イニシア梅小路公園はいかがでしょうか？

[いつか買いたいさん]

先日、イニシア梅小路公園の広告が入っていました。
価格、間取り等はまだ未定のようですがどのくらいのものになると思われますか？
あと、ＪＲの線路がすぐそばにあるみたいですけどやっぱり音ってうるさいものなんでしょうか？
周辺の環境も気になるところなんですけど、お近くの方いらっしゃったら是非ご意見お聞かせ下さい。

[241: 契約済みさん]

うちも間取り＆価格優先で西向きにしました。
共働きだと昼間は誰もいないので、西向きでもいいかなあと
思ったのもあります。
239さんのように工場の騒音等を事前に調べてなかったので、
書き込みを見て安心しました（笑）

[242: 物件比較中さん]

日当たりに関しては、人それぞれですよね。南向きは車とコンテナ車の音が気になりすね。周りにはコンビニなども結局遠いので、不便ですし決め手に掛けますこの物件。

[243: 入居済み住民さん]

南向きの車の音は気にならないですよ。
西側の工場は、マンションに変わる可能性大ですね。
東側は、何ができるでしょうか。

[244: 申込予定さん]

東側は第一製薬さんの記念館みたいになると聞きましたので、
今とあまり変わらないでしょう。

公園に近いのが魅力的ですね。

[245: 入居予定さん]

たしかに、コンビニとか遠いですよね。

私も事前に随分リサーチしましたよ(笑）

しかしまぁ、だまされたと思って七条商店街をぶらついてみてください。
何かしらあります。
お勧めは、お肉屋の「大川」さん。コロッケおいしいです。目の前であげてくれて、
お店のご主人も、奥さん？も愛想が良くて、また行こうと思います。

あと、マンションからすぐの七条通りの北側にある、お刺身や海鮮どんぶりが食べれるお店。
お店の名前忘れました・・。店で、マグロのブロックや、から揚げなども売ってますが、
おいしいです。お客さんもいっぱでした。

伊勢丹にチャリでいく場合は、有料の自転車置き場がありますが、
地元の人に聞くと、150円？もったいないのでそこは使わないと・・。
別の場所に停めて、ちょっと歩くみたいですよ。

[246: 申込して手続き中]

先週の半ばに現地見学し、日曜日に申込したものです。
私も永住目的で環境・立地・間取り・景観において気に入りました。
昨年の１２月に４月からの新生活に３月引越しを避けるように別のところで分譲賃貸を契約し、引越し関東と関西を行き来する生活の中で、今回イニシアさんにご縁を頂きました。

本当の理想は、一緒に作り上げていく感覚を味わいたかったですが、ここに気づくのが遅かったみたいです（笑）
しかし、竣工後…決算前…という事で、イニシアさんのさまざまなサービスをして頂き、申込に至りました。

全スレを拝見し、最初のネガティブなご意見に不安を抱きながらも（←申込しちゃっているので、後戻りできませんが…（笑））、入居される方の前向きなご意見に勇気と覚悟を決めた事への自信がつきました。

入居される方、契約された方、よろしくお願いいたします。
これからイニシア梅小路公園が盛り上がることを楽しみにしています♪

[247: 検討者です]

先日見に行ってきました。帰りにマンションの近所に住む親戚の家へ相談に行ったときに、不動産関係の仕事をしている叔父が、あの場所は元々、洗剤を製造する工場が長年操業していてかなりひどい土壌汚染があったので土壌改良にかなり費用がかかっている。
建築費や元々の土地代以外に余計なコストがかかっているので、あの場所にしては高いんだと教えてもらいました。家に帰ってから土壌汚染について調べると、石鹸や洗剤などを製造していた工場の跡地はどこでもかなり土壌が汚染されているとのことでした。
土壌改良はされているとのことですが聞くところによると表面の土を少々掘り返して土を入れ替えても何年かすると人体に有害な成分が染み出してくるとも言いますし、過去にも他府県でそういう物件があって問題になったらしいです。
みなさんはそのあたりのことは納得して購入されているのでしょうか。担当の方はそんなことは少しも言っていなかったですが。でも私の叔父が適当なことをいうわけでもないんですが…。

