イニシア梅小路公園はいかがでしょうか？

[いつか買いたいさん]

先日、イニシア梅小路公園の広告が入っていました。
価格、間取り等はまだ未定のようですがどのくらいのものになると思われますか？
あと、ＪＲの線路がすぐそばにあるみたいですけどやっぱり音ってうるさいものなんでしょうか？
周辺の環境も気になるところなんですけど、お近くの方いらっしゃったら是非ご意見お聞かせ下さい。

[21: 購入検討中さん]

ここは　下京区だけど　準工業地域ということもあり　土地価格は高くないところなので　今の予定価格はすこし　高いように感じます。　
全国的にも　あと西大路駅周辺の新築マンションの在庫も　増えてきているので　この価格では厳しいと思います。　１０％〜１５％　価格調整されると　うれしいですね　　完成までに完売させるなら　１５％〜２０％　価格調整しなければ難しいのではないのかな。
駐車場価格は　まだ決まってないみたいですが　イニシア伏見丹波橋が　５０００円〜１２０００円ぐらいだったので　ここも　それぐらいになるのかな。

[22: ビギナーさん]

なんだか高そうですね・・・。
線路横のこの場所で・・。
駅も遠いし、周りにお店も少ないし。
メリットは公園だけですかね。
222戸も売れるんでしょうか？
あとは、少しでも予定価格より下がる事を期待して、価格発表を待つのみです。

[23: 物件比較中さん]

確実に売れ残るでしょうね。
高い部屋とそうでない部屋の格差が大きそうですが、
金持ちさんはもっと小規模なマンション選びそうですよね。

私も予定価格から少し下がると期待してます。

[24: 物件比較中さん]

南向きの４LDK、角部屋以外も追加してほしいです...。
イニシアさんよろしくお願いします。

[25: 購入検討中さん]

物件比較中さん　４ＬＤＫの新たな追加は　残念ながら難しいでしょうね。
３ＬＤＫの間取り変更（オプションであると思うが？）で　リビングに間仕切りを設置して　４ＬＤＫにするのを　検討されたらどうかな。

[26: 土地勘無しさん]

このマンションの校区となる、小学校、中学校はどんな感じでしょうねぇ。
子育て世代には気になるところです・・・。

[27: 賃貸住まいさん]

校区の事は分かりませんが、この周辺を何度か通りましたが、夜はとても出歩ける雰囲気ではありません。
梅小路公園と工場にはさまれていて、暗い感じです。
皆さんが心配されてた貨物線？線路の事ですが、今はほとんど使われていないらしく、
さび止めのために一日一往復通る位だそうです。
しかしお店も周りにないし、お買い物はどうするのでしょう？
京都駅からも西大路駅からも遠いです。
モデルルームに行きましたが、予定価格しかまだわからない状態ですが、
修繕費・管理費・駐車場代だけでも、毎月２．５万円くらいはかかりそうですよ。
このマンションのいいところって何でしょう？
不動産屋さんの意見が聞きたいです。

[28: ご近所さん]

校区のことはあまり詳しくないですが、知りあいの子が通ってる学校は特に問題なさそうですよ。
七条通りは大通りですが、一歩南に行くだけで、夜は確かに寂しいかも知れません。
買い物は、自転車があれば七条西大路にあるライフが便利です。
商店街もすぐ近くにありますし、住むにはとても便利だと思います。
駅から遠いのはいなめませんが・・・。
イニシア伏見も価格を下げたようなので、ここももう少し下がるかも！？
とちょっと期待してます。

[29: 土地勘無しさん]

情報ご提供ありがとうございます。
校区は特に心配なさそうですね。

夜の周辺が寂しそうとのこと、今一度、検討したいと思います。

[30: ビギナーさん]

大規模マンションの利点は、修繕費や管理費、駐車場代が抑えられるところにあると思います。
特に自走式駐車場は機械式に比べてメンテナンスの面から考えても価格を抑えられるはずです。
ここは222戸の大規模マンションなのに、その辺のメリットが見えてこないのですが・・。
皆さんどう思われますか？

[31: 購入検討中さん]

>修繕費・管理費・駐車場代だけでも、毎月２．５万円くらいはかかりそうですよ。

これはちょっと……きついですね。
大規模マンションなんだから、もう少し安くならないのかなー。

[32: 周辺住民さん]

嵯峨野線の線路の東側ですが、近所に住んでます。
買い物は七条商店街か、丹波口駅近くのマツモトに行きます。
マツモトいいですよ。七条のライフだったら同じくらいの近さじゃないかな。
という私も、引っ越してまだ半年くらいなのであまり周辺のことはわからないのですが。
主人は、勤務地が大阪＆激務なのですが、とりあえず京都までの最終に乗れれば
最悪歩いて帰ってこれるし、タクシーもワンメーターだから便利だと言っています。
私は七条通りの何か寂れた雰囲気などが気になるので、そうか？と思いますが。

