イニシア梅小路公園はいかがでしょうか？

[いつか買いたいさん]

先日、イニシア梅小路公園の広告が入っていました。
価格、間取り等はまだ未定のようですがどのくらいのものになると思われますか？
あと、ＪＲの線路がすぐそばにあるみたいですけどやっぱり音ってうるさいものなんでしょうか？
周辺の環境も気になるところなんですけど、お近くの方いらっしゃったら是非ご意見お聞かせ下さい。

[41: 購入検討中さん]

出せない金額ではなくても、割高感がありすぎて
買う気になれない・・。適正価格なら購入予定です。

それに、もっと色んな間取りがあればいいのに・・。
222戸もあって、何だか似たような間取りばかりな気がします。

[42: ビギナーさん]

同感です。
ここのマンションの売りは何でしょうか？
下京区に大規模マンションって事で楽しみにしてたのに、はっきり言ってがっかりです。

ここに決める人たちの意見が聞きたいです。

こんな価格じゃ納得できないと思うのですが・・・。

[43: 購入検討中さん]

消極的な意見ばかりで正直がっかりです。
この物件の直近で長年住んでいたのでこのエリアの善し悪しもわっかって前向きに検討している者です。
欲を言えば、市内ど真ん中も良いと思いますが、一般市民には手が出ない価格設定というのが現状ですし、賃貸住まいも含めてある有名校区に人が集結し過ぎで今後様々な意味で問題が起きそうなことも危惧されていることからも、いわゆる最高と噂されるエリアに住むことにこだわるのも、ここ最近どうかなと思っています。否定する気持ちはもうとうございませんので誤解しないで下さい。
元々地元に住む知り合いからも七条中学校が近年の他学校の建替えの模範となるなど私自身他の京都市内の生徒たちを見るにつけて悪い印象は全く感じません。それがこのエリアで住んでいるからそのように感じると思われてもしかたありませんが、これから住んでいくわけですから他と比べてよくないと言われても気になりません。上を見ても下を見てもキリがありません。
私はマンション販売の仕事をしていますので、イニシアの気に入らない部分もたくさん感じています。不動産業界で働いていると見えなくていいところもたくさん見えてきます。
でも、他にはないよい部分もあるから、前向きに検討しているわけです。
悪い面から言うと、正直装備はショボイです。元々リクルート時代から装備はもひとつだから安いのがこの物件の特徴です。イニシアさんごめんなさい悪気はございません。
でも、高いと思われる方が多いと思われますが、業界に携わる者としては相応というよりは思ったより安いという感覚です。勿論もっと安いほうがありがたいですが。腐っても下京区です。
駅距離も決して近いとは言えませんが、木屋町辺りから深夜タクシーで帰っても2000円以内でいけますし、京都駅からなら1000円程です。京都駅南地区再開発も計画されていますし、今後楽しみなエリアに自転車で行ける距離に位置するのはポイントが高いと思います。
部屋の各扉が吊引き戸でフローリングにレールがない所や、ドアが廊下から内に入っているため邪魔にならないところなどよいところもあります。
基本的に購入後はマンションの建つ場所や、部屋の位置は変更できませんが、部屋うちはリフォームで何ぼでもよくできます。水回りなどは何十年後に必ずリフォームすることになると思いますし、その際好きなように変えればよいのです。
私が気になっているのは、大規模なのに修繕積立金が高いところです。これがなんとかなれば気持ちよく購入に踏み切れるのですが、そこだけが、ひっかかっています。もう3000円位安くならないもんでしょうか、イニシアさん。

[44: ビギナーさん]

>装備はもひとつ

・・・なのであればもっと価格下げないと。
今（新築・中古ともに）これほどマンションが売れ残ってる時にここは何で勝負するのかな？
京都のプチバブル的なのも、そろそろ終わりだと耳にしますよ。
修繕積立金も確かに高いですよね。最初を安くして、５年おきくらいに何千円か
値上げしていくマンションが多いようですけど、ここは最初っから高いんだからもちろん値上げはないんでしょうねぇ。
パ○シオンは、修繕積立金もイニシアより安いですが、今まで一度も値上げせずにやっていけてるようですよ。

