イニシア梅小路公園はいかがでしょうか？

[いつか買いたいさん]

先日、イニシア梅小路公園の広告が入っていました。
価格、間取り等はまだ未定のようですがどのくらいのものになると思われますか？
あと、ＪＲの線路がすぐそばにあるみたいですけどやっぱり音ってうるさいものなんでしょうか？
周辺の環境も気になるところなんですけど、お近くの方いらっしゃったら是非ご意見お聞かせ下さい。

[203: 申込予定さん]

近所をご存知の方が購入されているというのはかなり安心材料になりました。
校区や地域性というのは、ネットの情報だけでは良く分からないので・・。

購入決心しました！

[204: 購入検討中さん]

修繕費の計画表はあくまで計画らしく、管理組合の話し合いや
採決で決定していくと聞きました。
さすがに５年おきに20％アップは辛いです・・。
予備費なるものも含まれていますしね。

この不況じゃ10年後の経済状況だって予想できませんし、
あんまり高額になると払えなくなる人が出てくるんじゃないかと
心配です。

管理組合の立ち上がりはいつで、どのように決まるのでしょうかね？
どなたかご存知の方おられましたら教えてください。

[205: 匿名さん]

パデシオンは修繕費が安いのは有名です。

基本修理しませんから・・・。兄弟や知人が多パデに多く住んでおります、パデシオン発祥の地なもんでパデシオンだらけです（笑）

知人が自分が住んでるマンションを調べてみたら、大規模修繕が行う為の費用にどう考えても足りないようです。修繕のスパンを伸ばすか一時金を取るかしないと絶対に無理だそうです。結局、今安いツケは必ずどこかで返ってくるということのようです。

[206: 契約済みさん]

やはり最初から必要額をきちんと集める方が安心ですね。

将来的にも安易に修繕積立金月額を下げないようにお願いしたいですね。
（不必要な増額はいりませんが）

いざ修繕が必要となって、一時金を払えと言われるほうがもっと困りますし、
それこそ反対の議決も多数出るでしょう。

そうなると修繕もままならないということにもになりかねません。

毎月のことなら最初から分かっていますし、きちんと払えるように家計運営の
努力もできますが。

[207: 匿名さん]

管理費と修繕積立金をごっちゃにして議論されていますが、会計は区別しておこなわれ、修繕積立金を管理費に流用することは法律で禁じられています。費用のことで、議論するときは、そのへんも理解してください。

[208: 匿名さん]

商店街５時まで？
仕事してる人は使えないじゃん・・。
みんな買い物どうすんの？
雨の日とかマジ困ると思う。

この不便さでこの価格。
公園だけでは生きていけませんから。

３月までは諸費用サービスらしいけど、こんな価格じゃ買う気になれないよ。
みんな定価で買ってるの？

[209: 近所在住（購入しました）]

208さん、雨の日に仕事はどうするのですか？休むんですか？やっぱり出社するのでしょう？
だったら、雨の日でも必要ならば買い物に行くんでしょう。どんなに近くても濡れると思いますよ。便利に越したことはありませんが、どこまで求めるかでしょうね。
商店街も全部が17時に閉まるということではないですし、仲良くなれば融通も利かせてくれますよ。
金額については、値切ってる人もいるでしょう。うちは、そんな根性がないので、定価で買いました。前にも書きましたが、気に入った部屋だったので仕方ないかなと思います。後から安くなってもその部屋が残ってるとは限りませんし。京都は上にいけない分、値段が高くなるのは仕方ないですね。七条のトヨペットの裏の分譲一戸建ても、狭い土地に二階建てで、信じられない値段でしたし。京都で一戸建ては割に合わないと感じます。
身内に建築関係の者がいますが、建物はいいものだと言ってました。素人目にはどこも一緒に見えますけど。

そういえば、西側の工場ですが、意外と静かでにおいとかも感じませんでした。精密機械の工場でしょうか？工場の扉をきっちり閉めて、音を漏らさないようにしてるようです。配慮が感じられました。その工場のとなりに、工場主が住んでるようです。大奥様が一階の住民に挨拶してました。よさそうなおばちゃんだったと思います（あくまで遠目での感想です）。

