪徳業者だけです。 |
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| No.155 |
by 匿名 2012-05-05 21:15:14
確かに道路に面したコンクリむきだし擁壁は、新品じゃなくなったら
誰も住みたいとは思わない使い捨ての醜い街にするだけで単なる乱開発ですから ありえないです。 コンクリむきだしで引き渡すなら、最低でも擁壁の仕上げを各世帯に義務付ける内容を 建築協定に盛り込む必要があります。 もちろんその場合においても、公共部分や目立つ場所はデベが統一感のある 擁壁仕上げを施した上で宅地を分譲する責任があります。山の上ですからね。 |
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| No.156 |
by 匿名 2012-05-05 21:37:08
元々北部は打ちっぱなしで安く(安っぽく)売り出すつもりだったのでしょうか？
それとも、元は「美しい町並み」にするつもりが、途中で、「安っぽい町並み」に変更したのでしょうか？ 後者なら、阪○不動産は、最悪な詐欺集団ですね。 |
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| No.157 |
by 匿名 2012-05-05 21:41:08
趣味の悪い石張って価格が高くなるなら購入を考えているものとして迷惑以外何モノでもないです。
言っときますけど業者じゃないですよォー。 |
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| No.158 |
by 匿名 2012-05-05 22:09:14
石は自然や山と調和しますが、コンクリは汚くなるだけですからね。
訪れた人々や通りかかった人々に嫌悪感、不快感を与えるだけです。 ありえませんね。 |
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| No.159 |
by 匿名 2012-05-05 22:19:48
>>157
残念ながら趣味が悪く価値観が異常なのは貴方です。 正常な日本人で、自然石を用いた擁壁 https://www.ssl-sys.net/users/nagaistone.com/c_sekou/img2/item7b1.jpg よりも醜く汚れたコンクリむきだし擁壁 http://farm8.static.flickr.com/7040/7130929141_5e14b5629e_o.jpg のほうが好みだと感じる人は存在しません。 |
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| No.160 |
by 匿名 2012-05-05 22:39:49
世代を越えて愛され続ける美しい街にする為には、擁壁に自然石を用いた外構が
必要不可欠であるとして、山手台のコンセプトで石を使った景観重視のまちづくりを 謳ってきたのは他ならぬ阪急ですからネ これは山手台に限らず、過去（大正～昭和）に開発された旧阪急分譲地の全てに当てはまりますョ |
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| No.161 |
by 匿名 2012-05-05 22:57:51
土日祝日の混雑時間帯の中山台バス道は、山手台と比べても渋滞の発生頻度が高いですね。本日の夕方も中筋の踏み切り付近でかなり渋滞していました。山手台経由で麓にアクセスする中山台住民が結構多い状況ですら渋滞が避けられないのですから、これから山手台北部に子育て世代が1400世帯も増えて山手台バス道も渋滞が悪化すれば、本当に山手台、中山台ともに悲惨な事になるでしょうね。ともに不動産価値は暴落するでしょうね。
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| No.162 |
by 匿名 2012-05-05 23:26:26
どう見ても山手台南部の石垣風擁壁は最近のシンプルモダンな外観の住宅には合わないです。
宅地購入コストが上がって、わざわざ建物の選択肢を狭めることにもなりかねません。 |
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| No.163 |
by 匿名 2012-05-06 00:08:56
２０年近くも経てば世の中は変わる、地価も変わる、人の心も変わる、シャ〜ナイ。。。
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| No.164 |
by 匿名さん 2012-05-06 00:49:20
中古を見てるともう既に暴落してると思います。ぜんぜん売れてません。
