KACHIDOKI THE TOWER（勝どきザ・タワー） part2

[匿名さん]

勝どき五丁目再開発についてのスレ、パート２です。
勝どき五丁目再開発情報、建設予定物件情報・・・話しましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/86338/

KACHIDOKI THE TOWER（勝どきザ・タワー）
所在地：東京都中央区勝どき5丁目1400番（地番）
交通：都営大江戸線 「勝どき」駅 徒歩6分
間取：1LDK～4LDK
面積：40.42平米～120.55平米
売主：鹿島建設
売主：三井不動産レジデンシャル
売主：三菱地所レジデンス
売主：住友商事
売主：野村不動産
販売代理：三井不動産レジデンシャル
販売代理：住商建物

施工会社：鹿島建設株式会社
管理会社：未定


【正式物件名が決まりましたので、スレッド名を修正及びURL追加、物件概要を追加しました。2013年9月17日管理担当】

[618: 匿名さん]

開放感では晴海クロノの南面に、交通利便性では月島CGPに軍配が上がるけど、ここは開放感と利便性がバランス良く取れそうな物件かと思います。
鹿島だから構造が優れていることは間違いないでしょうし、中央区でこれから買える物件という意味でも期待しています。

[619: 匿名さん]

ここって、３方向塞がるんですよね？
眺望がないタワマンてきつくないですか？
どこのタワマンの営業マンもそういっています。

[620: 匿名さん]

一応広告でうたってる浜離宮側はふさがる可能性が無さそうね。
レインボーブリッジ側の再開発も１０年後か２０年後が不明だし、
さらにその先の豊海の倉庫だっていつかは開発されだろうし
この付近のマンションでそれ気にしてたら何も買えないんじゃない？
周囲に人が住んで街が綺麗に便利になるほうが、資産価値は高まるしね。
まあ利便で劣る近隣のタワマンはそこをつっつくしか無いんだろうけど。

[621: 不動産購入勉強中さん]

トミヒサクロス1LDK の契約者です。
次の投資として狙うならここでしょう。
まあ、値段しだいですが､､､

アンケート内容から3500万円以下がありそうなので期待してます。

[622: 匿名さん]

たしかに投資と割り切ってもここはかなり良い物件だと思う。
勝どき、豊海、築地再開発、２号線、３号線、オリンピック・・・
これだけ材料が控えてる物件はそうそう無いよ。
まあ価格次第だけど。

[623: 匿名さん]

＞616

CGPのどの辺りがダメダメ仕様なのでしょうか。
こちらの仕様がどうなっていれば良いのですか。

[624: 匿名さん]

>>623
おそらく躯体のことでは？ 免震かどうか？ 長期優良かどうか？ とか。

[625: 匿名さん]

ご存じでしたら教えてください。

この物件のCMでかかってる曲はオリジナルのものですか？
アーティストの一般曲だとしたら詳細を教えていただけないでしょうか？

[626: 匿名さん]

621さん、トミヒサクロスの1LDKって投資の対象になりますか？　ランニングコストが高くて、賃貸では利回りが低い、転売でキャピタルゲインが出るほど安くは無かったはず。
で、ここも同様では？

[627: 匿名さん]

>>621さん

良く調べていらっしゃいますね。
実をいえば、買うことが目的になっています。

嫌な事があると女性がデパートで服を買いまくる。
それと同じです。

と言っても、お金の計算はしています。
トミヒサは、ランニングコストが高くて賃貸では利回りが低いですが
空き部屋のリスクは少なく、赤字になることは無いと見ています。

資産性についてはトミヒサは山手線も内側という希少性は大きい。
ここが暴落する事態になれば、何を持っていてもダメでしょう。

ここを買うとすれば、トミヒサより高い収益率を求めます。
湾岸地域が拓けている中で、ここの希少性はそれほど高いと思いません。

[628: 匿名さん]

すいません。

>>621さん → >>626さんの間違いです。

[629: 匿名さん]

626です。ランニングコストが高くて、賃貸では利回りが低い、と書きましたが、多分家賃が高そうなので、計算してみたら5～6％の実質利回りありそうですね。現金買いした方には、空室リスクも考えにくく、これ程良い投資方法はないですね。失礼しました。

[630: 匿名さん]

>>629
>5～6％の実質利回りありそうですね。

オリンピックまでは大丈夫だと思いますが、
それ以降の保証はありません。

トミヒサは高層マンションです。
この先管理費と修繕費が跳ね上がるに対して
家賃は下げざる得ないでしょう。

まあ、それでも赤字になることは無いとの判断と
東京にマンションを買う自己満足が大きいです。

自分は東京に３日以上滞在したことがありません。
若い時は東京が嫌いでした。
歳を取って東京のマンションをどうしても買いたくなりました。
自嘲をしています。

[631: 匿名さん]