梅小路公園の西端が子ども広場のようになっていて、ジャングルジム？などの遊具もあります。
この広場のすぐ近くの立地なので、小さいお子さん持ちには嬉しいかもと思います。
うちは公園までは近いのですが、その広場までは結構歩きますので…。
うちは戸建てなので参考にならないかと思いますが、土地の坪単価は125万くらい？
結構高いなと思いました。意外でした。

[33: 購入検討中さん]

購入検討中で、一応希望住戸もだしています。
先日、価格が変わりましたよ。
100〜300万くらい下がりました。・・が、まだまだ高いと思います。

参考までに・・多少間違いあるかもです。
全て7階、価格が出ていない部屋は（）にしています。桁万です。

西棟　Cr:3698 　D:3318　 E:2998　 F:3248　 G:3198 　H:3318 　I:(4階：3998)
南棟　J:(6階：5148)　K：3538　L:3608　M:3648　N:4108　O：4058　P：4108　Q：3878　R：4948
東棟　S:4348　T:3398　U：（5階：3568）V：3528　X：4598

全て近所の方のお話ですので、参考までに・・。
夜は人通りが少ないので、線路沿いではなく、住宅街を通ると安全だそうです。
線路はうるさくないらしい。
小中学校も悪くはなく、環境もいいほうらしい。
下京区というだけで、資産価値はさがりにくいとのこと。

とりあえず、高いとしか思えないので、もう少し下がらないと買う気にはなれません。
希望される方みんなさんが、そう感じ竣工まで買わなければ下がるでしょうね・・。
管理費・修繕費も高いですし、イニシアさん現実見た方が良いと思いますけど・・。

[34: 検討 中子]

7日からいよいよ、アンケートという名目で
仮申し込みがはじまりました。

出足はあまりよくなかったようですね。

割高感・修繕費・管理費など前出のように高め。

交通の便も、西大路駅からも少し離れるので
もう少し物件価格をさげてもらいたいですね。
バスを使うにしても烏丸まで一本ではいけませんからね。

[35: 匿名さん]

こんな不便な場所で高いですね。
五条と七条じゃ生活の便利さは全然違うと地元民に聞きますよ。
ほんとに、四条烏丸までどうやっていくの？
日常の買い物はどこで？卸売市場？？
ＣＭしてるけど、そんなのにお金かけないで、価格を下げなきゃ絶対売れないよ。
せっかくの四半世紀ぶりの大規模マンションがこれではがっかり・・。
あちこちのマンションが売れ残ってるけど、ここも仲間入りするきでしょうか。

[36: 購入検討中さん]

多少は不便でも価格さえ満足出来れば買うのにな。
価格はもうこれで決定ですか？
売れ残ることを期待して値引きしてくれるのを待とうかな〜。
と、思ってしまう……。

[37: 匿名さん]

やはり高いですよね！

以前モデルルーム行ってきましたが、担当者の方は順調そうな話ぶりでした。
でも、本当なのか？？疑問です。
売れ残りそうな予感大です。

近くに住んでますが、毎日の生活は移動が自転車か車の方には便利ですよ！
あとは価格、なんとかならないんですかね〜。

[38: 匿名くん]

高いっすねぇ〜
場所が悪けりゃ価格下げるしかないし。
このままじゃ下京のゴーストマンション確定だね。

[39: ご近所さん]

う〜ん　高いですね

レスも少なく　全然　人気ないみたいですね

あと　１０％は　値下げを。。。。

[40: 物件比較中さん]

購入を決定された方はいらっしゃいますか？
いらっしゃれば、ぜひここに決めた理由を参考までにお聞かせ願えれば、と思います。
よろしくお願いします。

[41: 購入検討中さん]

出せない金額ではなくても、割高感がありすぎて
買う気になれない・・。適正価格なら購入予定です。

それに、もっと色んな間取りがあればいいのに・・。
222戸もあって、何だか似たような間取りばかりな気がします。

[42: ビギナーさん]

同感です。
ここのマンションの売りは何でしょうか？
下京区に大規模マンションって事で楽しみにしてたのに、はっきり言ってがっかりです。

ここに決める人たちの意見が聞きたいです。

こんな価格じゃ納得できないと思うのですが・・・。

[43: 購入検討中さん]