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| No.165 |
by 匿名 2012-05-06 00:51:10
週末は買物や 外出するのが億劫になるまちになるのですね。
平日の通勤時間帯も毎日渋滞。 ちなみに醜いコンクリを毎日お粗末な自演で肯定しているのは自称検討中奥様だけです。 阪急は、日本中がお手本とする美しいまちづくりをする為に山を削るといっていたのですから、最後まで責任を松任する責務があります。 醜い汚れた真っ黒なコンクリ打ちっぱなしが似合う住宅など過去にも現在にも存在しません、業者の脳内以外には。 |
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| No.166 |
by 匿名 2012-05-06 01:09:51
>>164
暴落していませんよ。 築15～20年の物件で見ると、山手台南部の中古は、宝塚でも上の2割に入る相場（土地評価）で売れています。 中山台や逆瀬台よりずっと高い。中古相場は、雲雀丘の山手の徒歩10～15分圏と同等の水準です。 |
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| No.167 |
by 匿名 2012-05-06 01:20:39
山手台開発当初（1993～1994年）と比べたら、関西のほぼ全ての場所が
半額に近い価格に下がっていますからね。 しかし山手台南部は、半額にはなっていない。土地評価で当時の6割ぐらい。 だからむしろ相対的な価値は上がっている。 電柱地中化や植栽や擁壁などが評価されているのでしょうね。 一方でコンクリ打ちっぱなしは20年後には坪15万程度になる可能性が高いでしょう。 汚く醜いだけのコンクリ打ちっぱなしの街に中古で住みたい人など存在しませんから。 |
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| No.168 |
by 匿名さん 2012-05-06 01:34:15
外構屋さんの回し者の様な書き込みが多いですが、旧来の垣根であれば石垣の方があうでしょうが、
最近の流行のスッキリしたオープン外構の場合、コンクリ打ちっ放しの方が良いと言う人も多いと思いますよ。 確かに時間が経った場合、石垣のほうが汚れが目立ちませんが、あのゴツゴツ感は好みの範疇でしょう。 自分の価値観を押し付けるもの如何なものかと。それで値段が上がるとなると尚更です。 よっぽど、仕事が減って困ってる方々でしょうか？ |
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| No.169 |
by 匿名 2012-05-06 01:55:14
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| No.170 |
by 匿名 2012-05-06 01:57:25
西2丁目のバス通りです。
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| No.171 |
by 匿名 2012-05-06 02:00:23
もう一枚 西2丁目のバス通りです。
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| No.172 |
by 匿名 2012-05-06 02:12:39
ラスト、同じく西2丁目バス通りです。
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| No.173 |
by 匿名 2012-05-06 07:50:15
写真は残酷なほど正直ですね。
いくらなんでも阪急さん手を抜きすぎました。 バス道路沿いなのに、植樹帯も道路側に設けず、戸数稼ぐ為に間口も狭くして建物間に高木の1本も無く建てこんで・・・。 |
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| No.174 |
by 匿名 2012-05-06 08:50:21
>>１６５
週末は買物や 外出するのが億劫になるまちになるのですね。 平日の通勤時間帯も毎日渋滞。 ちなみに醜いコンクリを毎日お粗末な自演で肯定しているのは自称検討中奥様だけです。 阪急は、日本中がお手本とする美しいまちづくりをする為に山を削るといっていたのですから、最後まで責任を松任する責務があります。 醜い汚れた真っ黒なコンクリ打ちっぱなしが似合う住宅など過去にも現在にも存在しません、業者の脳内以外には。 ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 同じような内容のコンクリネタで阪急への嫌がらせとしか思えない投稿を執拗に繰り返している人がいますよね。 西４丁目はコンクリート擁壁で分譲済みですので次期街区以降で再び南部のような擁壁に回帰すること は常識的には有り得ないのは分かっていますからね。 (次期ビューノもコンクリートのまま近日中に見学会実施予定) 出来ないことを分かっていて不毛な要求を延々繰り返すのは「嫌がらせ」でしかありません。 また都合の悪い書き込みに論破されかかったら「自称検討中奥様」「いつもの中山台住民」「業者の脳内」 「業者の論理」などと利害関係者による投稿だと決め付けて逃げを打つのも特徴です。 これら「自称検討中奥様」「いつもの中山台住民」「業者の脳内」「業者の論理」は過去スレでも 十数回にわたり引用されています。 山手台スレが健全な検討の場へ戻ることを願ってやみません。 |