[248: 周辺住民さん]

第一工業製薬の工場がこの場所にあって、昭和30年ごろから平成12年の工場閉鎖まで、
合成洗剤（モノゲン等）を製造していました。

[249: 契約済みさん]

私がＭＲで最初にした質問は「この場所の地歴は？」でした。
準工地域ですし、第一製薬の隣なので、何の工場跡か知りたか
ったからです。
営業の方は、土壌汚染の重点地域（？）になっていたことと対
策法（？）に基づく処理済みであることを教えてくれました。
（重説の書類を見れば正式名称が分かるのですが、面倒なので
用語が間違っていたらすいません）

なお、土壌汚染は重要事項ですから、何も聞かなくても、契約
前の重説で必ず説明されます。土壌汚染がないマンションでも
該当無いという説明があります。

なので、契約している人は、皆それなりに納得しているという
ことになります。

個人的には、そこで作る野菜を食べたり、地下水を飲むわけで
はないので、まあいいかと考えましたが、気になる人はやめて
おいた方が無難だと思います。

[250: 契約済みさん]

ＭＲで土壌改良の説明はありましたし、国で定めた基準に改良されているから住宅が建つのではないでしょうか。
基準に適合していないなら、施主側も事業を行わないと思いますが・・・。
２４９さんと同じく、地下水を飲むわけではないですし、土壌汚染の件は気にしないほうがいいと思います。
都会の大気には土壌汚染よりもっと害のある車の排気ガスなどありますし、都会では息をするだけで体に害なものばかりですから。

[251: 契約済みさん]

>248さん

249です。
素朴な疑問なので、機会があれば叔父様に聞いていただきたいのですが、
通常の不動産取引で、通常の土地代に売主が支払った土壌汚染の改良費
用を上乗せして、買主が買うということはあるのでしょうか？

例えば、古い家屋が建っている土地を更地渡しで買う場合、土地代に建
物解体費用が上乗せされるなんてことはないように思います。
（土地所有者が解体費用を負担し、通常の市場で売買される土地価格で
売主に売ると思うのですが）

それと同じで、土壌改良費用は第一製薬が土地を売れる状態にするため
に負担し、土地は通常価格で売買されるように思うのですが、間違って
いるのでしょうか？

もし詳しい方おられましたら、教えてください。
もちろん不動産取引はケースバイケースであろうとは思うので、あくま
で通常の一般論として。単なる好奇心です。
趣旨がそれてすいません。

[252: 入居予定さん]

No.247さん。
重要事項説明書を見せてもらったらいいと思いますよ。
過去の土壌汚染と、掘削作業のことなど、ちゃんと書いてありますし、心配でしたら説明を聞かれたら良いかと思います。

この土壌改良の為の作業が、マンションの価格に上乗せされているとは聞いてません。
No.251さんと同意見で、第一工業製薬さんが売る為に、汚した分ちゃんと後始末をしたんだと思いますが・・。

以前に右京区で土壌汚染の改良にお金がかかり、新築マンションの値段が・・って言うのを聞いた事がありましたが、そのマンションは周辺のマンションに比べてはるかに高かったですよ。

イニシアの今の価格を見ても、そんな上乗せされてるような価格だとは感じませんが、如何でしょうか。


そういえば、今日近くを通りました。
徐々に入居者が増えてるみたいで、ぱっと見ただけですが、部屋の明かりがチラホラ見えました。
３０戸くらいはもう引越し済みでしょうか？
うちも来月には引っ越します。待ち遠しいです。

ほんとに素敵なマンションになるといいですね。

皆さんよろしくお願い致します！

[253: 匿名さん]

