イニシア梅小路公園はいかがでしょうか？

[いつか買いたいさん]

先日、イニシア梅小路公園の広告が入っていました。
価格、間取り等はまだ未定のようですがどのくらいのものになると思われますか？
あと、ＪＲの線路がすぐそばにあるみたいですけどやっぱり音ってうるさいものなんでしょうか？
周辺の環境も気になるところなんですけど、お近くの方いらっしゃったら是非ご意見お聞かせ下さい。

[223: 匿名さん]

イニシアそろそろ・・・・

[224: 物件比較中さん]

何？

[225: 匿名さん]

>224
223みたいなのはスルー

[226: 契約済みさん]

今のところ、イニシア梅小路はどれくらい埋まっているかご存知の方いませんか？
埋まらなくて賃貸に・・・というのは微妙ですからね。

[227: 入居予定さん]

１月で半分ちょい売れてましたよ。
もうすぐ第４期の登録が始まりますが、これが最終かな？

たしか９月ごろからの販売スタートだったと思うので、
半年弱で１００件以上売れてることになりますね。
大不況の中、頑張ってるほうではないでしょうか？

人気の部屋はだんだんと減って、これからが大変なのだと思いますが、
ここはイニシアさん完売目指して何とかがんばって欲しいです。

[228: 契約済みさん]

ありがとうございます。
不動産関係者からこの時期の完売は難しいと聞いて少し不安に・・・。
入居者が少ないと修繕費用とかにも響いてきますよね。

世間も不況だし、会社更生法適用の不動産会社とか、いろいろ不安要素があっていろいろ考えちゃいますね。。

[229: 契約済みさん]

↑の書き込みで誤解を招く表現が。
「会社更生法適用の不動産会社」は昨日ニュースで流れた会社のつもりで書きました。
誤解を招く表現ですので、加筆いたします。すみませんでした。

[230: 契約済みさん]

>228さん
３月末くらいまでの完売は無理でしょうね。
１２月末くらいまでに頑張って欲しいと思っています。
ここに限らずどこも苦戦してますし。

管理費・修繕積立金は売れるまでは、売主の負担（売主所有なので）
ですから、とりあえずは気にしてませんw

うちは２月中には引越ししようと思っています。
しばらくは静かなマンションに住めそうです（苦笑）

[231: 入居予定さん]

うちは３月中には引っ越したいと思ってます。

なんだかんだ言っても、大規模でこういったタイプのマンションが下京区には
見当たりませんので、秋くらいまでには売れるんじゃないですか？

金利もそろそろ底だと言われていますし、３月位までには決めた方がいいと思いますが。

本気でマンション探している人は、その辺も踏まえて、３月の決算の時期を狙って物件決めてきますよ。

[232: 契約済みさん]

３月カギ渡し予定で考えていますが・・
今このタイミングでイニシアが破たんした場合、手付金は返ってくる
らいしのですが（１割以上入れてるので）建物できてるし、
このまま入居したほうがいいのか？一旦解約して改めて新しい会社から
買ったほうがいいのか？などと考えてしまってます。

破綻するとメロディーハイムのようになりますよね・・？
物件自体を気に入っているので、破たんしたら嫌とかじゃないんですが
メロディーみたいになるなら、金額的に悔しくて・・。
納得して契約した金額なのでいいのですが、やっぱ破綻されると悔しい
から頑張っていただきたいです（笑）

[233: 入居予定さん]

破綻してもメロディーハイムのようになるとは限りませんよ。

会社が変わっても、もともと売れる要素のある物件であれば、
あそこまで値段が下がるはずがありません。

せっかく好きな部屋を納得して購入したわけですから、
あとはイニシアさんを応援しましょう！！

[234: 契約済みさん]

＞２３３さん

そうですね・・応援しています(笑)
以前から下京区で大きめの規模のマンションを
待っていたし、もっと北に上がると金額も手が出せないので
私たちには待っていた物件でした。