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| No.175 |
by 匿名 2012-05-06 09:23:23
No.712 by 匿名 2012-04-21 10:52:35 マスコミに言うなんて無駄ですよ。 この掲示板に書くだけで（ただし誹謗中傷は駄目だよ 根拠のある批判はOK）じゅうぶんです。 阪急に直接言うより効果あります。 なぜなら、阪急に直接言っても適当にその場だけ対応されて何もなかったことになりますが、 この掲示板は検索サイトで公式サイトなみの上位にヒットして検討者の殆どが見ますからね。 直接言うよりも、効くのです。 ///////////////////////////////////////////////////////////////////////////// ↑このように前スレで自ら認めていますからね。 住民さんではなく検討者こそが自由に情報交換できる山手台スレに早く戻って欲しいです。 |
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| No.176 |
by 匿名 2012-05-06 09:25:08
健全な検討の場‥ですか。
あなたは擁壁がこのままで、将来醜い町になることを何とも思わないのですね？ どうにもならない事なら、理不尽な事も黙って従うのですね？ 悲しいじゃないですか。 せめて、ここでだけでも訴えさせてください。 |
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| No.177 |
by 匿名 2012-05-06 09:30:38
検討中の方々に逆に伺いたいのですが、擁壁について阪急はどんな返事を返していますか？
尋ねたことがある方いらっしゃいますか？ |
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| No.178 |
by 匿名 2012-05-06 09:32:48
このスレには住民や一般市民以外にハウスメーカーや建売業者の営業はいますが、外構屋などいません
自然に存在している石を悪趣味だとのたまい、汚れた醜いコンクリむきだしの壁のほうが好みだのと擁護する意見は、渓流や清流よりもコンクリート三面張りのドブ川のほうが美しくて魅力的だと言ってるようなものです さすがに無理がありますよ いい加減に諦めたら 立場や正体がバレバレの誰かさん http://farm8.static.flickr.com/7105/7141501663_373e6c4290_o.jpg 世代や時代に関係なく、この擁壁の下段（自然石）よりも上段（コンクリむきだし）のほうが美しく好みだと感じる日本人は100人に1人もいません 阪急宝塚山手台は、宝塚の山を削るからには訪れた万人が住んでみたいと感じる美しいまちづくりを謳って開発してきたのですから、途中からコンセプトを無かった事にして、20年後に日本人のほぼ全てが醜いと感じる醜い汚れたコンクリート景観に埋め尽くされるまちを開発する事は、住民や宝塚市民に対して裏切り同然の行為ですね |
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| No.179 |
by 匿名 2012-05-06 09:53:22
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| No.181 |
by 匿名 2012-05-06 10:07:40
>>179
176さんではありませんが、確かに物事には限度がありますよね。 六甲山系や長尾山系の山腹（標高200m前後）でコンクリ打ちっぱなし1000区画以上の住宅地なんて、西宮市でも芦屋市でも神戸市でも宝塚市でも他に一箇所も存在しないでしょう？ つまり、もし今後分譲される山手台東の北部が全てコンクリ打ちっぱなし分譲地になるなら、まさに「物事の限度を超えている」のです。それぐらい異常で前代未聞な事なんです。 |
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| No.182 |
