KACHIDOKI THE TOWER（勝どきザ・タワー） part2

[匿名さん]

勝どき五丁目再開発についてのスレ、パート２です。
勝どき五丁目再開発情報、建設予定物件情報・・・話しましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/86338/

KACHIDOKI THE TOWER（勝どきザ・タワー）
所在地：東京都中央区勝どき5丁目1400番（地番）
交通：都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩6分
間取：1LDK～4LDK
面積：40.42平米～120.55平米
売主：鹿島建設
売主：三井不動産レジデンシャル
売主：三菱地所レジデンス
売主：住友商事
売主：野村不動産
販売代理：三井不動産レジデンシャル
販売代理：住商建物

施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：未定


【正式物件名が決まりましたので、スレッド名を修正及びURL追加、物件概要を追加しました。2013年9月17日管理担当】

[881: 購入検討中さん]

ないっす

[882: 匿名さん]

ＢＲＴは近くを通るだろうからいいじゃない。

[883: 匿名]

BRTは晴海通り走らず 環状２号線走り銀座まで行くでしょうかね!?

[884: 羽生]

パティールームくらい使わせてやれよ。割増料金設定して徴収すればwin-winじゃない？

[885: 匿名さん]

パーティールーム使用の明確な規約は取り決められているのでしょうか。
例えば、合コンパーティーなど主催者に利益が発生するようなイベントはNGなど。
パーティールームという性質上、外部の人間を招いて飲食・飲酒は仕方がないと思いますが、
商売がらみのイベントは不特定多数の人間が出入りしてセキュリティの面でも危険ですよね。

[886: 匿名]

MRに家具などが搬入されていた。
ちょうど後３年で完成予定、、、

[887: 匿名さん]

参考になるサイトがありました
http://blog.meidomimi.com/?p=723

[888: マンション住民さん]

ここのマンションに興味を持ってやって来ました。
それ以外にも沢山マンションが立つのですね。
GoogleMapを見ながら沈まないか心配になってしまいました^^;

オリンピックの選手村も将来的に開放されるとしたら
すさまじい戸数になりそうですね。
住宅価格が弾ける日もやって来るのかな。

眺望は西側のみとの記載も観ましたが
南側は小学校や公園があるようなので
結構良さげに見えるのですが如何でしょうか？

[889: 匿名さん]

南側、TTTを気にならないのなら、いいのでは。

[890: 匿名さん]

タワマン、調子に乗って作りすぎじゃないかと

[891: 購入検討中さん]

南にTTT、西にミッドベイ、北にゴクレと話題になってた物件に囲まれてますね（笑）

[892: 周辺住民さん]

世の中金持ち多いのですね。
後もうちょっとで年収が1千万に行きそうで購入を検討していて(現在賃貸)
将来に向けて80平米ぐらいほしいけど
坪単価300とかなら手が出そうもない。
オリンピック選手村が開放される頃には
大きく値崩れする可能性と考えると借金額も躊躇せざるを得ない。
一生住み続けると考えればそのへんは気にしないほうがいいのかな。

[893: 匿名さん]

1千万だと、きついね。1.5千万は欲しいところ。

[894: 匿名さん]

スカイズと形状にてるね

[895: 匿名さん]

都心で戸数が増えて値崩れするって発想は持たないほうが良いんじゃないかな？
湾岸の豊洲にしたってタワマンが増えるにつれ価格も上がり続けているし、スカイズなんかも
どっかの自称専門家が坪１５０物件とか笑ってたけどそれより100万以上高い坪単価で
もうほとんど売れてるって聞いたし、この立地なら坪３００より将来高くなる事はあっても
大きく崩れるって可能性は低いと思う。
都心のタワマンを買いあさってる中国人が言ってたけど、東京都心部のマンションはまだまだ安値らしい。
まあ東京は地震などの災害で一時的に需要が落ちるリスクはあるけども、長い目でみれば（バブルみたいな異常事態は別として）
早めに買っといて損は無いと思うけどね。
もちろん売り主や施工会社が安定した物件を選んだ方が後々のリスクは少ない。

[896: 匿名さん]

タワマン人気はいつまで続いてくれるんでしょう。
少なくともここが完成するまでくらいは人気が続いてほしいところですね。

[898: ご近所さん]