もし、KACHIDOKI THE TOWERを買うとなると
トミヒサクロスを担保にしないとローンが組めません。

そこまでして、KACHIDOKI THE TOWERは
買う価値があるのかどうかを見極めたいです。

トミヒサクロスを買うまでは家内と相談しましたが
ここを買うとしたら内緒です。
家内にバレタラどうしよう。（汗）

[632: 購入検討中さん]

トミヒサクロスも見ましたが凄く良い物件ですね。敷地内にイトーヨーカ堂が入ると聞きましたが、それも羨ましいですね。
ここもスーパーが入ればいいのですが・・。
ＴＴＴのマルエツだけでは足りないくらいの人口です。

[633: 匿名さん]

周囲の創りだした波に遅れて乗ってトミヒサを契約しただけで有頂天、ど素人付け刃知識での狸の皮算用のくせに全能感丸出しでみっともない。

[634: 匿名さん]

確かに話の筋からすると不動産投資は失敗するでしょうね。

[635: 匿名さん]

勝鬨はおとなりの賃貸もあるから厳しいでしょうね。

[636: 匿名さん]

ここの投資はもちろん厳しいでしょう。トミヒサクロスでさも同じでしょうね。中長期で考えれば利益が取れるとは思いません。

[637: 匿名さん]

この場所は現地にいくと、現時点では、かなり気が滅入りますが、橋ができた後どれだけ化けるかで価値は変わりそうです、しかし、どうも想像しにくいです。

[638: 匿名さん]

>>632
富久は地権者がまともだったら、ここと比較にならないぐらいに資産価値高かったのよ。
ヨーカドーだってもっと大きなものできたし。値段が割と安いのは地権者がわがままでマンションにしわ寄せがきたから。
地元民としては、ここにでかいスーパーが欲しいですね。晴海の三井にはがっかりした。

[639: 匿名さん]

晴海の三井は公表されている情報が少ないように思っていますが、がっかりするような何かありましたか。

[640: 匿名さん]

>>639
商業施設が小さい

[641: 匿名さん]

638さん、富久は地権者が我が物顔ですね。ツウィンタワーにしていればもっと良い間取りも出来たのに。固定資産税ももう少し安く済んだろうに。
富久に投資した方にネガティブな攻撃をされた方がいますが、新築でこれだけの利回りが取れる物件ですから、私は良い判断だと思います。私は20件以上に投資している自称個人投資家ですが、悪いと思いません。
それに比べると勝どきは晴海と併せ爆発的に人口が増えるので、投資には向かないかなと言う気もしますが、ここは注意して見て行きたいと思います。

[642: 匿名さん]

私も今の勝どきへの投資は疑問です。旬のものは人気があり、高値。回収に時間がかかるか将来お荷物になるような気がします。
住むとなると都心で便利な上に世界有数の観光地でもあり、とても楽しいところです。

[643: 匿名さん]

ここよりも駅寄りで売り出し中の住友・阪急・相鉄の３物件は「250～270万円／坪」
鹿島が本気出すこのタワマンよりはグレードが下がるが、勝どきの将来性を考えるとこの価格ならば買いだと思う。
それを考えると、320万円／坪を超えたら勝どきバブル価格なのでは？
新島橋を渡るのは心理的に遠い。

[644: 匿名さん]

マジですか、皆さんの予想高いな～
3方向塞がりで、制振、オール電化という3大マイナス要素
さらに刑務所みたいな形だし。
DTH(ドゥトゥール晴海)より条件厳しいと思います。

[645: 匿名さん]

豊洲シンボルと同等価格で、坪300できまり。

[646: 匿名さん]

まさか江東区の豊洲といっしょにはならないでしょ。

[647: 匿名さん]

足立ナンバーの液状化エリアと一緒な訳がない。
ドトールは350で行くと思う。スミフは本気。

[648: 匿名さん]

>>644
さすがにそれは無いわ〜ｗ
ドトールは東京タワーと浜離宮側の眺望はTTTとこのタワーに塞がれるし、
トリトン側も絶望だし、自分でお見合いしてるしで、既に海側しか眺望無いのでは？
しかもドトール徒歩１１分、ここは徒歩６分。しかもアドレスが晴海と勝どき。
私の予想では条件が悪いのにドトールが３２０〜３４０万前後のスミフ価格
勝どきザタワーが２９０〜３００万の妥当な価格で出てきて片方が売れ残るんじゃないかと予想。
ゆりかもめ延伸でも決まればかなり違ってくるかもしれないけど。