中も見れたし、好きな部屋を選べたし、ローン控除に低金利と
条件が後押ししてくれて決断しました。
今まで考えていたのは金額だけだったんですよね・・。
それも気持ちだけサービス？があったので決めちゃいました。

そこから一気に株価下げ下げで(^_^;)
たしかに、あんなに下がってもメロディー買う気にならない
のは（個人的意見です）物件に魅力を感じていないからでしょうね。

このご時世、破綻に関係なく値下げは仕方ないと思うけど、
ストレスにならない程度にお願いしたいですね。

[235: ご近所さん]

七条商店街はいろいろなお店があって歩くだけでも面白いですよ。何より野菜、肉、魚類が新鮮です。
確かに外灯は少ないですが、近所に住んで約6年の間、夜道で怖い思いをしたことは一度もありませんし、不審者なども聞いたことがありません。治安は悪くないと思います。
それよりも、マンションの目の前の道路は、大型トラックが頻繁に、しかもスピードを出して通ります。それにもかかわらずガードレールすらありません。そのほうが恐くないですか？

[236: いつか買いたいさん]

最近モデルルームいった方いらっしゃいますか？
来週あたり時間が取れるので行きたかったんですが、
誰もいなかったらどうしよう・・。

[237: 物件比較中さん]

２週間くらい前にブラリと寄ってきました。土曜日だったのですがとても寒かったせいか、客はパラパラでした。ただMRは広く営業員も多く、またそのほとんどが女性でものすごく気合いが入っているようでした。マンションは実際に建っているのでその中の４軒の異なるタイプを見せてくれました。でもせかして売るような態度ではなくじっくりと説明してくれて好感が持てました。私は建物の専門家ではないので良く分かりませんが、窓やドアの建付はしっかりしているように感じました。

京都駅までは歩いての通勤は難しいと思いますが、マンション自体はいいように思います。またほとんどが自走式駐車場で値段もそこそこというのもここくらいしかないのではと思います。その意味ではなかなかいい物件の一つだと思います。

どなたか道路のことを云っておられましたが、確かに車の音はマンションの中にいてドアを開けると結構うるさいです。駅側に２ｍくらいのコンクリート塀があるためその反射音がうるささを増す原因と思われます。閉めている分にはペアガラスのお陰でほとんど気になりません。

[238: 物件比較中さん]

日曜日に行ったことがありますが、そのときは賑わっていました。
え？こんなに来てるんだって感じでした。

平日に行った事もありますが、その時は静かで、私たち以外には一組しか見当たりませんでした。

賑わってるときも、ひとけの少ない平日でも、営業の方はせかせかした感じも無く、
落ち着いてゆったりと対応してくれますよ。

よそのマンションでよく聞く押し売り的なことは一度も言われた事はありません。

塔内が見れますので、いっぱい見たいのであれば平日の方がブッキングも無く思う存分見れると思いますが。

[239: 入居予定さん]

うちは、一番好きな間取りが西側にあったので、西向きを選びました。
西を嫌がる方もいらっしゃるようですが、個人的に西向きは結構好きです。
日が長いですし、仕事から帰ってきてもまだ明るく、午後からでも十分お洗濯ができるからです。

おかげさまで、西向きの前の道は車があまり通りませんので静かです。
西側には工場があります。平日・週末と音の確認もしましたが、
平日だけ機械の音が少し聞こえました。しかし南側を通る車の音に比べたらはるかに小さいです。
もちろん窓を閉めれば、全く気になりません。
工場が稼動してるのは、平日の夕方4時ごろまでのようです。
においや煙も全然感じませんでした。

今はほとんど使われていない南側の線路も将来どうなるかわかりませんし、
東側の製薬会社も近すぎてどうも気になる・・。

ということで、私の中では西向きがお勧めです。
価格も安めですしね(笑）

↑あくまでも個人的な意見です。

[240: いつか買いたいさん]

みなさんありがとうございます。
勇気を出して週末行ってみます(笑)