不安なまま購入されて、後で後悔されない様には
してもらいたいですが、私の場合も、しっかり説明
していただき納得しました。

それに、物件の販売価格については、この地域で探して
いた者にとっては割安感がありましたが・・・

不便な場所と言う指摘も多いですが、駅に近いにこした
ことはないですが、車を使うことの多い者にとっては、
十分便利な場所なんですがね・・・

それぞれの価値観ですから。でも、みなさんと、よい
コミュニティをつくっていきたいと願っています。

[254: 契約済みさん]

そうですよね。書き込みみてると高いという意見が
多くてびっくりしたんですが、個人的には割安感を
感じていました。
（このあたりの相場は全く知りませんが・・・）

[255: 匿名はん]

このあたりの相場を全く知らない…

でしょうね。納得しました。

[256: 匿名さん]

↑ここはどういったマンションと比べて高いのでしょうか？
参考に教えてください！

[257: 契約済みさん]

↑254でした。
このあたりの相場を知っている方に聞きたいです。
もう契約してるんですけどねw

[258: 入居予定さん]

単純に比較できる物件が無いと思うのですが・・・。

特に北側のコスモシティ梅小路公園とは、比較し辛いと思います。
戸数はそこそこ近いですし、同じコスモシティで建物は良いと聞きますが、
建った時期が違いすぎます。

特に５年くらい前は現在より資材も安かったのと、なかなかマンションが売れない、
というのもあって、今に比べて安いマンションがたくさんありました。

しかし姉歯さんの事件の前に設計されて建った性能評価のついてないマンションに関しては、
安いからといってはたしてどうなのかと言われたら、調べていない以上こればかりはわかりませんよね。

それと、イニシア梅小路公園に関して言えば、まず、駐車場100％で自走式駐車場メイン
・共用施設が充実・敷地内の公園・１階には戸建て感覚の専用駐車場があるなど・・・。
↑こういったタイプのマンションはここ最近の流行ですよね。

時期と作りで一番近いところで、南区のマークスゲートでしょうか？
しかし場所が違うし、あちらは性能評価などはありませんし・・。

右京区には太秦天神川駅の近辺によく似たタイプの大規模マンションが数箇所建ちましたが、
これまた比較するには、場所が遠すぎますね。
あの辺は、土地の値段が違うからでしょうけど、駐車場が激安ですよ。
０円とか、２０００円とか・・。うらやましい。

ということで、比較する物件が乏しく、何とも言えません。
うちの感覚としては、田の字地区に比べたら同じ予算で、
広いところに住めるからいいかな・・と。

[259: 契約済みさん]

近年のマンション不況で周辺には売れ残りが続出しているので、価格設定は努力して低く抑えたと営業マンは言ってました。

南向きで４〜５００万円、西や東向きで２〜３００万円安い価格が適正な価格だと個人的に思います。
大規模なので建物の建設コストは低いでしょうし、設備も並の程度なので正直高いと思います。
居室前のインターホンにはカメラは無い、床は二重床じゃないなど、価格設定を抑えたぶん居室の設備が省かれているような気がします。
他社の安いマンションやイニシアには付いているのに・・。
共用部分の簡素化は構わないが、居室の設備の簡素化してもらいたくないものです。（いまさらですが）

駐車場の価格設定にも疑問が？
住民のための駐車場なので、もっと安くても良いのではないでしょうか？
居室だけでなく、こういった部分の価格設定も購買意欲を左右するのではないでしょうか？
住民の気持ちになって価格設定してもらえたら有り難いと思います。

[260: 周辺住民さん]

新築にこだわらないのであれば、すぐ北側のコスモシティーはどうですか？
間取りはあまり変わらないですし、ほぼ全戸南向きで、静かです。
（実は、このマンションを新築で購入しました。）
価格も数百万は安いでしょう。

[261: 契約済みさん]

目の前に線路が通っているのに、駅がないって物足りなくないですか？
西大路まで徒歩１１分、丹波口まで１５分とビミョーな距離だと思いませんか。
調べたら西大路も丹波口も京都駅からの距離が２．５Ｋｍなんですよ。
私鉄や地下鉄なら約１Ｋｍおきに駅があるし、西大路や丹波口までに駅があってもおかしくないと思います。
たとえば貨物駅にホームを作り電車を停めるとか出来れば便利になりますし、駅前マンションになり価値も上がるのでは（笑）
梅小路公園に水族館を作るなら一緒に駅も作ってくれたら、水族館の見物人もこの周辺の住民も便利になるんだろうと思うのですが。