by 匿名さん 2012-05-06 10:11:25
>169
コンクリ容認派は、最近の流行のオープン外構＋シンプルモダンの家には、 西２丁目のような重厚な石積みの擁壁でなくて、コンクリ打ちっぱなしで良いとの主張では？ バス通りの風景を比較しても、意味が無いですよ。 容認派の主張は、自分の家の見せ方が主体の様ですから。 |
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| No.183 |
by 匿名 2012-05-06 10:27:12
東３丁目を見れば一目瞭然ですが、もしあの街区がコンクリ打ちっぱなしなら完全に終わってました。
石貼りにした事で間一髪踏みとどまったのは明白です。 東１丁目と東３丁目と西４丁目は殆ど同一世代の建物ですから、打ちっぱなし擁護ははなから無理があります。 誰が見ても まちなみは 東１丁目＞東３丁目＞＞＞西４丁目 ですから、 コンクリ打ちっぱなしがまちに良い影響を与えるケースなど存在しない事が分かります。 |
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| No.184 |
by 匿名 2012-05-06 10:30:55
＞179さん
限度とおっしゃいますが、まだ売り出していないので、主張は続けるべきではないでしょうか。 打ちっぱなしに関しては、一人ではなく、沢山の方の書き込みがあります。 売り終われば、後は住民間での問題になりますから、阪急へ訴えても仕方ないですがね。 |
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| No.185 |
by 匿名 2012-05-06 10:31:42
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| No.186 |
by 匿名 2012-05-06 10:33:57
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| No.187 |
by 匿名 2012-05-06 10:35:13
１８４さん
来週日曜から見学会が始まります。コンクリートのままですよ。 |
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| No.188 |
by 匿名 2012-05-06 10:41:17
東3と西4で、同じ位の広さならば、さほど金額(値引きなどの結果)は変わりませんでしたよ。
むしろ坂の程度や店までの距離を考えると西4の方が便利です。東3は石張りで雰囲気が西4より優れているのです。 ＞コンクリ容認派は、最近の流行のオープン外構＋シンプルモダンの家には、西２丁目のような重厚な石積みの擁壁でなくて、コンクリ打ちっぱなしで良いとの主張では？ シンプルな家に似合うように〜と言うなら、石ではなく塗りかタイルで仕上げたら済む話ですね。 皆が断固拒否しているのは「打ちっぱなし！」ですから。 |
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| No.189 |
by 匿名 2012-05-06 10:42:23
高さ2～3mの擁壁は、平地の住宅街の塀に相当する構造物（道を歩く人の目線にあるので一番目立つ）である事は誰でも分かりますよね。
コンクリうちっぱなしの擁壁を肯定するってのは、 http://livedoor.blogimg.jp/athomes1997/imgs/0/7/077e33b0.JPG 道路に面した塀をこの状態（コンクリブロックをつんだだけで仕上げ無い）にする事を肯定するって事ですよ。 ありえないですよねｗ タイル貼りは予算的にあきらめた場合でも全ての人は塗装します。 汚れて醜くなったコンクリ擁壁が似合う家や、汚れて醜くなったコンクリ擁壁で価値が下がらない街などありません。 |
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| No.190 |
by 匿名 2012-05-06 10:50:33
なるほど！高圧鉄塔も そびえ立つ東３はあまりにも悪立地なので、やむ無く低コストの石モドキを貼ったということなのでしょうネ
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| No.191 |
by 匿名さん 2012-05-06 13:25:02
箕面や千里ＮＴでも最近分譲された土地や新築された住宅は、結構、コンクリート打ちっ放しが多いですよ。
