阪急が分譲する宝塚市山手台って、どんなとこ？【Part7】

[匿名]

こちらは早くもパート７です。
荒らし、煽り投稿はスルーでお願いします。

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Part5　http://www.e-kodate.com/bbs/thread/189533/
Part6 http://www.e-kodate.com/bbs/thread/219330/

[1002: 匿名さん]

土地代と建物価値を合わせて適正価格の物件は、普通に売れてるじゃない。5000万以上でも。

[1003: 匿名]

＞市場はそのように評価していないよ

確かに山手台１～２丁目の土地価値を坪３１万などとは市場は評価していないね。頭の悪いお前以外は。

そもそも坪３１万が本当の相場だったら、路線価が他の宝塚市内のニュータウン（坪３２～３８万が相場）以下になってるーつーの。

現実は他のニュータウンより相場（市場評価）が高いから、路線価も固定資産税も高い。

[1004: 匿名さん]

物件の価格で盛り上がってますね
不動産屋さんにでもなる積もりなのですか？

[1005: 匿名]

山手台売出し情報です

http://www.livable.co.jp/kounyu/k/detail/C02072017/

http://www.livable.co.jp/kounyu/k/detail/C02119A21/

http://www.livable.co.jp/kounyu/t/detail/C02124018/

http://www.livable.co.jp/kounyu/k/detail/C02123A12/

[1006: 匿名]

売れないのが適正価格でないなら

結論、売れてるから西４丁目は適正価格ってことやな。

市場はそのように評価してるよ(笑)

[1007: 匿名さん]

山手台のみなさんは、どうして阪神間の戸建をおえらびにならなかったでしょうか？
参考までにお聞かせください。

[1008: 匿名さん]

>>1005

高い・・・特に古家付きの上２つは。
上物の価値が多少あるにしても、土地が坪60~70万になるような(要は麓の駅徒歩圏と大差ない)値段設定では(以下略)。

[1009: 匿名さん]

阪急岡本駅徒歩圏内は、土地だけで坪１５０万前後です。

[1010: 匿名]

>1006
そうです　売れない価格は売り手目線のマスターベーション価格といいます（不動産用語）　by ウィル

[1011: 匿名]

自由に建てられる分譲地や更地と比較して、まだ価値が残っている上物つきで建物価格を
入れた中古物件がなかなか適正価格で売れにくいのは当たり前です。

なかなか売れずに売主が根負けして値下げした場合、割安で買えることもありますが、
これは別にその地域の相場や地価が下がったわけではありません。

[1012: マンコミュファンさん]

いくら売りにくい上物つきとはいえ、その地域に家を買いたいという需要が多ければ、少ないよりは売り手の希望価格に近づいていくんでしょうけどね。

[1013: 匿名さん]

相場は最初から決まっているものではなく、需要の多いか少ないか、その値段で買う人がいるかいないかで変化するからこその「相場」なんじゃ？
上物付きというのは副次的な要因であり、その物件が売れない主の原因はやはり、価格が地域の相場に対して適正でないということで、値段を下げて売れればその値段が「相場」ということ。
例えば売り主の都合(早く現金化したい、転勤前に処分したい、とか)で本来の適正価格より下げて売れれば、それは相場より割安で買えたケースだろうけど、まぁ一般的なケースではないよね。

[1014: 匿名]

上物つきの物件が売れずに値下げされるケースは、地価を高く見積もっていたのを下げるんじゃなくて
売主や仲介業者が見積もっていた上物価値を泣く泣く下げるんだよ。

値下げして地価が適性価格になったという意味ではなく、売主や仲介業者が査定した上物価値で
買う人はいなかったという事。

[1015: 匿名]

こだわりの街区にこだわって建てた家も、その程度の評価ということか。

[1016: 匿名]

芦屋市奥池南町
http://www.houseproud.jp/baibai/syousai/1/6787dat.html
152坪2000万円　建築条件無し　平坦地（法面無し）　坪単価13万

西宮市鷲林寺南町
http://www.acehome-joho.co.jp/baibai/syousai/2/10351dat.html
179坪3600万円　建築条件無し　平坦地（法面無し）　坪単価20万

山手台東の北部の上のほうも、環境と山の緑の復元の為にこれぐらいの値段と広さで売るべきでは？
150坪で3000万ならいくらでも買う人いるしね。西4丁目北部の54坪2400万よりどう考えても魅力的だから。

[1017: 匿名さん]

ご自慢の石垣の芦屋奥池も、坪単価１３万でも売れないとは・・・。
もともとの売り出し価格から、１年半で半額以下に下げてるようですし。
まあ、古い住宅地より山手台４丁目の方が人気が有ることは明確ですね。　

[1018: 匿名さん]

結局、区割りを小さくしているのは土地大き目にしたら地価が高くて
お客さんが買えないから買いやすくする為ではなく、業者が割高な
坪単価で売りたい為「だけ」ですからねぇ。
土地大きくしたら売れなくなるんじゃなくて、阪急が高い坪単価で
売りつける事ができなくなるだけの話。むしろ大きくすれば、
割安感が増して魅力は高まる。
もともと山手台の北部（山の上）は南部より遥かに大きな区画にして
緑の中に溶け込む自然と調和する街をつくって景観に配慮すると言っていたのにね。
約束と理念はきちんと最後まで守りましょう。

[1019: 匿名さん]

>1018
その考えが古いと思う。そう人も居るのも確かだけど、人それぞれ。
まず、土地が広い方が良いと思っている時点でニーズを把握していない。
今の子育て世代は、戸建てが良いけど庭があると手間が掛かって嫌と言う人も結構多い。
そういう人には、駐車場を２台取れて適度な空間がある４５～６０坪が魅力的。
そう人に１００坪以上の土地は、ありがた迷惑でしかない。
ほっといたら樹木は伸びるし、草むしりするだけでも面倒臭い。かといってコンクリートでは逆に殺風景。
４丁目の広さは、業者の都合「だけ」ではない。多くの人のニーズに合っているから好調だということ。
安くて大きい芦屋奥池は、今のニーズに合ってないから、見向きもされてない。
実際、山手台を買う予算で、芦屋奥池買える。