今日、鍵をもらいました。これから大変な返済が始まりますが、やっと自分のものになった、って感じです。返済も大変ですが、引っ越して住み始めると、かなりのお金が必要なんでしょうね。

[210: 物件比較中さん]

夜９時ごろにマンション周辺を通りました。

悲しくなるくらい暗く、人っ子一人歩いていませんでした。

西大路駅から歩くのはおろか、七条のバス停から歩く事すらためらってしまいます。

周辺にお店や駅が無いと、日が暮れたらこんな事になるのですね。

せめて外灯を・・・。夜道が怖いです。

[211: 契約済みさん]

そうなんです！
前からチラホラ書かれていますが、外灯をもっと欲しいです。
マンションもある程度入居が済めば、明るくなるのかも？ですが
住宅街というか・・駅からの帰り道に灯りを〜！！！って感じですね。
どこかに頼めないものなんでしょうか？

今日入居引越しされている方を見たと知人がゆってました。
いよいよですね！住んでからの感想も早く聞きたいものです。

[212: 購入検討中さん]

入居が始まったようですね。
この辺の人口が増えますので、少しでも周辺が活気付いて欲しいものです。
マンション周辺の暗さがどうも気になります。
なかなか購入に踏み切れないでいるのですが、契約された皆さんは、
どういったところが決めてだったのでしょうか？
是非教えて下さい。

[213: 入居予定さん]

↑
①建物がよい（長く居住したいと思える。）
②大規模（共用施設やセキュリティなどが充実しているが、２２２戸なので管理費がそこそこに抑えられる）
③間取り（幸い好みの間取りが選べました。）
④自走式駐車場（周辺よりは断然安い）
⑤町中と違い静かで緑が豊か(公園が近い）・・・にぎやかな所だと疲れるので・・。
⑥下京区の中では、まずまずの価格。（駅から遠いですが、建物のグレード感を見ればこんなものでしょう）

それぞれのライフスタイルに合ったマンションを選ぶべきですよね。
車も要らない、町中へのフットワークのよさを求めるなら田の字を選ぶのが良いでしょうし・・。

うちは、めったに街中には行きませんし(仕事でも）、車でお出かけが多いので
駐車場は必須でした。ペットもいますし、本当にここが買えて良かったです。
あとは、これからもう少し近所にお店などが出来てくれる事を期待してます。
七条商店街も利用した事がないのでちょっと楽しみですが(笑）

皆さんは如何ですか？

[214: お風呂が・・・]

お風呂のサイズが小さいですね。
これだけのお金をだして1418とはお粗末です。

[215: 匿名さん]

1618＆1620もありますよ。

[216: 元地元不動産業者さん]

じゃあ、お風呂の大きい所をお探しになったらどうですか？
街灯など、今後改善の余地がある事への不満悩みならわかりますが、どうしよもないし…。
以前にもどなたかお書きになっていましたが、家購入・マンション購入は、何を重視するかです。
あれもこれも…完璧に理想の物件が見つかれば一番良いですが…まずは何を決め手にするか、それが一番大事です。値段・間取り・環境・交通・お風呂の広いところ…それぞれですが、「お粗末」はご購入された方に失礼かなと…。

[217: 購入検討中さん]

↑それらの条件も大事ですが、今、根本的に赤字・無配の決算予定の会社からでも買う？
もし、、、、、になったら瑕疵担保は？
瑕疵担保責任保険の制度は今年10月以降の引渡し物件からですよね
Ｕはどこまで本気？
子会社の経営権で満足して応援続ける？
この悩ましい時期に買う買わないは自己責任とわかっていてもムーーーーン
誰かご意見を！！！

[218: 匿名さん]