消極的な意見ばかりで正直がっかりです。
この物件の直近で長年住んでいたのでこのエリアの善し悪しもわっかって前向きに検討している者です。
欲を言えば、市内ど真ん中も良いと思いますが、一般市民には手が出ない価格設定というのが現状ですし、賃貸住まいも含めてある有名校区に人が集結し過ぎで今後様々な意味で問題が起きそうなことも危惧されていることからも、いわゆる最高と噂されるエリアに住むことにこだわるのも、ここ最近どうかなと思っています。否定する気持ちはもうとうございませんので誤解しないで下さい。
元々地元に住む知り合いからも七条中学校が近年の他学校の建替えの模範となるなど私自身他の京都市内の生徒たちを見るにつけて悪い印象は全く感じません。それがこのエリアで住んでいるからそのように感じると思われてもしかたありませんが、これから住んでいくわけですから他と比べてよくないと言われても気になりません。上を見ても下を見てもキリがありません。
私はマンション販売の仕事をしていますので、イニシアの気に入らない部分もたくさん感じています。不動産業界で働いていると見えなくていいところもたくさん見えてきます。
でも、他にはないよい部分もあるから、前向きに検討しているわけです。
悪い面から言うと、正直装備はショボイです。元々リクルート時代から装備はもひとつだから安いのがこの物件の特徴です。イニシアさんごめんなさい悪気はございません。
でも、高いと思われる方が多いと思われますが、業界に携わる者としては相応というよりは思ったより安いという感覚です。勿論もっと安いほうがありがたいですが。腐っても下京区です。
駅距離も決して近いとは言えませんが、木屋町辺りから深夜タクシーで帰っても2000円以内でいけますし、京都駅からなら1000円程です。京都駅南地区再開発も計画されていますし、今後楽しみなエリアに自転車で行ける距離に位置するのはポイントが高いと思います。
部屋の各扉が吊引き戸でフローリングにレールがない所や、ドアが廊下から内に入っているため邪魔にならないところなどよいところもあります。
基本的に購入後はマンションの建つ場所や、部屋の位置は変更できませんが、部屋うちはリフォームで何ぼでもよくできます。水回りなどは何十年後に必ずリフォームすることになると思いますし、その際好きなように変えればよいのです。
私が気になっているのは、大規模なのに修繕積立金が高いところです。これがなんとかなれば気持ちよく購入に踏み切れるのですが、そこだけが、ひっかかっています。もう3000円位安くならないもんでしょうか、イニシアさん。

[44: ビギナーさん]

>装備はもひとつ

・・・なのであればもっと価格下げないと。
今（新築・中古ともに）これほどマンションが売れ残ってる時にここは何で勝負するのかな？
京都のプチバブル的なのも、そろそろ終わりだと耳にしますよ。
修繕積立金も確かに高いですよね。最初を安くして、５年おきくらいに何千円か
値上げしていくマンションが多いようですけど、ここは最初っから高いんだからもちろん値上げはないんでしょうねぇ。
パ○シオンは、修繕積立金もイニシアより安いですが、今まで一度も値上げせずにやっていけてるようですよ。

そういえば、このマンションの絵だけ見てて思ったのですが、駐車場の出入り口、グリルシャッターじゃないんですか？

[45: ご近所さん]

モデルルーム　みてきました

確かに　修繕積立金　月　８７００円　から　１２２００円じゃ　高いですね。

私は　管理費が　月　８１００円　から　１１６００円のほうが　高すぎてびっくりですが・・・

管理会社が　コスモスライフじゃ　料金　安くならないですね　残念。


ビギナーさん　駐車場の出入り口は　図面には　ロボットゲートと表示されていたので　普通のチェーンゲートみたいですね。

グリルシャッターは　騒音の問題（ゲートの上に部屋がある）があるので　チェーンの方が　問題が少なくかんじましたが　ただ　チェーンは　急いでる車が　ひっかけて　切断することがあるので　利用には　注意が必要ですかね。

また　入る車と　出る車が　同時には　通過することができないので　これまた注意が必要です。　

駐車料金が　機械式３段　上段１階　５０００円　　中段Ｂ１階　１０００円　　下段Ｂ２階　３０００円

自走式駐車場　屋上　５５００円　　２．５階〜３．５階　９０００円　　１．５階〜２階　１００００円　　１階　１２０００円　　となってましたが　これは　妥当な料金なんですかね。

[46: ビギナーさん]

チェーンゲートなんですね・・。
私はセキュリティーも重視したいので、これまた残念です。

価格は自走式駐車場にしては高いですよね。
ここは２２２戸ですよ。８割以上が自走式でメンテの面を考えても
この大規模レベルなら1０００円〜５０００円でしょう。
そうするだけでも食いつく人が増えると思いますけど・・・。