[262: 物件比較中さん]

JR使う人には便利でしょ。管理費等々は規模の割には高すぎますよね。将来的にはどのような予測をしているのか、教えてください

[263: 匿名さん]

過去レスを見よう！

[264: 入居予定さん]

管理費は、玄関前ゴミ回収のおかげで高くなってるようですよ。

あとは、２４時間セキュリティ、あちこちについてる防犯カメラのリース代、
AEDのリース代（２台もありますしね）等など・・・。

必要な物は仕方ありませんが、なんとか少しでも毎月の価格抑えられるといいですね。

管理組合が立ち上がったら、色々意見が出てくるのでしょうけど。

ほんと、駐車場代なんか、今の半分くらいにして欲しいですね。
それだけでも、大きなセールスポイントになるのに・・。
今さらですが・・・。

[265: 入居済み住民さん]

ごみ回収はマンションの敷地が広いので、実際とても便利です。

[266: 入居済み住民さん]

そうですね。
南棟や東棟からゴミ捨ては大変ですしね。

あと駐車場代は、独立した会計になっているんでしょうか？
なっていないなら使用していない人との間で不公平感が出ると思いますが・・・
どうなんでしょうね。ご存知の方おられます？

[267: 購入検討中さん]

詳しい方、おしえてください！

資産価値ってどれくらいになりますか？
梅田からタクシーで何円くらいかかりますか？

上記2点だけがネックで・・・。

[268: 入居予定さん]

駐車場代に関しては、稼働率が悪いと賃料が上がるかも？
と、過去に書き込みがありましたので、独立した会計だと思いますよ。

資産価値に関しては、そのときの景気などに関係すると思いますが・・。
駅前の物件に比べればどうしても劣ると思います。
ただ、京都駅にチャリで行けて、この規模、部屋の広さ、自走式駐車場、公園が近くて静か・・という点では、今のところ他には無い物件だと思います。
駅に近づけば、どうしても狭苦しい物件になってしまいますから。
もっと西や南の地域に行けば別ですけど。

この辺りは、だいぶ人口が増えてきたので、きっと発展することと期待しています(笑）

そして地域としてもこの辺はややこしいところではありません。

北側のコスモシティ梅小路でいえば、もうすぐ築６年になりますが、
過去５年間、約２４００〜３２００万円くらいで取引されているようです。
もちろん広さや階数、その時の築年数、部屋の状況、景気によって大きく変わると思います。
賃貸に出しても１０万円は下らないでしょう。（←営業さんに相場は聞いてみてください。）

しかし、イニシアとは単純には比較できないと思いますよ。色々な面で。

タクシー代については、タクシー会社に聞くのが一番だと思います。
梅田からですよね？

No.２６７さんは、大阪に通勤の方でしょうか。

スカイデッキには上がられましたか？すばらしい眺望です！
是非、イニシア梅小路公園へ！

[269: 浅宮あんさん]

先先先先先先先先先週号のマンションズによれば２２２戸中６９戸が売れ残り。

[270: ビギナーさん]

↑それっていつ？

他のマンションが全然売れてない中、ここは頑張ってるほうですかね？

入居者さんに質問です。
ここのマンション、テレビはケイ・オプティコムに入らないと見れないのでしょうか？

[271: 匿名さん]

公式HPをみてごらん。第3期までの売れ残りが85戸。今回第4期分が２１戸。第４期でどれくらい販売促進したか分からないけど、少なくとも先週まで、１０６戸の残が確認できますね。早く売れるといいのにね。

[272: 物件比較中さん]

たしか秋頃からの販売ですよね。
１００戸以上は売れてるって事ですか。

結構いいペースですね。

[273: 契約済みさん]