どこのマンション買うにしろ、今この時期だからこそ、条件をぶつけるべきですよ！
景気の良い不動産屋さんなんてありませんから。
それこそ、風呂が小さい分何とか値段を・・・って話です。
お風呂の大きさが第一条件なら仕方ありませんが。

言ってる間に希望の物件、希望の部屋はなくなりますよ。

この時期だからこそ穴場の物件があり、交渉の余地があるはずです。
絶対に買い手側が有利の時期ですから。

みんな頑張って、希望の物件を納得価格で手に入れましょう！！

[219: 匿名さん]

>214さん
たしかに、ご自身の予算内で納得するとこ探された方がいいと思いますよ

[220: 物件比較中さん]

214はマルチポストだよ

[221: 入居予定さん]

マルチポストは無視しましょう。

契約者の皆さん、フローリングのコーティングなどはどうされましたか？

[222: 契約済みさん]

>221さん
いろいろ調べましたが、費用対効果がいまいち分からず、
うちは、悩んだ末見送りました。
結構高いですしね。
みなさんどうなんでしょうね？

[223: 匿名さん]

イニシアそろそろ・・・・

[224: 物件比較中さん]

何？

[225: 匿名さん]

>224
223みたいなのはスルー

[226: 契約済みさん]

今のところ、イニシア梅小路はどれくらい埋まっているかご存知の方いませんか？
埋まらなくて賃貸に・・・というのは微妙ですからね。

[227: 入居予定さん]

１月で半分ちょい売れてましたよ。
もうすぐ第４期の登録が始まりますが、これが最終かな？

たしか９月ごろからの販売スタートだったと思うので、
半年弱で１００件以上売れてることになりますね。
大不況の中、頑張ってるほうではないでしょうか？

人気の部屋はだんだんと減って、これからが大変なのだと思いますが、
ここはイニシアさん完売目指して何とかがんばって欲しいです。

[228: 契約済みさん]

ありがとうございます。
不動産関係者からこの時期の完売は難しいと聞いて少し不安に・・・。
入居者が少ないと修繕費用とかにも響いてきますよね。

世間も不況だし、会社更生法適用の不動産会社とか、いろいろ不安要素があっていろいろ考えちゃいますね。。

[229: 契約済みさん]

↑の書き込みで誤解を招く表現が。
「会社更生法適用の不動産会社」は昨日ニュースで流れた会社のつもりで書きました。
誤解を招く表現ですので、加筆いたします。すみませんでした。

[230: 契約済みさん]

>228さん
３月末くらいまでの完売は無理でしょうね。
１２月末くらいまでに頑張って欲しいと思っています。
ここに限らずどこも苦戦してますし。

管理費・修繕積立金は売れるまでは、売主の負担（売主所有なので）
ですから、とりあえずは気にしてませんw

うちは２月中には引越ししようと思っています。
しばらくは静かなマンションに住めそうです（苦笑）

[231: 入居予定さん]

うちは３月中には引っ越したいと思ってます。

なんだかんだ言っても、大規模でこういったタイプのマンションが下京区には
見当たりませんので、秋くらいまでには売れるんじゃないですか？

金利もそろそろ底だと言われていますし、３月位までには決めた方がいいと思いますが。

本気でマンション探している人は、その辺も踏まえて、３月の決算の時期を狙って物件決めてきますよ。

[232: 契約済みさん]

３月カギ渡し予定で考えていますが・・
今このタイミングでイニシアが破たんした場合、手付金は返ってくる
らいしのですが（１割以上入れてるので）建物できてるし、
このまま入居したほうがいいのか？一旦解約して改めて新しい会社から
買ったほうがいいのか？などと考えてしまってます。

破綻するとメロディーハイムのようになりますよね・・？
物件自体を気に入っているので、破たんしたら嫌とかじゃないんですが
メロディーみたいになるなら、金額的に悔しくて・・。
納得して契約した金額なのでいいのですが、やっぱ破綻されると悔しい
から頑張っていただきたいです（笑）

[233: 入居予定さん]