この状況だし人はいなくて、ごり押しされたらどうしよう？
と、ちょっと腰が引けてました。

買うなら南向きと思っていましたが、マンションによって
事情が違いそうですね・・。
各向きの部屋を見たいと思います。参考になりました。

[241: 契約済みさん]

うちも間取り＆価格優先で西向きにしました。
共働きだと昼間は誰もいないので、西向きでもいいかなあと
思ったのもあります。
239さんのように工場の騒音等を事前に調べてなかったので、
書き込みを見て安心しました（笑）

[242: 物件比較中さん]

日当たりに関しては、人それぞれですよね。南向きは車とコンテナ車の音が気になりすね。周りにはコンビニなども結局遠いので、不便ですし決め手に掛けますこの物件。

[243: 入居済み住民さん]

南向きの車の音は気にならないですよ。
西側の工場は、マンションに変わる可能性大ですね。
東側は、何ができるでしょうか。

[244: 申込予定さん]

東側は第一製薬さんの記念館みたいになると聞きましたので、
今とあまり変わらないでしょう。

公園に近いのが魅力的ですね。

[245: 入居予定さん]

たしかに、コンビニとか遠いですよね。

私も事前に随分リサーチしましたよ(笑）

しかしまぁ、だまされたと思って七条商店街をぶらついてみてください。
何かしらあります。
お勧めは、お肉屋の「大川」さん。コロッケおいしいです。目の前であげてくれて、
お店のご主人も、奥さん？も愛想が良くて、また行こうと思います。

あと、マンションからすぐの七条通りの北側にある、お刺身や海鮮どんぶりが食べれるお店。
お店の名前忘れました・・。店で、マグロのブロックや、から揚げなども売ってますが、
おいしいです。お客さんもいっぱでした。

伊勢丹にチャリでいく場合は、有料の自転車置き場がありますが、
地元の人に聞くと、150円？もったいないのでそこは使わないと・・。
別の場所に停めて、ちょっと歩くみたいですよ。

[246: 申込して手続き中]

先週の半ばに現地見学し、日曜日に申込したものです。
私も永住目的で環境・立地・間取り・景観において気に入りました。
昨年の１２月に４月からの新生活に３月引越しを避けるように別のところで分譲賃貸を契約し、引越し関東と関西を行き来する生活の中で、今回イニシアさんにご縁を頂きました。

本当の理想は、一緒に作り上げていく感覚を味わいたかったですが、ここに気づくのが遅かったみたいです（笑）
しかし、竣工後…決算前…という事で、イニシアさんのさまざまなサービスをして頂き、申込に至りました。

全スレを拝見し、最初のネガティブなご意見に不安を抱きながらも（←申込しちゃっているので、後戻りできませんが…（笑））、入居される方の前向きなご意見に勇気と覚悟を決めた事への自信がつきました。

入居される方、契約された方、よろしくお願いいたします。
これからイニシア梅小路公園が盛り上がることを楽しみにしています♪

[247: 検討者です]

先日見に行ってきました。帰りにマンションの近所に住む親戚の家へ相談に行ったときに、不動産関係の仕事をしている叔父が、あの場所は元々、洗剤を製造する工場が長年操業していてかなりひどい土壌汚染があったので土壌改良にかなり費用がかかっている。
建築費や元々の土地代以外に余計なコストがかかっているので、あの場所にしては高いんだと教えてもらいました。家に帰ってから土壌汚染について調べると、石鹸や洗剤などを製造していた工場の跡地はどこでもかなり土壌が汚染されているとのことでした。
土壌改良はされているとのことですが聞くところによると表面の土を少々掘り返して土を入れ替えても何年かすると人体に有害な成分が染み出してくるとも言いますし、過去にも他府県でそういう物件があって問題になったらしいです。
みなさんはそのあたりのことは納得して購入されているのでしょうか。担当の方はそんなことは少しも言っていなかったですが。でも私の叔父が適当なことをいうわけでもないんですが…。