管理費も高いけど、管理人さん２４時間常駐してくれるんでしょうか？

何もかも高く感じるけど、一体どこにこのお金使われるのでしょう・・・。

[47: 物件比較中さん]

思ってた以上に、修繕積立金＆管理費＆駐車場代が掛かりますね。
これが毎月のローン返済にプラスされるとすると、
マンション価格をもう少し下げてくれることを願います。
下京区だし、場所的には良いと思っているんですが・・・。

[48: 購入検討中さん]

修繕積立金は、売り出すときは最低限の金額を設定します。管理組合を設立した後、数年後に修繕計画を計画する時点で、当然、２〜３倍の金額にしないと、計画が達成できないことは、はっきりしています。販売会社は、そのことをわかっていて、質問がない限り説明することはありません。
現に、他の物件で販売会社に同様の質問をしていますが、同じ答えがかえってきます。
管理費は、管理形態を変えたり、契約内容を変えること（業務ごとに業者を管理組合で変える）で、費用削減が図れます。みんなで、真剣に考えれば、より、住みやすいものになるでしょう。
これまでの経験から、修繕積立金を安く設定している販売会社は、信用して契約をする相手ではないということだと思います。

[49: 購入検討中さん]

私も前向きに考えています。
ただ・・あと少し下げてくれたら購入決めます。

それは管理費が高いのと、希望している部屋が高いところだから、かなり
上乗せされてる気がするからです。

修繕費は仕方ないと思うのですが、管理費はどうしてこんなに高いのでしょうか？
一ヶ月1万円×222戸として・・２２２万も何に使うのでしょう？人件費？

内装も10年経てば、最新設備やらも関係ないわけですし、私は立地と環境重視です。
立地は私情により、最適な場所に建ってくれた！　
環境も、悪くないし、公園もある！！って感じなんですが、管理費が・・。

安すぎるマンションはそれなりのリスクと問題がありそうなので、逆に遠慮したいので
イニシアはちょうどいいんですが、管理費等考えたら100〜200万下げてくれたら即決
なんですよね・・。

営業との交渉しだいで下げてくれる可能性ってあるんでしょうか？

[50: 物件比較中さん]

最終的に売れ残ったら、価格交渉次第で下がる可能性はあるのではないでしょうか？
ただ、同じ部屋に希望者が居る場合は、おそらく無理でしょう。

私も修繕費はある程度仕方が無いと思いますが、管理費は高いと思います。
もう少し下がると期待しています。

[51: 匿名さん]

イニシアさんは値引きしませんよ。売れ残っていても平気ですよ

[52: 匿名さん]

イニシア、値引きありますよ。
伏見丹波橋のほうですが、かなり大幅な値引きを持ちかける電話がかかってきました。
決め手は「もう少し安かったらいいのにな〜」ではなく、
「○○万円だったら買います」と購入の意思をはっきり示すことだと思います。

[53: ご近所さん]

前向きに　検討していましたが・・・

希望していた部屋が　思っていたほど　安くならなかったので　断念しました。

安くなれば　また検討してみたいが　今年中は無理かな〜と　予想してます。

あと　気になった点は　駐車場出入り口や自走式駐車場や自転車置場に　防犯カメラが　全くなく　セキュリティーに不安を　感じました。

[54: ビギナーさん]

No.48 by 購入検討中さん、数年後に修繕費２〜３倍になるのが当たり前なんですか？
だったらここは、数年後２〜３万円に・・・ってことですか？

マンションによっては営業の人が今後の管理費・修繕費の予定価格をちゃんと教えてくれますよ。
ここは、聞かないと教えてくれないんですね。

管理費も修繕費も高いのに防犯カメラも無いなんてありえなくないですか？？？
信じられない・・・。

はっきり言って、人通りも少なくこの辺は夜は薄暗くて怖いくらいですよ。
いまどき、防犯がしっかりしてないところに住むなんて無理です。

[55: 購入検討中さん]

No.52 by 匿名さん
大幅値引きってどの程度ですか？？手数料分くらいですか？？
焦らず待った方がいいのですね。

[56: 購入検討中さん]

かなり前向きに検討してきましたが、私も竣工前の購入は見送ります。

本日、管理会社の説明会に行きましたが、5年ごとに修繕費は20％アップのようです。
15年後くらいになると、２万円くらいになりますよね？子供の計画等考えると怖い・・。確かに、あとでガツンと上がったり、一時金を出すのも困りますが、この金額で20％もあげないといけないのでしょうか？そんなものですか？