破綻してもメロディーハイムのようになるとは限りませんよ。

会社が変わっても、もともと売れる要素のある物件であれば、
あそこまで値段が下がるはずがありません。

せっかく好きな部屋を納得して購入したわけですから、
あとはイニシアさんを応援しましょう！！

[234: 契約済みさん]

＞２３３さん

そうですね・・応援しています(笑)
以前から下京区で大きめの規模のマンションを
待っていたし、もっと北に上がると金額も手が出せないので
私たちには待っていた物件でした。

中も見れたし、好きな部屋を選べたし、ローン控除に低金利と
条件が後押ししてくれて決断しました。
今まで考えていたのは金額だけだったんですよね・・。
それも気持ちだけサービス？があったので決めちゃいました。

そこから一気に株価下げ下げで(^_^;)
たしかに、あんなに下がってもメロディー買う気にならない
のは（個人的意見です）物件に魅力を感じていないからでしょうね。

このご時世、破綻に関係なく値下げは仕方ないと思うけど、
ストレスにならない程度にお願いしたいですね。

[235: ご近所さん]

七条商店街はいろいろなお店があって歩くだけでも面白いですよ。何より野菜、肉、魚類が新鮮です。
確かに外灯は少ないですが、近所に住んで約6年の間、夜道で怖い思いをしたことは一度もありませんし、不審者なども聞いたことがありません。治安は悪くないと思います。
それよりも、マンションの目の前の道路は、大型トラックが頻繁に、しかもスピードを出して通ります。それにもかかわらずガードレールすらありません。そのほうが恐くないですか？

[236: いつか買いたいさん]

最近モデルルームいった方いらっしゃいますか？
来週あたり時間が取れるので行きたかったんですが、
誰もいなかったらどうしよう・・。

[237: 物件比較中さん]

２週間くらい前にブラリと寄ってきました。土曜日だったのですがとても寒かったせいか、客はパラパラでした。ただMRは広く営業員も多く、またそのほとんどが女性でものすごく気合いが入っているようでした。マンションは実際に建っているのでその中の４軒の異なるタイプを見せてくれました。でもせかして売るような態度ではなくじっくりと説明してくれて好感が持てました。私は建物の専門家ではないので良く分かりませんが、窓やドアの建付はしっかりしているように感じました。

京都駅までは歩いての通勤は難しいと思いますが、マンション自体はいいように思います。またほとんどが自走式駐車場で値段もそこそこというのもここくらいしかないのではと思います。その意味ではなかなかいい物件の一つだと思います。

どなたか道路のことを云っておられましたが、確かに車の音はマンションの中にいてドアを開けると結構うるさいです。駅側に２ｍくらいのコンクリート塀があるためその反射音がうるささを増す原因と思われます。閉めている分にはペアガラスのお陰でほとんど気になりません。

[238: 物件比較中さん]

日曜日に行ったことがありますが、そのときは賑わっていました。
え？こんなに来てるんだって感じでした。

平日に行った事もありますが、その時は静かで、私たち以外には一組しか見当たりませんでした。

賑わってるときも、ひとけの少ない平日でも、営業の方はせかせかした感じも無く、
落ち着いてゆったりと対応してくれますよ。

よそのマンションでよく聞く押し売り的なことは一度も言われた事はありません。

塔内が見れますので、いっぱい見たいのであれば平日の方がブッキングも無く思う存分見れると思いますが。

[239: 入居予定さん]

うちは、一番好きな間取りが西側にあったので、西向きを選びました。
西を嫌がる方もいらっしゃるようですが、個人的に西向きは結構好きです。
日が長いですし、仕事から帰ってきてもまだ明るく、午後からでも十分お洗濯ができるからです。

おかげさまで、西向きの前の道は車があまり通りませんので静かです。
西側には工場があります。平日・週末と音の確認もしましたが、
平日だけ機械の音が少し聞こえました。しかし南側を通る車の音に比べたらはるかに小さいです。
もちろん窓を閉めれば、全く気になりません。
工場が稼動してるのは、平日の夕方4時ごろまでのようです。
においや煙も全然感じませんでした。