そういえば、このマンションの絵だけ見てて思ったのですが、駐車場の出入り口、グリルシャッターじゃないんですか？

[45: ご近所さん]

モデルルーム　みてきました

確かに　修繕積立金　月　８７００円　から　１２２００円じゃ　高いですね。

私は　管理費が　月　８１００円　から　１１６００円のほうが　高すぎてびっくりですが・・・

管理会社が　コスモスライフじゃ　料金　安くならないですね　残念。


ビギナーさん　駐車場の出入り口は　図面には　ロボットゲートと表示されていたので　普通のチェーンゲートみたいですね。

グリルシャッターは　騒音の問題（ゲートの上に部屋がある）があるので　チェーンの方が　問題が少なくかんじましたが　ただ　チェーンは　急いでる車が　ひっかけて　切断することがあるので　利用には　注意が必要ですかね。

また　入る車と　出る車が　同時には　通過することができないので　これまた注意が必要です。　

駐車料金が　機械式３段　上段１階　５０００円　　中段Ｂ１階　１０００円　　下段Ｂ２階　３０００円

自走式駐車場　屋上　５５００円　　２．５階〜３．５階　９０００円　　１．５階〜２階　１００００円　　１階　１２０００円　　となってましたが　これは　妥当な料金なんですかね。

[46: ビギナーさん]

チェーンゲートなんですね・・。
私はセキュリティーも重視したいので、これまた残念です。

価格は自走式駐車場にしては高いですよね。
ここは２２２戸ですよ。８割以上が自走式でメンテの面を考えても
この大規模レベルなら1０００円〜５０００円でしょう。
そうするだけでも食いつく人が増えると思いますけど・・・。

管理費も高いけど、管理人さん２４時間常駐してくれるんでしょうか？

何もかも高く感じるけど、一体どこにこのお金使われるのでしょう・・・。

[47: 物件比較中さん]

思ってた以上に、修繕積立金＆管理費＆駐車場代が掛かりますね。
これが毎月のローン返済にプラスされるとすると、
マンション価格をもう少し下げてくれることを願います。
下京区だし、場所的には良いと思っているんですが・・・。

[48: 購入検討中さん]

修繕積立金は、売り出すときは最低限の金額を設定します。管理組合を設立した後、数年後に修繕計画を計画する時点で、当然、２〜３倍の金額にしないと、計画が達成できないことは、はっきりしています。販売会社は、そのことをわかっていて、質問がない限り説明することはありません。
現に、他の物件で販売会社に同様の質問をしていますが、同じ答えがかえってきます。
管理費は、管理形態を変えたり、契約内容を変えること（業務ごとに業者を管理組合で変える）で、費用削減が図れます。みんなで、真剣に考えれば、より、住みやすいものになるでしょう。
これまでの経験から、修繕積立金を安く設定している販売会社は、信用して契約をする相手ではないということだと思います。

[49: 購入検討中さん]

私も前向きに考えています。
ただ・・あと少し下げてくれたら購入決めます。

それは管理費が高いのと、希望している部屋が高いところだから、かなり
上乗せされてる気がするからです。

修繕費は仕方ないと思うのですが、管理費はどうしてこんなに高いのでしょうか？
一ヶ月1万円×222戸として・・２２２万も何に使うのでしょう？人件費？

内装も10年経てば、最新設備やらも関係ないわけですし、私は立地と環境重視です。
立地は私情により、最適な場所に建ってくれた！　
環境も、悪くないし、公園もある！！って感じなんですが、管理費が・・。

安すぎるマンションはそれなりのリスクと問題がありそうなので、逆に遠慮したいので
イニシアはちょうどいいんですが、管理費等考えたら100〜200万下げてくれたら即決
なんですよね・・。

営業との交渉しだいで下げてくれる可能性ってあるんでしょうか？

[50: 物件比較中さん]