管理費も、無駄なことにお金かけている感じで、それで高いのは当たり前だ！と感じました。ゴミを、玄関前に出しておけば収集してくれるサービスは、とってもありがたいのですが、毎日も必要なのか？とか、管理人（３人）も２４時間ではなく通勤？です。福利厚生サービスとか、微妙に利用しにくい中途半端なサービスに疑問を感じました。
また、コスモライフが管理といいながら、委託業務が多くて、割高になっているんじゃないかと感じました。

気に入ってるマンションだけに、悩みましたが竣工して中を見てから考えることにします。
説明会に行かれた方いらっしゃったら、ご意見お聞きしたいです。

[57: 浅宮あんさん]

今週号のタウンズによると２２２戸中６０戸が売れ残りですね。
と言っても第１期分ですから実際にはもっと売れていると思いますが。
最寄り駅から徒歩１１分、私から見ていると交通至便と言ってもいいような気がしますが・・・。

[58: 購入検討中さん]

本件、販売予約できませんよ。
予告広告ですから、
販売を開始するまでの間は、契約または予約の受付は一切できません。また、申込の順位の確保に関する措置は講じられません。あらかじめご了承ください。
ということです。もし、販売予約していることが事実なら、ちょっと変。

[59: 物件比較中さん]

60件売れ残りが本当だとすると、意外と売れているんだな、という印象です。

西向きの部屋はまだお手ごろな気がするのですが、
西日がきつかったりするのかなぁ。

[60: 賃貸住まいさん]

あの〜、このマンション、まだ販売始まってないですけど。。。
事前の希望アンケートとやらは始まってるみたいですが・・。
７月末くらいから第１期分譲開始で、第1期は６０戸販売する、と言う事です。

西側が、若干安めですが（南と比べれば当たり前ですが）、それほど割安感もありませんね。

個人的には西側は、東に比べれば日が長いので好きですが、ここのマンションに関しては、
西側に工場みたいなのがあります。
なので、１〜３階はちょっと景観が・・・という気がします。４階以上なら気にならないかもしれませんね。

東棟の前にもなにやら会社の建物があります。。。

かと言って南はバリ高で買えません。。。

とりあえず、管理費もっと下がりませんかね・・・。
委託するって事は、相当ピンはねされるってことですか？

[61: 購入経験者さん]

早い話が、ぼったくりということです。
どこを見回してもこんなのばっか。
日本の不動産は本当にレベルが低いですねー。

[62: 物件比較中さん]

西向日のヴェレーナや、長岡京のグリーンフォートと迷っています。

[63: サラリーマンさん]

梅小路の公園は良い。学校も、洛南高校や龍谷大学付属高校が近い。

[64: 周辺住民さん]

洛南高校や龍谷大学付属は誰でも入れるレベルではありませんよ。

[65: 物件比較中さん]

長岡京のグリーンフォートも良さそうですね。
今なら価格もおそらく割引してくれそうだし。。

周辺環境は個人的には京都駅に近いので本物件の方が好きで、迷うところです。

[66: 匿名はん]

梅小路公園の敷地内に水族館が出来るそうですね。
3年後の完成を目指すとか
http://www.asahi.com/kansai/news/OSK200807160076.html

これってマンションの価値は上がるんでしょうか。
それとも観光客が増えていろいろめんどくさくなって下がる？

[67: 物件比較中さん]

水族館ができても、毎日行くわけでは無いからねぇ。
図書館とかの方が嬉しいなぁ。

[68: 周辺住民さん]

水族館についてはいろいろなサイトで話題になっているみたいですね。
下のサイトから意見陳情できるみたいですよ。

市長への手紙
http://www.city.kyoto.lg.jp/sogo/page/0000017307.html

市への問い合わせ
http://www.city.kyoto.jp/koho/cc/

知事へのさわやか提案
http://www.pref.kyoto.jp/teian/

[69: 匿名さん]

近くの龍谷大学付属平安高校、洛南高校、水族館、梅野小路公園、龍谷大学と、まさに京都の文京地区ですね。京都駅まで１駅と近く、しかも貴重な大型物件。西大路駅の周辺情報はどうでしょうか？

[70: 賃貸住まいさん]

このマンションから西大路駅までは、お店などが少ないせいか、とても暗い感じです。
夜なんかは、女性や子供は一人じゃ出歩ける雰囲気ではありませんよ。
今の世の中どこなら安全、て言うのもありませんが・・・。

もしこのマンションに住む事になったら、「夜は一人で外に出れないね・・。」と家族で話をしています。これじゃあ、夜に犬の散歩にも行けません・・。

しかも西大路駅まで１１分では歩けませんよ。２０分弱くらいです。

水族館はうれしいけど、このマンションを買う決め手にはならないですよね。