[248: 周辺住民さん]

第一工業製薬の工場がこの場所にあって、昭和30年ごろから平成12年の工場閉鎖まで、
合成洗剤（モノゲン等）を製造していました。

[249: 契約済みさん]

私がＭＲで最初にした質問は「この場所の地歴は？」でした。
準工地域ですし、第一製薬の隣なので、何の工場跡か知りたか
ったからです。
営業の方は、土壌汚染の重点地域（？）になっていたことと対
策法（？）に基づく処理済みであることを教えてくれました。
（重説の書類を見れば正式名称が分かるのですが、面倒なので
用語が間違っていたらすいません）

なお、土壌汚染は重要事項ですから、何も聞かなくても、契約
前の重説で必ず説明されます。土壌汚染がないマンションでも
該当無いという説明があります。

なので、契約している人は、皆それなりに納得しているという
ことになります。

個人的には、そこで作る野菜を食べたり、地下水を飲むわけで
はないので、まあいいかと考えましたが、気になる人はやめて
おいた方が無難だと思います。

[250: 契約済みさん]

ＭＲで土壌改良の説明はありましたし、国で定めた基準に改良されているから住宅が建つのではないでしょうか。
基準に適合していないなら、施主側も事業を行わないと思いますが・・・。
２４９さんと同じく、地下水を飲むわけではないですし、土壌汚染の件は気にしないほうがいいと思います。
都会の大気には土壌汚染よりもっと害のある車の排気ガスなどありますし、都会では息をするだけで体に害なものばかりですから。

[251: 契約済みさん]

>248さん

249です。
素朴な疑問なので、機会があれば叔父様に聞いていただきたいのですが、
通常の不動産取引で、通常の土地代に売主が支払った土壌汚染の改良費
用を上乗せして、買主が買うということはあるのでしょうか？

例えば、古い家屋が建っている土地を更地渡しで買う場合、土地代に建
物解体費用が上乗せされるなんてことはないように思います。
（土地所有者が解体費用を負担し、通常の市場で売買される土地価格で
売主に売ると思うのですが）

それと同じで、土壌改良費用は第一製薬が土地を売れる状態にするため
に負担し、土地は通常価格で売買されるように思うのですが、間違って
いるのでしょうか？

もし詳しい方おられましたら、教えてください。
もちろん不動産取引はケースバイケースであろうとは思うので、あくま
で通常の一般論として。単なる好奇心です。
趣旨がそれてすいません。

[252: 入居予定さん]

No.247さん。
重要事項説明書を見せてもらったらいいと思いますよ。
過去の土壌汚染と、掘削作業のことなど、ちゃんと書いてありますし、心配でしたら説明を聞かれたら良いかと思います。

この土壌改良の為の作業が、マンションの価格に上乗せされているとは聞いてません。
No.251さんと同意見で、第一工業製薬さんが売る為に、汚した分ちゃんと後始末をしたんだと思いますが・・。

以前に右京区で土壌汚染の改良にお金がかかり、新築マンションの値段が・・って言うのを聞いた事がありましたが、そのマンションは周辺のマンションに比べてはるかに高かったですよ。

イニシアの今の価格を見ても、そんな上乗せされてるような価格だとは感じませんが、如何でしょうか。


そういえば、今日近くを通りました。
徐々に入居者が増えてるみたいで、ぱっと見ただけですが、部屋の明かりがチラホラ見えました。
３０戸くらいはもう引越し済みでしょうか？
うちも来月には引っ越します。待ち遠しいです。

ほんとに素敵なマンションになるといいですね。

皆さんよろしくお願い致します！

[253: 匿名さん]

不安なまま購入されて、後で後悔されない様には
してもらいたいですが、私の場合も、しっかり説明
していただき納得しました。

それに、物件の販売価格については、この地域で探して
いた者にとっては割安感がありましたが・・・

不便な場所と言う指摘も多いですが、駅に近いにこした
ことはないですが、車を使うことの多い者にとっては、
十分便利な場所なんですがね・・・

それぞれの価値観ですから。でも、みなさんと、よい
コミュニティをつくっていきたいと願っています。

[254: 契約済みさん]