近く（千里ＮＴ内）で最近建てられた洒落た豪邸も、元々の石垣と垣根を潰して、 巨大なコンクリート打ちっ放しになってますが、モダンな外観と調和して素敵に仕上がってます。 この住人も、別に予算を削って打ちっぱなしにしたのではなく、良いと思ってのことでしょう。 また、千里北公園に面した最近分譲された傾斜地の中規模分譲地（確かコスモイニシア）も、 ３ｍはあると思われる巨大な擁壁も全てコンクリートの打ちっ放しになっています。 また、箕面で最近阪急が分譲した分譲地もコンクリートの打ちっぱなしです。 ここで、指摘されている街並みに付いても、マイナスイメージは無く、良い印象です。 ここまで、コンクリート打ちっ放しを否定する前に、最近の分譲地や新築された家を 確認されたら如何ですか？ |
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| No.192 |
by 匿名 2012-05-06 13:28:56
貧しくてタイル貼りや石貼りが出来ないなら、せめて塗りましょうや。 |
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| No.193 |
by 匿名 2012-05-06 13:40:38
>>156さん
山手台北部はまさに山の上ですから、南部（1～2丁目）以上に景観や山なみに配慮して 土地面積も広くするという計画で開発が認可されました。 ですから北部を安っぽくする予定などは、もともと無かったです。 むしろ北部は南部以上に美しいまちなみと緑の多さに拘って開発されるはずでした。 山の麓と比較して山の中腹以上の方が、より景観や環境に配慮してより緑（庭の面積）を 多くする事が厳しく求められるのは社会的に当然ですよね。 六甲山（931.25m）に例えれば、標高100m程度のエリアと標高400～500mのエリアでは、 開発行為を行う場合に、求められる配慮が全く変わってくるのは言うまでもないです。 六甲山の標高400～500m（5合目）のエリアで、コンクリ打ちっぱなしの50～60坪の 密集住宅街にするなんて絶対に許されないし、ありえないですよね。 それと同様の事を大阪平野に面した長尾山系でやろうとしているのです。 擁壁の仕上げが街区の建築協定で義務付けされなければ今のままでは本当にそうなります。 |
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| No.194 |
by 匿名 2012-05-06 13:49:14
建物が同じ世代の東1丁目と東3丁目と西4丁目ですが、街並みの美しさは
東1丁目＞東3丁目＞＞＞＞＞＞＞＞西4丁目 です。コンクリ打ちっぱなしの西4丁目のほうが東1丁目より魅力的などという意見は 山手台界隈で聞いた事がありませんね。 最近の建物にコンクリ打ちっぱなしが似合うなどという意見は聞いた事がありませんね。 そんなものは存在しません。 コンクリ打ちっぱなしは悪徳業者がコストダウンした結果以上でも以下でもないです。 阪急の営業に聞いても、お客さんが好みの仕上げを施せるようにする為という答えが 返ってきますから、確実に僅か十数年で汚くなりまちなみを破壊する打ちっぱなしで 放置される事は肯定していないという事です。 そりゃそうですよね、今まで20年近くまちの価値を守る為に石が必要だといって 擁壁に石を使ってきた阪急が、汚れて醜くなる打ちっぱなしを肯定できるわけないですから。 >>188さんも仰っていますが、大半の擁壁が打ちっぱなしで放置される事が問題なのであって、 必ずしも石でなくても良いのです。 |
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| No.195 |
by 匿名 2012-05-06 13:59:52
西２丁目は分譲当時 坪１００万でした
西４丁目は３０万くらいでしたよね 同じように出来るわけないでしょ？ 時代が変わりましたからね・・・ アナタも変わらないといけませんよ。 |
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| No.196 |
by 匿名 2012-05-06 14:12:49
No.174
＞西４丁目はコンクリート擁壁で分譲済みですので次期街区以降で再び南部のような擁壁に回帰すること ＞ ＞は常識的には有り得ないのは分かっていますからね。 「有り得ない」というのは業者の論理です。 「有り得ない」のは山の上を切り開いてコンクリむきだし放置の擁壁が千数百区画続く街です。 ＞(次期ビューノもコンクリートのまま近日中に見学会実施予定) ＞ ＞出来ないことを分かっていて不毛な要求を延々繰り返すのは「嫌がらせ」でしかありません。 いいえ、出来ない事ではありません。出来ます。 これから内容が決まる新街区の建築協定で、道路に面した各宅地の擁壁の仕上げを義務 化するだけで街は使い捨てとならず、まちなみの悪化を防ぐ事や価値を守る事が出来ます。 これは今からでもじゅうぶんに出来る事です。 購入検討者の皆さんがこういった掲示板で知識や情報を得て、擁壁の仕上げの義務付け がなければ買わないという事を伝えれば、阪急も検討せざるをえなくなります。