最終的に売れ残ったら、価格交渉次第で下がる可能性はあるのではないでしょうか？
ただ、同じ部屋に希望者が居る場合は、おそらく無理でしょう。

私も修繕費はある程度仕方が無いと思いますが、管理費は高いと思います。
もう少し下がると期待しています。

[51: 匿名さん]

イニシアさんは値引きしませんよ。売れ残っていても平気ですよ

[52: 匿名さん]

イニシア、値引きありますよ。
伏見丹波橋のほうですが、かなり大幅な値引きを持ちかける電話がかかってきました。
決め手は「もう少し安かったらいいのにな〜」ではなく、
「○○万円だったら買います」と購入の意思をはっきり示すことだと思います。

[53: ご近所さん]

前向きに　検討していましたが・・・

希望していた部屋が　思っていたほど　安くならなかったので　断念しました。

安くなれば　また検討してみたいが　今年中は無理かな〜と　予想してます。

あと　気になった点は　駐車場出入り口や自走式駐車場や自転車置場に　防犯カメラが　全くなく　セキュリティーに不安を　感じました。

[54: ビギナーさん]

No.48 by 購入検討中さん、数年後に修繕費２〜３倍になるのが当たり前なんですか？
だったらここは、数年後２〜３万円に・・・ってことですか？

マンションによっては営業の人が今後の管理費・修繕費の予定価格をちゃんと教えてくれますよ。
ここは、聞かないと教えてくれないんですね。

管理費も修繕費も高いのに防犯カメラも無いなんてありえなくないですか？？？
信じられない・・・。

はっきり言って、人通りも少なくこの辺は夜は薄暗くて怖いくらいですよ。
いまどき、防犯がしっかりしてないところに住むなんて無理です。

[55: 購入検討中さん]

No.52 by 匿名さん
大幅値引きってどの程度ですか？？手数料分くらいですか？？
焦らず待った方がいいのですね。

[56: 購入検討中さん]

かなり前向きに検討してきましたが、私も竣工前の購入は見送ります。

本日、管理会社の説明会に行きましたが、5年ごとに修繕費は20％アップのようです。
15年後くらいになると、２万円くらいになりますよね？子供の計画等考えると怖い・・。確かに、あとでガツンと上がったり、一時金を出すのも困りますが、この金額で20％もあげないといけないのでしょうか？そんなものですか？

管理費も、無駄なことにお金かけている感じで、それで高いのは当たり前だ！と感じました。ゴミを、玄関前に出しておけば収集してくれるサービスは、とってもありがたいのですが、毎日も必要なのか？とか、管理人（３人）も２４時間ではなく通勤？です。福利厚生サービスとか、微妙に利用しにくい中途半端なサービスに疑問を感じました。
また、コスモライフが管理といいながら、委託業務が多くて、割高になっているんじゃないかと感じました。

気に入ってるマンションだけに、悩みましたが竣工して中を見てから考えることにします。
説明会に行かれた方いらっしゃったら、ご意見お聞きしたいです。

[57: 浅宮あんさん]

今週号のタウンズによると２２２戸中６０戸が売れ残りですね。
と言っても第１期分ですから実際にはもっと売れていると思いますが。
最寄り駅から徒歩１１分、私から見ていると交通至便と言ってもいいような気がしますが・・・。

[58: 購入検討中さん]

本件、販売予約できませんよ。
予告広告ですから、
販売を開始するまでの間は、契約または予約の受付は一切できません。また、申込の順位の確保に関する措置は講じられません。あらかじめご了承ください。
ということです。もし、販売予約していることが事実なら、ちょっと変。

[59: 物件比較中さん]

60件売れ残りが本当だとすると、意外と売れているんだな、という印象です。

西向きの部屋はまだお手ごろな気がするのですが、
西日がきつかったりするのかなぁ。

[60: 賃貸住まいさん]

あの〜、このマンション、まだ販売始まってないですけど。。。
事前の希望アンケートとやらは始まってるみたいですが・・。
７月末くらいから第１期分譲開始で、第1期は６０戸販売する、と言う事です。