梅小路機関車館の横に鉄道博物館が出来ると、今朝の新聞に載ってました。
建設予定地は、マンションの東棟から目と鼻の先みたいです。
こんなのが出来たらマンション周辺が騒々しくなる気がします。
今の公園では駐車場は少なく、水族館と鉄道博物館が開業したら、マンション周りの道は観覧者の違法駐車だらけになるかも（恐）
観覧客によるマンション周辺の環境の悪化を防ぐため、ＪＲには駅を作ってもらい観覧客は電車で来るようにしてもらいたいです。

鉄道博物館を作るＪＲが、観覧者が車やバスで来場してもらうようなことは絶対しないと思います。
観覧者が他の交通機関を利用するのを指をくわえて見てるはずがないです。
利便性、収益性を考えてＪＲは駅を作ると思います。

駅が出来れば駅近の立地条件の良いマンションになり、資産価値が上がるかも？

ＪＲが駅を作ることに期待します。

[274: 入居予定さん]

２７３さん、賛成です。
駅を作るしかないですね！！
この辺が発展するのは良いですが、渋滞や違法駐車は大迷惑ですからね。

[275: 物件比較中さん]

鉄道博物館の記事読みました。
「実現すれば、さいたま市の鉄道博物館に匹敵する国内最大規模の施設となる。平成２６〜２７年度の開業を目指す。」
・・・とのことです。

実現すれば大変な事です。すごい観光客ですよ。
さいたま市の鉄道博物館は、開館１年半で来客数２００万人を突破したようです。
ちなみに「鉄道博物館駅」という駅から徒歩１分らしい・・。

本当に梅小路にも出来るのなら、間違いなく新駅も出来ますね。
駅から遠い鉄道博物館なんておかしいでしょう(笑）

[276: 匿名はん]

15年ほど前、一時期仮設の駅ができてましたね。
今の梅小路公園で何かイベントをしていたときだと思います。
あの公園もそのときにできたんじゃなかったでしょうか？
当時は嵯峨野線を利用していたので、停車駅が増えて不便したのを
覚えています。
私は結果的に他のマンションを契約したので関係ないですが、
駅ができて便利になるといいですね！

[277: 入居予定さん]

本当にそうですね。
駅が出来て、周辺にもおしゃれなお店とか出来て欲しいです。

しかしまだだいぶ先の話ですね(笑）

ＪＲさん、期待してます。

[278: 物件比較中さん]

京都エリアでの建築に関しては何年後かはあてにならないですよね…京都市の財政赤字も半端じゃないし新駅とかに関してもかなり時間はかかると予想されます。10年後の完成を予想しても自分の人生がどうなっているかも想像付かなくないですか…
JR西大路の巨大化で徒歩12分とかにするかもしれないしね。
期待の持ちすぎには注意しましょ。

[279: 契約済みさん]

新駅は出来ますかね？

最近のＪＲはライバルの私鉄から客を奪い取るために、私鉄の駅のそばばかり駅を作ってます。
さくら夙川、島本、桂川など、私鉄の駅のそばばかりです。
地元の請願駅はなかなか出来ないが、私鉄から客を奪い取れる場所ならすぐに作ります。
ＪＲの博物館を作り、駅を作るとしても駅の利用者は見物客の来る土日だけで、平日の利用客の見込めないところに駅を作るとは思えません。

ＪＲが博物館をどのような意義で作るか。
ＪＲの顔として博物館を作るなら駅を作るでしょうし、単なる電車を飾る施設としか思ってないなら駅は作らないでしょう。
ライバルの私鉄がなくても駅を作るかは、ＪＲ次第だと思います。

博物館と一緒に、地域住民の期待に応える駅を作ってくれることを期待します。

[280: 匿名はん]

京都市の市民からの意見に対する見解はバスの便を増やす、シャトルバスを走らす、京都駅からの歩道を整備するとのこと。あえて新駅にはふれず。京都市の支援なしに単独でＪＲが新駅を作るのは難しいのではと思います。ただ京都駅からの歩道を整備すれば徒歩時間は短くなるかもしれませんね。