そうですよね。書き込みみてると高いという意見が
多くてびっくりしたんですが、個人的には割安感を
感じていました。
（このあたりの相場は全く知りませんが・・・）

[255: 匿名はん]

このあたりの相場を全く知らない…

でしょうね。納得しました。

[256: 匿名さん]

↑ここはどういったマンションと比べて高いのでしょうか？
参考に教えてください！

[257: 契約済みさん]

↑254でした。
このあたりの相場を知っている方に聞きたいです。
もう契約してるんですけどねw

[258: 入居予定さん]

単純に比較できる物件が無いと思うのですが・・・。

特に北側のコスモシティ梅小路公園とは、比較し辛いと思います。
戸数はそこそこ近いですし、同じコスモシティで建物は良いと聞きますが、
建った時期が違いすぎます。

特に５年くらい前は現在より資材も安かったのと、なかなかマンションが売れない、
というのもあって、今に比べて安いマンションがたくさんありました。

しかし姉歯さんの事件の前に設計されて建った性能評価のついてないマンションに関しては、
安いからといってはたしてどうなのかと言われたら、調べていない以上こればかりはわかりませんよね。

それと、イニシア梅小路公園に関して言えば、まず、駐車場100％で自走式駐車場メイン
・共用施設が充実・敷地内の公園・１階には戸建て感覚の専用駐車場があるなど・・・。
↑こういったタイプのマンションはここ最近の流行ですよね。

時期と作りで一番近いところで、南区のマークスゲートでしょうか？
しかし場所が違うし、あちらは性能評価などはありませんし・・。

右京区には太秦天神川駅の近辺によく似たタイプの大規模マンションが数箇所建ちましたが、
これまた比較するには、場所が遠すぎますね。
あの辺は、土地の値段が違うからでしょうけど、駐車場が激安ですよ。
０円とか、２０００円とか・・。うらやましい。

ということで、比較する物件が乏しく、何とも言えません。
うちの感覚としては、田の字地区に比べたら同じ予算で、
広いところに住めるからいいかな・・と。

[259: 契約済みさん]

近年のマンション不況で周辺には売れ残りが続出しているので、価格設定は努力して低く抑えたと営業マンは言ってました。

南向きで４〜５００万円、西や東向きで２〜３００万円安い価格が適正な価格だと個人的に思います。
大規模なので建物の建設コストは低いでしょうし、設備も並の程度なので正直高いと思います。
居室前のインターホンにはカメラは無い、床は二重床じゃないなど、価格設定を抑えたぶん居室の設備が省かれているような気がします。
他社の安いマンションやイニシアには付いているのに・・。
共用部分の簡素化は構わないが、居室の設備の簡素化してもらいたくないものです。（いまさらですが）

駐車場の価格設定にも疑問が？
住民のための駐車場なので、もっと安くても良いのではないでしょうか？
居室だけでなく、こういった部分の価格設定も購買意欲を左右するのではないでしょうか？
住民の気持ちになって価格設定してもらえたら有り難いと思います。

[260: 周辺住民さん]

新築にこだわらないのであれば、すぐ北側のコスモシティーはどうですか？
間取りはあまり変わらないですし、ほぼ全戸南向きで、静かです。
（実は、このマンションを新築で購入しました。）
価格も数百万は安いでしょう。

[261: 契約済みさん]

目の前に線路が通っているのに、駅がないって物足りなくないですか？
西大路まで徒歩１１分、丹波口まで１５分とビミョーな距離だと思いませんか。
調べたら西大路も丹波口も京都駅からの距離が２．５Ｋｍなんですよ。
私鉄や地下鉄なら約１Ｋｍおきに駅があるし、西大路や丹波口までに駅があってもおかしくないと思います。
たとえば貨物駅にホームを作り電車を停めるとか出来れば便利になりますし、駅前マンションになり価値も上がるのでは（笑）
梅小路公園に水族館を作るなら一緒に駅も作ってくれたら、水族館の見物人もこの周辺の住民も便利になるんだろうと思うのですが。