西側が、若干安めですが（南と比べれば当たり前ですが）、それほど割安感もありませんね。

個人的には西側は、東に比べれば日が長いので好きですが、ここのマンションに関しては、
西側に工場みたいなのがあります。
なので、１〜３階はちょっと景観が・・・という気がします。４階以上なら気にならないかもしれませんね。

東棟の前にもなにやら会社の建物があります。。。

かと言って南はバリ高で買えません。。。

とりあえず、管理費もっと下がりませんかね・・・。
委託するって事は、相当ピンはねされるってことですか？

[61: 購入経験者さん]

早い話が、ぼったくりということです。
どこを見回してもこんなのばっか。
日本の不動産は本当にレベルが低いですねー。

[62: 物件比較中さん]

西向日のヴェレーナや、長岡京のグリーンフォートと迷っています。

[63: サラリーマンさん]

梅小路の公園は良い。学校も、洛南高校や龍谷大学付属高校が近い。

[64: 周辺住民さん]

洛南高校や龍谷大学付属は誰でも入れるレベルではありませんよ。

[65: 物件比較中さん]

長岡京のグリーンフォートも良さそうですね。
今なら価格もおそらく割引してくれそうだし。。

周辺環境は個人的には京都駅に近いので本物件の方が好きで、迷うところです。

[66: 匿名はん]

梅小路公園の敷地内に水族館が出来るそうですね。
3年後の完成を目指すとか
http://www.asahi.com/kansai/news/OSK200807160076.html

これってマンションの価値は上がるんでしょうか。
それとも観光客が増えていろいろめんどくさくなって下がる？

[67: 物件比較中さん]

水族館ができても、毎日行くわけでは無いからねぇ。
図書館とかの方が嬉しいなぁ。

[68: 周辺住民さん]

水族館についてはいろいろなサイトで話題になっているみたいですね。
下のサイトから意見陳情できるみたいですよ。

市長への手紙
http://www.city.kyoto.lg.jp/sogo/page/0000017307.html

市への問い合わせ
http://www.city.kyoto.jp/koho/cc/

知事へのさわやか提案
http://www.pref.kyoto.jp/teian/

[69: 匿名さん]

近くの龍谷大学付属平安高校、洛南高校、水族館、梅野小路公園、龍谷大学と、まさに京都の文京地区ですね。京都駅まで１駅と近く、しかも貴重な大型物件。西大路駅の周辺情報はどうでしょうか？

[70: 賃貸住まいさん]

このマンションから西大路駅までは、お店などが少ないせいか、とても暗い感じです。
夜なんかは、女性や子供は一人じゃ出歩ける雰囲気ではありませんよ。
今の世の中どこなら安全、て言うのもありませんが・・・。

もしこのマンションに住む事になったら、「夜は一人で外に出れないね・・。」と家族で話をしています。これじゃあ、夜に犬の散歩にも行けません・・。

しかも西大路駅まで１１分では歩けませんよ。２０分弱くらいです。

水族館はうれしいけど、このマンションを買う決め手にはならないですよね。

[71: いつか買いたいさん]

西大路駅がかなり老朽化しており、バリアフリー対策もなされていない点もマイナスですね。
どちらかというと京都駅からバスの方が便利かも。。

[72: 物件比較中]

販売開始時期が延びましたね。
ここって何もかも延び延びで、予定があってないようなもんですね。

[73: 浅宮あんさん]

今週号のタウンズによれば２２２戸中６０戸が販売中。
販売開始時期についてはどこにも書かれていません。
理由は何なのでしょうか。

[74: 住民さんＡ]

あくまでも予告広告です。
販売を開始するまでの間は、契約または予約の受付は一切できません。また、申込の順位の確保に関する措置は講じられません。もし、申し込みを受け付けているのなら、問題ですね。
第1期の受付は、６０戸ですよといっているだけ。最近の市況をみると、不動産投資もさめて、機関投資家が撤退傾向。既に完成したマンションはともかく、特に値頃感が高い関西では、値下がり傾向に走るのでは。不動産関連シンクタンクでは、新規マンションの成約率は７０％を下回ったとか。冷静に、考えるのも一手。