今はほとんど使われていない南側の線路も将来どうなるかわかりませんし、
東側の製薬会社も近すぎてどうも気になる・・。

ということで、私の中では西向きがお勧めです。
価格も安めですしね(笑）

↑あくまでも個人的な意見です。

[240: いつか買いたいさん]

みなさんありがとうございます。
勇気を出して週末行ってみます(笑)

この状況だし人はいなくて、ごり押しされたらどうしよう？
と、ちょっと腰が引けてました。

買うなら南向きと思っていましたが、マンションによって
事情が違いそうですね・・。
各向きの部屋を見たいと思います。参考になりました。

[241: 契約済みさん]

うちも間取り＆価格優先で西向きにしました。
共働きだと昼間は誰もいないので、西向きでもいいかなあと
思ったのもあります。
239さんのように工場の騒音等を事前に調べてなかったので、
書き込みを見て安心しました（笑）

[242: 物件比較中さん]

日当たりに関しては、人それぞれですよね。南向きは車とコンテナ車の音が気になりすね。周りにはコンビニなども結局遠いので、不便ですし決め手に掛けますこの物件。

[243: 入居済み住民さん]

南向きの車の音は気にならないですよ。
西側の工場は、マンションに変わる可能性大ですね。
東側は、何ができるでしょうか。

[244: 申込予定さん]

東側は第一製薬さんの記念館みたいになると聞きましたので、
今とあまり変わらないでしょう。

公園に近いのが魅力的ですね。

[245: 入居予定さん]

たしかに、コンビニとか遠いですよね。

私も事前に随分リサーチしましたよ(笑）

しかしまぁ、だまされたと思って七条商店街をぶらついてみてください。
何かしらあります。
お勧めは、お肉屋の「大川」さん。コロッケおいしいです。目の前であげてくれて、
お店のご主人も、奥さん？も愛想が良くて、また行こうと思います。

あと、マンションからすぐの七条通りの北側にある、お刺身や海鮮どんぶりが食べれるお店。
お店の名前忘れました・・。店で、マグロのブロックや、から揚げなども売ってますが、
おいしいです。お客さんもいっぱでした。

伊勢丹にチャリでいく場合は、有料の自転車置き場がありますが、
地元の人に聞くと、150円？もったいないのでそこは使わないと・・。
別の場所に停めて、ちょっと歩くみたいですよ。

[246: 申込して手続き中]

先週の半ばに現地見学し、日曜日に申込したものです。
私も永住目的で環境・立地・間取り・景観において気に入りました。
昨年の１２月に４月からの新生活に３月引越しを避けるように別のところで分譲賃貸を契約し、引越し関東と関西を行き来する生活の中で、今回イニシアさんにご縁を頂きました。

本当の理想は、一緒に作り上げていく感覚を味わいたかったですが、ここに気づくのが遅かったみたいです（笑）
しかし、竣工後…決算前…という事で、イニシアさんのさまざまなサービスをして頂き、申込に至りました。

全スレを拝見し、最初のネガティブなご意見に不安を抱きながらも（←申込しちゃっているので、後戻りできませんが…（笑））、入居される方の前向きなご意見に勇気と覚悟を決めた事への自信がつきました。

入居される方、契約された方、よろしくお願いいたします。
これからイニシア梅小路公園が盛り上がることを楽しみにしています♪

[247: 検討者です]

先日見に行ってきました。帰りにマンションの近所に住む親戚の家へ相談に行ったときに、不動産関係の仕事をしている叔父が、あの場所は元々、洗剤を製造する工場が長年操業していてかなりひどい土壌汚染があったので土壌改良にかなり費用がかかっている。
建築費や元々の土地代以外に余計なコストがかかっているので、あの場所にしては高いんだと教えてもらいました。家に帰ってから土壌汚染について調べると、石鹸や洗剤などを製造していた工場の跡地はどこでもかなり土壌が汚染されているとのことでした。
土壌改良はされているとのことですが聞くところによると表面の土を少々掘り返して土を入れ替えても何年かすると人体に有害な成分が染み出してくるとも言いますし、過去にも他府県でそういう物件があって問題になったらしいです。
みなさんはそのあたりのことは納得して購入されているのでしょうか。担当の方はそんなことは少しも言っていなかったですが。でも私の叔父が適当なことをいうわけでもないんですが…。