だから 有意義な議論なのです。 まだ販売時の建築協定は決まっていませんからね。本当に阪急が一文入れるかどうかで、 使い捨ての街になるか、世代を越えて人々が住まう街になるか決まるのです。 そもそも業者の自演以外で、コンクリートむきだし擁壁を志向する人など皆無です。 まだ汚れていない新品のコンクリートを見て、たいした事が無いと勘違いして騙されて 買ってしまう人がいるだけです。そういった方も http://www.e-kodate.com/bbs/thread/230063/res/36-39 http://www.e-kodate.com/bbs/thread/230063/res/130 こういう内容を見て真実を知れば、僅か20年足らずでまちなみを醜く破壊するコンクリー トむきだしはありえないと理解して、仕上げが義務化されない限りコンクリむきだしで 買うのはありえないという考えになります。自分が住む街が確実に醜くなると分かって いても買う人なんていませんからね。だから有意義な議論なのです。 |
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| No.197 |
by 匿名 2012-05-06 14:20:01
>>195
西4丁目（坪43～50万で分譲）とちゃんと自然石を貼った東3丁目は殆ど値段かわりませんでしたよ。それどころか西4丁目のほうが、リーマンショック後で市内の地価全体が下がっていた事を考えると、むしろ値上げして割高でした。 画像は西4丁目より安い三田ウッディタウンです。 http://upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/thumb/9/92/Woodytown_vew... ちゃんと擁壁は石を使って景観に配慮していますね。 |
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| No.198 |
by 匿名 2012-05-06 14:30:54
＞１９７
西２丁目と比較してるんですよォ〜 勝手に話し変えたらダメですよんっ ・東３丁目は山手台屈指の悪立地だからアソコは論外w ・三田ウッディ(旧住都公団)は土地の仕入れが比較にならないくらい安かったからね〜 残念ながら、いずれも比較対象としてお話にならないですねぇ |
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| No.199 |
by 匿名さん 2012-05-06 14:31:29
阪急の営業が、お客さんが好みの仕上げを施せるようにする為というのは、
コンクリート打ちっぱなしのままがＮＧとは、違うでしょ。 例えばコンクリート打ちっぱなしのままで新築し、綺麗なうちはそのままで、 汚れが目立って気になる人は、塗装したりタイルを張ったり好きにできる。 そういう色々な選択肢を提供しますよって言う意味と思いますよ。 逆に、最初から石垣だと、汚れる一方で新築当初に戻す手立てが無いです。 例えば、３０年後、家を建て替えたとして、新築しても家の擁壁が汚れた石垣だと 折角の新築が台無しだけど、コンクリート仕上げだと、化粧直しも可能です。 |
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| No.200 |
by 匿名 2012-05-06 14:32:37
【①】打ちっぱなしで分譲する場合は、必ず宅地購入者や建売業者に擁壁の表面仕上げ（家の建築時に施工）を義務付ける事
【②】幹線道路沿いや街区内主要道路沿いの高い擁壁など目立つ部分は、売主があらかじめ責任を持って石などで仕上げる事 【③】建築協定で擁壁の仕上げを規定する事（コンクリートのまま放置する事は不可にする） さすがにこの3点に反対する購入検討者は1人もいませんからね。購入検討者を装った営業や業者以外は。 自分好みの仕上げにしたい為に、あらかじめ擁壁に石が貼られる事を好まない人はごくごく少数いますが、そういう人も仕上げの義務付けに反対する事はありません。 自分の街の価値が守られる仕組みに反対する購入検討者などいません。 自分の街が将来醜くなるほうが良いという購入検討者などいません。 トータル100万安く家を建てられても、近い将来人口減少時代、家余り時代になった頃に確実に景観、まちなみが台無しになっており（確実に「選ばれない街」になる）相対的価値下落で擁壁仕上げ有りの場合と比較して700～1000万損する分譲地に好き好んで住みたいという購入検討者などいません。 |
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by 管理担当
こちらは閉鎖されました。 |
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