[649: 匿名さん]

場所的には雰囲気は好きではありませんが、築地市場後になにができるかでイメージ変わります。
どなたか情報おもちですか？
いまのままでは300以上なら売れ残るとおもいます。

[650: 物件比較中さん]

ここは、眺望が将来的にも確保される可能性が高い高層と、１６階以下では、明らかに価格を変えてくると思いますよ。
下の方は割安な部屋もあるかと。
上の南西向きは＠３５０～４００でしょうね。

ドゥトゥールは、ミニバブル期に平均＠４００想定で土地を仕入れてしまっており、減損処理もしていないのであまり安く出せないはずです。そのため、高級路線を強調しているのかと。

[651: 周辺住民さん]

>>649
リンクは古いけど築地跡地は東京ミッドタウンみたいな複合開発になると言われている。
今後の方針も大きくは変わらないでしょうね。
オフィスにはNHKが入居するとかって噂もどこかで読んだけど真相は不明。

http://blogs.yahoo.co.jp/atcmdk/53186031.html

[652: 匿名さん]

651
NHKだったら、受信料すぐ取りに来られるね。

[653: 匿名さん]

足立ナンバーのレインボー眺望と、品川ナンバーのお見合い眺望、どちらが好きですか？

[654: 匿名さん]

「VDコアフレーム工法」ってどうなんだろ。
トライスターは３棟連結よりも３棟独立でオイルダンパー接続のほうが無理がかからないような気がする。

[655: 匿名さん]

金額に差があるので、江東区と中央区を同時に検討する方って実は少ないのでは？

[656: 匿名さん]

三井不動産レジデンシャルは、60メートル超の超高層マンションは原則、免震構造を採用することになっているらしいが、それでも免震構造を採用しなかったのは、それなりの理由があるのでしょうね。
http://www.atk-eng.jp/pdf/20120402_aera.pdf

[657: 購入検討中さん]

皆さんの単価予想にプレミアムタイプの住戸は何割増しが妥当と考えますか？

[658: 匿名さん]

644
ドドールは焼却炉があるけど海側は抜けるよ。
でもここは塞がるよね。

[659: 匿名さん]

なんでこんなに柱があったり、給湯器が部屋の中にあったりするんだろか

[660: 匿名さん]

今後売り出される中央区湾岸の物件ですが、約7,000戸あるのですね。
（間違っていたらすいません。）

私は中央区湾岸エリアの発展を期待している立場ですが、それでもこんなに湾岸に住みたい方が本当にいるのかちょっと心配になります。皆さんは中央区湾岸マンションの需要についてどう見込んでいますか。

KACHIDOKI THE TOWER 1,318戸（協力者住戸除く）
三井晴海　1,120戸
ドゥトゥール　1,450戸
勝どき東　3,020戸
合計6,908戸

[661: 匿名さん]

651さん、
情報ありがとうございます。
マンションもできそうですね

[662: 匿名さん]

>652

野村の物件は入居説明会にNHKがお出ましするそうな。

[663: 匿名さん]

いくらなんでも、7000戸で、坪300以上ならあまると思います。他の周辺タワーからの移動もありそうで、中古としても厳しそう。

[664: 匿名さん]

>656

ここはJVだからすべてを三井が仕切ってるわけではないでしょ。設計は鹿島だし。それに三井単独でも制震タワーあるし。

余談だけどJV物件ってどこをどの会社が分担してるか要確認。

ちなみに三井は原則免震って書き込みよく見かけるけど、正式にアナウンスしてるんだっけ。

[665: 匿名さん]

日本全体のマンション販売戸数が8万戸ちょっと？このエリアだけで1割弱になる。確実に余るね。

[666: 匿名さん]

664
正式にプレスリリースで今後は免震というのを謳ってました。リリース後も三井単独物件でも非免震タワーがあります。ヘンですね。

[667: 匿名さん]

勝どき東地区はまだ先だから、計画を見直すのでは？

[668: 住まいに詳しい人]

>>665
>このエリアだけで1割弱になる。

7000戸というのは5年ぐらいでの話だから
単純割なら2％弱

ただ来年はココとドゥトゥールがほぼ同時にスタートする
供給数は絞りながら時間をかけた販売になるんだろーね

[669: 匿名さん]

駅直結の勝どきビュータワーが、完成2年たってもまだ16戸も残り、販売中とは知りませんでした。
確かあちらは坪270から310くらいだったので、ここが400はありえないと思います。

[670: 物件比較中さん]