[248: 周辺住民さん]

第一工業製薬の工場がこの場所にあって、昭和30年ごろから平成12年の工場閉鎖まで、
合成洗剤（モノゲン等）を製造していました。

[249: 契約済みさん]

私がＭＲで最初にした質問は「この場所の地歴は？」でした。
準工地域ですし、第一製薬の隣なので、何の工場跡か知りたか
ったからです。
営業の方は、土壌汚染の重点地域（？）になっていたことと対
策法（？）に基づく処理済みであることを教えてくれました。
（重説の書類を見れば正式名称が分かるのですが、面倒なので
用語が間違っていたらすいません）

なお、土壌汚染は重要事項ですから、何も聞かなくても、契約
前の重説で必ず説明されます。土壌汚染がないマンションでも
該当無いという説明があります。

なので、契約している人は、皆それなりに納得しているという
ことになります。

個人的には、そこで作る野菜を食べたり、地下水を飲むわけで
はないので、まあいいかと考えましたが、気になる人はやめて
おいた方が無難だと思います。

[250: 契約済みさん]

ＭＲで土壌改良の説明はありましたし、国で定めた基準に改良されているから住宅が建つのではないでしょうか。
基準に適合していないなら、施主側も事業を行わないと思いますが・・・。
２４９さんと同じく、地下水を飲むわけではないですし、土壌汚染の件は気にしないほうがいいと思います。
都会の大気には土壌汚染よりもっと害のある車の排気ガスなどありますし、都会では息をするだけで体に害なものばかりですから。

[251: 契約済みさん]

>248さん

249です。
素朴な疑問なので、機会があれば叔父様に聞いていただきたいのですが、
通常の不動産取引で、通常の土地代に売主が支払った土壌汚染の改良費
用を上乗せして、買主が買うということはあるのでしょうか？

例えば、古い家屋が建っている土地を更地渡しで買う場合、土地代に建
物解体費用が上乗せされるなんてことはないように思います。
（土地所有者が解体費用を負担し、通常の市場で売買される土地価格で
売主に売ると思うのですが）

それと同じで、土壌改良費用は第一製薬が土地を売れる状態にするため
に負担し、土地は通常価格で売買されるように思うのですが、間違って
いるのでしょうか？

もし詳しい方おられましたら、教えてください。
もちろん不動産取引はケースバイケースであろうとは思うので、あくま
で通常の一般論として。単なる好奇心です。
趣旨がそれてすいません。

[252: 入居予定さん]

No.247さん。
重要事項説明書を見せてもらったらいいと思いますよ。
過去の土壌汚染と、掘削作業のことなど、ちゃんと書いてありますし、心配でしたら説明を聞かれたら良いかと思います。

この土壌改良の為の作業が、マンションの価格に上乗せされているとは聞いてません。
No.251さんと同意見で、第一工業製薬さんが売る為に、汚した分ちゃんと後始末をしたんだと思いますが・・。

以前に右京区で土壌汚染の改良にお金がかかり、新築マンションの値段が・・って言うのを聞いた事がありましたが、そのマンションは周辺のマンションに比べてはるかに高かったですよ。

イニシアの今の価格を見ても、そんな上乗せされてるような価格だとは感じませんが、如何でしょうか。


そういえば、今日近くを通りました。
徐々に入居者が増えてるみたいで、ぱっと見ただけですが、部屋の明かりがチラホラ見えました。
３０戸くらいはもう引越し済みでしょうか？
うちも来月には引っ越します。待ち遠しいです。

ほんとに素敵なマンションになるといいですね。

皆さんよろしくお願い致します！