>888さん
南も建ちます。なお、西もたつ可能性があります（現在計画中）

詳細は、こちらの周辺の物件掲示板ログをみられると判るかと思いますが

[899: 住まいに詳しい人]

>>894
これが良く観ると
どっちも三角形だけどあまり似ていないんだよ

http://goo.gl/maps/X9dZl

ホテルニューオータニで例えると
勝どきザタワーが本館みたいなカタチで
スカイズはガーデンタワーみたいなカタチ

だから開口の方向も２物件は若干異なっている

[900: 匿名さん]

わかりやすい！

[901: 周辺住民さん]

>898さん
返答有難うございます。
ちらほら過去ログを見ていたのですが
勉強会が発足した系の話で一致していますでしょうか？
タワマンの価値は眺望にあると思っているので
眺望保証で行くとSKYZの方が色々安心できそうですね。
でもレインボーブリッジ側はことごとく売り切れている模様(´・ω・｀)

[902: 匿名さん]

ここも浜離宮方向の眺望はクレストレジデンスがあるおかげで保証されてますね。
レインボー方向は10年後には多少影響は出てきそうですが。

[903: 匿名さん]

逆にいえば、将来容積率緩和か何かで
クレストレジデンスがタワマンにもし建て変われば、影響あるのかな？　

[904: 匿名さん]

敷地狭いね。ｓｋｙｚの半分もない？戸数は、こっちの方が多い見たいだけど。

[905: 住まいに詳しい人]

>>904
第１種住居地域と工業地域の違いだね

用途地域は準工だとそーでもないが、
工業地域だと容積率が抑制される傾向が強い

[906: 匿名さん]

浜離宮眺望なんて3日で飽きるだろうな。
ここに眺望は求められないでしょう。
ドトールもアウト。
ここ２～３年は眺望マンションないね。

[907: 引越前さん]

>902さん

まじめなハナシ、
景観保証されているのは、クレストシティの頭越しになる部分の”直球正面ビュー”しかない。

クレストシティレジのヨコ、全部再開発予定で、同じく50階規模のタワマンたつ可能性がある。

[908: 周辺住民さん]

バブルな開発話だな

[909: 匿名]

眺望は建って観ないと分からないけどね。

[910: 匿名さん]

でも、お見合いマンションの右か左に良い景色があります、にもしなったら
嬉しい眺望と言えるのかなあ。

[911: 匿名さん]

再開発でビルが建つのは早くて１０〜１５年後でしょうから、その間のは存分に眺望を楽しむって
考えるしかないでしょうね。
そもそも都心部で絶対眺望を確保しようとしたら、大規模な公園に隣接した立地か海の突端しか無いわけで
前者はその分何割増しかで高額になるし、後者は交通が不便で塩害や液状化も怖いわけで・・・

[912: 匿名さん]

でも、再開発計画が出た時点で楽しくないかも。
ここの計画が出たとき、TTT北西高層の人達はどう思ったか…

[913: 匿名さん]

眺望喪失確定時点で、一気に値下がりするが、織り込み済み？
お金をどぶに捨てるような。デべに捨てるような。
捨てるほどあるなら別だが、俺には無理。

[914: 匿名さん]

組合ができた時点で、再開発は確定と見たほうがいい。その時点で期日は未定。
しかし、再開発決定なら、早くて4年一般的に6年で建つ。
事実ここの再開発決定から、上棟まで5年ちょい。

[915: 匿名さん]

再開発組合発足から事業者や開発内容決定まで数年かかるけどね。
なので今年発足なら建物が竣工するまでは早くて１０年はかかると思いますよ。

[916: 匿名さん]

周囲の再開発が進めば、眺望の分の価値は下がると思うけど、それ以上に
エリアの価値が上昇するわけなので結果的にはどっこいどっこいかプラスに
なってると思う。逆に都心で再開発が進んで価値が下がる例なんてほとんど無いよ。
芝浦も月島も豊洲も高層ビルが密集してるけどマンションの価格は上がり続けてる。

[917: 匿名さん]

個別に、価値が下がった部屋はあるでしょう。
眺望が悪くなったことなどで。

[918: 周辺住民さん]

そう信じれるのであれば買いだね。
特別交通の便がいいわけでもないからなぁ

[919: 匿名さん]