[262: 物件比較中さん]

JR使う人には便利でしょ。管理費等々は規模の割には高すぎますよね。将来的にはどのような予測をしているのか、教えてください

[263: 匿名さん]

過去レスを見よう！

[264: 入居予定さん]

管理費は、玄関前ゴミ回収のおかげで高くなってるようですよ。

あとは、２４時間セキュリティ、あちこちについてる防犯カメラのリース代、
AEDのリース代（２台もありますしね）等など・・・。

必要な物は仕方ありませんが、なんとか少しでも毎月の価格抑えられるといいですね。

管理組合が立ち上がったら、色々意見が出てくるのでしょうけど。

ほんと、駐車場代なんか、今の半分くらいにして欲しいですね。
それだけでも、大きなセールスポイントになるのに・・。
今さらですが・・・。

[265: 入居済み住民さん]

ごみ回収はマンションの敷地が広いので、実際とても便利です。

[266: 入居済み住民さん]

そうですね。
南棟や東棟からゴミ捨ては大変ですしね。

あと駐車場代は、独立した会計になっているんでしょうか？
なっていないなら使用していない人との間で不公平感が出ると思いますが・・・
どうなんでしょうね。ご存知の方おられます？

[267: 購入検討中さん]

詳しい方、おしえてください！

資産価値ってどれくらいになりますか？
梅田からタクシーで何円くらいかかりますか？

上記2点だけがネックで・・・。

[268: 入居予定さん]

駐車場代に関しては、稼働率が悪いと賃料が上がるかも？
と、過去に書き込みがありましたので、独立した会計だと思いますよ。

資産価値に関しては、そのときの景気などに関係すると思いますが・・。
駅前の物件に比べればどうしても劣ると思います。
ただ、京都駅にチャリで行けて、この規模、部屋の広さ、自走式駐車場、公園が近くて静か・・という点では、今のところ他には無い物件だと思います。
駅に近づけば、どうしても狭苦しい物件になってしまいますから。
もっと西や南の地域に行けば別ですけど。

この辺りは、だいぶ人口が増えてきたので、きっと発展することと期待しています(笑）

そして地域としてもこの辺はややこしいところではありません。

北側のコスモシティ梅小路でいえば、もうすぐ築６年になりますが、
過去５年間、約２４００〜３２００万円くらいで取引されているようです。
もちろん広さや階数、その時の築年数、部屋の状況、景気によって大きく変わると思います。
賃貸に出しても１０万円は下らないでしょう。（←営業さんに相場は聞いてみてください。）

しかし、イニシアとは単純には比較できないと思いますよ。色々な面で。

タクシー代については、タクシー会社に聞くのが一番だと思います。
梅田からですよね？

No.２６７さんは、大阪に通勤の方でしょうか。

スカイデッキには上がられましたか？すばらしい眺望です！
是非、イニシア梅小路公園へ！

[269: 浅宮あんさん]

先先先先先先先先先週号のマンションズによれば２２２戸中６９戸が売れ残り。

[270: ビギナーさん]

↑それっていつ？

他のマンションが全然売れてない中、ここは頑張ってるほうですかね？

入居者さんに質問です。
ここのマンション、テレビはケイ・オプティコムに入らないと見れないのでしょうか？

[271: 匿名さん]

公式HPをみてごらん。第3期までの売れ残りが85戸。今回第4期分が２１戸。第４期でどれくらい販売促進したか分からないけど、少なくとも先週まで、１０６戸の残が確認できますね。早く売れるといいのにね。

[272: 物件比較中さん]

たしか秋頃からの販売ですよね。
１００戸以上は売れてるって事ですか。

結構いいペースですね。