[75: 物件比較中]

京都のミニバブルも終息って話ですよね・・・。
中古も含めてマンション余りまくってますもんねぇ。

ガソリンや食糧の値が高騰。次は電気代も上がるらしいですし、一般人は
マジでついていけません。

無理して高いマンション買うのはどうかな・・って思います。
ローン返済に追われる人生はいやだし。
お金の使い方をよく考えないといけないですよね。

マンション選び、慎重にしないと！！

[76: 購入検討中さん]

ここの物件、当初7月からの販売って聞いてたけど8月って言われて昨日聞いたら9月に販売予定ですっていわれました!?
なんでこんな先延ばしにするんでしょう？？
先にローンがどうのとか言われたんですが？？何かの企みで先延ばしにしてるんですかねぇ？

[77: 物件比較中]

９月ですか？？？
もともとは５月〜だったはずですよ。
さすがイニシアですね。だらだら延期して。
イニシアシリーズではよくあるみたいですけどね。
ここは信用できません。

[78: 購入したいのに]

このマンション買おうと思ってるのに、延ばし延ばしにされて性格上、決めたら早く買いたい派やのに萎えてくるわ。
no77さんも信用できないって言ってるから辞めようかなぁって思ってしまいますねぇ。
早くしろー。

[79: 物件比較中さん]

なんか株価も急落しているし、不安になりますね。
おそらくは価格設定でかなり慎重に様子を見ながらぎりぎりまで
戦略を練っているのでしょう。

原材料高騰の中、関東方面の物件は売れ行きが良いと聞きますが、
関西では苦戦中とのこと。

購入検討者としては、もう一声下がると”買い”に踏み出せるか！？といった感じですかね。

[80: 物件比較中]

中途半端に値下げしたところで売れ残るのは確実ですからね。
２２２戸も売るのは大変な事ですよ。
パデシオンみたいに（薄利多売？）一般庶民に手が届く価格で
一気に売り切るか、施工後いつまでも埋まらない状態でゴーストマンションになるか。
どっちかですよね。

個人的に、毎日玄関前でゴミ回収とか・・魅力を感じませんけど。
そんなことより高額な管理費払うのなら、２４時間管理人常駐とか、セキュリティをもっと重視したほうがいいと思いますけど。

２２２世帯もいれば、必ずいろんな問題が起こります。
普通このレベルのマンションなら管理人２４時間は当たり前だと思います。

[81: イニシア住人]

８０さん

毎日玄関前でゴミ回収は実際本当に便利ですよ。
逆に２４時間管理人常駐にこそ意義を見いだせませんね。
個別に各住戸セキュリティーはあるわけですし。

ただうちは８時から夕方５時までは管理人さんがおられますが、
当方５時では帰宅することはできずやや不便に思うときがあります。
８時から夜８時までの１２時間くらい在駐してもらえれば充分では
ないかなと思っています。

[82: 匿名はん]

交通の便が悪いです。すぐそばを電車がいっぱい走っているのに・・・。
たまに１０分以上歩くのはよいが、毎日のことになると考えてしまいますよ。大きな公園はいりませんから、交通の便がよいところを探すことにします。

[83: 物件比較中]

玄関前のごみ収集がありがたいのは分かりますが、
別になくてもいいと思うだけですよ。
廊下にずらりと並んでるゴミを見たくもないですし。

ただ、体の不自由な方とか、体調が優れないときにはありがたいことですね。
そういう時だけ管理人さんにお願いするとかで、充分でしょう。
普通は自分のゴミぐらい自分でだせるし。