再開発組合発足から決定までは地権者等によるので、何年かはわからないでしょう。
即満場一致なら、1日だし、こじれれば数十年。ニコタマライズなんか異常。
組合で決定すれば約5年で建つでしょう。

[920: 匿名さん]

月島駅前再開発、なんかは2005年頃に地元不動産屋に聞いたら
「商売してる人達は賛成してるが、住んでる人達が反対しているから簡単には纏まらない」
なんて言われたのに、御存じの通り。

[921: 匿名さん]

そんな簡単では無いですよ。
地権者が決定するにもまずは事業主（パートナー）を選ばなくてはいけない。
事業主は提案したドラフトプから進めて再開発組合が納得す開発プランを提示
これを設計するのに結構な時間がかかるし、勝どきエリアみたいな地権者が多い
土地だと権利変換の協議で調整にかなり時間を費やすので結構かかりますよ。
特に今はオリンピック需要が後押ししてるから、地権者も強気だろうしね。
順調にいって２〜３年で調整して決定、調査に＋１年、
既存の建物が多く解体整地に時間がかかるので着工から竣工まで3年以上。
どんなに早くてもやはり竣工に８〜１０年くらいはかかりそう。

[922: 匿名さん]

TTTだけでも圧迫感あるものね。

[923: 匿名さん]

富久クロスは組合発足が2009年で竣工が2014年。
もちろん計画とか準備組合発足はその前だけと。
組合が発足したらすぐだよ。

[924: 匿名さん]

そう、でも準備→組合に至までに3年かそれ以上かかる。

[925: 匿名さん]

富久クロスは構想はバブル頃からあり、バブル崩壊で一度頓挫しかけて、その後復活したので足掛け２０年以上かかってる。

[926: 契約済みさん]

勘違いしてるよ・・・・　”竣工時期”関係ないんだよ。計画発表の段階で、その方角は値打ちさがるんだよ。
買うならそこ織り込んだ価格でかったほうがいいよってアドバイス。

アイマークタワー、ＴＴＴみたらわからない？

[927: 匿名さん]

色々検討した中古タワマンのほとんどは、隣にタワーが建って眺望が悪くなったのに販売当時より値上がりしてるけどね。

[928: 住まいに詳しい人]

それは．．．眺望のある住戸はそれ以上に値上がりしているだけｗ

だから、眺望云々を気にするより、市場全体の動向を気にした方がいい

[929: 匿名さん]

眺望の良いタワマンどれ？
中古でも良いので教えてください！！

[930: 周辺住民さん]

市場動向で見ると十分加熱しているように見えますね。
豊洲の売れ残りをみてもそのヤバさが分かる。
オリンピック選手村含めると何万戸になるのかと。
計画→頓挫なんてよくある話。
なにせお金が関わるので調整はかなりセンシティブ。
売り出し価格が楽しみ。

これが250ぐらいで出てくればみんな万々歳でしょ！

[931: 匿名さん]

250じゃ、良くて低層じゃないかな～。

[932: 匿名]

勝どき東だってまだ準備組合だよ
再開発は都市計画決定するまでが長い
都市計画決定してから本組合になる
着工するまでには１０年〜１５年位は掛かるよ。

[933: 匿名さん]

それなら、5年くらい住んで、資産価値が下がる前に売るのがベスト?

[934: 周辺住民さん]

300以上ならギャンブルですな。
220－280で希望を上げていきましょ。
地権者の私腹を肥やすこともないでしょうし、
バブル価格が落ち着けばポンポン立つこともないでしょう。

[935: 匿名さん]

再開発は始まってしまえば打ち切りにできない、
落ち着いてもしばらくは建つことになるだろう。

[936: 匿名さん]

２２０とか有明より安いとかありえないでしょ。
私は２８０台でなら飛びつきます。
３００なら間取り重視で慎重に選ぶ、そんな感じ。

[937: 匿名さん]

300なら、あっという間に、完売しそう。

[938: 匿名さん]

TTTの中古で300近いんだから300ってことは無いでしょ…

[939: 周辺住民さん]

価格帯が沸騰中なので
事前案内会に冷やかしに行くか

[940: 匿名さん]