勝どきビューは＠３５０～４００でしたよ。その後値引きしてましたが。

[671: 匿名さん]

勝ビューは確か仕様も安っぽかったです。センスが無い。こっちは期待できますね。

[672: 匿名さん]

勝ビューは坪単価３７０位でしたね。
ＵＲ賃貸部屋や地権者部屋も混ざって。

[673: 匿名さん]

あの外観、室内ともダメな勝ビューが＠370だとすると（駅上で人気だったとしても）、ここもその位する？

[674: 匿名さん]

ここは道路も絡んでの大規模再開発だから低層なら270もあると予想

[675: 匿名さん]

中央区高っ！
江東区でいいや

[676: 周辺住民さん]

ビュータワーは外観は公団だし、エントランスも公団と分譲で同じだし仕様は低いしで
まるで公団ビルと地権者住戸を建てるために分譲の人が高い金を出したって感じなので
価格も比較もあまり参考にはならないね。
坪250程度のもので駅直結ってのに坪100万払えって商品だからね。
ここは坪単価はビュータワーより低いだろうけど品質や仕様は高いと思う。

[677: 匿名さん]

坪300は行くでしょう。
三井が駅前で定期イベント開催するほど気合いが入ってるんだぜ。

[678: 匿名さん]

確かに勝どきビュータワーは駅直結はいいけど、あまりのしょぼさにびっくりした。ＵＲ賃貸と同じ感じ。やはり見てくれの仕様も大切だと思うよ。

[679: 匿名さん]

上記から、環状2号の影響する低層北面は＠270～、中層＠300～、平均で＠350てなとこでしょうか。ちょっと自分には高すぎるな。

[680: 匿名さん]

ビュータワーは駅直結のランドマークなのになんでゴクレなんだと思ったけど
仕上がってみたら完全にURの部屋をただ分譲してるだけのチープさだったので、
仕様にこだわる三井や野村なんかは恥ずかしくて関わらなかったんだと理解した。
そもそもあの価格で買える人に駅が必要なのかと思うのだが・・・
投資用つってもUR価格でしか賃料もとれないし正直意味が分からん。

[681: 匿名さん]

豪華さは大切ですが、やはり完成してからでないと解らないし、ここはおそらく即完売はないでしょうから、見てから購入がいいでしょうね。

[682: 匿名さん]

価格が適正なら時期も時期だし、さすがに竣工までには売れてると思う。

[683: 購入検討中さん]

ゴクレは、今時、耐震構造で、共用施設、エントランスは最低。
入ってるお店は、安価なチェーン店ばかりでゴミゴミしてる。
駅直結なんて、対したメリットと思えないほどの完成度。

多少、歩いても、TTTの中古か、勝どきタワーの方がよいのは、誰の目にも明らかだと思います

[684: 匿名さん]

勝どきタワーって、どこですか？　ググっても勝どきビュータワーしか出てこない。今あらためて勝どきビュータワーのHP見たけど、竣工がH22年で16戸売れてないんだ。多分永遠に売れないね。

[685: 匿名さん]

684
勝どきタワーってのは、この物件のことでしょ。

[686: 匿名さん]

立地はいいけど、眺望が西だけなんだよな～
かつ豊海埠頭にタワマンできたらアウト
駅からはまあまあ近いが、決定打がない・・

[687: 匿名さん]

眺望は割り切って低層か、北側のクレスト越えの18階以上を狙う予定。ここに住めれば眺望なくても安ければいいや。

[688: 匿名さん]

北方面は大手町のライトアップで夜はいいよ。タワー南の夏は日差しで熱い。明るいし意外と北向きはお勧め。北方面の眺望は大丈夫そうだし。

[689: 匿名さん]

670
672
どっちが本当？

[690: 匿名さん]

品川ナンバーの液状化エリア

[691: 匿名さん]

687
眺望割り切ったら、タワマンの意味ないね。
雨後の筍状態

[692: 匿名さん]

タワマンは景色の良い湾岸にかぎりますが、ここは期待できないようですね。

[693: 匿名さん]

クロノが、まさかの販売好調らしい、ここも売れるかも。

[694: 匿名]

最近トライスター型のタワマンが人気なのか!?
確か勝どき東地区のタワマン３棟の内A1棟がトライスター型だったと!?
あちらは珍しい形のトライスター型で ここを上回る１棟で1660戸だったような？
これからは この形のタワマンが増えるのでは(笑)

[695: 匿名さん]

今のところ三井が絡んだマンションだけでしょ
ワイドスパン&内廊下の味をしめてスミフのガラスウォールに対抗してシリーズ化するかもね

[696: 匿名さん]