[281: 匿名さん]

272さん
竣工して既に入居開始しているのですよ。
本来なら、管理組合を立ち上げる準備に入る時期なのに、入居が５０％では、その体制もできない。不安ではありませんか。販売が進まないと、マンションのこれからの所有者の自己責任となる管理運営が不安定になりますよ。私は落ち着きません。

[282: 入居予定さん]

２８１さんは入居者さんですか？
不安に思っていらっしゃるようですけど、入居開始からまだ１ヶ月足らずですよね。
大丈夫ですよ、きっと徐々に埋まっていきます。
３月末〜４月頃が引越しピークではないでしょうか？
３月に契約の人も多分多いでしょうから、ＧＷ中に引越しってところもあるのではないでしょうか？（←予想です・・）

ちなみにうちは仕事の都合上、３月中に引っ越す予定です。

他のマンションみていても、大規模マンションはそんなにすぐには管理組合立ち上がってないと思いますよ。

特にここは２００戸以上ありますので、ある程度の時間が掛かると思います。

でも、少しでも早く埋まって活気のあるマンションになって欲しいですね。
（イニシアさん頑張って下さい！！）

２００戸越えのマンションですから、組合が出来ても何かに付けて意見をまとめるのが
大変だとは思いますが、住み心地の良いイニシア梅小路公園を皆でつくっていきたいですね！
もちろん組合が出来るまでの間も、みなでモラルある生活を送って、あのマンション良いねって言われるような、マンション作りをしていきたいものです。

来月引っ越します。どうぞ皆さんよろしくお願い致します。

[283: 契約済みさん]

うちは４月後半に引っ越し予定です。
やはり春休みの引っ越しが多いのでは？
と思っています。今はどのくらい住んでらっしゃるのかしら？
今は静かでいいかも？ですね。

[284: 購入検討中さん]

昨日、イニシアさんからやってきた広告では、
４ＬＤＫのお部屋が３００万円値引きされてました（ＢＷタイプでしたでしょうか。）
春にかけて、いよいよ値引きが始まったようですね。

値引きが始まると、契約もどんどん進むのでしょうか。
気長に待っていると、希望の部屋はなくなってしまいますよね。

[285: 物件比較中さん]

たぶん、３月は言ったもんがちですね。

この価格、このサービスなら買います、
ってちゃんとした意思表示をしたら、ここの物件は買えると思います。

希望価格で希望の間取りが選べるチャンス到来ですかね。
どうしよう。

[286: 匿名さん]

西向きは１階が全部売れてますね。駐車場付きで人気があったのでしょうか。
７階もあと１戸ですね。
意外と南向きが苦戦してるようですが、やはり価格でしょうか。

[287: 購入検討中さん]

価格でしょうね。
はじめから高すぎます。
そしてこの急激な景気の悪化、不動産業界の低迷。
はじめから1割位安ければもっと売れたのでは？
と思います。欲出しすぎて首しめてますね。
まわりでもこのマンション検討してる人かなりいるのに
みんな高いのがネックで他に決めたり断念しています。
私は金額の交渉次第で買う予定です。

[288: 購入検討中さん]

南側は明らかに高過ぎますね。

このご時世なので、初めから値引きを想定した価格設定ではないでしょうか。

西側は南側からしたら、お買い得？かなと思いますが、
他の物件と比較すれば、やはり少し高いかな？と感じます。

値引きはあるかもしれませんが、
あったとしても当然かなと勘ぐってしまいますね。。。。

[289: 契約済みさん]

かなり頑張ってもらいました。
正直、希望言って無理なら諦めようと思ってる条件を出しました。
が、何とかいけました。
欲しいところが残り２戸でしたので、うちとしても選べるギリギリのところでの決断で
した。
買えて良かったと思ってます。

欲しいところが選べるという意味でも、３月はラストチャンスだと思います。
金利もそろそろ底だと言われてますから。

[290: 購入検討中さん]

２割　引きなら買うかも。