TTT は1世帯辺りの敷地面積がかなり大きかったような気がする。

[941: 匿名さん]

2794戸のTTTが、あの敷地面積で
１世帯辺りだと大きいとは思えない。

[942: 匿名さん]

ＴＴＴは小さき部屋もあるが、１００㎡超えの部屋がたくさんあるよ。角部屋の平均は１２０㎡以上だし。むしろ最近は１２０㎡なんてほとんどないもんな。きっと今の売れる時期は７０㎡ほどの狭い部屋ばかりでもうれるんだろうね。

[943: 周辺住民さん]

販売期間が長期で行けそうだから、
高値(Over300)でくるんじゃん。
売れ残りマンションとか言われなくて済むし。
売主がわかれるのでそのへんで
販売戦略に特徴が出てくるのかなぁ。

[944: 匿名さん]

湾岸の大規模物件で、今年新規で販売されるもので比較すると、ここと晴海住友、そして芝浦三井くらいでしょうか。
ここは、立地面など総合的には悪くないと思いますが、晴海や芝浦よりも明らかに勝る点、逆に明らかに劣るは何かありますか？
個人的には、新しいタイプとはいえ、制振構造であることがネックです。
（囲まれ感からの眺望への影響は、今まで散々書き込まれていますので結構です）

[945: 匿名さん]

その三件で比較するメリットはまず駅距離でしょうね。
他が１０分以上、ここは6分、この差は不動産の資産価値としてかなり大きい。
再開発の付加価値としてはどこも同じようなものですね。
制震構造がデメリットという考え方は少し違うと思います。
建築家や専門家に色々聞いたのですが免震は４０階超のタワーでベストでは無いそうです。
地震の揺れにはある程度対応できるものの、タワーマンションが毎日遭遇する風揺れに弱いのが
その理由だそうです。
（３０階以下のマンションであれば免震がベストのようですが）

こちらは直接基礎で最新の制震システムを採用しているので５０階超のタワーマンションとしては
かなり優秀なのではないかと、あと鹿島建設が売り主で施工主でもあるのが心強いです。
自分達の代表作になるようなタワーで中途半端な事はやらないと思うので。
まあこれは個人の感想なので参考までに。
色々比較検討するのは知識も深まるし良いと思いますよ。

[946: 匿名さん]

945さん
skyzの場合、ハイブリッドの免・制震で、風揺れの影響は非常に低いデータがあると聞きました。
ここで鹿島と清水の比較をするわけではありませんが、トライスター型であれば、アスペクト比からして免震でもいけた気がしましたので…
立地だけの比較では、おっしゃる通り、駅距離が効きますね。

[947: 匿名さん]

>鹿島建設が売り主で施工主

既存不適格で契約者たちとトラブルになったマスタービューレジデンスも、
鹿島建設が売主で施工主です。

[948: 物件比較中さん]

既存不適格は法律上の制限の問題であって、少なくとも技術や品質とは何の関係もないですね。
売主の姿勢云々言いたいんでしょうが、マスタービューは結局今でも地域ナンバーワン物件として高額取引されている事実が、全てを物語っています。

[949: 匿名さん]

勝ちどきは、虫食いで、古い建物が残っているのを、何とかしてくれないのかなあ。

[950: 購入検討中さん]

関係者いわく坪単価315らしいです。

[951: 匿名さん]

意外に安いじゃん！買うかな。

[952: 匿名さん]

まぁ、大規模再開発だからね。高くはならんよ。

[953: 匿名さん]

月島CGPが坪330万円くらいだったので、もし本当に坪315万円であれば多くの検討者は納得できる金額でしょうね。三井はよく「空気を読む」と言われていますが空気を読んでいそうな価格設定だと思います。

[954: 購入検討中さん]

三井にには大崎の某物件でだまされたから、正式価格発表があるまで信用ならん。

[955: 匿名さん]

大崎、確かに！
でも三井は売れない価格にはしてこないでしょうから、大崎はあの価格で売れると見込んでいたのでしょうね。ここも安くはないけど売れる価格（坪平均320万以下？）あたりに設定してくるのではと思います。素人の勝手な予想です。

[956: 匿名さん]