691
室内の設備などがこのレベルのもので、立地もここだったらいいかなと思ってなんだけど甘いかな

[697: 匿名さん]

タワマン歴長いけど、正直、眺望は最初だけで暮らし始めたら
あまり見ないし直ぐ慣れるよ。やっぱり立地、そして間取り、
その次が眺望かな。
でも貸すとき転売する時は眺望が良い方が有利だけどね。

[698: 匿名さん]

本日勝どき駅前で三井のマルシェやりますね！

[699: 匿名さん]

眺望についてはひとそれぞれのようですね。我が家はタワー高層10年以上ですが、毎日景色を楽しんでいます。大きな真っ青な空や夜景もなんとも気持ちがいい。たまに雲の中に入った時は寂しい気持ちになる。眺望は立地、間取りの次に大切なファクターとなっています。一度買い替えをした時もレインボーブリッジがよく見えることで資産価値が維持できた経験があります。見えるものによって有利になることは確実です。

[700: 匿名さん]

眺望に慣れたかたの部屋からは、
海、東京タワー、運河、富士山、高層ビル群は見えましたか？
うちは眺望には飽きてないのですが。

[701: 匿名さん]

眺望はピンキリですよね。飽きない眺望もあれば、つまらない眺望もある。
何が見えるのかですよね。
海は色んな船が行き交うので飽き難いですよ。高層ビル群は変化がないので飽きました。

[702: 匿名さん]

>>700
海、レインボーブリッジ、運河、富士山、東京タワー、ビル群が見える部屋ですよ。
飽きるって事は無いですが、あまり意識しなくなったってのが正しいですね。
眩しいのでレースカーテン締めたままな事も多いです。

[703: 匿名さん]

だから何が言いたいのか・・・。タワマンで眺望関係ないのはあんただけ。

[704: 匿名さん]

眺望ってバルコニーに出ずに見える眺望ってこと？
バルコニーに出てやっと見える眺望も価値はありますか？

[705: 匿名さん]

リビングから窓越しに見える眺望でしょ。角部屋。

[706: 購入検討中さん]

豊海町の再開発が具体化したら、ここでレインボー側の眺望ってとれますか？

[707: 匿名]

新たに建つドゥ・トゥールや勝どき東地区なら 大迫力で 東京湾大華火大会が毎年見れるぞ!

[708: 匿名さん]

マンションの固定資産税は土地に掛かる分は少なく建物が大部分を占めます。ペントハウスやスーパーなどの建物の負担をタワーに割り振ってしまったように思えます。

[709: 匿名さん]

708さん誤爆ですね。色んなマンションを検討なさっているんですね。

[710: 匿名さん]

709さん、ありがとうございます。大変失礼しました。誤爆です。誤爆とは上手い言い方ですね。

[711: 匿名さん]

ここはかなり悩ましい物件

立地はいいけど、眺望が西のみ・・
西日問題はもろに食らうし、永久眺望ではないから将来的には阻害される恐れもある

花火大会は打ち上げ場所が移転するだろうから、見えるかどうかもわからない。。
レインボーブリッジはかろうじて見えるかな？

あとは値段次第・・

[712: 匿名さん]

パンダ坪225で出ないかな。4LDKだったら買いたい。

[713: 匿名さん]

パンダになりえるのは低層で陽の当たらないお見合い部屋かなあ。
でも月島駅直結はお見合いでも高かったなあ。

[714: 匿名さん]

月島は二路線駅直結だから、
抜けてなくても問題ないという人の需要が見込め
客寄せ部屋が必要なかったのでしょう。

三井は妥当な値付けをするので、ここがすごく
高い価格になるということはないような気がします。
勝どきで坪300万を大きく超えると見送る人が増えそうですよね。

[715: 匿名さん]

SKYZが＠250-で人気だから、＠300-は付けてくるかなぁ。中央区とは言っても勝どきで、条件良い部屋でも＠330-だったら買う人少ないでしょうね。誤解無いように、勝どきの住人です。

[716: 物件比較中さん]

大崎見てきましたがが＠３６０でした。それでも大盛況。タワーブームにかげりはなさそうです。

環状２号がつながるし、清澄通りの延伸も前倒しになる可能性が高くなってきたし、してみるとここも＠３３０を切ることはなさそうかな？

[717: 匿名さん]

ここが330で大崎が360だったら30の差しかない訳で
普通絶対大崎でしょ！　実際1.5倍以上の値段差があってもおかしくない位　立地条件の差はある
いくら中央区でもここで330は難しいよ！　銀座近くても交通の便悪いし