２４時間管理人の意義が見出せないようですが・・・。
いくらでもありますよ。
２２２世帯もいればいろいろありますよ。
何かあった時誰がどこに連絡するのでしょうか？

先日友人が住んでいるマンションで、夜１０時過ぎに停電があったそうです。
周辺地域は停電してる様子もなく、そこのマンションだけ。
うらやましい事に、そこのマンションは２４時間管理人さんがいらしゃるので、
管理人さんが中心となって、さっさと事が解決したようですよ。
マンション内に、管理人さんから現状報告の放送が入る〜電力会社さんが来る〜警察も来る〜
停電原因の報告が放送される〜復旧と・・・
停電したもんだから駐車場のグリルシャッターも閉まり、住民だけじゃそれのあけ方も分からない。誰が何をすればいいのか分からない・・。こういった時に取りまとめてくれたのが
管理人さんです。

夜中に、自分の駐車場に誰か別の車が止められてる、とか
どこそこの部屋が非常にうるさくて迷惑とか、直接言いたくても言えない事なんかもあるでしょう？そんなときに頼りになるのがきっと管理人さんですよ。

マンション選び、何に重点を置くか色々あると思います。
ここは２２２戸なのでセキュリティーや管理人さんの勤務体制などでも期待してたのですが、残念です。

[84: ビギナーさん]

実際に住んでみるといろいろあるんですね・・・。

無事に販売開始されると良いんですが、延期の理由が分からないだけに
少し不安になります。

[85: 物件比較中さん]

見に行ってきました。
今は買い物便利なところに住んでいますが、ここではどうするんだろう？？と
思ってしまいました。ちょっと買いに・・・っていうのができなさそうです。
商店街、とありましたが品揃えはどんな感じなのでしょう、
ご存知の方お願いします。

[86: サラリーマンさん]

京都に近く自然豊かなイニシア梅小路にするか、値段でヴェレーナ京都西向日にするか、阪急も使える便利なグリーンフォート長岡京にするか、悩んでいます。どれが一番賢い選択でしょうか？

[87: 賃貸住まいさん]

妊娠中で、マンション付近を見に行きたいけど、なかなか足を運べずにいます…
No.85さんと同じく、買い物に、とっても不安を抱いています。
あと、いつも京都から、大阪方面の電車を利用しているのですが、マンション周辺の真っ暗な様子が気になります。

一度、日中にギャラリーに行きましたが、マンション周辺（特に南側）は、暗く、トラックや、地元の人以外の出入りが気になり、公園に近いというコンセプトだけでは、子育て環境としては、あまり向いていないような気もします。

このご近所に詳しい方、情報提供をお願いいたします。

[88: 購入検討中さん]

販売開始が延期されていますが、実際の売れ行き予測はどんなものなんでしょう。

私は逆にこのマンションが気に入っているので、自分の欲しい部屋が抽選に
なってしまわないかどうかが気がかりです。

確かに南側が暗いのが気になりますが、マンションができれば
マンションの明かりなどで改善されることを期待しています。

商店街も野菜、肉、卵など食品系であれば一通り揃いそうな感じでした。
卸売り市場が近いので京都でも新鮮な食材が並んでいるのではないでしょうか。

いずれにしろフタを開けてみたいと分からないですね。

[89: 近所をよく知る人]

以前ここに書かれていましたね、資産価値として「立地は腐っても鯛」の下京区だと、腐ってしまってはダメでしょう（笑）ＪＲまで歩いて２０分、資産価値は土地にあるのであって、マンションには余り関係ないと思いますがね、ＪＲの高架は走っている、梅小路公園とうたっていますが、隣接しているわけではなし、近くに水族館・・・確かに計画はありますが、京都で水族館、最初は物珍しく見物も多いでしょうが、一年もすれば閑古鳥が鳴くこと間違いなし、海水の廃水処理もどうするんだろう・・・水族館なら海遊館に行きますね〜京都に水族館などそぐいません。政治家の利権の匂いもするしね、なんたってオリックスなんですから。

[90: 購入検討中さん]

『コスモスイニシアの４〜６月期損益が３０億円の赤字』と昨日の読売新聞に載ってました。
前向きに検討していたのにはっきりした理由もわからず延び延びにされその上こんなの見たら...
不安になってきました。