メトロ＋都営2路線駅直結703戸が@330万。
都営6分1420戸は、@290万でしょう。

TTTの最近の成約は@260-270万程度ですから。
新築プレミアムは1割程度のプラスが妥当でしょう。

@315万は、例えば南西方向を含んだ中層階や北西方向を含んだ高層階など、比較的条件の良い部屋でしょうね。

[957: 匿名さん]

TTT の1割増程度なら、即、買います。

[958: 周辺住民さん]

250－310ってところですかな
完売行けるかな
個人的には眺望重視なのでちょっとパス。
様子見させていただきます―

[959: 物件比較中さん]

事前説明会の案内きましたね！

[960: 匿名さん]

955
だけど、建物の仕様は価格設定に関係なく既に決まっているわけで、
予定価格よりも「売れる価格に」値上げ設定する、ってなんだかなあ。

[961: 周辺住民さん]

野村、三井コンビで月島のキャピタルゲートタワー@330で即完。
三菱、鹿島コンビで、勝どき駅11分のクロノ、ティアロを@280弱で分譲中。
今回は三井、三菱、野村、鹿島が売主だから、整合性をとってくるとすると
@310-320ぐらいではないでしょうか。
しかし、環状2号線による効果を考慮するともっと強気で勝負してくるかも。

[962: 匿名さん]

＞941
ここって、TTTの3分の１しか、敷地面積ないよ。
だから、湾岸タワマンの中では、かなり狭い方じゃないかな。

[963: 匿名さん]

建築費の高騰をナメたらあかん

[964: 匿名さん]

ここは高騰前に発注したのでは？
人件費は別としてさ。

[965: さあ]

モデルルームはどこですか？

[966: 匿名]

勝どき２丁目だよ
もう 出来上がっているよ

[967: 匿名さん]

コストは確定だよ。どれだけのせてくるか。強気ってこと

[968: 検討中の奥さま]

＞962さん

だよね。思った。クロノ（1本）の2/3だし。

あの、一つ疑問があってね。
横に高速が通ることを「すごくいいこと」っぽく描いて/宣伝してるんだけど・・・
高速の横にたってる/建つマンションって、普通、みんな選ぶのかなぁ・・

[969: 匿名さん]

環状２号は高速ではないよ。
だが普通は、幹線道路際に建つのをポジ材料にはしないなあ。

[970: 匿名さん]

LRTだかBRTが通るんじゃないの？

[971: 匿名さん]

TTTは駅から遠いと思われていたので（そうはいっても最近との比較だと近い）、ここも交通の便が悪いと、思われるよね。だから環状2号をBRT含みでアピールしたいんじゃん。まぁこの幹線道路は夜中もトラック通りまくりだろうね

[972: 匿名さん]

湾岸全体に言えることだけど、
交通網が未発達だったり元が工場だったりで地名にピンとこないからね
ここも勝どき駅だけじゃ広告としては弱すぎる
だから銀座や東京駅への直線距離をアピールする訳で・・・

実際歩けるかどうか、生活圏かどうかは別にして、
勝どき5分！って言われても「ふーん・・・」って反応だけど、
新橋（汐留）徒歩圏！って言われると「おおっ！」ってなるし（笑）

[973: 匿名]

＞＞969　
たしかに。幹線道路近いと騒音がすごいと思います。
クロノ近くに首都高の出入り口が開通しますが
どっちが騒音ひどいんだろう。

[974: 匿名さん]

港区直結という微笑ましいキャッチコピーからして、中央区勝どきのパワーが露呈しますね。

[975: 匿名さん]

徒歩圏、って曖昧に使えて便利な言葉ですね。

[976: 匿名さん]

15分で歩ける距離じゃないと徒歩圏と言えなかったと思うよ

[977: 住まいに詳しい人]

「徒歩圏」の使い方に決まりは別にないよ
慣例で［～15分/16分～］で区分することが多いだけ

郊外立地だと徒歩20分でも「徒歩圏」となることもある

[978: 匿名さん]

勝どきから銀座も徒歩圏
東銀座も銀座だから。

[979: 購入検討中さん]

どなたかドゥトゥールの事前案内へ行かれた方はいらっしゃらないですか？

[980: 匿名さん]

晴海の住人って、なんか勝どきの住人と驚くほど違うね。

橋渡っただけで、かなり違う。

この辺を、検討者はよく吟味しといたほうがよい。